Түркияда меншік құқығын ресімдеуді кешіктіретін бес нәрсе

Түркияда меншік құқығын ресімдеуді басқа себептердің бәрінен жиі кешіктіретін бес нәрсе бар, әрі оның төртеуі сатып алушының өз құжат қалтасында емес, сатушыда немесе жер учаскесінің өзінде жатыр. Учаскеге өтініш берілгеннен кейін губернаторлық жүргізетін қауіпсіздік аймағы тексерісі тіркеледі, ал бұл бестіктің ішінде ешкім жылдамдата алмайтын жалғыз тексеріс. Сатушыда үшеуі бар: 2021 жылғы 19 маусымнан бері сатып алушыға өтудің орнына ресімдеуді мүлдем бөгейтін төленбеген жылжымайтын мүлік салығы; мұрагерді тіркелген меншік иесі етіп қойып, оған сатуға рұқсат бермейтін жабылмаған мұрагерлік салығы ісі; және жұбайы, кредитор немесе сот алып тастағанша мүлікке билік етуге тыйым салатын отбасылық тұрғын үй белгісі сияқты белгілер. Бесіншісі — түрік нотариат ережелері жер кадастрындағы операция үшін талап ететін фотосуретсіз және ресімдеу нысанынсыз, шетелдік нотариуста жасалған сенімхат. Бес кешігудің бірде-бірі жұмсақ ашылмайды, өйткені Жер кадастры туралы ереже кадастрға «кейін қаралады» деген сөре қалдырмайды: талапқа сай келмейтін өтініш кідіріссіз қайтарылады, бас тарту меншік жазбасының мәлімдемелер бағанына енгізіледі, ал шағым он бес күндік екі кезеңмен жүреді. Бестің төртеуін кепілақы берілгенге дейін оқуға болады: меншік құжатынан, муниципалдық салық шотынан және тізілімде жазылған иелену негізінен.

Бес кешігу қысқаша

Түркияда меншік құқығын ресімдеу бес қайталанатын себеппен тұрып қалады, әрі бестің төртеуі сатып алушының құжат қалтасында емес, тізілімдегі сатушы жағында немесе учаскенің өзінде жатыр. Сатып алушылар өз қағаздарын мұқият дайындайды, содан кейін басқа біреуге тиесілі салық берешегінен, белгіден немесе сенімхаттан үш апта жоғалтады. Төртеуін де баға әлі талқыланып жатқанда тексеруге болады.

Алтыншы ықтимал себеп — сатып алушының өз құжат қалтасы, әрі ол ең оңай бақыланатыны әрі ең жақсы құжатталғаны. Салық нөмірі, DASK жер сілкінісі полисі және DAB валюта сатып алу анықтамасы Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алуға қажетті құжаттардың сатып алушыға тиесілі тізімінде тұр.

Түркия кадастрында күту бөлмесі жоқ

Түрік жер кадастрында ешнәрсе жартылай бітіп қалмайды. Өтініш не орындалады, не себебі мен шағым мерзімі көрсетіліп, жазбаша түрде қайтарылады, сондықтан кешігу ешқашан кадастрдың ішінде кезекте тұрған уақыт емес. Ол — іс терезеге жеткенге дейін бір нәрсені түзетуге сыртта кеткен уақыт.

Тәртіпті 2013 жылғы 17 тамызда Ресми газетте жарияланған Tapu Sicili Tüzüğü (Жер кадастры туралы ереже) белгілейді. Тізілімде бірде-бір операция жазбаша өтінішсіз жүрмейді, ал жазба бойынша іздеу сұрауы не түрік жеке сәйкестендіру нөмірін, не мүліктің ada және parsel (квартал және учаске) нөмірлерін көрсетуі керек, әйтпесе сұрау қайтарылады. Қол қоюға дейін қызметкер істегі әрбір құжатты тексереді, ал кемшілік немесе қате табылса, ол түзетілгенше рәсім қол қою кезеңіне өтпейді.

Күнделікті журнал, yevmiye defteri (тіркеу журналы), өткен өтініштерді де, қайтарылған өтініштерді де тіркейді. Бәсекелес тіркелген құқықтардың арасындағы басымдық сол журналдағы күн мен реттік нөмірге қарай белгіленеді, сондықтан кімнің құқығы бірінші тұратынын енгізу реті шешеді.

Бас тартуды 26-бап реттейді. Заңнамаға сай келмейтін және Түркия Азаматтық кодексінің 1011-бабы бойынша алдын ала тіркеу белгісімен қорғауға болмайтын өтініш себебі, қарсылық берілетін орын және қарсылық мерзімі көрсетіліп, кідіріссіз қайтарылады. Бас тартудың өзі тізілімнің beyanlar (мәлімдемелер) бағанына енгізіледі, ал сол бас тарту қамтитын бірде-бір операция себебі жойылғанша жүргізілмейді. Қарсылық хабарлама алынған күннен бастап он бес күн ішінде өңірлік басқармаға, ал оның шешіміне тағы он бес күн ішінде Бас басқармаға беріледі.

Сатып алушы үшін екі салдар маңызды. Бас тарту меншік жазбасында келесі сатып алушы оқи алатын із қалдырады, ал он бес күндік шағым жолы кемшілікті түзетіп, өтінішті қайта беруден әрдайым дерлік баяу.

Бірінші кешігу: өтініш бергеннен кейін ғана басталатын учаске тексерісі

Бірінші кешігу — ешкім жылдамдата алмайтын жалғыз кешігу. Өтініш берілгеннен кейін губернаторлық мүліктің әскери тыйым салынған аймаққа, қауіпсіздік аймағына немесе жеке қауіпсіздік аймағына кірмейтінін тексереді, ал оң қорытынды келгенше тіркеу аяқталмайды.

Бұл тексеріс сатып алушыға да, көшеге де емес, учаскеге бекітілген. Анталья провинциясының Аланья ауданындағы Кестел шағын ауданында бір көшенің бойындағы екі тұрғын үй әртүрлі жауап ала алады, өйткені олар әртүрлі учаскеде тұр. Тексерістің қанша уақыт алатыны туралы жарияланған бағалаулар бір-біріне қайшы келеді, сондықтан адал жауап — бірнеше апта, ал мерзім учаскеге және провинцияға қарай өзгереді.

Осы кезеңде Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Жер кадастрының бас басқармасы) растаған Жер кадастры туралы заңның 35-бабындағы иелену шектеулері де қолданылады. Шетел азаматы ел бойынша 30 гектардан артық жерге ие бола алмайды, ал кез келген аудандағы шетелдік меншік сол ауданның жеке меншікке ашық ауданының 10 пайызынан аспауы керек. Бір пәтер алушы гектар шегіне ешқашан жақындамайды, бірақ аудандық пайыздық шектеу адамға емес, учаскеге бекітілген.

Тексеріс өтініштен кейін ғана басталатындықтан, қорғанысты одан бұрын, шартқа жазып қою керек. Мәмілені аяқтауды оң қорытындыға байлайтын және жауап теріс келсе кепілақыны қайтаратын тармақ бөгелген сатып алуды шығыннан қайтарымға айналдырады. Мұндай тармақсыз шектеулі учаскенің сатып алушысы Түркиядағы бірде-бір жер кадастры оған бере алмайтын мүлікке кепілақы төлеп қояды.

Екінші кешігу: сатушының төленбеген мүлік салығы енді ресімдеуді терезенің өзінде тоқтатады

Екінші кешігу — сіздікі емес берешек. Төленбеген emlak vergisi (муниципалдық жылжымайтын мүлік салығы) бар мүлікті мүлдем ресімдеуге болмайды, ал 2021 жылдан бері бұл берешек сатып алушыға да өтпейді.

2021 жылғы 19 маусымнан күшіне енген 7327 санды заң Жылжымайтын мүлік салығы туралы заңның 30-бабының сегізінші абзацын ауыстырды. Қолданыстағы редакция жер кадастры басқармаларынан тиісті муниципалитет ұсынатын жүйе арқылы мүлік салығының құнын және мүлік салығы бойынша берешекті электронды түрде сұратуды талап етеді әрі мүлік салығы берешегі бар ғимарат пен жерді ресімдеу жүргізілмейтінін белгілейді: мұрагерлік, сот шешімі, мәжбүрлі орындау, мемлекет мұқтажына алып қою және арнайы заңдарда көрсетілген өзге жағдайлардан басқа кезде. Содан кейін кадастр аяқталған ресімдеу туралы муниципалитетке келесі айдың он бесінші күнінің кешіне дейін хабарлайды.

Осы түзету ауыстырған абзац төленбеген мүлік салығы үшін беруші мен алушыны ортақ жауапкершілікте ұстаған болатын. Шетелдік сатып алушыларға арналған ағылшын тіліндегі материалдардың көбі әлі күнге дейін сол ескі ережені қайталайды және сатушының берешегі сатып алушының мәселесіне айналады деп ескертеді. Түзетуден кейінгі бес жылда дұрыс ескерту керісінше естіледі.

Махмутлардағы екі жыл мүлік салығын төлемеген сатушы сатып алушыға жауапкершілік туғызбайды. Ол күнтізбе мәселесін туғызады, өйткені төлем муниципалитетте жасалып, муниципалдық жүйе шотты таза деп көрсеткенше қабылдау өтпейді.

Үшінші кешігу: сатушының атына жазылған, бірақ әлі сатылмайтын мұралық пәтер

Үшінші кешігу сатып алушыларды бәрінен көп таңғалдырады, өйткені тізілім дұрыс көрінеді. Сатушы мұраға қалған пәтердің тіркелген иесі бола тұрып, оны сата алмауы мүмкін, себебі нақ сол мүлікке тиесілі мұрагерлік салығы кез келген ресімдеуге дейін толық төленуі керек.

Мұрагерлік және мүлікті беру салығы туралы заңның 19-бабы сатып алушылар бір деп ойлайтын екі оқиғаны бөліп қарайды. Мұрагерлердің атына тіркеу салық есептелуін күтпей жүргізіледі, ал нәтижесі он бес күн ішінде салық органына хабарланады. Ресімдеу — басқа мәселе. Сол мүлікке тиесілі мұрагерлік және беру салығы толық төленгенше мүлікті беруге болмайды және оған бірде-бір заттық құқық орнатылмайды, бұл сатуды да, ипотеканы да жоққа шығарады. Жер кадастрының қызметкерлері салық органы берген берешегі жоқ анықтамасынсыз ресімдеу жүргізе алмайды, ал жүргізген қызметкер салық бойынша салық төлеушілермен бірге ортақ жауапты болады. Мұрагерлер 6183 санды заңның 10-бабында тізілген түрдегі қамтамасыз етуді ұсынса, салық органы мүліктің бір бөлігін немесе бәрін ресімдеуге рұқсат бере алады, бірақ бұл рұқсат оның қалауында қалады.

Бірінші қабаттың артында екіншісі тұр. Мұралық пәтерді екі және одан көп мұрагер бөліссе, олар оны Түркия Азаматтық кодексінің 701-бабы бойынша elbirliği mülkiyeti (үлесі белгіленбеген бірлескен меншік) режимінде иеленеді, ал билік ету бірауыздылықты талап етеді. Аланиядағы үш ағайындыға қалған пәтер үшін солардың Германияда тұратыны не терезеде өзі болуы, не тиісті түрде өкілдік етілуі керек.

Меншік құжатындағы бір жол сатып алушыға нені сұрау керегін айтады. Иелену негізі intikal (мұра бойынша өту) деп жазылса, кепілақы берілгенге дейін салық органының берешегі жоқ анықтамасын сұратыңыз.

Төртінші кешігу: меншік құжатындағы белгілер бағаны нені жасыра алады

Төртінші кешігу меншік жазбасында, сатып алушылардың көбі ешқашан оқымайтын бағанда жазылған. Түрік жер кадастрының тәртібі меншік иесінің билік ету құқығына тыйым салатын белгілердің нақты жиынтығын таниды, әрі олардың әрқайсысы қойған орган алып тастағанша сатуды тоқтатады.

Жер кадастры туралы ереженің 49-бабы оларды әрқайсысы талап ететін құжатпен бірге тізеді.

Отбасылық тұрғын үй белгісі бөлек назар аударуға тұрарлық, өйткені ол шетелдік сатып алушыларға арналған ағылшын тіліндегі материалдарда кездеспейді дерлік. Түркия Азаматтық кодексінің 194-бабы жұбайлардың бірде-бірі екіншісінің айқын келісімінсіз отбасылық тұрғын үйді бере алмайтынын белгілейді, ал мүлік өзіне тиесілі емес жұбай жер кадастры басқармасынан сол белгіні енгізуді сұрай алады. Ереже де сол құқықты растайды. Тосмурдағы жұбайы осындай белгі тіркеген түрік сатушы сату шартында не жазылса да, сатуды жалғыз аяқтай алмайды.

Азаматтық белгісі енді қайталама нарықта жиі кездеседі, өйткені 2022 жылдан бері түрік азаматтығы үшін сатып алынған мүліктер үш жылдық шектеуде тұрады және нарыққа енді ғана шыға бастады.

Бір белгі сатып алушының пайдасына жұмыс істейді. Нотариуста жасалған сату уәдесін Жер кадастры туралы заңның 26-бабы бойынша тізілімге белгі етіп енгізуге болады, әрі бұл белгі уәдені бес жыл бойы үшінші тұлғаларға қарсы мәжбүрлеп орындатуға мүмкіндік береді.

Бесінші кешігу: кадастр терезесінде өтпей қалатын сенімхат

Бесінші кешігу — жалғыз құжат, әрі ол мазмұнына мүлдем қатысы жоқ себептермен өтпей қалады. Жер кадастрындағы операция үшін пайдаланылатын сенімхат сенім білдірушінің фотосуретін алып жүруі және нотариустың düzenleme нысанында жасалуы керек, ал шетелдік нотариуста қол қойылған құжат бұл екі талаптың жиі бірде-бірін орындамайды.

Түркия Әділет министрлігінің нотариалдық кеңселерді тексеру нұсқаулығы екі талапты да бекітеді. Нотариат туралы заңның 80/1-бабы мен Нотариат туралы ереженің 93-бабына сәйкес, өз табиғаты бойынша жер кадастрындағы операцияны талап ететін шарттар мен сенімхаттар тиісті адамның фотосуретін алып жүруі керек, ал түпнұсқадан берілген көшірмелер де оны алып жүруі керек. Тарап заңды тұлға болса, қол қоятын өкілдердің фотосуреттері де талап етіледі. Сол нұсқаулық жер кадастрында операцияны талап ететін сенімхаттар düzenleme нысанында, яғни құжатты нотариустың өзі жасайтын түрде берілуі керегін, ал нотариус тек қолды куәландыратын onaylama нысанында емес екенін бекітеді.

Осыдан төрт сәтсіздік нүктесі шығады, әрі олар сатып алушының сенімхатына қандай қатысты болса, сатушының сенімхатына да сондай қатысты.

• Фотосурет. Шетелдік нотариустар оны тіркемейді, өйткені өз заңнамалары мұны талап етпейді.
• Нысан. Шетелде куәландырылған қол нотариус жасаған құжат емес, ал бұл айырма аудармада көрінбейді.
• Өкілеттік. Сенімхат сатуды және кадастрдағы операцияны тікелей атауы керек, себебі жалпы сенімхат меншік құқығын беруге жетпейді.
• Заңдастыру тізбегі. Шетелде жасалған құжатқа апостиль және ант берген аудармашының түрікше аудармасы қажет, ал түрік консулдығында жасалған құжат бұл тізбекті мүлдем айналып өтеді.

Бесінші мәселе тынышырақ, бірақ ол ұзақ жылғы меншік иелеріне қаттырақ соғады. Есімнің жазылуы төлқұжатта, салық нөмірінің жазбасында, ант берген аудармада және сатушы алғаш сатып алғанда жасалған меншік құжатындағы қолданыстағы жазбада сәйкес келуі керек. Содан бері төлқұжаты басқа транслитерациямен қайта берілген орыс немесе қытай сатушысының есімі өзінің tapu құжатындағы жазбамен енді сәйкес келмейді, ал тіркелген есімді түзету терезедегі белгі емес, бөлек өтініш. Ослодағы жергілікті нотариуста фотосуретсіз және жасалған емес, куәландырылған нысанда қол қойған норвег сатушы бүкіл мәміленің күнтізбесін белгілейді, өйткені жаңа сенімхатты Түркияға қайта жеткізу керек болады.

Ресімдеуді кешіктірмейтін нәрселер

Кең таралған бес кедергі не енді жоқ, не кәдімгі сатып алуға ешқашан қатысы болмаған. Төмендегі бестің бірде-бірі шетелдік сатып алушы мен жеке сатушы арасындағы қолма-қол ақшаға қайталама сатып алуды кешіктірмейді, ал олардың біріншісі 2024 жылғы маусымда кәдімгі сатылымдардан алып тасталды.

Бағалау есебінің бір ескертпесі бар. Түрік ипотекасын ресімдейтін сатып алушыға ол бәрібір қажет, өйткені мұны кредитор банк талап етеді және несие сомасын келісілген бағадан емес, бағаланған құннан есептейді.

Екі апталық кешігу шын мәнінде неге түседі

Кешігуден болатын қаржылық зиян сирек кешігудің өзінен шығады. Ол брондау құжаттарының көбі анықтаусыз қалдыратын, төленіп қойған ақшаның құқықтық сипатынан шығады.

2026 жылғы тамызда Обадағы бағасы 150 000 EUR тұратын қайталама пәтерді алайық, қол қою кезінде 5 000 EUR төленген, ал қабылдау сатушының мұрагерлік салығы ісі жабылмағандықтан екі аптаға шегеріледі. Түркияның Міндеттемелер кодексі бойынша үш нәтиже мүмкін, ал қайсысы қолданылатынын шарт шешеді.

1. Шарт төлемнің сипаты туралы ештеңе айтпайды. 177-бап оны шарттың жасалғанын дәлелдейтін және бағадан шегерілетін bağlanma parası (кепілақы) деп таниды. Кепілақы екі тарапқа да мәміледен бас тарту құқығын бермейді, сондықтан шығып кеткісі келген сатып алушының автоматты шығар жолы жоқ, ал кешігуді туғызған сатушы автоматты пайда алмайды.
2. Шарт төлемді cayma parası (бас тарту ақысы) деп атайды. Онда 178-бап екі тараптың кез келгеніне мәміледен бас тартуға мүмкіндік береді, әрі өткір асимметриямен: бас тартқан сатып алушы ақшаны қалдырады, ал бас тартқан сатушы оны екі есе етіп қайтарады.
3. Шарт тұрақсыздық айыбын белгілейді. 179-бап оған жол береді, ал 182-бап судьяға шамадан тыс деп танылған айыпты азайтуға мүмкіндік береді.

Үшеуінің де астында төртінші мүмкіндік жатыр. Тіркелген мүліктің меншік құқығын беру және оны сату уәдесі ресми нысанда, жер кадастрының директоры немесе нотариус алдында жасалуы керек, ал жеке тәртіппен қол қойылған құжаттың күші жоқ. Бас тарту ақысы мен тұрақсыздық айыбы туралы шарттар күші жоқ шартпен бірге құлайды, ал төленген ақша негізсіз баю ережелері бойынша қайтарылады, бұл әдетте қарапайым қайтарым емес, сот ісін білдіреді.

Валюта қабаты арифметиканы қиындатады. Баға еуромен келісіліп, кешігу айырбас сәтін қамтыса, тараптар ресми құжатқа алып баратыны DAB арқылы айырбасталған сома болады, ал кәсіби түсіндірмелер бұл айырбасталған соманы меншік құқығын беру алымы есептелетін құнмен байланыстырады. Сондықтан бағамның екі апталық қозғалысы сатып алу бағасынан әрірек жетеді.

Шарт үшін қорытынды келіссөз емес, тұжырымдау мәселесі. Күндерді емес, шарттарды жазыңыз және кешігу бір тараптың кінәсінен болса, шығынды кім көтеретінін көрсетіңіз.

Аланиядағы кешігулер: жағалауда не өзгереді

Анталья провинциясының жағалаудағы ауданы Аланья Стамбұл мен Анкараға қарағанда кешігулердің басқа жиынтығын береді. Себебі жергілікті нарықтың құрылымында: Аланиядағы мәмілелердің көбі шетелдік меншік иелерінің арасындағы қайталама сатылым, ал бұл тәуекелді сатып алушының қалтасынан сатушының құжаттарына және учаскенің өзіне жылжытады.

Екі тарап та жиі шетелде болады, бұл ақаулы сенімхат тәуекелін екі есе азайтпайды, керісінше екі есе арттырады. Сатып алушы мұқият дайындалады, ал Норвегиядағы немесе Ресейдегі сатушы жергілікті нотариуста фотосуретсіз қол қояды.

Жағалаудағы учаскелер қауіпсіздік аймағы тексерісіне де көбірек ұшырайды. Каргыджак пен Демирташтағы көрші учаскелер әртүрлі қорытынды ала алады, ал тексеріс учаске жазбасына бекітілген.

Тағы екі құбылыс жергілікті әрі жақында пайда болған. 2022 жылдан кейін түрік азаматтығы үшін сатып алынған мүліктер қазір үш жылдық шектеуден шығып, қайталама нарыққа түсуде, сондықтан белгі мүлдем қарапайым көрінетін нысандарда кездеседі. Мұралық пәтерлер де 2000 жылдардан бері шетелдік сатып алушыларға сатып келе жатқан нарықта жиі кездеседі, ал үш-төрт елге шашырап кеткен мұрагерлер анықтама алу мерзімін де, бірауыздылық талабын да ұзартады.

Кепілақы бергенге дейінгі практикалық ереже жазбаға бір рет бару болып қалады. Меншік құжатын, мүлік салығы шотын және иелену негізін бірге оқыңыз, өйткені бұл үш дереккөз бес кешігудің төртеуін қамтиды.