Omistusoikeuskirjan tyypit Turkissa: omistatko asunnon vai osuuden tontista

Turkin omistusoikeuskirjojen tyypit eivät ole asiakirjojen paremmuusjärjestys heikosta vahvaan vaan kuvaus siitä, missä rekisterissä kiinteistö on ja mitä se rekisteri siitä tekee. Rekisterikysymys ratkeaa yhteen huoneisto-omistuslain virkkeeseen: jokainen huoneistorekisteriin merkitty itsenäinen huoneisto saa erillisen kiinteistön luonteen, joten kat mülkiyeti -muodossa hallittu asunto on kiinteistö omana itsenään, kun taas kat irtifakı -muodossa hallittu asunto on osuus tontista ja huoneiston numero on merkittynä huomautussarakkeeseen. Erottelusta seuraa neljä asiaa ja jokainen niistä maksaa rahaa, alkaen kansalaisuudesta, sillä paljas maa ei ole kelvannut sijoittajakansalaisuuteen 12. joulukuuta 2023 jälkeen, jolloin asetusta muutettiin vaatimaan kat mülkiyeti, kat irtifakı tai tontilla seisova rakennus. Sähkö- ja vesiliittymiä ei anneta ennen kuin käyttöönottolupa on myönnetty, ja yhä kat irtifakı -muotoinen kirja on hyvä todiste siitä, ettei koko rakennusta kattavaa lupaa ole olemassa. Rauhantuomari voi lakkauttaa rakennusvaiheen rasitteen, jos hyväksytyn suunnitelman mukaista rakennusta ei viidessä vuodessa nouse, ja rekisterimerkintä poistetaan. Kiinteistövero seuraa luokitusta eikä rakennelmaa, joten yhä arsa-luokiteltua kiinteistöä verotetaan Alanyassa kolminkertaisella prosentilla asuntoon verrattuna. Arsa payı eli tonttiosuus on kaiken tämän alla pysyvä luku, joka on suhteessa arvoon jakohetkellä, muuttumaton jälkikäteen mille tahansa myöhemmälle nousulle tai laskulle, eikä sitä voi myydä, periä tai kiinnittää erillään siitä asunnosta johon se kuuluu.

Kuinka monta omistusoikeuskirjan tyyppiä Turkissa oikeasti on?

Turkin laki ei aseta omistusoikeuskirjoja paremmuusjärjestykseen heikosta vahvaan, eikä "omistusoikeuskirjan tyyppi" ole luokka jota lainsäädäntö käyttäisi. Se mikä vaihtelee on rekisteri jossa kiinteistösi on, ja rekisteri ratkaisee mitä omistat. Suomen- ja englanninkieliset oppaat esittävät asian yleensä arvojärjestyksenä, kat mülkiyeti ylimpänä ja kaikki muu sen alapuolella, mutta se järjestys on oppaiden keksintö eikä Turkin kiinteistöoikeuden sääntö.

Kat Mülkiyeti Kanunu (huoneisto-omistuslaki, laki 634) määrittelee todellisen rakenteen kahdessa pykälässä. Pykälä 11 säätää, että sekä kat mülkiyeti että kat irtifakı merkitään kat mülkiyeti kütüğü -kirjaan eli huoneistorekisteriin, jota pidetään kiinteistörekisteriasetuksen nojalla erillisenä kirjana tavallisesta tapu kütüğü -kirjasta (kiinteistörekisteri). Pykälä 13 selittää sitten, mitä merkintä siihen kirjaan tekee. Kun rakennus muunnetaan kat mülkiyeti -muotoon, sanat "tämän kiinteistön omistus on muunnettu huoneisto-omistukseksi" kirjoitetaan tontin sivun omistussarakkeeseen, ja se sivu suljetaan kaikilta muilta toimilta paitsi tontin hyväksi tai sitä vastaan perustetuilta rasitteilta. Jokainen huoneisto siirtyy omalle sivulleen huoneistorekisteriin.

Pykälä 13 päättyy virkkeeseen joka ratkaisee koko kysymyksen. Jokainen huoneistorekisteriin merkitty itsenäinen huoneisto saa erillisen kiinteistön luonteen ja saa sen numeron joka sille on hyväksytyssä suunnitelmassa annettu. Kat mülkiyeti -muodossa hallittu asunto ei ole osuus rakennuksesta. Se on kiinteistö omana itsenään, omalla sivullaan.

Kat irtifakı toimii toisin päin. Pykälä 14 säätää, että tonttiin kohdistuvat rakennusvaiheen rasitteet perustetaan merkitsemällä tontin oman rekisterisivun beyanlar hanesi -sarakkeeseen (huomautussarake) se arsa payı (tonttiosuus) joka kullekin itsenäiselle huoneistolle on jaettu. Kun rakennus valmistuu hyväksytyn hankkeen mukaisesti, huoneistonumerot ja niiden liitännäistilat merkitään niin ikään samaan huomautussarakkeeseen. Kat irtifakı -muodossa asuntosi ei siis ole kiinteistö lainkaan. Se mitä omistat on osuus maa-alueesta, ja asunto on olemassa rekisterissä sarakkeeseen tehtynä merkintänä.

Neljä tilannetta kattaa lähes jokaisen kirjan jonka ulkomainen ostaja näkee Alanyassa, Turkin Välimeren rannikolla sijaitsevassa Antalyan maakunnan piirikunnassa.

• Kat mülkiyeti asettaa huoneiston huoneistorekisteriin erillisenä kiinteistönä.
• Kat irtifakı asettaa tonttiosuuden huoneistorekisteriin, sidottuna tonttiin, ja huoneisto on merkittynä huomautussarakkeeseen.
• Arsa- ja tarla-kirjat, olivatpa ne yksin omistettuja tai määräosina, pitävät tontin tavallisessa kiinteistörekisterissä.
• Devremülk ei ole huoneiston omistusta lainkaan vaan yhteisomistusosuuteen liitetty rasite.

Ostaja jolle näytetään kaksi kirjaa Obassa, Alanyan keskustasta itään sijaitsevassa kaupunginosassa jossa noin neljännes piirikunnan uudesta kannasta on, ratkaisee yhdellä silmäyksellä asiakirjaan mikä neljästä pätee, kysymättä myyjältä mitään.

Mitä valmiin asunnon täysi omistusoikeus Turkissa tarkoittaa?

Kat mülkiyeti on valmiin asunnon täysi ja erillinen omistus, kirjattuna omalle sivulleen huoneistorekisteriin, ja se on Turkin lain ainoa järjestely jossa asunto itse on kiinteistö. Huoneisto-omistuslain pykälä 1 rajaa sen valmiin rakennuksen niihin osiin jotka soveltuvat erilliseen ja itsenäiseen käyttöön, ja luettelee niiden joukossa huoneistot, toimistot, liiketilat, kellarit ja varastot.

Huoneisto-omistuslaki määrittelee sanaston pykälässä 2, ja määritelmillä on merkitystä koska ne esiintyvät itse kirjassa. Koko kiinteistö on anagayrimenkul, pelkkä päärakennus on anayapı, ja erilliseen käyttöön soveltuvat osat ovat bağımsız bölüm (itsenäinen huoneisto). Huoneiston ulkopuolinen mutta suoraan sille osoitettu tila on eklenti (liitännäistila). Itsenäisiin huoneistoihin kohdistuva omistusoikeus on kat mülkiyeti, ja sen haltija on kat maliki (huoneiston omistaja).

Kaksi lain rajoitusta yllättää ostajat jotka olettavat järjestelyn olevan aina saatavilla. Pykälä 10 säätää, ettei kat mülkiyeti -muotoa voi perustaa vain yhteen tai muutamaan kiinteistön osaan ilman että koko kiinteistö muunnetaan. Rakennus siirtyy joko kokonaan tai ei lainkaan, ja siksi myyjä ei voi tarjoutua muuntamaan yhtä asuntoa samalla kun muu talo pysyy kat irtifakı -muodossa. Pykälä 50 lisää, ettei kat mülkiyeti -muotoa voi perustaa rakennuksiin jotka eivät ole kokonaan kârgir eli kivirakenteisia.

Ajattele käytettyä 2+1-asuntoa Tosmurissa, Obasta heti itään sijaitsevassa kaupunginosassa. Jos kirjassa lukee kat mülkiyeti, rakennus on käynyt läpi pykälässä 13 kuvatun muunnoksen, sen jokainen huoneisto siirtyi huoneistorekisteriin samaan aikaan, ja tontin oma sivu suljettiin uusilta toimilta. Mitään tästä ei päätellä myyjän kuvauksesta. Se on se mitä sana kirjassa tarkoittaa.

Rakennusvaiheen omistusoikeuskirja: mitä oikeasti omistat?

Kat irtifakı on tonttiin perustettu rasite keskeneräisen tai vielä aloittamattoman rakennuksen huoneistojen hyväksi, ja se mitä haltija omistaa on arsa payı eikä asunto. Huoneisto-omistuslain pykälä 2 sanoo suoraan, että kat irtifakı on irtifak hakkı eli rasiteoikeus, jonka tontin omistaja tai yhteisomistajat perustavat. Pykälä 1 lisää tarkoituksen, joka on toimia perustana sille kat mülkiyeti -muodolle johon päädytään kun rakennus on valmis.

Pykälän 14 mekaniikka selittää miksi erottelu ei ole akateeminen. Rakennusvaiheen rasitteet perustetaan merkitsemällä kullekin huoneistolle jaettu tonttiosuus tontin rekisterisivun huomautussarakkeeseen, ja valmistumisen jälkeen huoneistonumerot ja liitännäistilat merkitään samaan sarakkeeseen. Kat irtifakı -muotoinen kirjaus kiinnittyy siis tonttiin. Asunnolla ei ole omaa sivua, ei erillisen kiinteistön luonnetta eikä suunnitelmanumeroa rekisterissä ennen kuin muunnos tapahtuu.

Pykälä 14 määrittää myös, mitä on toimitettava. Omistaja tai kaikki yhteisomistajat toimittavat pykälän 12 mukaisesti laaditun rakennussuunnitelman, jonka toimivaltaiset viranomaiset ovat hyväksyneet, omistajien allekirjoituksin ja sähköisesti kiinteistörekisteriviranomaiselle lähetettynä, yhdessä yönetim plânı -asiakirjan (hallintasuunnitelma) kanssa. Sama pykälä kirjaa yksityiskohdan joka kannattaa pitää mielessä myöhempää varten, nimittäin sen ettei kat mülkiyeti -muotoon siirryttäessä vaadita erillistä hallintasuunnitelmaa.

Kestelissä rakenteilla olevasta talosta asunnon allekirjoittava ostaja saa kirjan joka nimeää tontin, ilmoittaa murtoluvun kuten 60/4800 ja kantaa huoneistonumeron huomautussarakkeessa. Se ostaja omistaa 60 neljästuhannestakahdeksastasadasosaa Kestelissä sijaitsevasta tontista. Asunto on sarakkeeseen kirjattu lupaus, jonka takana on hyväksytty hanke.

Valmis asunto vai rakenteilla oleva: mikä ostajalle muuttuu

Kuusi asiaa muuttuu järjestelyjen välillä, ja neljä niistä maksaa rahaa. Erot seuraavat rekisterirakenteesta eivätkä mistään asiakirjan laadun arvottamisesta.

Rivi joka useimmin yllättää ostajat on kansalaisuusrivi, koska molemmat järjestelyt ovat sen rajan samalla puolella ja paljas maa toisella. Rivi joka useimmin jää pois kilpailijoiden vertailuista on viimeinen.

Ostaja joka valitsee valmiin mahmutlarilaisen käytetyn asunnon ja saman kaupunginosan alennetun rakenteilla olevan kohteen välillä ei valitse vahvan ja heikon asiakirjan väliltä. Valinta on olemassa olevan kiinteistön ja sellaisen tonttiosuuden välillä josta tulee kiinteistö, ja jälkimmäiseen liittyy liittymäkysymys ja viiden vuoden kello.

Miksi omistusoikeuskirjan laji ratkaisee Turkin kansalaisuushakemuksen?

12. joulukuuta 2023 alkaen kirjan järjestely on kelpoisuusehto kiinteistösijoituksella haettavassa kansalaisuudessa, eikä paljas maa enää kelpaa. Muutos tehtiin asetuksella joka julkaistiin virallisessa lehdessä 12. joulukuuta 2023, numerossa 32397, presidentin päätöksellä 7938, ja se muutti Turkin kansalaisuuslain soveltamisasetusta.

Muutos on yksi ainoa korvaus, ja sen sanamuoto kannattaa lukea tarkkaan. Pykälän 20 toisen momentin b-alakohdassa ilmaus "valuuttamääräinen kiinteistö" korvattiin ilmauksella "valuuttamääräinen kiinteistö johon on perustettu kat mülkiyeti tai kat irtifakı, tai joka on luokiteltu arsaksi ja jolla on rakennus". Asetus tuli voimaan julkaisupäivänä.

Sanamuodosta seuraa suoraan kolme asiaa. Kat mülkiyeti -muotoinen asunto kelpaa. Kat irtifakı -muotoinen rakenteilla oleva asunto kelpaa niin ikään, ja siksi järjestely on kansalaisuushakemuksissa tavallinen. Arsa-tontti tai tarla-muotoinen pelto jolla ei ole mitään rakennettuna ei kelpaa, eikä ole kelvannut siitä päivästä lähtien jona muutos julkaistiin.

Rajasumma ja pitoaikaehto ovat erillisten säännösten varassa eikä tämä sanamuoto vaikuta niihin. Ohjelman raja on 400 000 Yhdysvaltain dollaria, raja koskee hakijaa eikä kiinteistöä, ja kiinteistöä pidetään kolmen vuoden myyntirajoituksen alaisena rekisteriin merkittynä.

Sijoittaja joka kokoaa 400 000 dollarin arvon kahdesta rakennustontista Gazipaşassa, Alanyan itäisessä naapuripiirikunnassa, täyttää summan ja kaatuu ehtoon. Sama sijoittaja joka ostaa kat irtifakı -muotoisen keskeneräisen asunnon täyttää molemmat. Tonteissa ei ole mitään vikaa. Ne vain jäävät sen sanamuodon ulkopuolelle jonka asetus otti käyttöön joulukuussa 2023.

Saako sähkön ja veden, jos rakennuksella ei ole käyttöönottolupaa?

Kat irtifakı -muotoinen kirja kertoo, ettei rakennuksella ole koko rakennelman kattavaa käyttöönottolupaa, ja kaavoituslaki pidättää sähkö-, vesi- ja viemäriliittymät kunnes lupa myönnetään. Huoneisto-omistuslain pykälä 3 luo yhteyden säätämällä, että kat irtifakı on tonttiosuuteen sidottu rasitelaji, joka muuntuu kat mülkiyeti -muotoon suoraan lain nojalla koko rakennukselle myönnetyn yapı kullanma izin belgesi -asiakirjan (käyttöönottolupa) perusteella.

Seuraus on İmar Kanunun (kaavoituslaki, laki 3194) pykälässä 31, joka asettaa rakennuksen valmistumispäiväksi käyttöönottoluvan myöntämispäivän ja säätää, etteivät rakennukset joille lupaa ei ole myönnetty tai hankittu saa sähkö-, vesi- ja viemäripalveluja tai liittymiä ennen sitä. Saman pykälän viimeinen virke merkitsee yhtä paljon kuin ensimmäinen, koska luvan saaneet itsenäiset huoneistot kyllä saavat ne palvelut.

Kaavoituslain pykälä 30 selittää miksi osittaisia lupia on olemassa. Kun rakennus on kokonaan valmis, lupa tarvitaan koko rakennukselle, ja kun osa siitä on käyttökelpoista, ne osat voidaan luvittaa erikseen. Yhdellä Kargıcakin kohteella voi siis olla yksi talo jolla on käyttöönottolupa ja liittymät kytkettyinä ja toinen talo jolla ei ole kumpaakaan.

Ostajan oikea kysymys on siksi kapeampi kuin se joka yleensä esitetään. Kysymys siitä onko kohteella iskan tuottaa vastauksen koko kehityshankkeesta. Kysymys siitä onko juuri sinun bağımsız bölüm -huoneistollasi käyttöönottolupa tuottaa vastauksen sinun asunnostasi.

Yksi päätelmä kulkee turvallisesti eikä sen käänteinen kulje. Yhä kat irtifakı -muotoinen kirja on hyvä todiste siitä, ettei koko rakennusta kattavaa lupaa ole myönnetty, koska pykälä 3 asettaa muunnoksen seuraamaan lupaa. Käänteinen päätelmä kaatuu, koska lupa on voitu myöntää ilman että kukaan on vielä pyytänyt muunnosta, ja pykälä 3 sallii muunnoksen käynnistyä myös pyynnöstä eikä vain suoraan lain nojalla. Kat irtifakı -merkinnän näkeminen on syy kysyä, ei todiste siitä ettei lupaa ole.

Tähän kuuluu erillinen oikaisu, koska aiheen vahvin kilpaileva artikkeli liioittelee tilannetta. Kat irtifakı -muotoon liittyvä rajoitus tulee kaavoituslainsäädännöstä eikä huoneisto-omistuslaista, ja se seuraamus jonka kaavoituslaki tosiasiassa määrää on liittymien pidättäminen. Huoneisto-omistuslaki ei sisällä mitään kieltoa vuokrata kat irtifakı -muodossa hallittua huoneistoa.

Voiko rakennusvaiheen rasitteen purkaa, jos taloa ei koskaan rakenneta?

Kyllä, ja mekanismi on tuomioistuimen päätös joka poistaa merkinnän rekisteristä. Huoneisto-omistuslain pykälä 49 säätää, että kun kat irtifakı -rasitteen alaiselle tontille ei viidessä vuodessa rakenneta rakennusta sen suunnitelman mukaisesti joka rasitetta perustettaessa toimitettiin, sulh hâkimi (rauhantuomari) päättää kenen tahansa omistajan hakemuksesta, kuultuaan tarvittaessa asianosaisia, joko lakkauttaa rakennusvaiheen rasitteen tai jatkaa sitä määräajaksi. Pykälä lisää, että määräaikaa voidaan hakemuksesta jatkaa uudelleen, ja että kun rakennusvaiheen rasite poistetaan tämän momentin nojalla, merkintä kiinteistörekisterissä poistetaan.

Mikään ulkomaisille ostajille suunnattu englanninkielinen aineisto ei käsittele tätä säännöstä, mitä on vaikea puolustaa kun se käsittelee juuri sitä tilannetta josta rakenteilla olevan asunnon ostajat kantavat huolta. Rakennuttaja joka ottaa käsirahat, kirjaa rakennusvaiheen rasitteet ja lopettaa sitten rakentamisen jättää jokaisen huoneiston haltijan lakiin kirjatun viiden vuoden ikkunan sisään.

Kaksi rajaa estää säännöstä olemasta hälyttävämpi kuin se on. Lakkauttaminen ei ole automaattista. Se vaatii jonkun omistajan hakemuksen ja rauhantuomarin päätöksen, ja tuomari voi jatkaa lakkauttamisen sijaan ja jatkaa useammin kuin kerran. Lakkauttaminen ei myöskään vie ostajalta omaisuutta. Se mikä päättyy on rakennusvaiheen rasite eli tonttiosuuden osoittaminen tietylle tulevalle asunnolle. Yhteisomistusosuus itse tonttiin säilyy, ja haltija pysyy maan yhteisomistajana tavallisessa mielessä.

Avsallarissa vuodesta 2021 seisoneeseen hankkeeseen katsovan ostajan kannalta käytännön luenta on kysymys päivämääristä eikä asiakirjoista. Rakennusvaiheen rasitteen kirjauspäivä käynnistää kellon, hyväksytty hanke määrittelee mitä olisi pitänyt rakentaa, ja viidettä vuotta lähestyvä pysähtynyt työmaa on paikka jossa muut huoneistonhaltijat saattavat jo harkita hakemusta.

Mikä on tonttiosuus ja miksi sitä ei voi muuttaa jälkikäteen?

Arsa payı on itsenäiselle huoneistolle jaettu yhteisomistusosuus tontista, sen on oltava suhteessa huoneiston arvoon sijainnin ja koon mukaan, eikä sitä voi jälkikäteen muuttaa sillä perusteella että huoneiston arvo on noussut tai laskenut. Huoneisto-omistuslain pykälä 2 määrittelee sen niiksi maan yhteisomistusosuuksiksi jotka on jaettu itsenäisille huoneistoille lain asettamien sääntöjen mukaisesti.

Pykälä 3 kantaa kolme erillistä sääntöä yhdessä momentissa, ja ostajat kohtaavat yleensä vain ensimmäisen. Kat mülkiyeti ja kat irtifakı perustetaan osoittamalla selvästi hankkeessa jaettu tonttiosuus suhteessa kunkin itsenäisen huoneiston arvoon laskettuna sijainnin ja koon perusteella. Jos osuuksia ei ole jaettu suhteessa arvoihin, kukin huoneiston omistaja tai rakennusvaiheen rasitteen haltija voi hakea tuomioistuimelta tonttiosuuksien uudelleenjakoa. Ja huoneistolle jaettua tonttiosuutta ei voi muuttaa sillä perusteella että huoneiston arvo on myöhemmin noussut tai laskenut.

Kolmas sääntö tekee kirjan luvusta pysyvän päätöksen. Suhde kiinnitetään perustamishetkellä, sen hetken arvoja vasten. Katutason huoneisto joka myöhemmin saa liiketilan julkisivun pitää alkuperäisen osuutensa. Ylimmän kerroksen huoneisto joka menettää merinäköalansa eteen nousevalle uudelle talolle pitää sekin alkuperäisen osuutensa. Ainoa reitti toiseen lukuun on toisen säännön tuomioistuinhakemus, ja se hakemus koskee epäsuhtaa jakohetkellä eikä sitä mitä arvoille on sen jälkeen tapahtunut.

Otetaan kaksi samasta obalaisesta talosta tarjottua asuntoa, molemmat 95 neliömetriä, molemmat 2+1. Ensimmäisen kirjassa arsa payı on 45/3000 ja toisen kirjassa 90/3000. Pinta-alat ovat identtiset ja tonttiosuudet eroavat kaksinkertaisesti. Mitä ikinä toinen ostaja tuosta tontista omistaa, ensimmäinen omistaa siitä puolet, pysyvästi, eikä mikään myöhempi muutos asuntojen arvossa liikuta kumpaakaan lukua. Kaksi kirjaa jotka näyttävät ilmoituksessa keskenään vaihdettavilta kuvaavat olennaisesti erisuuruista osuutta alla olevaan maahan.

Voiko tonttiosuuden myydä erikseen asunnosta?

Ei, ja kielto on ehdoton kolmeen suuntaan yhtä aikaa. Huoneisto-omistuslain pykälä 5 säätää, että kun kat mülkiyeti siirretään toiselle henkilölle tai se siirtyy perintönä, siihen liitetty tonttiosuus siirtyy sen mukana, ja ettei tonttiosuutta voi siirtää erillään kat mülkiyeti- tai kat irtifakı -oikeudesta, eikä se voi siirtyä erikseen perintönä, eikä sitä voi rasittaa millään muulla oikeudella.

Jokainen kolmesta haarasta sulkee eri oven. Osuutta ei voi myydä yksin, joten ehdotuksella ostaa asunto niin että myyjä pitää sen alla olevan tonttiosuuden ei ole oikeusvaikutusta. Osuutta ei voi periä yksin, joten kuolinpesää ei voi jakaa antamalla yhdelle perilliselle asunto ja toiselle maa. Osuutta ei voi kiinnittää tai muuten rasittaa yksin, joten sitä ei voi käyttää erillisenä vakuutena.

Çıplaklıssa toimiva rakennuttaja joka tarjoutuu alentamaan hintaa pitämällä osan tonttiosuudesta kuvaa liiketointa jota Turkin laki ei salli. Tonttiosuus ei ole osa jonka voi irrottaa huoneistosta. Se kulkee huoneiston mukana joka suuntaan, pykälän 5 nojalla.

Minkä kiinteistöveroprosentin omistusoikeuskirjasi laukaisee?

Kiinteistöveroprosentti seuraa sitä mitä rekisteri sanoo kiinteistön olevan eikä sitä mitä sen päällä seisoo, ja ero arsa-luokituksen ja asuntoluokituksen välillä on Alanyassa kolminkertainen. Emlak Vergisi Kanunu (kiinteistöverolaki, laki 1319) asettaa prosentit kahdessa eri pykälässä, koska rakennuksia ja maata verotetaan eri otsikoiden alla.

Pykälä 8 asettaa rakennusveron prosentiksi yksi promille asunnoille ja kaksi promillea muille rakennuksille. Pykälä 18 asettaa maaveron prosentiksi yksi promille arazille eli maalle yleensä ja kolme promillea arsalle eli rakennustonteille. Molemmat pykälät soveltavat sitten samaa kerrointa säätämällä, että prosentteja sovelletaan sadan prosentin korotuksella niiden suurkaupunkikuntien rajojen sisällä ja lähialueilla joihin laki 5216 soveltuu.

Alanya sijaitsee Antalyan suurkaupunkikunnan rajojen sisällä, joten siellä sovelletaan korotettuja prosentteja.

Yhä arsaksi luokiteltua kiinteistöä verotetaan kolminkertaisella prosentilla asuntoon verrattuna. Se on tilanne tontilla joka kantaa rakennusvaiheen rasitteita ja jonka rakennusta ei ole vielä ilmoitettu, ja se on syy siihen että luokituskysymys on kustannuskysymys eikä pelkkä ilmoituskysymys.

Kaksi säännöstä ohjaa siirtymää ja molemmat kaatuvat omistajan niskaan. Pykälä 33 luettelee uuden rakennuksen rakentamisen niiden syiden joukkoon jotka muuttavat verotusarvoa, ja pykälä 23 vaatii ilmoituksen tekemistä sille kunnalle jonka alueella kiinteistö sijaitsee, sen budjettivuoden kuluessa jona rakentaminen päättyy, tai jona kukin osa otetaan käyttöön silloin kun osia otetaan käyttöön ennen valmistumista. Pykälä 8 lisää sitten lattian joka jää voimaan siirtymän yli säätämällä, ettei uuden rakennuksen vero voi olla pienempi kuin sen tontin tai tonttiosuuden vero, ja että tämä pätee neljä vuotta rakentamisen valmistumista seuraavasta budjettivuodesta lukien.

Siirtyminen arsa-luokituksesta asuntoluokitukseen ei siis pudota laskua asuntoprosenttiin heti. Neljän budjettivuoden ajan tonttiosuuden vero asettaa vähimmäismäärän. Todellinen maksettava summa riippuu kunnan määrittämästä verotusarvosta eikä kauppahinnasta, ja siksi mukaan kannattaa ottaa prosentit ja mekanismi.

Onko turkkilainen lomaosake oikeasti omistusta?

Devremülk ei ole huoneiston omistusta, ja Turkin laki luokittelee sen yhteisomistusosuuteen liitetyksi rasitteeksi. Huoneisto-omistuslain pykälä 57 säätää, että oikeus hyötyä asumiseen soveltuvasta rakennuksesta tai itsenäisestä huoneistosta vuoden tiettyinä jaksoina voidaan perustaa kunkin yhteisomistajan hyväksi yhteisomistusosuuteen sidottuna rasitteena, ja että tätä oikeutta kutsutaan nimellä devre mülk hakkı eli aikaosuusoikeus.

Pykälä 58 rajaa missä se voi olla olemassa säätämällä, että aikaosuusoikeus voidaan perustaa vain asuinluonteisiin kiinteistöihin jotka on muunnettu kat mülkiyeti- tai kat irtifakı -muotoon, tai erillisiin rakennuksiin. Pykälä 60 selittää miten se näkyy rekisterissä vaatimalla, että oikeuden perustaminen merkitään pääkiinteistön, itsenäisten huoneistojen ja erillisten rakennusten rekisterisivujen huomautussarakkeeseen, ja että se mainitaan annettavassa omistusoikeuskirjassa.

Tähän kuuluu päivätty oikaisu, koska vähimmäisjakso raportoidaan laajalti väärin. Pykälä 59 vaatii, että aikaosuusoikeudet jaetaan vuoden määrättyihin jaksoihin jotka eivät saa olla seitsemää päivää lyhyempiä. Luku oli viisitoista päivää siihen asti kunnes 24. maaliskuuta 2022 annettu laki 7392 korvasi luvun 15 luvulla 7 tuossa pykälässä. Turkin- ja englanninkieliset lähteet jotka yhä toistavat viittätoista päivää työskentelevät vuotta 2022 edeltävän tekstin varassa.

Kaksi muuta säännöstä ratkaisee, miten aikaosuus käyttäytyy kun sitä ei enää haluta, ja molemmat kääntyvät haltijaa vastaan. Pykälä 63 säätää, etteivät aikaosuusoikeuden alaisen kiinteistön yhteisomistajat voi vaatia yhteisomistuksen purkamista ellei sopimuksessa toisin määrätä. Tavallinen tie ulos turkkilaisesta yhteisomistuksesta eli kanne yhteisomistuksen purkamiseksi on siis lailla suljettu. Pykälä 64 ohjaa kunkin jakson päättymistä vaatimalla haltijoita luovuttamaan tilan seuraavalle haltijalle, ja säätämällä että jos he eivät tee niin, poliisi tyhjentää kiinteistön välittömästi paikkakunnan ylimmän siviilihallintoviranomaisen määräyksestä kun toinen jakson haltija tai isännöitsijä esittää rekisterimerkinnän ja sopimuksen, ilman mitään lisämenettelyä tai ilmoitusta, ja että hakemus hallinnollisiin tai lainkäyttöelimiin ei pysäytä tyhjennystä.

Ostaja jolle tarjotaan viikkoa Konaklın lähellä olevasta rannikkokohteesta "omistusoikeuskirjana" saa tarjouksen jostain todellisesta, rekisteröidystä ja täytäntöönpantavasta. Se on huomautussarakkeeseen merkitty rasite, jolla on lakisääteinen seitsemän päivän vähimmäisjakso, ei lakisääteistä ulospääsyä purkamisen kautta, ja summaarinen luovutusmenettely kunkin jakson päättyessä.

Mitä määräosainen omistus muuttaa, kun luet kirjaa?

Määräosainen kirja eli hisseli tapu ei ole kirjan tyyppi vaan omistusrakenteen kuvaus, ja se mitä se muuttaa on se murto-osa kiinteistöstä jonka nimetty omistaja voi tosiasiassa luovuttaa. Sana kuvaa paylı mülkiyet -muotoa eli määräosaista yhteisomistusta, jossa kiinteistöä hallitsee useampi kuin yksi henkilö rekisterissä näkyvin murto-osin, vastakohtana müstakil-muodolle jossa haltija on yksi.

Sen lukeminen on kahden kentän eikä yhden asia. Malik-rivi nimeää omistajan. Hisse-rivi ilmoittaa murto-osan, ja murto-osa on se mitä omistajalla on myytävänä. Myyjä joka pitää hallussaan 1/4 Demirtaşin tontista voi luovuttaa siitä 1/4, mikä on täysi ja laillinen kauppa joka jättää kolme muuta yhteisomistajaa paikoilleen.

Yksi laajalti toistettu väite turkkilaisesta määräosaisesta omistuksesta on väärä ja ansaitsee tulla nimetyksi. Viiden yhteisomistajan lakisääteistä kattoa ei ole. Siviililaki puhuu useasta henkilöstä jotka pitävät kiinteistöä osuuksin eikä aseta enimmäismäärää, joten käytännön rajoitteet ovat hallinto ja rahoitus eivätkä luku lainsäädännössä.

Etuosto-oikeus on se säännös joka todennäköisimmin yllättää murto-osan ulkomaisen ostajan, koska se antaa muille yhteisomistajille vaatimuksen kauppaa vastaan. Laki 7571, voimassa siitä kun se julkaistiin virallisessa lehdessä 25. joulukuuta 2025, asettaa määräajaksi yhden vuoden ja hinnaksi rayiç bedel -arvon eli käyvän arvon eikä kirjaan merkittyä lukua.

Yhteisostoja, ulospääsyjä sekä aviovarallisuus- ja perimysseurauksia ohjaava sääntely on oma aiheensa omine sääntöineen, ja se käsitellään määräosaisen ja yhteisen omistuksen yhteydessä Turkissa. Kirjan lukemisen tarkistuslistalle kuuluu kapeampi asia. Lue murto-osa, varmista että se vastaa sitä mitä ollaan myymässä, ja selvitä keitä muut yhteisomistajat ovat ennen kuin etuosto-aika muuttuu jonkun toisen mahdollisuudeksi.

Mikä kirja sopii mihin tavoitteeseen Alanyassa?

Jokainen tavoite sulkee eri oven, ja ovet sulkee laki eikä käytäntö. Järjestelyt eivät ole abstraktisti parempia tai huonompia, ja hyödyllinen vertailu tehdään tiettyä tavoitetta vasten.

Alanyan kaupunginosajakauma tekee kahdesta ensimmäisestä rivistä ne jotka purevat useimmin. Oba, Mahmutlar, Kestel ja Kargıcak kantavat piirikunnan raskaimman uuden ja tuoreen rakentamisen keskittymän, ja se on myös se paikka jossa kat irtifakı -kirjat keskittyvät. Ostaja jonka prioriteetti on muuttaa sisään tänä kautena ja ostaja jonka prioriteetti on halvin sisäänpääsyhinta eivät etsi samaa sanaa kirjasta.

Miten tarkistat kirjasi järjestelyn ennen kuin maksat?

Lue ensin itse kirja, koska järjestely on painettuna siihen, ja varmista sitten tilanne rekisteristä eikä paperista. Neljä askelta kattaa asian, eikä yksikään niistä riipu myyjän myötämielisyydestä.

1. Lue järjestely kirjan etusivulta, jossa lukee kat mülkiyeti, kat irtifakı, tai tontin laatu silloin kun kumpikaan ei päde.
2. Tarkista tontti Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğün (kiinteistörekisteri- ja kartastoviraston) tonttihakupalvelusta osoitteessa `parselsorgu.tkgm.gov.tr` käyttäen kirjasta löytyviä ada- ja parsel-numeroita.
3. Pyydä takyidat listesi eli rasitusluettelo, koska rajoitukset elävät siellä eivätkä todistuksessa.
4. Varmista voimassa oleva merkintä Web Tapusta, kiinteistörekisterin verkkoportaalista, johon omistaja pääsee e-Devlet-portaalin kautta.

Neljänteen askeleeseen liittyy ehto joka kompastuttaa turisteina Turkkiin saapuneita ostajia, koska e-Devlet-portaaliin pääsy vaatii salasanan joka on annettu numeroilla 98 tai 99 alkavaa ulkomaalaisen tunnusnumeroa vastaan sekä oleskeluluokkaan kuuluvaa asiakirjaa. Omistaja jolla noita ei ole asioi sen sijaan kiinteistörekisteriviranomaisen luona paikan päällä.

Yksi kysymys myyjälle irrottaa enemmän kuin yleinen tiedustelu papereista. Kysymys siitä onko rakennuksella koko rakennelman kattava käyttöönottolupa, eikä siitä onko kohteella iskan, osuu täsmälleen siihen ehtoon jonka huoneisto-omistuslain pykälä 3 asettaa muunnokselle.

Milloin rakennusvaiheen oikeudesta tulee täysi omistus ja kuka sen käynnistää?

Muunnos seuraa käyttöönottolupaa, ja kuka tahansa yksittäinen rakennusvaiheen rasitteen haltija voi käynnistää sen odottamatta rakennuttajaa. Huoneisto-omistuslain pykälä 3 säätää, että kat irtifakı on tonttiosuuteen liitetty rasitelaji, joka muuntuu kat mülkiyeti -muotoon suoraan lain nojalla koko rakennukselle myönnetyn käyttöönottoluvan perusteella, laissa asetetuin edellytyksin. Sitä seuraava virke on se jota ostajat harvoin kuulevat. Menettely voidaan toteuttaa myös tontin omistajan tai kenen tahansa rakennusvaiheen rasitetta hallitsevan yhteisomistajan pyynnöstä.

Asiakirjat tulevat pykälästä 12, joka vaatii rakennussuunnitelman jossa näkyvät julkisivut ja sisäjaot, itsenäisten huoneistojen, liitännäistilojen ja yhteisten tilojen mitat, sijainnin ja koon perusteella laskettuihin arvoihin suhteutetut tonttiosuudet, kunkin huoneiston laatu ja juokseva numerointi sekä kunkin huoneiston rakennusala, yhdessä käyttöönottoluvan kanssa. Pykälä 14 antaa aiemmin mainitun poikkeuksen säätämällä, ettei muunnoksen yhteydessä vaadita erillistä hallintasuunnitelmaa, koska sellainen toimitettiin jo rakennusvaiheen rasitetta perustettaessa.

Käytännön vaikutus on siirtymä siinä kenellä on aloite. Rakennuttaja joka on saanut talon valmiiksi Cikcillissä, hankkinut luvan ja siirtynyt seuraavalle työmaalle ei ole erityisen motivoitunut viemään rekisterityötä loppuun. Pykälä 3 ei jätä omistajia odottamaan sitä motivaatiota. Yhden haltijan pyyntö riittää käynnistämään menettelyn koko rakennuksen osalta.

Loppuuko täysi omistus, jos yksi ostaa kaikki asunnot?

Ei, ja huoneisto-omistuslaki sanoo sen nimenomaisesti. Pykälä 46 säätää, että kat mülkiyeti päättyy huoneistorekisterin merkinnän poistamiseen, ja toteaa sitten ettei kiinteistön kaikkien itsenäisten huoneistojen kertyminen yhden henkilön omistukseen sinänsä lakkauta huoneisto-omistusta.

Poistaminen vaatii toimen eikä asiaintilaa. Sama pykälä säätää, että merkintä poistetaan kaikkien huoneistonomistajien tai kaikki itsenäiset huoneistot itselleen koonneen omistajan kirjallisesta pyynnöstä huoneisto-omistuksen muuntamiseksi tavalliseksi omistukseksi. Kiinteistö siirretään sitten yleisen rekisterin uudelle sivulle itsenäisiin huoneistoihin liitettyjen tonttiosuuksien mukaisesti, ja yhteys aiempiin merkintöihin säilytetään.

Sijoittaja joka hankkii kokonaisen pienen talon Çıplaklıssa pysyy oletusarvoisesti huoneisto-omistuksen piirissä, jokainen huoneisto erillisenä kiinteistönä omalla sivullaan, kunnes kirjallinen pyyntö tehdään. Se, tehdäänkö pyyntö, on päätös jolla on seurauksia sille miten huoneistot voidaan myöhemmin myydä yksitellen, eikä sitä tehdä vahingossa.