Quels documents faut-il pour acheter un bien immobilier en Turquie

Acheter un bien immobilier en Turquie exige un dossier de documents qui se répartit en trois groupes : ce que l'acheteur apporte, ce que le vendeur apporte et ce que le cadastre établit le jour même. La plupart des documents de l'acheteur sont simples à obtenir, et le numéro fiscal est celui qui débloque le reste. Sur deux postes, les listes se trompent. Le rapport d'expertise SPK a cessé d'être un document obligatoire pour un achat ordinaire en juin 2024, si bien que les guides qui le mentionnent encore comme obligatoire sont dépassés. Le document que ces mêmes guides omettent le plus souvent est la döviz alım belgesi, l'attestation d'achat de devises que le cadastre exige bel et bien. Un acheteur étranger n'a besoin pour aucun d'eux d'un permis de séjour ou de la citoyenneté ; un passeport valide est le point de départ, et une procuration notariée permet à un représentant de constituer tout le dossier sans que l'acheteur voyage.

Les documents en un coup d'œil

Le dossier se divise en documents de l'acheteur, documents du vendeur et formulaires établis à la transmission, et du côté de l'acheteur seuls quatre documents sont des exigences strictes : le numéro fiscal, le passeport avec traduction assermentée là où elle est requise, la police DASK contre les séismes et l'attestation de change DAB. Le rapport d'expertise SPK est conditionnel, nécessaire seulement lors d'une demande de citoyenneté ou de séjour, et la vérification de zone de sécurité que certaines listes citent n'est pas du tout un document que vous apportez ; c'est un contrôle que la préfecture effectue après le dépôt de la demande.

Le dossier comprend au total onze documents, chacun avec un émetteur et un mode d'obtention.

Votre numéro fiscal turc, le document dont tout le reste a besoin

Le numéro fiscal turc est le premier document à obtenir, parce que la banque, la conversion de devises et l'inscription en dépendent tous, et tout étranger peut l'obtenir avec un simple passeport. Sans le numéro fiscal, un acheteur ne peut ouvrir de compte bancaire, ne peut convertir des devises dans le dossier et ne peut être inscrit sur le tapu.

Obtenez le numéro fiscal avant d'organiser tout paiement. Il est délivré par l'administration fiscale turque et n'exige ni permis de séjour, ni visa, ni citoyenneté ; la propriété elle-même n'en porte non plus aucun. Un acheteur qui achète par l'intermédiaire d'un représentant peut faire obtenir le numéro par le représentant au moyen d'une procuration notariée, ce qui maintient le dossier en mouvement pendant que l'acheteur est à l'étranger.

Passeport et sa traduction assermentée en turc

Votre passeport est le document de base, et le cadastre, dans les bureaux qui l'exigent, en demande une traduction assermentée en turc. Le passeport vous identifie tout au long de l'achat, du centre des impôts à la banque jusqu'à la transmission elle-même.

La traduction est faite par un traducteur assermenté (yeminli tercüman), le même métier qui fournit les traductions reconnues par les tribunaux. Un acheteur qui ne parle pas turc est en général tenu d'avoir un interprète assermenté présent à la signature, afin que l'acheteur comprenne l'acte signé. Un passeport utilisé à l'étranger pour donner une procuration porte une couche supplémentaire : la procuration est notariée et, lorsqu'elle est signée hors de Turquie, apostillée et traduite avant d'être valable au bureau. Confirmez avec le bureau du cadastre concerné les traductions qu'il veut, car les exigences varient entre bureaux et provinces.

Assurance sismique DASK, un document que le cadastre ne saute pas

Une police DASK est une exigence stricte : le cadastre ne finalise pas une transmission sans elle. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) est l'assurance sismique obligatoire qui couvre les logements inscrits.

Obtenez la police avant le rendez-vous de transmission. Elle est émise par tout agent d'assurance ou en ligne, au nom de l'acheteur sur le bien concerné, et le document de police entre dans le dossier de transmission. Comme le cadastre la traite comme une condition plutôt qu'une formalité, une police DASK manquante ou expirée bloque le rendez-vous le jour même, et c'est pourquoi elle appartient à la liste à côté du numéro fiscal et non comme une pensée après coup.

Le DAB : le document de devises que la plupart des listes omettent

Le document que beaucoup de listes omettent est la döviz alım belgesi, la preuve que l'acheteur a fait entrer des devises en Turquie et les a converties via une banque. Depuis le 24 janvier 2022, un acheteur étranger qui acquiert par achat doit présenter un DAB au cadastre. La Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, direction du cadastre) confirme l'exigence dans son annonce de cette date, et elle repose sur la circulaire sur les mouvements de capitaux de la banque centrale.

Le DAB est émis via une banque. L'acheteur fait entrer des devises, les convertit via la banque, et la banque émet le DAB, qui entre ensuite dans le dossier de transmission. Le document alimente aussi le côté coût : le montant converti indiqué sur le DAB se reflète dans la valeur officielle de l'acte sur laquelle est calculée la taxe de transmission de 4 %, si bien qu'il ne reste pas à part de l'assiette. Ce lien est documenté dans des commentaires professionnels plutôt que dans un seul texte de source primaire, alors traitez-le comme une forte tendance et confirmez les chiffres auprès de la banque et du notaire.

Le rapport d'expertise SPK : plus un document obligatoire pour une vente ordinaire

Un rapport d'expertise agréé par l'État n'est plus un document obligatoire pour un achat ordinaire ; depuis juin 2024, il n'est nécessaire que lorsque l'acheteur demande la citoyenneté ou un permis de séjour. C'est ici que la plupart des listes concurrentes sont dépassées. Elles mentionnent encore le rapport d'expertise SPK (ekspertiz raporu) comme obligatoire pour toutes les ventes à des étrangers depuis 2019, et pour un simple achat cela n'est plus exact.

Le changement est venu de la circulaire TKGM 2024/4, publiée le 3 juin 2024 et en vigueur depuis le 13 juin 2024, qui a supprimé l'obligation de présenter un rapport d'expertise lors d'une vente ordinaire ou d'une promesse de vente. Seules les sociétés agréées par la Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, autorité des marchés de capitaux) établissent le rapport, et là où il est encore nécessaire, il est valable trois mois à compter de l'approbation. Un acheteur qui achète uniquement pour sa propre propriété laisse l'expertise entièrement hors du dossier. Un acheteur qui achète pour se qualifier à la citoyenneté ou au séjour le conserve, car ces demandes l'exigent toujours, ce qui fait du rapport un document conditionnel lié à l'objectif de l'acheteur, non à la vente.

Le contrat de vente et ce qui le rend contraignant

Le contrat de vente fait partie du dossier, mais sa forme juridique décide s'il protège l'acheteur, et seul un contrat notarié le fait. Le contrat fixe le prix et les conditions, mais ne transfère pas à lui seul la propriété ; selon l'article 705 du Code civil turc, la propriété passe à l'inscription, non à la signature.

La forme est ce qui compte. Un contrat qui transfère un titre sur un bien inscrit, ou une promesse de le vendre, doit être conclu en la forme officielle devant un notaire ou un agent du cadastre ; l'article 237 du Code des obligations, l'article 706 du Code civil et l'article 26 de la loi cadastrale pointent dans le même sens. Un contrat informel écrit ou oral est juridiquement nul. Une promesse de vente notariée (satış vaadi) fait davantage : elle peut être mentionnée sur le tapu au titre de l'article 1009 du Code civil, ce qui engage les tiers pendant cinq ans et permet à l'acheteur de forcer la transmission par la voie judiciaire si le vendeur manque à sa parole. En tant que document, le contrat vaut la peine d'être notarié plutôt que laissé comme un simple formulaire de réservation.

Ce que le vendeur doit apporter à la transmission

La moitié du dossier appartient au vendeur, et un acheteur confirme ces documents lors de la due diligence avant que l'argent ne bouge. Les papiers du vendeur prouvent une propriété nette et transmissible.

Le vendeur apporte quatre documents.

• Titre de propriété (tapu) au nom du vendeur, libre de toute hypothèque, saisie ou mention restrictive.
• Document d'identité correspondant au propriétaire inscrit.
• Attestation qu'aucune taxe foncière ou charge municipale impayée ne pèse sur le lot.
• Le statut d'occupation de l'immeuble, c'est-à-dire s'il porte après inspection le kat mülkiyeti (pleine propriété du lot) ou seulement le kat irtifakı (servitude de construction), lu depuis le tapu et les registres municipaux.

Lire les documents du vendeur en premier protège l'acheteur : un bien avec une charge impayée, une saisie ou un iskan (certificat d'occupation) manquant est un problème de document à résoudre avant la signature, non après.

Acheter par un représentant : ce que la procuration doit couvrir

Si vous ne pouvez pas assister, un document rend tout l'achat possible : une procuration notariée qui couvre expressément chaque acte de votre représentant. La procuration permet à un représentant d'obtenir le numéro fiscal, de signer le contrat, de produire le DAB et d'assister à la transmission au nom de l'acheteur.

Rédigez-la avec soin. Une procuration signée en Turquie y est notariée ; une signée à l'étranger est notariée sur place, puis apostillée et pourvue d'une traduction assermentée en turc avant d'être valable au bureau. Le document doit nommer les pouvoirs précis, obtenir le numéro fiscal, signer le contrat de vente, effectuer la conversion de devises et achever la transmission du titre, plutôt que de s'appuyer sur une formulation générale. Une procuration qui omet l'un de ces actes laisse un vide que le représentant ne peut combler le jour venu.

Sur plan ou revente : comment le dossier de documents diffère

Le dossier de documents pour une revente par un vendeur particulier n'est pas le même que pour un achat sur plan auprès d'un promoteur, parce que les papiers propres du bien sont à un stade différent. Une revente a un titre achevé et un certificat d'occupation à vérifier ; une unité sur plan pas encore.

Pour une revente, le tapu du vendeur et l'iskan portent le poids, et la transmission déplace le titre existant. Pour un achat sur plan, le contrat du promoteur et le kat irtifakı (servitude de construction) tiennent lieu jusqu'à ce que l'immeuble soit achevé, l'achat relève de la loi sur la protection des consommateurs (nº 6502) avec ses garanties d'achèvement, et le titre plein en kat mülkiyeti n'est délivré qu'une fois l'immeuble achevé et inspecté. Un acheteur confirme avant la signature laquelle des deux voies s'applique, car les documents à exiger diffèrent entre elles.