Cinq choses qui retardent le transfert de titre de propriété en Turquie

Cinq causes retardent le transfert d'un titre de propriété en Turquie plus souvent que toute autre chose, et quatre d'entre elles relèvent du vendeur ou de la parcelle plutôt que du dossier de l'acheteur lui-même. La parcelle porte l'enquête de zone de sécurité que la préfecture mène après le dépôt de la demande, et cette enquête est la seule des cinq que personne ne peut accélérer. Le vendeur en porte trois : la taxe foncière impayée, qui depuis le 19 juin 2021 bloque purement et simplement le transfert au lieu de se reporter sur l'acheteur ; un dossier d'impôt sur les successions non réglé, qui peut laisser un héritier inscrit comme propriétaire sans pour autant pouvoir vendre ; et des annotations comme la mention de domicile familial, qui interdisent toute disposition tant qu'un conjoint, un créancier ou un tribunal ne les lève pas. La cinquième est une procuration établie devant un notaire étranger sans la photographie et sans la forme établie que les règles notariales turques exigent pour une opération au registre foncier. Aucune des cinq ne se découvre en douceur, car le règlement du registre foncier ne laisse au cadastre aucun tiroir d'attente : une demande non conforme est refusée sans délai, le refus est inscrit dans la colonne des déclarations de l'acte de propriété, et un recours se déroule en deux étapes de quinze jours. Quatre des cinq causes sont lisibles avant qu'un acompte ne change de mains, à partir de l'acte de propriété, du compte de taxe municipale et du motif d'acquisition inscrit au registre.

Les cinq causes de retard en un coup d'œil

Le transfert d'un titre de propriété en Turquie s'enlise pour cinq raisons récurrentes, et quatre des cinq relèvent du côté du vendeur dans le registre ou de la parcelle elle-même, pas du dossier de documents de l'acheteur. Les acheteurs préparent soigneusement leurs propres papiers, puis perdent trois semaines à cause d'une dette fiscale, d'une annotation ou d'une procuration qui appartient à quelqu'un d'autre. Ces quatre causes peuvent être vérifiées pendant que le prix est encore en négociation.

Le sixième facteur possible est le dossier de l'acheteur lui-même, et c'est à la fois le plus facile à contrôler et le mieux documenté. Le numéro fiscal, la police DASK (assurance obligatoire contre les tremblements de terre) et le döviz alım belgesi (DAB, document d'achat de devises) relèvent de la propre liste des documents nécessaires à l'achat d'un bien immobilier en Turquie.

Le cadastre turc n'a pas de salle d'attente

Rien ne reste à moitié terminé dans un cadastre turc. Une demande est soit intégralement exécutée, soit refusée par écrit, avec un motif précis et un délai de recours, si bien qu'un retard n'est jamais du temps passé à faire la queue à l'intérieur du cadastre. C'est du temps passé à l'extérieur, à corriger quelque chose avant que le dossier n'atteigne le guichet.

Le Tapu Sicili Tüzüğü (règlement du registre foncier), publié au Journal officiel le 17 août 2013, fixe cet enchaînement. Aucune opération ne s'effectue au registre sans demande écrite, et toute demande de recherche dans les registres doit indiquer soit un numéro d'identité turc, soit les numéros d'ada et de parsel (îlot et parcelle) du bien, faute de quoi la demande est refusée. Avant les signatures, l'agent vérifie chaque document du dossier, et lorsqu'une carence ou une erreur est constatée, la procédure ne passe pas à l'étape de signature tant qu'elle n'est pas corrigée.

Le registre journalier, le yevmiye defteri, consigne aussi bien les demandes qui aboutissent que les demandes qui sont refusées. La priorité entre des droits inscrits concurrents suit la date et le numéro d'ordre de ce registre, de sorte que l'ordre d'inscription détermine qui est prioritaire.

L'article 26 régit le refus. Une demande non conforme à la législation, et qui ne peut être garantie par une annotation d'inscription provisoire au titre de l'article 1011 du Code civil turc, est refusée sans délai, avec indication du motif, du lieu et du délai de recours. Le refus lui-même est alors inscrit dans la colonne beyanlar (déclarations) de l'acte, et aucune opération couverte par ce refus ne peut être réalisée tant que le motif n'est pas levé. Un recours se porte devant la direction régionale dans un délai de quinze jours à compter de la notification, puis contre cette décision devant la Direction générale dans un délai supplémentaire de quinze jours.

Deux conséquences comptent pour un acheteur. Un refus laisse une trace sur l'acte de propriété qu'un acheteur ultérieur peut lire, et la voie de recours de quinze jours est presque toujours plus lente que de corriger le vice et de redéposer la demande.

Premier retard : l'enquête sur la parcelle qui ne démarre qu'après le dépôt de la demande

Le premier retard est le seul qu'il est impossible d'accélérer. Une fois la demande déposée, la préfecture vérifie si le bien se trouve dans une zone militaire interdite, une zone de sécurité ou une zone de sécurité privée, et aucune inscription ne s'achève avant qu'un rapport favorable n'arrive.

Cette vérification s'attache à la parcelle, pas à l'acheteur ni à la rue. Deux immeubles situés dans la même rue à Kestel, un quartier du district d'Alanya, dans la province d'Antalya, peuvent recevoir des réponses différentes parce qu'ils se trouvent sur des parcelles différentes. Les estimations publiées sur la durée de cette enquête se contredisent entre elles, si bien que la réponse honnête est de quelques semaines, selon la parcelle et la province.

La même étape porte aussi les limites d'acquisition de l'article 35 de la loi sur le registre foncier, confirmées par la Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, Direction générale du cadastre et du registre foncier). Un ressortissant étranger ne peut détenir plus de 30 hectares à l'échelle nationale, et la propriété étrangère dans un district ne peut dépasser 10 % de la superficie de ce district ouverte à la propriété privée. L'acheteur d'un seul appartement n'approche jamais la limite des hectares, mais le pourcentage par district s'attache à la parcelle plutôt qu'à la personne.

Comme l'enquête ne commence qu'après le dépôt de la demande, la protection doit être écrite plus tôt, dans le contrat. Une clause qui conditionne la finalisation à un avis favorable, et qui restitue l'acompte si le rapport est négatif, transforme un achat bloqué d'une perte en un remboursement. Sans cette clause, l'acheteur d'une parcelle restreinte a versé un acompte pour un bien qu'aucun cadastre en Turquie ne peut lui transférer.

Deuxième retard : la taxe foncière impayée du vendeur bloque désormais le transfert au guichet

Le deuxième retard est une dette qui n'est pas la vôtre. Un bien portant un emlak vergisi (taxe foncière municipale) impayé ne peut pas être transféré du tout, et depuis 2021 cette dette ne se reporte plus non plus sur l'acheteur.

La loi 7327, en vigueur depuis le 19 juin 2021, a remplacé le huitième alinéa de l'article 30 de la loi relative à l'impôt foncier. Le texte actuel impose aux directions du cadastre de vérifier électroniquement la valeur et la dette de taxe foncière par le système fourni par la municipalité concernée, et dispose que le transfert d'un bâtiment ou d'un terrain portant une dette de taxe foncière n'est pas réalisé, sauf en cas de succession, de décision de justice, d'exécution forcée, d'expropriation et d'autres situations prévues par des lois spéciales. Le cadastre signale ensuite le transfert effectué à la municipalité avant le soir du quinzième jour du mois suivant.

L'alinéa ainsi remplacé rendait le cédant et le cessionnaire solidairement responsables de la taxe foncière impayée. Une grande partie de la documentation en anglais destinée aux acheteurs étrangers répète encore cette ancienne règle et avertit que les arriérés du vendeur deviennent le problème de l'acheteur. Cinq ans après la modification, l'avertissement exact va dans l'autre sens.

Un vendeur à Mahmutlar qui a sauté deux années de taxe foncière ne crée aucune dette pour l'acheteur. Ce vendeur crée un problème de calendrier, car le rendez-vous ne peut avoir lieu tant que le paiement n'est pas effectué à la municipalité et que le système municipal n'indique pas le compte comme soldé.

Troisième retard : un bien hérité inscrit au nom du vendeur qui ne peut toujours pas être vendu

Le troisième retard est celui qui surprend le plus les acheteurs, car l'acte semble correct. Un vendeur peut être le propriétaire inscrit d'un appartement hérité et ne toujours pas pouvoir le vendre, car l'impôt sur les successions afférent à ce bien précis doit être payé intégralement avant tout transfert.

L'article 19 de la loi relative à l'impôt sur les successions et les transmissions distingue deux événements que les acheteurs supposent être un seul. L'inscription au nom des héritiers s'effectue sans attendre que l'impôt soit établi, le résultat étant signalé à l'administration fiscale dans un délai de quinze jours. Le transfert est différent. Tant que l'impôt sur les successions et les transmissions afférent à ce bien n'est pas payé intégralement, le bien ne peut pas être transféré et aucun droit réel ne peut y être constitué, ce qui exclut à la fois une vente et une hypothèque. Les agents du cadastre ne peuvent réaliser un transfert sans une attestation de solde délivrée par l'administration fiscale, et un agent qui le fait devient solidairement responsable de l'impôt avec les contribuables. Lorsque les héritiers fournissent une garantie du type énuméré à l'article 10 de la loi 6183, l'administration fiscale peut autoriser le transfert d'une partie ou de la totalité du bien, mais cette autorisation reste discrétionnaire.

Une seconde couche se cache derrière la première. Lorsque deux héritiers ou plus se partagent un appartement hérité, ils le détiennent en elbirliği mülkiyeti (copropriété indivise, sans parts définies) au titre de l'article 701 du Code civil turc, et la disposition exige l'unanimité. Un appartement à Alanya légué à trois frères et sœurs, dont l'un vit en Allemagne, exige que ce dernier soit présent au guichet ou dûment représenté.

Une seule ligne sur l'acte de propriété indique à l'acheteur qu'il doit poser la question. Lorsque le motif d'acquisition indique intikal (transmission par succession), demandez l'attestation de solde de l'administration fiscale avant qu'un acompte ne change de mains.

Quatrième retard : ce que peut cacher la colonne des annotations sur l'acte de propriété

Le quatrième retard est inscrit sur l'acte de propriété, dans une colonne que la plupart des acheteurs ne lisent jamais. La procédure du cadastre turc reconnaît un ensemble défini d'annotations qui interdisent au propriétaire son pouvoir de disposition, et chacune d'elles bloque une vente jusqu'à ce que l'autorité qui l'a inscrite la lève.

L'article 49 du règlement du registre foncier les énumère avec le document requis pour chacune.

L'annotation de domicile familial mérite une attention particulière, car elle est presque absente de la documentation en anglais destinée aux acheteurs étrangers. L'article 194 du Code civil turc dispose qu'aucun des deux conjoints ne peut transférer le domicile familial sans le consentement exprès de l'autre, et le conjoint qui n'est pas propriétaire du bien peut demander à la direction du cadastre d'inscrire cette annotation. Le règlement confirme le même droit. Un vendeur turc à Tosmur dont le conjoint a inscrit cette annotation ne peut pas conclure seul une vente, quoi que dise le contrat de vente.

L'annotation de citoyenneté apparaît désormais régulièrement dans le stock de reventes, car les biens achetés pour la citoyenneté turque à partir de 2022 sont soumis à une restriction de trois ans et ne commencent qu'à présent à revenir sur le marché.

Une annotation joue en faveur de l'acheteur. Une promesse de vente établie devant notaire peut être annotée sur le registre au titre de l'article 26 de la loi sur le registre foncier, et cette annotation rend la promesse opposable aux tiers pendant cinq ans.

Cinquième retard : une procuration qui échoue au guichet

Le cinquième retard tient à un seul document, et il échoue pour des raisons qui n'ont rien à voir avec son contenu. Une procuration utilisée pour une opération au registre foncier doit porter la photographie du mandant et doit être établie dans la forme déclarative du notaire, et un acte signé devant un notaire étranger ne satisfait souvent aucune de ces deux exigences.

Les directives d'inspection des offices notariaux du ministère turc de la Justice précisent ces deux points. En vertu de l'article 80/1 de la loi sur le notariat et de l'article 93 du règlement de la loi sur le notariat, les contrats et procurations qui, par nature, requièrent une opération au registre foncier doivent porter la photographie de la personne concernée, et les copies délivrées à partir de l'original doivent également la porter. Lorsque la partie est une personne morale, les photographies des représentants signataires sont également requises. Les mêmes directives précisent que les procurations requérant une opération au registre foncier doivent être délivrées en la forme düzenleme, ce qui signifie que le notaire rédige lui-même le document, plutôt qu'en la forme onaylama, ce qui signifie que le notaire se contente de certifier une signature.

Quatre points de défaillance en découlent, et ils s'appliquent autant à l'acte du vendeur qu'à celui de l'acheteur.

• Photographie. Les notaires étrangers ne l'apposent pas, car leur propre droit ne l'exige pas.
• Forme. Une signature certifiée à l'étranger n'est pas un acte établi, et cette distinction est invisible à la traduction.
• Pouvoir. La procuration doit mentionner expressément la vente et l'opération au registre foncier, car un pouvoir général ne couvre pas un transfert de propriété.
• Chaîne de légalisation. Un acte établi à l'étranger nécessite une apostille et une traduction assermentée en turc, tandis qu'un acte établi dans un consulat turc échappe entièrement à cette chaîne.

Un cinquième problème est plus discret, et il frappe le plus durement les propriétaires de longue date. L'orthographe d'un nom doit correspondre entre le passeport, le dossier du numéro fiscal, la traduction assermentée et l'inscription existante sur l'acte de propriété, établie lorsque le vendeur a acheté le bien pour la première fois. Un vendeur russe ou chinois dont le passeport a depuis été réémis avec une translittération différente ne correspond plus à son propre tapu (titre de propriété), et corriger un nom inscrit est une demande distincte, pas une simple note au guichet. Un vendeur norvégien qui signe devant un notaire local à Oslo, sans photographie et sous une forme certifiée plutôt qu'établie, fixe le calendrier de tout le monde, car un acte de remplacement doit voyager jusqu'en Turquie.

Ce qui ne retarde pas un transfert

Cinq obstacles largement répandus n'existent plus ou n'ont jamais concerné un achat ordinaire. Aucun des cinq ci-dessous ne bloquera un achat de revente au comptant entre un acheteur étranger et un vendeur privé, et le premier d'entre eux a été retiré des ventes ordinaires en juin 2024.

Le rapport d'expertise comporte une réserve. Un acheteur recourant à un prêt hypothécaire turc en a toujours besoin, car le prêteur l'exige et calcule le prêt sur la valeur expertisée plutôt que sur le prix convenu.

Ce que vous coûte réellement un retard de deux semaines

Le préjudice financier d'un retard vient rarement du retard lui-même. Il vient de la nature juridique de l'argent déjà versé, que la plupart des documents de réservation laissent indéfinie.

Prenons un appartement de revente à Oba, au prix de 150 000 EUR en août 2026, avec 5 000 EUR versés à la signature, où le rendez-vous glisse de deux semaines parce que le vendeur a un dossier d'impôt sur les successions non réglé. Trois issues sont possibles au titre du Code des obligations turc, et c'est le contrat qui détermine laquelle s'applique.

1. Le contrat ne dit rien sur la nature du paiement. L'article 177 le traite comme bağlanma parası (arrhes), ce qui prouve que le contrat a été conclu et se déduit du prix. Les arrhes ne donnent à aucune partie le droit de se rétracter, si bien que l'acheteur qui veut se retirer n'a pas de sortie automatique, et le vendeur qui a causé le retard ne conserve pas de gain automatique.
2. Le contrat qualifie le paiement de cayma parası (dédit). L'article 178 permet alors à chaque partie de se retirer, avec une asymétrie marquée : l'acheteur qui se retire laisse l'argent, tandis que le vendeur qui se retire en restitue le double.
3. Le contrat fixe une clause pénale. L'article 179 l'autorise, et l'article 182 permet à un juge de réduire une pénalité jugée excessive.

Une quatrième possibilité se cache sous les trois autres. Le transfert de propriété d'un bien inscrit, et la promesse de le vendre, doivent être établis dans la forme officielle devant un directeur du cadastre ou un notaire, et un document signé sous seing privé est nul. Les clauses de dédit et de pénalité tombent avec le contrat nul, et l'argent versé se récupère au titre de l'enrichissement sans cause, ce qui signifie généralement un procès plutôt qu'une simple restitution.

La couche monétaire complique le calcul. Lorsque le prix est convenu en euros et que le retard chevauche une conversion, la somme convertie via le DAB est ce que les parties inscrivent dans l'acte officiel, et les commentaires professionnels relient ce montant converti à la valeur utilisée pour la taxe de transfert de titre. Deux semaines de fluctuation du taux de change touchent donc bien plus que le seul prix d'achat.

La conclusion pour un contrat relève de la rédaction plutôt que de la négociation. Écrivez des conditions, pas des dates, et précisez qui supporte le coût lorsque le retard vient d'une des parties.

Les retards à Alanya : ce qui change sur la côte

Alanya, un district côtier de la province d'Antalya, produit une combinaison de retards différente d'Istanbul ou d'Ankara. La raison tient à la forme du marché local : la plupart des transactions à Alanya sont des reventes entre propriétaires étrangers, ce qui déplace le risque du dossier de l'acheteur vers les documents du vendeur et vers la parcelle.

Les deux parties sont souvent à l'étranger, ce qui double l'exposition à une procuration défectueuse au lieu de la réduire de moitié. L'acheteur se prépare avec soin, et le vendeur en Norvège ou en Russie signe devant un notaire local sans photographie.

Les parcelles côtières portent aussi plus visiblement l'enquête de zone de sécurité. Des parcelles voisines à Kargıcak et à Demirtaş peuvent recevoir des réponses différentes, et la vérification porte sur l'enregistrement de la parcelle.

Deux autres tendances sont locales et récentes. Les biens achetés pour la citoyenneté turque après 2022 sortent désormais de leur restriction de trois ans et entrent sur le marché de la revente, si bien que l'annotation apparaît sur un stock qui paraît ordinaire. Les appartements hérités sont également courants sur un marché qui vend à des acheteurs étrangers depuis les années 2000, et des héritiers dispersés dans trois ou quatre pays allongent à la fois le délai d'obtention de l'attestation de solde et l'exigence d'unanimité.

La routine pratique avant un acompte tient en une seule consultation de l'acte. Lisez ensemble l'acte de propriété, le compte de taxe foncière et le motif d'acquisition, car ces trois sources couvrent quatre des cinq retards.