Mitä Turkin omistusoikeuskirjassa oikeasti lukee, kenttä kentältä

Turkin omistusoikeuskirja, tapu, on kiinteistörekisteristä annettu ote, ja se mitä siinä kenttä kentältä lukee on kuvaus omistuksesta sinä päivänä, jona asiakirja tulostettiin. Itse rekisterissä on neljä muuta saraketta, joita ote ei koskaan toista, ja kiinnitykset, tuomioistuimen kiellot, rasiteoikeudet ja lakisääteiset merkinnät asuvat kaikki niissä sarakkeissa eivätkä paperissa. Juuri siksi Turkin kiinteistörekisteriasetus luettelee rekisterin osat 7. artiklassa mainitsematta omistusoikeuskirjaa niiden joukossa, ja mainitsee asiakirjan vain kerran, oikeudenhaltijalle luovutettuna jäljennöksenä. Ne kentät jotka on painettu kantavat silti enemmän tietoa kuin useimmat ostajat niistä lukevat: ada- ja parsel-numerot ovat ainoa hakuavain jonka rekisteri hyväksyy, yevmiye-numero määrää oikeutesi etusijan eikä vain arkistoi sitä, saannon peruste voi paljastaa verotodistuksen jota myyjältä vielä puuttuu, ja ilmoitettu arvo on samalla varainsiirtomaksun peruste ja hankintameno viiden vuoden päästä laskettavassa luovutusvoitossa. Kaksi laajasti toistettua väitettä asiakirjasta on yksinkertaisesti vanhentunut, koska valokuvavaatimus kumottiin 8. heinäkuuta 2019 eikä asiakirjan väri ole koskaan ollut oikeudellinen luokka Turkin laissa. Turkin siviililaki sulkee ympyrän tekemällä rekisteristä julkisen jokaiselle joka saattaa etunsa todennäköiseksi, ja säätämällä ettei kukaan voi vedota siihen ettei tiennyt rekisterin merkinnästä. Asiakirjan lukeminen on se mistä kauppa alkaa. Rekisterin lukeminen on se missä siitä tulee turvallinen.

Mikä on Turkin omistusoikeuskirja?

Turkin omistusoikeuskirja, tapu senedi, on kiinteistörekisteristä oikeudenhaltijalle annettu asiakirja, eikä se ole rekisteri itse. Tapu Sicili Tüzüğü (Turkin kiinteistörekisteriasetus) ratkaisee asian omalla luettelollaan. Asetuksen 7. artikla nimeää kiinteistörekisterin osiksi tapu kütüğün (rekisterikirja), kat mülkiyeti kütüğün (huoneistorekisteri), yevmiye defterin (päiväkirja), viralliset asiakirjat kuten resmî senetin (virallinen luovutuskirja) ja kartan. Tapu senedi puuttuu tuosta luettelosta. Se esiintyy koko asetuksessa kerran, 85. artiklassa, jonka mukaan hakemusasiakirjasta, virallisesta luovutuskirjasta, omistusoikeuskirjasta ja kiinnitysasiakirjoista annetaan yksi kappale kustakin oikeudenhaltijoille.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Turkin kiinteistörekisteri- ja kartastolaitos) määrittelee asiakirjan samalla tavalla omassa sanastossaan, kuvaten tapu senedin viralliseksi asiakirjaksi joka osoittaa kiinteistön tai sille rakennetun itsenäisen osan omistajan, kiinteistörekisteritoimiston antamaksi ja päteväksi kunnes toisin näytetään. Tuo viimeinen lause kantaa koko eron. Asiakirja luo olettaman omistuksesta. Rekisteri luo oikeuden.

Turkkilaisessa kaupassa liikkuu kolme eri asiakirjaa, ja ulkomaiset ostajat kohtelevat niitä säännönmukaisesti yhtenä.

• Resmî senet, virallinen luovutuskirja, on sopimus joka allekirjoitetaan tiskillä virkamiehen läsnä ollessa.
• Tapu senedi, omistusoikeuskirja, on rekisteröinnin jälkeen luovutettu ja kotiin viety asiakirja.
• Tapu kütüğü, kiinteistörekisteri, on elävä merkintä joka jatkaa muuttumistaan sen jälkeen kun olet lähtenyt.

Siellä missä sähköinen rekisteri on käytössä, saman asetuksen 12. artikla tekee asetelman nimenomaiseksi säätämällä, että pää- ja aputietokantoja pidetään ja hallitaan TAKBİS-järjestelmässä (Turkin kiinteistörekisterin ja kartaston tietojärjestelmä) ja että siellä pidetyt kiinteistötiedot otetaan rekisterin perustaksi. Jos kädessäsi oleva paperi ja järjestelmässä oleva merkintä ovat eri mieltä, järjestelmä voittaa.

Mitä omistusoikeuskirja ei kerro rasituksista?

Turkin omistusoikeuskirja ei tulosta rasituksia, koska omistusta rajoittavat merkinnät asuvat rekisterin erillisissä sarakkeissa joita ote ei koskaan toista. Turkkilainen käytäntö kokoaa nuo rajoitukset yhden sanan alle, takyidat, ja valtion oma sanasto määrittelee sen yleisnimeksi merkinnöille, ilmoituksille, rasiteoikeuksille, reaalirasitteille, säätiömerkinnöille ja panttauksille jotka rajoittavat omistusoikeutta. Sama kohta kertoo ostajalle myös mistä katsoa, neuvoen että jokaisen kiinteistöä ostamassa olevan tulee tarkistaa sähköisestä kiinteistörekisteristä onko siihen kohdistuvia rajoituksia. Ei asiakirjasta. Rekisteristä.

Jokainen rajoitus istuu omassa sarakkeessaan omine sääntöineen.

Yksi sääntö tuon rakenteen sisällä tekee huolimattomalle ostajalle enemmän vahinkoa kuin mikään muu. Asetuksen 51. artiklan mukaan silloin kun merkinnällä rasitettu kiinteistö luovutetaan, entisen omistajan nimi merkintäsarakkeessa viivataan yli ja uuden omistajan nimi kirjoitetaan luovutuksen omalla päivämäärällä ja yevmiye-numerolla, kun taas merkintä säilyttää alkuperäisen päivämääränsä ja yevmiye-numeronsa muuttumattomana. Rasitus siis selviää kaupasta menettämättä paikkaansa jonossa. Se ei raukea siksi että kiinteistö vaihtoi omistajaa, eikä se putoa etusijajärjestyksessä siksi että sinä olet uusi.

Käytännön seuraus on kapea ja täsmällinen. Mahmutlarissa, Antalyan maakunnan Alanyan piirikunnan rannikkokaupunginosassa, myyjä joka lähettää sinulle siistin valokuvan asiakirjasta on kertonut kuka oli omistaja sinä päivänä jona asiakirja tulostettiin. Hän ei ole kertonut sinulle mitään kiinnityksestä, tuomioistuimen kiellosta, perheasuntomerkinnästä tai maksamattomien hoitovastikkeiden lakisääteisestä panttioikeudesta. Rekisteristä kerätty rasitusluettelo vastaa siihen kysymykseen, ja sen keräämiselle on aikaa tutustumismatkalla Alanyaan. Valokuva ei vastaa.

Yksi merkintä painaa Alanyassa enemmän kuin melkein missään muualla, koska niin suuri osa jälleenmyyntikannasta on ulkomaisessa omistuksessa. Sijoitusreitin kautta Turkin kansalaisuuteen hankittua kiinteistöä pidetään merkinnän alaisena, joka sitoo omistajan olemaan myymättä sitä kolmeen vuoteen. Tuo kirjaus istuu merkintäsarakkeessa, joten myyjä voi ojentaa sinulle aidon asiakirjan samalla kun rekisteri yhä sanoo, ettei asuntoa voi vielä luovuttaa. Kysy siitä silloin kun myyjä on itse ulkomainen omistaja joka osti kansalaisuusrajalla tai sen yli, ja tarkista vastaus rekisteristä eikä keskustelusta.

Rekisterillä on omat rajansa, ja niiden sivuuttaminen olisi sama virhe toisessa paikassa. Maksamaton aidat (hoitovastike) ei näy rasituksena ellei tuomioistuin ole vahvistanut velkaa ja lakisääteistä panttioikeutta ole tosiasiassa kirjattu huoneistoon Kat Mülkiyeti Kanunun (Turkin huoneistolaki) nojalla, ja kirjaamaton rästi on näkymätön. Kunnalliset kiinteistöverorästit puuttuvat nekin, joskin ne pysäyttävät kaupan sen sijaan että matkustaisivat sen mukana, koska Emlak Vergisi Kanunu (Turkin kiinteistöverolaki) velvoittaa rekisterin kysymään velan sähköisesti ja kieltää luovutuksen niin kauan kuin sellainen on. Sähkö- ja vesitilit ovat kokonaan molempien järjestelmien ulkopuolella. Kolme kysymystä vaatii siis kolme eri lähdettä: rekisterin rasituksille, kunnan kiinteistöverolle ja isännöinnin hoitovastikkeille.

Mitä omistusoikeuskirjan sijaintikentät tarkoittavat?

Sijaintilohko kertoo mikä rekisteritoimisto pitää kansiota, koska kiinteistörekisteri on järjestetty piirikunnittain ja sitä pidetään erikseen jokaisesta kaupunginosasta tai kylästä. Tapu Sicili Tüzüğün 6. artiklan mukaan kunkin ilçen (piirikunta) hallinnollinen raja muodostaa yhden kiinteistörekisterialueen ja kiinteistöt merkitään sen alueen rekisteriin jolla ne sijaitsevat. Toinen momentti lisää, että rekisteri laaditaan erikseen jokaisesta mahallesta (kaupunginosa) tai kylästä.

Lue kentät siinä järjestyksessä jossa valtio niitä käyttää.

• İl nimeää maakunnan, joka Alanyan kohteille on Antalya.
• İlçe nimeää piirikunnan, joka ratkaisee mikä rekisteritoimisto pitää kansiotasi.
• Mahalle tai köy nimeää kaupunginosan tai kylän, joka ratkaisee rekisterin niteen.
• Mevkii nimeää paikannimen, perinteisen peltonimen joka on säilynyt kartoitustyöstä ja jolla ei ole omaa oikeudellista painoa.

Alanyalainen esimerkki tekee hierarkiasta konkreettisen. Obassa sijaitsevan asunnon maakuntakentässä lukee Antalya, piirikuntakentässä Alanya ja kaupunginosakentässä Oba. Jos syntyy riita tai tarve oikaisuun, toimivaltainen on Alanyan kiinteistörekisteritoimisto, ei Antalyan eikä se toimisto joka sattuu olemaan lähinnä majapaikkaasi. Kuudes artikla hoitaa myös hankalan tapauksen: kahden alueen rajalle jäävä kiinteistö merkitään molempiin rekistereihin, ja toimenpide tehdään sillä alueella jolla suurempi osa sijaitsee.

Mitä ada ja parsel tarkoittavat?

Ada ja parsel ovat maan kartoituskoordinaatit, ja yhdessä ne ovat ainoa hakuavain jonka rekisteri hyväksyy muulta kuin omistajalta. Pääosasto määrittelee adan korttelina, joka on luonnollisten tai keinotekoisten rajojen kuten teiden, rautateiden tai jokien rajaama palstaryhmä, ja parselin pienimpänä yksikkönä jolle on rekisteröintiä varten tehty raja-, mittaus- ja määritystyö. Ada on kortteli. Parsel on sen sisällä oleva tontti.

Tapu Sicili Tüzüğün 16. artikla muuttaa nuo kaksi numeroa pääsyavaimeksi. Jokaisessa rekisterikyselyssä, ulosottokyselyt mukaan lukien, asetus vaatii että ilmoitetaan joko turkkilainen henkilötunnus tai kiinteistön ada- ja parsel-numerot, ja säätää että pyyntö muuten hylätään. Turkkilaista kiinteistöä ei voi hakea katuosoitteella, ovinumerolla eikä hankkeen markkinointinimellä. Ada ja parsel ovat se osoite jolla rekisteriä puhutellaan.

Kolmas numero istuu uudemmissa merkinnöissä ja jää englanninkielisissä oppaissa lähes täysin mainitsematta. Kuudes artikla säätää, että pääosasto antaa jokaiselle kiinteistölle Türkiye Cumhuriyeti taşınmaz numarasin, kansallisen kiinteistönumeron. Ero merkitsee silloin kun maa liikkuu. Ada ja parsel paikantavat tontin karttalehdelle, ja karttalehdet piirretään uudelleen aina kun tontti lohkotaan tai yhdistetään, kun taas kansallinen kiinteistönumero yksilöi kiinteistön itsensä järjestelmän sisällä riippumatta siitä mitä kartta sen ympärillä tekee.

Tästä syntyvä tarkistus vie kaksi minuuttia ja pysäyttää todellisen virheluokan. Kirjoita ada ja parsel ylös asiakirjasta, syötä ne sitten pääosaston julkiseen palstakyselyyn osoitteessa parselsorgu.tkgm.gov.tr ja varmista että numeroiden palauttama tontti on se tontti jolla kävelit. Alanyan itäisissä kaupunginosissa rakennusaikaiset ostajat huomaavat joskus tässä kohdassa, että markkinointiesitteen takana oleva palsta on yhden tontin päässä siitä merinäköalasta joka heille näytettiin.

Mitä kiinteistön laji kertoo ostajalle?

Niteliği-kenttä merkitsee sen mitä rekisteri katsoo kiinteistön olevan, ja tuo luokitus ohjaa verokohtelua, arvonlisäveroa ja oleskelulupahakemuksia sen sijaan että vain kuvailisi rakennusta. Asiakirja jossa lukee arsa (rakennustontti) on maata. Se jossa lukee mesken (asunto) on asuinkohde. Se jossa lukee dükkan tai işyeri on liiketila. Luokitus ei ole kosmeettinen, eikä se automaattisesti seuraa fyysistä käyttöä.

Tuosta yhdestä rivistä seuraa suoraan kolme asiaa.

• Vuokran verotus jakautuu sen mukaan, koska Gelir Vergisi Kanunun (Turkin tuloverolaki) mukainen lähdeverotus koskee työtilaksi vuokrattua tilaa eikä koskaan kotina vuokrattua asuntoa, oli vuokralaisen asema mikä tahansa.
• Oleskelulupahakemukset nojaavat siihen, koska maahanmuuttoviranomainen joka arvioi kiinteistöön perustuvaa hakemusta katsoo asuinkohdetta.
• Luokitusta voi muuttaa cins değişikliği -menettelyllä (lajinmuutos), jonka pääosasto kuvaa karttalehdellä ja kiinteistörekisterissä tehtäväksi toimenpiteeksi, jolla kiinteistö muutetaan rakentamattomasta rakennetuksi tai pellosta ja puutarhasta rakennustontiksi.

Sama rivi paljastaa myös sen kumpi huoneistojärjestelmä on voimassa, koska asiakirjassa lukee joko kat irtifakı (rakennusaikainen rasiteoikeus) tai kat mülkiyeti (täysi huoneisto-omistus). Se mitä kumpikin järjestelmä tekee oikeuksillesi, maaosuudellesi ja äänipainollesi on erillinen aihe omine vastauksineen, eikä kentän lukeminen ole sama asia kuin järjestelmän ymmärtäminen. Asiakirjan lukemisen kannalta ohje on lyhyt. Merkitse muistiin kumpi sana esiintyy, ja kohtele kat irtifakıa kysymyksenä jonka esität, ei vikana jonka oletat.

Mitkä numerot yksilöivät asunnon rakennuksen sisällä?

Neljän tunnisteen on täsmättävä ennen kuin voit sanoa asiakirjan kuvaavan sitä asuntoa jossa kävit, ja Alanyan suuremmissa kohteissa ne eivät usein täsmää. Kat Mülkiyeti Kanunu (Turkin huoneistolaki) kohtelee ostamaasi kohdetta bağımsız bölümina, itsenäisenä osana jonka pääosasto määrittelee päärakennuksen osaksi joka soveltuu itsenäiseen käyttöön ja voi olla itsenäisen omistuksen kohteena. Asiakirja kantaa tuon osan numeron rakennuksen ja kerroksen rinnalla, tontin ada- ja parsel-numeroiden päälle.

Tarkista ne kiinteässä järjestyksessä.

• Varmista ada ja parsel kartoituskartalta, mikä lukitsee tontin.
• Varmista rakennuksen kirjain tai numero, mikä lukitsee rakennuksen monilohkoisen kohteen sisällä.
• Varmista kerros, jossa rakentamisen jälkeinen uudelleennumerointi menee useimmin pieleen.
• Varmista bağımsız bölüm -numero, joka on se osa jonka asiakirja tosiasiassa luovuttaa.

Vikatila on arkinen ja kallis. Rakennuttajat Alanyassa merkitsevät lohkonsa kirjaimin rakennusaikana ja numeroivat huoneistot uudelleen käyttöönoton jälkeen, joten oven numero, postilaatikon numero ja asiakirjan numero ajautuvat erilleen. Se numero joka siirtää omistuksen on rekisterissä oleva. Kaikki muu on kyltitystä.

Arsa payı, huoneistoosi liitetty osuus alla olevasta maasta, istuu saman merkinnän osassa. Lue se ja kirjoita ylös, koska se määrää sekä painosi yhtiökokouksissa että osuutesi yhteisistä kuluista. Se mikä ratkaisee onko tietty osuus oikeassa suhteessa, ja mitä tuomioistuin voi tehdä epäsuhtaiselle osuudelle, kuuluu huoneistojärjestelmään eikä kentän lukemiseen.

Mitä cilt ja sahife tarkoittavat?

Cilt ja sahife ovat se nide ja sivu jossa kiinteistösi rekisterilehti fyysisesti asuu, ja ne selviävät digitalisoinnista koska rekisteri on yhä järjestetty sidotuiksi kirjoiksi. Pääosasto määrittelee tapu kütüğün kirjoiksi, joita pidetään kylä- tai kaupunginosakohtaisesti ja jotka osoittavat kiinteään omaisuuteen kohdistuvat esineoikeudet ja henkilökohtaiset oikeudet. Cilt on nide. Sahife on sen sisällä oleva sivu.

Kaksi säännöstä osoittaa, että kyse on työssä olevista viitteistä eikä historiallisesta koristeesta. Tapu Sicili Tüzüğün 23. artikla vaatii, että päiväkirjamerkintään kirjataan kaupunginosan tai kylän nimi yhdessä asianomaisen kiinteistön cilt- ja sayfa-numeroiden kanssa. Virallisia luovutuskirjoja koskeva asetus vaatii saman parin esiintymään resmî senetissä, kiinteistön yksilöivässä tietolohkossa.

Kuudeskymmeneskahdeksas artikla selittää miksi yksi kiinteistö voi päätyä useammalle kuin yhdelle sivulle. Kun jokin rekisterilehden sarake täyttyy, avataan asianomaisen kaupunginosan tai kylän viimeisen rekisterin ensimmäinen tyhjä sivu, ja ristiviittaus luodaan lisäsivunumeron kautta. Kiinteistö jolla on pitkä kiinnitysten ja merkintöjen historia päätyy jatkolehdelle, ja etsimäsi rasitus voi istua toisella sivulla eikä ensimmäisellä. Kuudeskymmenesseitsemäs artikla hoitaa vastakkaisen tapauksen sulkemalla rekisterilehden silloin kun kiinteistö jaetaan, yhdistetään tai poistetaan, syy kirjoitettuna ilmoitussarakkeeseen punaisella musteella.

Tästä seuraava ohje on käytännöllinen. Kun pyydät rekisteriotteen arkistosta elävän järjestelmän sijaan, toimisto kysyy nidettä ja sivua. Kopioi ne asiakirjasta ennen kuin lähdet.

Miksi yevmiye-numero ratkaisee etusijan?

Yevmiye-numero on etusija eikä juokseva numero, koska Turkin laki määrää kirjattujen oikeuksien etusijan päiväkirjaan tehdyn merkinnän päivämäärän ja järjestysnumeron mukaan. Tapu Sicili Tüzüğün 23. artikla lausuu säännön suoraan säätämällä, että kiinteistörekisteriin kirjattujen oikeuksien keskinäinen etusija määräytyy niiden päiväkirjaan merkitsemisen päivämäärän ja järjestysnumeron mukaan. Türk Medeni Kanunu (Turkin siviililaki) sanoo saman lain tasolla 1022. artiklassa säätämällä, että esineoikeudet syntyvät rekisteriin kirjaamisella ja saavat etusijansa ja päivämääränsä kirjaamisen mukaan, ja että kirjaamisen vaikutus alkaa päiväkirjamerkinnän päivästä.

Englanninkieliset oppaat kääntävät yevmiyen lähes aina toimenpidenumeroksi, mikä hukkaa molemmat tehtävät jotka numero suorittaa. Ensimmäinen on etusijan määrääminen. Kun kaksi merkintää koskee samaa kiinteistöä, aiempi päiväkirjamerkintä menee myöhemmän edelle, minkä vuoksi kello 10.41 kirjatulla kiinnityksellä ja saman aamun kello 11.52 kirjatulla luovutuksella ei ole yhtäläistä asemaa. Kahdeskymmeneskolmas artikla vaatii päiväkirjaa merkitsemään yevmiye-numeron yhdessä toimenpiteen tunnin ja minuutin kanssa, joten järjestys kirjataan minuutin eikä päivän tarkkuudella.

Toinen hukattu tehtävä on päivääminen. Kahdeskymmeneskolmas artikla säätää myös, että päiväkirjalle annetaan järjestysnumero joka alkaa ykkösestä jokaisen vuoden alussa. Yevmiye-numero 4318 ei siis merkitse mitään yksinään, koska 4318 löytyy jokaiselta vuodelta jona toimisto on toiminut. Numero on merkityksellinen vain vuosilukunsa kanssa, ja asiakirja joka siteeraa numeron ilman päivämäärää siteeraa puolikkaan viitteen.

Ulkomaiselle ostajalle seuraa kaksi johtopäätöstä. Omistuksesi lasketaan kirjatusta minuutista eikä siitä päivästä jona allekirjoitit, mistä syystä omistusoikeuskirjan siirtopäivä päättyy aikaleimaan eikä kädenpuristukseen. Ja rasitus jolla on sinun numeroasi vanhempi yevmiye-numero menee sinun edellesi riippumatta siitä mitä kädessäsi oleva paperi sanoo.

Mitä malik, baba adı ja hisse tarkoittavat?

Omistussarake yksilöi ihmiset etunimen, sukunimen ja isän nimen perusteella, ja se ilmaisee yhteisomistuksen murtolukuna, mikä on juuri se kohta jossa Turkin ulkopuolella laaditut asiakirjat useimmin eivät täsmää. Tapu Sicili Tüzüğün 28. artikla luettelee tarkalleen mitä kirjoitetaan, eli uuden omistajan etunimen, sukunimen ja isän nimen, saannon perusteen, päivämäärän ja yevmiye-numeron, merkittynä omistussarakkeen viidelle ensimmäiselle riville. Kolmannen momentin mukaan yhteisomistuksessa kunkin osuuden suuruus osoitetaan murtolukuna kunkin yhteisomistajan etunimen, sukunimen ja isän nimen jälkeen. Viidennen momentin mukaan yhteisessä omistuksessa yhteisyyden synnyttänyt peruste ilmoitetaan sen jälkeen kun omistajien nimet on suljettu yhteiseen sulkeeseen.

Kaksi noista käytännöistä tuottaa ulkomaisille omistajille todellista kitkaa. Baba adı -kentällä ei ole vastinetta useimmissa eurooppalaisissa passeissa, joten rekisteri täyttää sen toisesta asiakirjasta, ja ristiriita tuon merkinnän ja ostajan muiden turkkilaisten tietojen välillä tulee esiin myöhemmin pankin tai veroviraston tiskillä eikä rekisterissä. Translitterointi tuottaa toisen ongelman, koska turkki käsittelee kirjaimia ø, ä ja ł sekä kyrillisiä ja kiinalaisia nimiä eri tavalla kuin ostajan oma aakkosto, ja rekisterin kirjoitusasu on se joka pätee.

Kaksi yhteisomistuksen merkintätapaa kannattaa osata erottaa silmällä, koska välimerkit tekevät työn. Murtoluku kunkin nimen jälkeen tarkoittaa paylı mülkiyetiä, määräosaista yhteisomistusta, jossa jokainen osuus on määritelty ja yhteisomistaja voi luovuttaa tai pantata omansa kysymättä keneltäkään. Yhteinen sulje tarkoittaa elbirliği mülkiyetiä. Siinä osuuksia ei ole määritelty, eikä mitään voi myydä tai kiinnittää ilman yksimielisyyttä. Kaikki mitä seuraa siitä että ostaa asunnon Turkista yhdessä toisen kanssa, ulosmyynnistä perimiseen, juontuu tuosta yhdestä erosta.

Koko lukulista näyttää tältä.

Mitä saannon peruste kertoo myyjästä?

Saannon peruste kertoo miten myyjä sai kiinteistön, ja jotkin reitit jättävät velvoitteita jotka pysäyttävät kaupan vaikka myyjän nimi olisi oikein kirjattu. Kenttä istuu välittömästi omistajan nimen jälkeen 28. artiklan mukaan, joten sen lukeminen ei maksa mitään, ja se on asiakirjan ainoa osa joka kuvaa historiaa eikä tilaa.

Yksi yhdistelmä ansaitsee erityistä huomiota, koska se on Alanyassa yleinen ja sen taustalla oleva sääntö muuttui äskettäin. Kun ostat osuuden kokonaisen kiinteistön sijaan, muilla yhteisomistajilla on lakisääteinen etuosto-oikeus. Laki numero 7571, joka julkaistiin Turkin virallisessa lehdessä 25. joulukuuta 2025 ja tuli voimaan samana päivänä, teki kaksi muutosta joita useimmat englanninkieliset oppaat eivät ole tavoittaneet. Enimmäismääräaika lyheni kahdesta vuodesta yhteen, eikä etuostohinta ole enää asiakirjassa näkyvä luku vaan tuomarin määrittämä markkina-arvo. Kolmannelta ostettu osuus on siis alttiina etuostolle vuoden ajan, ja markkina-arvolla eikä sillä hinnalla jonka ilmoitit.

Perintömerkintä tuottaa jyrkimmän lopputuloksen. Myyjä jonka asiakirjassa lukee miras on oikein kirjattu omistajaksi ja voi silti olla kykenemätön myymään, koska rekisteri ei voi toimia ilman verotodistusta. Se on aikatauluongelma eikä riski jonka perit, ja se on yksi asunnon oston viivästyksistä Turkissa jonka huomaisit mieluummin ennen käsirahan maksamista kuin sen jälkeen.

Onko omistusoikeuskirjan arvo sama kuin maksamasi hinta?

Asiakirjassa oleva luku on ilmoitettu arvo jonka alla on lakisääteinen lattia ja edessä veroseuraamus, ja sen kohteleminen ostajan ja myyjän yksityisenä järjestelynä on asiakirjan kallein väärinluku. Harçlar Kanunun (Turkin maksulaki) 63. artiklan mukaan varainsiirtomaksu lasketaan ilmoitetusta luovutus- ja hankintahinnasta, joka ei saa olla kiinteistöverotusarvoa pienempi. Pääosaston oma sanasto kutsuu tuota lattiaa nimellä kayıtlı değer, kirjattu arvo, ja yksilöi sen varainsiirtomaksun laskennassa käytettäväksi perusteeksi.

Lattia on vain puolet mekanismista. Sama artikla säätää, että jos myöhemmin todetaan maksun maksetun kiinteistöverotusarvoa pienemmästä luvusta tai ettei ilmoitettu hinta vastannut todellisuutta, erotusta vastaava maksu määrätään lisäksi tai viran puolesta. Kirjaaminen ei sulje ilmoitusta. Se jättää sen avoimeksi jälkitarkastukselle.

Eteenpäin katsova puolisko on se jota kukaan ei mainitse. Sama ilmoitettu luku muuttuu hankintamenoksi kun kiinteistö myydään uudelleen, ja Gelir Vergisi Kanunun viiden vuoden säännön mukaan hankinnasta viiden vuoden kuluessa tapahtuva myynti tuottaa verotettavan luovutusvoiton joka mitataan tuosta menosta. Asiakirjan arvon aliarvioiminen ostaa pienen säästön tänään ja valmistaa suuremman ilmoitetun voiton myöhemmin.

Laskettu esimerkki tekee vaihtokaupan koon näkyväksi. Otetaan alanyalainen jälleenmyyntiasunto jonka sovittu hinta on 7 000 000 liiraa, noin 124 600 euroa Turkin keskuspankin ostokurssilla 56,1851 päivänä 7. syyskuuta 2026, ja oletetaan että myyjä ehdottaa 5 000 000 liiran ilmoittamista sen sijaan.

Laskutoimitus kulkee vain yhteen suuntaan. Tiskillä säästetty 80 000 liiraa, noin 1 424 euroa keskuspankin kurssilla 7. syyskuuta 2026, luo 2 000 000 liiraa ylimääräistä ilmoitettua voittoa neljä vuotta myöhemmin, sen lisämaksun päälle jonka 63. artikla sallii viranomaisten määrätä välillä. Ulkomaisilla ostajilla on vielä yksi syy jättää luku rauhaan, koska pakollisen valuutanmyynnin kautta vaihdettu summa on se joka päätyy viralliseen luovutuskirjaan, joten ilmoitus on pitkälti lukittu pankkijäljen kautta ennen kuin kukaan ehtii rekisteriin. Tuon jäljen luova valuuttatodistus kuuluu niihin asiakirjoihin joita ulkomainen ostaja kokoaa ennen tapaamista.

Onko Turkin omistusoikeuskirjassa omistajan valokuva?

Missään heinäkuun 2019 jälkeen annetussa turkkilaisessa omistusoikeuskirjassa ei ole valokuvaa, koska sitä vaatinut artikla kumottiin kokonaan. Kiinteistörekisteritoimistojen laatimia virallisia luovutuskirjoja koskevan asetuksen konsolidoitu teksti kantaa kumoamismerkinnän oman 16. artiklansa marginaalissa, otsikkona Fotoğraf, kirjattuna kumotuksi Turkin virallisen lehden numerolla 30825, päivätty 8. heinäkuuta 2019 (toistettu numero). Sama säädös poisti sanan valokuvat 7. artiklasta, joka luettelee virallisen luovutuskirjan pakollisen sisällön, ja 15. artiklasta.

Ulkomaisille ostajille kirjoitetut englanninkieliset oppaat eivät ole pysyneet mukana. Sivut jotka yhä luettelevat omistajan valokuvan tapun sisällöksi olivat hakutulosten ensimmäisellä sivulla syyskuussa 2026, ja väite on ollut väärä yli seitsemän vuotta. Kaksi rajausta kuuluu oikaisun yhteyteen. Ennen heinäkuuta 2019 annetuissa asiakirjoissa voi olla valokuva, eikä se tee niistä puutteellisia tai pätemättömiä. Eikä muutos ulotu notaareihin, joissa vaatimus on voimassa ja on pätevyyden edellytys, sillä Noterlik Kanunu Yönetmeliği vaatii valokuvan kiinnittämistä valtakirjoihin ja sopimuksiin joiden luonne edellyttää kiinteistörekisteritoimenpidettä.

Tuo epäsymmetria on käytännössä hyödyllinen osa. Ostaja joka antaa valtakirjan Suomesta tarvitsee valokuvan yhä, ja paikallinen notaari ulkomailla joka jättää sen pois tuottaa asiakirjan jota Turkin rekisteri ei voi käyttää. Rekisteri itse lakkasi pyytämästä sitä vuonna 2019. Notaari ei koskaan lakannut.

Ovatko punainen ja sininen omistusoikeuskirja oikeudellinen luokka Turkissa?

Asiakirjan väri on painokäytäntö eikä oikeudellinen luokka, eikä mikään Turkin lainsäädäntö määritä oikeuksia sen perusteella. Tapu Sicili Tüzüğü, Türk Medeni Kanunu ja virallisia luovutuskirjoja koskeva asetus kuvaavat kaikki rekisterin ja siitä annettujen asiakirjojen sisällön, eikä yksikään niistä luokittele asiakirjoja värin mukaan.

Suomenkielinen kenttä esittää eron paljon varmemmin kuin turkkilaiset lähteet tukevat. Turkin asuntokauppaa käsittelevät suomenkieliset sivut esittävät sen kiinteänä sääntönä, jonka mukaan punainen tarkoittaa rakennusta ja sininen maata. Samoja asiakirjoja kuvaavat turkkilaiset lähteet antavat vähintään kolme eri väriparia, mukaan lukien punainen ja sininen, vaaleanpunainen ja sininen sekä ruskea ja turkoosi. Lähteet eivät ole noin erimielisiä aidosti kaksijakoisesta oikeussäännöstä. Ne ovat noin erimielisiä painopaperista.

Ratkaisusääntö korvaa värin jollakin jonka rekisteri tosiasiassa merkitsee. Lue niteliği- ja cinsi-kentät, jotka kertovat kohteleeko rekisteri kiinteistöä asuntona, liiketilana, rakennustonttina vai maatalousmaana, ja lue lukeeko asiakirjassa kat irtifakı vai kat mülkiyeti. Noilla merkinnöillä on oikeudelliset määritelmät ja oikeudelliset seuraukset. Paperin värillä ei ole kumpaakaan, ja ostajalle joka on kuullut asiakirjan olevan turvallinen koska se on punainen on kerrottu tosiasia musteesta.

Miten tarkistat, että Turkin omistusoikeuskirja on aito?

Todentaminen tarkoittaa elävän rekisterin lukemista eikä asiakirjan tutkimista, koska asiakirja voi olla täysin aito ja kuvata silti tilannetta joka on sittemmin muuttunut. Maaliskuussa tulostettu asiakirja on tarkka merkintä maaliskuusta. Kesäkuussa kirjattu kiinnitys näkyy vain rekisterissä.

Reittejä on neljä, eivätkä ne näytä samoja asioita.

Pääosasto erottaa Web Tapun kolme tuotosta oman aihetta koskevan tiedotteensa otsikossa, erottaen maksuttoman tapu kaydın, joka on rekisterimerkintä, maksullisesta virallisesta tapu senedistä ja maksullisesta virallisesta tapu kaydı belgesistä. Järjestelmän tuottamat asiakirjat kantavat varmennekoodin, ja niiden aitous voidaan tarkistaa Web Tapu -portaalin asiakirjojen todentamisosiosta. Maksullisten tuotosten hinnat vahvistetaan vuosittaisella taksalla jota ei kirjoitushetkellä saatu luettua pääosaston sivustolta, joten mitään summaa ei esitetä tässä.

Ostajan käytännön järjestys on lyhyt ja se kannattaa tehdä juuri tässä järjestyksessä. Pyydä myyjältä ada ja parsel valokuvan sijaan. Vie nuo numerot passisi kanssa piirikunnan kiinteistörekisteritoimistoon. Pyydä nykyinen merkintä ja rasitusluettelo sen sijaan että pyytäisit vahvistusta kohteen puhtaudesta. Suullinen vakuutus ja tuloste eivät ole samaa näyttöä, ja vain toinen niistä selviää riidasta. Se onko verkkoreitti sinulle ylipäätään avoin riippuu siitä millainen e-Devlet-pääsy ulkomaalaisella Turkissa on, mikä on oma kysymyksensä omine vastauksineen.

Kuka saa lukea Turkin kiinteistörekisteriä toisen omistamasta kohteesta?

Turkin kiinteistörekisteri on julkinen, ja jokainen joka saattaa etunsa todennäköiseksi voi pyytää saada nähdä asianomaisen rekisterisivun ja sen asiakirjat tai saada niistä jäljennökset. Türk Medeni Kanunun 1020. artikla lausuu kaikki kolme väitettä yhdessä paikassa. Rekisteri on avoin jokaiselle. Jokainen joka saattaa etunsa todennäköiseksi voi pyytää tutustumista rekisterivirkamiehen edessä tai jäljennöksiä sivusta ja sen taustalla olevista asiakirjoista. Eikä kukaan voi vedota siihen ettei tiennyt rekisterin merkinnästä.

Kynnys kannattaa lukea täsmällisesti. Laki edellyttää todennäköiseksi saatettua etua eikä toteen näytettyä etua, mikä on matalampi rima kuin ulkomainen ostaja yleensä odottaa, ja arvion tekee toimisto eikä hakija. Käytännössä henkilöllisyystodistuksella sekä adalla ja parselilla tuettu vakava ostotiedustelu on juuri sellainen etu jota säännös tarkoittaa. Mitä laki ei tee on antaa yleistä oikeutta selailla toisten omistuksia, ja rekisteri hylkää joka tapauksessa kyselyn joka jätetään ilman henkilötunnusta tai adaa ja parselia.

Kolmas virke on se joka muuttaa ostajan aseman eikä hänen vaihtoehtojaan. Koska kukaan ei voi vedota tietämättömyyteen rekisterin merkinnästä, luettavissa ollut tieto katsotaan tiedetyksi. Artikla 1024 täydentää mekanismin toiselta puolelta säätämällä, ettei kolmas joka tiesi tai jonka olisi pitänyt tietää kirjauksen olleen virheellinen voi vedota siihen. Artiklan 1023 antama suoja vilpittömässä mielessä tapahtuvalle rekisteriin luottamiselle päättyy siis siihen mihin huolellisuus päättyy.

Se on vahvin käytettävissä oleva peruste sille, että viettää iltapäivän rekisterin tiskillä ennen kuin maksaa mitään. Laki suojaa ostajaa joka luotti rekisteriin. Se ei suojaa ostajaa joka luotti valokuvaan asiakirjasta silloin kun rekisteri oli koko ajan auki. Ja jos rekisteriä itseään pidetään virheellisesti, artikla 1007 asettaa valtion vastuuseen kaikesta siitä aiheutuneesta vahingosta ilman tuottamusta, mikä on oikeuskeino joka on olemassa juuri siksi että rekisterin on tarkoitus olla se asia johon ihmiset luottavat.

Mitkä kentät ratkaisevat ennen käsirahan maksua Alanyassa?

Kuusi merkintää ratkaisee onko käsiraha turvallista maksaa, ja kaikki kuusi ehtii lukea siinä ajassa jonka kahvin juominen vie. Alla oleva järjestys kulkee niistä tarkistuksista jotka kaatavat kaupan niihin jotka vain maksavat rahaa.

1. Lue malik- ja hisse-merkinnät ja varmista, että kanssasi neuvotteleva henkilö on kirjattu omistaja tai hänellä on pätevä valtakirja, ja ettei nimen jälkeinen murtoluku tarkoita että sinulle tarjotaan osuutta.
2. Lue edinme sebebi -merkintä ja pyydä perintöverotodistus jos siinä lukee miras, koska rekisteri ei voi viedä luovutusta läpi ilman sitä.
3. Lue ada- ja parsel-numerot ja varmista kartoituskartalta, että ne kuvaavat sitä tonttia jolla kävit eikä naapuritonttia.
4. Lue bağımsız bölüm -numero ovea, postilaatikkoa ja kauppasopimusta vasten, koska rakentamisen jälkeinen uudelleennumerointi on Alanyan monilohkoisissa kohteissa rutiinia.
5. Lue niteliği-merkintä ja pane merkille lukeeko siinä kat irtifakı vai kat mülkiyeti, ja kysy sitten mitä vastaus tarkoittaa käyttöönottoluvan kannalta.
6. Pyydä rekisteristä rasitusluettelo sen sijaan että hyväksyisit asiakirjan näytöksi puhtaasta omistuksesta, koska merkinnät, ilmoitukset, rasiteoikeudet ja kiinnitykset näkyvät vain siellä.

Kuudes kohta on se joka erottaa huolellisen kaupan toiveikkaasta. Kaikki viidellä ensimmäisellä rivillä on painettu siihen asiakirjaan jonka myyjä näyttää mielellään. Kuudes asuu sarakkeissa joita asiakirja ei koskaan toista, säilyttää alkuperäisen etusijansa kiinteistön vaihtaessa omistajaa, ja on sinun saatavillasi pyynnöstä julkisesta rekisteristä jonka lukematta jättämiseen siviililain mukaan kukaan ei voi vedota.