Түркияға бармай, онда жылжымайтын мүлік сатып алуға бола ма?

Түркияға өзіңіз бармай-ақ, ол елде жылжымайтын мүлік сатып ала аласыз, себебі нотариалды куәландырылған сенімхат бойынша әрекет ететін өкіл мәміле талап ететін барлық іс-әрекетті, оның ішінде Жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасындағы қолтаңбаны да орындайды. Дегенмен сенімхаттың қолы бәріне жетпейді және қашықтан сатып алудың мықты болу-болмауын үш олқылық шешеді. Түркияның банк ережелері қашықтан клиент қабылдаудағы жеке басты куәландыратын құжат ретінде түрік ұлттық жеке куәлігін белгілейді, сондықтан бірде-бір банк шетелдік сатып алушының өз атына бейнеқоңырау арқылы шот ашпайды, ал міндетті DAB (döviz alım belgesi, тіркеу басқармасы талап ететін валюта сатып алу құжаты) шығатын валютаны тек сатып алушы, сатушы немесе солардың біреуінің сенім білдірілген өкілі ғана сата алады. Валюта сату сонымен бірге ешкім кері қайтара алмайтын жалғыз қадам: Орталық банк сатып алуды аяқтағаннан кейін ережелер мәміледен бас тартуға да, оның күшін жоюға да жол бермейді, ал кемшілігі бар тіркеу өтініші жай ғана жазбаша түрде қабылданбайды және мүлік жазбасында көрініп тұрады. Мемлекеттің өз жүйелеріне қолжетімділік үшінші олқылықты теріс бағытта жабады, өйткені e-Devlet паролі 98 немесе 99-бен басталатын, Түркияда берілген сәйкестендіру нөмірін талап етеді, ал PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı, ұлттық пошта операторы) оны тек тұруға байланысты құжаттар негізінде береді, сондықтан бірінші рет сатып алушы мәмілені тіркеу жазбасы арқылы емес, өз өкілінің көзімен оқиды. Салық нөмірі керісінше қозғалады және енді Кірістер басқармасынан онлайн алынады, сондықтан оны сенімхаттан мүлдем алып тастауға болады. Көпшілік сатып алушы үшін есеп бір рет барып қарау сапарының пайдасына шығады, себебі түрік нотариусының алдында жасалған сенімхат апостиль мен ант берген аударма тізбегін айналып өтеді, ал қашықтан сатып алынған мүлік те тұру рұқсатына арналған кездесуді өтініш берушінің өзін күтіп тұрған қалпында қалдырады.

Шетелдік Түркияда болмай тұрып жылжымайтын мүлік сатып ала ала ма?

Нотариалды куәландырылған сенімхаты бар өкіл мәміле талап ететін барлық іс-әрекетті, оның ішінде Tapu Müdürlüğü (Жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасы) кеңсесіндегі қолтаңбаны да орындай алады, сондықтан сатып алушының Түркияға аяқ басуы міндетті емес. Түрік жылжымайтын мүлкіне меншік құқығы шартпен емес, тіркеумен ауысады, ал тіркеу басқармасы бұл тіркеуді тараптардың өздері қатысқанда немесе олардың нотариалды сенімхат бойынша әрекет ететін өкілдері қатысқанда аяқтайды. Процестің ешбір жерінде сатып алушыдан меншік құқығының шарты ретінде жеке өзінің келуі сұралмайды.

Жеке басты растау талаптары көпшілік күткеннен жеңіл. Қолданыстағы төлқұжат бастапқы нүкте болып табылады, ал мүлік сатып алу үшін тұру рұқсаты да, виза мәртебесі де, түрік азаматтығы да қажет емес. Түрік заңы адвокат жалдау міндетін де жүктемейді; тіркеу басқармасында өкілдік ету ереже емес, таңдау.

Бұл жауап шамамен он екі іс-әрекеттің біреуін ғана қамтиды. Сатып алу дегеніміз тізбек, ал тізбекте сенімхаттың қолы жетпейтін қадамдар, бірде-бір банк бейнеқоңырау арқылы орындамайтын қадамдар және жасалып қойған соң кері қайтарылмайтын бір қадам бар. Қашықтан сатып алудың сәтті шығуы мен сәтсіз аяқталуының арасындағы айырма меншік ауысуының өзінде емес, дәл сол қадамдарда жатыр.

Түркияда адамның нақ өзінің болуын талап ететін қадамдар

Шетелдіктің сатып алуы алғашқы қараудан кілт тапсыруға дейін он үш қадамнан тұрады және олардың тек екеуі сатып алушының жеке өзінің қатысуын талап етеді, тағы үшеуі Түркиядағы бір ғимаратта біреудің тұруын талап етеді. Қалғаны құжатпен жүреді.

Өкілге берілуге көнбейтін екі жол бар: біріншісі және соңғысы. Өкіл сіздің орныңызға қабырғаға қарап, оны сипаттап бере алады, өкіл сіздің орныңызға тіркеу басқармасында қол қоя алады, бірақ бұл екі әрекеттің де ешқайсысы сатып алушының өз көзін мүлікке, сатып алушының өз саусақтарын көші-қон басқармасының терезесіне жеткізбейді.

Салық нөмірі үшін енді терезе алдында тұрудың қажеті жоқ

Шетелдік сатып алушы түрік салық нөмірін Gelir İdaresi Başkanlığı (Кірістер басқармасы) цифрлық арнасы арқылы сұратады және оны ресми PDF хат түрінде алады, терезеге бару да, өкілдің қатысуы да қажет емес. Шетелдіктерге арналған әлеуетті салық сәйкестендіру нөміріне өтініш басқарманың өз сайтында тұр және онда есім, тек, жыныс, шетелдік сәйкестендіру нөмірі, туған жері, ана есімі, әке есімі, ел, төлқұжат нөмірі, телефон нөмірі және мекенжай сұралады. Төлқұжаттың жеке басты растайтын беті нысанмен бірге жүктеледі.

Нөмір бірінші келеді, өйткені одан кейінгінің бәрі оны сұрайды. Төлемдер, банк шоттары және тіркеу ісі салық нөмірін алып жүреді, ескі тізімдердің оны бірінші орынға қойып, өкілдің қолына беруінің себебі де сол.

Оны өзіңіз реттеу сенімхаттың пішінін өзгертеді. Берілген әрбір өкілеттік біреудің жүзеге асыра алатын өкілеттігі болып қалады, ал салық нөмірі құжаттан толық алып тастауға ең оңай тармақ. Нотариустағы кездесуге дейін нөмірді алған сатып алушы сенімхатты сол өкілеттіксіз жасата алады.

Онлайн жолға бір ескерту тіркеледі. Нысан мобильді телефон нөмірін сұрайды, бірақ желінің түрік желісі болуға тиіс екенін бетінде айтпайды, сондықтан бүкіл тізбекті қашықтан берілетін өтініштің төңірегінде жоспарлаудан бұрын осы тұсты нақтылап алыңыз.

Түрік банктерінің ешқайсысы неге сізге қашықтан шот ашпайды

Түркияның банк ережелері қашықтан клиент қабылдау кезінде пайдаланылатын жеке басты куәландыратын құжат ретінде түрік ұлттық жеке куәлігін белгілейді, яғни ондай куәлігі жоқ шетел азаматын бейнеқоңырау арқылы клиент етіп қабылдау мүмкін емес. Банктер қолданатын қашықтан сәйкестендіру әдістері туралы, Resmî Gazete басылымында 2021 жылғы 1 сәуірде 31441 нөмірімен жарияланған ереже бұл анықтаманы өзінің ұғымдар бабында бекітеді. Қашықтан клиент қабылдау резидент емес шетелдік сатып алушыда жоқ құжаттың төңірегінде құрылған.

Дәл сол ереженің ішінде төлқұжат жолы бар, бірақ ол кез келген дерлік шетелдік сатып алушыны шығарып тастайтындай тар. Ол түрік nüfus cüzdanı (ұлттық жеке куәлік кітапшасы) немесе Mavi Kart (Көк карта, түрік азаматтығынан шыққандарға беріледі) иелеріне, ICAO 9303 стандарты бойынша жақын өрісті байланыс мүмкіндігі бар төлқұжатты пайдаланғанда және тек шетелде тұратын азаматтарға арналған YUVAM бағдарламасы аясында шот ашу үшін қолданылады. Ереженің сәйкестендіру ережелерінде "шетелдік" деген сөз мүлдем кездеспейді.

Шынымен жұмыс істейтін жол бөлімшедегі өкіл болып шығады. Шот ашуды тікелей атап көрсететін нотариалды сенімхат сенім білдірілген өкілге ережелер талап ететін жеке қатысумен сәйкестендіруді аяқтауға мүмкіндік береді. Жалпы тұжырым жеткіліксіз, өйткені бөлімше нақты өкілеттікті іздейді.

Содан кейін банктер ереженің үстіне өздерінің коммерциялық шарттарын қосады. Кейбірі резидент еместерден ашылым депозитін сұрайды, кейбірі сол депозитті белгілі бір мерзімге ұстайды, ал сомалар мен мерзімдер банктен банкке өзгереді және алдын ала ескертусіз ауысады. Бұл шарттар ережеден емес, банктің өзінен шығады, сондықтан олардың орны блогтан көшірілген бюджет жолында емес, нақты бөлімшеге қойылатын сұрақта.

Валютаны кім айырбастай алады және DAB кімнің атына жазылады

DAB шығаратын шетел валютасын тек төрт адам сата алады: сатып алушы, сатушы немесе осы екеуінің біреуінің сенім білдірілген өкілі не заңды өкілі. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Түркия Республикасының Орталық банкі) бұл шектеуді Капитал қозғалыстары циркулярының 13-бабы бойынша валюта сатуға қатысты қолдану нұсқауында белгілейді, ал шектеу қашықтағы сатып алушылар ең оңай тайып түсетін тәртіпті, яғни агенттік сияқты үшінші тараптың ақшаны өз атына айырбастауын жабады.

DAB (döviz alım belgesi, валюта сатып алу құжаты) 2022 жылғы 24 қаңтардан бері мүлікті сатып алу жолымен иеленетін шетел азаматтары үшін міндетті және Жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасы оны көргісі келеді. Дәл сол Орталық банк нұсқауы құжатта ең аз дегенде не болуға тиіс екенін айтады: валюта кімнің атынан айырбасталғанын көрсететін шетел азаматының есімі мен тегі, төлқұжат нөмірі немесе шетелдік сәйкестендіру нөмірі, сатып алынған валютаның АҚШ долларымен баламасы және мәміленің Капитал қозғалыстары циркулярының 13-бабына жататыны туралы жазба.

Ешқашан сапарға шықпайтын сатып алушы үшін екі салдар шығады. Біріншісі ештеңеге тұрмайтын тексеру: құжатта сатып алушының өз есімі тұруы керек, ал басқа біреудің атындағы DAB сатып алушының DAB-ы емес. Екіншісі жеңілдік болып табылады, өйткені нұсқау шетелдік сәйкестендіру нөмірінің орнына төлқұжат нөмірін қабылдайды, сондықтан Түркияда тұру тарихы жоқ сатып алушы да талапқа сай құжатты өз атына ала алады.

Валюта мен уақыттың өз бөлшектері бар. Орталық банк бұл тетік аясында АҚШ доллары, еуро және фунт стерлинг сатып алады, ал басқа валюталарды банк әрі қарай сатудың алдында осы үшеуінің біріне айырбастайды. Сондықтан Осло қаласынан норвег кронасын жіберетін сатып алушы бір емес, екі айырбастан өтеді. Қолданылатын бағам Орталық банктің 10:00, 11:00, 12:00, 13:00, 14:00 және 15:00-те жариялайтын сатып алу бағамы болып табылады, валюта түрік лирасына айналған сәттен бұрын жарияланған соңғы бағам алынады.

Кері қайтара алмайтын қадам валюта сату болып шығады

Орталық банк валютаны сатып алуды аяқтағаннан кейін сатудан ешбір себеппен бас тартуға болмайды және мәміленің күшін жою мүмкін емес, ал банктер мәміле жасалмай тұрып тараптарға осыны айтуға міндетті. Қолдану нұсқауындағы осы бір сөйлем кері қайтпас нүктені көпшілік сатып алушы күтпейтін жерге жылжытады.

Оны бәрі алаңдайтын меншік ауысуымен салыстырыңыз. Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу ережелері тіркеу басқармасына күте тұратын сөре бермейді: талапқа сай келмейтін өтініш кідіріссіз қабылданбайды, себебі, шағым беру орны және мерзімі көрсетіледі, ал бас тартудың өзі мүлік жазбасының мәлімдемелер бағанына жазылады. Шағым он бес күн ішінде өңірлік басқармаға, одан кейінгі он бес күн ішінде Бас басқармаға беріледі. Сәтсіз аяқталған меншік ауысуы болмаған меншік ауысуы болып қалады, ал ақша тіркеу басқармасы арқылы қозғалмайды.

Валюта айырбастау керісінше жүреді. Ол ереже бойынша қайтарымсыз, ол тіркеу басқармасы істі көрмей тұрып болады, ал қашықтан сатып алуда оны әдетте басқа біреу іске қосады. Бүкіл қорғаныс реттілікте: алдымен tapu kaydı (меншік құқығы туралы тіркеу жазбасы) оқылып, шарт талаптары бекітіледі, айырбастау екінші орында тұрады. Байыпты көріну үшін ертерек айырбастаған сатып алушы кері қайтарылмайтын жалғыз жүрісін жұмсап қойған болады.

Қашықтағы сатып алушының көре алмайтыны

Шетел азаматына e-Devlet паролін алу үшін 98 немесе 99-бен басталатын, Түркияда берілген сәйкестендіру нөмірі керек, ал PTT ол парольді тек тұруға байланысты құжаттарға қарап береді, сондықтан Түркияда ешқашан тұру мәртебесі болмаған сатып алушыда мемлекеттік порталға кіру мүмкіндігі де, тіркеу басқармасының өз онлайн жүйесіне көз жеткізу мүмкіндігі де жоқ. Салдары үнсіз және байқалмай қалуы оңай: бүкіл мәміле бойы қашықтағы сатып алушы тіркеу жазбасының не дегенін емес, өкілдің не хабарлағанын көреді.

PTT шетел азаматтарынан қабылдайтын құжаттар бір ғана шоғыр құрайды.

• Тұру рұқсаты құжаттары иесінің Түркиядағы мәртебесін растайды.
• Уақытша қорғау және халықаралық қорғау құжаттары сол режимдердегі адамдарды қамтиды.
• Азаматтығы жоқ адамның жеке басын куәландыратын құжаттары азаматтығы жоқ адамдарды қамтиды.
• Шетелдік өкілдіктер мен шетелдік дипломатиялық қызмет қызметкерлерінің карталары аккредиттелген қызметкерлерді қамтиды.
• Жұмыс рұқсаты құжаттары, жұмыс рұқсатынан босату құжаттары және Turkuaz Kart құжаттары жұмыс істеуге рұқсат етілген адамдарды қамтиды, олармен қатар төлқұжат та талап етіледі.

Туристік мөртаңбамен келген инвесторда бұлардың бірде-бірі жоқ. Парольді оның орнына өкіл алып бере алады, бірақ ол нотариус жасаған, сенім білдірілген өкілдің e-Devlet паролін алуға және осы мақсатта сенімхат берушінің атынан міндеттеме беруге уәкілетті екенін тікелей жазып көрсететін сенімхат болғанда ғана мүмкін. Мәмілені жүргізуге берілген жалпы өкілеттік оны қамтымайды.

Үш алмастырғыш қашықтағы сатып алушыға телефон әңгімесінен гөрі берік нәрсе береді. Кепілпұл қолдан қолға өтпей тұрып тіркелімнен жаңартылған tapu жазбасын және ауыртпалықтар туралы анықтаманы (takyidat) сұратыңыз, өйткені екеуі де сатушының айтқаны емес, тіркеу басқармасының өзі шығаратын құжаттар. Өтініш берілген соң yevmiye (күнделік кітап) нөмірін жазбаша сұратыңыз, себебі күнделік кітаптағы жазба күнді, сағатты және минутты алып жүреді және бәсекелес құқықтардың кезектілігін бекітеді. Бас тартудың мүлік жазбасының өзінде көрінетінін біліп қойыңыз, бұл жазбаны кейін тексергенде өтініштің жай ғана кешіктірілгенін емес, қабылданбағанын көрсетеді дегенді білдіреді.

Үш жолдың салыстырмасы: сапарсыз, бір сапар, толық қатысу

Көпшілік сатып алушы үшін бір рет барып қарау сапары ең арзан және ең қауіпсіз жол, себебі түрік нотариусының алдында жасалған сенімхат апостиль мен ант берген аударма тізбегін мүлдем айналып өтеді, ал сатып алушы мүлікті сол аптада өз көзімен көреді. Үш жол құқықтық нәтижесімен емес, қағазбастылық пен көрсоқырлыққа түсіретін шығынымен ерекшеленеді.

Сапарсыз жолдың мүлде жұмыс істей-істемеуін сенімхаттың нысаны шешеді. Жылжымайтын мүлікті тіркеу мәмілесінде пайдаланылатын сенімхатта сенімхат берушінің фотосуреті болуға тиіс және ол түрік нотариат ережелері бойынша жай ғана қолы куәландырылған құжат емес, нотариустың мәлімдеме нысанында жасалуға тиіс. Шетел нотариусының алдында жасалған құжаттар бұл екі талапты да жиі орындамай қалады, ал сәтсіздік нотариустың үстелінде емес, тіркеу басқармасының терезесінде шығады. Түрік консулдығы құжатты тікелей жасайды және екі мәселені бір жолда шешеді, екеуі де заңды бола тұра консулдық жолының жергілікті нотариус жолынан сенімдірек болуының себебі осы.

Мұндағы шығындар тұрақты емес, құрылымдық. Сапарсыз жол консулдық алымын немесе нотариус алымын, апостильді, ант берген аударманы және курьер қозғалысын тудырады; бір сапарлы жол нотариус алымын және ұшу билетін тудырады. Қай жиынтықтың үлкен болатыны сатып алушының қай жерде тұратынына байланысты, ал алымдардың өзі жыл сайын белгіленеді.

Қашықтан сатып алу сізді резидент етпейді

Мүлікке иелік етудің өзі тұру рұқсатын тудырмайды, ал тұру рұқсатына өтініш беру өтініш берушінің кездесуге жеке өзінің келуін талап етеді. Көші-қон басқармасы төрағалығы визасы немесе визадан босатылу мерзімінен асып немесе тоқсан күннен ұзақ қалатын шетел азаматтары e-ikamet жүйесі арқылы өтініш беруге тиіс екенін және өтініш берушілердің кездесу күні облыстық немесе аудандық көші-қон басқармасында болуы керектігін айтады. Дәлелді себепсіз келмегендер мүлде өтініш бермеген деп есептеледі.

Бұл ереже нөл сапар уәдесінің шекарасын белгілейді. Сатып алу құжатпен жүреді; рұқсат адаммен жүреді. Кірістілік үшін қашықтан сатып алатын және ешқашан қалуды ойламайтын инвестор бұған ілікпейді. Тұруды немесе азаматтықты көздеп сатып алатын инвестор кестеге кем дегенде бір сапарды соңында байқап қалмай, басынан жоспарлауы керек.

Бағалау есебі де осылай екіге бөлінеді және адамдарды керісінше себеппен шатастырады. Капитал нарығы кеңесі лицензиялаған бағалау есебі кәдімгі сатып алу үшін Жылжымайтын мүлік және кадастр бас басқармасының 2024/4 циркуляры 2024 жылғы 13 маусымда күшіне енгенде талап болудан қалды, сондықтан инвестиция үшін сатып алатын қашықтағы сатып алушыға ол енді қажет емес. Есеп түрік азаматтығы мен тұру рұқсаты істері үшін міндетті болып қалады, яғни төлқұжаттың соңынан жүрген сатып алушы кәдімгі сатып алушы босатылған талапты арқалап жүреді.

Мүлікті ешқашан көрмегенде неден айырыласыз

Таза өткен қашықтан сатып алудан кейін қалатын тәуекелдер құқықтық емес, физикалық және оның бірде-бірін ешбір құжат бақыламайды. Жақсы жасалған сенімхат бойынша әрекет ететін өкіл сатып алушының меншік құқығын қорғайды. Істегі ештеңе сатып алушыны мүліктің өзінен қорғамайды.

• Теңіз көрінісі алдыңғы жер учаскесі бос тұрғанша ғана сақталады. Анталия облысының ауданы Аланияда қоюға тұрарлық сұрақ көріністің бүгін бар-жоғы емес, сол бос учаскенің құрылыс мәртебесі неге рұқсат беретіні болып шығады.
• Теңізге дейінгі қашықтық картада бір, аяқпен жүргенде мүлдем басқа. Судан 500 метр қашықтықтағы Каргыджактағы пәтер судан 60 метр биікте тұруы мүмкін, бұл тамыз айында серуенді өрмелеуге айналдырады.
• Қабат, пәтердің қай жаққа қарайтыны, лифт және aidat (ғимаратқа арналған айлық қызмет төлемі) күнделікті тұрмысты жоспардан гөрі көбірек пішіндейді. Лифті бесінші қабатта тоқтайтын ғимараттағы оңтүстікке қараған ең жоғарғы қабаттағы пәтер буклеттегі пәтерден мүлдем басқа актив.
• Жағалаудағы шағын аудандарда толымдылық маусымға қарай ауытқиды. Шілдедегі Махмутлар мен қаңтардағы Махмутлар екі басқа жер, ал бейнесаяхат солардың біреуін ғана жазып алады.
• Кілт тапсыруда ақауларды біреудің іздеуі керек. Кілт тапсыру кезінде пәтерді кім тексеретінін, тізімге не кіретінін және ондағы тармақ түзетілмесе не болатынын жазбаша келісіңіз.

Бейне арқылы қарау агенттіктің емес, сатып алушының шарттарымен жүргізілгенде алшақтықты тарылтады. Монтаждалған тізбек емес, бір үзіліссіз, өңделмеген жүріс сұратыңыз, өйткені монтаждалған жазба нені көруге тұрарлығын сіздің орныңызға шешеді. Тәулік уақытын алдын ала бекітіңіз және сол пәтерді басқа сағатта тағы бір рет сұратыңыз, себебі түстен кейінгі күн мен кешкі шу бөлек-бөлек келеді. Камераны балконға шығарып, толық айналдыртыңыз, содан кейін баспалдақ алаңына, тұрақ орнына, қоқыс жинайтын жерге және есептегіш шкафына апарттырыңыз, ғимараттың шын мәнінде қалай басқарылатынын көрсететін бөліктер солар. Aidat не қамтитынын және ғимаратта берешек бар-жоғын сұраңыз, жауапты сатушыдан емес, ғимарат басқарушысынан жазбаша сұратыңыз.

Бір құжат алшақтықтың бір бөлігін шынымен жабады. DASK жер сілкінісі полисі міндетті және онсыз меншік ауысуы аяқталмайды, сондықтан полис қашықтағы сатып алушыны көндіріп бас тартқызуға болатын қосымша емес, істегі бекітілген нүкте болып табылады.