Asunnon kauppakirja Turkissa: mitä siinä pitää lukea

Asunnon kauppakirja Turkissa on yksi kolmesta eri asiakirjasta, ja se kumman ostaja allekirjoittaa ratkaisee, sitovatko sen ehdot ketään. Välitysliikkeen toimistossa allekirjoitettu tavallinen kirjallinen sopimus ei siirrä mitään eikä yleensä kanna toimivaa sopimussakkoehtoa, koska Turkin velvoiteoikeuslain 237 § ja siviililain 706 § tekevät virallisesta muodosta pätevyyden edellytyksen eivätkä pelkkää muodollisuutta. Notaarin laatima kaupan esisopimus synnyttää täytäntöönpanokelpoisen vaatimuksen ja voidaan merkitä kiinteistörekisteriin, jossa se sitoo myöhempääkin ostajaa viiden vuoden ajan. 1. tammikuuta 2023 alkaen notaari voi laatia myös itse kauppakirjan notaarilain 61/A §:n nojalla ja kirjata sen kiinteistörekisterijärjestelmään, jolloin maksettavaksi tulee 4 %:n omistusoikeuden siirtomaksu eikä leimaveroa peritä lainkaan. Käytettiin mitä asiakirjaa tahansa, kohde yksilöidään sen ada-, parsel- ja huoneistonumerolla eikä katuosoitteella, ja ilmoitetulla kauppahinnalla on lakisääteinen alaraja kunnallisessa kiinteistöveroarvossa; erotus määrätään jälkikäteen maksettavaksi maksulain 63 §:n nojalla. Ulkomaisen ostajan kohdalla omistusoikeuskirjaan päätyvä luku on valuutanostotodistuksessa näkyvä Turkin liiran määrä, mikä ratkaisee ilmoitetun hinnan kysymyksen ennen kuin kukaan ehtii nostaa sitä esiin. Se, onko euromääräinen hintaehto ylipäätään laillinen, riippuu siitä missä kumpikin osapuoli asuu, ei siitä minkä maan passia hän kantaa.

Kolmea eri asiakirjaa kutsutaan kauppakirjaksi

Turkkilaisessa käytännössä sanan kauppakirja takana on kolme eri asiakirjaa, ja niillä on eri oikeudellinen painoarvo. Se paperi, joka sinulle ojennetaan alanyalaisen välitysliikkeen toimistossa, on yleensä kolmesta heikoin, ja sen sisältämä ehtolista on täsmälleen sen arvoinen kuin asiakirja, joka sitä kantaa.

Ensimmäinen asiakirja on tavallinen kirjallinen sopimus, jonka ostaja ja myyjä allekirjoittavat välittäjän toimiessa todistajana. Toinen on taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (kaupan esisopimus), jonka notaari laatii düzenleme şeklinde -muodossa, mikä tarkoittaa että notaari kirjoittaa asiakirjan itse eikä pelkästään vahvista allekirjoituksia jonkun muun kirjoittamaan tekstiin. Kolmas on taşınmaz satış sözleşmesi (kauppakirja), jonka notaari laatii notaarilain 61/A §:n nojalla. Tämä reitti on ollut olemassa 1. tammikuuta 2023 alkaen, eikä englanninkielinen aineisto ole suurimmaksi osaksi vielä huomannut sitä.

Pykälä 61/A tuli notaarilakiin lailla 7413, joka lisäsi kauppakirjat notaarin tehtäväluetteloon lain 60 §:ssä ja sijoitti itse 61/A §:n paikalleen. Professorit Süha Tanrıver ja Mehmet Serkan Ergüne kuvasivat mekanismin Ankaran yliopiston oikeustieteellisen tiedekunnan julkaisussa vuonna 2023: hakemus jätetään Turkin notaariliiton ajanvarausjärjestelmän kautta e-Devlet-portaalissa, notaari tekee kyselyn kiinteistörekisteriin TAKPAS-järjestelmällä, ja osapuolten allekirjoitettua notaari ottaa yevmiye-numeron TAKBİS-järjestelmästä ja kirjaa sopimuksen sinne, minkä jälkeen kiinteistörekisteri tekee kirjauksen. Notaarin toimivalta ei ole yksinomainen. Kiinteistörekisterin luukku on edelleen auki, ja ostaja voi yhä tehdä sen mitä ostajat ovat aina tehneet.

Sitovatko ehtosi ketään, ratkeaa ennen kuin luet niitä

Sopimus, joka siirtää turkkilaista kiinteää omaisuutta tai lupaa siirtää sen, on pätevä vain kun sen laatii viranomainen, eikä pätemättömässä sopimuksessa ole ehtoja lainkaan. Vaatimus on kirjattu kolmeen paikkaan yhtä aikaa: Turkin velvoiteoikeuslain 237 §:ään, siviililain 706 §:ään ja kiinteistörekisterilain 26 §:ään. Tanrıver ja Ergüne kuvaavat tätä virallista muotoa pätevyyden edellytykseksi eivätkä todistelusäännöksi, ja sen sivuuttamisen seuraus on mitättömyys.

Käytännön vaikutus yllättää ostajat molempiin suuntiin. Tavalliseen kirjalliseen varauslomakkeeseen kirjoitettu sopimussakkoehto ei yleensä sido ostajaa, koska ehto kaatuu sen asiakirjan mukana joka sitä kantaa. Sama logiikka riisuu ostajalta suojaavat ehdot, joten myyjä joka ottaa rahat ja myy jollekin toiselle on rikkonut asiakirjaa, joka ei alun alkaenkaan synnyttänyt vaatimusta kohteeseen. Se, mitä jo maksetuille rahoille tapahtuu tällaisen asiakirjan nojalla, on eri kysymys, ja Turkin oikeus vastaa siihen perusteettoman edun palautuksen kautta eikä sopimuksen kautta.

Pykälä 61/A ei pehmentänyt tätä sääntöä. Se lisäsi toisen viranomaisen, joka voi täyttää sen, ja juuri siksi notaarireitillä on merkitystä: se muuttaa asiakirjan, joka oli ennen valmisteleva, sellaiseksi joka kantaa itse siirron.

Osapuoliehto: mitä sinusta pitää lukea paperissa

Ulkomaisella ostajalla on oltava turkkilainen verotunniste kädessä ennen sopimuksen laatimista, ei sen jälkeen. Notaarien kauppakirjoja koskeva asetus, joka julkaistiin virallisessa lehdessä 11. tammikuuta 2023, määrittelee mitkä henkilötiedot asiakirjaan merkitään osapuolesta joka ei ole Turkin kansalainen: ulkomaan henkilöllisyystiedot yhdessä yabancı kimlik numarası (ulkomaalaisen henkilönumero) tai potansiyel vergi kimlik numarası (potentiaalinen verotunniste) -tunnuksen kanssa, kansalaisuudettoman henkilön tiedot silloin kun ne tulevat kyseeseen, sekä sinisen kortin numero sinisen kortin haltijoilta.

Ostajalla, jolla ei ole koskaan ollut turkkilaista oleskelulupaa, ei ole ulkomaalaisen henkilönumeroa, jolloin paperiin merkittäväksi tunnisteeksi jää potentiaalinen verotunniste. Turkin veroviranomainen ylläpitää sille verkkohakemuskanavaa osoitteessa dijital.gib.gov.tr, ja se kysyy nimen, vanhempien nimet, syntymäpaikan, maan, passin numeron, osoitteen ja puhelinnumeron sekä passin henkilötietosivun liitteenä.

Kaksi muuta merkintää kuuluu osapuoliehtoon. Jos joku allekirjoittaa valtakirjalla, asiakirjan päivämäärä ja yevmiye-numero kuuluvat sopimukseen, koska velvoiteoikeuslain 504 § edellyttää erityistä valtuutusta kiinteän omaisuuden luovuttamiseen eikä yleisvaltakirja riitä siihen. Jos myyjä on yhtiö, ehdossa nimetään henkilö jonka allekirjoitus sitoo sitä.

Kohde-ehto: osoite ei ole kohde

Turkkilainen kohde yksilöidään sen rekisterikoordinaateilla eikä katuosoitteella, eikä sopimus joka antaa pelkän osoitteen ole yksilöinyt mitään. Asetus luettelee mikä yksilöi kohteen notaarin kauppakirjassa: kaupunginosa tai kylä, pafta (karttalehti), ada (kortteli) ja parsel (tontti) -numerot, bağımsız bölüm (itsenäinen huoneisto) -numero silloin kun myydään huoneisto, pinta-ala, rajat, kohteen tyyppi sekä omistusosuus jos kohde on murto-osaomistuksessa.

Oba, Antalyan maakunnan Alanyan piirikunnan kaupunginosa, näyttää miksi tällä on väliä. Yksi asuinkompleksi siellä voi sisältää neljä rakennusta identtisillä pohjaratkaisuilla, ja kaksi eri rakennuksen huoneistoa jakavat katuosoitteen, kerrosnumeron ja pohjan mutta kantavat eri huoneistonumeroa. Sopimus, joka nimeää kolmannen kerroksen kahden makuuhuoneen asunnon, kuvaa neljää asuntoa kerralla.

Ehdossa todetaan myös, onko rakennuksessa kat mülkiyeti (lopullinen huoneistokohtainen omistusoikeus) vai kat irtifakı (rakennusaikainen väliaikainen omistusoikeus), jota käytetään ennen kuin rakennus saa käyttöönottotodistuksensa. Varastot ja autopaikat ovat usein erillisiä itsenäisiä huoneistoja omilla numeroillaan, joten ostaja jolle näytettiin autopaikka esittelyn aikana tarvitsee sen huoneistonumeron kirjatuksi asunnon numeron rinnalle.

Hintaehto ja valuuttakysymys, jonka oleskelulupa voi muuttaa

Se, onko euromääräinen hintaehto laillinen, riippuu siitä missä kumpikin osapuoli asuu, ei siitä kumman maan passia hän pitää hallussaan. Säännöstön muodostavat Turkin valuutan arvon suojelemisesta annettu asetus nro 32 ja sen nojalla annetut soveltamisohjeet, ja niiden rajoitus puree sopimuksiin Turkissa asuvien henkilöiden välillä. Helsingissä tai Rotterdamissa asuva ostaja ei ole tässä mielessä Turkissa asuva, ja juuri siksi euromääräinen hinnoittelu on rutiinia kaupoissa ostajille jotka lentävät paikalle kauppaa varten.

Luokittelu ei ole pysyvä. Ostaja joka myöhemmin ottaa turkkilaisen oleskeluluvan voi siirtyä maassa asuvien luokkaan, ja ulkomaalaisten ostajien kohtelua näissä soveltamisohjeissa muutettiin vielä vuonna 2024. Jokaisella joka allekirjoittaa valuuttamääräisen hintaehdon turkkilainen oleskelulupa taskussaan on kysymys, joka kannattaa esittää juristille kirjallisesti, koska vastaus riippuu voimassa olevan soveltamisohjeen sanamuodosta eikä yleisestä periaatteesta.

Yksi seuraus on kiinteä valuutasta riippumatta. Kun ostajana on ulkomainen yksityishenkilö, viralliseen omistusoikeuskirjaan merkitty kauppahinta on döviz alım belgesi (valuutanostotodistus) -asiakirjassa näkyvä Turkin liiran määrä. Todistus syntyy silloin kun ostajan ulkomaan valuutta myydään keskuspankille turkkilaisen pankin kautta. Osapuolten neuvottelema euromäärä säilyy sopimuksessa; rekisteriin päätyvä liiramäärä tulee valuutanvaihdosta.

Sopimuksen hinta vastaan omistusoikeuskirjaan merkitty hinta

Ilmoitetulla arvolla on lakisääteinen alaraja, ja todellista hintaa alempi ilmoitus altistaa ostajan myöhemmälle veronoikaisulle sen sijaan että säästäisi rahaa puhtaasti. Maksulain 63 § asettaa omistusoikeuden siirtomaksun perusteeksi ilmoitetun kauppahinnan, joka ei voi alittaa kohteen emlak vergisi değeri (kunnallista kiinteistöveroarvoa). Sama pykälä säätää, että jos maksu myöhemmin havaitaan suoritetuksi veroarvoa alemmasta arvosta tai ilmoitetusta hinnasta joka ei vastaa todellisuutta, erotus määrätään maksettavaksi lisämaksuna tai viran puolesta.

Laskutoimitus kannattaa tehdä ennen kuin kukaan ehdottaa sitä. Otetaan alanyalainen asunto, josta on sovittu 200 000 euroa ja josta osapuolet ilmoittavat 120 000 euroa, elokuussa 2026 voimassa olevilla maksuilla. Siirtomaksu on yhteensä 4 % ilmoitetusta arvosta, ja laki jakaa sen niin että ostaja maksaa 2 % ja myyjä 2 %, joten hinnan aliarviointi 40 %:lla siirtää noin 1 600 euroa maksua pois ostajan puolelta tiskiä. Sitä vastaan asettuu kolme riskiä. Maksuerotus voidaan määrätä maksettavaksi jälkikäteen 63 §:n nojalla. Ostajan hankintameno rekisterissä on nyt 80 000 euroa alempi, mikä kasvattaa verotettavaa luovutusvoittoa jos asunto myydään edelleen viiden vuoden kuluessa, jolloin luovutusvoitto on veronalainen. Ja ostajaa, joka tavoittelee Turkin kansalaisuutta, jonka kynnys on 400 000 Yhdysvaltain dollaria hakijaa kohden, mitataan ilmoitetun luvun eikä tosiasiassa siirretyn summan mukaan.

Tanrıver ja Ergüne lisäävät näkökohdan notaarin puolelta. Notaarit perivät maksut ja verot notaarilain 118 §:n nojalla, markkina-arvoa alempi kauppahinta johtaa pienempään perittyyn maksuun, ja kirjoittajat pitävät markkina-arvon näyttämistä notaarin kauppakirjassa oikeudellisena velvollisuutena eivätkä mieltymyksenä. Ulkomaisen ostajan kohdalla kysymys sulkeutuu pitkälti itsestään, koska omistusoikeuskirjan luku otetaan valuutanostotodistuksesta.

Maksuaikataulu, ja mitä omistusoikeus siirtyy viimeisellä maksulla oikeasti tekee

Ehto jonka mukaan omistusoikeus siirtyy viimeisellä maksulla järjestää osapuolten velvoitteet; se ei siirrä omistusoikeutta. Siviililain 705 § siirtää kiinteän omaisuuden omistusoikeuden kirjaamisella, eikä yksikään yksityisen sopimuksen lause korvaa rekisterimerkintää. Se mitä ehto hyödyllisesti tekee, on sitoa myyjän velvollisuus saapua siirtoon ostajan maksuvelvollisuuteen, jolloin kummankaan ei tarvitse liikkua ensin pelkän luottamuksen varassa.

Aikataulu toimii paremmin kun jokainen erä on sidottu todennettavissa olevaan tapahtumaan eikä kalenteripäivään. Toimiva rakenne sitoo ensimmäisen maksun notaarin asiakirjan allekirjoittamiseen, toisen puhtaaseen tulokseen kuvernöörinviraston selvityksestä kiinteistörekisterilain 36 §:n nojalla, jossa tutkitaan sijaitseeko tontti sotilas- tai turvallisuusalueella, ja loppuerän itse kirjaamisajankohtaan.

Valuuttavaihe ansaitsee oman rivinsä aikataulussa, koska se on paluuta vailla oleva piste. Keskuspankin valuuttakauppoja koskeva soveltamisohje määrää, että kun keskuspankki on saanut ostonsa päätökseen, valuutan myynnistä ei voi luopua mistään syystä eikä liiketointa voi peruuttaa, ja että pankkien on kerrottava tämä osapuolille etukäteen. Ostaja, jonka sopimus ajoittaa valuutanvaihdon ennen selvityksen tulosta, on asettanut peruuttamattoman vaiheen ehdollisen eteen.

Merkintäehto: se yksi rivi, joka sitoo seuraavaa ostajaa

Ainoa ehto joka suojaa ostajaa siltä että myyjä myy jollekin toiselle on se, joka vie sopimuksen kiinteistörekisteriin. Notaarin vahvistama kaupan esisopimus voidaan merkitä rekisteriin kiinteistörekisterilain 26 §:n nojalla, ja merkintä muuttaa puhtaasti henkilökohtaisen vaatimuksen sellaiseksi, jonka ostaja voi esittää sivullisia vastaan, myöhempi ostaja mukaan lukien. Kumpi tahansa osapuoli voi pyytää merkintää, ja pyyntö pitää silloinkin kun sopimuksessa ei nimenomaisesti määrätä siitä. Merkinnän vaikutus sivullisiin kestää viisi vuotta, ja sinä aikana oikeudenhaltija voi nostaa kanteen omistusoikeuden kirjaamiseksi omiin nimiinsä.

Lain 7413 jälkeen osapuoli voi pyytää notaaria järjestämään merkinnän kiinteistörekisterin tietojärjestelmän kautta maksuja ja kuluja vastaan, ilman erillistä käyntiä kiinteistörekisterin toimistossa. Tämä muutos tekee merkinnästä asiointimatkan sijaan rivin samalla käynnillä.

Tilanne, jota vastaan ehto suojaa, on tavanomainen eikä eksoottinen. Myyjä allekirjoittaa ostajan kanssa maaliskuussa, saa paremman tarjouksen kesäkuussa ja myy toiselle ostajalle. Ilman merkintää ensimmäisellä ostajalla on vahingonkorvausvaatimus myyjää vastaan eikä mitään vaatimusta asuntoon. Merkinnän kanssa ensimmäisen ostajan oikeus säilyy toisen kaupan yli.

Viivästys- ja sopimussakkoehdot, ja ne jotka tuomari voi kirjoittaa uusiksi

Sopimussakkoehto on periaatteessa täytäntöönpanokelpoinen ja käytännössä sovitteluun avoin, koska turkkilainen tuomari voi alentaa sakkoa jota pitää kohtuuttomana. Velvoiteoikeuslain 179 § antaa osapuolille mahdollisuuden sopia sakosta sopimusrikkomuksen varalta, ja 182 § antaa tuomioistuimelle vallan leikata sakkoa jota se pitää kohtuuttomana. Ehto, jonka mukaan ostaja menettää 20 % kauppahinnasta mistä tahansa viivästyksestä kaupan loppuunsaattamisessa, ei ole itsestään toimeenpaneva sääntö; se on avausasema jonka tuomioistuin voi käydä uudelleen läpi.

Lykkäävät ehdot tekevät turkkilaisessa kaupassa hyödyllisempää työtä kuin sakot, koska siirron pysäyttävät tapahtumat ovat enimmäkseen hallinnollisia. Kuvernöörinviraston selvitys sotilas- ja turvallisuusalueista tehdään tontti tontilta ja vie viikkoja eikä päiviä, ja aikataulu vaihtelee maakunnittain. Jos myyjä on perinyt kohteen, perintö- ja lahjaverolain 19 § estää siirron kunnes vero on maksettu kokonaan ja edellyttää verotoimiston todistusta. Jos kunnallista kiinteistöveroa on maksamatta, kiinteistöverolain 30 § estää kiinteistörekisteriä tekemästä siirtoa lainkaan. Jokainen näistä on ehto joka kannattaa kirjata sopimukseen, mukana todettu seuraus siltä varalta että se ei täyty, sen sijaan että se olisi yllätys joka löydetään kauppapäivänä.

Se, mitä jo maksetuille rahoille tapahtuu kun sopimus raukeaa, määräytyy käsirahaa koskevien sääntöjen eikä sopimussakkoehdon mukaan, ja Turkin oikeuden lähtökohta on vähemmän rankaiseva kuin useimmat englanninkieliset oppaat antavat ymmärtää.

Mitä asunnon mukana peritään: luovutus- ja takuuehto

Edellisen omistajan maksamatta jättämät hoitovastikkeet eivät muutu sinun henkilökohtaiseksi velaksesi, mutta ne voivat jo olla kirjattuna rasitteeksi itse asuntoon. Huoneisto-omistuslain 22 §, otsikoltaan yhteisten kulujen vakuus, tekee asukkaasta omistajan rinnalla yhteisvastuullisen aidat (hoitovastike) -veloista ja säätää, että jos velkaa ei silti saada perityksi, laiminlyöneen omistajan itsenäiseen huoneistoon kirjataan lakisääteinen kiinnitys muiden omistajien hyväksi, ja heidän saatavallaan on etusija. Pykälässä ei sanota mitään siitä, että myöhempi ostaja perisi velan henkilökohtaisesti.

Tästä seuraava ohje on konkreettinen. Lue rekisterin takyidat (rasitustiedot) -luettelo ja etsi kirjattua lakisääteistä kiinnitystä, koska kirjattu rasite kulkee asunnon mukana kun taas kirjaamaton rästi ei kulje. Kirjaa sitten sopimukseen myyjän takuu, joka kattaa maksamattomat hoitovastikkeet, käyttökustannustilit ja mahdolliset erimielisyydet taloyhtiön kanssa.

Luovutusehdon loppuosa kattaa sen, minkä ostaja olettaa kuuluvan kauppaan ja mikä usein ei kuulu. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), pakollinen maanjäristysvakuutusjärjestelmä, on oltava voimassa ennen kuin siirto voidaan saattaa loppuun. Sähkö- ja vesitilit siirretään eikä peritä, ja myyjä joka jättää ne auki jättää talletukset niiden mukana. Kalusteet, kodinkoneet ja ilmastointilaitteet kuuluvat sopimuksen liitteenä olevaan luetteloon, esine esineeltä lueteltuina, koska kiinteä keittiökaluste ja vapaasti seisova jääkaappi ovat kaikkien muiden paitsi ne valokuvanneen henkilön mielestä eri asioita. Jos asunnossa on vuokralainen, voimassa oleva vuokrasopimus ja vuokralaisen vakuus siirtyvät uudelle omistajalle, ja molemmat kuuluvat liitteeseen.

Myös kaksi päivämäärää kuuluu ehtoon, koska ne ovat harvoin sama päivä. Kirjaaminen tapahtuu virastossa, kun taas avainten luovutus voi osua päiviä tai viikkoja kummalle puolelle tahansa, ja myyjä joka on vielä pakkaamassa kirjauspäivänä on riittävän tavallinen tilanne varautua siihen. Nimeä luovutuspäivä erikseen kirjauspäivästä ja totea kuka kantaa hoitovastikkeet, käyttökustannukset ja vakuutuksen niiden välisenä aikana.

Kieli, sovellettava laki ja missä kanne tosiasiassa nostetaan

Vieraan valtion lakia koskeva ehto ei syrjäytä Turkin lakia eikä turkkilaisia tuomioistuimia kysymyksissä jotka koskevat itse kiinteistöä. Riitoihin turkkilaisen kiinteän omaisuuden omistuksesta ja muista esineoikeuksista sovelletaan Turkin lakia kohteen sijaintipaikan lakina, ja turkkilaiset tuomioistuimet käsittelevät ne. Osapuolten välisissä sopimusvelvoitteissa on enemmän tilaa osapuolten valinnalle, ja näiden kahden välinen raja on kysymys juristille eikä sopimusmallille.

Kielikysymyksen ratkaisee virasto. Virallinen asiakirja on turkinkielinen, ja kun osapuoli ei puhu turkkia, valantehnyt tulkki osallistuu ja allekirjoittaa asiakirjan osapuolten rinnalla. Kaksikielinen sopimus on silti hankkimisen arvoinen, ja siihen kuuluu ehto joka nimeää kumpi teksti on ratkaiseva, mutta ostajan on hyvä tietää että ratkaiseva teksti on turkkilainen ja että sen kääntävä henkilö on liiketoimen allekirjoittaja eikä sivullinen.

Ennakkomyynti: sopimus jonka lainsäädäntö kirjoittaa puolestasi

Kun ostetaan rakentajalta ennakkoon, kuluttajalainsäädäntö kirjoittaa suurimman osan sopimuksesta, eivätkä osapuolet voi neuvotella noista ehdoista huonompia. Turkin kauppaministeriön kuluttajaohjeistus asettaa kehyksen: kauppa on tehtävä notaarin düzenleme şeklinde -muodossa laatimalla kaupan esisopimuksella, ostajalla on 14 päivää aikaa peruuttaa ilman syytä ja ilman seuraamusta, ja lisäksi oikeus vetäytyä ilman syytä jopa 24 kuukauden ajan sitä vastaan että korvaus on enintään 2 % kauppahinnasta ensimmäisten kolmen kuukauden aikana, 4 % kolmesta kuuteen kuukauteen, 6 % kuudesta kahteentoista kuukauteen ja 8 % kahdestatoista kahteenkymmeneenneljään kuukauteen. Oikeudellinen luovutus ei voi ylittää 48:aa kuukautta sopimuspäivästä, ja vähintään 30 asunnon hankkeet edellyttävät rakennuksen valmistumisvakuutusta tai vastaavaa vakuutta.

Käytetyn asunnon ostaminen yksityiseltä omistajalta jää kokonaan tämän järjestelmän ulkopuolelle, ja juuri siksi sama ehto voi olla pakollinen yhdessä kaupassa ja puuttua kokonaan seuraavasta.

Mitä oikea versio maksaa

Paperien siirtäminen asiakirjalle joka oikeasti sitoo maksaa vähemmän kuin useimmat ostajat olettavat, koska notaarireitiltä ei peritä leimaveroa. Pykälä 61/A säätää, että notaarin kauppakirjoista peritään vain maksulain mukainen omistusoikeuden siirtomaksu, ja vapauttaa nuo sopimukset leimaverosta sekä niihin liittyvät asiakirjat arvopaperimaksusta. Erikseen 9. elokuuta 2016 annettu laki 6728 asetti leimaverokannan nollaan virallisessa muodossa laadituille kaupan esisopimuksille ja kuluttajalainsäädännön mukaisille ennakkomaksullisille asuntokauppasopimuksille.

Notaarin palkkiolla on muoto jonka kannattaa tuntea ilman voimassa olevaa lukuakin. Pykälä 61/A vahvistaa liiroina ilmaistun ala- ja ylärajan, toteaa että palkkio näkyy taksassa, säätää että nämä rajat nousevat vuosittain verotusmenettelylain nojalla julkaistavalla uudelleenarvostuskertoimella, ja lisää ettei notaari saa vaatia mitään sen palkkion päälle. Tarjottu luku joka ylittää taksan tai joka lisää erillisen palvelumaksun päälle on pykälän salliman ulkopuolella.

Ostaja saa tuolla palkkiolla vielä toisenkin asian. Notaarilain 162 § tekee notaarista vastuussa vahingosta joka aiheutuu kauppakirjan laatimisesta, ankaran vastuun perusteella, ja Tanrıver ja Ergüne kuvaavat vastuuta ensisijaiseksi, mikä tarkoittaa että vahinkoa kärsinyt voi haastaa notaarin suoraan sen sijaan että kävisi ensin valtion kimppuun. Heidän antamiinsa esimerkkeihin kuuluvat sopimus jonka on allekirjoittanut oikeustoimikelvoton osapuoli, muodoltaan virheellinen sopimus sekä kauppa joka on tehty väärennetyllä valtakirjalla tai väärennetyllä perukirjatodistuksella. Vaatimukset vanhenevat kahdessa vuodessa havaitsemisesta ja kymmenessä vuodessa teosta.

Yksi rajoitus koskee asiakirjan jokaista versiota. Kauppakirjoja ei voi saattaa loppuun sähköisesti notaarien tietojärjestelmässä, koska osapuolten tahdonilmaisut on otettava vastaan notaarin läsnä ollessa, joten joko ostaja tai asianmukaisesti valtuutettu edustaja allekirjoittaa kynällä paikan päällä. Ulkomailla toimiva notaari ei voi laatia sopimusta lainkaan, koska asiakirja valmistellaan ja kirjataan Turkin kiinteistörekisterin tietojärjestelmän kautta.