Miten valitset kiinteistönvälittäjän Turkissa?

Kiinteistönvälittäjän valinta Turkissa on asiakirjatarkastus eikä luonteenarviointi, koska Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (kiinteistökauppaa koskeva asetus) määrää, mitä luvanvaraisella välitysliikkeellä pitää olla, mitä sen pitää näyttää ja mitä se saa veloittaa. Luvanvaraisella liikkeellä on yetki belgesi (toimilupa), jonka kauppaministeriö myöntää yritykselle, ja kuka tahansa voi hakea sitä toiminimellä ministeriön Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi -näytöltä (kiinteistökaupan tietojärjestelmä, TTBS) ilman käyttäjätunnusta. Sama asetus rajaa myyntivälityksen palkkion 4 prosenttiin kauppahinnasta ilman arvonlisäveroa ja jakaa sen tasan ostajan ja myyjän kesken, ellei välityssopimuksessa toisin sovita, mikä tekee laajalti siteeratusta luvusta "2 prosenttia ostajalta" sopimusperusteisen jaon eikä lakisääteistä prosenttia. Se tekee myös kohteen esittelystä maksuttoman, määrää mitä esittelytodistuksessa pitää lukea aina palkkioprosenttia myöten, ja antaa liikkeelle oikeuden palkkioonsa silloinkin, kun ostaja myöhemmin kiertää sen ja menee suoraan omistajan luo. Mikään tästä koneistosta ei ulotu ostoon suoraan rakennuttajalta, koska omia kohteitaan myyvä yhtiö ei välitä eikä sillä ole kattorajattua palkkiota ilmoitettavanaan, joten sen myyntikulu istuu pyyntihinnan sisällä. 1. lokakuuta 2026 alkaen uusi maksujärjestelmäsääntö ulottuu molempiin ja vaatii kauppahinnan kulkemaan järjestelmän kautta, joka siirtää omistuksen ja rahat samalla hetkellä. Neljä tarkistettavaa tosiasiaa erottaa siis vahvan välitysliikkeen heikosta: lupanumero, vastaavan välittäjän nimi, esittelytodistukseen kirjattu palkkioprosentti sekä sen nimi, joka allekirjoitti liikkeelle palkkion maksavan toimeksiantosopimuksen.

Mikä lupa turkkilaisella kiinteistönvälittäjällä pitää olla?

Luvanvaraisella turkkilaisella välitysliikkeellä on yetki belgesi (taşınmaz ticareti yetki belgesi, kiinteistökaupan toimilupa), joka myönnetään yritykselle eikä henkilölle. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (kiinteistökauppaa koskeva asetus), joka julkaistiin Resmî Gazetessa (virallinen lehti) 5. kesäkuuta 2018 numerolla 30442, toteaa 5 artiklassa, että kiinteistökauppaa harjoittavat toimiluvan haltijoina olevat yritykset ja sopimusliikkeet. Kauppaministeriön maakuntatoimisto myöntää, uusii ja peruuttaa luvan Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi -järjestelmässä (TTBS, kiinteistökaupan tietojärjestelmä).

Lupa kantaa yrityksen tunnistetiedot, ei brändiä. 5 artiklan 3 kohta vaatii, että kaupallisen yrityksen luvassa näkyy MERSİS-numero ja rekisteröity toiminimi; elinkeinonharjoittajan liikkeelle myönnetyssä luvassa näkyy ESBİS-rekisteriin merkitty nimi ja omistajan henkilötunnus. 5 artiklan 5 kohta lisää lauseen, jolla on eniten merkitystä Alanyassa toimistoon kävelevälle ostajalle: yetki belgesi myönnetään erikseen kullekin yritykselle ja kullekin sopimusliikkeelle, eikä sitä voi siirtää. Toinen toimipiste, joka toimii sisaryhtiön lupanumerolla, toimii asetuksen ulkopuolella, olipa ikkunassa oleva logo miten tuttu tahansa.

Luvanvarainen toiminta on kapeampaa kuin useimmat ulkomaiset ostajat olettavat. 4 artiklan 1 kohdan k alakohta määrittelee taşınmaz ticaretin välitykseksi kiinteistön myynnissä, markkinoinnissa ja vuokrauksessa riippumatta siitä, onko kohde merkitty kiinteistörekisteriin, sekä 13 artiklassa luetelluiksi liitännäispalveluiksi. Ratkaiseva sana on välitys. Tuo yksi määritelmä ratkaisee, mitkä seuraavista säännöistä koskevat sinun kauppaasi, ja se on syy siihen, että kaksi yhtiötä voi näyttää sinulle saman asunnon Obassa täysin eri velvoitteiden alaisina.

Alanyassa kolme myyjätahoa näyttää samalta, ja vain yksi on valvottu välittäjä

Ulkomainen ostaja kohtaa Alanyassa kolmenlaisia vastapuolia, ja vain luvanvarainen välittäjä on sidottu kiinteistökauppa-asetuksen palkkiokattoon, sopimussääntöihin ja valitustiehen. Kaikki kolme saapuvat samalla autolla, käyttävät samoja portaaleja ja kuvailevat itseään englanniksi kiinteistönvälitystoimistoksi. Niiden erottaminen ennen ensimmäistä esittelyä muuttaa sen, mitä voit vaatia ja minne voit mennä, jos kauppa menee pieleen.

Toinen rivi selittää suurimman osan Alanyan uudiskohdemarkkinan sekaannuksesta. Kun sinulle asuntoa myyvä yhtiö omistaa sen asunnon, se seisoo kaupan myyjän puolella eikä kahden osapuolen välissä, joten 20 artiklalla ei ole välityspalkkiota rajattavanaan. Sen myyntikulu istuu sen sijaan pyyntihinnan sisällä, rajaamattomana ja näkymättömänä. Kolmannen rivin sulkee 4 artiklan 1 kohdan c alakohta, joka määrittelee emlak danışmanın (kiinteistönvälittäjä) markkinointi- ja myyntihenkilöksi, joka on työsopimussuhteessa luvanvaraiseen yritykseen tai sopimusliikkeeseen. Vapaa välikäsi ilman työnantajaa ei ole asetuksen tarkoittama välittäjä lainkaan.

Näin tarkistat välitysliikkeen luvan itse kolmessa minuutissa

Turkkilaisen välitysliikkeen tarkistamiseen tarvitaan yksi julkinen verkkosivu eikä lainkaan käyttäjätunnusta. Kauppaministeriö ylläpitää Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Sorgulama -näyttöä (kiinteistökaupan toimiluvan haku) osoitteessa ttbs.gtb.gov.tr, joka hakee lupanumerolla, yrityksen toiminimellä tai maakunnalla eikä vaadi rekisteröitymistä. Tarkistus 22. elokuuta 2026 osoitti näytön olevan auki ja sisältävän nuo kolme kenttää.

Neljä vaihetta vie tarkistuksen ilmoituksesta tiskille asti.

1. Lue verkkoilmoitus ensin, koska 14 artiklan 2 kohdan i alakohta vaatii jokaiseen ilmoitukseen lupanumeron, luvassa olevan yrityksen nimen sekä kohteen maakunnan, kunnan, kaupunginosan, korttelin ja tontin tiedot.
2. Syötä täsmällinen rekisteröity toiminimi TTBS-hakuun, älä käyntikortin englanninkielistä brändiä, koska 5 artiklan 3 kohta sitoo luvan MERSİS- tai ESBİS-merkintään.
3. Vertaa tulosta ministeriön julkaisemaan rekisteriin, jonka 11 artiklan 4 kohta velvoittaa listaamaan voimassa olevat luvanhaltijat ministeriön verkkosivulla.
4. Kysy, onko toimisto oma işletme vai sözleşmeli işletme (sopimusliike), joka toimii toisen yhtiön tiloissa, koska 6 artiklan 3 kohta vaatii sopimusliikkeeltä oman luvan.

Tyhjällä hakutuloksella on kolme mahdollista merkitystä, eikä yksikään niistä ole harmiton: yrityksellä ei ole koskaan ollut lupaa, lupa on peruutettu, tai saamasi toiminimi poikkeaa rekisteröidystä. Pyydä lupanumero kirjallisena ja toista haku ennen kuin käsiraha liikkuu.

Lupa kuuluu yritykselle, pätevyys kuuluu henkilölle

Yrityksen lupa ja välittäjän pätevyys vastaavat kahteen eri kysymykseen, ja luvanvarainen liike voi silti laittaa autoon kanssasi pätevyydettömän henkilön. 10 artiklan 1 kohta asettaa henkilökohtaisen vaatimuksen: sorumlu emlak danışmanılla (vastaava kiinteistönvälittäjä) pitää olla tason 5 mesleki yeterlilik belgesi (ammattipätevyystodistus) Mesleki Yeterlilik Kurumu -virastolta, ja emlak danışmanılla (kiinteistönvälittäjä) tason 4. 6 artiklan 1 kohdan ç alakohta kytkee kerrokset toisiinsa, koska yritys ei voi saada toimilupaa, ellei vähintään yhdellä sen vastaavista välittäjistä ole tasoa 5.

Vastaava välittäjä ei ole välitysliikkeen itse keksimä tehtävänimike. 4 artiklan 1 kohdan i alakohta määrittelee roolin yksityisen elinkeinonharjoittajan kohdalla elinkeinonharjoittajaksi itsekseen ja yhtiöiden ja sivuliikkeiden kohdalla kiinteistötoimintaa johtavaksi valtuutetuksi edustajaksi. Tuolla henkilöllä on allekirjoitusvelvollisuuksia: 14 artiklan 3 kohta vaatii, että sopimusliikkeen toimeksianto-, välitys-, vuokraus- ja palveluyhteistyösopimukset tarkastaa ja allekirjoittaa sen yrityksen vastaava välittäjä, johon sopimusliike on sidottu, ja 15 artiklan 2 kohdan a alakohta vaatii vastaavan välittäjän nimen ja allekirjoituksen itse toimeksiantosopimukseen.

Yksi poikkeus kannattaa tietää ennen kuin päättelee puuttuvan todistuksen tarkoittavan pätevyydetöntä neuvonantajaa. 10 artiklan 2 kohta vapauttaa ammattipätevyysvaatimuksesta ne, jotka ovat suorittaneet kiinteistökauppaan liittyvän toisen asteen tai korkea-asteen koulutusohjelman, mukaan lukien tunnustetut vastaavat ulkomaiset oppilaitokset. Hyödyllinen kysymys ensitapaamisella on siis kapea eikä syyttävä. Kysy, kuka on rekisteröity sorumlu emlak danışmanı, koska tuon nimen on esiinnyttävä asiakirjoissa, joita sinua pyydetään allekirjoittamaan, ja myyjä joka ei osaa vastata ei ole se henkilö, jonka allekirjoitus sitoo liikettä.

Mitä turkkilainen kiinteistönvälittäjä ei saa lain mukaan tehdä

Kiinteistökauppa-asetuksen 14 artikla muuttaa ammatillisen käytöksen mainekysymyksestä luetteloksi velvollisuuksia, jotka luvanvarainen liike on sinulle velkaa ja jotka kauppaministeriö panee täytäntöön. Seitsemän niistä muuttaa sitä, mitä ulkomainen ostaja voi vaatia katselumatkalla.

• Antaa sinulle riittävästi aikaa lukea asiakirjat ennen allekirjoittamista, selittää niiden ehdot ja luovuttaa sinulle kopion kaikesta mitä allekirjoitat, 14 artiklan 2 kohdan g alakohdan nojalla.
• Välittää jokaisen tarjouksen ja vastatarjouksen täsmällisesti ja puolueettomasti, kirjallisesti tai sähköisesti, mahdollisimman pian, 14 artiklan 2 kohdan ğ alakohdan nojalla.
• Ei salaa mitään sellaista, joka vaikuttaisi palvelemiensa ihmisten valintoihin, 14 artiklan 2 kohdan ç alakohdan nojalla.
• Välttää toimintaa, joka on vastoin palvelemiensa ihmisten etua, 14 artiklan 2 kohdan d alakohdan nojalla.
• Toimii rehellisesti, tasapuolisesti ja huolellisesti eikä anna harhaanjohtavaa tietoa, 14 artiklan 2 kohdan b alakohdan nojalla.
• Markkinoi vain kohteita, joihin sillä on myynti-, markkinointi- tai vuokrausvaltuutus, 14 artiklan 2 kohdan j alakohdan nojalla.
• Pitää kansiota jokaisesta toimeksiantosopimuksesta ja säilyttää sopimuksen liiteasiakirjoineen vähintään viisi vuotta, 14 artiklan 2 kohdan k alakohdan nojalla.

14 artiklan 1 kohta lisää fyysisen testin, jonka soveltaminen ei maksa mitään. Kiinteistökauppaan käytettyjä tiloja ei saa käyttää asuntona, eikä niissä saa harjoittaa muuta liiketoimintaa. Asunnosta tai ravintolan nurkasta tai autovuokraamon tiskiltä toimiva välitysliike on tuon säännön ulkopuolella jo ennen kuin palvelun laadusta on ehditty kysyä mitään.

Lukusääntö on käytännössä helpoin menettää. Turkinkielinen lomake, joka ojennetaan autossa kynän kanssa ja pyynnöllä allekirjoittaa heti, on täsmälleen se tilanne, jota 14 artiklan 2 kohdan g alakohta käsittelee. Pyyntö ottaa asiakirja mukaan, lukea se ja palauttaa allekirjoitettuna ei ole hankalan asiakkaan kiusallinen vaatimus. Se on liikkeen suorittama velvollisuus, joka sillä jo on.

Autossa allekirjoitettava paperi on esittelytodistus

Esittelyn alussa tuotettu lomake on taşınmaz gösterme belgesi (esittelytodistus), ja itse esittelyn on oltava maksuton. 19 artiklan 4 kohta toteaa suoraan, ettei kohteen esittelypalvelusta saa vaatia maksua. 19 artiklan 1 kohta vaatii, että esittely toteutetaan antamalla tuo asiakirja riippumatta siitä, esitelläänkö kohde paikan päällä vai sähköisesti.

19 artiklan 2 kohta luettelee, mitä asiakirjassa pitää vähintään lukea, ja jokainen kohta toimii samalla tarkistuksena edessäsi olevaan liikkeeseen.

19 artiklan 2 kohta vaatii myös vähintään kaksi kappaletta niin, että yksi jää kummallekin osapuolelle, joten esittelystä lähteminen ilman omaa kappalettasi tarkoittaa, että ainoa tallenne jää liikkeelle. 19 artiklan 3 kohta vaatii erillisen asiakirjan jokaiselle ostajalle, ja kun yksi asiakirja kattaa useamman kohteen, erillisen allekirjoituksen jokaiselle kohteelle. Yksi arkki, jossa on viisi osoitetta ja yksi allekirjoitus alalaidassa, ei täytä tuota vaatimusta.

Voitko ohittaa välittäjän ja ostaa suoraan omistajalta?

Liikkeen ohittaminen esittelyn jälkeen ei poista palkkiota. 20 artiklan 8 kohta toteaa, että kun kohde ostetaan tai vuokrataan suoraan omistajalta toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana sivuuttaen esittelytodistuksen antaneen liikkeen, palkkio on silti ansaittu. Autossa antamasi allekirjoitus on se, mikä panee tuon määräyksen toimimaan, ja siksi esittelytodistus ansaitsee enemmän huomiota kuin sitä seuraava hintakeskustelu.

Säännöllä on raja, joka kannattaa lukea täsmällisesti. Se kiinnittyy liikkeen ja omistajan välisen toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikaan eikä rajattomaan ajanjaksoon, ja se kiinnittyy siihen nimenomaiseen kohteeseen, joka on kirjattu esittelytodistukseen. Ostaja, jolle yksi liike näyttää asunnon Kestelissä ja joka myöhemmin ostaa toisen asunnon samasta talosta toisen liikkeen kautta, ei jää 20 artiklan 8 kohdan sanamuodon piiriin.

20 artiklan 9 kohta käsittelee sitä, mitä tapahtuu kun liike menettää lupansa kesken kaupan. Peruutuspäivänä voimassa olevat toimeksiantosopimukset katsotaan päättyneiksi, mutta palkkio on silti ansaittu ennen sitä hetkeä jo suoritetuista palveluista. Peruutettu lupa siis päättää suhteen pyyhkimättä pois sitä, minkä liike on jo tehnyt.

Paljonko välityspalkkio on Turkissa ja mikä on lain katto?

Turkki rajaa välityspalkkion asetuksella eikä markkinatavalla. 20 artiklan 1 kohta säätää, että myyntivälityspalvelun palkkioprosentti ei saa ylittää 4 prosenttia välityssopimukseen merkitystä kauppahinnasta ilman arvonlisäveroa. 20 artiklan 2 kohta rajaa vuokravälityksen palkkion yhteen kuukausivuokraan, jälleen ilman arvonlisäveroa. Arvonlisävero lisätään tämän päälle yleisellä 20 prosentin kannalla, joka on ollut voimassa 10. heinäkuuta 2023 alkaen.

Katto on yläraja, ei taulukko. Osapuolet saavat sopia alle 4 prosentin ja tekevät niin usein arvokkaammissa kohteissa; enempää he eivät saa sopia. Kaksi muuta kohtaa sulkee ilmeiset kiertotiet. 20 artiklan 3 kohta säätää, että kun 13 artiklassa luetellut lisäpalvelut tuotetaan myynti- tai vuokravälityksen ohessa, vain yksi palkkio saadaan periä, vaikka erillinen toimeksiantosopimus olisi allekirjoitettu, eikä tuo palkkio saa ylittää 20 artiklan 1 kohdan prosenttia. 20 artiklan 4 kohta kiinnittää sen, milloin raha ylipäätään on maksettava: liike ansaitsee palkkionsa suorittamalla sen palvelun, joka on toimeksiantosopimuksen kohteena.

Kun kauppahinta on 8 402 000 liiraa, karkeasti 150 000 euroa elokuussa 2026, 4 prosentin katto tuottaa enintään 336 080 liiran välityspalkkion ennen arvonlisäveroa, ja 20 prosentin vero nostaa bruttoluvun 403 296 liiraan. Tarjous, jossa lukee "4 prosenttia plus alv plus toimistomaksu plus asiakirjamaksu", ylittää sen mitä 20 artiklan 3 kohta sallii, koska lisäpalvelut eivät voi kantaa toista veloitusta.

Kuka maksaa välityspalkkion, ostaja vai myyjä?

Englanninkielisillä sivuilla kiertävä vastaus on, että ostaja maksaa tapaan 2 prosenttia ja myyjä 2 prosenttia. Asetus sanoo jotain hienovaraisesti eri ja hyödyllisempää. 20 artiklan 5 kohta säätää, että kattojen sisällä asetettu palkkio maksetaan yhtä suurin osuuksin osapuolten kesken, ellei välityssopimuksessa toisin määrätä. Tasajako on oletus, joka pätee sopimuksen vaietessa, eikä markkinastandardi, joka jäisi voimaan sopimuksen sanamuodosta riippumatta.

20 artiklan 6 kohta sulkee kaksinkertaisen veloituksen tien. Kun ostajan ja myyjän kanssa on allekirjoitettu erilliset toimeksiantosopimukset yhtä kauppaa varten, vain yksi palvelupalkkio saadaan periä, ja tuo palkkio asetetaan uudelleen välityssopimuksissa samojen kattojen sisällä. Kahden osapuolen edustaminen ei ole Turkissa kiellettyä; kaksinkertainen palkkio on. 20 artiklan 7 kohta koskee liikkeitä, jotka hoitavat kaupan yhdessä: palkkio maksetaan välityssopimuksessa nimetylle liikkeelle ja jaetaan palveluyhteistyösopimuksen mukaan, tai tasan jos tuo sopimus vaikenee. Yhteinen kauppa ei siis kasvata sitä, mitä olet velkaa.

Turkin sopimusoikeus asettaa toisen kerroksen ehtoja. Türk Borçlar Kanunun (Turkin velvoiteoikeuslaki) 520 artikla määrittelee simsarlık sözleşmesin (välityssopimus) ja toteaa sitten, että kiinteistöä koskeva välityssopimus ei ole pätevä ellei sitä ole tehty kirjallisesti. 521 artikla kytkee maksun syy-yhteyteen, koska välittäjä ansaitsee palkkion vain jos sopimus syntyy välittäjän toiminnan tuloksena. 525 artikla antaa tuomarille mahdollisuuden kohtuullistaa liiallista sovittua palkkiota velallisen vaatimuksesta, ja tuo keino on suljettu elinkeinonharjoittajana toimivalta osapuolelta mutta avoin yksityishenkilölle, joka ostaa loma-asuntoa.

Laskuesimerkki: mitä 4 prosentin katto tarkoittaa 150 000 euron asunnossa Alanyassa

Katon ajaminen tyypillisen alanyalaisen kauppahinnan läpi näyttää, kuinka pieni neuvotteluvara todella on. 150 000 euron asunto vastaa 8 402 385 liiraa Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasın (Turkin tasavallan keskuspankki) ostokurssilla 56,0159 liiraa euroa kohti 21. elokuuta 2026, ja 4 prosentin katto tuottaa silloin enintään noin 7 200 euron bruttopalkkion arvonlisäveron kanssa.

Tasajaon ja täyden latauksen välillä on 3 600 euroa yhdessä asunnossa elokuussa 2026, ja yksi sopimuslauseke, jota useimmat ulkomaiset ostajat eivät koskaan lue, ratkaisee kumpi pätee. Liike joka kertoo "3 prosenttia ostajalta" ilmoittaa siis sopimusperusteisen jaon eikä lakisääteistä prosenttia, ja jako on neuvoteltavissa tavalla jolla katto ei ole. Sama asunto ostettuna suoraan rakennuttajaltaan ei tuota näitä rivejä lainkaan, koska välityspalkkiota ei ole rajattavaksi, jaettavaksi tai neuvoteltavaksi.

Miksi "ostajalle ei välityspalkkiota" on yleensä totta ja maksaa silti sinulle

Alanyassa uudiskohteita myyvät liikkeet kertovat ulkomaisille ostajille rutiininomaisesti, ettei välityspalkkiota tarvitse maksaa, ja väite on yleensä paikkansapitävä kuvauksena siitä kuka kirjoittaa laskun, ei siitä mitä asunto maksaa. Kun rakennuttaja omistaa asunnot, sinun ja omistajan välille ei synny välityspalkkiota, joten mikään 20 artiklassa ei koske myyntikulua. Kun välitysliike myy rakennuttajan kohteita sopimuksella tuon rakennuttajan kanssa, rakennuttaja maksaa palkkion, ja liikkeen sopimuskumppani on rakennuttaja.

Seuraus on rakenteellinen eikä ilkeämielinen. Liikkeen sopimusvelvollisuudet kulkevat sille, joka allekirjoitti sen kanssa toimeksiantosopimuksen. 14 artiklan 2 kohdan ç ja d alakohta vaativat liikettä olemaan salaamatta mitään valintoihin vaikuttavaa ja välttämään toimintaa palvelemiensa ihmisten etua vastaan, ja nuo ihmiset määrittyvät sopimuksen kautta. Ostajaa joka ei ole allekirjoittanut mitään suojaavat yleiset menettelysäännöt ja esittelytodistus, mutta hän jää sopimussuhteen ulkopuolelle kokonaan.

Vastaliike on dokumentoitu. 15 artiklan 4 kohta ottaa nimenomaisesti huomioon toimeksiantosopimukset, joissa iş sahibi (toimeksiantaja) on ostaja tai vuokralainen, mikä tarkoittaa että ostajan puolella oleva toimeksiantosopimus on asetuksen jo tuntema muoto. Sellaisen allekirjoittaminen panee suhteen suunnan paperille, ja se vetää mukaan 15 artiklan 3 kohdan tietoluettelon, joka vaatii sopimukseen merkittäväksi kohteen kaavoitus- ja käyttöönottolupatilanteen, kiinteistörekisteritiedot, koon, iän ja tosiasiallisen käytön, kerroksen ja ilmansuunnan, etäisyydet julkiseen liikenteeseen ja palveluihin, sisäisen huonejaon sekä sen, rasittaako kohdetta kiinnitys, ulosmittaus tai vastaava rajoitus.

AKEA toimii samoilla markkinoilla ja samojen sääntöjen alla, ja suuressa osassa sen alanyalaista uudiskohdekantaa myyntipalkkion maksaa rakennuttaja eikä ostaja. Tässä kuvattu malli on siis myös AKEA:n oma noissa kaupoissa eikä muille yrityksille kuuluva käytäntö, ja ostajalla on oikeus kysyä miltä tahansa liikkeeltä, tämä mukaan lukien, kuka sille maksaa tietyn asunnon kohdalla.

1. lokakuuta 2026 alkaen kauppahinnan pitäisi kulkea maksujärjestelmän kautta

Resmî Gazetessa 29. huhtikuuta 2026 numerolla 33238 julkaistu muutos lisäsi kiinteistökauppa-asetukseen uuden Ek Madde 1 -lisäartiklan otsikolla Ödeme sistemi (maksujärjestelmä). Sen ensimmäinen kohta säätää, että kun osa kauppahinnasta tai koko hinta maksetaan käteisenä, tilisiirtona, sähköisenä varainsiirtona tai muilla ministeriön määrittämillä tavoilla, hinta maksetaan maksujärjestelmän kautta, joka on rakennettu siirtämään omistus ja kauppahinta samanaikaisesti. Kauppaministeriö ilmoitti alkamispäivän lykkäämisestä 1. heinäkuuta 2026:sta 1. lokakuuta 2026:een.

Uuden artiklan neljä piirrettä ratkaisevat, miten se ulottuu ulkomaiseen ostajaan.

• Koskee yritysten sekä muiden luonnollisten ja oikeushenkilöiden myyntejä, mikä ulottuu yksityisiin myyjiin ja rakennuttajiin eikä pelkästään luvanvaraisiin välitysliikkeisiin.
• Rajaa ulos rahoitetun osuuden, kun pankkilain 5411 alainen pankki tai lain 6361 alainen rahoitus- tai säästörahoitusyhtiö lainaa osan hinnasta, jolloin loppu jää järjestelmän sisään.
• Perii käyttömaksun jokaisesta tapahtumasta, ja se vähennetään myyjälle siirrettävästä kauppahinnasta.
• Jättää järjestelmän ulkopuolelle jäävien kauppojen luettelon kauppaministeriön määrättäväksi yhdessä ympäristö-, kaupunkisuunnittelu- ja ilmastonmuutosministeriön kanssa sekä ilmoitettavaksi ministeriön verkkosivulla.

Neljännen piirteen delegointi asettaa rehellisen rajan sille, mitä tänään voi sanoa. Ek Madde 1 jättää poikkeukset ministeriön päätettäväksi sen sijaan että kirjoittaisi ne asetukseen, joten mikä tahansa varma väite siitä mitkä kaupat välttävät järjestelmän, mukaan lukien viikkoja ennen luovutusta maksetut käsirahat, kulkee sellaisten sääntöjen edellä joita ei ole julkaistu. Se minkä ostaja voi tehdä nyt, on kysyä harkitsemaltaan välitysliikkeeltä, miten se aikoo hoitaa maksun 1. lokakuuta 2026 jälkeen, koska toimisto joka ei ole asiaa miettinyt ei ole lukenut muutosta, joka ohjaa sen omia kauppoja.

Minne valitat, jos välitysliike rikkoo näitä sääntöjä?

Luvanvaraista välitysliikettä koskevat valitukset menevät valtiolle eivätkä ammattikunnan järjestölle. 22 artiklan 1 kohta antaa kauppaministeriölle vallan valvoa asetuksen soveltamista sekä siitä syntyviä ongelmia ja valituksia, ja säätää että ministeriö voi käyttää tuota valtaa maakuntatoimistojensa kautta. 22 artiklan 2 kohta velvoittaa paikalliset lupaviranomaiset tekemään esitutkinnan ministeriön pyynnöstä, ja 22 artiklan 3 kohta antaa niille kymmenen päivää aikaa raportoida tulokset maakuntatoimistolle.

Seuraamus on hallinnollinen. 22 artiklan 4 kohta soveltaa vähittäiskaupan sääntelystä annetun lain 6585 18 artiklan hallinnollisia sakkoja asetuksen rikkomiseen ja sähköisen kaupankäynnin sääntelystä annetun lain 6563 12 artiklan 1 kohdan d alakohdan sakkoja 12 artiklan 2 kohdan verkkomainontasääntöjen rikkomiseen. 22 artiklan 5 kohta lisää määräyksen, jolla on merkitystä franchising-tyyppisen toimiston rikkoessa sääntöjä: kun sopimusliike rikkoo asetusta asiassa, joka on sen yrityksen määräysvallassa johon se on sidottu, sakot määrätään erikseen molemmille.

Todisteaineistosi on jo säädetty olemaan olemassa. 14 artiklan 2 kohdan g alakohta velvoittaa liikkeen antamaan sinulle kopion kaikesta mitä allekirjoitat, ja 19 artiklan 2 kohta vaatii esittelytodistuksen annettavaksi vähintään kahtena kappaleena niin, että yksi jää sinulle. Noiden kopioiden säilyttäminen yhdessä hakemasi lupanumeron kanssa muuttaa riidan väittelystä siitä mitä sanottiin kansioksi jossa on allekirjoituksia. Hallinnollinen valitus ja yksityisoikeudellinen rahavaatimus ovat eri teitä, eikä toisen käyttäminen korvaa toista.