Түркияда жылжымайтын мүлікті қадам бойынша сатып алу: не қандай ретпен болады

Түркияда жылжымайтын мүлікті қадам бойынша сатып алу түрік салық нөмірінен tapu (меншік куәлігі) беруге дейінгі әрекеттердің тұрақты ретін ұстанады, және бұл ретті ауыстыруға болмайды. Процесс үш қатаң құлыпқа сүйенеді: салық нөмірі банк істері мен құжат жүргізуді ашады, валюта айырбастау кадастр талап ететін құжатты жасайды, ал берудің өзі меншік құқығы өтетін жалғыз сәт, Түркия Азаматтық кодексінің 705-бабына сәйкес. Бір қадам сатып алушының бақылауынан тыс, ол губернаторлықтың қауіпсіздік аймағын тексеруі, және сондықтан жалпы мерзімді алдын ала уәде етуге болмайды. Көптеген нұсқаулықтар әлі де міндетті деп көрсететін екі қадам көрінгендей емес: бағалау есебі кәдімгі сатып алу үшін 2024 жылдың маусымында талап болудан қалды, ал түрік банк шоты шарт емес, ыңғайлылық болып қала береді. Соңғы күнді басқаратын жалғыз алым — tapu harcı (куәлікті беру салығы), мәлімделген құнның 4 %, ол тіркеу аяқталмай тұрып төленеді. Шетелдік сатып алушыға иелену үшін тұру рұқсаты да, азаматтық та қажет емес; жарамды төлқұжат жеткілікті, ал меншік кейінірек екеуіне де өтініш үшін негіз бола алады.

Сатып алу реті бір қарағанда

Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алу үш қатаң құлып пен сіз бақыламайтын бір қадамның айналасында құрылады, ал заңды меншік құқығы шарт жасалғанда емес, тек соңғы қадамда өтеді. Үш құлып тұрақты ретпен жүреді: түрік салық нөмірі банк істері мен құжаттарды ашады, валюта айырбастау құжаты тіркеу ісін толықтырады, ал tapu беру меншік құқығын нақты тасымалдайтын нәрсе. Сатып алушының қолынан тыс жалғыз қадам — губернаторлықтың қауіпсіздік аймағын тексеруі, ол өтініш пен тіркеу арасында тұр.

Төмендегі кесте бүкіл ретті, әр қадамның міндетті екенін, нені ашатынын және оның мерзімін кім белгілейтінін көрсетеді.

Шетелдік сатып алушыға осы қадамдардың ешқайсысы үшін тұру рұқсаты да, азаматтық та қажет емес. Түркияда толық меншік алу үшін жарамды төлқұжат жеткілікті.

Реттің тізімнен маңыздырақ болу себебі

Рет маңызды, өйткені түрік тұрғын үй сатып алуының көпшілік қадамдары өздерінен кейінгі қадамдарды құлыптайды, ал оларды қате ретпен орындау беруді жеделдетудің орнына бәсеңдетеді. Нөмірленген тізім сегіз қадамды ауыстырылатын тапсырмалар ретінде қарайды. Олай емес. Олардың үшеуі қайта ретке келтіруге болмайтын тәуелділік тізбегін құрайды, ал біреуі сатып алушы әсер ете алмайтын кестемен жүреді.

Бірінші құлып — түрік салық нөмірі. Шетелдік сатып алушыға салық нөмірі банк шотын ашпас бұрын, банкте валюта айырбастамас бұрын және кадастр беруді тіркемес бұрын қажет. Егер өткізіп жіберсе, кейінгі әр қадам күтеді.

Екінші құлып — ақша мен оның құжаттары. 2022 жылдың 24 қаңтарынан бастап сатып алу арқылы мүлік алатын шетелдік сатып алушы кадастрға döviz alım belgesi (DAB, валюта сатып алу анықтамасы) ұсынуға тиіс. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, Түркия кадастр бас басқармасы) бұл талапты сол күнгі хабарламасында растайды. DAB-сыз түскен ақша істі қанағаттандырмайды, сондықтан алдымен төлеп, кейін құжаттау дұрыс ретті керісінше аударады.

Үшінші құлып — tapu беру, және бұл меншік құқығы иесін ауыстыратын жалғыз сәт. Түркия Азаматтық кодексінің (Türk Medeni Kanunu) 705-бабы жылжымайтын мүлік меншігі тіркеу арқылы алынатынын айтады. Қол қойылған шарт, тіпті нотариус алдында қол қойылса да, тараптар арасында міндеттеме тудырады; ол сатып алушыны иесі етпейді. Меншік құқығы кадастр жазбаны аяқтағанда өтеді, ал 4 % беру алымы сол жазба аяқталмай тұрып төленуге тиіс.

Тізбектен тыс қадам — қауіпсіздік аймағын тексеру, ол төменде қаралады. Оны алға жылжытуға немесе жеделдетуге болмайды, және сондықтан шынайы кесте оны белгісіздіктің басты көзі ретінде қарайды.

1-қадам: Түрік салық нөмірін алыңыз

Түрік салық нөмірі бірінші қадам, өйткені бұл әр кейінгі қадам тәуелді кілт, және кез келген шетелдік оны бір ғана төлқұжатпен ала алады. Салық нөмірі сатып алушыны салық инспекциясы, банк және кадастр алдында сәйкестендіреді. Онсыз шетелдік сатып алушы түрік банк шотын аша алмайды, валютаны тіркеу ісіне айырбастай алмайды және tapu-ға тіркеле алмайды.

Салық нөмірін кез келген төлемді ұйымдастырмас бұрын алыңыз. Нөмірді Түркия салық басқармасы береді, және ол тұру рұқсатын, визаны немесе азаматтықты талап етпейді; меншіктің өзі де осы шарттардың ешқайсысын алып жүрмейді. Өкіл арқылы сатып алуды жоспарлаған сатып алушы нөмірді нотариалды сенімхат бойынша өкілге алдыра алады, бұл сатып алушы шетелде болса да ретті бұзбай сақтайды.

2-қадам: Ақша қозғалмас бұрын tapu бойынша due diligence

Due diligence кепіл ақшаға дейінгі сәтке жатады, одан кейін емес, өйткені тексерулер сатушының шынымен таза меншікті бере алатынын және нысанның шетелдікке сатып алуға рұқсат етілгендердің бірі екенін растайды. Due diligence tapu жазбасын және муниципалдық істі оқып, үш нәрсені растайды: сатушының тіркелген иесі екенін, нысанда беруді бөгейтін немесе ауырлататын ипотека (ipotek), тыйым салу (haciz) немесе белгі (şerh) жоқтығын, және ғимараттың құқықтық мәртебесі тәртіпте екенін.

Ақшаны байламас бұрын төрт тармақты тексеріңіз.

• Сатушының ағымдағы tapu жазбасында тіркелген иесі екенін растаңыз.
• Нысанға қатысты ипотека, тыйым салу немесе шектеуші белгі бар-жоғын тексеріңіз.
• Аймақтауды және ғимаратты пайдалануға беру мәртебесін, оның kat mülkiyeti (пәтерге толық меншік құқығы) немесе тек kat irtifakı (құрылыс сервитуты) алып жүретінін қоса, тексеріңіз.
• Шетелдік сатып алушыға дәл осы учаскені алуға рұқсат етілгенін анықтаңыз.

Соңғы тармақтың екі құқықтық негізі бар. Кадастр туралы заңның (Tapu Kanunu) 35-бабы шетелдік жеке тұлғаның меншігін бүкіл ел бойынша 30 гектармен және кез келген ауданның жеке меншік ауданының 10 %-ымен шектейді. Әдеттегі пәтер сатып алушы 30 гектар шегіне ешқашан жақындамайды, бірақ аудан бойынша 10 % ережесі нақты учаскеге қолданылуы мүмкін. 36-бап әскери аймақтар мен қауіпсіздік аймақтарын реттейді, оларды губернаторлық процесте кейінірек тексереді; тыйым салынған аймақтағы учаскені шетелдік сатып алушыға мүлдем беруге болмайды. Бұл тексерулерді алдымен жүргізу сатып алушының заңды түрде иесін ауыстыра алмайтын нысанға ешқашан кепіл ақша төлемейтінін білдіреді.

3-қадам: Алдын ала келісім мен кепіл ақша, және олар не істемейді

Алдын ала келісім бағаны мен шарттарды бекітеді, бірақ ол меншікті бермейді және кепіл ақшаны автоматты түрде жоғалтуға әкелмейді, және сондықтан оның құқықтық нысаны сатып алушылардың көпшілігі күткеннен маңыздырақ. Келісім уәде жасайды; tapu иесін жасайды. Қол қойылған келісімді мәреге саю шетелдік сатып алушылар арасындағы ең жиі кездесетін жаңсақтық.

Түрік құқығы кепіл ақшаға белгілі бір әдепкі ережені байлайды. Түркия Міндеттемелер кодексінің (Türk Borçlar Kanunu) 177-бабына сәйкес қол қою кезінде берілген ақша, тараптар оны айқын түрде cayma parası (бас тарту ақшасы) деп келіспесе, bağlanma parası (келісімнің бар екенінің дәлелі ретіндегі кепіл ақша) болып саналады. Кепіл ақша мәмілені дәлелдейді және сатып алу бағасына есептеледі; ол өздігінен ешбір тарапқа бас тартуға мүмкіндік бермейді және сатып алушы бас тартса автоматты түрде жанбайды. Жоғалту тек келісім кепіл ақшаны айқын түрде cayma parası еткен жерде әрекет етеді, онда 178-бап қолданылады: бас тартатын сатып алушы кепіл ақшаны жоғалтады, ал бас тартатын сатушы екі есе қайтарады. 179-бап бойынша жеке айыппұл (cezai şart) да жазылуы мүмкін, бірақ судья шамадан тыс деп танылған айыппұлды төмендете алады.

Нысан — көптеген брондау келісімдері құлайтын жер. Тіркелген жылжымайтын мүліктің меншігін беретін келісім немесе оны сату уәдесі ресми нысанда нотариус немесе кадастр қызметкері алдында жасалуға тиіс; Міндеттемелер кодексінің 237-бабы, Азаматтық кодекстің 706-бабы және Кадастр туралы заңның 26-бабы бір бағытты көрсетеді. Ресми емес жазбаша немесе ауызша брондау заңды түрде жарамсыз, бұл оның жоғалту тармағы да жарамсыз екенін және төленген кепіл ақшаны негізсіз баю ретінде қайтарып алуға болатынын білдіреді. Бұл күшті құқықтық ұстаным, бірақ ақшаны қайтару жиі сот ісін талап етеді, сондықтан іс жүзіндегі қорғаныс қағаз көрсеткеннен әлсіздеу.

Нотариалды куәландырылған сату уәдесі (satış vaadi) әлдеқайда көбірек істейді. Нотариалды куәландырылғаннан кейін оны Кадастр туралы заңның 26-бабы мен Азаматтық кодекстің 1009-бабы бойынша tapu-ға белгі ретінде жазуға болады. Белгі үшінші тұлғаларды бес жыл байлайды: сатушы содан кейін сол нысанды басқа біреуге сатуға тырысса, белгісі бар сатып алушының құқығы сақталады, ал сатып алушы титулды өз атына аудару үшін мәжбүрлі тіркеу туралы талап (cebrî tescil) қоя алады. Қол қою мен беру арасында нақты қорғаныс қалайтын сатып алушы кәдімгі брондау бланкісін емес, белгісі бар нотариалды куәландырылған сату уәдесін сұрайды.

Салынып жатқан кезеңдегі (off-plan) құрылыс салушыдан сатып алу басқа жолмен жүреді. Аяқталмай тұрып сатып алу Тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы заңның (№ 6502) аясына кіреді, ол жеке сатушыдан қайта сатуда жоқ аяқтау кепілдіктері мен бас тарту құқықтарын көздейді. Қол қоймас бұрын қай режим қолданылатынын растаңыз, өйткені кепіл ақша ережелері екеуінің арасында ерекшеленеді.

4-қадам: Ақшаны жылжыту және валюта сатып алу анықтамасы

Міндетті ақша қадамы — түрік банк шотын ашу емес; ол döviz alım belgesi жасау, яғни сатып алушының валюта әкеліп, оны банк арқылы айырбастағанын дәлелдейтін құжат. Көптеген қадамдық нұсқаулықтар «банк шотын ашу»-ды тұрақты кезең ретінде көрсетеді. Банк шоты ыңғайлы, бірақ міндеттейтін талап — DAB, ал DAB сатып алушының онда шоты бар-жоғына қарамастан банк арқылы жасалады.

Механизм қарапайым. Сатып алушы валютаны Түркияға әкеледі, оны банк арқылы айырбастайды, ал банк DAB береді, ол кейін беру ісінің бір бөлігі ретінде кадастрға ұсынылады. TKGM мұны сатып алу арқылы шетелдік алулар үшін 2022 жылдың 24 қаңтарынан бастап талап етеді, ал талап орталық банктің Капитал қозғалысы туралы циркулярына сүйенеді. DAB жасамай ақша аударатын сатып алушы қадамды кері қайтарып, қайта істеуге мәжбүр, бұл кездесуді кешіктіреді.

DAB-тың құнға тыныштау әсері де бар. Банк арқылы айырбасталған валюта сомасы беру алымы есептелетін ресми куәлік құнында көрінеді, сондықтан DAB-та көрсетілген сома салық базасын қоректендіреді, одан бөлек тұрмайды. Алымды төмендету үшін төмен құн мәлімдеуді жоспарлаған сатып алушы DAB айырбасталған соманы тізілімде әлдеқашан бекітіп қойғанын байқайды. Бұл байланыс жалғыз бастапқы мәтіннен гөрі кәсіби түсініктемелерде құжатталған, сондықтан оған абсолютті ереже емес, күшті үрдіс ретінде қараңыз және сандарды банк пен нотариуспен растаңыз.

Бағалау есебі қазір шын мәнінде қайда тұрады

Мемлекет мақұлдаған бағалау есебі кәдімгі сатып алу үшін енді міндетті қадам емес; 2024 жылдың маусымынан бері ол тек сатып алушы азаматтық немесе тұру рұқсатына өтініш бергенде талап етіледі. Дәл осы жерде бәсекелес нұсқаулықтардың көпшілігі енді ескірген. Олар SPK бағалау есебін (ekspertiz raporu) әр сатып алуда әлі де тұрақты кезең ретінде көрсетеді, ал кәдімгі сату үшін бұл енді дұрыс емес.

Өзгеріс TKGM 2024/4 циркулярымен келді, ол 2024 жылдың 3 маусымында жарияланып, 2024 жылдың 13 маусымынан күшіне енді, және кәдімгі сату немесе сату уәдесі кезінде бағалау есебін ұсыну міндетін жойды. Есепті тек Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, Капитал нарықтары кеңесі) лицензиялаған фирмалар жасайды, ал ол әлі қажет жерде есеп бекітілгеннен бастап үш ай жарамды. Аланияда тек өзі тұрғын үй иеленуге сатып алатын сатып алушыға бағалауды ретке мүлдем енгізудің қажеті жоқ. Азаматтыққа немесе тұруға біліктілік алу үшін сатып алатын сатып алушыға қажет, өйткені сол өтініштер оны әлі талап етеді, сондықтан есеп сатуға емес, сатып алушының мақсатына байланған шартты қадамға айналады.

5-қадам: Сіз бақыламайтын қауіпсіздік аймағын тексеру

Беру туралы өтініш берілгеннен кейін губернаторлық нысанның әскери немесе қауіпсіздік аймағында тұрғанын тексереді, ал тіркеу оң қорытынды келмей аяқталмайды. Бұл сатып алушы жоспарлай, ақыға жеделдете немесе айналып өте алмайтын жалғыз қадам. Ол әкімшіліктің кестесімен жүреді.

Тексеру Кадастр туралы заңның 36-бабынан туындайды. Беру туралы өтініш кадастрға жеткенде, valilik (губернаторлық) учаскенің әскери тыйым салынған аймаққа, қауіпсіздік аймағына немесе арнайы қауіпсіздік аймағына кіретінін зерттейді. Тіркеу рұқсатты күтеді. Дереккөздер бұл кезеңге қарама-қайшы мерзімдер береді, сондықтан ешбір тұрақты күн саны сенімді емес; іс жүзінде ол әдетте бірнеше апта алады және учаске мен провинцияға қарай өзгереді. Рұқсат учаскеге тән, және сондықтан 2-қадамдағы аудан деңгейіндегі due diligence белгісіздікті азайтады, бірақ оны жоймайды. Бұл күтуді басынан есепке алу сатып алудың тоқтап қалғандай жалған әсерін болдырмайды; күту — процесс, ондағы ақау емес.

6-қадам: Tapu кездесуі, DASK, құжаттар және алым

Беру кездесуі толық істі талап етеді, ал ондағы екі тармақ қатаң шарттар: DASK жер сілкінісі полисі, онсыз тіркеу аяқтала алмайды, және 4 % беру алымы, ол жазба жасалмай тұрып төленеді. Кездесу — жиналған құжаттар ұсынылатын және алым төленетін жер.

Кездесуге арналған іс алты тармақтан тұрады.

• Төлқұжат, кадастр талап еткен жерде түрікшеге ант берген аудармасымен.
• Түрік салық нөмірі.
• Жуырдағы биометриялық фотосурет.
• DASK полисі, міндетті жер сілкінісі сақтандыруы (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), онсыз кадастр нысанды бермейді.
• Валюта айырбастаудан алынған DAB.
• Сатып алу-сату шарты, сондай-ақ азаматтық немесе тұру өтінішінде SPK бағалау есебі.

Сатып алушы мен сатушы жеке келеді, немесе олардың өкілдері нотариалды сенімхат бойынша келеді, бұл сатып алушы Түркияға бармай сатып алуды мүмкін етеді. Түрікше сөйлемейтін сатып алушыдан қол қою кезінде ант берген аудармашының болуы әдетте талап етіледі.

Беру алымы — күннің ең үлкен жеке шығыны. Tapu harcı (куәлікті беру салығы) № 492 заңның тарифтік кестесі бойынша мәлімделген құнның 4 %-ын құрайды, заң бойынша сатып алушыдан 2 % және сатушыдан 2 % болып бөлінеді, дегенмен іс жүзінде сатып алушылар жиі бүкіл соманы төлейді, ал бөлу келіссөзге ашық. Мәлімделген құнның заңды төменгі шегі бар: сол заңның 63-бабына сәйкес алым мәлімделген бағадан есептеледі, бірақ нысанның emlak vergisi (муниципалдық салық құны) шамасынан аз емес. Алымды төлеу — шарт, формалдылық емес; кадастр алым түспей тіркеуді аяқтамайды.

7-қадам: Кадастрдағы беру, меншік құқығы өтетін сәт

Меншік құқығы кадастрда беру тіркелген сәтте өтеді, ал іс толық болса, беруді бір кездесуде істеуге болады. Бұл бүкіл рет ұмтылатын қадам, және нысанды кім иеленетінін өзгертетін жалғыз қадам.

Беру нысан орналасқан аудан бойынша Tapu Müdürlüğü-де (кадастр басқармасы) жүреді. Азаматтық кодекстің 705-бабы құқықтық салдарды бекітеді: сатып алушыны иесі ететін қол қою емес, тіркеу. Алым төленіп, рұқсат келгеннен кейін басқарма жазбаны аяқтап, tapu-ны сатып алушының атына береді. Талаптар мен сұралатын құжаттар басқармалар мен провинциялар арасында сәл өзгеруі мүмкін, сондықтан аудандық басқарманың өз тізімі кездесуге не қажет екені туралы соңғы сөз.

Берілгеннен кейін: тұру рұқсаты мен азаматтық — нұсқалар, шарт емес

Түркияда мүлік иелену тұру рұқсатын да, азаматтықты да талап етпейді, ал байланыс кері бағытта жүреді: нысан екеуіне де өтініш үшін негіз бола алады. Шетелдік сатып алушы жоғарыдағы әр қадамды бір ғана төлқұжатпен орындайды. Тұру рұқсаты мен азаматтыққа жол — меншік әкелуі мүмкін нәрселер, сатып алушы алдымен өтуге тиіс кедергілер емес.

Меншік тұру рұқсатына өтінішті бекемдей алады, және сатып алу шекке жеткенде сатып алушыны инвестиция арқылы азаматтыққа біліктірете алады. Бұл шек 400 000 АҚШ доллары, әр өтініш беруші бойынша қолданылады, ал нысан үш жылдық сатуға тыйым белгісімен ұсталады. Азаматтық пен тұруға жолдардың егжей-тегжейі, соның ішінде шектің бірлескен меншікте қалай жұмыс істейтіні, сатып алу ретінің өзіне емес, инвестиция арқылы азаматтық және тұру рұқсаты туралы нұсқаулықтарға жатады.

Не қатар жүреді, не күтуге тиіс

Үш ерте тапсырма бір мезгілде жүре алады, бірақ валюта айырбастаудан тіркеуге дейінгі негізгі тізбек қатаң түрде реттік. Қай қадамдардың қабысатынын түсіну кестені қысқартады; салық нөмірін, due diligence-ті және DASK ұсынысын алғашқы күндері бірге ұйымдастыруға болады, ал өтініштен кейінгі ешнәрсені қауіпсіздік аймағын тексерудің алдына жылжытуға болмайды.

Шынайы кесте: Аланияда дайын пәтер сатып алу

Аланиядағы таза титулды дайын пәтер үшін сатып алушы басқаратын қадамдар шамамен бір-екі апта алады, ал жалпы уақытты сатып алушы емес, қауіпсіздік аймағын тексеру белгілейді. Есептелген рет апталардың қайда кететінін көрсетеді, дегенмен бір кезең губернаторлықтың кестесімен жүргендіктен дәл жалпы санды уәде етуге болмайды.

Анталия провинциясының Аланья ауданындағы жағалау шағын ауданы Махмутлардағы, 2026 жылдың тамызы жағдайымен, еуромен төлейтін сатып алушы алған қайта сатылатын екі бөлмелі пәтерді алайық. Рет апталар бойынша былай бөлінеді.

• 1-апта: сатып алушы түрік салық нөмірін алады және заңгерге tapu бойынша due diligence жүргізуді тапсырады, екеуі де бірінші күні басталады.
• 1-2-апта: тексерулер таза болса, тараптар шартқа қол қояды, сатып алушы еуроны әкеліп, DAB жасау үшін оны банк арқылы айырбастайды, және DASK полисін рәсімдейді.
• Берілгеннен кейін, өзгермелі бірнеше апта: өтініш беріледі және қауіпсіздік аймағын тексеру жүреді, ашық ұшты кезең.
• Рұқсат келгенде: сатып алушы 4 % беру алымын төлейді, кадастр жазбаны аяқтайды, және tapu сатып алушының атына беріледі.

Құрылыс салушыдан салынып жатқан кезеңдегі сатып алу басқаша жүреді, өйткені ақша құрылыс кезеңдеріне қарай бөлінеді, ал аяқталған, толық меншікті титулды беру ғимарат kat mülkiyeti-ге жеткенше күтеді; № 6502 заңның тұтынушыларды қорғау шеңбері дайын нысанды бір кездесуде беруді емес, осы ұзағырақ доғаны басқарады.