Asunnon ostaminen Turkista yhdessä puolison tai avopuolison kanssa

Asunnon ostaminen Turkista yhdessä puolison tai avopuolison kanssa on hankinta määräosaiseen yhteisomistukseen (paylı mülkiyet), ja tapu eli turkkilainen omistuskirja merkitsee kummankin omistajan osuuden murtolukuna, esimerkiksi 1/2 tai 3/4. Tuo murtoluku painaa enemmän kuin useimmat ostajat odottavat, koska Turkin laki ei tunne omistusmuotoa, jossa eloonjäänyt saisi automaattisesti koko asunnon, eikä osuus siirry leskelle itsestään. Kansainvälistä yksityisoikeutta ja oikeudenkäyntimenettelyä koskevan Turkin lain 20 §:n 1 momentti alistaa Turkissa sijaitsevan kiinteän omaisuuden Turkin perintöoikeudelle riippumatta siitä, mitä kotimaassa tehty testamentti määrää, ja Turkin siviililain 499 § antaa eloonjääneelle puolisolle neljäsosan jäämistöstä, kun hän perii yhdessä perittävän rintaperillisten kanssa. Pariskunta, joka merkitsee 1/2 kummallekin ja jättää jälkeensä kaksi lasta, jättää leskelle 5/8 asunnosta, kun sama asunto yhden nimissä jättäisi leskelle 1/4. Avopuoliso ei peri Turkin lain mukaan mitään, jolloin osuussarake jää ainoaksi suojaksi pöydälle. Osuuden myyminen myöhemmin laukaisee toisen omistajan lakisääteisen etuosto-oikeuden, jonka laki 7571 muutti 25. joulukuuta 2025 enintään vuoden mittaiseksi ja tuomarin vahvistamaan käypään arvoon sidotuksi. Pariskunnat, joilla on mielessä Turkin kansalaisuus, kohtaavat vielä yhden ansan, sillä 400 000 Yhdysvaltain dollarin raja koskee hakijaa kohti ja yhden kelpoisen asunnon tasajako pudottaa molemmat rajan alle.

Miltä määräosainen yhteisomistus näyttää turkkilaisessa tapussa

Kaksi ihmistä, jotka ostavat yhden turkkilaisen asunnon yhdessä, ovat paylı malikler eli määräosin omistavia yhteisomistajia, ja tapu merkitsee kummankin osuuden murtolukuna, esimerkiksi 1/2 tai 3/4. Türk Medeni Kanunun (Turkin siviililaki) 688 § asettaa säännön yhdessä lauseessa: määräosaisessa yhteisomistuksessa useampi henkilö omistaa fyysisesti jakamattoman esineen kokonaisuudessaan määrätyin osuuksin. Turkkilaiset ostajat kutsuvat syntyvää asiakirjaa nimellä hisseli tapu (osuuksiin jaettu omistuskirja).

Määrätty osuus tuo mukanaan määrätyt oikeudet. Kukin yhteisomistaja saa luovuttaa osuutensa, panttata sen ja nähdä sen ulosmitattavan omien velkojiensa saatavista, kaikki ilman toisen omistajan allekirjoitusta. Osuus käyttäytyy omana omaisuutenaan, ja juuri siksi tapuun painettu murtoluku ratkaisee paljon enemmän kuin useimmat ostajat aavistavat.

Turkin laki tuntee myös toisen, hyvin erilaisen muodon. Elbirliği mülkiyeti eli jakamaton yhteisomistus ilman määräosia syntyy 701 §:n nojalla lain perustamasta yhteisyydestä, tavallisimmin miras ortaklığı eli kuolinpesä, joka muodostuu omistajan kuollessa. Tässä muodossa yhteisomistajilla ei ole yksilöityä osuutta, ja jokainen määräämistoimi edellyttää yksimielisyyttä. Pariskunnan vapaaehtoinen kauppa ei koskaan luo tätä muotoa.

Yksi tuttu anglosaksinen rakenne puuttuu Turkista kokonaan. Turkin kiinteistörekisterioikeus ei tunne yhteisomistusta eloonjääneen oikeudella, joten leski ei saa automaattisesti koko asuntoa toisen omistajan kuollessa. Britanniasta, Irlannista, Australiasta ja Kanadasta tulevat ostajat olettavat usein, että heidän kotimaansa rakenne matkustaa mukana. Näin ei ole, vaan vainajan osuus siirtyy vainajan perillisille jäljempänä kuvattujen sääntöjen mukaan.

Osuussarake on päätös, ja 50/50 on vain oletus, jonka ihmiset tekevät

Mikään Turkin laissa ei vaadi yhtä suuria osuuksia, ja pariskunta saa merkitä mitkä tahansa sopimansa murtoluvut, myös 70/100 ja 30/100, kunhan osuudet muodostavat yhdessä kokonaisuuden. Kiinteistörekisteri kirjaa sen, minkä osapuolet tapaamisessa ilmoittavat. 688 § puhuu useammasta henkilöstä eikä aseta ylärajaa sille, kuinka moni heitä on, joten laajalti toistettu väite turkkilaisen kiinteistön enintään viidestä omistajasta on vailla lain tukea.

Murtoluvun pitäisi mitata jotakin todellista. Ajatellaan pariskuntaa, joka ostaa asunnon Alanyasta niin, että toinen maksaa säästöistään 70 prosenttia kauppahinnasta ja toinen 30 prosenttia. Merkintä 1/2 ja 1/2 siirtää 20 prosenttia asunnon arvosta pienemmälle maksajalle jo rekisteröintihetkellä, pysyvästi ja ilman muita asiakirjoja. Merkintä 70/100 ja 30/100 kirjaa sen, mitä tosiasiassa tapahtui. Kumpikaan valinta ei ole väärä, mutta vain toinen niistä on harkittu.

Murtoluvun korjaaminen jälkikäteen maksaa. Nimen lisääminen tai osuuden siirtäminen ei ole hallinnollinen muutos. Turkin laki kohtelee sitä uutena osuuden luovutuksena omistajalta toiselle, mikä tarkoittaa toista käyntiä kiinteistörekisterissä ja toista tapu harcıa eli luovutusveroa, joka lasketaan siirtyvän osuuden arvosta. Aiottujen murtolukujen ilmoittaminen heti ensimmäisellä käynnillä ei maksa mitään ylimääräistä.

Rahan lähteen ja osuuden kohteen pitäisi myös vastata toisiaan. Vastikkeetta tehtyyn siirtoon liittyy Turkin verolainsäädännössä lahjan ulottuvuus, ja kohtelu riippuu osapuolista ja summista. Ota epätasainen rahoitus puheeksi turkkilaisen juristin tai kirjanpitäjän kanssa ennen kaupantekoa eikä sen jälkeen.

Kaksi ostajaa tarkoittaa kahta ulkomaalaisen omistuskiintiötä

Turkin laki rajoittaa ulkomaalaisten hankintaa henkilöä eikä kiinteistöä kohti, ja Tapu Kanunun (kiinteistörekisterilaki) 35 § rajaa kunkin ulkomaisen yksityishenkilön omistuksen 30 hehtaariin koko maassa ja 10 prosenttiin yhden hallintopiirin yksityisomistuksessa olevasta pinta-alasta. Koska katto kiinnittyy henkilöön, kaksi ostajaa kantaa kahta kattoa, ja rekisteri mittaa kunkin hankkijan omaa kiintiötään vasten.

Käytännön merkitys vaihtelee jyrkästi kohdetyypin mukaan. Pariskunta, joka ostaa kahden makuuhuoneen asunnon Obasta, ei lähesty 30 hehtaaria koskaan, ja kiintiö on heille merkityksetön. Pariskunta, joka ostaa maata Kargıcakista tai huvilatontin Demirtaşista, voi hyvinkin osua hallintopiirin kattoon, koska 10 prosentin sääntö riippuu siitä, kuinka suuri osa juuri sitä hallintopiiriä on jo ulkomaisissa käsissä, ja tontin koosta. Kysy asiaa kiinteistötunnuksen tasolla ennen kuin käsiraha liikkuu, sillä vastaus on tonttikohtainen eikä sellainen, jonka välittäjä voisi yleistää.

Molemmat ostajat tarvitsevat myös omat paperinsa. Jokainen ulkomainen hankkija tarvitsee turkkilaisen vergi kimlik numarasın eli verotunnisteen omiin nimiinsä, eikä kumpikaan ostaja voi lainata toisen tunnistetta.

Mikä muuttuu kiinteistörekisterissä, kun ostajia on kaksi

Osa turkkilaisen kaupan vaiheista kiinnittyy kohteeseen ja osa henkilöön, ja valuutanvaihto kiinnittyy henkilöön, mikä tekee siitä vaiheen, jossa kaksi ostajaa käyttäytyy eri tavalla kuin yksi. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasın (Turkin tasavallan keskuspankki) soveltamisohje edellyttää, että döviz alım belgesi eli valuutan ostotodistus sisältää vähintään sen ulkomaalaisen etu- ja sukunimen, jonka lukuun valuutta vaihdettiin, kyseisen henkilön passin numeron tai Yabancı Kimlik Numarasın eli ulkomaalaisen henkilötunnuksen sekä summan vasta-arvon Yhdysvaltain dollareina.

Pariskunnalle tästä seuraa kaksi asiaa. Kummankin ostajan maksuosuus tarvitsee todistuksen, jossa lukee juuri sen ostajan nimi, eikä toisen puolison nimissä oleva todistus dokumentoi toisen rahoja. Saman ohjeen 4 §:n 3 momentti rajaa vaihdon tekijäksi ostajan, myyjän tai heidän asiamiehensä ja edustajansa, joten ystävä, sukulainen tai välitysliike ei voi vaihtaa varoja ostajan puolesta omissa nimissään.

Vaihto on myös se kohta, josta ei ole paluuta. Ohjeen 6 §:n 1 momentin mukaan sen jälkeen kun keskuspankki on saattanut valuutan oston loppuun, kyseisen valuutan myynnistä ei voi luopua mistään syystä eikä tapahtumaa voi peruuttaa, ja pankkien on kerrottava tämä asiakkaalle etukäteen. Pariskunnat, jotka vaihtavat valuutan ennen kuin omistustiedot on tarkistettu loppuun, kantavat tuon riskin yhdessä.

Läsnäolo noudattaa samaa henkilökohtaista logiikkaa. Kumpikin ostaja joko saapuu tapu-tapaamiseen tai häntä edustaa notaarin vahvistama valtakirja, joka sisältää nimenomaisen oikeuden ostaa kiinteää omaisuutta, koska yleisvaltakirja ei kelpaa turkkilaisessa kiinteistörekisterissä. Se, että toinen puoliso on paikalla ja toista edustaa asiamies, on tavanomaista eikä tuota mitään hankaluutta.

Ulkomaisille ostajille ilmoitettu kauppahinta ei myöskään ole vapaa valinta. Kaupoissa, joissa ostajana on ulkomainen yksityishenkilö, virallinen luovutuskirja heijastaa sitä Turkin liiran määrää, joka on merkitty valuutan ostotodistukseen.

Antaako avioliitto toiselle puolisolle oikeuden asuntoon, jos vain toinen nimi on tapussa

Turkin aviovarallisuusoikeus voi luoda oikeuden puolisolle, joka ei näy tapussa, mutta se oikeus on oikeus arvoon eikä osuuteen omistuksesta, eikä se tee toisesta puolisosta asunnon yhteisomistajaa. Turkin siviililain 202 § soveltaa edinilmiş mallara katılmaa eli karttuneeseen omaisuuteen osallistumista automaattisesti 1. tammikuuta 2002 alkaen solmittuihin avioliittoihin, ellei puolisot valitse sopimuksella toista järjestelmää. Tässä järjestelmässä avioliiton aikana hankittu omaisuus jaetaan arvon perusteella liiton purkautuessa, ja se puoliso, joka ei omista, saa katılma alacağın eli osallistumissaatavan.

Ero arvoon kohdistuvan saatavan ja omistusosuuden välillä ratkeaa kiinteistörekisterin tiskillä. Osallistumissaatava pannaan täytäntöön toista puolisoa vastaan, ei rekisteriä vastaan, eikä se tuo nimeä tapuun.

Ulkomaisiin pariskuntiin liittyy toinen kerros, ja juuri sen englanninkieliset asuntoblogit sivuuttavat johdonmukaisesti. Sen, minkä maan aviovarallisuusjärjestelmä koskee ulkomaista pariskuntaa, ratkaisevat Turkin lainvalintasäännöt, jotka ovat kansainvälistä yksityisoikeutta ja oikeudenkäyntimenettelyä koskevassa Turkin laissa, ei asunnon sijainti. Liittymäperusteet kulkevat puolisoiden yhteisen kansallisen lain ja yhteisen asuinpaikan kautta, mikä tarkoittaa, että norjalaiseen pariskuntaan, joka on vihitty Norjassa, voidaan hyvinkin soveltaa Norjan järjestelmää myös Alanyan asuntoon.

Tämä tekee alalla toistuvasti esitetystä varmasta lauseesta, jonka mukaan puolisolla on samat oikeudet riippumatta siitä, onko hänen nimensä luovutuskirjassa, väärän kahteen suuntaan yhtä aikaa. Turkin järjestelmä ei ole ulkomaiselle pariskunnalle automaattinen, ja silloinkin kun se soveltuu, se tuottaa rahamääräisen saatavan eikä omistusta. Kysy turkkilaiselta juristilta, mikä järjestelmä koskee teidän avioliittoanne, ennen kuin kohtelet luovutuskirjaa koristeena.

Turkin ainoa puolisonsuoja ja miksi lomaasunto harvoin täyttää sen ehdot

Turkin laki tarjoaa yhden aidon esteen yksipuoliselle myynnille, ja Turkin siviililain 194 § estää toista puolisoa luovuttamasta aile konutua eli perheen asuntoa tai rajoittamasta siihen kohdistuvia oikeuksia ilman toisen puolison nimenomaista suostumusta. Puoliso, joka ei ole merkitty omistaja, voi pyytää kiinteistörekisteriä tekemään şerh-merkinnän siitä, että kohde on perheen asunto, ja puoliso, jolta suostumus evätään ilman hyvää syytä, voi pyytää tuomarilta ratkaisua.

Suojan määrittää käyttö eikä omistus. Turkkilaiset oikeuslähteet kuvaavat aile konutun asunnoksi, jossa puolisot asuvat yhdessä ja joka muodostaa heidän yhteisen elämänsä keskuksen, ja lukevat kakkosasunnot ja kesäasunnot tämän kuvauksen ulkopuolelle. Alanyan asunto, jota käytetään muutama viikko kesässä, ei vastaa tuota määritelmää, joten suoja, jota ulkomaisille pariskunnille toisinaan luvataan, ei yletä tyypilliseen lomaostoon.

Sama testi kääntyy toisin päin niillä ostajilla, jotka muuttavat maahan. Pariskunta, joka muuttaa Alanyaan, hakee oleskeluluvat ja tekee asunnosta varsinaisen kotinsa, muuttaa kohteen luonnetta, koska luonne seuraa asunnon käyttötapaa eikä luovutuskirjaan painettua luokitusta. Muuttoa suunnittelevien kannattaa ottaa merkintä puheeksi juristin kanssa siinä vaiheessa, kun muutto on todellinen.

Kun toinen kuolee, Turkin laki hallitsee asuntoa riippumatta siitä, mitä testamentti sanoo

Tässä kohtaa yhteisomistus lakkaa olemasta paperityötä. Kansainvälistä yksityisoikeutta ja oikeudenkäyntimenettelyä koskevan Turkin lain 20 §:n 1 momentin mukaan perimykseen sovelletaan perittävän kansallista lakia, mutta Turkissa sijaitsevaan kiinteään omaisuuteen sovelletaan Turkin lakia. Sääntö ei ole osapuolten valittavissa. Suomalaisen, ruotsalaisen, saksalaisen tai hollantilaisen omistajan Alanyan asunto siirtyy Turkin perintöoikeuden mukaan kansalaisuudesta, asuinpaikasta ja kotimaassa laaditun testamentin sisällöstä riippumatta.

Tämän jälkeen suoritetaan kaksi erillistä toimitusta kiinteässä järjestyksessä, ja niiden sekoittaminen tuottaa suurimman osan liikkeellä olevista vääristä luvuista. Aviovarallisuusjärjestelmä päättyy kuolemaan automaattisesti Turkin siviililain 225 §:n nojalla, ja se puretaan ensin, mikä vahvistaa eloonjääneen puolison osallistumissaatavan. Vasta jäljelle jäävä osa muodostaa tereken eli jäämistön, joka siirtyy perillisille. Järjestys ei ole kosmeettinen, koska osallistumissaatava selvitetään ennen kuin jaettavaa jäämistöä on ylipäätään olemassa.

Perimysvaihe noudattaa sitten 499 §:ää, joka antaa eloonjääneelle puolisolle neljäsosan jäämistöstä, kun hän perii yhdessä perittävän rintaperillisten kanssa, puolet perittävän vanhempien rinnalla ja kolme neljäsosaa isovanhempien ja heidän lastensa rinnalla.

Kun tämä sovelletaan pariskuntaan, jolla on kaksi lasta, osuussarakkeesta tulee mitattava. Pariskunta ostaa asunnon Alanyasta ja merkitsee sen 1/2 kummallekin. Toinen puoliso kuolee. Leski pitää oman 1/2 osuutensa ja saa sitten neljäsosan vainajan 1/2 osuudesta eli 1/8, yhteensä 5/8. Kaksi lasta jakavat jäljelle jäävän 3/8. Jos sama asunto olisi merkitty yksin vainajan nimiin, leski olisi saanut neljäsosan kokonaisuudesta ja lapset kolme neljäsosaa.

Ero 5/8 ja 1/4 välillä on kolme kahdeksasosaa asunnosta, ja kaupantekohetken osuussarake ratkaisee sen. Aviovarallisuusjärjestelmän purkamisesta syntyvä osallistumissaatava tulee näiden murtolukujen päälle ja lasketaan erikseen, minkä vuoksi laajalti toistettu väite siitä, että eloonjäänyt puoliso pitää automaattisesti 50 prosenttia ja lapset saavat toiset 50 prosenttia, ei pidä paikkaansa. Tuo luku lainaa arvonjaon aviovarallisuusjärjestelmästä ja esittää sen perintöosuutena.

Jos ette ole naimisissa, tapu on ainoa oikeutenne

Turkin perintöoikeus ei tunne avopuolisoa. Eloonjäänyt avopuoliso ei peri lain nojalla mitään, olipa yhdessä asuttu kuinka kauan tahansa, olipa yhteisiä lapsia tai olipa parisuhde rekisteröity kotimaassa. Turkin lakimääräinen perimysjärjestys kulkee rintaperillisten, sitten vanhempien ja sitten isovanhempien kautta, ja eloonjäänyt puoliso on oma erillinen ryhmänsä, mutta avopuoliso ei esiinny järjestyksessä missään kohtaa.

Lainvalintasääntö sulkee vaihtoehtoisen reitin. Koska 20 §:n 1 momentti ohjaa turkkilaisen asunnon Turkin lain piiriin, suomalainen avoliitto, hollantilainen geregistreerd partnerschap tai ruotsalainen sambo-suhde ei kanna mitään asemaa Alanyan kiinteistörekisterissä, vaikka se suojaisi paria kotimaassa kuinka täydellisesti.

Seuraukset jakautuvat siististi rakenteen mukaan. Jos asunto on toisen avopuolison yksin nimissä ja tuo puoliso kuolee, eloonjäänyt ei saa mitään ja asunto siirtyy vainajan lapsille tai vanhemmille. Jos asunto on merkitty 1/2 ja 1/2, eloonjäänyt pitää oman puolikkaansa ja vainajan puolikas siirtyy vainajan suvulle, jolloin eloonjääneestä tulee yhteisomistaja sellaisten ihmisten rinnalla, joita hän ei ehkä ole koskaan tavannut. Näillä uusilla yhteisomistajilla on kaikki omistajan oikeudet, mukaan lukien oikeus pakottaa myyntiin.

Avoparille tapun murtoluku tekee siis enemmän työtä kuin aviopariskunnalle, koska sen takana ei ole aviovarallisuusjärjestelmää toisena puolustuslinjana.

Auttaako testamentti, ja mitä turkkilainen testamentti ei voi sivuuttaa

Testamentti auttaa niissä rajoissa, jotka Turkin laki asettaa testamentin tekijän sijaan. Kansainvälistä yksityisoikeutta ja oikeudenkäyntimenettelyä koskevan Turkin lain 20 §:n 4 momentti hyväksyy kuolemanvaraismääräyksen, joka on tehty perittävän oman kansallisen lain edellyttämässä muodossa, joten Suomessa, Saksassa tai Ruotsissa asianmukaisesti tehty testamentti ei ole Turkissa muotonsa vuoksi pätemätön. Muoto ja sisältö ovat eri kysymyksiä, ja sisältö on se, joka sitoo.

Sisällöllinen raja on saklı pay eli lakiosa. Testamentin tekijä voi määrätä vain tasarruf edilebilir kısımista eli vapaasti määrättävästä osasta, koska Turkin siviililain 506 § varaa kiinteät osuudet tietyille perillisille. Lakiosa on puolet lakimääräisestä perintöosasta rintaperillisille, neljäsosa lakimääräisestä osasta kummallekin vanhemmalle ja eloonjääneelle puolisolle koko lakimääräinen osa silloin, kun hän perii rintaperillisten tai vanhempien rinnalla, ja muutoin kolme neljäsosaa siitä.

Sisarusten lakiosan poistaminen lailla 5650 vuonna 2007 merkitsee eniten juuri avopareille. Omistaja, jolta ei jää rintaperillisiä eikä elossa olevia vanhempia, voi ohjata turkkilaisen asunnon avopuolisolleen testamentilla laajalla marginaalilla, koska sisaruksilla ja etäisemmillä sukulaisilla ei ole lakiosaa. Omistaja, jolla on lapsia, on päinvastaisessa asemassa, sillä lasten lakiosa eli puolet heidän lakimääräisestä osastaan pitää riippumatta siitä, mitä testamentti määrää. Suunnittele turkkilainen asunto Turkissa ja kohtele kotimaista testamenttia kotimaan varallisuutta koskevana.

Osuuden myyminen myöhemmin ja etuosto-oikeus, joka muuttui joulukuussa 2025

Yhteisomistukseen liittyy rajoitus, joka yllättää myyjät eikä ostajia. Kun yksi yhteisomistaja myy osuutensa sivulliselle, muilla yhteisomistajilla on yasal önalım hakkı eli lakisääteinen etuosto-oikeus, jonka nojalla he voivat lunastaa osuuden itselleen, Turkin siviililain 732 §:n mukaan. Oikeus ei synny kaupasta olemassa olevien yhteisomistajien välillä, joten toisen avopuolison lunastaessa toisen ulos mitään ei laukea.

733 § sääntelee menettelyn. Ostaja tai myyjä ilmoittaa kaupasta muille yhteisomistajille notaarin välityksellä, ja oikeus raukeaa, jos sitä ei käytetä kolmen kuukauden kuluessa ilmoituksesta, ulomman määräajan puitteissa, joka lasketaan kaupasta.

Kaksi säännön osaa muuttui äskettäin, eikä useimpiin julkaistuihin oppaisiin ole ehditty päivittää muutosta. Laki 7571, joka julkaistiin Resmî Gazetessä eli Turkin virallisessa lehdessä 25. joulukuuta 2025 ja tuli voimaan samana päivänä, lyhensi ulomman määräajan kahdesta vuodesta yhteen vuoteen ja muutti hintaperustan niin, että etuosto-oikeuden hinta on nyt tuomarin määrittämä käypä arvo eikä luovutuskirjaan merkitty hinta. Muutos poisti oikeuden piiristä myös pakkomyynnit ja tietyt julkisen sektorin tarjouskilpailumyynnit, eikä se koske ennen voimaantuloa loppuun saatettuja kauppoja.

Sivut, jotka sijoittuvat tähän aiheeseen elokuussa 2026, mukaan lukien ainakin yhden turkkilaisen asianajotoimiston blogi, kuvaavat edelleen kahden vuoden määräaikaa ja lunastusta luovutuskirjan hinnalla. Molemmat väitteet olivat oikeita joulukuuhun 2025 asti eivätkä ole oikeita nyt, ja tällä on merkitystä, koska muutokset työntävät vastakkaisiin suuntiin. Lyhyempi ikkuna auttaa osuuden ostajaa, kun taas käypään arvoon sidottu hinta poistaa vanhan kannusteen käyttää oikeutta alihintaisesti ilmoitettua luovutuskirjaa vastaan.

Tulkinta riippuu siitä, kummalla puolella kauppaa on. Avopuoliso, joka myy puolikkaansa ulkopuoliselle, saa odottaa ostajan hinnoittelevan vuoden mittaisen riskin. Ulkomainen ostaja, joka hankkii osuuden olemassa olevalta yhteisomistajalta talossa, kantaa saman riskin itse vuoden ajan rekisteröinnistä.

Kun yhteisomistajat eivät pääse sopuun: purkaminen, sovittelu ja huutokauppa

Kukaan yhteisomistaja ei voi jäädä loukkuun loputtomiin. Turkin siviililain 698 § antaa jokaiselle yhteisomistajalle oikeuden vaatia yhteisen kohteen jakamista, ellei velvollisuus jatkaa yhteisomistusta johdu oikeustoimesta tai siitä, että kohde on omistettu pysyvään käyttötarkoitukseen. Kanne tunnetaan nimellä izale-i şuyu eli yhteisomistussuhteen purkaminen.

Tuomioistuin valitsee kahdesta lopputuloksesta. Se voi määrätä aynen taksimin eli jaon sellaisenaan, jolloin kohde jaetaan fyysisesti silloin kun se on mahdollista ilman arvon menetystä, tai jaon myymällä, jolloin kohde myydään julkisella huutokaupalla ja tuotto jaetaan osuuksien mukaan. Yksittäinen asunto jakautuu harvoin sellaisenaan, joten realistinen lopputulos alanyalaiselle asunnolle on huutokauppa, ja huutokauppahinnat jäävät usein sen alle, mihin kiireetön yksityinen myynti yltäisi.

Yksi menettelyvaihe tulee nykyään ensin. Syyskuun 1. päivästä 2023 lähtien arabuluculuk eli sovitteluun hakeutuminen on edellytys purkukanteen nostamiselle, ja se tuli voimaan lailla 7445, joka muutti lain 6325 18/B §:ää. Ilman sovitteluyritystä nostettu kanne jätetään tutkimatta menettelyllisin perustein.

Yhteisomistajat voivat rajoittaa oikeutta, mutta vain tietyllä tavalla. 698 §:n 2 momentti sallii jakamisvaatimusta koskevan oikeuden rajoittamisen oikeustoimella enintään kymmeneksi vuodeksi, ja se edellyttää, että kiinteää omaisuutta koskevat sopimukset yhteisomistuksen jatkamisesta tehdään virallisessa muodossa, mahdollisuutena merkintä kiinteistörekisteriin. Kahden avopuolison keskinäinen yksityinen kirjallinen sopimus siitä, ettei jakamista vaadita, ei siis estä purkukannetta turkkilaisesta kiinteistöstä, koska pykälä vaatii virallista muotoa. Kymmentä vuotta pidemmäksi ajaksi tehty sopimus ei ole pätemätön, vaan aika lyhenee kymmeneen vuoteen, ja yhteisomistajat voivat uusia sen.

Yhdessä ostaminen ja Turkin kansalaisuus: 50/50-ansa

Pariskunnat, jotka ostavat yhdessä kansalaisuus mielessään, rakentavat itsensä usein kelpoisuuden ulkopuolelle. Turkin kansalaisuuteen oikeuttava kiinteistösijoituksen raja on 400 000 Yhdysvaltain dollaria ja se koskee hakijaa kohti, joten kaksi ihmistä, jotka jakavat yhden 400 000 dollarin asunnon tasan, omistavat kumpikin 200 000 dollaria eikä kumpikaan täytä rajaa. Osuuksien yhdistäminen ei yhdistä kelpoisuutta.

Toimiva reitti kulkee toisin päin. Toinen puoliso omistaa omissa nimissään kohteen, joka täyttää rajan kokonaisuudessaan, ja toinen puoliso yhdessä alle 18-vuotiaiden lasten kanssa sisällytetään samaan hakemukseen huollettavina ilman lisäsijoitusta. Kaksi aikuista, jotka kumpikin haluavat kansalaisuuden omalla oikeudellaan, joutuvat täyttämään rajan erikseen.

Kansalaisuusreitti poistaa myös sen joustavuuden, jonka osuusrakenne yleensä antaa. Hakemukseen käytettyä kohdetta koskee kolmen vuoden myyntirajoitus, ja rajoitus ulottuu osuuksien luovutuksiin siinä missä koko kohteen myynteihin, joten tällä reitillä oleva pariskunta ei voi järjestellä murtolukujaan uudelleen noiden kolmen vuoden aikana. Punnitse tuo lukko sitä vasten, mitä asunnon pitäminen kahdessa nimessä on arvoltaan.

Mitä kannattaa sopia kirjallisesti ennen kaupantekoa

Tapu merkitsee murtoluvut eikä mitään muuta, joten se, kuka maksoi mitäkin, kuka maksaa juoksevat kulut ja miten kumpikin omistaja pääsee ulos, kuuluvat erilliseen asiakirjaan, joka allekirjoitetaan ennen kaupantekoa. Kuusi kohtaa kattaa maaston useimmille pariskunnille.

1. Kirjaa murtoluvut ja niiden peruste, mukaan lukien kuka maksoi mitäkin ja miltä tililtä, koska tapu näyttää murtoluvun mutta ei koskaan sen perustetta.
2. Jaa juoksevat kulut nimeämällä, kuka maksaa aidatin eli hoitovastikkeen, DASK-maanjäristysvakuutuksen maksun, emlak vergisin eli kiinteistöveron ja korjauskulut, ja missä suhteessa.
3. Suunnittele ulospääsy määrittämällä, pitääkö lähtevän omistajan tarjota osuuttaan ensin toiselle, miten hinta määrätään ja kuinka pitkä maksuaika toisella on.
4. Lyö lukkoon arvonmääritystapa eikä arvo itse nimeämällä riippumaton arvioija tai mekanismi arvioijan valintaan, koska sovittu luku vanhenee huonosti.
5. Käsittele kuolema suoraan sillä ymmärryksellä, että kotimaan testamentti ratkaisee määräyksen muodon mutta Turkin perintöoikeus ratkaisee turkkilaisen asunnon.
6. Tee viralliseksi kaikki sopimukset siitä, ettei jakamista vaadita, koska 698 §:n 2 momentti edellyttää kiinteältä omaisuudelta virallista muotoa eikä yksityinen asiakirja pidä.

Yksi rajoitus kuuluu itse asiakirjaan. Yhteisomistajien välinen sopimus sitoo yhteisomistajia, eikä se muuta tapuun merkittyä murtolukua tai rekisterin kanssa asioivien sivullisten asemaa. Silloin kun tarkoitus on sitoa rekisteri, keino on rekisteröinti tai merkintä, ei yksityinen sopimus.