Peut-on acheter un bien immobilier en Turquie sans venir en Turquie ?

Il est possible d'acheter un bien immobilier en Turquie sans venir en Turquie, car un mandataire muni d'une procuration notariée peut accomplir chaque acte que requiert l'achat, y compris la signature à la Tapu Müdürlüğü (direction du cadastre et de la conservation foncière). Cette procuration ne couvre pas tout, et trois failles décident si un achat à distance tient la route. La réglementation bancaire turque définit le document d'identité requis pour l'entrée en relation à distance comme la carte d'identité nationale turque, si bien qu'aucune banque n'ouvre de compte au nom propre d'un acheteur étranger par appel vidéo, et seuls l'acheteur, le vendeur ou un mandataire de l'un des deux peuvent vendre la devise qui produit le DAB (döviz alım belgesi, le document obligatoire d'achat de devises que le cadastre exige). La vente de devises est aussi la seule étape que personne ne peut annuler : une fois que la Banque centrale a exécuté l'achat, le règlement interdit d'abandonner ou d'annuler la transaction, alors qu'une demande d'enregistrement défectueuse est simplement refusée par écrit et apparaît sur le registre foncier. L'accès aux systèmes de l'État ferme la troisième faille dans le mauvais sens, puisqu'un mot de passe e-Devlet exige un numéro d'identité turc commençant par 98 ou 99, et que la PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı, l'opérateur postal national) ne le délivre que contre des documents de statut de séjour, ce qui laisse un acheteur primo-accédant suivre la transaction à travers son mandataire plutôt qu'à travers le registre lui-même. Le numéro fiscal fonctionne en sens inverse et s'obtient désormais en ligne auprès de l'administration fiscale, si bien qu'il peut être entièrement retiré de la procuration. Pour la plupart des acheteurs, le calcul penche en faveur d'un seul voyage de visite, car une procuration établie devant un notaire turc évite la chaîne apostille et traduction assermentée, et un bien acheté à distance laisse malgré tout le rendez-vous de permis de séjour attendre le demandeur en personne.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Turquie sans y être présent ?

Un mandataire muni d'une procuration notariée peut accomplir chaque acte que requiert l'achat, y compris la signature à la Tapu Müdürlüğü (direction du cadastre et de la conservation foncière), si bien que l'acheteur n'a jamais besoin d'entrer en Turquie. La propriété d'un bien turc se transmet par l'inscription au registre plutôt que par le contrat, et le cadastre procède à cette inscription en présence des parties ou de leurs mandataires munis d'une procuration notariée. Rien dans le processus n'exige que l'acheteur se présente en personne comme condition de la propriété.

Les exigences d'identité sont plus légères que ce à quoi s'attendent la plupart des acheteurs. Un passeport valide est le point de départ, et l'achat d'un bien ne requiert ni permis de séjour, ni statut de visa particulier, ni nationalité turque. Le droit turc n'impose pas non plus l'obligation de recourir à un avocat : la représentation devant le cadastre est un choix, pas une règle.

Cette réponse ne couvre qu'un acte sur une douzaine environ. L'achat est une chaîne, et cette chaîne comporte des étapes que la procuration n'atteint pas, des étapes qu'aucune banque n'accomplira par appel vidéo, et une étape qui ne peut plus être annulée une fois franchie. La différence entre un achat à distance qui aboutit et un achat qui échoue se trouve dans ces étapes-là, pas dans le transfert de propriété lui-même.

Quelles étapes exigent réellement une présence physique en Turquie

Treize étapes composent un achat par un étranger, de la première visite à la remise des clés, et seules deux d'entre elles exigent la présence physique de l'acheteur lui-même, tandis que trois autres exigent que quelqu'un se tienne physiquement dans un bâtiment en Turquie. Le reste se règle par documents.

Les deux lignes qui résistent à la délégation sont la première et la dernière. Un mandataire peut regarder un mur à votre place et le décrire, un mandataire peut signer à votre place au cadastre, mais aucun de ces actes ne pose les yeux de l'acheteur lui-même sur le bien ni ses doigts au guichet d'un bureau des migrations.

Le numéro fiscal ne nécessite plus personne au guichet

Un acheteur étranger demande son numéro fiscal turc via le canal numérique de la Gelir İdaresi Başkanlığı (administration fiscale) et le reçoit sous forme de lettre PDF officielle, sans passage au guichet et sans intervention d'un mandataire. La demande de numéro d'identification fiscale potentiel pour étrangers se trouve sur le site même de l'administration et demande le nom, le prénom, le sexe, le numéro d'identité étranger, le lieu de naissance, le nom de la mère, le nom du père, le pays, le numéro de passeport, le numéro de téléphone et l'adresse. La page d'identité du passeport est téléversée avec le formulaire.

Le numéro vient en premier parce que tout ce qui suit le demande. Les paiements, le compte bancaire et le dossier du cadastre portent tous le numéro fiscal, ce qui explique pourquoi les anciennes listes de vérification le placent en tête et le confient au mandataire.

Le faire soi-même change la forme de la procuration. Chaque pouvoir accordé est un pouvoir que quelqu'un peut exercer, et le numéro fiscal est l'élément le plus facile à retirer entièrement du document. Un acheteur qui obtient le numéro avant le rendez-vous chez le notaire peut faire rédiger l'acte sans cette autorisation.

Une mise en garde accompagne la voie en ligne. Le formulaire demande un numéro de téléphone mobile sans préciser si la ligne doit être turque, donc vérifiez ce point avant de planifier toute la séquence autour d'une demande à distance.

Pourquoi aucune banque turque ne vous ouvre de compte à distance

La réglementation bancaire turque définit le document d'identité utilisé pour l'entrée en relation client à distance comme la carte d'identité nationale turque, ce qui signifie qu'un ressortissant étranger qui ne détient pas cette carte ne peut pas être accepté comme client par appel vidéo. Le règlement sur les méthodes d'identification à distance utilisées par les banques, publié au Resmî Gazete le 1er avril 2021 sous le numéro 31441, pose cette définition dans son article consacré aux définitions. L'entrée en relation à distance repose sur un document que l'acheteur étranger non-résident ne possède pas.

Une voie par passeport existe dans le même règlement, mais elle est si étroite qu'elle exclut presque tout acheteur étranger. Elle s'applique aux détenteurs d'un nüfus cüzdanı turc (livret d'identité national) ou d'une Mavi Kart (carte bleue, délivrée aux personnes ayant renoncé à la nationalité turque), au moyen d'un passeport doté de fonctions de communication en champ proche conformes à la norme ICAO 9303, et uniquement pour l'ouverture de comptes dans le cadre du dispositif YUVAM destiné aux citoyens résidant à l'étranger. Le mot « étranger » n'apparaît nulle part dans les dispositions du règlement relatives à l'identification.

La voie qui fonctionne est celle d'un mandataire en agence. Une procuration notariée qui mentionne expressément l'ouverture de compte permet à un mandataire d'accomplir l'identification en personne que la réglementation exige. Une formulation générale ne suffit pas, car l'agence recherche un pouvoir précis et explicite.

Les banques ajoutent ensuite leurs propres conditions commerciales par-dessus le règlement. Certaines demandent aux non-résidents un dépôt d'ouverture, certaines bloquent ce dépôt pendant une période donnée, et les montants comme les durées varient d'une banque à l'autre et changent sans préavis. Ces conditions viennent de la banque et non de la réglementation, elles relèvent donc d'une question posée à l'agence concernée plutôt que d'une ligne budgétaire recopiée d'un blog.

Qui peut convertir la devise, et à quel nom figure le DAB

Seules quatre personnes peuvent vendre la devise étrangère qui produit le DAB : l'acheteur, le vendeur, ou un mandataire ou représentant de l'un des deux. La Banque centrale de la République de Turquie fixe cette limite dans son instruction d'application relative à la vente de devises au titre de l'article 13 de la Circulaire sur les mouvements de capitaux, et cette restriction ferme l'arrangement dans lequel les acheteurs à distance glissent le plus facilement, à savoir laisser un tiers, comme une agence, convertir l'argent en son propre nom.

Le DAB (döviz alım belgesi, document d'achat de devises) est obligatoire depuis le 24 janvier 2022 pour les ressortissants étrangers qui acquièrent un bien par achat, et la direction du cadastre exige de le voir. La même instruction de la Banque centrale précise le contenu minimal du document : le nom et le prénom du ressortissant étranger pour le compte duquel la devise a été convertie, le numéro de passeport ou le numéro d'identité étranger, la contre-valeur en dollars américains de la devise achetée, et une mention indiquant que l'opération relève de l'article 13 de la Circulaire sur les mouvements de capitaux.

Deux conséquences en découlent pour un acheteur qui ne se déplace jamais. La première est une vérification qui ne coûte rien : le nom propre de l'acheteur doit figurer sur le document, et un DAB au nom d'une autre personne n'est pas le DAB de l'acheteur. La seconde est un soulagement, car l'instruction accepte un numéro de passeport à la place d'un numéro d'identité étranger, si bien qu'un acheteur sans antécédent de résidence en Turquie peut tout de même détenir un document conforme à son propre nom.

La devise et le moment ont chacun leurs propres subtilités. Dans ce mécanisme, la Banque centrale achète des dollars américains, des euros et des livres sterling, et les autres devises sont converties par la banque dans l'une de ces trois monnaies avant la vente ultérieure. Un acheteur à Oslo qui envoie des couronnes norvégiennes passe donc par deux conversions au lieu d'une. Le taux appliqué est le cours acheteur de la Banque centrale annoncé à 10h00, 11h00, 12h00, 13h00, 14h00 et 15h00, en retenant le dernier cours publié avant le moment où la devise est convertie en livre turque.

L'étape que l'on ne peut pas annuler est la vente de devises

Une fois que la Banque centrale a exécuté l'achat de la devise, la vente ne peut être abandonnée pour quelque raison que ce soit et l'opération ne peut pas être annulée, et les banques sont tenues d'en informer les parties avant que l'opération n'ait lieu. Cette seule phrase de l'instruction d'application déplace le point de non-retour à un endroit que la plupart des acheteurs n'attendent pas.

Comparez cela au transfert qui inquiète tout le monde. Les règles du cadastre turc ne laissent au registre aucun tiroir d'attente : une demande non conforme est refusée sans délai, avec le motif, le lieu de recours et le délai indiqués, et le refus lui-même est inscrit dans la colonne des déclarations du registre foncier. Un recours se porte devant la direction régionale dans les quinze jours, puis devant la Direction générale dans les quinze jours suivants. Un transfert qui échoue est un transfert qui n'a pas eu lieu, et l'argent n'est jamais passé par le cadastre.

La conversion de devises, c'est l'inverse. Elle est irréversible par règlement, elle a lieu avant que le cadastre ne voie le dossier, et dans un achat à distance, c'est généralement quelqu'un d'autre qui la déclenche. L'ordre des opérations est toute la défense : lisez d'abord l'extrait du titre de propriété et arrêtez les termes du contrat, convertissez ensuite. Un acheteur qui convertit tôt pour paraître engagé a dépensé le seul mouvement qu'on ne peut pas reprendre.

Ce qu'un acheteur à distance ne peut pas voir

Un ressortissant étranger a besoin d'un numéro d'identité turc commençant par 98 ou 99 pour obtenir un mot de passe e-Devlet, et la PTT ne remet ce mot de passe que contre des documents de statut de séjour, si bien qu'un acheteur qui n'a jamais eu de titre de séjour turc n'a ni identifiant sur le portail de l'État ni accès au système en ligne du cadastre. La conséquence est discrète et facile à manquer : tout au long de l'achat, l'acheteur à distance voit ce que rapporte son mandataire, pas ce que dit le registre lui-même.

Les documents que la PTT accepte des ressortissants étrangers forment une seule et même famille.

• Les documents de permis de séjour établissent le statut du titulaire en Turquie.
• Les documents de protection temporaire et de protection internationale couvrent les personnes relevant de ces régimes.
• Les documents d'identité d'apatride couvrent les personnes sans nationalité.
• Les cartes du personnel des missions et représentations étrangères couvrent le personnel accrédité.
• Les documents de permis de travail, les documents d'exemption de permis de travail et les documents de Turquoise Card couvrent les personnes autorisées à travailler, et un passeport est exigé en complément.

Un investisseur venu avec un simple tampon touristique ne détient aucun de ces documents. Un mandataire peut récupérer le mot de passe à sa place, mais uniquement sur la base d'une procuration établie devant notaire contenant la mention expresse que le mandataire est autorisé à obtenir un mot de passe e-Devlet et à souscrire des engagements au nom du mandant à cette fin. Un pouvoir général de gérer l'achat ne couvre pas cela.

Trois solutions de substitution donnent à l'acheteur à distance quelque chose de plus solide qu'un simple appel téléphonique. Demandez un extrait de titre à jour et un certificat de charges auprès du registre avant qu'un quelconque acompte ne change de mains, car ce sont tous deux des documents produits par le cadastre lui-même, et non des déclarations du vendeur. Demandez par écrit le numéro yevmiye (livre journal) une fois la demande déposée, car l'inscription au livre journal porte la date, l'heure et la minute et fixe la priorité entre droits concurrents. Sachez qu'un refus est inscrit sur le registre foncier lui-même, ce qui signifie qu'une vérification ultérieure du registre montre si une demande a été refusée plutôt que simplement retardée.

Trois options comparées : aucun voyage, un voyage, présence intégrale

Un seul voyage de visite est l'option la moins chère et la plus sûre pour la plupart des acheteurs, car une procuration établie devant un notaire turc évite entièrement la chaîne apostille et traduction assermentée, et l'acheteur voit le bien de ses propres yeux la même semaine. Les trois options diffèrent moins par leur résultat juridique que par ce qu'elles coûtent en formalités et en absence de visibilité.

La forme de l'acte détermine si l'option sans voyage fonctionne du tout. Selon les règles notariales turques, une procuration utilisée pour une opération au cadastre doit porter la photographie du mandant et doit être établie sous la forme déclaratoire du notaire, et non se limiter à une signature certifiée. Les actes passés devant un notaire étranger manquent fréquemment à ces deux exigences, et le défaut apparaît au guichet du cadastre plutôt qu'au bureau du notaire. Un consulat turc établit l'acte directement et règle les deux problèmes à la fois, ce qui explique pourquoi la voie consulaire est plus fiable que la voie du notaire local, même si les deux sont légales.

Les coûts, ici, sont structurels plutôt que fixes. L'option sans voyage génère des frais de consulat ou de notaire, une apostille, une traduction assermentée et un envoi par coursier ; l'option à un voyage génère des frais de notaire et un billet d'avion. Le total le plus élevé dépend du lieu de résidence de l'acheteur, et les tarifs eux-mêmes sont fixés chaque année.

Acheter à distance ne fait pas de vous un résident

La propriété d'un bien ne produit pas, à elle seule, de permis de séjour, et la demande de permis de séjour exige que le demandeur se présente en personne au rendez-vous. La Présidence de la gestion des migrations indique que les ressortissants étrangers séjournant au-delà de la période autorisée par leur visa ou leur exemption de visa, ou au-delà de quatre-vingt-dix jours, doivent déposer leur demande via le système e-ikamet, et que les demandeurs doivent être présents au bureau des migrations de la province ou du district à la date du rendez-vous. Ceux qui ne se présentent pas sans excuse valable sont considérés comme n'ayant jamais déposé de demande.

Cette règle fixe la limite de la promesse « zéro voyage ». L'achat fonctionne sur des documents ; le permis fonctionne sur une personne. Un investisseur qui achète à distance pour le rendement et n'a jamais l'intention de rester n'est pas concerné. Un investisseur qui achète en vue d'une résidence ou d'une naturalisation devrait prévoir au moins un voyage dans son calendrier dès le départ, plutôt que de le découvrir à la fin.

Le rapport d'évaluation suit la même logique de séparation, et il prend les gens au dépourvu pour la raison inverse. Un rapport d'évaluation établi par un organisme agréé par le Conseil des marchés de capitaux a cessé d'être exigé pour un achat ordinaire lorsque la circulaire 2024/4 de la Direction générale du cadastre et de la conservation foncière est entrée en vigueur le 13 juin 2024, si bien qu'un acheteur à distance achetant à titre d'investissement n'en a plus besoin. Le rapport reste obligatoire pour les dossiers de nationalité et de permis de séjour turcs, ce qui signifie que l'acheteur en quête d'un passeport porte une exigence dont l'acheteur ordinaire a été dispensé.

Ce à quoi vous renoncez si vous ne voyez jamais le bien

Les risques qui subsistent après un achat à distance mené sans accroc sont d'ordre physique et non juridique, et aucun document n'en maîtrise le moindre. Un mandataire agissant sur une procuration bien rédigée protège le titre de propriété de l'acheteur. Rien dans le dossier ne protège l'acheteur du bien lui-même.

• La vue sur mer ne dure que tant que la parcelle en contrebas reste vide. À Alanya, district de la province d'Antalya, la question à poser porte sur ce que le statut d'urbanisme de cette parcelle vide autorise, pas sur l'existence de la vue aujourd'hui.
• La distance à la mer se comporte différemment sur une carte et à pied. Un appartement à Kargıcak situé à 500 mètres de l'eau peut se trouver 60 mètres au-dessus, ce qui transforme une promenade en ascension au mois d'août.
• L'étage, l'orientation, l'ascenseur et l'aidat (la charge mensuelle de copropriété) façonnent le quotidien plus que le plan de l'appartement. Un appartement au dernier étage, exposé au sud, dans un immeuble dont l'ascenseur s'arrête au cinquième étage, est un bien différent de celui de la brochure.
• La fréquentation varie selon la saison dans les quartiers côtiers. Mahmutlar en juillet et Mahmutlar en janvier sont deux endroits différents, et une visite vidéo n'en montre qu'un seul.
• Les défauts constatés à la remise des clés doivent être recherchés par quelqu'un. Convenez par écrit de qui inspecte le logement lors de la remise des clés, de ce que couvre la liste et de ce qui se passe lorsqu'un point de cette liste n'est pas corrigé.

Une visite vidéo réduit l'écart lorsqu'elle se déroule selon les conditions de l'acheteur plutôt que de l'agence. Demandez une seule marche continue et non montée plutôt qu'une séquence coupée, car des images montées décident à votre place de ce qui mérite d'être vu. Fixez l'heure de la journée à l'avance et demandez le même logement à nouveau à une autre heure, car le soleil de l'après-midi et le bruit du soir n'arrivent pas ensemble. Faites sortir la caméra sur le balcon et faites-la tourner à 360 degrés, puis dirigez-la vers la cage d'escalier, le parking, le point de collecte des déchets et le local des compteurs, qui sont les parties d'un immeuble révélant la façon dont il est réellement géré. Demandez ce que couvre l'aidat et si l'immeuble a des impayés, et exigez la réponse par écrit du syndic plutôt que du vendeur.

Un document comble tout de même une partie de l'écart. L'assurance tremblement de terre DASK est obligatoire et le transfert ne s'achève pas sans elle, si bien que cette police est un point fixe du dossier, et non un supplément facultatif dont on pourrait dissuader un acheteur à distance.