Аланьяға мүлік қарау сапарын қалай жоспарлау керек

Аланьяға жасалатын мүлік қарау сапары — шетелдік сатып алушы іріктеп қойған пәтерлерді және олардың артындағы құжаттарды тексеретін қысқа ұйымдастырылған сапар, ал Түркияда оны әдетте сатушы тарап төлейді. Сол төлем қалғанының бәрін пішіндейді, себебі агенттіктер ұшақ билетін тек мәміле аяқталғанда қайтарады, бұл сапарды келіссөз басталмай тұрып жұмсалып қойған жеңілдікке айналдырады, ал сол бағадағы агенттік қызмет ақысы 4 пайызбен шектелген және жазбаша түрде өзгеше келісілмесе тараптар арасында тең бөлінеді. Газипаша-Аланья әуежайы қала орталығынан шамамен 40 шақырым жерде, ал Анталья шамамен 125 шақырым жерде тұр, сондықтан әуежай таңдауы келу мен кетудің екі сағаттан аз ба, әлде бес сағатқа жуық па екенін шешеді. Орнында сұрақтардың көбін төрт құжат шешеді: tapu (меншік куәлігі), ауыртпалықтар тізімі, құрылыс рұқсатының күні, ол үйдің 2019 жылғы 1 қаңтардан бері күшінде тұрған жер сілкінісі нормасы бойынша жобаланғанын анықтайды, және пайдалануға беру куәлігі, ол болмаса үй заңды түрде электр, су және кәріз қосылымын ала алмайды. Әлі kat irtifakı (құрылыс сервитуты) болып тіркеліп тұрған tapu өзі бір белгі, себебі түрік құқығы бұл меншікті бүкіл үйге берілген пайдалануға беру куәлігінің негізінде толық kat mülkiyeti (пәтерлік меншік) түріне ауыстырады. Бір тексерудің пәтерге еш қатысы жоқ: Каргыджак, Махмутлар, Кестел және Авсаллар — төртеуі де көші-қон басқармасы жариялаған, шетелдіктерді жаңадан тіркеуге жабық шағын аудандар тізімінде тұр, сондықтан пәтерге ие болу мен сол пәтерге мекенжай тіркеу құқығы бөлек сұрақтар. Үйге ұшар алдында ештеңеге қол қоюдың қажеті жоқ, себебі Türk Borçlar Kanunu (Түрік борыштар кодексі) бойынша берілген кепілақы шартта солай жазылмаса өздігінен күймейді.

Мүлік қарау сапары деген не және ол не емес?

Мүлік қарау сапары — шетелдік сатып алушы іріктеп қойған нысандарды орнында тексеретін қысқа ұйымдастырылған сапар, ал түрік нарығында ол саяхат қызметі емес, сату арнасы. Түрік агенттіктері бір сапарды үш түрлі атпен ұсынады: viewing trip, inspection trip және inspection tour. Үш атау бір ғана коммерциялық құрылымды сипаттайды, онда агенттік кестені, жүргізушіні, аудармашыны, жиі қонақүйді де ұйымдастырады да, шығынын сатудан өтейді.

Аланья — Түркияның орталық Жерорта теңізі жағалауындағы Анталья облысының ауданы, ол осы арнаның дәл ортасында тұр, себебі мұндағы сатып алушылар түгелге жуық шетелдік әрі түгелге жуық қашықтағы адамдар. Ослода немесе Роттердамда отырған адам сейсенбі кеші үйдің қасынан жаяу өтіп кете алмайды, сондықтан жердегі екі-үш күн өз елінде айлар бойы үстірт бақылап жүру беретін салмақты көтереді.

Сапарды анықтайтын да сол салмақ. Қарау сапары — сатып алатын сәт емес, кездесу жапсырылған демалыс та емес. Бұл ноутбукпен істей алмайтын істерге арналған тар терезе: жер тізілімінің қабылдау терезесінде tapu оқу, өзіңіз тұратын сағатта пәтердің ішінде тұру, үй басқарушысымен сатушы жоқ жерде сөйлесу және мойныңызға алғалы отырған мекенжайға заңды түрде тұрғылықты тіркеле алатыныңызды растау.

Түркиядағы "тегін" таныстыру сапарын шын мәнінде кім төлейді?

Оны сіз төлейсіз, сатып алу бағасының ішінде, әрі келіссөздегі ұстанымыңызбен екінші рет төлейсіз. Түрік агенттіктері сапарды тегін деп жарнамалайды, ал тетігін өз беттерінде ашық жазып қояды: сатып алсаңыз, ұшақ билеті екі адамға дейін қайтарылады не мүлік бағасынан шегеріледі; сатып алмасаңыз, тұру мен трансферге шот ұсынылады. Тек мәміле аяқталғанда ғана қайтатын шығын сыйлық емес. Ол сіз келіссөзге отырмай тұрып жұмсалып қойған жеңілдік.

Екінші шығын көзге аз түседі әрі үлкенірек. Қонақ етіп өткізілген сапар сіздің қарау таңдауыңызды бір компанияның қорымен ғана шектейді. Сол компания таба алатын нысандарды, сол компания қалаған кезекпен, аралығындағы жол уақытын сатушының өзі басқаратын күйде көресіз. Нәтиженің бұрмалануы үшін ешқандай теріс іс болуы шарт емес. Бір көзден он бір пәтер көрген сатып алушы нарықты көрдім деп ойлайды.

Түрік құқығы агенттік тарап ала алатын ақыға шек қояды, бірақ сапар шығынының бағаға сіңуін тоқтатпайды. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Жылжымайтын мүлік саудасы туралы ереже) бойынша сатудағы қызмет ақысы қосылған құн салығынсыз есептелген сату бағасының 4 пайызынан аса алмайды, ал тараптар жазбаша түрде өзгеше келіспесе, ол екеуінің арасында тең бөлінеді. 2026 жылғы тамыз бағасымен алынған 150 000 еуролық пәтерде бұл заңды шек барлығы 6 000 еуро, сатып алушы жағында 3 000 еуро болады. Қайтарылатын екі билет сол соманың сыртында емес, ішінде тұр.

Агенттік сапары ма, өз есебіңізден сапар ма: қайсысы бақылауды сізде қалдырады?

Өз есебіңізден жасалған сапар қолма-қол ақшаға қымбат түседі, бірақ келіссөз кеңістігінен азырақ айырыласыз, ал сатып алушылардың көбіне жарайтын жауап аралас түрі: агенттік ұйымдастырған күндерді қабылдаңыз, бірақ бір күнді өзіңіз төлеңіз. Мұнда шешуші айнымалы ақша емес. Кестеде жоқ бір нәрсені көргіңіз келгенде кімнің көлігінде отырғаныңыз шешеді.

Екі формат орнында көрінетін алты нүктеде айырылады.

Аралас түрі жарайды, себебі екі формат әртүрлі жерде сынады. Агенттік бағдарламасы логистикада шынымен тиімді, ал қамту кеңдігінде шынымен нашар. Өз бетіңізбен өткізілген күн, ең дұрысы бірінші күн, кесте айналаңызды қоршап алмай тұрып қамту мәселесін шешеді. Көлікті ұшар алдында брондаңыз, себебі жермен танысу айналымы төртінші күнге қарағанда бірінші күні әлдеқайда құнды.

Агенттік өз қорын көрсетіп тұр ма, әлде делдал ретінде әрекет етіп тұр ма?

Бірінші қарауда бір сұрақ қойыңыз: осы пәтерді сатып тұрсыз ба, әлде оған делдал болып тұрсыз ба? Жауап қай ереженің қолданылатынын өзгертеді. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik 4/1/k бабында жылжымайтын мүлік саудасын мүлікті сатып алу, сату, нарыққа шығару және жалға беру ісіндегі делдалдық деп анықтайды. Өз жобасынан пәтер сатып отырған құрылысшы делдал емес, мәміленің тарабы, сондықтан 4 пайыздық шек пен ақы режимі жабысатын ақының өзі жоқ. Бұл заң тесігі де емес, теріс іс те емес. Бұл басқа құқықтық қатынас, әрі Аланьяда жиі кездеседі, себебі мұнда шетелдіктерге сатылатын жаңа құрылыстың үлкен бөлігі құрылысшыдан тікелей келеді.

Бұл айырманың сапар үстінде пайдаға асатын үш салдары бар. Біріншіден, делдалдық ететін компанияда Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi (жылжымайтын мүлік саудасына рұқсат куәлігі) болуға тиіс, оны Сауда министрлігінің ttbs.gtb.gov.tr мекенжайындағы TTBS сұрау терезесінен тіркелгісіз-ақ өзіңіз тексере аласыз. Екіншіден, ереже бизнесте кемінде бір жауапты кеңесшінің 5-деңгейлі Mesleki Yeterlilik Belgesi (кәсіптік біліктілік сертификаты) болуын талап етеді, бұл компанияның куәлігі бар-жоғынан бөлек сұрақ. Үшіншіден, ереже тапсырыс беруші сатып алушы болатын өкілеттік шартын тікелей көздейді, сондықтан өз тарапыңыздан жазбаша келісім сұрау ыңғайсыз талап емес, танылған нысан.

Бір құжат кеңседе емес, көліктің ішінде шығады. Ереже әр көрсетілім үшін taşınmaz gösterme belgesi (мүлікті көрсету нысаны) толтырылуын, ол кемінде екі данада болуын және бір данасы сізде қалуын талап етеді. Онда компанияның рұқсат нөмірі, жауапты кеңесшінің қолы, сіздің жеке басыңыз бен шетелдік сәйкестендіру нөміріңіз, мүліктің tapu деректері мен мекенжайы, көрсетілім күні мен мақсаты және қызмет ақысының мөлшерлемесі не сомасы тұруға тиіс. Ақыны көрсетпейтін нысан немесе бір қолтаңбаның астына бес мекенжай тізіп қойған нысан ережеге сай емес. Дәл сол ереже көрсетілімнің өзі үшін сізден ақы алуға тыйым салады, әрі агентті құжатқа қол қоймай тұрып оны оқуға жеткілікті уақыт беруге және қол қойған әр құжаттың көшірмесін сізге беруге міндеттейді.

Қай әуежайға ұшу керек: Газипаша ма, Анталья ма?

Газипаша-Аланья (GZP) Аланья орталығынан шамамен 40 шақырым жерде, жолмен 35-50 минут, ал Анталья (AYT) шамамен 120-125 шақырым жерде, жол екі сағаттан екі жарым сағатқа дейін алады. Газипаша едәуір жақын әуежай әрі рейс желісі дәл сондай едәуір тар әуежай, сондықтан сатып алушылардың көбі ниеттенсін-ниеттенбесін Антальяға түседі.

Сапардың пішінін келудің жайлылығы емес, дәл осы арифметика шешеді. Анталья арқылы барып-қайту жолға шамамен төрт-бес сағат кетіреді. Төрт күндік сапарда бұл жол жоспарының ұсақ-түйегі емес. Бұл жарты қарау күні, әрі ол кестенің дәл соңынан, іріктелген нысандарды қайта көруге тиіс кезден кесіледі.

Осыдан екі жоспарлау ережесі шығады. Скандинавиядан не Германиядан ұшатын болсаңыз, алдымен Газипашаны қараңыз, себебі ондағы тікелей рейс сол күнтізбелік күндердің ішінде қарау уақытына айналады. Антальяға түсетін болсаңыз, трансферді бірінші түсті пайдалы деп есептеп қоймай, жоспарға бөлек блок ретінде енгізіңіз де, іріктелген нысандарды қайта қарауды төртінші емес, үшінші күнге қойыңыз.

Аланьяда мүлікті жылдың қай мезгілінде қараған дұрыс?

Агенттіктер көктем мен күзді ұсынады, өз мақсаттары тұрғысынан олар дұрыс айтады, бірақ пәтерді жылдар бойы иеленетін сатып алушы Аланьяны кемінде бір рет қаңтарда не ақпанда көруге тиіс. Сәуір мен қазан сізге жағалаудың жағымды нұсқасын береді, ал сататыны да сол нұсқа. Қыс сізге шын мәнінде сатып алатын нұсқасын береді және бірде-бір фотосурет жауап бермейтін сұрақтарға жауап береді.

Қысқы сапар ауа райына төзімділік туралы емес. Ол қоныстану деңгейі мен пайдалану шындығы туралы, әрі екеуін де тікелей көзбен көресіз. Кешке аумақты аралап, жарық жанған терезелерді санаңыз. Бассейн қай айларда толтырылатынын және жылытылатынын сұраңыз. Төменгі көшедегі мейрамханалар мен дүкендер жұмыс істеп тұр ма, әлде жабық па, соған қараңыз. Басқарушыдан жылдық орташаны емес, желтоқсан мен ақпан аралығын қамтитын aidat (ортақ шығын жарнасы) есебін сұраңыз, себебі жылыту, ылғал және жарнаның төмен жиналуы есепте дәл қыста көрінеді.

Ең арзан ымыраға келу жолы екі сапарлық жоспар. Маусым шетіндегі сапармен қысқа тізім құрып, қысқы қысқа сапармен финалистті растаңыз, әрі кепілақы шешімін бірінші емес, екінші сапардан кейінге қойыңыз. Екі рет бара алмайтын сатып алушы кем дегенде қысқы жарна есебі мен аумақтың қысқы фотосуреттерін сұрап, бас тартуды ақпарат ретінде қабылдауға тиіс.

Бір күнде шынымен қанша пәтер көруге болады?

Агенттік бағдарламалары әдетте күніне бес қарау уәде етеді, ал бес деген сан сатып алушының емес, сатушының саны. Аланьяда төрт-алты пәтер физикалық жағынан мүмкін, себебі жағалаудағы шағын аудандар бір-бірінен қысқа жол жүріп жетер жерде. Ал бір күнде көрген бес пәтер туралы пайдалы әрі салыстыруға келетін мәліметті есте ұстау бөлек мәселе, әрі сапардың жарайтын-жарамайтынын дәл сол шешеді.

Шешім қабылдау шаршауы болжауға келетін үлгімен көрінеді. Алғашқы екі қарау мұқият тексеріледі, үшінші мен төртіншісі алғашқы екеуімен салыстырылады, ал бесіншісіне көліктің ішінде үкім шығады. Үш күнде он бес пәтер көрген адам екеуін анық есіне сақтайды да, қалғанын араластырып жібереді. Он бес пәтерлік сапардың соңы сатып алушының бірінші таңертең көрген пәтерін таңдауымен бітетінінің себебі де сол: назары жетіп зерттегені сол пәтер болған.

Үлгіні пайдалы күйде ұстайтын үш ереже бар. Күнді төрт қараумен шектеңіз де, босаған уақытты кешегі ең жақсы нысанға екінші рет барудан пайдаланыңыз. Іріктелген пәтерлерге бірінші қараудан өзге сағатта қайта барыңыз, себебі балкондағы күн, көшедегі шу, жағалау жолындағы көлік ағыны және тұрақ табу мүмкіндігі таңғы он бір мен кешкі жеті арасында өзгереді. Әр пәтерде бірдей төрт нәрсені суретке түсіріңіз: электр қалқаны, жуынатын бөлменің төбесі, балконнан көрінетін көкжиек және кіреберіс есіктің сыртындағы дәліз. Сонда кейінгі салыстыру әсерлер емес, жазбалар арасында болады.

Аланьядағы төрт күндік қарау сапарының күн-күнге бөлінген жоспары

Бірінші күн өзіңіздікі болса және үшінші күн қарауға емес, тексеруге арналса, төрт күн жетеді. Жиі кездесетін қате: төрт күннің төртеуін де кездесуге толтырып, құжат ісін кетер күні таңертең уақыт қысымымен істеуге қалдыру.

Әр күнге сол күн созылып кеткенде не істейтін ереже керек. Егер 1-күн бірде-бір үміткер бермесе, 2-күнгі қарау санын көбейтпеңіз, себебі мәселе үлгі көлемінде емес, шағын аудан сүзгісінде. Егер 2-күні сұралған құжаттар 3-күні таңертеңге дейін келмесе, соны жауап деп санаңыз да, қысқа тізімді құжаты келген нысанға ауыстырыңыз. Егер 3-күн меншік туралы шешілмеген сұрақпен бітсе, сапар сәтті өтті деген сөз, себебі сіз ол сұрақты әлі бас тартуға еркіңіз жетіп тұрғанда таптыңыз.

Тек Аланьяда жүргенде ғана істей алатын нәрселер қандай?

Сатып алудың таңқаларлық үлкен бөлігін қашықтан істеуге болады, бұл орнында өткізілетін күндердің құнын азайтпайды, керісінше арттырады, себебі оларды шынымен қатысуды талап ететін істерге жұмсау керек. Түрік құқығы тиісті түрде өкілеттік алған өкілге меншікті ауыстыруға рұқсат етеді, ал döviz alım belgesi (валюта сатып алу анықтамасы) шығатын валюта айырбасын сатып алушы да, сатушы да, олардың өкілдері де жасай алады. Қатысу адамдар ойлағандай заң талабы емес.

Алты нәрсе сізді, не Түркияда өткізілген күнді талап етеді, әрі кестеде қорғауға тұратыны да сол алтауы.

• Өзіңіз пайдаланатын сағатта пәтердің ішінде тұру, себебі бағыт, шу, жарық және баспалдаққа не лифтке тәуелділік осында шешіледі, әрі мұны ақшасы тәуекелде тұрмаған адамға тапсыруға болмайды.
• Аумақ басқарушысымен бетпе-бет кездесу, себебі ортақ шығын, берешек және ережелер туралы пайдалы жауаптар әңгіме үстінде беріледі, бейтаныс адамға электрондық поштамен жазбаша сирек беріледі.
• Жер тізілімінің жазбасы мен ауыртпалықтар тізімін оқу, оны Tapu Sicili Tüzüğü бойынша жеке сәйкестендіру нөмірі арқылы да, мүліктің ada мен parsel (квартал мен учаске) нөмірлері арқылы да сұратуға болады.
• Түрік банкінде шот ашу, түрік жеке куәлігі жоқ шетелдік үшін бұл әдетте бөлімшеге барудан тұрады, себебі BDDK-ның қашықтан клиент қабылдау туралы ережесі жеке басты куәландыратын құжат ретінде түрік жеке куәлігін белгілеген.
• Ықтиярхат кездесуіне қатысу, оған Көші-қон басқармасы жеке қатысуды талап етеді: дәлелді себепсіз кездесуге келмеген өтініш беруші өтініш бермеген деп есептеледі.
• Жер тізілімінде не нотариуста қол қою, себебі түрік мүлкін сату шартына лауазымды адамның көзінше өз қолыңызбен не өкіліңіздің қолымен сиямен қол қойылуға тиіс.

Екі әкімшілік іс сапарды мүлде талап етпейді. Түрік салық нөмірін Кіріс басқармасының шетелдіктерге арналған онлайн нысаны арқылы алуға болады, ол аты-жөнін, жынысын, шетелдік сәйкестендіру нөмірін, туған жерін, ата-анасының атын, елін, төлқұжат нөмірін, телефоны мен мекенжайын сұрайды, оған қоса төлқұжаттың деректері бар бетін жүктеуді талап етеді. Сенімхатты шетелде де ресімдеуге болады, түрік нысан талаптарына сай болса жеткілікті. Осы екеуінің кезегінде тұрып қарау күнін жұмсау терезені нашар пайдаланғаны.

Әр қарауда қандай құжаттарды сұрау керек?

Жеті құжатты сұраңыз, әрі кепілақыдан кейін емес, қарау үстінде сұраңыз, себебі олардың әрқайсысын сатушы әлі сіздің ұсынысыңызды қалап тұрғанда алу оңайырақ. Агенттің өз ережесі өкілеттік шартында мүліктің құрылыс аймақтау (imar) және пайдалануға беру мәртебесін, tapu жазбасын, ауданын, жасын, нақты пайдаланылуын, қабаты мен бағытын, оған қоса ипотека, тыйым не соған ұқсас шектеу бар-жоғын жазуды талап етеді. Сіз агенттіктің қолында болуға тиіс ақпаратты сұрап тұрсыз.

Осы тізімдегі екі құжаттың сатып алушылар бағаламайтын құқықтық салдары бар. Kat Mülkiyeti Kanunu бойынша төленбеген ортақ шығын үшін басқа иелердің пайдасына жеке пәтерге заңды ипотека тіркеле алады, ал мұндай тіркелген ауыртпалық мүлікпен бірге жүреді, сондықтан нұсқау мынау: борыш туралы айтылған сөзге сенбей, ауыртпалықтар тізімін оқу керек. Бөлек мәселе: муниципалдық мүлік салығы бойынша борышы бар мүлікті мүлде ауыстыруға болмайды, себебі Emlak Vergisi Kanunu жер тізілімін салық борышын электронды түрде сұратуға міндеттейді және борыш болса меншік ауысуына тыйым салады. Бұл сіз мұра ететін тәуекел емес, кесте мәселесі, бірақ оны тізілім терезесінің алдында тұрғанда емес, тамызда білгеніңіз жақсы.

Ішінде тұрған пәтеріңіз tapu-дағы пәтермен сәйкес пе?

Пәтердің ішінде тұрғанда bağımsız bölüm (дербес бөлік) нөмірін, қабатты және блокты tapu-мен салыстырып тексеріңіз, себебі құжат пен нақты пәтер бір бөлмеде тұратын жалғыз сәт қарау сәті. Сатып алушылар құжат пен пәтерді екі бөлек іс деп қарайды, бірі заңгерге, бірі өзіне. Ал екеуінің арасындағы сәйкессіздікті басқа қалада қағаз оқып отырған заңгер ұстай алмайды.

Kat Mülkiyeti Kanunu сіз сатып алатын нәрсені anagayrimenkul (бүкіл мүлік) ішіндегі bağımsız bölüm деп анықтайды, ол әр бөліктің орны мен көлеміне барабар есептелуге тиіс arsa payı-мен (астындағы жер үлесімен) байланысты. Сондықтан төрт сәйкестендіргіш үйлесуге тиіс: учаскенің ada мен parsel нөмірлері, блок, қабат және бөлік нөмірі. Аланьяның үлкен аумақтарында үйлер жиі әріппен белгіленеді, ал бөліктер құрылыстан кейін қайта нөмірленеді, сондықтан есіктегі нөмір, пошта жәшігіндегі нөмір және tapu-дағы нөмір өздігінен бірдей болмайды.

Бес тексеру он минут алады және әр қарауда болуға тиіс.

• Есік нөмірін, пошта жәшігін және есептеуіш шкафының жапсырмасын суретке түсіріңіз, содан кейін үшеуін де tapu-да жазылған бөлік нөмірімен салыстырыңыз.
• Жоғары шықпай тұрып қабаттарды сырттан санаңыз, себебі еңісте салынған бірінші қабаттың екінші қабат ретінде сатылуы бұл ауданда кез келген өзге сәйкессіздіктен жиі кездеседі.
• Сол бөліктің mimari proje-сін (сәулет сызбасын) сұрап, жабық аудандарды салыстырыңыз, себебі рұқсаттан кейін шыныланған балкон не жабылған терраса пайдалануға беру куәлігі дәл соған қарсы куәландыратын нәрсе.
• Өзіңіз тұрған қабатта кранды және душты ағызып көріңіз, себебі жоғарғы пәтерлердегі су қысымы қарау кездесуі көрсетпейтін арынды сорапқа тәуелді.
• Tapu-дағы arsa payı-ды оқыңыз, ал үлес ұқсас бөліктермен салыстырғанда шағын көрінсе, оны сұрап анықтаңыз, себебі Kat Mülkiyeti Kanunu жер үлесі барабар бөлінбеген жағдайда иеге қайта бөлу үшін сотқа жүгінуге рұқсат етеді.

Arsa payı тексеруі кететін екі минутқа тұрарлық, себебі бұл сан tapu-да жай жатқан сан емес. Ол бөліктің иелер жиналысындағы салмағын және ортақ шығындағы үлесін анықтайды, сондықтан жер үлесі төмен көрсетілген пәтер өз көлемімен салыстырғанда тұрақты түрде төмен дауыс пен тұрақты түрде жоғары шот көтереді.

Үйдің 2018 жылғы жер сілкінісі нормасы бойынша салынғанын қалай тексересіз?

Үйдің жасын емес, yapı ruhsatı-дағы күнді оқыңыз, себебі Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2018 жылғы 18 наурыздағы 30364 (қайталанған) санды Resmî Gazete-де жарияланды, ал оның 5-бабы құжаттың 2019 жылғы 1 қаңтарда күшіне енгенін айтады. Рұқсаты 2018 жылы алынып, 2020 жылы бітірілген үй жаңа болып көрінеді, бірақ бұрынғы ереже бойынша жобаланған. Дәл сол ереже 2007 жылғы 6 наурызда жарияланған Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik-тің күшін жойды, сондықтан рұқсат күні жобаны екі режимнің қайсысы басқарғанын айтады.

Ереженің өз мәтінінен үш практикалық түйін шығады. Оның жарияланған қолданылу аясы жаңа құрылыстан асып, бар үйлерді жер сілкінісі әсеріне қарсы бағалау мен күшейтуді де қамтиды, сондықтан ескі үйге құрылымдық бағалау жасау кездейсоқ жақсылық емес, анықталған рәсім. Рұқсат күні 2019 жылдан бұрын болуы үйді заңсыз да, қауіпті де етпейді, себебі ол сол кездегі күшінде тұрған норма бойынша салынған, ал 2019 жылға дейінгі әр пәтерді жарамсыз деп санау Аланьядағы қайта сатылым қорының көбін жойып жіберер еді. Күннің істейтіні басқа: ол сізге қандай сұрақ қою керегін және міндеттеме алмай тұрып тәуелсіз бағалау тапсырысын беру керек пе, соны айтады.

Істеуге болмайтын нәрсе бір ғана: құрылымды көзбен қарап бағалау. Сылақтағы жарық, жаңа сыр және заманауи ас үй бағана арматурасы туралы да, іргетастың астындағы топырақ туралы да ешқандай ақпарат бермейді. Рұқсат күні сіз үшін маңызды болса, басқарушыдан statik proje (құрылымдық жоба) мен zemin etüdü (топырақ зерттеуі) құжаттарын сұраңыз да, оларды тәуелсіз құрылыс инженеріне оқытыңыз. Оған қоса, DASK міндетті жер сілкінісі сақтандыруы, құрылымның жарамдылығы туралы куәлік емес: тізілім меншік ауысуы үшін жарамды полисті талап етеді, ал полис үйдің қалай ұстайтыны туралы ештеңе айтпайды.

Сол мекенжайға ықтиярхат ала аласыз ба? Ұсыныс жасамай тұрып тексеріңіз

Түркиядағы мүлік меншігі мен Түркиядағы тұрғылықты тіркеу бөлек режимдер, ал Аланьяның шетелдіктер ең көп сатып алатын төрт шағын ауданы көші-қон басқармасының жабық тізімінде тұрған. Көші-қон басқармасы шетелдіктерді жаңадан тіркеуге жабылған шағын аудандардың жүктеп алуға болатын тізімін қоса тіркеп, жабылу хабарландыруларын жариялайды. Хабарландыруда алғашында 781 шағын аудан жабылғаны, кейін сан 2022 жылғы 1 шілдедегі жағдай бойынша 1 169-ға жеткізілгені жазылған, жабылу ықтиярхаттарға және тұрғылықты облысты ауыстыруға қолданылады, ал жаңа туған балалар мен жақын отбасын біріктіру ерекшелік ретінде көрсетілген.

Қоса тіркелген тізім осының жалпы мәселе болудан қалып, Аланья мәселесіне айналатын жері. Басқарманың өз файлындағы 145-148-жолдар Каргыджак, Махмутлар, Кестел және Авсаллар деп атайды, төртеуі де Анталья облысының Аланья ауданында, әрі төртеуі де шетелдіктерге ең жиі сатылатын шағын аудандардың қатарында. Жабық шағын ауданнан сатып алған адам жарамды tapu алады. Ала алмайтыны сол жерге мекенжай тіркеп, соның негізінде ықтиярхат жасау мүмкіндігі.

Бүгінгі мәртебе бірде-бір дереккөз сіз үшін шеше алмайтын бөлік. Аланьяның жергілікті баспасөзі 2026 жылғы маусымда төрт шағын ауданның өтініш қабылдауға қайта ашылғанын жазды, аудандық саясаткердің сол мазмұндағы сөзі келтірілді, бірақ көші-қон басқармасының өз сайтында тиісті хабарландыру жоқ, ондағы соңғы жарияланған қосымша әлі 2022 жылмен белгіленген. Жабу мен қайта ашу деген тірі жария мәртебе беті жоқ, өзгеріп отыратын әкімшілік шешімдер. Сондықтан нұсқау нақты әрі жалтырақсыз: бір нәрсеге қол қоймай тұрып, нақты мекенжайды облыстық көші-қон басқармасына апарыңыз, не заңгеріңізге апартыңыз, әрі сол шағын аудан бойынша сол күнгі жауапты алыңыз. Ықтиярхат үшін мүліктің ең төмен құны туралы сізге айтылған кез келген санға да дәл сондай күмәнмен қараңыз, себебі ол шек ресми дереккөзсіз күйде коммерциялық сайттарда кең таралып жүр.

Агентке емес, аумақ басқарушысына нені сұрау керек?

Аумақ басқарушысы қарау сапарыңызда үйді егжей-тегжейлі білетін, әрі сіздің шешіміңізден комиссия алмайтын жалғыз адам. Үй басқарушысымен (yönetici) өткізілген жиырма минут сатушы тарап айтуға міндетті емес ақпарат береді, әрі мұндай кездесуді өзіңіз орнында жүргенде ұйымдастыру оңай, кейін шетелден ұйымдастыру мүмкін емес.

Алты сұрақ қойыңыз, әрі құжаты бар жерде жауапты жазбаша сұраңыз.

• Осы пәтердің нақты айлық aidat мөлшері қандай және үйде жарна қалай жиналады? Ешкім төлемейтін жоғары номиналды жарна нашар күтілген аумақ пен кейінірек шығатын арнайы алымға әкеледі.
• Дәл осы пәтерде берешек бар ма және ол үшін заңды ипотека тіркелген бе? Жауап ауыртпалықтар тізімінен тапқаныңызбен сәйкес келуге тиіс, ал сәйкессіздікті түбіне жетіп анықтаған дұрыс.
• Бассейн қай айларда толтырылады және ол жылытыла ма? Жарнама фотосуреттері он бір ай жұмыс істейтін бассейн мен төрт ай жұмыс істейтін бассейнді ажыратпайды.
• Пәтерлердің қандай бөлігі қысқа мерзімге жалға беріледі және басқару жоспары оған рұқсат ете ме? Бұл сізде көрші бола ма, әлде ауысып отыратын халық бола ма, соны шешеді, әрі сіздің өз жалдау жоспарыңыз осы үйде заңды ма, соны да шешеді.
• Осы қабаттағы су қысымы қандай және жоспарлы су өшірулері бар ма? Аланьяның ескі үйлеріндегі жоғарғы қабаттар арынды сорапқа тәуелді, ал ақаудың мезгілдік сипаты бар.
• Басқару жоспары үй жануарлары, жөндеу және балконды шынылау бойынша қандай шектеу қояды? Бұлар қалау емес, үйге тіркелген, орындалуы міндетті ережелер.

Үйге қайтар алдында бір нәрсеге қол қою керек пе?

Жоқ, ал соңғы күні түстен кейін қол қоюға түсетін қысым қарау сапарының ең болжамды оқиғасы. Бүгін кешке бітетін ұсыныс деген сату әдісі. Мүлік шынымен бәсекеге қабілетті болса, ол бес күннен кейін де қабілетті болады, ал бес күнде жоғалып кетсе, сіз бөтен елде, қарсы тарап қойған мерзім қысымымен қабылдайтын шешімнен құтылдыңыз.

Кепілақы туралы түрік құқығы күтуге қарсы емес, күтудің пайдасына сөйлейді. Шарт жасалғанда берілген ақша Türk Borçlar Kanunu-ның 177-бабы бойынша әдепкіде bağlanma parası (шарт кепілақысы) деп есептеледі, ол шарттың жасалғанының дәлелі әрі бағадан шегеріледі. Сатып алушылар қорқытылатын қатал салдар, яғни бас тартқан сатып алушының ақшадан айырылуы мен бас тартқан сатушының екі есе қайтаруы, 178-баптан туындайды және тек тараптар шынымен cayma parası (бас тарту құқығын беретін кепілақы) туралы келіскенде күшіне енеді. Ағылшын тіліндегі кеңестердің көбі қатал ережені өздігінен қолданылатындай етіп жазады. Олай емес, әрі қай ереженің қолданылатынын түбіртектегі жапсырма емес, сіз қол қоятын құжаттың сөзі шешеді.

Оған қоса екі жағын да кесетін нысан мәселесі бар. Тіркелген мүліктің меншігін ауыстыратын шарттар және ондай мүлікті сату уәдесі жер тізілімінің лауазымды адамының не нотариустың алдында ресми нысанда жасалуға тиіс. Агенттік кеңсесінде қолмен толтырылып қол қойылған брондау нысаны екі тарап та солай санайтын міндеттеуші құжат емес, бұл ондағы айып тармағын да әлсіретеді, сіздің мүлікті ұстап тұру мүмкіндігіңізді де дәл солай әлсіретеді. Қауіпсіз реті мынау: үйге қайту, құжатты сараптатып алу, содан кейін ресми нысанда қол қою. Осыны күтуден бас тартқан сатушы сізге пайдалы бір нәрсе айтып тұр.

Есептелген мысал: Аланьядағы қарау сапарында тәуелсіздік қанша тұрады

Қарау сапарындағы тәуелсіздік бірнеше жүз еуроға бағаланады, ал ол қорғайтын ұстаным мыңдаған еуро тұрады, әрі бұл есепті агенттік бағдарламасын қабылдамай тұрып жасаған дұрыс. Төмендегі салыстыруда Анталья облысының Аланья ауданындағы жағалау шағын ауданы Махмутлардағы 150 000 еуролық қайта сатылым пәтері алынған, ал түрік лирасындағы сомалар Түркия Республикасының Орталық банкінің 2026 жылғы 24 тамыздағы сатып алу бағамымен, 1 еуро = 55,9939 лира есебімен аударылған.

Есептің заңгерлік жағында жарияланған төменгі шек бар. Resmî Gazete-де 2025 жылғы 4 қарашада жарияланған Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi-де (адвокаттық қызметтің ең төмен ақы тарифінде) "мүлік сатып алу" деген жол жоқ. Оның ең жақын тармағы құқықты жасау, анықтау, тіркеу не беру үшін атқарылған жұмысты қамтиды, ол 2026 жылға 12 000 лира деп белгіленген. Бірінші сағаттағы жазбаша кеңес 7 000 лира, адвокат кеңсесіндегі бірінші сағаттық ауызша кеңес 4 000 лира деп көрсетілген.

Кестеден екі шешім ережесі шығады. Тариф сандары баға ұсынысы емес, төменгі шек, сондықтан шетелдік сатып алушы ісі бойынша нақты шот олардан асады, бірақ төменгі шектен үш есе қымбат болғанда да тәуелсіз сараптама өзі тексеретін сатып алушы жағындағы ақының шағын бөлігі ғана. Ал қайтарылған билеттер өзін тек сіз бас тартқан келіссөз кеңістігінен қымбат болғанда ғана ақтайды: сол 2026 жылғы тамыз мысалында бір пайыздық тармақты келіссөзде беріп жіберудің мәні екі қайту билеті 1 500 еуродан қымбат болғанда ғана шығады.

Осы есепке тағы бір тексеру кіреді. Avukatlık Kanunu-ның 38/b бабы бойынша заңгер сол істе мүддесі қарама-қарсы тарапқа әрекет еткен не кеңес берген болса, тапсырмадан бас тартуға міндетті, әрі тыйым оның серіктестеріне және онымен бірге жұмыс істейтін адвокаттарға да тікелей таралады. Сондықтан сатушы агенттік таныстырған, әрі құрылысшыға да қызмет ететін фирмадан шыққан заңгер жай ғана ыңғайсыз таңдау емес. Мәмілеге сол фирмадан тағы кім қатысып жүргенін сұраңыз.

Сапарды басталмай тұрып бітіретін кіру ережелері

Түркия төлқұжатыңыздың визаңыз не визасыз режим беретін болу мерзімінен кейін кемінде 60 күн жарамды болуын талап етеді, 90 күндік болу үшін бұл 150 күндік қалған жарамдылық дегенді білдіреді. Сыртқы істер министрлігі ережені дәл осы сөзбен айтады және 90 күндік рұқсат үшін 150 күндік есептелген мысалды береді. Авиакомпаниялар ережені тіркеу кезінде қолданады, сондықтан 149 күні қалған төлқұжат түрік шекара бақылауындағы әңгіме емес, ұшу әуежайындағы отырғызудан бас тарту болып шығады.

Екінші ереже туристке емес, сатып алушыға маңыздырақ. Визасыз режимдегі жалпы азаматтық төлқұжат иелері кез келген 180 күндік мерзімде 90 күнге дейін бола алады, әрі 180 күндік терезе күнтізбелік күнмен нөлденбей, алға жылжып отырады. Әр қарау сапары сол квотадан күн жейді. Үш сапарда үш апта өткізіп, содан кейін ықтиярхат өтініші қаралып жатқанда ұзағырақ қалуды жоспарлаған сатып алушының қоры ойлағанынан аз, ал ықтиярхат кездесуіне жеке қатысу міндетті.

Осыдан екі практикалық салдар шығады. Төлқұжатыңыздың мерзімін нақты берілген болу мерзімімен салыстырып тексеріңіз, себебі ереже тұрақты 150 күн емес, сол мерзімнен кейінгі 60 күн деп жазылған, ал қысқарақ рұқсат бұл санды өзгертеді. Жалпы тұжырымға сүйенбей, өз азаматтығыңызға қойылатын талапты Сыртқы істер министрлігінің беттерінен тексеріңіз, себебі виза талаптары мен рұқсат етілген болу мерзімі елге қарай әртүрлі әрі өзгеріп отырады.