Түрік тапу куәлігінде (tapu) шын мәнінде не жазылған, жол-жолымен

Түрік тапу куәлігі, яғни тапу, жер тізілімінен шығарылған көшірме, ал ондағы әр жол куәлік басылып шыққан күнгі меншік жағдайының сипаттамасы. Жер тізілімінің өзінде куәлікке ешқашан түспейтін тағы төрт баған бар, ал ипотека, соттың тыйым салуы, сервитуттар мен заңнамалық белгілер қағазда емес, сол бағандарда тұрады. Сондықтан Жер тізілімі ережесі 7-бабында тізілімнің құрамдастарын атап шығады да, олардың арасында тапу куәлігін атамайды, ал куәліктің өзін бүкіл ереже бойы бір рет қана, құқық иесіне берілетін көшірме ретінде айтады. Оның үстіне басылатын жолдардың өзінде сатып алушылардың көбі оқып шықпайтын мәлімет тұр: ada мен parsel нөмірлері тізілім қабылдайтын жалғыз іздеу кілті, yevmiye нөмірі құқығыңызды тіркеп қана қоймай, оның кезектегі орнын бекітеді, edinme sebebi жолы сатушының әлі жабылмаған салық міндетін ашып бере алады, ал мәлімделген құн бір мезгілде ауысу алымының базасы да, бес жылдан кейінгі құн өсімі салығындағы сатып алу құны да болады. Құжат туралы кең таралған екі пікір бүгін жай ғана ескірген, өйткені фотосурет талабы 2019 жылғы 8 шілдеде жойылған, ал тапудың түсі түрік құқығында ешқашан заңды санат болмаған. Түрік азаматтық кодексі тізілімді мүддесін сенімді етіп көрсете алатын кез келген адамға ашық деп жариялап, ондағы жазбаны білмедім деп ешкім айта алмайтынын белгілеп, бүкіл шеңберді жауып тастайды. Куәлікті оқу — сатып алудың басталатын жері. Тізілімді оқу — оның қауіпсіз болатын жері.

Түрік тапу куәлігі (tapu senedi) деген не

Түрік тапу куәлігі, яғни tapu senedi, жер тізілімінен оған құқығы бар адамға берілетін құжат, ал ол тізілімнің өзі емес. Мұны Tapu Sicili Tüzüğü (Жер тізілімі ережесі) өзінің тізімімен шешіп береді. 7-бап жер тізілімінің құрамдастары ретінде tapu kütüğü (жер тізілімі кітабы), kat mülkiyeti kütüğü (пәтерге меншік тізілімі), yevmiye defteri (күнделікті журнал), resmî senet сияқты ресми құжаттар және план деп атайды. Tapu senedi сол тізімде жоқ. Ол бүкіл ережеде бір рет, 85-бапта кездеседі, ал ол бап өтініш құжатының, ресми актінің, тапу куәлігінің және ипотека құжаттарының бір-бір көшірмесін басқарма құқық иелеріне беретінін жазады.

Жер тізілімі және кадастр бас басқармасы (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) құжатты өз глоссарийінде дәл солай анықтайды: tapu senedi — мүліктің немесе оның үстіне салынған дербес бөлімнің меншік иесін көрсететін, жер тізілімі басқармасы беретін және кері дәлелденгенше жарамды ресми құжат. Соңғы тіркес бүкіл айырманы көтеріп тұр. Куәлік меншік туралы презумпция жасайды. Тізілім құқықтың өзін жасайды.

Түрік сатып алуының ішінде үш бөлек құжат жүреді, ал шетелдік сатып алушылар оларды әдетте бір нәрсе деп қабылдайды.

• Resmî senet — ресми ауысу актісі, терезенің алдында қызметкердің көзінше қол қойылатын шарт.
• Tapu senedi — тіркеуден кейін қолға берілетін және үйге әкетілетін куәлік.
• Tapu kütüğü — сіз кеткен соң да өзгере беретін тірі жазба.

Электрондық тізілім қолданылатын жерде сол ереженің 12-бабы жағдайды ашық жазады: негізгі және қосалқы тізілімдер TAKBİS (Жер тізілімі және кадастр ақпараттық жүйесі) ішінде жүргізіледі әрі басқарылады, ал сондағы мүлік ақпараты тізілімнің негізі ретінде алынады. Қолыңыздағы қағаз бен жүйедегі жазба келіспей қалса, жүйе жеңеді.

Түрік тапу куәлігінде не көрсетілмейді

Түрік тапу куәлігінде ауыртпалықтар басылмайды, өйткені меншікке қатысты шектеулер тізілімнің куәлікке ешқашан түспейтін бөлек бағандарында тұрады. Түрік тәжірибесі сол шектеулерді бір сөзбен, takyidat деп атайды, ал мемлекеттің өз глоссарийі оны меншік құқығын шектейтін белгілердің (şerh), мәлімдемелердің (beyan), сервитуттардың, заттай ауыртпалықтардың, вакф белгілерінің және кепілдердің жалпы атауы деп анықтайды. Сол жазба сатып алушыға қайда қарау керегін де айтады: мүлік сатып алмақшы адам электрондық жер тізілімінде шектеу бар-жоғын қарап шығуы керек. Куәлікте емес. Тізілімде.

Әр шектеу өз бағанасында, өз қағидасымен отырады.

Осы құрылымның ішіндегі бір ереже абайсыз сатып алушыға қалғандарының бәрінен көп зиян келтіреді. 51-бап белгі салынған мүлік басқаға ауысқанда белгілер бағанасындағы бұрынғы иенің аты сызылып, оның орнына жаңа иенің аты ауысудың өз күні мен yevmiye нөмірімен жазылатынын, бірақ белгінің өз күні мен yevmiye нөмірі өзгеріссіз қалатынын жазады. Демек ауыртпалық сатылымнан кейін де тірі қалады әрі кезектегі орнынан айырылмайды. Ол мүлік қолдан қолға өткені үшін жойылмайды, ал сіз жаңа адам болғаныңыз үшін төмен түспейді.

Практикалық салдары тар әрі нақты. Анталия облысының Аланья ауданындағы жағалау шағын ауданы Махмутларда тұрған сатушы сізге куәліктің таза суретін жіберсе, ол сізге куәлік басылған күні меншік иесінің кім болғанын айтқаны. Ипотека, соттың тыйым салуы, отбасылық тұрғын үй белгісі немесе төленбеген қызмет ақысына салынған заңды ауыртпалық туралы ол ештеңе айтқан жоқ. Оған тізілімнен алынған ауыртпалықтар тізімі жауап береді, ал ондай тізімді Аланьяға танысу сапарымен келгенде жинап алуға болады. Сурет жауап бермейді.

Аланьяда бір белгінің салмағы басқа жердегіден ауыр, өйткені қайта сатылатын тұрғын үй қорының көп бөлігі шетелдіктердің қолында. Түрік азаматтығын инвестиция арқылы алу жолымен сатып алынған мүлік үш жыл бойы сатпау міндетін жүктейтін белгінің астында тұрады. Ол жазба белгілер бағанасында отырады, сондықтан сатушы сізге шын куәлікті ұстата алады, ал тізілім сол кезде пәтерді әлі ауыстыруға болмайтынын айтып тұруы мүмкін. Сатушы азаматтық шегінен асатын сомаға сатып алған шетел азаматы болса, бұл туралы сұраңыз әрі жауапты әңгімеге емес, тізілімге салыстырып тексеріңіз.

Тізілімнің де өз шегі бар, ал оны елемеу дәл сол қатені басқа жерде қайталау болар еді. Төленбеген aidat (үй қызметінің ақысы) сот қарызды белгілеп, дербес бөлімге Kat Mülkiyeti Kanunu бойынша заңды ипотека шын мәнінде тіркелмейінше ауыртпалық ретінде көрінбейді; тіркелмеген қарыз көзге түспейді. Муниципалдық мүлік салығының қарызы да жоқ, дегенмен ол сізбен бірге жүрмей, мәмілені тоқтатады, өйткені Emlak Vergisi Kanunu тізілімнен қарызды электрондық түрде сұратуды талап етеді әрі қарыз тұрғанда ауысуға тыйым салады. Коммуналдық шоттар екі жүйенің де сыртында қалады. Сондықтан үш сұраққа үш бөлек дереккөз керек: ауыртпалық үшін тізілім, мүлік салығы үшін муниципалитет, қызмет ақысы үшін үй басқармасы.

Тапу куәлігіндегі орналасу жолдары нені білдіреді

Орналасу блогы ісіңізді қай тізілім кеңсесі жүргізетінін айқындайды, өйткені жер тізілімі аудан бойынша ұйымдастырылып, әр шағын аудан мен ауыл үшін бөлек жүргізіледі. Tapu Sicili Tüzüğü 6-бабы әр ilçe (аудан) шекарасы бір жер тізілімі аймағын құрайтынын, ал мүліктер өздері орналасқан аймақтың тізіліміне жазылатынын белгілейді. Екінші абзац тізілімнің әр mahalle (шағын аудан) немесе ауыл үшін бөлек жүргізілетінін қосады.

Жолдарды мемлекет қолданатын ретпен оқыңыз.

• İl облысты атайды, Аланья мүлкі үшін бұл Анталия.
• İlçe ауданды атайды, ол ісіңізді ұстайтын тізілім кеңсесін айқындайды.
• Mahalle немесе köy шағын ауданды не ауылды атайды, ол нақты тізілім томын айқындайды.
• Mevkii жергілікті жерді атайды, бұл кадастрлық түсіруден қалған дәстүрлі атау әрі өз алдына құқықтық салмағы жоқ.

Аланья мысалы бұл иерархияны нақтылап береді. Обадағы пәтерде облыс жолында Анталия, аудан жолында Аланья, шағын аудан жолында Оба тұрады. Дау немесе түзету шықса, құзыретті орган Анталия емес, өзіңіз тұрып жатқан жерге ең жақын кеңсе де емес, Аланья жер тізілімі басқармасы. 6-бап ыңғайсыз жағдайды да қамтиды: екі аймақтың шекарасында жатқан мүлік екі тізілімге де жазылады, ал мәміле үлкен бөлігін ұстап тұрған аймақта жасалады.

Тапу куәлігіндегі ada мен parsel деген не

Ada мен parsel — жердің кадастрлық координаттары, әрі екеуі бірге тізілім меншік иесі емес адамнан қабылдайтын жалғыз іздеу кілті. Бас басқарма ada дегенді жол, темір жол немесе өзен сияқты табиғи не жасанды белгілермен шектелген учаскелер тобы деп, ал parsel дегенді тіркеу мақсатында шекарасы, өлшемі және айқындауы жүргізілген ең кіші бірлік деп анықтайды. Ada — квартал. Parsel — оның ішіндегі учаске.

Tapu Sicili Tüzüğü 16-бабы сол екі нөмірді қатынау кілтіне айналдырады. Тізілімнің кез келген сұратуы үшін, оның ішінде тыйым сұратулары үшін де, ереже не түрік жеке сәйкестендіру нөмірін, не мүліктің ada мен parsel нөмірлерін көрсетуді талап етеді әрі олай болмаса өтініш қабылданбайтынын жазады. Түрік мүлкін көше мекенжайымен, есік нөмірімен немесе жобаның маркетингтік атауымен сұрата алмайсыз. Тізілімге ada мен parsel арқылы ғана жүгінеді.

Жаңарақ жазбаларда үшінші нөмір тұрады, ал ол ағылшын тіліндегі нұсқаулықтарда мүлдем дерлік аталмайды. 6-бап Бас басқарманың әр мүлікке Türkiye Cumhuriyeti taşınmaz numarası, яғни ұлттық мүлік нөмірін беретінін жазады. Айырма жер қозғалғанда білінеді. Ada мен parsel учаскені карта парағында тауып береді, ал карта парақтары учаске бөлінген не біріктірілген сайын қайта сызылады; ұлттық мүлік нөмірі айналасында картамен не болып жатса да, мүліктің өзін жүйе ішінде сәйкестендіреді.

Осыдан шығатын тексеру екі минут алады әрі қателердің нақты бір түрін ұстайды. Куәліктен ada мен parsel нөмірлерін жазып алыңыз, содан кейін оларды Бас басқарманың parselsorgu.tkgm.gov.tr мекенжайындағы ашық учаске сұрату қызметіне енгізіп, нөмірлер қайтарған учаске өзіңіз басып жүрген учаске екеніне көз жеткізіңіз. Аланьяның шығыс шағын аудандарында жоспар бойынша сатып алушылар дәл осы кезде брошюраның артындағы учаске өздеріне көрсетілген теңіз көрінісінен бір учаске әрі тұрғанын байқап қалады.

Niteliği жолы сатып алушыға нені айтады

Niteliği жолы тізілім мүлікті не деп санайтынын жазады, ал сол жіктеу ғимаратты сипаттап қана қоймай, салық режимін, ҚҚС жүктемесін және тұруға ықтиярхат өтінішін айқындайды. Arsa (құрылыс учаскесі) деп жазылған куәлік жерді білдіреді. Mesken (тұрғын үй) деп жазылғаны тұрғын үйді білдіреді. Dükkan немесе işyeri деп жазылғаны коммерциялық мүлікті білдіреді. Жіктеу сәндік емес әрі нақты пайдаланудың артынан автоматты түрде ермейді.

Сол бір жолдан тікелей үш салдар шығады.

• Жалдау салығы соған қарап екіге бөлінеді, өйткені Gelir Vergisi Kanunu бойынша көзден ұстап қалу жұмыс орны ретінде жалға берілген үй-жайға қолданылады әрі жалдаушының мәртебесіне қарамай, тұрғын үй ретінде жалға берілген үйге ешқашан қолданылмайды.
• Тұруға ықтиярхат өтініші соған сүйенеді, өйткені мүлікке негізделген өтінішті қарайтын көші-қон кеңсесі тұрғын үйді іздеп отырады.
• Жіктеуді өзгертуге болады, ол cins değişikliği (сипатты өзгерту) рәсімі арқылы жасалады, ал Бас басқарма оны мүлікті құрылыссыздан құрылысы барға, немесе егістік пен бақшадан құрылыс учаскесіне ауыстыру үшін карта парағында және жер тізілімінде жүргізілетін әрекет деп сипаттайды.

Сол бір жол қай пәтер меншігі режимі қолданылатынын да ашып береді, өйткені куәлікте не kat irtifakı (құрылыс сервитуты), не kat mülkiyeti (толық пәтер меншігі) деп жазылады. Осы режимдердің әрқайсысы құқығыңызға, жер үлесіңізге және дауыс салмағыңызға не істейтіні — өз жауаптары бар бөлек тақырып, ал жолды оқу режимді түсінумен бір емес. Куәлікті оқу тұрғысынан нұсқау қысқа. Қай сөз тұрғанын белгілеп алыңыз әрі kat irtifakı дегенді бірден кемістік деп қабылдамай, қоятын сұрақ деп қабылдаңыз.

Ғимарат ішіндегі пәтеріңізді қандай нөмірлер айқындайды

Куәлік өзіңіз барған пәтерді сипаттап тұр деу үшін төрт сәйкестендіргіш бір-біріне сай келуі керек, ал Аланьяның ірі кешендерінде олар жиі сай келмейді. Kat Mülkiyeti Kanunu (Пәтерге меншік туралы заң) сіз сатып алып отырған нәрсені bağımsız bölüm деп қарайды, ал Бас басқарма оны негізгі мүліктің дербес пайдалануға жарамды әрі дербес меншікте бола алатын бөлігі деп анықтайды. Куәлікте сол бөлім нөмірі блок пен қабаттың қасында, учаскенің ada мен parsel нөмірлерінің үстінде тұрады.

Оларды бекітілген ретпен тексеріңіз.

• Ada мен parsel нөмірлерін кадастрлық картаға салыстырыңыз, бұл учаскені бекітеді.
• Блок әрпін не нөмірін тексеріңіз, бұл көп блокты кешеннің ішіндегі ғимаратты бекітеді.
• Қабатты тексеріңіз, құрылыстан кейінгі қайта нөмірлеу ең жиі осы жерде адасады.
• Bağımsız bölüm нөмірін тексеріңіз, куәлік шын мәнінде осы бөлімді береді.

Қателік түрі күнделікті әрі қымбат. Аланьядағы құрылыс салушылар блоктарын құрылыс кезінде әріптейді де, дербес бөлімдерді пайдалануға берілгеннен кейін қайта нөмірлейді, сондықтан есіктегі нөмір, пошта жәшігіндегі нөмір және куәліктегі нөмір бір-бірінен алшақтайды. Меншікті ауыстыратын нөмір — тізілімдегі нөмір. Қалғанының бәрі — маңдайша.

Дербес бөліміңізге тіркелген жер үлесі, arsa payı, жазбаның сол бөлігінде отырады. Оны оқып, жазып алыңыз, өйткені ол меншік иелерінің жиналысындағы салмағыңызды да, ортақ шығындағы үлесіңізді де белгілейді. Қандай үлестің мөлшерлес саналатыны және мөлшерлес емес үлеспен сот не істей алатыны куәлікті оқуға емес, пәтер меншігі режиміне қатысты.

Тапу куәлігіндегі cilt пен sahife нені білдіреді

Cilt пен sahife — мүлкіңіздің тізілім парағы нақты тұрған том мен бет, әрі олар цифрландырудан кейін де сақталады, себебі тізілім әлі күнге түптелген кітап ретінде ұйымдастырылған. Бас басқарма tapu kütüğü дегенді жылжымайтын мүлікке қатысты заттай және жеке құқықтарды көрсететін, ауыл не шағын аудан негізінде жүргізілетін кітаптар деп анықтайды. Cilt — том. Sahife — оның ішіндегі бет.

Екі норма олардың тарихи әшекей емес, жұмыс істейтін сілтеме екенін көрсетеді. Tapu Sicili Tüzüğü 23-бабы күнделікті журнал жазбасынан шағын аудан не ауыл атауын мүліктің cilt пен sayfa нөмірлерімен бірге жазуды талап етеді. Ресми актілер туралы ереже сол қос нөмірдің resmî senet ішінде, мүлікті сәйкестендіретін ақпарат блогында тұруын талап етеді.

68-бап бір мүліктің неге бірнеше бетке ие болып қалатынын түсіндіреді. Тізілім парағының қандай да бір бағанасы толып қалса, тиісті шағын аудан не ауылдың соңғы тізілім кітабындағы алғашқы бос бет ашылады, ал қосымша бет нөмірі арқылы өзара сілтеме жасалады. Ипотека мен белгілердің ұзақ тарихы бар мүлікте жалғасу парағы пайда болады, ал өзіңіз іздеп отырған ауыртпалық бірінші бетте емес, екінші бетте отыруы мүмкін. 67-бап керісінше жағдайды қамтиды: мүлік бөлінген, біріктірілген не есептен шығарылған кезде тізілім парағы жабылады, ал себебі мәлімдемелер бағанасына қызыл сиямен жазылады.

Осыдан шығатын нұсқау практикалық. Тізілім көшірмесін тірі жүйеден емес, мұрағаттан сұратқанда кеңсе сізден том мен бетті сұрайды. Барардан бұрын оларды куәліктен көшіріп алыңыз.

Yevmiye нөмірі неге кезекті шешеді

Yevmiye нөмірі реттік нөмір емес, кезектегі орын, өйткені түрік құқығы тіркелген құқықтардың басымдығын күнделікті журналдағы жазбаның күні мен реттік нөміріне қарап белгілейді. Tapu Sicili Tüzüğü 23-бабы бұл ережені тіке айтады: жер тізіліміне енгізілген құқықтардың бір-біріне қатысты басымдығы сол журналдағы жазбаның күні мен реттік нөміріне қарай айқындалады. Türk Medeni Kanunu (Түрік азаматтық кодексі) 1022-бабында дәл сол ойды заң деңгейінде қайталайды: заттай құқықтар тізілімге тіркелген кезде туындайды әрі кезегі мен күнін тіркеуден алады, ал тіркеудің күші күнделікті журналдағы жазбаның күнінен басталады.

Ағылшын тіліндегі нұсқаулықтар yevmiye сөзін әрдайым дерлік "мәміле нөмірі" деп аударады, ал бұл нөмір атқаратын екі функцияның екеуі де сонда жоғалады. Біріншісі — кезек. Бір мүлікке қатысты екі жазба болғанда бұрынғы журнал жазбасы кейінгісінен жоғары тұрады, сондықтан бір таңертеңде сағат 10:41-де тіркелген ипотека мен 11:52-де тіркелген ауысудың мәртебесі тең емес. 23-бап журналдан yevmiye нөмірімен қатар мәміленің сағаты мен минутын жазуды талап етеді, яғни рет күнмен емес, минутпен тіркеледі.

Жоғалатын екінші функция — күн белгілеу. 23-бап журналға әр жылдың басында бірден басталатын реттік нөмір берілетінін де жазады. Демек 4318 деген yevmiye нөмірі өз алдына ештеңе білдірмейді, өйткені кеңсе жұмыс істеген әр жылда бір 4318 бар. Нөмір өз жылымен бірге ғана мәнді, ал нөмірді күнсіз келтіріп отырған куәлік сілтеменің жартысын ғана келтіріп тұр.

Шетелдік сатып алушы үшін екі қорытынды шығады. Меншігіңіз қол қойған күннен емес, тіркелген минуттан басталады, сондықтан тапу кездесуі қол алысумен емес, уақыт таңбасымен аяқталады. Ал сіздікінен ескі yevmiye нөмірін көтеріп тұрған ауыртпалық қолыңыздағы қағаз не десе де, сізден бұрын тұрады.

Malik, baba adı және hisse нені білдіреді

Меншік бағанасы адамдарды аты, тегі және әкесінің атымен сәйкестендіреді әрі ортақ меншікті бөлшекпен өрнектейді, ал Түркиядан тыс жерде жасалған құжаттар дәл осы жерде жиі сай келмей қалады. Tapu Sicili Tüzüğü 28-бабы не жазылатынын нақты белгілейді: жаңа иенің аты, тегі және әкесінің аты, иелену себебі, күні мен yevmiye нөмірі меншік бағанасының алғашқы бес жолына жазылады. Үшінші абзац үлестік меншікте әр үлестің мөлшері әр меншіктестің аты, тегі және әкесінің атынан кейін бөлшек түрінде көрсетілетінін белгілейді. Бесінші абзац бірлескен меншікте иелердің аттары ортақ жақшаға алынғаннан кейін бірлескен иеленуді туғызған себеп жазылатынын белгілейді.

Осы екі жазу тәртібі шетелдік меншік иелеріне нақты қиындық туғызады. Baba adı жолының еуропалық төлқұжаттардың көбінде баламасы жоқ, сондықтан тізілім оны басқа құжаттан алып толтырады, ал сол жазба мен сатып алушының өзге түрік жазбалары арасындағы сәйкессіздік кейін тізілімде емес, банк терезесінде не салық кеңсесінде шығады. Екінші мәселені транслитерация туғызады, өйткені түрік жүйесі ø, ä, ł әріптерін, кирилл және қытай жазуындағы аттарды сатып алушының өз әліпбиінен басқаша өңдейді, ал шешуші жазылым тізілімдегі жазылым болып қалады.

Ортақ меншіктің екі түрін бірден ажырата білген жөн, өйткені бүкіл жұмысты тыныс белгісі істеп тұр. Әр аттан кейінгі бөлшек paylı mülkiyet, яғни үлестік меншікті білдіреді, онда әр үлес айқындалған әрі меншіктес өз үлесін ешкімнен сұрамай сата да, кепілге қоя да алады. Ортақ жақша elbirliği mülkiyeti, яғни бірлескен меншікті білдіреді. Онда үлестер айқындалмаған, ал бәрінің келісімінсіз ештеңе сатылмайды да, кепілге қойылмайды да. Түрік мүлкін бірлесіп сатып алуға қатысты бәрі, үлестен шығудан бастап мұраға қалдыруға дейін, дәл осы бір айырмадан тарайды.

Оқылатын жолдардың толық тізімі былай көрінеді.

Edinme sebebi жолы сатушы туралы не айтады

Иелену себебі сатушының мүлікті қалай алғанын айтады, ал кейбір жолдар сатушының аты дұрыс тіркелгеніне қарамастан сатылымды тоқтататын міндет қалдырады. Бұл жол 28-бап бойынша иенің атынан кейін бірден тұрады, сондықтан оқу ештеңе тұрмайды, әрі бұл куәліктің мәртебені емес, тарихты сипаттайтын жалғыз бөлігі.

Бір тіркесім ерекше назар аударуға тұрады, өйткені ол Аланьяда жиі кездеседі әрі оның артындағы ереже жақында өзгерді. Тұтас мүлікті емес, үлесті сатып алып отырсаңыз, қалған меншіктестерде заңды басым сатып алу құқығы тұрады. 2025 жылғы 25 желтоқсанда Ресми газетте жарияланған әрі сол күні күшіне енген 7571 санды заң ағылшын тіліндегі нұсқаулықтардың көбі әлі қуып жетпеген екі өзгеріс енгізді. Ең ұзақ талап қою мерзімі екі жылдан бір жылға түсті, ал басым сатып алу бағасы енді куәлікте көрсетілген сан емес, судья айқындайтын нарықтық құн. Демек үшінші тұлғадан сатып алынған үлес бір жыл бойы басым сатып алуға ашық тұрады әрі өзіңіз мәлімдеген баға бойынша емес, нарықтық құн бойынша.

Мұра жазбасы ең кілт бұрылатын нәтиже береді. Куәлігінде miras деп тұрған сатушы меншік иесі ретінде дұрыс тіркелген әрі бәрібір сата алмауы мүмкін, өйткені салық анықтамасынсыз тізілім әрекет ете алмайды. Бұл сізге мұра болып қалатын тәуекел емес, кесте мәселесі, әрі оны кепілақы төлегеннен кейін емес, төлеместен бұрын білген жақсы.

Куәліктегі құн сіз төлеген баға ма

Куәліктегі сан — астында заңды төменгі шегі, алдында салық салдары тұрған мәлімделген құн, ал оны сатып алушы мен сатушының арасындағы жеке келісім деп қарау бұл құжаттағы ең қымбат қате оқылым. Harçlar Kanunu (Алымдар туралы заң) 63-бабы ауысу алымы мәлімделген беру және иелену бағасынан есептелетінін, ал ол баға мүлік салығының құнынан төмен бола алмайтынын белгілейді. Бас басқарманың өз глоссарийі сол төменгі шекті kayıtlı değer, яғни тіркелген құн деп атайды әрі оны ауысу алымын есептеу базасы ретінде көрсетеді.

Төменгі шек бұл тетіктің жартысы ғана. Сол баптың өзі алымның мүлік салығы құнынан төмен саннан төленгені немесе мәлімделген баға шындықты көрсетпегені кейін анықталса, айырмаға сәйкес алым қосымша немесе қызметтік тәртіппен есептелетінін белгілейді. Тіркеу мәлімдемені жауып тастамайды. Ол оны қайта қарауға ашық қалдырады.

Алдағыға қарайтын жартысын ешкім айтпайды. Сол мәлімделген сан мүлік қайта сатылғанда сатып алу құнына айналады, ал Gelir Vergisi Kanunu ішіндегі бес жыл ережесі бойынша иеленгеннен кейінгі бес жылдың ішіндегі сату сол құннан өлшенетін салық салынатын құн өсімін береді. Куәлік құнын кеміте мәлімдеу бүгін шағын үнем әперіп, ертең үлкенірек мәлімделген өсім жасап шығарады.

Есептелген мысал сол айырбастың көлемін көрсетеді. Аланьяда келісілген бағасы 7 000 000 лира, яғни Орталық банктің 2026 жылғы 7 қыркүйектегі 56,1851 сатып алу бағамымен шамамен 124 600 еуро тұратын қайта сатылатын пәтерді алайық та, сатушы оның орнына 5 000 000 лира деп мәлімдеуді ұсынды деп есептейік.

Арифметика бір бағытта жүреді. Терезеде үнемделген 80 000 лира, Орталық банктің 2026 жылғы 7 қыркүйектегі бағамымен шамамен 1 424 еуро, төрт жылдан кейін 2 000 000 лира қосымша мәлімделген өсім жасайды, оның үстіне 63-бап осы аралықта органдарға есептеуге рұқсат беретін қосымша алым бар. Шетелдік сатып алушыларда бұл санды қозғамауға тағы бір себеп бар, өйткені ресми актіге міндетті валюта сату арқылы айырбасталған сома жетеді, демек мәлімдеме тізілімге жетпей тұрып банк ізімен айқындалып қояды. Сол ізді жасайтын валюта айырбастау анықтамасы шетелдік сатып алушы кездесуге дейін жинайтын құжат жинағына кіреді.

Түрік тапу куәлігінде меншік иесінің фотосуреті бола ма

2019 жылғы шілдеден кейін берілген бірде-бір түрік тапу куәлігінде фотосурет жоқ, өйткені оны талап еткен бап толығымен күшін жойған. Жер тізілімі басқармалары жасайтын ресми актілер туралы ереженің біріктірілген мәтіні өзінің Fotoğraf деп аталатын 16-бабының шетінде күші жойылғаны туралы белгіні көтеріп тұр, ол белгі 2019 жылғы 8 шілдедегі 30825 санды Ресми газетпен (қайталанған шығарылым) күші жойылды деп жазады. Сол акті ресми актінің міндетті мазмұнын тізетін 7-баптан және 15-баптан "фотосуреттер" деген сөзді де сызып тастады.

Шетелдік сатып алушыға арналған ағылшын тіліндегі нұсқаулықтар мұны әлі қуып жеткен жоқ. Тапудың мазмұны ретінде әлі күнге "меншік иесінің фотосуреті" деп жазып жүрген беттер 2026 жылғы қыркүйекте сол термин бойынша іздеу нәтижелерінің бірінші бетінде тұрды, ал бұл тұжырым жеті жылдан астам уақыт бойы қате. Түзетумен бірге екі шек жүруі керек. 2019 жылғы шілдеге дейін берілген куәліктерде фотосурет болуы мүмкін, әрі бұл оларды кемістікті де, жарамсыз да етпейді. Ал өзгеріс нотариустарға жайылмайды: онда талап сақталып тұр әрі жарамдылық шарты болып қала береді, өйткені Noterlik Kanunu Yönetmeliği сипаты бойынша жер тізілімінде әрекет жасауды талап ететін сенімхаттар мен шарттарға фотосурет жапсыруды талап етеді.

Практикада пайдалы бөлігі — дәл осы асимметрия. Швециядан не Германиядан сенімхат беріп отырған сатып алушыға фотосурет әлі де керек, ал оны түсіріп қалдырған шетелдегі жергілікті нотариус түрік тізілімі пайдалана алмайтын құжат шығарады. Тізілімнің өзі 2019 жылы сұрауды қойған. Нотариус ешқашан қоймаған.

Қызыл және көк тапу Түркияда заңды санат па

Куәліктің түсі заңды санат емес, баспа тәжірибесі, әрі түрік заңнамасының бірде-бірі құқықты түске сілтеме жасап айқындамайды. Tapu Sicili Tüzüğü, Türk Medeni Kanunu және ресми актілер туралы ереже тізілімнің және одан берілетін құжаттардың мазмұнын сипаттайды, ал олардың бірде-бірі куәліктерді түсі бойынша жіктемейді.

Ағылшын тіліндегі дереккөздер бұл айырманы түрік дереккөздері көтере алатынынан әлдеқайда сеніммен айтады. Ағылшын беттері оны бекітілген ереже ретінде ұсынады: қызыл ғимаратты, көк жерді білдіреді. Дәл сол құжаттарды сипаттайтын түрік дереккөздері кем дегенде үш түрлі түс жұбын береді, олардың ішінде қызыл мен көк те, қызғылт пен көк те, қоңыр мен көгілдір де бар. Шынымен екіге бөлінетін заңды ереже туралы дереккөздер мұншама алшақ кетпейді. Олар баспа қағазы туралы осылай алшақ кетеді.

Шешім қағидасы түстің орнына тізілім шын жазып отырған нәрсені қояды. Niteliği және cinsi жолдарын оқыңыз, олар тізілім мүлікті тұрғын үй, коммерциялық бөлім, құрылыс учаскесі әлде ауыл шаруашылығы жері деп санайтынын айтады, әрі куәлікте kat irtifakı деп жазылған ба, kat mülkiyeti деп жазылған ба, соны оқыңыз. Бұл жазбалардың құқықтық анықтамасы да, құқықтық салдары да бар. Қағаздың түсінде екеуі де жоқ, ал құжат қызыл болғандықтан қауіпсіз деген сатып алушыға сия туралы дерек берілген.

Түрік тапу куәлігінің шынайылығын қалай тексересіз

Тексеру дегеніміз куәлікті қарау емес, тірі тізілімді оқу, өйткені құжат мінсіз шынайы бола тұрып, содан бері өзгеріп кеткен жағдайды сипаттап тұруы мүмкін. Наурызда басылған куәлік наурыздың дәл жазбасы. Маусымда тіркелген ипотека тек тізілімде көрінеді.

Төрт жол бар, әрі олар бірдей нәрсе көрсетпейді.

Бас басқарма Web Tapu жүйесінің үш шығысын өз хабарламасының тақырыбында бөліп көрсетеді: тегін tapu kaydı, яғни тізілім жазбасы, ақылы ресми tapu senedi және ақылы ресми tapu kaydı belgesi. Жүйе шығаратын құжаттар тексеру кодын көтереді, ал олардың шынайылығын Web Tapu порталының құжат тексеру бөлімінен қарауға болады. Ақылы шығыстардың бағасы жыл сайынғы тарифпен белгіленеді, ал ол тариф жазу сәтінде Бас басқарманың сайтынан оқылмады, сондықтан мұнда сома келтірілмейді.

Сатып алушыға арналған практикалық тізбек қысқа әрі оны дәл осы ретпен жасаған жөн. Сатушыдан суретті емес, ada мен parsel нөмірлерін сұраңыз. Сол нөмірлерді төлқұжатыңызбен бірге ауданның жер тізілімі басқармасына апарыңыз. Мүлік таза екенін растауды емес, ағымдағы жазба мен ауыртпалықтар тізімін сұраңыз. Ауызша сендіру мен басып шығарылған қағаз бір дәлел емес, ал даудан олардың біреуі ғана аман шығады. Онлайн жолдың сізге ашық-ашық еместігі шетел азаматы ретінде e-Devlet қатынауыңызға байланысты, бұл өз жауабы бар бөлек мәселе.

Өзіне тиесілі емес мүліктің түрік жер тізілімін кім оқи алады

Түрік жер тізілімі жария, ал мүддесін сенімді етіп көрсеткен кез келген адам тиісті тізілім парағы мен оның құжаттарын көрсетуді немесе көшірмесін беруді сұрай алады. Türk Medeni Kanunu 1020-бабы үш тұжырымның үшеуін де бір жерде айтады. Тізілім бәріне ашық. Мүддесін сенімді етіп көрсеткен кез келген адам тізілім қызметкерінің көзінше қарауды не парақ пен негізгі құжаттардың көшірмесін сұрай алады. Ал тізілімдегі жазбаны білмедім деп ешкім айта алмайды.

Табалдырықты дәл оқыған жөн. Заң мүдденің дәлелденуін емес, сенімді етіп көрсетілуін сұрайды, ал бұл шетелдік сатып алушы күткеннен төменірек талап, әрі бағалауды өтініш беруші емес, басқарма жасайды. Тәжірибеде жеке басты куәландыратын құжатпен және ada мен parsel нөмірлерімен қуатталған байыпты сатып алу сұрауы дәл осы норма ойлаған мүддеге саяды. Заң бермейтін нәрсе — өзгенің мүлкін жайбарақат ақтарып отыруға жалпы құқық, әрі тізілім жеке сәйкестендіру нөмірінсіз не ada мен parselсіз берілген сұратуды бәрібір қабылдамайды.

Үшінші сөйлем сатып алушының мүмкіндіктерін емес, жағдайын өзгертеді. Тізілімдегі жазбаны білмедім деп ешкім айта алмайтындықтан, оқуға болатын мәлімет білінген мәлімет саналады. 1024-бап тетікті екінші жағынан аяқтайды: тіркеудің кемістікті екенін білген не білуге тиіс болған үшінші тұлға оған сүйене алмайды. Демек 1023-бап беретін тізілімге адал сүйенуді қорғау мұқияттық аяқталған жерде тоқтайды.

Ақша төлеместен бұрын тізілім кеңсесінде бір түстен кейінгі уақытты өткізуге осыдан күшті дәлел жоқ. Заң тізілімге сүйенген сатып алушыны қорғайды. Тізілім бүкіл уақыт ашық тұрғанда куәліктің суретіне сүйенген сатып алушыны қорғамайды. Ал тізілімнің өзі бұрыс жүргізілген жағдайда 1007-бап мемлекетті кінәсіз-ақ келтірілген залалдың бәріне жауапты етеді, әрі бұл қорғау тізілім адамдар сүйенетін нәрсе болуға тиіс болғандықтан бар.

Аланьяда кепілақы төлеместен бұрын куәліктің қай жолдары маңызды

Кепілақы төлеу қауіпсіз бе, соны алты жазба шешеді, ал алтауын да бір кофе ішкен уақытта оқып шығуға болады. Төмендегі рет сатып алудың күшін жоятын тексерулерден басталып, тек ақшаға түсетін тексерулермен аяқталады.

1. Malik пен hisse жазбаларын оқыңыз әрі сізбен келіссөз жүргізіп отырған адам тіркелген меншік иесі екеніне не жарамды сенімхаты бар екеніне, сондай-ақ аттан кейінгі бөлшек сізге үлес ұсынылып тұрғанын білдірмейтініне көз жеткізіңіз.
2. Edinme sebebi жазбасын оқыңыз әрі онда miras деп тұрса, мұра салығы туралы анықтаманы сұраңыз, өйткені онсыз тізілім ауысуды аяқтай алмайды.
3. Ada мен parsel нөмірлерін оқыңыз әрі кадастрлық картадан олар көрші учаскені емес, өзіңіз барған учаскені сипаттап тұрғанын тексеріңіз.
4. Bağımsız bölüm нөмірін оқыңыз әрі оны есікпен, пошта жәшігімен және сатып алу шартымен салыстырыңыз, себебі Аланьяның көп блокты кешендерінде құрылыстан кейін қайта нөмірлеу әдеттегі жағдай.
5. Niteliği жазбасын оқыңыз әрі онда kat irtifakı жазылған ба, kat mülkiyeti жазылған ба, соны белгілеп алыңыз да, жауап пайдалануға беру рұқсаты үшін нені білдіретінін сұраңыз.
6. Тізілімнен takyidat тізімін сұратыңыз, куәлікті таза меншіктің дәлелі деп қабылдамаңыз, өйткені белгілер, мәлімдемелер, сервитуттар мен ипотекалар тек сонда көрінеді.

Алтыншы тармақ мұқият сатып алуды үміт артқан сатып алудан ажыратады. Алғашқы бес жолдағының бәрі сатушы қуана көрсететін куәлікке басылған. Алтыншысы сол куәлік ешқашан қайталамайтын бағандарда тұрады, мүлік қолдан қолға өткенде өз кезегін сақтап қалады әрі Азаматтық кодекс оқымадым деп ешкім айта алмайды дейтін жария тізілімнен сұрау бойынша сізге қолжетімді.