Acheter un bien immobilier en Turquie au nom de son enfant

Acheter un bien immobilier en Turquie au nom de son enfant change de régime juridique, ce n'est pas une simple formalité, car le mineur devient propriétaire de plein droit le jour même de la signature du tapu (titre de propriété), et le parent ne conserve que les pouvoirs que la loi turque lui accorde. La pratique du cadastre turc ne fixe aucun âge minimum pour ce propriétaire, si bien qu'un nouveau-né peut détenir un tapu, mais les deux parents doivent signer tant que le mariage dure, et un parent divorcé a besoin de la décision de justice qui lui a confié l'enfant. La possibilité pour la famille de vendre avant les 18 ans de l'enfant tient à une seule phrase inscrite dans l'acte officiel, précisant que l'opération ne relève pas des articles 327 et 356 du Code civil, qui encadrent l'utilisation du patrimoine propre d'un enfant pour son entretien. Avec cette phrase, aucun juge n'intervient ; sans elle, l'autorisation du tribunal devient obligatoire. Trois actes sont fermés sans aucune exception, et aucune décision de justice ne les rouvre, car un parent ne peut ni donner, ni affecter à une fondation, ni mettre en gage le bien d'un mineur, ce qui signifie aussi qu'un appartement enregistré au nom d'un enfant ne peut ensuite être transféré à un frère ou une sœur. Le montage n'apporte rien du côté de l'immigration, car le seuil de 400 000 dollars américains pour la nationalité doit être inscrit au nom du demandeur lui-même, et le permis de séjour lié à la propriété appartient au propriétaire, tandis que les permis familiaux descendent d'un parrain vers un conjoint et des enfants, jamais vers un parent. Côté coûts, la voie du nom de l'enfant paie une seule fois les frais d'acte de l'acheteur, à 2 %, la donation ultérieure ajoute des frais de 68,31 pour mille sur la valeur enregistrée plus un droit de mutation à taux réduit de moitié, et la succession ultérieure entraîne un droit de mutation au-delà d'un abattement de 2 907 136 livres turques par enfant pour 2026, avec un certificat de quitus fiscal qui bloque toute revente tant que l'impôt n'est pas payé.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Turquie au nom de son enfant ?

Oui, et le cadastre turc n'applique aucun âge minimum. Un nouveau-né peut figurer dans la colonne mülkiyet (propriété) d'un tapu (titre de propriété) dès le jour de délivrance de l'acte, et un enfant étranger est traité exactement comme un enfant turc. Ce qui change n'est pas la possibilité d'acheter. Ce qui change, c'est qui devient propriétaire ensuite, et ce que les parents de ce propriétaire ont le droit de faire.

L'enfant devient propriétaire de plein droit. Le rôle du parent est plus étroit : celui de représentant légal, dont les pouvoirs sont fixés par la loi. L'article 342 du Code civil turc (Türk Medeni Kanunu, loi 4721) énonce clairement, dans son premier alinéa, que la mère et le père sont les représentants légaux de leurs enfants à l'égard des tiers, dans le cadre du velayet (autorité parentale). L'acte est signé velayeten, c'est-à-dire que le parent signe à la place de l'enfant, et le nom du parent n'entre jamais dans la colonne du propriétaire.

Deux mots turcs distincts se cachent derrière le seul mot français "tutelle", et la plupart des pages francophones sur ce sujet confondent les deux. Le velayet est l'autorité parentale, que la mère et le père détiennent automatiquement. Le vesayet est la tutelle proprement dite, créée par un tribunal qui désigne un vasi (tuteur). Les deux régimes ne sont pas interchangeables, et les règles qui suivent diffèrent nettement. Le vesayet n'intervient que là où le velayet est absent : lorsque les deux parents sont décédés, lorsqu'un tribunal a retiré le velayet, ou lorsque la mère détient le velayet mais est elle-même mineure sans que le père ne l'ait reçu. Un couple marié qui achète un appartement à Alanya, un district de la province d'Antalya, pour leur enfant de huit ans, relève du velayet, pas du vesayet.

Le discernement ne permet pas à l'enfant d'agir seul. Un mineur suffisamment mûr pour comprendre une opération ne peut toujours pas signer une vente ni constituer une hypothèque sur un bien enregistré à son nom, car ces actes créent des obligations. L'exception ne joue que dans un sens. Un mineur peut accepter ce qui lui est donné à titre gratuit, si bien qu'un grand-parent qui offre un appartement à son petit-enfant réalise un transfert que l'enfant peut valablement recevoir.

Qui signe au bureau du cadastre, et ce qui le prouve

Tant que le mariage dure, les deux parents signent. L'article 336 du Code civil dispose que les parents exercent le velayet conjointement tant que dure le mariage, et le cadastre applique cette règle à la lettre : l'acte est refusé si l'un des deux parents est absent ou s'oppose. La voix prépondérante du père, qui existait sous l'ancien Code civil, a disparu.

La Direction générale du cadastre et du registre foncier (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) précise, dans sa circulaire 2023/1 relative à la représentation légale dans les opérations sur titre de propriété, qui agit dans chaque situation familiale. Les règles couvrent les cas délicats, et l'un d'eux est régulièrement mal résumé.

Ce quatrième cas est le piège. L'article 336 dit que le velayet passe au survivant au décès d'un parent, et les résumés francophones s'arrêtent là. La circulaire 2023/1 ne s'arrête pas là, car le cas d'un parent divorcé qui détenait le velayet puis est décédé est différent : le parent survivant doit produire une décision de justice avant que le cadastre ne le laisse agir. Une famille qui suppose que l'acte peut être vendu sur la seule foi d'un certificat de décès découvre l'écart au guichet.

Un enfant étranger a aussi besoin de documents auxquels un acheteur adulte ne pense jamais. L'enfant a besoin d'un acte de naissance portant une apostille et une traduction assermentée en turc, d'un passeport, et d'un numéro fiscal turc établi au nom même de l'enfant, pas de celui d'un parent. Tout le reste de la liste standard de documents pour un achat par un étranger s'applique sans changement, et l'enfant n'assiste pas au rendez-vous. Seul le parent signe. Les parents qui ne peuvent pas se déplacer peuvent désigner un mandataire, mais la procuration doit porter une autorisation spécifique pour cette opération, et non une formule générale.

La phrase inscrite dans l'acte qui décide de la revente

Une seule déclaration dans le resmî senet, l'acte officiel établi au guichet, décide si la revente ultérieure du bien nécessitera l'accord d'un juge. Le parent déclare que l'opération ne relève pas des articles 327 et 356 du Code civil. Cette phrase, une fois inscrite dans l'acte et signée par le parent et l'acheteur, dispense de l'autorisation du tribunal. Sans elle, la vente ne peut pas se faire directement, et l'autorisation du tribunal devient obligatoire.

Aucun des deux articles ne dit ce que la plupart des acheteurs supposent. L'article 327 met à la charge des parents les frais d'entretien, d'éducation et de protection de l'enfant, puis ajoute, dans son deuxième alinéa, que les parents peuvent dépenser un montant déterminé du patrimoine propre de l'enfant pour cet entretien et cette éducation avec l'autorisation d'un juge, lorsque les parents sont dans le besoin, ou que la situation particulière de l'enfant exige une dépense extraordinaire, ou pour toute autre raison exceptionnelle. L'article 356 fonctionne symétriquement de l'autre côté : les capitaux, indemnités et droits similaires peuvent être en partie utilisés pour l'entretien courant de l'enfant selon ses besoins ordinaires, et là où la nécessité existe pour les soins, l'éducation et l'instruction de l'enfant, un juge peut autoriser les parents à puiser dans les autres biens de l'enfant, dans des montants qu'il fixe lui-même.

Lus ensemble, ces articles visent la consommation du patrimoine d'un enfant pour le nourrir et l'instruire, non la gestion ordinaire d'un patrimoine. Vendre un appartement à Alanya et conserver le produit de la vente pour ce même enfant ne correspond à aucune des deux situations décrites. C'est pourquoi le cadastre demande au parent de le déclarer par écrit, plutôt que d'envoyer chaque famille devant un tribunal.

Cette exigence s'est mise en place par étapes. La circulaire 2002/7 énonçait qu'en dehors des matières relevant de l'autorisation de l'autorité de vesayet au titre de l'article 342, et en dehors des articles 327 et 356, aucune autorisation de juge n'est requise. La confusion a persisté, si bien que la circulaire 2014/4, numéro 1756, du 11 juin 2014, a imposé d'inscrire cette mention dans l'acte officiel lui-même. C'est la circulaire 2023/1 qui porte aujourd'hui cette règle.

En pratique, la formule figure dans le corps de l'acte, à côté du prix et des données de la parcelle, sous la forme d'une phrase précisant que la vente réalisée ne relève pas des articles 327 et 356 du Code civil turc. Lorsque le parent agit par mandataire, la circulaire 2023/1 indique que la procuration n'a pas besoin de répéter cette formule. La doctrine universitaire turque n'est pas d'accord et soutient que le personnel du cadastre devrait la chercher malgré tout, car une opération contestée peut engager la responsabilité de l'État. Ajouter cette phrase à la procuration ne coûte rien chez le notaire et supprime un argument ultérieur, ce qui rend la voie la plus prudente évidente, même si la circulaire ne l'exige pas.

Vendre avant les 18 ans de l'enfant : la règle, la jurisprudence et la pratique au guichet

Le droit turc et la pratique turque au guichet ne s'accordent pas totalement ici, et une famille qui planifie une sortie devrait considérer ce désaccord comme la vraie réponse. Le courant dominant de la Cour de cassation (Yargıtay) dit qu'aucune autorisation de juge n'est nécessaire. La 1ère chambre civile du Yargıtay, dans sa décision 2019/2827 du 18 avril 2019, dossier 2019/1073, a jugé que l'article 342 n'exige pas l'autorisation d'un juge pour la vente des biens d'un enfant. La 2e chambre civile du Yargıtay est allée plus loin dans sa décision 2017/12079, dossier 2016/19351, du 2 novembre 2017, en jugeant qu'une demande d'autorisation que la loi n'exige pas est dépourvue d'intérêt à agir, ce qui signifie que le tribunal ne l'examinera pas. Une décision de 2019 de la même chambre, 2019/6208, dossier 2019/158, a confirmé qu'en dehors des articles 327 et 356, un juge ne peut pas intervenir dans les transferts du patrimoine d'un enfant, sauf lorsque l'intérêt de l'enfant a été ignoré.

Des décisions vont aussi dans l'autre sens. La 14e chambre civile du Yargıtay, dans sa décision 2014/2013, dossier 2013/16771, du 17 février 2014, a retenu la position minoritaire. Plus significatif encore, la 1ère chambre civile du Yargıtay a annulé une vente dans sa décision 2015/12241 précisément parce que l'autorisation nécessaire n'avait pas été obtenue. Une étude à comité de lecture de 2026 consacrée exactement à cette question, publiée par Haluk Saruhan dans le Journal of Law and Economics Research, expose les deux courants et se contredit elle-même, affirmant dans une section que l'autorisation du tribunal d'instance civil est obligatoire, puis dans des sections ultérieures qu'elle n'est pas requise en dehors des articles 327 et 356.

Les bureaux du cadastre ont ajouté leur propre couche de complexité. Des bureaux ont été signalés demandant des décisions de justice dans des dossiers de velayet où aucune n'est requise, une pratique jugée assez sérieuse pour que la correspondance interne de la Direction générale elle-même la qualifie de préjudice évitable pour les citoyens.

Une telle divergence donne une consigne pratique, pas une réponse juridique. Posez la question par écrit au tapu müdürlüğü (bureau du cadastre) précis qui traitera l'opération, avant tout versement d'acompte, et conservez la réponse dans le dossier. Les acheteurs de l'autre côté de la table ont leur propre version de cette même précaution : lorsque le vendeur est mineur, demandez à vérifier si l'acte porte la déclaration relative aux articles 327 et 356 avant le rendez-vous, pas pendant. Les retards et refus au cadastre turc obéissent à leurs propres règles documentées, et une déclaration manquante est exactement le genre de défaut qui bloque un transfert.

Trois choses qu'un parent ne peut jamais faire avec le bien de son enfant

Un parent ne peut ni donner le bien de son enfant, ni l'affecter à une fondation, ni le mettre en gage, et aucune décision de justice ne peut lever aucun de ces trois interdits. L'article 342 étend au velayet les règles de représentation des personnes sous vesayet, à l'exception des matières relevant de l'autorisation de l'autorité de vesayet, et l'article 449 énonce l'interdiction directement : agir au nom d'une personne sous vesayet pour se porter caution, constituer une fondation ou faire des donations importantes est interdit.

Le mot clé est "importantes". Le Code civil de 2001 a réduit une ancienne interdiction générale des donations aux seules donations importantes, un changement que l'exposé des motifs de l'article lui-même consigne. Un appartement franchit ce seuil sous tout angle d'analyse, si bien qu'un parent ne peut donner l'appartement de son enfant à Alanya à personne, y compris à un autre de ses propres enfants.

Lorsqu'une telle demande arrive au guichet, elle est refusée sur-le-champ, non ajournée, en vertu de l'article 1016 du Code civil et de l'article 26 du Règlement du cadastre. Le refus est écrit, motivé et consigné.

La conséquence est celle que les familles anticipent le moins souvent. Enregistrer un bien au nom d'un seul enfant ferme la porte à un rééquilibrage ultérieur entre frères et sœurs par voie de transfert, car la seule voie de retour est la donation, et les donations du bien d'un mineur sont interdites jusqu'à ses 18 ans. Un parent qui achète un appartement de type 2+1 à Mahmutlar, un quartier côtier du district d'Alanya, au nom de l'aîné, et qui veut ensuite rééquilibrer la situation du cadet, n'a aucun instrument propre pour le faire tant que l'aîné a encore 17 ans.

L'interdiction ne joue que dans un seul sens. Un bien peut circuler librement vers un enfant. Lorsque la donation faite à l'enfant est inconditionnelle, la circulaire 2023/1 permet à l'un ou l'autre parent de l'accepter seul, si bien qu'un transfert venant des grands-parents ne nécessite pas la présence des deux parents au guichet.

Quand un kayyım doit intervenir : les règles de conflit d'intérêts

Lorsqu'un parent se trouve des deux côtés d'une opération, un kayyım doit y participer et un juge doit l'approuver. Un kayyım est un représentant désigné par un tribunal pour une affaire précise, à distinguer du vasi, qui dispose d'une compétence générale. L'article 345 du Code civil fixe le critère : un acte juridique entre un enfant et sa mère ou son père, ou entre un enfant et un tiers dans l'intérêt de la mère ou du père, ne peut engager l'enfant qu'avec la participation d'un kayyım et l'approbation d'un juge.

Trois situations atteignent ce seuil dans la pratique du cadastre. La plus nette est celle d'un parent qui achète le bien de son enfant, ou qui l'hypothèque pour garantir son propre emprunt. Le partage entre parent et enfant vient en second, et la circulaire 2023/1 ajoute un détail qui piège des familles : lorsque la décision de justice ne précise pas la part et les lots indépendants revenant à l'enfant, l'agent du cadastre ne peut pas finaliser l'opération, même en tenant cette décision entre les mains. La Cour de cassation a également ordonné une enquête, dans sa décision 2016/7637 du 14 avril 2016, dossier 2016/4126, pour déterminer si un père détenant le velayet avait fait passer dans son propre patrimoine des biens hérités par son enfant, avec pour issue possible le transfert des biens de l'enfant et de leurs revenus à un kayyım.

Deux opérations voisines n'exigent rien de tout cela. Une hypothèque garantissant la propre dette de l'enfant relève des pouvoirs ordinaires du parent. Convertir une elbirliği mülkiyeti (copropriété en indivision forcée, sans parts définies) en paylı mülkiyet (copropriété en quote-part, inscrite au tapu) ne nécessite aucune autorisation de justice. La distinction entre ces deux formes de copropriété pèse plus lourd que la plupart des acheteurs étrangers ne l'imaginent, et c'est la même distinction qui régit l'achat conjoint avec un conjoint ou un partenaire.

Ce qui change quand l'enfant ne détient qu'une quote-part

Un copropriétaire peut céder sa propre quote-part sans demander l'accord des autres copropriétaires, et cela reste vrai lorsque le copropriétaire est un enfant. L'article 688 du Code civil confère à chaque paydaş, chaque copropriétaire titulaire d'une quote-part, les droits d'un propriétaire sur cette part, qui peut être cédée, hypothéquée et saisie par des créanciers. Enregistrer la part au nom d'un mineur ne change rien à tout cela. Le parent signe velayeten comme précédemment, et c'est toujours la déclaration relative aux articles 327 et 356 qui décide de l'intervention ou non d'un juge.

Les pages francophones consacrées aux mineurs et à l'immobilier turc affirment régulièrement que toute opération touchant la part d'un mineur nécessite l'accord du tribunal ainsi que le consentement de tous les copropriétaires. La partie relative au consentement est erronée au regard du droit turc de la copropriété, et cette erreur a un coût, car elle laisse croire à une famille qu'elle est bloquée alors qu'elle ne l'est pas.

Ce que détiennent les autres copropriétaires est un droit de préemption, önalım, pas un droit de veto. Lorsqu'une part est vendue à une personne extérieure au groupe de copropriétaires, les autres copropriétaires peuvent reprendre cette vente aux mêmes conditions. Deux caractéristiques de ce droit ont changé le 25 décembre 2025, en vertu de la loi 7571. Le délai maximal est passé de deux ans à un an, et le prix payé par le copropriétaire qui exerce la préemption est devenu la valeur de marché fixée par un juge, au lieu du montant inscrit dans l'acte. Une famille détenant la moitié d'un appartement à Oba aux côtés d'un tiers sans lien de parenté peut donc vendre librement cette moitié, mais l'acheteur reprend une part qui reste exposée à la préemption pendant un an.

En cas de refus du bureau du cadastre : 15 jours de recours, puis 15 de plus

Une demande refusée l'est par écrit et avec motifs, et le délai court à partir du jour de la notification de la décision. L'article 26 du Règlement du cadastre impose que les demandes non conformes à la législation soient refusées sans délai, avec les motifs, la voie de recours et le délai indiqués. Il n'existe aucun statut d'attente dans le registre foncier turc où un dossier défectueux resterait simplement en suspens.

La voie de sortie comporte deux étapes de durée égale. Le demandeur forme un recours auprès de la direction régionale dont dépend le bureau, dans les 15 jours suivant la notification, puis un recours contre la décision de la direction régionale auprès de la Direction générale, dans un délai supplémentaire de 15 jours. Des documents manquants ou un pouvoir de disposer non prouvé sont les motifs les plus courants lorsqu'un mineur est concerné, et les deux sont réparables, mais le refus lui-même est entre-temps consigné dans la colonne des mentions du registre.

Un bien au nom d'un enfant compte-t-il pour la nationalité turque ?

Non. Le seuil de 400 000 dollars américains pour la nationalité turque par investissement s'applique par demandeur, et le bien doit être enregistré au nom du demandeur lui-même, avec une restriction de trois ans inscrite dans l'acte. Un parent dont l'argent a payé l'appartement mais dont le nom ne figure pas sur l'acte ne détient rien qui compte pour ce seuil.

Le programme fait descendre les personnes à charge, jamais remonter. Un demandeur principal qui atteint le seuil fait entrer dans le même dossier un conjoint et des enfants de moins de 18 ans, sans investissement supplémentaire. Un enfant propriétaire d'un bien ne peut pas faire entrer un parent dans l'autre sens, et un enfant de plus de 18 ans a besoin de ses propres 400 000 dollars américains.

L'effet pratique est que les deux objectifs tirent en sens contraires. Les parents qui veulent à la fois la nationalité et un bien au nom de l'enfant décrivent en réalité deux achats, pas un seul, car le même appartement ne peut pas être au nom du demandeur pour le dossier d'immigration et au nom de l'enfant pour le plan successoral.

Cela donne-t-il un permis de séjour au parent ?

Non, et la raison tient à la loi elle-même, pas à une marge d'appréciation administrative. Le permis de séjour de courte durée pour propriétaires immobiliers est accordé au titre de l'article 31, premier alinéa, point (b), de la Loi sur les étrangers et la protection internationale, loi 6458, à "ceux qui possèdent un bien immobilier en Turquie". Le titulaire du droit est le propriétaire. Lorsque le propriétaire est un enfant de sept ans, le parent qui se tient à ses côtés n'entre pas dans ce cas de figure.

La voie familiale ne comble pas non plus cet écart. L'article 34 de la même loi accorde un permis de séjour familial au conjoint étranger d'un parrain, à l'enfant étranger mineur du parrain ou de son conjoint, et à l'enfant étranger à charge du parrain ou de son conjoint. Les parents sont absents de cette liste. Un permis obtenu par cette voie ne peut de toute façon pas dépasser la durée du propre permis de séjour du parrain.

Une famille dont le seul bien turc est enregistré au nom d'un enfant n'a donc aucune voie de permis de séjour fondée sur la propriété pour les adultes, et ce sont pourtant les adultes qui en ont besoin. La question de savoir si l'enfant peut, en son nom propre, engager une démarche de permis, est une question distincte qui dépend de la manière dont l'administration de la migration traite une demande introduite par un représentant légal ; il convient donc de la poser à la direction provinciale de la migration avant de tenir l'une ou l'autre réponse pour acquise. L'achat lui-même n'a d'ailleurs jamais exigé de permis de séjour, ni pour l'enfant ni pour les parents. Un passeport valide suffit pour acheter.

Qui déclare les loyers, et qui signe la déclaration

Le revenu locatif appartient à l'enfant, et le parent signe la déclaration fiscale en son nom. L'article 10 de la Loi de procédure fiscale met les obligations des mineurs contribuables à la charge de leurs représentants légaux, si bien que la déclaration pour un appartement à Alanya loué à des locataires est déposée et signée par le parent, tandis que l'enfant reste le contribuable inscrit.

Un détail de cette obligation surprend souvent les parents. Un représentant légal qui manque à cette obligation ne peut pas récupérer la pénalité qui en résulte auprès de l'enfant, même si le droit de recours pour l'impôt lui-même est préservé. Un parent qui oublie la période de déclaration de mars supporte la pénalité personnellement.

Comme l'enfant est un contribuable distinct, avec un numéro fiscal distinct, son revenu locatif ne s'ajoute pas à la déclaration d'un parent, et les seuils d'exonération et de déclaration propres à l'enfant s'y appliquent. La façon dont ces seuils fonctionnent pour des propriétaires non-résidents fiscaux en Turquie est une question à poser à un expert-comptable turc, car la résidence change le régime aussi bien pour les adultes que pour les enfants.

Au nom de l'enfant maintenant, donation plus tard ou succession plus tard : le coût de chaque option

Acheter directement au nom de l'enfant est la seule des trois voies dont le coût d'entrée ne se paie qu'une fois. L'achat est une vente ordinaire, taxée comme telle, sans aucun transfert distinct par la suite. Les autres options ajoutent un second transfert au-dessus du premier, soit du vivant du parent, soit après son décès.

Prenons un appartement de type 2+1 à Oba, un quartier du district d'Alanya, dans la province d'Antalya, acheté 150 000 euros. Au taux d'achat de la Banque centrale de la République de Turquie de 56,0159 livres turques pour un euro, le 21 août 2026, cela représente 8 402 385 livres turques. Pour un acheteur étranger, le montant inscrit dans l'acte est le montant en livres figurant sur le döviz alım belgesi, le certificat d'achat de devises délivré au moment de la conversion des fonds, si bien que le prix déclaré et le montant échangé correspondent toujours l'un à l'autre.

La colonne consacrée à la donation contient deux détails qui changent sa lecture. Le taux applicable à la donation d'un bien immobilier est de 68,31 pour mille, selon la position 4 du tarif 4 de la Loi sur les taxes, fixé par une décision du Conseil des ministres du 24 décembre 2012, en vigueur depuis le 1er janvier 2013, et il est perçu sur la personne qui reçoit la donation. C'est environ trois fois et demie le taux de 2 % payé par un acheteur lors d'un achat. Il est calculé sur la valeur enregistrée, pas sur le prix convenu, si bien que le montant en livres turques ressort plus bas que ne le suggère le ratio seul. Il n'existe pas de réduction familiale sur ces frais eux-mêmes. La réduction se situe du côté de l'impôt : les donations d'un parent, d'un conjoint ou d'un enfant sont taxées à la moitié des taux fixés pour les transferts à titre gratuit, en vertu d'une règle que l'Administration fiscale (Gelir İdaresi Başkanlığı) énonce clairement.

Ces taux applicables aux transferts à titre gratuit commencent à 10 % et montent jusqu'à 30 % sur cinq tranches, contre 1 % à 10 % pour les successions, selon le barème 2026 publié dans le communiqué général numéro 57 au Journal officiel du 31 décembre 2025. L'abattement 2026 pour les transferts à titre gratuit est de 66 935 livres turques, contre 2 907 136 livres turques par enfant pour les successions, soit environ 51 900 euros au même taux du 21 août 2026. Pour cet impôt, le bien immobilier est évalué selon sa valeur cadastrale, pas selon son prix de vente, si bien que le montant précis dépend d'un chiffre détenu par la municipalité, que la famille ne voit jamais figurer dans le contrat.

La colonne consacrée à la succession comporte une particularité de calendrier qui surprend les héritiers. En vertu de l'article 19 de la Loi sur l'impôt sur les successions et donations, l'enregistrement d'un bien hérité se poursuit sans attendre la liquidation de l'impôt, mais le bien ne peut pas être transféré ni grevé tant que l'impôt qui s'y rattache n'est pas payé intégralement, et les agents du cadastre ne peuvent pas finaliser un transfert sans un certificat de quitus délivré par l'administration fiscale. L'enregistrement n'attend pas. La vente, elle, attend.

Une question n'a pas de réponse vérifiée et mérite une réponse plutôt qu'une supposition. Lorsque l'argent d'un parent finance un bien enregistré directement au nom d'un mineur, la question de savoir si ce transfert de fonds du parent vers l'enfant est lui-même traité comme un transfert à titre gratuit aux fins de l'impôt sur les successions et donations ne semble pas avoir été tranchée publiquement par la pratique turque. L'acte constate une vente et est taxé comme une vente. Le mouvement d'argent est une question distincte, à laquelle un expert-comptable turc devrait répondre par écrit pour la famille concernée, avant que les fonds ne soient transférés.

L'argument de la succession que tout le monde avance, et pourquoi il ne fonctionne qu'à moitié

Mettre l'appartement au nom d'un enfant retire réellement ce bien d'une future succession turque, et ne le met réellement pas hors de portée des autres héritiers. Les deux moitiés de cette phrase sont vraies, et c'est la seconde qu'aucune page francophone sur ce sujet n'expose.

La succession d'un bien immobilier situé en Turquie relève du droit turc, quelle que soit la nationalité du propriétaire, en vertu de l'article 20 de la Loi sur le droit international privé et la procédure. Cette règle n'est pas de libre choix, et le droit turc reconnaît la saklı pay, la réserve héréditaire, dont certains héritiers ne peuvent être privés. Les descendants, les parents et le conjoint survivant détiennent une réserve ; les frères et sœurs l'ont perdue en 2007.

L'article 565 du Code civil énumère les transferts à titre gratuit consentis du vivant du défunt qui peuvent être rapportés de la même façon que des dispositions testamentaires, et son quatrième cas vise les transferts que le défunt a réalisés dans le but manifeste de contourner les règles de la réserve héréditaire. Un bien financé par un parent et enregistré au nom d'un seul enfant peut être attaqué sur ce fondement par les autres héritiers réservataires. Le test comporte des exigences des deux côtés : l'intention de porter atteinte à la réserve doit être manifeste, et la doctrine turque ne présume pas cette intention du seul fait qu'un transfert dépasse la quotité disponible.

Deux actions distinctes peuvent en découler, et elles n'aboutissent pas de la même façon. Une action en réduction (tenkis) traite le transfert comme valable et n'en réduit que la partie qui porte atteinte à la réserve héréditaire. Une action pour simulation successorale (muris muvazaası), engagée là où un transfert a été maquillé en autre chose afin d'écarter des héritiers, attaque l'opération dans son ensemble et peut se solder par l'annulation de l'acte et une nouvelle inscription.

Cela donne une règle de décision utilisable. Le risque est faible lorsqu'il n'y a qu'un enfant, élevé lorsqu'il y en a plusieurs, et plus élevé encore lorsque des enfants d'un premier mariage existent. Une famille avec un enfant unique, qui enregistre l'appartement d'Alanya au nom de cet enfant, fait quelque chose qu'aucun autre héritier n'a qualité pour contester. Une famille avec trois enfants, qui l'enregistre au nom de l'aîné, crée une action que les deux autres peuvent engager après le décès du parent.

Chaque alternative a son propre plafond. Un testament établi dans la forme reconnue par la loi nationale du défunt est formellement valable en Turquie, mais il ne peut pas dépasser la réserve héréditaire turque lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier turc. Répartir l'achat en quotes-parts inscrites dans l'acte dès l'origine est l'instrument qui apporte le plus de résultat pour le moins de friction, car il fixe le résultat au moment de l'achat plutôt que de le laisser se discuter plus tard. Cette approche a ses propres règles concernant les parts, les droits de sortie et la préemption.