Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алу үш топқа бөлінетін құжаттар қалтасын талап етеді: сатып алушы әкелетіндер, сатушы әкелетіндер және кадастрдың сол күні дайындайтындары. Сатып алушының құжаттарының көбін алу оңай, ал салық нөмірі қалғанының құлпын ашатын жалғыз құжат. Екі тармақта тексеру тізімдері қателеседі. SPK бағалау есебі кәдімгі сатып алу үшін 2024 жылдың маусымында міндетті құжат болудан қалды, сондықтан оны әлі міндетті деп көрсететін нұсқаулықтар ескірген. Сол нұсқаулықтар жиі түсіріп қалдыратын құжат — döviz alım belgesi, кадастр шынымен талап ететін валюта сатып алу анықтамасы. Шетелдік сатып алушыға олардың ешқайсысы үшін тұру рұқсаты да, азаматтық та қажет емес; жарамды төлқұжат бастау нүктесі, ал нотариалды сенімхат өкілге бүкіл қалтаны сатып алушы бармай жинауға мүмкіндік береді.
Құжаттар бір қарағанда
Қалта сатып алушының құжаттарына, сатушының құжаттарына және беру кезінде дайындалатын бланкілерге бөлінеді, ал сатып алушы тарапында тек төрт құжат қатаң талап: салық нөмірі, қажет жерде ант берген аудармасы бар төлқұжат, DASK жер сілкінісі полисі және DAB валюта анықтамасы. SPK бағалау есебі шартты, тек азаматтық немесе тұру өтінішінде қажет, ал кейбір тізімдер атайтын қауіпсіздік аймағын тексеру мүлдем сіз әкелетін құжат емес; ол өтініш берілгеннен кейін губернаторлық жүргізетін тексеру.
Қалтада барлығы он бір құжат бар, әрқайсысында беруші жақ пен алу тәсілі бар.
| Құжат | Кім береді | Міндетті ме | Қалай алынады |
|---|---|---|---|
| Түрік салық нөмірі | Сатып алушы | Иә | Салық инспекциясы, төлқұжатпен |
| Ант берген түрік аудармасы бар төлқұжат | Сатып алушы | Иә | Төлқұжатыңыз; кадастр сұрағанда ант берген аудармашы |
| DASK жер сілкінісі полисі | Сатып алушы | Иә | Кез келген сақтандыру агенті немесе онлайн |
| DAB валюта анықтамасы | Сатып алушы | Иә | Валюта айырбастағанда банк береді |
| Биометриялық фотосурет | Сатып алушы | Иә | Кез келген фотостудия, жуырдағы |
| Сатып алу-сату шарты | Екі тарап | Иә | Тараптар арасында жасалады, нақты қорғаныс үшін нотариалды |
| SPK бағалау есебі | Сатып алушы | Тек азаматтық немесе тұру үшін | SPK лицензиясы бар фирма |
| Меншік куәлігі (tapu) | Сатушы | Иә | Сатушының қолданыстағы тіркелген титулы |
| Салық және алым берешегінің жоқтығы | Сатушы | Іс жүзінде | Муниципалитет пен салық инспекциясы |
| Пайдалануға беру және титул мәртебесі | Сатушы мен ғимарат | Тексеру | Tapu мен муниципалдық тізілімдерден |
| Сенімхат | Сатып алушы, болмаса | Қашықтан сатып алуда | Нотариус, шетелде қол қойылса апостиль және аударма |
Түрік салық нөміріңіз, қалғанының бәрі қажет ететін құжат
Түрік салық нөмірі алынатын бірінші құжат, өйткені банк, валюта айырбастау және тіркеу оған тәуелді, және кез келген шетелдік оны бір ғана төлқұжатпен ала алады. Салық нөмірінсіз сатып алушы банк шотын аша алмайды, валютаны қалтаға айырбастай алмайды және tapu-ға тіркеле алмайды.
Салық нөмірін кез келген төлемді ұйымдастырмас бұрын алыңыз. Оны Түркия салық басқармасы береді, және ол тұру рұқсатын, визаны немесе азаматтықты талап етпейді; меншіктің өзі де олардың ешқайсысын алып жүрмейді. Өкіл арқылы сатып алатын сатып алушы нөмірді нотариалды сенімхат бойынша өкілге алдыра алады, бұл сатып алушы шетелде болғанда қалтаны қозғалыста ұстайды.
Төлқұжат және оның ант берген түрік аудармасы
Төлқұжатыңыз негізгі құжат, ал кадастр оны талап ететін мекемелерде оның ант берген түрік аудармасын сұрайды. Төлқұжат сатып алудың бүкіл барысында, салық инспекциясынан банкке және берудің өзіне дейін сізді сәйкестендіреді.
Аударманы ант берген аудармашы (yeminli tercüman) жасайды, ол сот таныған аудармаларды жеткізетін сол мамандық. Түрікше сөйлемейтін сатып алушыдан әдетте қол қою кезінде ант берген аудармашының болуы талап етіледі, сатып алушы қол қойылатын құжатты түсінуі үшін. Шетелде сенімхат беруге қолданылатын төлқұжат қосымша қабат алып жүреді: сенімхат нотариалды және, Түркиядан тыс қол қойылғанда, мекемеде жарамды болмас бұрын апостильденіп аударылады. Кадастрдың қай аудармаларды қалайтынын нақты кадастр мекемесімен растаңыз, өйткені талаптар мекемелер мен провинциялар арасында өзгереді.
DASK жер сілкінісі сақтандыруы, кадастр өткізіп жібермейтін құжат
DASK полисі қатаң талап: кадастр онсыз беруді аяқтамайды. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), бұл тіркелген тұрғын үйлерді қамтитын міндетті жер сілкінісі сақтандыруы.
Полисті беру кездесуінен бұрын алыңыз. Оны кез келген сақтандыру агенті немесе онлайн, сатып алушының атына нақты нысанға қарсы береді, және полис құжаты беру қалтасына кіреді. Кадастр оны формалдылық емес шарт ретінде қарайтындықтан, жетіспейтін немесе мерзімі өткен DASK полисі кездесуді сол күні тоқтатады, сондықтан ол тексеру тізіміне салық нөмірінің қасында жатады, кейінгі ой ретінде емес.
DAB: көптеген тізім түсіріп қалдыратын валюта құжаты
Көптеген тізім түсіріп қалдыратын құжат — döviz alım belgesi, сатып алушының Түркияға валюта әкеліп, оны банк арқылы айырбастағанының дәлелі. 2022 жылдың 24 қаңтарынан бастап сатып алу арқылы алатын шетелдік сатып алушы кадастрға DAB ұсынуға тиіс. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, кадастр басқармасы) талапты сол күнгі хабарламасында растайды, және ол орталық банктің Капитал қозғалысы туралы циркулярына сүйенеді.
DAB банк арқылы беріледі. Сатып алушы валюта әкеледі, оны банк арқылы айырбастайды, ал банк DAB береді, ол кейін беру қалтасына кіреді. Құжат шығын жағын да қоректендіреді: DAB-та көрсетілген айырбасталған сома 4 % беру алымы есептелетін ресми куәлік құнында көрінеді, сондықтан ол салық базасынан бөлек тұрмайды. Бұл байланыс жалғыз бастапқы мәтіннен гөрі кәсіби түсініктемелерде құжатталған, сондықтан оны күшті үрдіс ретінде қараңыз және сандарды банк пен нотариуспен растаңыз.
SPK бағалау есебі: кәдімгі сатуда енді міндетті құжат емес
Мемлекет мақұлдаған бағалау есебі кәдімгі сатып алу үшін енді міндетті құжат емес; 2024 жылдың маусымынан бері ол тек сатып алушы азаматтық немесе тұру рұқсатына өтініш бергенде қажет. Дәл осы жерде бәсекелес тізімдердің көпшілігі ескірген. Олар SPK бағалау есебін (ekspertiz raporu) 2019 жылдан бері шетелдіктерге барлық сатуда міндетті деп әлі көрсетеді, ал жай сатып алу үшін бұл енді дұрыс емес.
Өзгеріс TKGM 2024/4 циркулярымен келді, ол 2024 жылдың 3 маусымында жарияланып, 2024 жылдың 13 маусымынан күшіне енді, және кәдімгі сату немесе сату уәдесі кезінде бағалау есебін ұсыну міндетін жойды. Есепті тек Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, Капитал нарықтары кеңесі) лицензиялаған фирмалар жасайды, ал ол әлі қажет жерде бекітілгеннен бастап үш ай жарамды. Тек өз меншігі үшін сатып алатын сатып алушы бағалауды қалтадан толығымен қалдырады. Азаматтық немесе тұру үшін сатып алатын сатып алушы оны сақтайды, өйткені сол өтініштер оны әлі талап етеді, бұл есепті сатуға емес, сатып алушының мақсатына байланған шартты құжат етеді.
Сатып алу-сату шарты және оны міндеттейтін нәрсе
Сатып алу-сату шарты қалтаның бөлігі, бірақ оның құқықтық нысаны сатып алушыны қорғай ма соны шешеді, және тек нотариалды шарт солай істейді. Шарт бағаны мен шарттарды тіркейді, бірақ өздігінен меншікті бермейді; Түркия Азаматтық кодексінің 705-бабына сәйкес меншік қол қоюмен емес, тіркеумен өтеді.
Нысан — маңызды нәрсе. Тіркелген жылжымайтын мүліктің титулын беретін шарт немесе оны сату уәдесі нотариус немесе кадастр қызметкері алдында ресми нысанда жасалуға тиіс; Міндеттемелер кодексінің 237-бабы, Азаматтық кодекстің 706-бабы және Кадастр туралы заңның 26-бабы бір бағытты көрсетеді. Ресми емес жазбаша немесе ауызша шарт заңды түрде жарамсыз. Нотариалды куәландырылған сату уәдесі (satış vaadi) көбірек істейді: оны Азаматтық кодекстің 1009-бабы бойынша tapu-ға белгі ретінде жазуға болады, бұл үшінші тұлғаларды бес жыл байлайды және сатушы сөзін бұзса, сатып алушыға беруді сот арқылы мәжбүрлеуге мүмкіндік береді. Құжат ретінде шартты кәдімгі брондау бланкісі етіп қалдырғаннан гөрі нотариалды куәландырған жөн.
Сатушы беруге не әкелуі керек
Қалтаның жартысы сатушынікі, және сатып алушы бұл құжаттарды ақша қозғалмас бұрын due diligence кезінде растайды. Сатушының қағаздары таза, берілетін меншікті дәлелдейді.
Сатушы төрт құжат әкеледі.
- Сатушының атына, кез келген ипотека, тыйым салу немесе шектеуші белгіден бос tapu.
- Тіркелген иеге сәйкес келетін жеке басын куәландыратын құжат.
- Нысанда өтелмеген жылжымайтын мүлік салығы немесе муниципалдық алым жоқтығы туралы анықтама.
- Ғимараттың пайдалануға беру мәртебесі, яғни тексеруден кейін kat mülkiyeti (пәтерге толық меншік құқығы) немесе тек kat irtifakı (құрылыс сервитуты) алып жүре ме, tapu мен муниципалдық тізілімдерден оқылады.
Сатушының құжаттарын алдымен оқу сатып алушыны қорғайды: өтелмеген алымы, тыйымы немесе жетіспейтін iskan (пайдалануға беру рұқсаты) бар нысан қол қоюдан кейін емес, бұрын шешілетін құжат мәселесі.
Өкіл арқылы сатып алу: сенімхат нені қамтуы керек
Қатыса алмасаңыз, бір құжат бүкіл сатып алуды мүмкін етеді: өкіліңіздің әр әрекетін айқын қамтитын нотариалды сенімхат. Сенімхат өкілге салық нөмірін алуға, шартқа қол қоюға, DAB беруге және беруге сатып алушының атынан қатысуға мүмкіндік береді.
Оны мұқият жасатыңыз. Түркияда қол қойылған сенімхат сонда нотариалды куәландырылады; шетелде қол қойылған жергілікті куәландырылып, содан кейін апостильденіп, мекемеде жарамды болмас бұрын ант берген түрік аудармасымен қамтамасыз етіледі. Құжат жалпы тұжырымға сүйенудің орнына нақты өкілеттіктерді, салық нөмірін алуды, сатып алу-сату шартына қол қоюды, валюта айырбастауды жүргізуді және титул беруін аяқтауды атауы керек. Осы әрекеттердің бірін қалдыратын сенімхат өкіл сол күні толтыра алмайтын олқылық қалдырады.
Салынып жатқан кезең немесе қайта сату: құжат қалтасы қалай ерекшеленеді
Жеке сатушыдан қайта сатудың құжат қалтасы құрылыс салушыдан салынып жатқан кезеңдегі сатып алудыкімен бірдей емес, өйткені нысанның өз қағаздары әртүрлі кезеңде. Қайта сатуда тексерілетін аяқталған титул мен пайдалануға беру рұқсаты бар; салынып жатқан кезеңдегі нысанда әлі жоқ.
Қайта сатуда салмақты сатушының tapu-сы мен iskan көтереді, және беру қолданыстағы титулды жылжытады. Салынып жатқан кезеңдегі сатып алуда құрылыс салушы шарты мен kat irtifakı (құрылыс сервитуты) ғимарат дайын болғанша тұрады, сатып алу Тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы заңның (№ 6502) аяқтау кепілдіктерімен қамтылады, ал толық kat mülkiyeti титулы ғимарат аяқталып тексерілгенде ғана беріледі. Сатып алушы қол қоймас бұрын екі жолдың қайсысы қолданылатынын растайды, өйткені талап етілетін құжаттар олардың арасында ерекшеленеді.