Acheter un bien de seconde main en Turquie auprès d'un propriétaire étranger : ce qui change réellement

Acheter un bien de seconde main en Turquie auprès d'un propriétaire étranger est un achat ordinaire qui suit exactement les mêmes règles que n'importe quel autre, et la seule chose qu'il ne peut pas apporter, c'est la citoyenneté turque. La citoyenneté turque par investissement exige que le bien ne soit enregistré au nom d'aucune personne physique étrangère, ce qui disqualifie tout appartement actuellement détenu par un étranger, quel qu'en soit le prix ou l'état. Cette condition ne peut pas être contournée en faisant d'abord transiter la vente par un citoyen turc, car les mêmes directives excluent aussi tout bien transféré par un ressortissant étranger après le 12 janvier 2017, et un appartement ayant déjà servi à une demande de citoyenneté ne peut pas en servir une seconde. Les titulaires d'une carte bleue, les citoyens de la République turque de Chypre du Nord et les citoyens turcs binationaux ne sont pas traités comme des étrangers, si bien qu'acheter auprès d'eux laisse la voie ouverte, à la seule exception d'un vendeur qui a obtenu la citoyenneté turque via le programme d'investissement et reste donc dans la catégorie exclue malgré la détention d'une carte d'identité turque. Pour un acheteur qui ne s'intéresse pas à un passeport, rien de tout cela ne s'applique, et la nationalité du vendeur change plutôt le profil de six vérifications, à savoir l'annotation de restriction de trois ans sur l'acte de propriété, la fenêtre de cinq ans de plus-value du vendeur, une procuration signée à l'étranger, la taxe foncière et les charges de copropriété impayées, les abonnements aux services publics restés en sommeil, et l'historique de TVA (taxe sur la valeur ajoutée) d'un appartement acheté neuf sous l'exonération pour acheteur étranger. La taxe foncière impayée et les droits de succession impayés ne deviennent pas la dette de l'acheteur selon le droit en vigueur, et chacun de ces deux éléments empêche le transfert d'aboutir tant qu'il n'est pas apuré. Aux taux d'achat de la Banque centrale de la République de Turquie du 25 août 2026, 400 000 USD équivalent à environ 343 000 EUR, soit la tranche de prix à Alanya où la propriété étrangère est la plus dense et où le passeport du vendeur fait la plus grosse différence financière.

Ce qui change quand le vendeur est un ressortissant étranger, et ce qui reste identique

Presque toutes les étapes mécaniques d'un achat immobilier turc se déroulent à l'identique, que le vendeur détienne un passeport turc ou étranger, et la seule chose qui change complètement, c'est de savoir si l'appartement peut un jour servir à la citoyenneté turque par investissement. L'achat lui-même est légal, ordinaire et courant. Alanya, un district de la province d'Antalya sur la côte sud de la Turquie, vend des appartements à des acheteurs étrangers depuis le début des années 2000, et une grande part du stock de seconde main actuellement sur le marché est enregistrée au nom d'étrangers. Acheter auprès de ces propriétaires est une routine.

La confusion vient du mélange de deux questions distinctes. La première demande si un étranger peut acheter à un autre étranger, et la réponse est oui, aux mêmes conditions que n'importe quel autre achat. La seconde demande si cet appartement précis est éligible au programme de citoyenneté par investissement, et là, la nationalité du vendeur est déterminante.

Six autres éléments ne changent pas juridiquement, mais changent de profil, parce que la personne assise de l'autre côté de la table vit ailleurs et a acheté dans un contexte d'incitations différent.

Lisez ce tableau en vous demandant lequel des deux acheteurs vous êtes. Un acheteur qui ne s'intéresse pas à un passeport turc fait face à un achat normal avec une liste de contrôle modifiée. Un acheteur dont toute la raison de dépenser le seuil de 400 000 USD, inchangé depuis juin 2022, est le passeport fait face à un appartement qui ne peut pas le lui donner.

Pourquoi un appartement détenu par un étranger ne peut pas servir à la citoyenneté turque

Les directives que la Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, Direction générale du cadastre et du registre foncier) publie sur le règlement d'application de la loi sur la citoyenneté turque exigent que le bien ne soit enregistré au nom d'aucune personne physique étrangère, ce qui disqualifie tout appartement actuellement détenu par un étranger. Le texte couvre aussi bien le conjoint et les enfants du demandeur lui-même que des propriétaires étrangers sans lien de parenté. C'est une condition qui porte sur l'état du registre foncier le jour de l'achat, pas sur vos propres qualités en tant qu'acheteur.

Le seuil est fixé à 400 000 USD, appliqué par demandeur plutôt que par bien ou par famille. Aucune limite ne s'applique au nombre de biens utilisés pour atteindre ce montant, si bien qu'un demandeur peut en combiner deux ou dix, et le conjoint ainsi que les enfants de moins de 18 ans du demandeur principal sont inclus comme personnes à charge sans investissement supplémentaire. Le bien est ensuite soumis à une restriction interdisant la vente pendant trois ans, inscrite directement sur l'acte de propriété.

Dans ce cadre, la condition relative au vendeur agit comme un filtre appliqué avant même que l'arithmétique n'entre en jeu. Un appartement affiché à 450 000 USD en août 2026, avec un titre propre, un iskan valide et un propriétaire étranger enthousiaste, échoue au programme sur une seule ligne du registre, et aucun rapport d'expertise, aucune structure de paiement ni aucun argument juridique ne peut changer cela.

Trois conséquences en découlent pour quiconque cherche un bien en pensant au passeport.

1. Filtrez selon la nationalité du vendeur avant de filtrer selon le prix. Demander qui possède actuellement l'appartement ne coûte rien et élimine la plus grande catégorie de visites inutiles dans la tranche de prix haute d'Alanya.
2. Traitez les assurances des agences comme un point de départ, pas comme une réponse. Le registre fait autorité, et un tapu kayıt örneği (extrait du registre foncier) actuel règle la question en un seul document.
3. Séparez les deux achats dans votre esprit. Acheter un appartement détenu par un étranger comme résidence ou comme bien locatif n'est nullement affecté. L'acheter comme voie vers un passeport ne fonctionne pas.

Un agent d'Alanya qui montre à un acheteur étranger un appartement détenu par un étranger ne trompe pas nécessairement qui que ce soit, car la grande majorité des achats de seconde main n'ont rien à voir avec la citoyenneté. Le décalage n'apparaît que lorsque l'objectif de l'acheteur n'est jamais formulé à voix haute.

Un citoyen turc intermédiaire peut-il réparer le problème de citoyenneté ?

Non, et la raison en est une règle rédigée spécifiquement pour fermer cette voie : le bien ne doit pas non plus avoir été transféré par une personne physique étrangère après le 12 janvier 2017. Faire d'abord transiter l'appartement par un citoyen turc ne le nettoie pas. Le registre conserve l'historique, et les directives remontent à travers cet historique.

Sur le marché, cette règle est souvent décrite comme un délai de refroidissement de deux ou trois ans. Cette description la sous-estime. La condition, telle qu'elle est rédigée, fixe une date calendaire plutôt qu'une fenêtre glissante, ce qui signifie qu'un transfert réalisé en 2018 disqualifie toujours le bien en 2026, et continuera de le faire.

Un second volet de la même condition vise les arrangements familiaux. Un bien de seconde main ne doit pas être un bien que le demandeur, ou ses parents au premier degré, qu'ils soient citoyens turcs ou non, a préalablement transféré à un citoyen turc ou à une société turque. Un troisième volet vise la détention par des sociétés, couvrant les entreprises dans lesquelles l'acheteur étranger ou ses parents au premier degré sont associés ou dirigeants, ainsi que les sociétés ayant des actionnaires étrangers de la même nationalité qui relèvent de l'article 36 de la Tapu Kanunu.

L'instruction pratique qui en découle est brève. Demandez l'historique d'acquisition de la parcelle, pas seulement le propriétaire actuel. Un appartement qu'un citoyen turc a acheté à un propriétaire norvégien en 2021 et met aujourd'hui en vente ressemble, dans tous les documents qu'un agent montre habituellement, exactement à un appartement resté en mains turques depuis sa construction.

Comme ces faits se trouvent dans l'historique de l'acte plutôt que sur la page actuelle du registre, c'est une question pour un avocat qui examine la parcelle, pas pour la personne qui la vend.

Cet appartement a-t-il déjà servi à la citoyenneté de quelqu'un d'autre ?

Un bien ne peut soutenir une demande de citoyenneté qu'une seule fois, et une fois que c'est fait, aucun autre ressortissant étranger ne peut utiliser le même bien ni la même quote-part pour une nouvelle demande. L'appartement est définitivement épuisé pour cet usage.

Cela compte le plus précisément là où un acheteur est le plus susceptible de chercher. Les biens autour de 400 000 USD dans les quartiers côtiers d'Alanya constituent le stock naturel du programme de citoyenneté, ce qui signifie qu'une proportion anormalement élevée d'entre eux a déjà servi à une demande. Un propriétaire étranger qui vend à ce niveau de prix en 2026, trois ans ou plus après la vague de demandes de 2021 et 2022, présente un profil familier : quelqu'un dont la période de restriction est écoulée et qui est désormais libre de vendre.

Pour ce vendeur, la vente est une sortie simple. Pour un acheteur ayant le même projet, l'appartement livre le bien, pas le passeport.

Le diagnostic repose à nouveau sur l'historique de l'acte plutôt que sur le récit du vendeur. Une acquisition de citoyenneté antérieure laisse des traces dans le registre, y compris l'annotation de restriction inscrite au moment de la demande précédente. Un acheteur qui demande seulement si l'appartement est actuellement libre de restrictions n'apprend rien sur le fait qu'il ait été restreint auparavant.

Prenons une paire concrète. Deux appartements voisins à Mahmutlar, un quartier côtier du district d'Alanya dans la province d'Antalya, sont tous deux proposés à 420 000 USD en août 2026. L'un appartient à une famille turque qui le détient depuis 2015. L'autre appartient à un ressortissant étranger qui a obtenu la citoyenneté grâce à lui en 2022 et dont la restriction a expiré en 2025. Pour un acheteur qui veut un appartement de vacances, les deux sont interchangeables, et le second pourrait même être moins cher. Pour un acheteur qui veut un passeport turc, seul le premier existe.

Le vendeur qui détient une carte d'identité turque et compte pourtant comme étranger

Les titulaires d'une carte bleue, les citoyens de la République turque de Chypre du Nord et les citoyens turcs qui détiennent aussi une autre nationalité ne sont pas traités comme des étrangers au regard des directives, si bien qu'acheter auprès d'eux laisse la voie vers la citoyenneté ouverte, à une exception près qui inverse le résultat. L'exception couvre les vendeurs qui ont obtenu la citoyenneté turque au titre de l'article 12(1)(b) de la loi sur la citoyenneté turque, c'est-à-dire la voie d'investissement elle-même.

Le texte est explicite sur la position générale. Les personnes qui ont quitté la citoyenneté turque avec autorisation et détiennent une mavi kart (carte bleue), les citoyens de la République turque de Chypre du Nord, et les citoyens turcs ayant plusieurs nationalités ne sont pas évalués comme étrangers dans le champ des directives. Lorsqu'un citoyen turc détient aussi la citoyenneté d'un autre pays, c'est la citoyenneté turque qui régit la transaction.

C'est dans l'exception que se loge la difficulté. Un vendeur qui a acheté un bien turc dans le cadre du programme d'investissement, en a tiré la citoyenneté, et détient aujourd'hui une carte d'identité turque, est un citoyen turc pour la plupart des usages et reste pourtant dans la catégorie exclue pour celui-ci. Rien sur la carte d'identité, et rien sur la page actuelle du registre, n'indique à quelle catégorie appartient le vendeur.

Cela produit une asymétrie qu'il vaut la peine d'énoncer clairement. La catégorie de vendeur qui a le plus visiblement l'air étrangère, un nom norvégien ou russe sur l'acte, est facile à repérer et disqualifie l'appartement. La catégorie de vendeur qui a l'air la plus turque, une carte d'identité turque délivrée quelques années plus tôt, peut disqualifier l'appartement tout aussi complètement, tout en restant invisible lors d'une vérification de documents ordinaire.

Un acheteur qui vise la citoyenneté pose donc une question qui semble indiscrète et ne l'est pas. Demandez quand et comment le vendeur a acquis la citoyenneté turque. Un vendeur turc de naissance répond instantanément. Un vendeur par investissement répond différemment, et cette réponse détermine si l'achat peut servir votre objectif.

Un conseil largement répandu dit aux acheteurs étrangers de chercher un vendeur turc et de s'arrêter là. Ce conseil est incomplet dans les deux sens. Il exclut à tort les vendeurs titulaires d'une carte bleue et les vendeurs chypriotes turcs du Nord, qui conviennent parfaitement, et il inclut à tort les citoyens par la voie d'investissement, qui ne conviennent pas.

Ce que la colonne des annotations de l'acte de propriété révèle sur un propriétaire étranger

La restriction de trois ans imposée à un bien utilisé pour la citoyenneté par investissement figure directement sur l'acte de propriété, et tant qu'elle est active, le propriétaire ne peut absolument pas vous vendre le bien. Lire la colonne beyanlar (déclarations) d'un extrait de registre à jour est le moyen le plus rapide de savoir si l'appartement devant vous est légalement disponible.

La pratique turque du registre foncier distingue les annotations qui interdisent la disposition du bien des inscriptions qui se contentent de restreindre ou d'enregistrer un droit personnel. Le Tapu Sicili Tüzüğü (règlement du registre foncier) énumère la catégorie prohibitive, qui comprend les mesures conservatoires provisoires, les saisies publiques, les inscriptions de faillite et de concordat, les annotations de logement familial et le retrait du pouvoir de disposition d'un conjoint. Une hypothèque, en revanche, est un droit réel limité plutôt qu'une annotation, et n'empêche pas par elle-même une vente.

Pour un appartement détenu par un étranger, les deux inscriptions à vérifier en premier sont la restriction de citoyenneté et l'aile konutu şerhi (annotation de logement familial). La première est fréquente dans la tranche de prix créée par le programme de citoyenneté. La seconde compte parce que le droit turc exige le consentement exprès du conjoint non propriétaire avant le transfert d'un logement familial, et la situation matrimoniale d'un propriétaire étranger est plus difficile à vérifier depuis l'étranger.

Deux instructions en découlent, et elles diffèrent.

• Obtenez un extrait de registre actuel, daté de quelques jours avant votre offre, plutôt que de vous fier à une photo de l'acte du propriétaire, car les annotations sont ajoutées et retirées au fil du temps, et un document ancien ne prouve rien sur l'état d'aujourd'hui.
• Demandez l'état civil du vendeur et où vit la famille, plutôt que de supposer que l'absence d'annotation règle la question, puisque l'exigence de consentement existe en droit, que quelqu'un l'ait ou non inscrite au registre.

Une restriction active est un problème de calendrier, pas un vice. S'il reste des mois à courir sur l'annotation, l'appartement n'est pas encore à vendre, et tout acompte versé contre une promesse de vente ultérieure comporte le risque que la situation du vendeur change avant que la date n'arrive.

Comment l'horloge fiscale de cinq ans du vendeur finit par vous atteindre

Un vendeur étranger qui a acheté au cours des cinq dernières années doit un impôt turc sur la plus-value, ce qui lui donne un intérêt financier direct à sous-évaluer le prix inscrit sur votre acte, et le coût de cette sous-évaluation retombe sur vous des années plus tard. Le droit turc taxe la plus-value d'un bien vendu dans les cinq ans suivant son acquisition et l'exonère au-delà de cinq ans, et la règle s'applique aussi bien aux résidents qu'aux non-résidents, car c'est le bien qui est la source du revenu.

Le montant imposable n'est pas la différence brute entre les deux prix. Le coût d'acquisition est indexé avant le calcul de la plus-value, un abattement annuel est déduit, et le reste est imposé selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Dans un contexte inflationniste, l'indexation compte énormément, ce qui explique pourquoi le comptable du vendeur peut aboutir à un montant plus faible que celui redouté par le vendeur.

Rien de tout cela ne change l'intérêt du vendeur au guichet. Un prix déclaré plus bas réduit à la fois la plus-value imposable du vendeur et sa part de 2 % du tapu harcı. La Harçlar Kanunu (loi n° 492 relative aux taxes) fixe un plancher en exigeant que la taxe soit calculée sur un montant au moins égal à l'emlak vergisi değeri (valeur fiscale municipale) du bien, et elle permet de redresser la différence ultérieurement lorsque le montant déclaré ne reflète pas la réalité. Entre ce plancher et le prix réel, il existe une marge, et un vendeur à l'intérieur de la fenêtre de cinq ans cherchera à l'exploiter.

L'arithmétique de votre côté joue en sens inverse. Prenons un appartement convenu à 200 000 EUR en août 2026, pour lequel les parties déclarent 150 000 EUR. La part de 2 % de l'acheteur dans la taxe baisse de 1 000 EUR. Le coût d'acquisition enregistré de l'acheteur baisse aussi, de 50 000 EUR, si bien que si cet acheteur revend à l'intérieur de sa propre fenêtre de cinq ans, la plus-value déclarée sera 50 000 EUR plus élevée qu'elle n'aurait dû l'être. L'impôt turc sur le revenu commence à 15 % dans cette tranche, ce qui porte l'exposition différée à 7 500 EUR avant indexation et avant les taux plus élevés qu'atteint une plus-value plus importante. Un acheteur qui accepte la suggestion du vendeur échange 1 000 EUR aujourd'hui contre environ sept fois ce montant plus tard.

Un vendeur qui a dépassé la barre des cinq ans a bien moins de raisons d'insister sur ce point, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles la date d'acquisition inscrite au registre mérite d'être lue même quand les affaires fiscales du vendeur ne vous intéressent pas.

Ce qui se passe quand le vendeur vit à l'étranger et signe par procuration

Un propriétaire étranger qui vend depuis un autre pays transfère presque toujours le bien via une vekaletname (procuration), et c'est la validité de ce document, et non la bonne volonté du vendeur, qui fixe votre date de finalisation. Les règles notariales turques exigent qu'une procuration destinée aux affaires du registre foncier soit établie en düzenleme şekli, la méthode de rédaction formelle plutôt qu'une simple certification de signature, et qu'elle porte une photographie de la personne qui l'accorde.

Les procurations établies devant un notaire local à l'étranger échouent fréquemment sur les deux exigences, car la plupart des systèmes notariaux étrangers certifient des signatures plutôt que de rédiger des actes, et n'y joignent pas de photographie. Un consulat turc résout les deux problèmes à la fois, ce qui explique pourquoi la voie consulaire est la voie fiable, même si son organisation prend plus de temps.

Une seconde question se cache derrière la validité : celle de savoir si le document est toujours en vigueur. Une procuration turque n'a pas de date d'expiration automatique et reste valable jusqu'à sa révocation, jusqu'à l'achèvement de l'affaire qu'elle couvre, ou jusqu'à la survenue de l'un des événements qui met fin à une relation de mandat. Depuis décembre 2025, les révocations sont enregistrées dans le Türkiye Azil Sistemi, le système national de révocation exploité par la Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü en vertu de la circulaire 2025/6, ce qui permet au cadastre de voir qu'un document présenté au guichet a été annulé.

Le mode d'échec est précis et mérite d'être nommé. Une vente échoue au guichet non pas parce que le vendeur a changé d'avis, mais parce que le représentant se présente avec un document rédigé sous une mauvaise forme, dépourvu de photographie, ou révoqué sans que personne n'en ait informé l'agent. Aucun de ces faits n'est visible sur une copie scannée envoyée par courriel.

Demandez que la procuration soit examinée par votre propre avocat avant que le rendez-vous ne soit réservé, plutôt que le matin où elle est utilisée. Un document qu'il faut refaire dans un consulat à l'étranger ajoute des semaines, et ces semaines s'inscrivent à l'intérieur de l'accord d'acompte que vous avez déjà signé.

Ce qu'un propriétaire étranger absent laisse dans l'appartement

Les dettes laissées par un précédent propriétaire ne deviennent pas votre responsabilité personnelle, mais deux d'entre elles empêchent purement et simplement le transfert d'avoir lieu, ce qui les transforme d'un risque en un problème de calendrier. Un propriétaire qui a passé des années dans un autre pays accumule un ensemble caractéristique d'affaires en suspens.

La taxe foncière impayée est le cas le plus net. L'Emlak Vergisi Kanunu (loi sur la taxe foncière) impose aux bureaux du cadastre d'interroger électroniquement le système de la municipalité lors d'un transfert, et interdit le transfert d'un immeuble ou d'un terrain portant une dette de taxe foncière, avec des exceptions étroites pour la succession, les décisions de justice, la vente forcée et l'expropriation. L'ancienne règle, selon laquelle acheteur et vendeur étaient solidairement responsables d'une taxe foncière impayée, ne s'applique plus, et une grande partie des sources en anglais continue pourtant de la répéter. La bonne consigne n'est pas de craindre d'hériter de la dette, mais d'établir qu'elle est apurée avant que le rendez-vous ne soit réservé.

La succession est le second point de blocage, et elle apparaît plus souvent dans le stock ancien détenu par des étrangers que les acheteurs ne l'imaginent. Lorsque le vendeur a acquis l'appartement par succession, l'enregistrement lui-même n'attend pas le paiement des droits de succession, mais la vente, si. Les agents du cadastre ne peuvent pas finaliser un transfert sans un certificat de solde délivré par l'administration fiscale. Un vendeur dont le nom figure au registre comme propriétaire peut donc réellement être dans l'incapacité de vendre.

L'aidat (la charge de copropriété) fonctionne encore différemment. Les charges de copropriété impayées d'un précédent propriétaire ne deviennent pas la dette personnelle du nouveau propriétaire. Ce qui peut se rattacher à l'appartement, c'est une hypothèque légale enregistrée en faveur des autres copropriétaires pour un montant impayé établi par un tribunal, et cette inscription, une fois enregistrée, suit le bien et prime sur les autres créances. La consigne est de lire la liste des charges plutôt que de supposer que les arriérés vous suivent.

Un appartement resté vide pendant deux hivers pose aussi des questions physiques auxquelles aucun registre ne répond, notamment l'humidité, des appareils électroménagers morts et un chauffe-eau que personne n'a entretenu. Cela relève du prix, pas du dossier juridique.

La TVA change-t-elle quand vous achetez à un propriétaire étranger ?

La taxe sur la valeur ajoutée ne s'applique pas à une revente entre particuliers, quelle que soit la nationalité de qui que ce soit, car l'exonération dont entendent parler les acheteurs étrangers ne s'applique qu'à une première livraison par un promoteur. Un acheteur qui aborde un appartement de seconde main en pensant à l'exonération de TVA applique une règle qui n'a rien à faire ici.

L'exonération elle-même figure à l'article 13 de la loi sur la TVA et s'applique à la première livraison d'un logement ou d'un local commercial à un acheteur non résident de Turquie qui paie en devise étrangère. Elle est assortie de quatre conditions cumulatives, dont le versement d'au moins 25 % du prix avant la date de facturation, le solde dans l'année, la détention d'un permis de construire par l'immeuble, et la conservation du bien pendant trois ans après l'enregistrement.

Cette dernière condition est celle qui rejoint une transaction de seconde main, et elle la rejoint du côté du vendeur. Un propriétaire étranger qui a acheté un appartement neuf sous l'exonération et le revend à l'intérieur de la fenêtre de trois ans déclenche une dette de la TVA précédemment exonérée. Cette dette est la sienne, pas la vôtre. Son effet sur vous relève du calendrier et de la position de négociation, car un vendeur confronté à un redressement inattendu peut temporiser, revoir son prix à la hausse ou se retirer.

Deux périodes de trois ans distinctes circulent sur le marché et sont fréquemment confondues. L'une est la condition de conservation de l'exonération de TVA. L'autre est l'annotation de restriction de citoyenneté. Elles proviennent de législations différentes, servent des objectifs différents, et peuvent courir à des moments différents sur le même appartement. Un vendeur qui dit que les trois ans sont écoulés n'a répondu qu'à l'une des deux questions, et c'est à vous d'établir laquelle.

La consigne résiduelle sur la TVA est brève. Établissez la date à laquelle le vendeur a acquis l'appartement, et s'il l'a acheté neuf auprès d'un promoteur sous l'exonération pour acheteur étranger. Si les deux sont vrais et que les trois ans ne sont pas écoulés, attendez-vous à ce que la transaction avance lentement.

Les points de vérification qui changent quand le vendeur est étranger

Les vérifications elles-mêmes sont les vérifications ordinaires d'un achat turc, et ce qui change, c'est laquelle a le plus de chances de révéler un problème. Les parcourir dans l'ordre de ce qui bloque une transaction le plus vite fait gagner le plus de temps.

Deux documents font l'essentiel du travail de cette liste. Un extrait de registre actuel répond en une fois aux questions de propriété, d'annotations et de charges. L'examen de l'historique de l'acte par un avocat répond aux questions de citoyenneté que l'extrait seul ne peut pas résoudre.

Un point que les acheteurs ajoutent souvent est inutile. Depuis l'entrée en vigueur en juin 2024 de la circulaire 2024/4 de la Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, un rapport d'expertise agréé par la SPK n'est plus requis pour une vente ordinaire, et il ne reste obligatoire que pour les demandes de citoyenneté et de permis de séjour. Un vendeur étranger n'a aucune incidence sur cette question, dans un sens comme dans l'autre.

Un exemple à Alanya : le même appartement, deux acheteurs différents

Le même appartement détenu par un étranger peut être à la fois un excellent achat et un achat impossible, selon uniquement ce que l'acheteur compte en faire. Faire le calcul sur un seul bien montre où le passeport du vendeur coûte de l'argent et où il ne coûte rien.

Prenons un appartement 2 chambres à Oba, un quartier du district d'Alanya dans la province d'Antalya, proposé à 343 000 EUR en août 2026. Aux taux d'achat de la Banque centrale de la République de Turquie du 25 août 2026, qui plaçaient l'euro à 55,9892 TRY et le dollar américain à 48,0117 TRY, ce prix représente environ 400 300 USD. Le propriétaire est un ressortissant suédois qui a acheté l'appartement neuf en 2019.

L'acheteur A veut un passeport turc. L'appartement est enregistré au nom d'une personne physique étrangère, il échoue donc à la condition des directives avant même que quoi que ce soit d'autre ne soit examiné. Que le prix soit juste au-dessus de 400 000 USD n'a aucune importance, le rapport d'expertise n'a aucune importance, et la bonne volonté du vendeur n'a aucune importance. Pour l'acheteur A, le coût de poursuivre est l'objet même de l'achat. La bonne décision est de s'arrêter et de regarder le stock détenu par des Turcs, en acceptant que l'appartement comparable détenu par un Turc puisse être affiché plus cher précisément parce qu'il peut servir cet objectif.

L'acheteur B veut une résidence de vacances et des revenus locatifs. Pour l'acheteur B, la nationalité du vendeur ne change rien à l'éligibilité et ajoute six vérifications. Le vendeur a acheté en 2019, la fenêtre de cinq ans est donc passée, et le vendeur n'a aucune raison fiscale d'insister pour une sous-évaluation du prix de l'acte. L'appartement a été acheté neuf en 2019, donc toute période de conservation liée à l'exonération de TVA est achevée depuis longtemps. Le vendeur vit en Suède, une procuration est donc quasi certaine et doit être examinée tôt. La taxe foncière, l'aidat et les services publics nécessitent une vérification des arriérés. L'acheteur B avance dans des conditions ordinaires.

Cette comparaison explique aussi un schéma de prix qui déconcerte les acheteurs. Lorsque deux appartements similaires à Alanya diffèrent de prix sans différer d'état, l'historique de propriété est l'une des variables en jeu, car un appartement détenu par un Turc dans la tranche de citoyenneté de 400 000 USD, telle qu'elle se présentait en août 2026, s'adresse à une réserve d'acheteurs qu'un appartement détenu par un étranger ne peut pas atteindre.

Un facteur supplémentaire, propre à Alanya, s'ajoute à cela et relève du séjour plutôt que de la propriété. Quatre des quartiers d'Alanya les plus prisés des acheteurs étrangers, à savoir Kargıcak, Mahmutlar, Kestel et Avsallar, figurent sur la liste publiée par la Présidence de la gestion des migrations des quartiers fermés à toute nouvelle inscription de permis de séjour. Posséder un bien turc n'a jamais, en soi, donné droit à un permis de séjour, et dans ces quartiers, la question de l'inscription nécessite une réponse propre de la direction provinciale.

Que demander avant de faire une offre sur un appartement détenu par un étranger

Cinq questions posées dans l'ordre vous diront s'il faut continuer, et les deux premières sont celles qui mettent fin aux conversations. Les poser avant qu'un acompte ne change de mains ne coûte rien et préserve l'argent que les versements de réservation mettent en risque.

1. Demandez qui est actuellement enregistré comme propriétaire et de quelle nationalité. Une personne physique étrangère au registre ferme immédiatement la voie de citoyenneté et laisse ouvert un achat ordinaire.
2. Demandez si un ressortissant étranger a transféré le bien depuis le 12 janvier 2017. Un vendeur turc ne règle pas cette question, seul l'historique de l'acte y répond.
3. Demandez si le bien a déjà servi à une demande de citoyenneté. Un seul usage l'épuise définitivement.
4. Demandez quand et comment le vendeur a acquis la citoyenneté turque, s'il est turc. La citoyenneté par investissement replace le vendeur dans la catégorie exclue, malgré la carte d'identité turque.
5. Demandez un extrait de registre daté de cette semaine, colonne des déclarations comprise. Les restrictions actives, les annotations de logement familial et les charges apparaissent toutes dans le même document.

Un acheteur qui ne s'intéresse pas à la citoyenneté peut sauter les quatre premières questions et commencer à la cinquième, en y ajoutant la vérification des arriérés de taxe foncière, de droits de succession et de charges d'immeuble.

Dites clairement ce que vous cherchez à obtenir dès votre première conversation avec un agent. Un agent qui sait que le passeport est l'objectif peut filtrer l'inventaire avant même votre départ. Un agent qui l'ignore vous montrera les appartements qui correspondent à votre budget, et dans la tranche de prix haute d'Alanya, une grande part de ces appartements appartient à des propriétaires étrangers.