Түркияда жұбайыңмен немесе серіктесіңмен бірлесіп жылжымайтын мүлік сатып алу

Түркияда жұбайыңмен немесе серіктесіңмен бірлесіп жылжымайтын мүлік сатып алу деген paylı mülkiyet (үлестік меншік) түріндегі сатып алу, ал tapu (меншік құжаты) әр иенің үлесін 1/2 немесе 3/4 сияқты бөлшекпен жазады. Ол бөлшек сатып алушылардың көбі күткеннен әлдеқайда ауыр салмақ көтереді, өйткені түрік құқығында тірі қалған иеге автоматты түрде өтетін бірлескен меншік деген нәрсе жоқ және ешбір үлес өздігінен жұбайға көшпейді. Халықаралық жеке құқық және іс жүргізу туралы заңның 20(1)-бабы Түркиядағы жылжымайтын мүлікті, өз елінде жасалған өсиет не жазса да, түрік мұрагерлік құқығына бағындырады, ал Түрік Азаматтық кодексінің 499-бабы тірі қалған жұбайға марқұмның ұрпақтарымен бірге мұра алғанда мұраның төрттен бірін береді. 1/2-ден тіркеліп, артында екі бала қалдырған ерлі-зайыпты жұбайға пәтердің 5/8 бөлігін қалдырады, ал сол пәтер бір адамның атына жазылған болса, тірі қалған жұбайға 1/4 бөлігі ғана тиер еді. Некесіз серіктес түрік құқығы бойынша мүлдем ештеңе мұраға алмайды, сондықтан оның жалғыз қорғанысы тапудағы үлес бағанасы болып қалады. Үлесті кейін сату басқа иенің заңды басым сатып алу құқығын іске қосады, ал 7571-заң оны 2025 жылғы 25 желтоқсанда судья белгілейтін нарықтық құн бойынша жүзеге асырылатын, ең көбі бір жылдық құқыққа айналдырды. Түркия азаматтығын ойлап бірлесіп сатып алатын жұптарды тағы бір тұзақ күтеді, өйткені 400 000 АҚШ доллары шегі әр өтініш берушіге жеке қолданылады және бір талапқа сай пәтерді тең бөлу екеуін де шектен шығарып тастайды.

Түрік тапуында ортақ меншік шын мәнінде қалай көрінеді

Бір түрік пәтерін бірге сатып алған екі адам paylı malikler (белгіленген үлесі бар ортақ иелер) болады, ал tapu (меншік құжаты) әр үлесті 1/2 немесе 3/4 сияқты бөлшекпен жазады. Türk Medeni Kanunu (Түрік Азаматтық кодексі) 688-бабы ережені бір сөйлеммен береді: paylı mülkiyet (үлестік меншік) кезінде бірнеше адам заттай бөлінбейтін дүниенің бүтінін белгіленген үлестермен иеленеді. Түрік сатып алушылары шығатын құжатты hisseli tapu (үлестік меншік құжаты) деп атайды.

Белгіленген үлес белгіленген өкілеттік береді. Әр ортақ ие өз үлесін бере алады, кепілге қоя алады, ал сол үлеске оның өз кредиторлары тыйым сала алады, мұның бәрі екінші иенің қолын қажет етпейді. Үлес өз алдына мүлік ретінде әрекет етеді, сол себепті тапуда басылған бөлшек сатып алушылардың көбі күткеннен әлдеқайда көп нәрсені шешеді.

Түрік құқығында мүлдем басқа екінші түр де бар. 701-бап бойынша elbirliği mülkiyeti (үлессіз бірлескен меншік) заңмен құрылған қауымдастықтан туындайды, ең жиі кездесетіні иесі қайтыс болғанда пайда болатын miras ortaklığı (мұрагерлер қауымдастығы). Бұл түрдегі ортақ иелердің жеке үлесі болмайды, ал кез келген иеліктен айыру бірауыздылықты талап етеді. Жұптың ерікті түрде сатып алуы оны ешқашан тудырмайды.

Таныс бір ағылшын-америкалық құрылымның түрікше баламасы мүлдем жоқ. Түріктің жылжымайтын мүлік тіркеу құқығында тірі қалған иеге өтетін бірлескен меншік деген нәрсе жоқ, сондықтан екінші ие қайтыс болғанда пәтер тірі қалғанға автоматты түрде толық көшпейді. Англия, Ирландия, Австралия және Канададан келген сатып алушылар өз елінің құрылымы бірге көшеді деп жиі ойлайды. Ол көшпейді, ал марқұмның үлесі төменде баяндалған ережелер бойынша марқұмның мұрагерлеріне өтеді.

Үлес бағанасы дегеніміз шешім, ал 50/50 адамдар әдепкі деп ойлайтын нұсқа ғана

Түрік құқығы үлестердің тең болуын талап етпейді, жұп өздері келіскен кез келген бөлшекті, соның ішінде 70/100 және 30/100 нұсқасын, бөлшектердің қосындысы бүтінге тең болса, тіркей алады. Тіркеу мекемесі тараптар кездесуде не мәлімдесе, соны жазады. 688-бап "бірнеше адам" дейді және олардың санына ешқандай жоғарғы шек қоймайды, сондықтан түрік мүлкінің ең көбі бес иесі бола алады деген кең тараған пікірдің заңдық негізі жоқ.

Бөлшек нақты бір нәрсені өлшеуі керек. Аланиядан пәтер алып жатқан жұпты елестетіңіз: бір серіктес бағаның 70 пайызын жинақ ақшасынан төлейді, екіншісі 30 пайызын қосады. 1/2 және 1/2 деп тіркеу пәтер құнының 20 пайызын тіркеу сәтінде, мәңгілікке және ешқандай қосымша құжатсыз аз үлес қосқан адамға береді. 70/100 және 30/100 деп тіркеу шын болған жайтты жазады. Екеуінің де қатесі жоқ, бірақ екеуінің біреуі ғана саналы таңдау.

Бөлшекті кейін түзету ақшаға түседі. Есім қосу немесе үлесті жылжыту әкімшілік түзету емес. Түрік құқығы оны бір иеден екінші иеге үлестің жаңадан берілуі деп қарайды, яғни тіркеу мекемесінде екінші кездесу және жылжыған үлестің құнынан есептелетін екінші tapu harcı (тапу алымы) деген сөз. Ниеттегі бөлшектерді бірінші кездесуде мәлімдеу ешқандай қосымша ақшаға түспейді.

Ақшаның қайдан келгені мен үлестің қайда қонғаны да сәйкес келуі керек. Төлемсіз жасалған беру түрік салық құқығында сыйға тарту өлшемін көтереді, ал оның қалай қаралатыны тараптарға және сомаларға байланысты. Тең емес қаржыландыру мәселесін кездесуден кейін емес, кездесуге дейін түрік заңгерімен немесе бухгалтерімен талқылаңыз.

Екі сатып алушы дегеніміз шетелдік меншікке қатысты екі квота

Түрік құқығы шетелдіктің сатып алуын мүлік бойынша емес, адам бойынша шектейді, ал Tapu Kanunu (жылжымайтын мүлікті тіркеу туралы заң) 35-бабы әр шетелдік жеке тұлғаны ел бойынша 30 гектармен және кез келген бір ауданның жеке меншіктегі жерінің 10 пайызымен шектейді. Шек адамға байланғандықтан, екі сатып алушы екі шек әкеледі, ал тіркеу мекемесі әрқайсысын өз квотасымен өлшейді.

Мұның практикалық салмағы мүлік түріне қарай күрт өзгереді. Обада 2+1 пәтер алып жатқан жұп 30 гектарға ешқашан жақындамайды, оларға бұл квотаның қатысы жоқ. Ал Каргыджакта жер немесе Демирташта вилла телімін алып жатқан жұп аудандық шекке жетуі мүмкін, өйткені 10 пайыздық ереже сол нақты аудандағы жердің қанша бөлігі шетелдіктердің қолында екеніне және телімнің көлеміне тәуелді. Бұл сұрақты кепіл ақша қозғалғанға дейін телім деңгейінде қойыңыз, себебі жауап әр телімге жеке және оны агент жалпылап айта алмайды.

Екі сатып алушыға да өз құжаттары керек. Әр шетелдік сатып алушыға өз атына рәсімделген түрік vergi kimlik numarası (салық сәйкестендіру нөмірі) қажет, әрі бірі екіншісінікін пайдалана алмайды.

Сатып алушы екеу болғанда тапу мекемесінде не өзгереді

Түркиядағы сатып алудың кейбір қадамдары мүлікке, кейбірі адамға байланады, ал валюта айырбастау адамға байланады, сондықтан екі сатып алушының біреуден өзгеше әрекет ететін қадамы да сол. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Түркия Республикасының Орталық банкі) қолданбалы нұсқаулығы döviz alım belgesi (валюта сатып алу туралы анықтама) құжатында ең кемінде валюта кімнің атынан айырбасталғанын білдіретін шетел азаматының аты-жөні, сол адамның паспорт нөмірі немесе Yabancı Kimlik Numarası (шетелдік сәйкестендіру нөмірі) және соманың АҚШ доллары баламасы болуын талап етеді.

Бұдан жұп үшін екі салдар шығады. Әр сатып алушының салған ақшасына сол сатып алушының атын көрсететін анықтама керек, ал бір серіктестің атындағы анықтама екінші серіктестің ақшасын құжаттамайды. Сол нұсқаулықтың 4(3)-бабы айырбастауды жүргізе алатындар шеңберін сатып алушымен, сатушымен немесе олардың сенім білдірген өкілдерімен шектейді, сондықтан дос, отбасы мүшесі не агенттік сатып алушының ақшасын өз атынан айырбастай алмайды.

Айырбастау сонымен бірге кері қайтпайтын нүкте. 6(1)-бап Орталық банк валютаны сатып алуды аяқтағаннан кейін сол валютаны сатудан ешбір себеппен бас тартуға болмайтынын және мәміленің күшін жоюға келмейтінін, банктер бұны клиентке алдын ала айтуға міндетті екенін көрсетеді. Меншік құжатын тексеру аяқталмай тұрып айырбастаған жұптар бұл тәуекелді бірге көтереді.

Қатысу да дәл сол жеке логикамен жүреді. Әр сатып алушы не тапу кездесуіне өзі келеді, не жылжымайтын мүлік сатып алуға айқын өкілеттік беретін, нотариат куәландырған сенімхатпен ұсынылады, өйткені жалпы сенімхат түріктің тіркеу мекемесінде жүрмейді. Бір серіктестің өзі келіп, екіншісінің сенім білдірілген адам арқылы ұсынылуы қалыпты жағдай және ешқандай қиындық тудырмайды.

Шетелдік сатып алушылар үшін мәлімделетін құн да еркін таңдау емес. Сатып алушы тарап шетелдік жеке тұлғалар болатын мәмілелерде ресми меншік құжатына валюта сатып алу туралы анықтамада жазылған түрік лирасындағы сома түседі.

Тапуда бір ғана есім тұрса, неке екінші жұбайға талап құқығын бере ме?

Түріктің отбасылық мүлік құқығы тапуда көрінбейтін жұбайға талап құқығын тудыруы мүмкін, бірақ ол талап меншік үлесіне емес, құнға қатысты талап және екінші жұбайды пәтердің ортақ иесі етпейді. Түрік Азаматтық кодексінің 202-бабы 2002 жылғы 1 қаңтардан бастап қиылған некелерге, егер ерлі-зайыптылар келісіммен басқа режимді таңдамаса, edinilmiş mallara katılma (жинақталған мүлікке қатысу) режимін автоматты түрде қолданады. Бұл режим бойынша неке кезінде жинақталған мүлік неке тоқтағанда құны бойынша бөлінеді, ал тапуда тұрмаған жұбай katılma alacağı (қатысу талабы) құқығына ие болады.

Құнға қатысты талап пен үлестің айырмасы тіркеу мекемесінің үстелінде байқалады. Қатысу талабы тіркеу тізіліміне емес, екінші жұбайға қарсы қойылады және тапуға есім қоспайды.

Шетелдік жұптарға тағы бір қабат қатысты, ал ағылшын тіліндегі жылжымайтын мүлік блогтары дәл сол қабатты жүйелі түрде аттап кетеді. Шетелдік жұптың мүліктік қатынасын қай елдің режимі билейтінін пәтердің тұрған жері емес, Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (Халықаралық жеке құқық және іс жүргізу туралы заң) ішіндегі түріктің коллизиялық нормалары шешеді. Байланыстырушы белгілер ерлі-зайыптылардың ортақ азаматтық құқығы мен ортақ тұрақты тұрғылықты жері арқылы өтеді, яғни Норвегияда некеге тұрған норвегиялық жұпқа Аланиядағы пәтер бойынша норвегиялық режим қолданылуы әбден мүмкін.

Осының салдарынан салада жиі кездесетін "жұбайдың есімі тапуда тұрса да, тұрмаса да құқығы бірдей" деген сенімді сөйлем бірден екі бағытта қате болады. Түрік режимі шетелдік жұп үшін автоматты емес, ал қолданылған жағдайдың өзінде ол меншік емес, ақшалай талап тудырады. Тапуды әшекей деп қарамас бұрын, некеңізді қай режим билейтінін түрік заңгерінен сұраңыз.

Түрік құқығындағы жалғыз жұбайлық қорғаныс және демалыс пәтері оған неге сирек кіреді

Түрік құқығында бір жақты сатуға нақты кедергі бар, ал Түрік Азаматтық кодексінің 194-бабы бір жұбайдың екінші жұбайдың айқын келісімінсіз aile konutu (отбасылық тұрғын үй) мүлкін беруіне немесе оған қатысты құқықтарды шектеуіне жол бермейді. Тіркелген иесі болмаған жұбай тіркеу мекемесінен мүліктің отбасылық тұрғын үй екенін жазатын şerh (ескертпе белгі) қоюды сұрай алады, ал келісімі дәлелді себепсіз берілмеген жұбай судьядан араласуын сұрай алады.

Бұл қорғаныс меншікпен емес, пайдаланумен анықталады. Түріктің құқықтық дереккөздері aile konutu ұғымын ерлі-зайыптылар бірге тұратын және ортақ өмірінің орталығын құрайтын тұрғын үй деп сипаттайды, ал екінші үйлер мен жазғы мүлікті сол сипаттаманың сыртында қалдырады. Жаз сайын бірнеше апта пайдаланылатын Аланиядағы пәтер бұл анықтамаға жауап бермейді, сондықтан шетелдік жұптарға кейде уәде етілетін қорғаныс әдеттегі демалыс мүлкіне жетпейді.

Дәл сол өлшем көшіп келетін сатып алушылар үшін керісінше жұмыс істейді. Аланияға көшіп, тұруға ықтиярхат алып, пәтерді нақты үйіне айналдырған жұп мүліктің сипатын өзгертеді, өйткені сипат меншік құжатында басылған жіктемеден емес, тұрғын үйдің қалай пайдаланылғанынан шығады. Көшуді жоспарлаған жұптар көшу шындыққа айналған сәтте ескертпе белгісін заңгермен талқылағаны жөн.

Біреуің қайтыс болғанда, өсиетің не десе де, пәтерді түрік құқығы билейді

Ортақ меншіктің қағазбастылық болудан қалатын жері осы. Халықаралық жеке құқық және іс жүргізу туралы заңның 20(1)-бабы мұрагерлік марқұмның азаматтық құқығына бағынатынын, бірақ Түркияда орналасқан жылжымайтын мүлікке түрік құқығы қолданылатынын көрсетеді. Бұл ережені тараптар таңдап өзгерте алмайды. Швед, неміс не голланд иесінің Аланиядағы пәтері азаматтығына, тұрғылықты жеріне немесе өз елінде жасалған өсиетте не жазылғанына қарамастан түрік мұрагерлік құқығы бойынша өтеді.

Одан кейін екі бөлек операция белгіленген ретпен жүреді, ал оларды араластыру айналымдағы қате сандардың көбін тудырады. Мүліктік неке режимі қайтыс болған сәтте Түрік Азаматтық кодексінің 225-бабы бойынша автоматты түрде тоқтайды және алдымен таратылады, осы арқылы тірі қалған жұбайдың қатысу талабы бекітіледі. Мұрагерлерге тек қалған бөлік, яғни tereke (мұра) өтеді. Бұл рет сырттай нәрсе емес, өйткені қатысу талабы бөлетін мұра пайда болмай тұрып шешіледі.

Мұрагерлік қадамы содан кейін 499-бапқа сүйенеді, ол тірі қалған жұбайға марқұмның ұрпақтарымен бірге мұра алғанда мұраның төрттен бірін, марқұмның ата-анасымен бірге алғанда жартысын, ал ата-әжесімен және олардың балаларымен бірге алғанда төрттен үшін береді.

Мұны екі баласы бар жұпқа қолдансақ, үлес бағанасы өлшенетін нәрсеге айналады. Жұп Аланиядан пәтер алып, оны әрқайсысына 1/2-ден тіркейді. Жұбайлардың бірі қайтыс болады. Тірі қалғаны өзінің 1/2 бөлігін сақтайды, содан соң марқұмның 1/2 бөлігінің төрттен бірін, яғни 1/8 бөлікті алады, барлығы 5/8 болады. Екі бала қалған 3/8 бөлікті бөліседі. Сол пәтер марқұмның жалғыз атына тіркелген болса, тірі қалған жұбай бүтіннің төрттен бірін, ал балалар төрттен үшін алар еді.

5/8 пен 1/4 арасындағы алшақтық пәтердің сегізден үш бөлігіне тең, ал оны кездесудегі үлес бағанасы шешеді. Режимді таратудан шығатын қатысу талабы осы бөлшектердің үстінде тұрады және бөлек есептеледі, сол себепті тірі қалған жұбай автоматты түрде 50 пайызды сақтайды, ал балалар қалған 50 пайызды алады деген кең тараған сөз шындыққа сай келмейді. Ол сан мүліктік неке режимінен шығатын құн бөлінісін алып, оны мұрагерлік үлес ретінде ұсынады.

Некеде болмасаңдар, жалғыз талабың тапудағы жазу

Түріктің мұрагерлік құқығы некесіз серіктесті мойындамайды. Тірі қалған серіктес жұп қанша уақыт бірге тұрса да, ортақ балалары болса да, өз елдері серіктестікті тіркеген болса да, заң бойынша ештеңе мұраға алмайды. Түріктің заңды мұрагерлік реті ұрпақтардан, содан кейін ата-анадан, содан кейін ата-әжеден өтеді, тірі қалған жұбай жеке санат болып тұрады, ал некесіз серіктес бұл тізбекте еш жерде кездеспейді.

Коллизиялық норма балама жолды да жабады. 20(1)-бап Түркиядағы пәтерді түрік құқығына жіберетіндіктен, голландиялық geregistreerd partnerschap немесе шведтік sambo қатынасы, өз елінде жұпты қаншалықты толық қорғаса да, Аланияның тіркеу мекемесінде ешқандай мәртебе бермейді.

Салдарлары құрылым бойынша анық бөлінеді. Пәтер бір серіктестің жалғыз атына жазылып, сол серіктес қайтыс болса, тірі қалғаны ештеңе алмайды, ал пәтер марқұмның балаларына немесе ата-анасына өтеді. Пәтер 1/2 және 1/2 деп тіркелген болса, тірі қалғаны өз жартысын сақтайды, ал марқұмның жартысы марқұмның отбасына өтеді, осылайша тірі қалған адам өзі ешқашан көрмеген адамдармен ортақ ие болып шығады. Жаңа ортақ иелердің қолында иеде болатын барлық өкілеттік, соның ішінде сатуға мәжбүрлеу өкілеттігі болады.

Сондықтан некесіз жұп үшін тапудағы бөлшек некедегі жұпқа қарағанда әлдеқайда көп жұмыс атқарады, себебі оның артында екінші қорғаныс шебі ретінде тұратын мүліктік неке режимі жоқ.

Өсиет мәселені шеше ме, ал түрікше өсиет нені өзгерте алмайды?

Өсиет көмектеседі, бірақ шегін өсиет қалдырушы емес, түрік құқығы белгілейді. Халықаралық жеке құқық және іс жүргізу туралы заңның 20(4)-бабы марқұмның өз азаматтық құқығы белгілеген нысанда жасалған өсиеттік өкімді қабылдайды, сондықтан Германияда немесе Швецияда дұрыс рәсімделген өсиет Түркияда нысаны себепті жарамсыз деп танылмайды. Нысан мен мазмұн деген екі бөлек мәселе, ал байлайтыны мазмұн.

Мазмұндық шек деген saklı pay (міндетті үлес). Өсиет қалдырушы тек tasarruf edilebilir kısım (иелік етуге болатын бөлік) туралы өкім бере алады, өйткені Түрік Азаматтық кодексінің 506-бабы кейбір мұрагерлерге тұрақты пропорцияларды сақтап қояды. Міндетті үлес ұрпақтар үшін заңды үлестің жартысына, әр ата-ана үшін заңды үлестің төрттен біріне, ал тірі қалған жұбай үшін ұрпақтармен немесе ата-анамен бірге мұра алғанда заңды үлестің бүтініне, басқа жағдайда оның төрттен үшіне тең.

Аға-іні мен апа-сіңлілердің міндетті үлесінің 2007 жылы 5650-заңмен алынып тасталуы ең алдымен некесіз жұптарға маңызды. Артында ұрпағы да, тірі ата-анасы да қалмайтын ие Түркиядағы пәтерін өсиетпен серіктесіне кең шегінде бағыттай алады, себебі аға-іні мен алысырақ туыстарда міндетті үлес жоқ. Баласы бар ие керісінше жағдайға тап болады, өйткені балалардың заңды үлесінің міндетті жартысы өсиет не десе де орнында қалады. Түркиядағы пәтерді Түркияда жоспарлаңыз, ал өз еліңіздегі өсиетті сол елдегі мүлікті қамтитын құжат деп қараңыз.

Үлесті кейін сату және 2025 жылғы желтоқсанда өзгерген басым сатып алу ережесі

Ортақ меншікте сатып алушыны емес, сатушыны таңғалдыратын шектеу бар. Ортақ иелердің бірі өз үлесін үшінші тұлғаға сатқанда, қалған ортақ иелерде сол үлесті орнына өздері алуға мүмкіндік беретін yasal önalım hakkı (заңды басым сатып алу құқығы) пайда болады, бұл Түрік Азаматтық кодексінің 732-бабында тұр. Бұл құқық бұрыннан бар ортақ иелердің арасындағы сатуда туындамайды, сондықтан бір серіктестің екіншісінің үлесін сатып алуы ешнәрсені іске қоспайды.

Тетігін 733-бап реттейді. Сату туралы басқа ортақ иелерге сатып алушы немесе сатушы нотариус арқылы хабарлайды, ал құқық сол хабарламадан кейінгі үш ай ішінде пайдаланылмаса, жойылады, оның үстінде сату сәтінен есептелетін сыртқы мерзім де бар.

Ереженің екі элементі жақында өзгерді, ал жарияланған нұсқаулықтардың көбі оны әлі қуып жеткен жоқ. Ресми газетте 2025 жылғы 25 желтоқсанда жарияланып, сол күні күшіне енген 7571-заң сыртқы мерзімді екі жылдан бір жылға қысқартты және баға негізін өзгертті, енді басым сатып алу бағасы меншік құжатында жазылған баға емес, судья белгілейтін нарықтық құн болды. Түзету сонымен бірге мәжбүрлі сатуды және кейбір мемлекеттік тендерлік сатуды құқық аясынан шығарды, әрі ол күшіне енгенге дейін аяқталған сатуларға қолданылмайды.

2026 жылғы тамызда осы тақырып бойынша жоғары тұрған беттер, оның ішінде кемінде бір түрік заң фирмасының блогы, әлі күнге дейін екі жылдық мерзім мен меншік құжатындағы баға бойынша сатып алуды жазып отыр. Екі тұжырым да 2025 жылғы желтоқсанға дейін дұрыс болатын, ал қазір дұрыс емес, бұл маңызды, себебі екі өзгеріс қарама-қарсы бағытқа тартады. Қысқа мерзім үлесті сатып алушының пайдасына, ал нарықтық құн бойынша баға меншік құжатындағы төмен көрсетілген сомаға қарсы құқықты пайдаланудың бұрынғы ынтасын жояды.

Оқылымы мәміленің қай жағында тұрғаныңа байланысты. Өз жартысын сырттағы адамға сатып жатқан серіктес сатып алушының бір жылдық тәуекелді бағаға қосатынын күтуі керек. Ал бұрыннан бар ортақ иеден үлес алып жатқан шетелдік сатып алушы сол тәуекелді тіркеуден кейінгі бір жыл бойы өзі көтереді.

Ортақ иелер келісе алмағанда: бөлу, медиация және аукцион

Ешбір ортақ ие мәңгілікке қамалып қала алмайды. Түрік Азаматтық кодексінің 698-бабы әр ортақ иеге ортақ мүлікті бөлуді талап ету құқығын береді, егер ортақ меншікті жалғастыру міндеті құқықтық мәмілелерден немесе мүліктің тұрақты мақсатқа арналуынан туындамаса. Талап izale-i şuyu (ортақ меншікті тарату) деп аталады.

Сот екі нәтиженің бірін таңдайды. Ол құнын жоғалтпай бөлуге болатын жерде мүлікті заттай бөлетін aynen taksim (заттай бөлу) туралы шешім шығара алады, немесе мүлік жария аукционда сатылып, түскен қаражат үлестерге қарай бөлінетін сату арқылы бөлуді таңдайды. Бір пәтер заттай сирек бөлінеді, сондықтан Аланиядағы пәтер үшін нақты нәтиже аукцион болады, ал аукцион бағасы асықпай жүргізілген жеке сатудан жиі төмен түседі.

Енді алдымен бір процестік қадам тұр. 2023 жылғы 1 қыркүйектен бастап arabuluculuk (медиация) рәсіміне жүгіну бөлу туралы талап беруге міндетті шарт болды, бұл 6325-заңның 18/B бабына өзгеріс енгізген 7445-заңмен енгізілді, ал медиациясыз берілген іс процестік негізде қараусыз қалдырылады.

Ортақ иелер бұл құқықты шектей алады, бірақ тек белгілі бір жолмен. 698(2)-бап бөлуді талап ету құқығын құқықтық мәмілемен ең көбі он жылға шектеуге рұқсат етеді және жылжымайтын мүліктегі ортақ меншікті жалғастыру туралы келісімдердің ресми нысанда жасалуын, тіркеу тізіліміне белгі қою мүмкіндігімен бірге, талап етеді. Сондықтан екі серіктестің бөлуді талап етпеу туралы жеке жазбаша келісімі Түркиядағы жылжымайтын мүлікке қатысты бөлу талабын тоқтата алмайды, себебі бап ресми нысанды талап етеді. Он жылдан ұзақ мерзімге жасалған келісім жарамсыз болмайды, мерзім он жылға дейін қысқарады, ал ортақ иелер оны жаңарта алады.

Бірлесіп сатып алу және Түркия азаматтығы: 50/50 тұзағы

Азаматтықты ойлап бірлесіп сатып алатын жұптар өздерін жиі құқыққа сай болудан айырып жібереді. Түркия азаматтығы үшін мүлікке салынатын инвестиция шегі 400 000 АҚШ доллары және ол әр өтініш берушіге жеке қолданылады, сондықтан 400 000 долларлық бір пәтерді тең бөлген екі адамның әрқайсысында 200 000 доллар болады да, екеуі де талапқа сай келмейді. Үлестерді қосу құқыққа сайлықты қоспайды.

Жұмыс істейтін жол керісінше жүреді. Бір жұбай толық шекке жететін мүлікті өз атына жазады, ал екінші жұбай мен 18 жасқа толмаған балалар қосымша инвестициясыз сол өтінішке асырауындағы адам ретінде қосылады. Азаматтықты өз алдына алғысы келетін екі ересек шекті бөлек-бөлек орындауы керек.

Азаматтық жолы үлестік құрылым әдетте беретін икемділікті де алып тастайды. Өтініш үшін пайдаланылған мүлік үш жыл бойы сатуға тыйым салынған күйде тұрады, ал бұл шектеу бүтін мүлікті сатумен қатар үлесті беруге де жетеді, сондықтан осы жолмен жүрген жұп сол үш жыл ішінде бөлшектерін қайта құра алмайды. Пәтерді екі атпен ұстаудың құндылығын осы құлыппен салыстырып өлшеңіз.

Тапу кездесуіне дейін жазбаша түрде нені келісу керек

Тапу бөлшектерді жазады, басқа ешнәрсені жазбайды, сондықтан кім қанша төледі, ағымдағы шығынды кім өтейді және екі иенің әрқайсысы қалай шығады деген сұрақтар кездесуге дейін қол қойылған бөлек құжаттың ісі. Жұптардың көбіне алты тармақ жетеді.

1. Жазыңыз: бөлшектерді және олардың себебін, соның ішінде кім қанша және қай шоттан төлегенін, өйткені тапу бөлшекті көрсетеді, бірақ себебін ешқашан көрсетпейді.
2. Бөліңіз: ағымдағы шығындарды, aidat (айлық жарна), DASK жер сілкінісі сақтандыруының сыйлықақысы, emlak vergisi (мүлік салығы) және жөндеу шығындарын кім, қандай үлеспен төлейтінін атап.
3. Құрыңыз: шығу жолын, кететін иенің үлесін алдымен екіншісіне ұсынуға міндетті ме, баға қалай бекітіледі және екіншісінде төлеуге қанша уақыт бар деген сұрақтарды жазып.
4. Бекітіңіз: құнды емес, бағалау әдісін, тәуелсіз бағалаушыны немесе оны таңдау тетігін атап, себебі келісілген сан тез ескіреді.
5. Қарастырыңыз: қайтыс болу мәселесін тікелей, өз еліңіздегі өсиет өкімнің нысанын билейтінін, ал Түркиядағы пәтерді түріктің мұрагерлік құқығы билейтінін ескере отырып.
6. Рәсімдеңіз: бөлуді талап етпеу туралы кез келген келісімді ресми түрде, себебі 698(2)-бап жылжымайтын мүлік үшін ресми нысанды талап етеді және жеке құжат күшке ие болмайды.

Құжаттың өзінде бір шек тұруы керек. Ортақ иелердің арасындағы келісім ортақ иелерді байлайды, ал ол тапуда жазылған бөлшекті де, тіркеу тізілімімен жұмыс істейтін үшінші тұлғалардың жағдайын да өзгертпейді. Ниет тізілімді байлау болса, тетігі жеке шарт емес, тіркеу немесе ескертпе белгісі.