Types de titre de propriété en Turquie : ce que changent réellement kat mülkiyeti, kat irtifakı et arsa payı

Les types de titre de propriété en Turquie ne forment pas un classement de documents du plus faible au plus solide, mais décrivent dans quel registre se trouve un bien et ce que ce registre en fait. La question du registre se résout en une seule phrase de la Kat Mülkiyeti Kanunu (loi sur la copropriété, loi n° 634) : chaque unité indépendante inscrite au registre de copropriété acquiert le caractère d'un bien immeuble distinct, si bien qu'un appartement détenu en kat mülkiyeti (pleine propriété divise) est un immeuble à part entière, tandis qu'un appartement détenu en kat irtifakı (servitude de construction) est une quote-part de terrain dont le numéro de lot est simplement noté dans la colonne des déclarations. Quatre conséquences découlent de cette distinction et chacune a un coût, à commencer par la nationalité, puisqu'un terrain nu n'ouvre plus droit à la naturalisation par investissement depuis le 12 décembre 2023, date à laquelle le règlement a été modifié pour exiger un kat mülkiyeti, un kat irtifakı ou un bâtiment déjà construit sur la parcelle. Les raccordements aux réseaux sont refusés tant que le permis d'habiter n'a pas été délivré, et un titre encore libellé kat irtifakı constitue une bonne preuve qu'aucun permis couvrant l'ensemble du bâtiment n'existe. Un juge peut mettre fin à une servitude de construction si rien n'a été bâti dans les cinq ans suivant le plan approuvé, et la mention est alors radiée du registre. La taxe foncière suit la classification plutôt que ce qui est réellement construit, si bien qu'un immeuble encore enregistré comme arsa (terrain à bâtir) est taxé à Alanya au triple du taux applicable à un logement. L'arsa payı (quote-part de terrain) se trouve à la base de tout cela comme un chiffre permanent, proportionnel à la valeur au moment de son attribution, inchangeable ensuite quelle que soit la hausse ou la baisse ultérieure, et impossible à vendre, à transmettre par succession ou à hypothéquer séparément de l'appartement auquel il est rattaché.

Combien de types de titre de propriété la Turquie compte-t-elle réellement ?

Le droit turc ne classe pas les titres de propriété du plus faible au plus solide, et « type de titre de propriété » n'est pas une catégorie que la législation utilise. Ce qui varie, c'est le registre dans lequel se trouve votre bien, et c'est ce registre qui détermine ce que vous possédez réellement. Les guides en anglais ont tendance à présenter un classement, avec le kat mülkiyeti au sommet et tout le reste en dessous, mais ce classement est une invention des guides et non une règle du droit turc des biens.

La Kat Mülkiyeti Kanunu (loi sur la copropriété, loi n° 634) fixe l'architecture réelle du système en deux articles. L'article 11 dispose que le kat mülkiyeti comme le kat irtifakı sont tous deux inscrits au kat mülkiyeti kütüğü, le registre de copropriété, tenu en vertu du règlement du registre foncier comme un livre distinct du tapu kütüğü (registre foncier) ordinaire. L'article 13 explique ensuite ce que produit l'inscription dans ce livre. Lorsqu'un immeuble est converti en kat mülkiyeti, la mention « la propriété de ce bien a été convertie en propriété de copropriété » est portée dans la colonne de propriété de la page de la parcelle, et cette page est fermée à toute opération à l'exception des servitudes créées en faveur ou à l'encontre de la parcelle. Chaque lot est alors transféré sur sa propre page du registre de copropriété.

L'article 13 se termine par la phrase qui tranche toute la question. Chaque lot indépendant inscrit au registre de copropriété acquiert le caractère d'un bien immeuble distinct et reçoit le numéro qui lui a été attribué dans le plan approuvé. Un appartement détenu en kat mülkiyeti n'est pas une quote-part d'un immeuble. C'est un bien immeuble à part entière, avec sa propre page.

Le kat irtifakı fonctionne à l'inverse. L'article 14 dispose que les servitudes de construction sur une parcelle sont créées en notant, dans le beyanlar hanesi (colonne des déclarations) de la page de la parcelle elle-même, l'arsa payı (quote-part de terrain) attribuée à chaque lot indépendant. Une fois l'immeuble achevé conformément au projet approuvé, les numéros de lots et leurs annexes sont de même notés dans cette colonne des déclarations. En kat irtifakı, votre appartement n'est donc pas du tout un bien immeuble. Ce que vous possédez, c'est une quote-part d'une parcelle de terrain, et l'appartement n'existe dans le registre que comme une mention portée dans une colonne.

Quatre situations couvrent presque tous les titres qu'un acheteur étranger verra présentés à Alanya, district de la province d'Antalya sur la côte méditerranéenne de la Turquie.

• Le kat mülkiyeti place le lot dans le registre de copropriété en tant que bien immeuble distinct.
• Le kat irtifakı place une quote-part de terrain dans le registre de copropriété, rattachée à la parcelle, avec le lot noté dans la colonne des déclarations.
• Les titres arsa ou tarla (terrain à bâtir ou terre agricole), qu'ils soient détenus en pleine propriété ou en fraction, maintiennent la parcelle dans le registre foncier ordinaire.
• Le devremülk (multipropriété) n'est pas du tout une propriété de lot, mais une servitude rattachée à une quote-part de copropriété.

Un acheteur à qui l'on présente deux titres à Oba, le quartier à l'est du centre d'Alanya où se concentre environ un quart des logements neufs du district, peut déterminer d'un seul coup d'œil sur le document lequel des quatre cas s'applique, sans rien demander au vendeur.

Que signifie le kat mülkiyeti sur un titre de propriété turc ?

Le kat mülkiyeti est la pleine propriété distincte d'un appartement achevé, inscrite sur sa propre page du registre de copropriété, et c'est le seul régime du droit turc dans lequel l'appartement lui-même constitue un bien immeuble. L'article 1 de la Kat Mülkiyeti Kanunu le réserve aux parties d'un immeuble achevé qui se prêtent à un usage séparé et indépendant, citant parmi elles les appartements, bureaux, commerces, caves et dépôts.

La Kat Mülkiyeti Kanunu définit le vocabulaire à l'article 2, et ces définitions comptent car elles figurent sur le titre. L'ensemble du bien est l'anagayrimenkul, le seul bâtiment principal est l'anayapı, et les parties susceptibles d'usage séparé sont le bağımsız bölüm (lot indépendant). Un espace situé hors d'un lot mais qui lui est directement rattaché est un eklenti (annexe). Le droit de propriété sur les lots indépendants est le kat mülkiyeti, et son titulaire est le kat maliki (copropriétaire).

Deux restrictions de la loi surprennent les acheteurs qui présument que ce régime est toujours disponible. L'article 10 dispose que le kat mülkiyeti ne peut être établi sur une seule ou quelques parties d'un bien sans que l'ensemble du bien soit converti. Un immeuble bascule intégralement dans ce régime ou pas du tout, ce qui explique pourquoi un vendeur ne peut pas proposer de convertir un seul appartement pendant que le reste de l'immeuble reste en kat irtifakı. L'article 50 ajoute que le kat mülkiyeti ne peut être établi dans des bâtiments qui ne sont pas entièrement kârgir, c'est-à-dire de construction maçonnée.

Prenons un 2+1 de revente à Tosmur, quartier situé juste à l'est d'Oba. Si le titre porte la mention kat mülkiyeti, l'immeuble a subi la conversion décrite à l'article 13, chaque lot y a été transféré simultanément au registre de copropriété, et la page propre de la parcelle a été fermée à toute opération ultérieure. Rien de tout cela ne se déduit de la description du vendeur. C'est ce que signifie le mot inscrit sur le titre.

Que signifie le kat irtifakı, et que possédez-vous réellement ?

Le kat irtifakı est une servitude créée sur une parcelle de terrain en faveur des lots d'un bâtiment inachevé ou non encore commencé, et ce que possède son titulaire est un arsa payı plutôt qu'un appartement. L'article 2 de la Kat Mülkiyeti Kanunu précise expressément que le kat irtifakı est un irtifak hakkı, une servitude, créée par le propriétaire ou les copropriétaires de la parcelle. L'article 1 en ajoute la finalité, qui est de servir de base au kat mülkiyeti qui sera atteint une fois l'immeuble achevé.

Le mécanisme de l'article 14 explique pourquoi cette distinction n'a rien de théorique. Les servitudes de construction sont créées en notant la quote-part de terrain attribuée à chaque lot dans la colonne des déclarations de la page registrale de la parcelle, et après achèvement, les numéros de lots et leurs annexes sont notés dans la même colonne. L'inscription en kat irtifakı se rattache donc à la parcelle. L'appartement n'a pas de page propre, pas de caractère de bien immeuble distinct, et pas de numéro de plan dans le registre tant que la conversion n'a pas eu lieu.

L'article 14 précise également ce qui doit être déposé. Le propriétaire ou l'ensemble des copropriétaires soumettent le projet architectural établi conformément à l'article 12, approuvé par les autorités publiques compétentes, avec les signatures des propriétaires recueillies et transmises électroniquement à la direction du registre foncier, accompagné d'un yönetim plânı (plan de gestion). Le même article consigne un détail à retenir pour la suite : aucun plan de gestion distinct n'est requis au moment de la conversion en kat mülkiyeti.

Un acheteur sur plan à Kestel qui signe pour un lot dans un immeuble encore en construction reçoit un titre qui désigne la parcelle, indique une fraction telle que 60/4800, et porte le numéro du lot dans la colonne des déclarations. Cet acheteur possède 60 quatre-mille-huit-centièmes d'une parcelle de terrain à Kestel. L'appartement est une promesse inscrite dans une colonne, adossée à un projet approuvé.

Kat mülkiyeti et kat irtifakı : ce qui change pour l'acheteur

Six éléments changent entre les deux régimes, et quatre d'entre eux ont un coût. Ces différences découlent de l'architecture du registre, et non d'un quelconque classement de la qualité du document.

La ligne qui surprend le plus souvent les acheteurs est celle de la nationalité, car les deux régimes se trouvent du même côté de cette ligne, alors que le terrain nu se trouve de l'autre côté. La ligne le plus souvent omise dans les comparatifs concurrents est la dernière.

Un acheteur qui hésite entre une revente achevée à Mahmutlar en kat mülkiyeti et un lot sur plan à prix réduit dans le même quartier en kat irtifakı ne choisit pas entre un titre solide et un titre faible. Il choisit entre un bien immeuble qui existe déjà et une quote-part de terrain qui le deviendra, avec une question de raccordement et un compte à rebours de cinq ans attachés au second.

Pourquoi le type de titre détermine-t-il votre demande de nationalité turque ?

Depuis le 12 décembre 2023, le régime du titre est une condition d'éligibilité à la nationalité par investissement immobilier, et le terrain nu ne s'y qualifie plus. Ce changement résulte d'un règlement publié au Journal officiel du 12 décembre 2023, n° 32397, en vertu de la Décision présidentielle n° 7938, modifiant le règlement d'application de la loi sur la nationalité turque.

La modification est une substitution unique, et son libellé mérite d'être lu attentivement. À l'article 20, deuxième alinéa, point (b), l'expression « bien immeuble d'un montant en devises » a été remplacée par « bien immeuble d'un montant en devises sur lequel un kat mülkiyeti ou un kat irtifakı a été établi, ou qui est qualifié d'arsa avec un bâtiment construit dessus ». Le règlement est entré en vigueur à la date de sa publication.

Trois conséquences découlent directement de ce libellé. Un appartement en kat mülkiyeti est éligible. Un lot sur plan en kat irtifakı est également éligible, ce qui explique pourquoi ce régime est courant dans les dossiers de nationalité. Une parcelle d'arsa ou une terre détenue en tarla sans rien de construit dessus n'est pas éligible, et ne l'est plus depuis le jour de la publication de la modification.

Le seuil de montant et la condition de conservation relèvent de dispositions distinctes et ne sont pas affectés par ce libellé. Le seuil du programme s'élève à 400 000 dollars américains, ce seuil s'applique par demandeur et non par bien, et le bien est soumis à une restriction de revente de trois ans mentionnée au registre.

Un investisseur qui réunit 400 000 dollars américains de valeur à partir de deux terrains à bâtir à Gazipaşa, le district voisin d'Alanya à l'est, remplit la condition de montant mais échoue sur la condition de régime. Le même investisseur achetant un appartement inachevé en kat irtifakı remplit les deux. Rien ne cloche avec ces terrains. Ils sortent simplement du champ du libellé adopté par le règlement en décembre 2023.

Peut-on obtenir les réseaux et l'iskan avec un titre kat irtifakı ?

Un titre kat irtifakı indique que l'immeuble ne dispose d'aucun permis d'habiter couvrant l'ensemble de la construction, et l'İmar Kanunu (loi sur l'urbanisme) refuse les raccordements électricité, eau et assainissement tant que ce permis n'a pas été délivré. L'article 3 de la Kat Mülkiyeti Kanunu établit ce lien, en disposant que le kat irtifakı est une forme de servitude rattachée à la quote-part de terrain, et se convertit de plein droit en kat mülkiyeti sur la base du yapı kullanma izin belgesi (permis d'habiter, appelé iskan) délivré pour l'ensemble de l'immeuble.

La conséquence figure à l'article 31 de l'İmar Kanunu (loi sur l'urbanisme, loi n° 3194), qui fixe la date d'achèvement d'un immeuble à la date de délivrance du permis d'habiter, et dispose que les bâtiments pour lesquels ce permis n'a pas été délivré ou obtenu ne bénéficient d'aucun service ni installation d'électricité, d'eau ou d'assainissement tant qu'il ne l'est pas. La dernière phrase du même article compte autant que la première, car les lots indépendants ayant obtenu le permis reçoivent bien ces services.

L'article 30 de l'İmar Kanunu explique pourquoi il existe des permis partiels. Lorsqu'un immeuble est entièrement achevé, c'est l'ensemble qui doit obtenir le permis, et lorsque certaines parties sont utilisables, ces parties peuvent être permises séparément. Un même site à Kargıcak peut donc comporter un bloc avec permis d'habiter et réseaux raccordés, et un autre bloc sans l'un ni l'autre.

La bonne question pour un acheteur est donc plus précise que celle habituellement posée. Demander si le site a l'iskan donne une réponse sur l'ensemble du programme. Demander si votre bağımsız bölüm précis dispose d'un permis d'habiter donne une réponse sur votre appartement.

Un raisonnement tient, l'inverse ne tient pas. Un titre encore libellé kat irtifakı constitue une bonne preuve qu'aucun permis couvrant l'ensemble de l'immeuble n'a été délivré, puisque l'article 3 fait dépendre la conversion du permis. Le raisonnement inverse échoue, car un permis a pu être délivré sans que personne n'ait encore demandé la conversion, l'article 3 permettant que la conversion soit déclenchée sur demande aussi bien que de plein droit. Voir kat irtifakı est une raison de poser la question, pas une preuve qu'aucun permis n'existe.

Une mise au point distincte s'impose ici, car l'article concurrent le plus solide sur ce sujet exagère la situation. La restriction attachée au kat irtifakı découle de la législation sur l'urbanisme et non de la Kat Mülkiyeti Kanunu, et la sanction que prévoit réellement l'İmar Kanunu est le refus des raccordements aux réseaux. La Kat Mülkiyeti Kanunu ne contient aucune interdiction de louer un lot détenu en kat irtifakı.

Un kat irtifakı peut-il être annulé si l'immeuble n'est jamais achevé ?

Oui, et le mécanisme est une décision de justice qui radie la mention du registre. L'article 49 de la Kat Mülkiyeti Kanunu dispose que si aucun bâtiment n'est construit dans les cinq ans sur une parcelle soumise à un kat irtifakı, conformément au plan déposé lors de la création de la servitude, le sulh hâkimi (juge de paix) statue, sur requête de l'un quelconque des propriétaires et après avoir entendu les parties intéressées si nécessaire, soit pour mettre fin à la servitude de construction, soit pour la prolonger pour une durée déterminée. L'article ajoute que la période peut être prolongée à nouveau sur requête, et que lorsqu'une servitude de construction est supprimée sur ce fondement, la mention au registre foncier est radiée.

Rien dans la documentation en anglais destinée aux acheteurs étrangers ne traite de cette disposition, ce qui se justifie mal étant donné qu'elle vise exactement le scénario que redoutent les acheteurs sur plan. Un promoteur qui encaisse des acomptes, enregistre des servitudes de construction, puis arrête le chantier laisse chaque détenteur de lot à l'intérieur d'une fenêtre de cinq ans définie par la loi.

Deux limites empêchent cette disposition d'être plus alarmante qu'elle ne l'est. La résiliation n'est pas automatique. Elle exige une requête d'un des propriétaires et une décision du juge, qui peut prolonger plutôt que résilier, et peut prolonger plus d'une fois. La résiliation ne retire pas non plus le bien à l'acheteur. Ce qui prend fin, c'est la servitude de construction, c'est-à-dire l'affectation d'une quote-part de terrain à un futur appartement désigné. La quote-part de copropriété sur la parcelle elle-même subsiste, et le titulaire reste copropriétaire du terrain au sens ordinaire.

La lecture pratique pour un acheteur à Avsallar qui examine un projet à l'arrêt depuis 2021 est une question de dates plutôt que de documents. La date d'enregistrement de la servitude de construction déclenche le compte à rebours, le projet approuvé définit ce qui aurait dû être construit, et un chantier à l'arrêt approchant de sa cinquième année est un chantier où d'autres détenteurs de lots envisagent peut-être déjà une requête.

Qu'est-ce que l'arsa payı, et pourquoi ne peut-il pas être modifié par la suite ?

L'arsa payı est la quote-part de copropriété de la parcelle attribuée à un lot indépendant, elle doit être proportionnelle à la valeur du lot selon son emplacement et sa surface, et elle ne peut pas être modifiée par la suite au motif que la valeur du lot a augmenté ou diminué. L'article 2 de la Kat Mülkiyeti Kanunu la définit comme les quotes-parts de copropriété du terrain attribuées aux lots indépendants selon les règles fixées par la loi.

L'article 3 réunit trois règles distinctes dans un seul alinéa, et les acheteurs ne rencontrent généralement que la première. Le kat mülkiyeti et le kat irtifakı s'établissent en indiquant clairement dans le projet la quote-part de terrain attribuée en proportion des valeurs de chaque lot indépendant, calculées selon son emplacement et sa surface. Lorsque les quotes-parts n'ont pas été attribuées proportionnellement, chaque propriétaire de lot ou titulaire de servitude de construction peut saisir le tribunal pour faire redistribuer les quotes-parts de terrain. Et la quote-part de terrain attribuée à un lot ne peut pas être modifiée en raison d'une augmentation ou d'une diminution survenant ultérieurement dans la valeur de ce lot.

C'est la troisième règle qui fait du chiffre inscrit sur le titre une décision définitive. La proportion est fixée au moment de l'établissement, sur la base des valeurs telles qu'elles étaient alors. Un lot au rez-de-chaussée qui gagne ensuite une vitrine commerciale conserve sa quote-part d'origine. Un lot au dernier étage qui perd sa vue sur mer à cause d'un nouvel immeuble construit devant conserve également sa quote-part d'origine. La seule voie vers un chiffre différent est la requête judiciaire de la deuxième règle, et cette requête porte sur la disproportion au moment de l'attribution, pas sur ce qu'il est advenu des valeurs depuis.

Prenons deux appartements proposés dans le même immeuble à Oba, tous deux de 95 mètres carrés, tous deux en 2+1. Le premier titre indique un arsa payı de 45/3000 et le second de 90/3000. Les surfaces sont identiques et les quotes-parts de terrain diffèrent du simple au double. Quelle que soit la part de cette parcelle que possède le second acheteur, le premier n'en possède que la moitié, de façon permanente, et aucun changement ultérieur de la valeur des appartements ne modifiera l'un ou l'autre de ces chiffres. Deux titres qui paraissent interchangeables dans une annonce décrivent des enjeux fonciers substantiellement différents.

L'arsa payı peut-il être vendu séparément de l'appartement ?

Non, et l'interdiction est absolue dans trois directions à la fois. L'article 5 de la Kat Mülkiyeti Kanunu dispose que lorsque le kat mülkiyeti est transféré à une autre personne ou transmis par succession, la quote-part de terrain qui y est attachée se transmet avec lui, et que cette quote-part ne peut être ni transférée séparément du kat mülkiyeti ou du kat irtifakı, ni transmise séparément par succession, ni grevée d'un quelconque autre droit.

Chacun de ces trois volets ferme une porte différente. La quote-part ne peut pas être vendue seule, si bien qu'une proposition d'acheter un appartement pendant que le vendeur conserverait la quote-part de terrain sous-jacente est dépourvue d'effet juridique. La quote-part ne peut pas être héritée seule, si bien qu'une succession ne peut pas être partagée en donnant l'appartement à un héritier et le terrain à un autre. La quote-part ne peut pas être hypothéquée ni grevée seule d'une autre manière, si bien qu'elle ne peut pas servir de garantie distincte.

Un promoteur à Çıplaklı qui propose de réduire le prix affiché en conservant une partie de la quote-part de terrain décrit une opération que le droit turc n'autorise pas. La quote-part de terrain n'est pas un élément que l'on peut détacher du lot. Elle le suit dans toutes les directions, en vertu de l'article 5.

Quel taux de taxe foncière votre régime de titre déclenche-t-il ?

Le taux de la taxe foncière suit ce que le registre déclare être le bien, et non ce qui est réellement construit dessus, et l'écart entre une classification arsa et une classification résidentielle est de trois fois à Alanya. L'Emlak Vergisi Kanunu (loi sur la taxe foncière, loi n° 1319) fixe les taux dans deux articles distincts, car les bâtiments et les terrains sont taxés sous des rubriques différentes.

L'article 8 fixe le taux de taxe sur les bâtiments à un pour mille pour les logements et deux pour mille pour les autres bâtiments. L'article 18 fixe le taux de taxe foncière à un pour mille pour l'arazi, c'est-à-dire le terrain en général, et trois pour mille pour l'arsa, c'est-à-dire les terrains à bâtir. Les deux articles appliquent ensuite le même multiplicateur, en disposant que les taux sont majorés de 100 % dans les limites et zones adjacentes des municipalités métropolitaines auxquelles s'applique la loi n° 5216.

Alanya se trouve à l'intérieur des limites de la municipalité métropolitaine d'Antalya, ce sont donc les taux majorés qui s'y appliquent.

Un immeuble encore classé arsa est taxé au triple du taux applicable à un logement. C'est la situation d'une parcelle portant des servitudes de construction dont le bâtiment n'a pas encore été déclaré, et c'est pourquoi la question de la classification est une question de coût plutôt qu'une simple formalité déclarative.

Deux dispositions régissent la transition, et toutes deux incombent au propriétaire. L'article 33 range la construction d'un nouveau bâtiment parmi les motifs modifiant la valeur fiscale, et l'article 23 impose de déposer la déclaration auprès de la municipalité où se trouve le bien, dans l'année budgétaire où la construction s'achève, ou dans laquelle chaque partie commence à être utilisée lorsque des parties sont occupées avant l'achèvement. L'article 8 ajoute ensuite un plancher qui survit à la transition, en disposant que la taxe sur un bâtiment nouvellement construit ne peut être inférieure à la taxe sur sa parcelle, ou sur sa quote-part de terrain, et que cela s'applique pendant quatre ans à compter de l'année budgétaire suivant l'achèvement de la construction.

Passer d'une classification arsa à une classification logement ne fait donc pas retomber immédiatement la facture au taux résidentiel. Pendant quatre années budgétaires, c'est la taxe sur la quote-part de terrain qui fixe le minimum. Le montant réellement dû dépend de la valeur fiscale évaluée par la municipalité et non du prix d'achat, raison pour laquelle les chiffres à retenir sont les taux et le mécanisme, plutôt qu'un montant précis.

Qu'est-ce qu'un titre devremülk, et s'agit-il de propriété ?

Le devremülk n'est pas une propriété de lot, et le droit turc le classe comme une servitude rattachée à une quote-part de copropriété. L'article 57 de la Kat Mülkiyeti Kanunu dispose qu'un droit de jouissance d'un immeuble ou d'un lot indépendant à usage d'habitation, pendant des périodes déterminées de l'année, peut être créé en faveur de chacun de ses copropriétaires comme une servitude rattachée à la quote-part de copropriété, et que ce droit est appelé devre mülk hakkı, le droit de multipropriété.

L'article 58 en limite le champ, en disposant qu'un droit de multipropriété ne peut être créé que dans des biens à caractère résidentiel convertis en kat mülkiyeti ou en kat irtifakı, ou dans des bâtiments individuels. L'article 60 explique comment il apparaît au registre, en exigeant que la création du droit soit notée dans la colonne des déclarations des pages registrales du bien principal, des lots indépendants et des bâtiments individuels, et qu'elle figure sur le titre de propriété délivré.

Une mise au point datée s'impose ici, car la durée minimale est largement mal rapportée. L'article 59 exige que les droits de multipropriété soient répartis en périodes déterminées de l'année et ne soient pas inférieurs à sept jours. Ce chiffre était de quinze jours jusqu'à ce que la loi n° 7392 du 24 mars 2022 remplace « 15 » par « 7 » dans cet article. Les sources turques et anglaises qui répètent encore quinze jours se fondent sur le texte antérieur à 2022.

Deux dispositions supplémentaires règlent ce qui se passe quand une multipropriété n'est plus souhaitée, et toutes deux jouent contre le titulaire. L'article 63 dispose que les copropriétaires d'un bien soumis à un droit de multipropriété ne peuvent pas demander le partage de la copropriété, sauf stipulation contraire du contrat. L'issue ordinaire de la copropriété turque, une action en partage, est donc fermée par la loi. L'article 64 régit la fin de chaque période, en exigeant des titulaires qu'ils libèrent les lieux et les remettent au titulaire suivant, et en disposant qu'à défaut, sur présentation de l'inscription au registre et du contrat par un autre titulaire de période ou par le gestionnaire, le bien est évacué immédiatement par la police sur ordre du plus haut responsable administratif civil de la localité, sans autre formalité ni notification, et qu'un recours devant les autorités administratives ou judiciaires n'arrête pas cette évacuation.

Un acheteur à qui l'on propose une semaine dans une résidence côtière près de Konaklı en tant que « titre de propriété » se voit offrir quelque chose de réel, enregistré et opposable. C'est une servitude notée dans une colonne de déclarations, avec un plancher légal de sept jours, aucune issue légale par le partage, et une procédure de remise sommaire à la fin de chaque période.

Que change un titre hisseli à la lecture ?

Un titre hisseli n'est pas un type de titre mais une description de la structure de propriété, et ce qu'il change, c'est la fraction du bien que le propriétaire nommé peut réellement transférer. Le mot décrit la paylı mülkiyet, la propriété partagée ou fractionnée, dans laquelle le bien est détenu par plusieurs personnes selon des fractions indiquées au registre, par opposition à la propriété müstakil (exclusive) détenue par un seul titulaire.

Sa lecture est affaire de deux champs plutôt que d'un seul. La ligne malik désigne le propriétaire. La ligne hisse indique la fraction, et c'est cette fraction que ce propriétaire a à vendre. Un vendeur détenant 1/4 d'une parcelle à Demirtaş peut transférer ce 1/4, ce qui constitue une opération complète et licite laissant en place les trois autres copropriétaires.

Une affirmation largement répétée sur la copropriété turque est erronée et mérite d'être nommée. Il n'existe aucun plafond légal de cinq copropriétaires. Le Code civil évoque plusieurs personnes détenant un bien en quotes-parts sans fixer de maximum, si bien que les contraintes pratiques tiennent à la gestion et au financement plutôt qu'à un chiffre inscrit dans la loi.

Le droit de préemption est la disposition la plus susceptible de surprendre un acheteur étranger d'une fraction, car elle donne aux autres copropriétaires une prétention sur la vente. La loi n° 7571, en vigueur depuis sa publication au Journal officiel du 25 décembre 2025, fixe le délai à un an et le prix au rayiç bedel, la valeur marchande actuelle, plutôt qu'au montant inscrit sur le titre.

Le régime des achats conjoints, des sorties de l'indivision et des conséquences matrimoniales et successorales est un sujet distinct avec ses propres règles, traité dans le cadre de la copropriété fractionnée et conjointe en Turquie. Ce qui relève d'une liste de vérification à la lecture d'un titre est plus restreint. Lisez la fraction, vérifiez qu'elle correspond bien à ce qui est vendu, et identifiez les autres copropriétaires avant que le délai de préemption ne devienne l'opportunité de quelqu'un d'autre.

Quel régime de titre correspond à quel objectif d'acheteur à Alanya ?

Chaque objectif ferme une porte différente, et ces portes sont fermées par la loi, non par la pratique. Ces régimes ne sont ni meilleurs ni pires dans l'absolu, et la comparaison utile se fait toujours par rapport à un objectif précis.

La répartition des quartiers d'Alanya fait que les deux premières lignes sont celles qui posent problème le plus souvent. Oba, Mahmutlar, Kestel et Kargıcak concentrent la plus forte densité de constructions neuves et récentes du district, ce qui est aussi là où se concentrent les titres kat irtifakı. Un acheteur dont la priorité est d'emménager cette saison et un acheteur dont la priorité est le prix d'entrée le plus bas ne recherchent pas le même mot sur le titre.

Comment vérifier le régime de votre titre avant de payer ?

Lisez d'abord le titre lui-même, car le régime y est imprimé, puis vérifiez la situation auprès du registre plutôt que sur le seul papier. Quatre étapes suffisent, et aucune ne dépend de la coopération du vendeur.

1. Lisez le régime figurant au recto du titre, qui indique kat mülkiyeti, kat irtifakı, ou la nature de la parcelle lorsqu'aucun des deux ne s'applique.
2. Vérifiez la parcelle via le service de consultation parcellaire de la Direction générale du registre foncier et du cadastre, à l'adresse `parselsorgu.tkgm.gov.tr`, à l'aide des numéros ada et parsel figurant sur le titre.
3. Demandez le takyidat listesi, la liste des charges, où se trouvent réellement les restrictions plutôt que sur le certificat lui-même.
4. Confirmez l'inscription actuelle via Web Tapu, le portail en ligne du registre foncier, auquel le propriétaire accède par la passerelle e-Devlet.

La quatrième étape comporte une condition qui piège les acheteurs entrés en Turquie comme touristes, car l'accès à la passerelle e-Devlet exige un mot de passe délivré au regard d'un numéro d'identification étranger commençant par 98 ou 99 et d'un document de type résidence. Un propriétaire n'en disposant pas doit se rendre en personne à la direction du registre foncier.

Une question posée au vendeur permet d'obtenir plus qu'une demande générale sur les papiers. Demander si l'immeuble dispose d'un permis d'habiter couvrant l'ensemble de la construction, plutôt que si le site a l'iskan, cible exactement la condition que l'article 3 de la Kat Mülkiyeti Kanunu attache à la conversion.

Quand le kat irtifakı devient-il kat mülkiyeti, et qui en prend l'initiative ?

La conversion suit le permis d'habiter, et n'importe quel titulaire d'une servitude de construction peut en prendre l'initiative sans attendre le promoteur. L'article 3 de la Kat Mülkiyeti Kanunu dispose que le kat irtifakı est une forme de servitude rattachée à la quote-part de terrain, convertie de plein droit en kat mülkiyeti sur la base du permis d'habiter délivré pour l'ensemble de l'immeuble, dans les conditions fixées par la loi. La phrase qui suit est celle que les acheteurs entendent rarement. Cette démarche peut être engagée même à la demande du propriétaire de la parcelle ou de l'un quelconque des copropriétaires titulaires d'une servitude de construction.

Les pièces à fournir découlent de l'article 12, qui exige le projet architectural montrant les élévations extérieures et la répartition intérieure, les mesures des lots indépendants, des annexes et des parties communes, les quotes-parts de terrain proportionnelles aux valeurs calculées selon l'emplacement et la surface, le type et la numérotation consécutive de chaque lot, ainsi que la surface de construction de chaque lot, accompagnés du permis d'habiter. L'article 14 fournit l'exemption déjà mentionnée, en disposant qu'aucun plan de gestion distinct n'est requis lors de la conversion, puisqu'un plan a déjà été déposé lors de la création de la servitude de construction.

L'effet pratique est un déplacement de qui détient l'initiative. Un promoteur qui a achevé un immeuble à Cikcilli, obtenu le permis, et est passé au chantier suivant n'a pas de motivation particulière à finaliser les démarches au registre. L'article 3 ne laisse pas les propriétaires dépendre de cette motivation. La demande d'un seul titulaire suffit à déclencher le processus pour l'ensemble de l'immeuble.

Le kat mülkiyeti prend-il fin si une seule personne achète tous les appartements ?

Non, et la Kat Mülkiyeti Kanunu le dit expressément. L'article 46 dispose que le kat mülkiyeti prend fin avec la radiation de la mention au registre de copropriété, puis précise que le regroupement de tous les lots indépendants d'un bien entre les mains d'une seule personne ne met pas fin, à lui seul, à la propriété de copropriété.

La radiation exige un acte, et non un simple état de fait. Le même article dispose que la mention est radiée sur demande écrite de tous les propriétaires des lots, ou du propriétaire ayant regroupé tous les lots indépendants, aux fins de conversion de la propriété de copropriété en propriété ordinaire. Le bien est alors reporté sur une nouvelle page du registre général selon les quotes-parts de terrain attachées aux lots indépendants, un lien étant maintenu avec les anciennes inscriptions.

Un investisseur qui acquiert la totalité d'un petit immeuble à Çıplaklı reste par défaut dans le régime de copropriété, chaque lot demeurant un bien immeuble distinct sur sa propre page, jusqu'à ce qu'une demande écrite soit déposée. Décider de déposer ou non cette demande a des conséquences sur la manière dont les lots pourront ensuite être revendus individuellement, et ne se fait pas par accident.