Түркияда пәтер хабарландыруын қалай оқу керек: шетелдік сатып алушыны жаңылыстыратын терминдер

Түркиядағы пәтер хабарландыруы еркін жазылатын жарнама емес, реттелген құжат, ал ондағы шетелдік сатып алушыны жаңылыстыратын сөздердің көбі — түрік заңы басқа бір жерде дәл анықтап қойған сөздер. Жылжымайтын мүлік саудасы туралы ереже агенттік хабарландыруынан ada мен parsel нөмірлерін, пайдалануға беру рұқсатының жайын және мүлікте ипотека не өзге ауыртпалық бар-жоғын көрсетуді талап етеді, сондықтан хабарландыру сатып алушыға ол әдетте хат жазып сұрайтын жауаптардың көбін бұрыннан борышты. Ең үлкен олқылық — шаршы метр саны, өйткені Жоспарланған аумақтардың құрылыс ережесі бір пәтер үшін алты бөлек ауданды анықтайды да, хабарландыруға солардың қайсысын жазып тұрғанын айту міндеті жүктелмеген, ал алтауы да құрылыс рұқсатына қоса берілген бекітілген сәулет жобасында жазулы тұр. Екінші олқылық — жарнамаланған ғимарат жасы, себебі ғимараттың жобасын қай жер сілкінісі ережесі басқарғанын оның рұқсат күні шешеді, ал Түркияның ғимараттарға арналған жер сілкінісі ережесі тек 2019 жылғы 1 қаңтардан бастап берілген рұқсаттарға қолданылады. Тағы үш жапсырма оқылуынан бөлек жұмыс істейді: krediye uygun сатып алушының қарыз алу қабілетін емес, ғимараттың құжатын сипаттайды, kiracılı сатып алушыға кілт емес, жалдау ақысы мен бір айлық хабарлау мерзімін қалдырады, ал denize sıfır Жағалау туралы заң тұрғын үйге жол бермейтін орынды сипаттайды, себебі ғимараттар жағалау шекара сызығына 50 метрден жақын тұра алмайды. Aidat бір айлық сан болып көрінеді, бірақ Пәтер меншігі туралы заң ғимарат шығынын екі бөлек кілтке бөледі: бірі пәтерлер арасында тең бөлінеді, екіншісі әр пәтердің жер үлесіне қарай есептеледі. Хабарландыруды сатушыны байлайтын өрістерге, басқа жерде анықталған өрістерге және заңдық мазмұны мүлде жоқ сөз тіркестеріне сұрыптау бірер минут алады да, агентке жіберуге тұрарлық сұрақтардың бәрін өзгертеді.

Түркиядағы мүлік хабарландыруында заң бойынша не болуға тиіс

Түркияның лицензиясы бар жылжымайтын мүлік агенттігі жариялаған хабарландыруда агенттіктің өкілеттік куәлігінің нөмірі, облыс, аудан, шағын аудан, ada (орам) және parsel (учаске) нөмірлері, сондай-ақ Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Жылжымайтын мүлік саудасы туралы ереже) 15/3-бабында тізілген мәліметтің толық жиынтығы болуға тиіс. Ереже мәліметтің қалай көрсетілетіні жайлы бір нұсқау қосады, ал 14/2/(i) бабының сөзі дәл: бұл мәліметтер "kolay okunabilir şekilde", оңай оқылатын түрде тұруы керек.

15/3-бап — шетелдік сатып алушының қолы жетпейтін бөлік, себебі ол жарнама туралы бапта емес, өкілеттік шарты туралы бапта тұр. 14/2/(i) бабы оны сілтеме арқылы хабарландыруға тартады. Нәтижесі мынау: Түркиядағы агенттік хабарландыруы шетелдік сатып алушы әдетте агентке хат жазып сұрайтын сұрақтардың көбіне заң бойынша жауап беруге тиіс.

Бұл суретті екі шектеу шындыққа жақындатады. Міндет Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi (жылжымайтын мүлік саудасының өкілеттік куәлігі) ұстайтын бизнеске және олармен шарт жасасқан бизнеске жүктелген, сондықтан меншік иесінің өзі жариялаған хабарландыру 14-баптың сыртында қалады. Екіншіден, түрік нарығында бұл талапты орындау бірдей емес: ереже хабарландыру сізге нені борышты екенін сипаттайды, әр хабарландыруда не бар екенін емес. Өріс жоқ болса, дұрыс оқылым — хабарландырудың толық емес екені, мүлікте мәселе бар екені емес.

Хабарландырудың қай өрісі заңмен анықталған, қайсысы жарнама, қайсысын өзіңіз тексересіз

Түрік мүлік хабарландыруындағы әр жол үш топтың біріне түседі, ал топ сол жол бойынша не істеу керегін шешеді. Кейбір өрісті Жылжымайтын мүлік саудасы туралы ереже талап етеді, сондықтан оның жоқтығының өзі — нәтиже. Кейбірінің түрік заңының басқа жерінде дәл анықтамасы бар, бірақ хабарландыру сол анықтаманы ұстануға міндетті емес. Кейбірінде заңдық мазмұн мүлде жоқ және оған ешкім сүйене алмайды.

Хабарландыруды осылай сұрыптау шамамен екі минут алады да, агентке қандай сұрақ жіберетіңізді өзгертеді.

Нақты сұрыптау айырманы көзге көрсетеді. Махмутлардағы "2+1, 110 м², denize sıfır, krediye uygun, iskanlı, aidat 1 500 TL" деп жазылған, 2026 жылғы қыркүйектегі жайға сәйкес келтірілген хабарландыруда ada мен parsel берілсе тізілімде тексерілетін бір бірінші топ мәлімдемесі, мағына беруі үшін алдымен анықтама керек екі екінші топ мәлімдемесі және тек "теңізге жақын" дегенді білдіретін бір үшінші топ сөзі бар.

Түрік мүлік хабарландыруында 2+1 не білдіреді?

Түрік хабарландыруында 2+1 деген екі жатын бөлме мен бір салон, яғни басты қонақ бөлме дегенді білдіреді, сондықтан 2+1 — үш бөлмелі емес, екі жатын бөлмелі пәтер. Қосу белгісіне дейінгі сан жатын бөлмені санайды, одан кейінгі сан салонды санайды. 1+0 — ұйықтайтын және отыратын орын бір бөлме болатын студия, 1+1 — бір жатын бөлме мен бір салон, 3+1 — үш жатын бөлме, ал 4+2 — төрт жатын бөлме мен екі салон.

Ас үй бұл формулада ешқашан көрінбейді. Хабарландыруда "amerikan mutfak" делінсе, ас үй бөлек бөлме емес, салонға ашық, ал бұл Аланья ауданының 2010 жылдан кейінгі құрылысында жиі кездеседі. Жуынатын бөлме бөлек жазылады, әдетте толық жуынатын бөлме үшін "banyo", дәретхана үшін "tuvalet" деп беріледі.

Шындығында бөлме формуласы — заң талап ететін ішкі өрістердің ең аз мәлімет беретіні. Жылжымайтын мүлік саудасы туралы ереженің 15/3/(f) бабы бөлме, салон, жуынатын бөлме, дәретхана және балкон санын олардың шамамен ауданымен бірге талап етеді. Сан кез келген дерлік хабарландыруда сақталады. Аудан ешқашан дерлік жазылмайды, ал бірдей жапсырма ілінген екі пәтерді бір-бірінен айыратын нәрсе — дәл сол аудан.

Обадағы екеуі де 2+1, 110 м² деп жарнамаланған екі пәтер мүлде бөлек жоспарланған болуы мүмкін. Біріншісінде салон 38 м² болып, екі жатын бөлменің әрқайсысы 11 м² келеді, бұл қонақ шақыратын ерлі-зайыптыға жарайды да, отбасылық баспана ретінде қиналады. Екіншісінде салон 22 м², жатын бөлмелердің әрқайсысы 16 м², бұл нәтижені толық керісінше айналдырады. Екі хабарландыру да дұрыс. Не сатып алып жатқаныңызды тек екінші сандар тобы айтады, ал түрік заңы агенттіктің оларды жариялауға тиіс екенін әлдеқашан жазып қойған.

Брутто ма, нетто ма: түрік хабарландыруы қай шаршы метрді айтып тұр?

Түріктің құрылыс заңнамасы бір пәтер үшін алты бөлек ауданды анықтайды, ал мүлік хабарландыруы өзінің шаршы метр саны солардың қайсысы екенін айтуға міндетті емес. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Жоспарланған аумақтардың құрылыс ережесі) дербес бөлік үшін 4/1/(ğ) бабында төрт ауданды, ал сол бөлікке тиесілі қойма немесе қосалқы бөлме болып табылатын eklenti үшін 4/1/(v) бабында тағы екі ауданды белгілейді. Жылжымайтын мүлік саудасы туралы ереже болса 15/3/(c) бабында тек "büyüklüğü", яғни көлемді ғана сұрайды. Түрік аудандары туралы шатасудың көбі осы екі норманың арасындағы саңылауда тұрады.

Алты анықтама дәл жазылған, ал олардың төртеуі шетелдік сатып алушы кіреді деп ойлайтын нәрселерді шығарып тастайды.

Тәжірибелік салдары мынау: бір пәтер туралы үш түрлі шаршы метр саны бірдей шын болуы мүмкін. Бекітілген жобасында дербес бөліктің брутто ауданы 110 м² деп жазылған Махмутлардағы екі жатын бөлмелі пәтерді алайық. Нетто аудан анықтамасы балконды және кемінде бір қыры ашық әрбір орынды тікелей шығарып тастайтындықтан, 12 м² балкон нетто саннан түсіп қалады, сондай-ақ бағаналар, түтін арналары мен ішкі қабырға қалыңдығы да түседі. Мұндай жоспарда нетто ауданның сексен бестің шамасында шығуы — қалыпты нәтиже. Оған пәтердің баспалдақ алаңындағы, холдағы, лифт шахтасындағы және дәліздердегі үлесін қоссаңыз, жиынтық брутто аудан 125 м²-ден асуы мүмкін. 128 м² деп айтып тұрған сатушы, 110 м² деп жазған агенттік және 85 м² деп өлшеп берген маман бір ғана пәтерді сипаттап тұрған болуы мүмкін, әрі ешқайсысы өтірік айтпайды.

Бұл айырмаға жалпы пайыз таңуға болмайды. Түрік аудандары туралы ағылшын тіліндегі мақалалар дереккөз келтірмей он бес пен отыз пайыз аралығындағы алшақтықты таратып жүр, ал нақты айырма белгілі бір ғимаратта қанша балкон, қанша бағана және қанша ортақ аймақ бар екеніне байланысты. Дұрыс қадам — шегерім қолдану емес, хабарландыру алты ауданның қайсысын жазып тұрғанын сұрау, содан соң алтауы да жазылған құжатты сұрату.

Түрік тапуы хабарландырудағы шаршы метрді неге растай алмайды

Түрік тапуы пәтердің ауданын көрсетпейді, сондықтан хабарландырудағы ешқандай шаршы метр саны тапу бойынша тексерілмейді. Kat Mülkiyeti Kanunu (Пәтер меншігі туралы заң, №634 заң) бойынша kat mülkiyeti (толық пәтер меншігі) негізінде ұсталатын пәтер kat mülkiyeti kütüğü деп аталатын тізілімде өз парағын алады, ал 13/4-бап сонда тіркелген әр дербес бөлік жеке жылжымайтын мүлік сипатына ие болады дейді. Ол парақта бекітілген жобадағы бөлік нөмірі мен arsa payı, яғни жер үлесі жазылады. Ғимарат әлі kat irtifakı (құрылыс сервитуты) режимінде тұрса, 14/2-бап пәтер нөмірін жеке параққа емес, жердің өз тізілім парағының beyanlar бағанына қояды. Екі жол да аудан бермейді.

Аудандар ресми құжатта бар, әрі түрік құрылыс заңнамасы қай құжат екенін дәл айтады. Жоспарланған аумақтардың құрылыс ережесінің 57/3-бабы әр дербес бөлік үшін бөліктің нетто ауданы, қосалқы бөлменің нетто ауданы, бөліктің брутто ауданы, қосалқы бөлменің брутто ауданы, жиынтық брутто аудан және жалпы брутто аудан ruhsat eki onaylı mimari proje деп аталатын құжатта, яғни құрылыс рұқсатына қоса берілген бекітілген сәулет жобасында көрсетілуін талап етеді. Сол норма бұл сандардың 4-баптағы анықтамаларға, құрылыс жоспарына және тапу жазбаларына сәйкес келуін де талап етеді.

Бұл бұлдыр сұрауды нақты сұрауға айналдырады. Сатушыдан "бұл нетто ма, брутто ма?" деп сұрау пікір сұрағанмен бірдей. Ruhsat eki onaylı mimari proje сұрау — алты сан да бұрыннан жазылған әрі заң бойынша бір-біріне сәйкес келуге тиіс құжатты сұрау. Пәтерді салынғаннан бері ұстап отырған сатушыда ол әдетте болады, құрылыс салушыда әрине бар. Ғимарат рұқсат жүйесінен бұрын салынған немесе кейін заңдастырылған болса, бекітілген жобаның жоқтығының өзі — басқа сұрақтың жауабы.

Хабарландырудағы ada мен parsel нөмірі нені тексеруге мүмкіндік береді

Ada (орам) мен parsel (учаске) нөмірлері ғимарат тұрған жерді сәйкестендіреді, әрі олар — хабарландырудағы жария тізілімді ашатын жалғыз міндетті өріс. Tapu Sicili Tüzüğü (Тапу тізілімі туралы ереже) мұны 16/4-бабында нақтылайды: тізілімге сұрау не жеке сәйкестендіру нөмірі, не ada мен parsel нөмірлері арқылы жасалуы керек. Олар болмаса, шетелдік сатып алушының тізілімге кірер жолы мүлде жоқ, ал олар болса, учаске Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ұсынатын жария учаске сұрау қызметі арқылы ізделеді.

Тексеруді төрт қадаммен жасаңыз.

1. Хабарландырудан il, ilçe, mahalle, ada және parsel мәліметін оқыңыз, бір бөлігі жоқ болса, оны жазбаша сұратыңыз.
2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü учаске сұрау қызметін parselsorgu.tkgm.gov.tr мекенжайынан ашып, облысты, ауданды, шағын ауданды, ada мен parsel нөмірін енгізіңіз.
3. Учаскенің тіркелген nitelik сипатын хабарландыру сипаттап тұрған нәрсемен салыстырыңыз.
4. Учаскенің ауданы мен шекарасын сатушы көрсеткен бас жоспармен салыстырыңыз.

Сұрау қайтаратын нәрсе — мүлік ісі емес, учаске жазбасы. Онда облыс, аудан және шағын аудан, ada мен parsel нөмірлері, pafta немесе карта парағының сілтемесі, шаршы метрмен берілген аудан және учаскенің тіркелген nitelik сипаты, сондай-ақ кадастрлық контур мен учаскенің аэротүсірілімі болады. Бұл мәліметтер тар, бірақ шешуші сұраққа жауап беруге жетеді: хабарландыру сипаттаған жер сол хабарландыру айтқан орында бар ма және хабарландыру меңзеген сипатты ұстай ма.

Бұл тексеру ашатын сәйкессіздіктер нақты. "Villa" деп аталған, бірақ учаскесі arsa, яғни бос құрылыс жері болып тіркелген хабарландыру сол учаскеге аяқталған ғимарат енгізілмегенін айтады, ал бұл — үкім емес, сатушыға қойылатын сұрақ. Суреттегі кешеннен әлдеқайда кіші учаске кешеннің бірнеше учаскеге созылып жатқанын меңзейді, ал сіздің пәтеріңіз қайсысында тұрғанын білуіңіз керек. Хабарландыру атаған шағын ауданнан бөлек шағын аудандағы учаске география сұрағын сіз жолға шықпай тұрып көтереді.

Бір шектеу маңызды. Жария учаске сұрауы учаскені көрсетеді, оның иесін емес. Меншік деректері жеке басты растаудан кейін ашылады, өйткені Türk Medeni Kanunu (Азаматтық кодекс) 1020-бабы жер тізілімін мүддесін сенімді түрде негіздей алатын кез келген адамға ашады, ал тапу жазбасын көрсететін e-Devlet қызметтері жеке басты аутентификациялауды талап етеді. Учаскені тексеру — алдын ала сүзгі қадамы, меншікті ауыстыру алдында жасалатын тізілім жұмысының орнын баспайды.

Түрік хабарландыруындағы "iskanlı" не білдіреді, "iskansız" неге түседі?

İskan, ресми атауымен yapı kullanma izin belgesi немесе пайдалануға беру рұқсаты — аяқталған ғимараттың өз рұқсатына және оған қоса берілген жобаға сай екенін бекіткен қорытынды, сапа сертификаты емес. İmar Kanunu (Құрылыс заңы, №3194 заң) 30-бабы мұны ашық жазады: аяқталған ғимаратты пайдалану үшін "yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti" талап етіледі, яғни ғимараттың рұқсаты мен оның қосымшаларына сай екені және оны пайдалануға техникалық тұрғыдан кедергі жоқ екені анықталуы керек. Жылжымайтын мүлік саудасы туралы ереженің 15/3/(a) бабы жоспарлау мәртебесі мен пайдалануға беру рұқсатының жайын міндетті өріс етеді, сондықтан оның хабарландыруда жоқтығы назар аударуға тұрады.

Iskansız тұрғын үйдің бағасы тәжірибеге қалдырылмаған, ол Құрылыс заңында жазулы. 31-бап пайдалануға беру рұқсаты жоқ ғимараттар "izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar" дейді, яғни рұқсат алынғанға дейін оларға электр, су және кәріз қызметтері берілмейді. Демек, уақытша қосылыммен жұмыс істеп тұрған пәтер жай ғана қолайсыз жағдайда емес, нормативтік жағдайда тұр.

Сол екі баптағы екі егжей-тегжей сатып алушының сұрағын өзгертеді. 30-бап ғимараттың аяқталған бөлігіне рұқсат беруге жол ашады, сондықтан ішінара пайдалануға беру рұқсаты болады да, бір кешенде рұқсат алған және алмаған блоктар қатар тұруы мүмкін. 31-бап шеңберді жабады: рұқсатын алған бөліктер сол қызметтерді алады. Сондықтан пайдалы сұрақ кешенде iskan бар ма емес, сіздің bağımsız bölüm бөлігіңізде бар ма деген сұрақ.

Тапуда осыған жақын белгі бар. Пәтер меншігі туралы заңның 3/3-бабы бүкіл ғимаратқа берілген пайдалану рұқсатының негізінде kat irtifakı режимін kat mülkiyeti режиміне айналдырады. Әлі kat irtifakı деп тұрған тапу рұқсат туралы сұрау себебі, бірақ рұқсаттың жоқтығының дәлелі емес, себебі айналдыру ешкім жасамаған өтінішті де күтіп тұруы мүмкін. Сол норма сатып алушыға ағылшын тіліндегі материалдарда сирек кездесетін тетік береді: айналдыруды тек құрылыс салушы емес, kat irtifakı ұстаушылардың кез келген біреуі бастай алады.

Хабарландырудағы "Yapı Kayıt Belgesi" неге пайдалануға беру рұқсатымен бірдей емес

Yapı Kayıt Belgesi, яғни Түркияның 2018 жылғы imar barışı деп аталатын құрылыс рақымшылығы аясында берілген ғимаратты тіркеу куәлігі, рұқсатсыз салынған ғимаратты тіркейді, бірақ оның ешнәрсеге сай екенін куәландырмайды. Құрылыс заңына 2018 жылғы 11 мамырдағы №7143 заңмен енгізілген 16-уақытша бап бұл тәртіпті рұқсатсыз немесе рұқсатына қайшы салынған ғимараттарды тіркеу деп сипаттайды, әрі оларды "yapı sahibinin beyanına göre", яғни ғимарат иесінің мәлімдемесі бойынша тіркейді. Мәлімдеме иесінікі, инспектордікі емес.

Куәліктің сатып алушыға маңызды үш қасиеті бар, әрі үшеуі де баптың өзінде тұр.

• Куәлік бойынша берілетін коммуналдық қызмет уақытша. Норма суды, электрді және табиғи газды "geçici olarak", яғни уақытша қосуға рұқсат етеді, ал бұл 31-бап бойынша пайдалануға беру рұқсатынан кейін келетін тұрақты жабдықтаудан бөлек құқықтық жағдай.
• Куәліктің ішіне аяқталу мерзімі салынған. 16-уақытша бап Yapı Kayıt Belgesi ғимарат қайта салынғанға дейін немесе оған қала құрылысын қайта құру бағдарламасы қолданылғанға дейін жарамды дейді.
• Бағдарлама кейінгі құрылысқа жабық. Тек 2017 жылғы 31 желтоқсанға дейін аяқталған ғимараттар жарады, ал өтініш қабылдау 2018 жылғы 31 қазанда жабылды, сондықтан содан кейін салынған ешбір ғимарат ондай куәлікті ұстай алмайды.

Рақымшылыққа ілінген ғимараттар туралы кең тараған бір пікір дұрыс емес, ал бап мұны тікелей айтады. Ағылшын және түрік дереккөздері Yapı Kayıt Belgesi ғана бар ғимарат пайдалануға беру рұқсатын ала алмайтындықтан ешқашан kat mülkiyeti режиміне өте алмайды деп жиі жазады. 16-уақытша бап керісінше жазады: ол үш шарт орындалса, cins сипатын өзгертуге және "yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın", яғни пайдалануға беру рұқсаты сұралмастан kat mülkiyeti орнатуға жол береді. Ғимаратта Yapı Kayıt Belgesi болуы керек, әр меншік иесі келісім беруі керек және құрылыс жоспарында қоғамдық қызмет аймағына түсетін жерлер берілуі керек. Осы жол таңдалса, тіркеу алымы екі есе алынады.

Нақты ғимараттарда істі тоқтататын шарт — келісім шарты. Түркияның жағалауындағы сегіз елге тараған қырық иесі бар блокқа қырық қолтаңба керек, ал табылмайтын бір иесі айналдыруды шексіз ұстап тұрады. Анталия облысының Аланья ауданында, ескі тұрғын қордың едәуір бөлігі рұқсат емес, куәлік негізінде тұрған жерде, осы арифметика пәтердің ипотекаға немесе айналдыруға жарайтын-жарамайтынын шешеді. Конституциялық сот 2020 жылғы 24 қыркүйектегі және 2024 жылғы 23 шілдедегі шешімдерімен 16-уақытша баптың бөліктерін жойған, ал бұл — бағдарламаның жалпы сипатын емес, нақты куәлікті заңгерге оқытудың тағы бір себебі.

Түрік хабарландыруындағы ғимарат жасы неге оның жер сілкінісі нормасын айтпайды

Ғимараттың жобасын басқарған жер сілкінісі ережесін оның yapı ruhsatı, яғни құрылыс рұқсатының күні шешеді, ғимараттың бітірілген немесе сатылған жылы емес. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (Түркияның ғимараттарға арналған жер сілкінісі ережесі) 2018 жылғы 18 наурыздағы Ресми газеттің 30364-санында (қайталама сан) жарияланды, ал оның 5-бабы ереже 2019 жылғы 1 қаңтарда күшіне енгенін айтады. Сол ереженің 4-бабы сол күнге дейін рұқсат алған бәрін басқарған 2007 жылғы Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik ережесінің күшін жойды.

Түрік хабарландыруы әдетте bina yaşı, яғни ғимарат жасы деп бір ғана сан береді, ал ол сан үш түрлі күннің кез келгенін білдіруі мүмкін.

Үшінші жол — түсіндірме емес. Құрылыс заңының 31-бабы "İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir" деген сөйлемнен басталады, яғни құрылыстың аяқталған күні — пайдалану рұқсаты берілген күн. Демек, түрік заңында ғимарат жасының анықтамасы бұрыннан бар, әрі ол хабарландыру қолданатын анықтама емес.

Бұл арифметиканы нақты үлгіде жүргізген жөн. Аланьяның Кестель шағын ауданында 2017 жылы рұқсат алған, 2020 жылы бітіп, пайдалануға беру рұқсатын 2021 жылы алған блок 2026 жылы бес не алты жаста деп жарнамаланады. Оның құрылымдық жобасын 2007 жылғы ереже басқарды, себебі рұқсат 2019 жылғы 1 қаңтардан шамамен екі жыл бұрын алынған. Көршілес, 2019 жылғы наурызда рұқсат алып, 2022 жылы бітірілген блок төрт жаста деп жарнамаланады да, қазіргі ереже бойынша жобаланған болып шығады. Жаңарақ көрінетін ғимарат маңызы бар мағынада ескілеу ғимарат.

Бұл қорытындымен қатар екі шектеу жүреді. 2019 жылға дейін рұқсат алған ғимарат заңсыз да, қауіпті де емес, ол сол кезде қолданыстағы ережеге сай салынған, ал бұл кез келген елдегі тұрғын қордың қалыпты жағдайы. Екіншіден, қазіргі ереже тек жаңа құрылысқа арналмаған, өйткені оның 1-бабы қолданыстағы ғимараттарды жер сілкінісі әсеріне бағалау мен күшейтуді де қамтиды, сондықтан ескі ғимаратты құрылымдық бағалау — импровизация емес, белгіленген рәсім. Сатушыға қоятын сұрақ қарапайым: рұқсат күні қашан, ал ол yapı ruhsatı құжатының өзінде тұр.

Хабарландырудағы "krediye uygun" сіздің қарыз ала алатыныңыз туралы неге ештеңе айтпайды

Krediye uygun, сөзбе-сөз несиеге жарамды деген сөз, сатып алушының жарамдылығын емес, ғимараттың құжатын сипаттайды, сондықтан ол банк мүлікке қарсы несие бере алады дегенді білдіреді, банк сізге несие береді дегенді емес. Түрік банкі пәтерді кепілге алуы үшін пәтер әдетте kat mülkiyeti негізінде жеке жылжымайтын мүлік болып тұруға тиіс, ал ғимаратта пайдалануға беру рұқсаты болуы керек, сондықтан бұл сөз хабарландыруда iskanlı сөзімен қатар жүреді.

Сөз тіркесінің екінші жартысы бағалауға қатысты, ал шетелдік сатып алушылар дәл сол жерде жиі қателеседі. Ипотекамен сатып алғанда банк Sermaye Piyasası Kurulu (Капитал нарығы кеңесі) лицензиялаған бағалау компаниясы дайындаған ekspertiz raporu есебін талап етеді, ал несие тараптар келіскен бағамен емес, бағаланған құнмен есептеледі. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2024 жылғы 3 маусымда шығып, 2024 жылғы 13 маусымнан бастап күшіне енген 2024/4 нұсқау хатымен шетелдік сатып алушыларға қарапайым сату кезінде бағалау есебін ұсынудың жалпы талабын алып тастады, оны азаматтық және тұру рұқсаты өтінімдері үшін ғана міндетті қалдырды. Ол жеңілдік ипотекамен сатып алуға жетпейді, себебі онда есеп несие берушінің өз шарты ретінде қайта оралады.

Бұдан туатын алшақтық — қарыз емес, өз қаражатыңыз. Обадағы 150 000 еуроға қойылған пәтер, яғни Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası банкінің 2026 жылғы 10 қыркүйектегі бір еуро үшін 56,3113 лира сатып алу бағамымен шамамен 8,45 млн лира тұратын пәтер, 135 000 еуро деп бағалануы мүмкін. Сонда банк қолданатын әрбір несие коэффициенті 135 000 еуроға қолданылады, ал 15 000 еуро айырманы несие шарты талап ететін бастапқы жарнаның үстіне сатып алушының өзі қосуға тиіс. Бюджетін бағалау есебінен емес, сұралған бағадан құрған сатып алушы меншікті ауыстыру күні ақшасы жетпей келеді.

Резидент емес шетелдік сатып алушының Түркияда ипотека ала алатын-алмайтыны — банкке, табысты растайтын құжаттарға және азаматтыққа байланысты бөлек сұрақ, әрі ол туралы ешбір хабарландыру сөйлемейді.

"Kiracılı" сіздің көшіп кіру мерзіміңізге не істейді

Жалдаушысы бар пәтерді сату жалдауды тоқтатпайды, себебі Türk Borçlar Kanunu (Міндеттемелер кодексі, №6098 заң) 310-бабы жалға берілген мүлік жалдау шарты жасалғаннан кейін қолдан-қолға өтсе, жаңа иесі жалдау шартының тарабы болады деп жазады. Демек, kiracılı, яғни жалдаушысы бар деп белгіленген хабарландыру сізге кілтті емес, меншік ауысқан күннен бастап жалдау ақысын ұсынып тұр.

Мүлікті өзіңіз пайдалану үшін қайтару Кодекстің 351-бабындағы кестемен жүреді. Жалға берілген мүлікті сатып алған және оны өзі, жұбайы, ұрпақтары, ата-анасы не заң бойынша асырауға міндетті өзге адамдары үшін баспана немесе жұмыс орны ретінде пайдалануға шынайы мұқтаждығы бар адам жалдауды алты айдан кейін берілетін сот талабымен тоқтата алады, бұл үшін ол жалдаушыны мүлікті алған күннен бастап бір ай ішінде жазбаша хабардар етуге тиіс. Сол бап балама жол да ұсынады: талапты жалдау мерзімі аяқталғаннан кейінгі бір ай ішінде беруге болады.

Күнтізбе бірінші айға қатысты кешірімсіз. 2026 жылғы 15 наурызда мәмілені аяқтаған сатып алушы жалдаушыға жазбаша хабарламаны 2026 жылғы 15 сәуірге дейін тапсыруға тиіс, ал талапты 2026 жылғы 15 қыркүйектен бастап бере алады. Бір айлық хабарламаны өткізіп алу сатып алушының құқығын жоймайды, өйткені екінші абзацтағы мерзім соңы жолы қалады, бірақ ол пәтерге кіруді сатып алушы ойлаған маусымнан әрі жылжытып жіберуі мүмкін. Түрік заңы хабарлау мерзімі мен күту мерзімін белгілейді, істің өзі қанша уақыт алатынын белгілемейді, ал бұл туралы заң мәтінінен адал болжам шығару мүмкін емес.

Жалдаушысы бар мүлікті сатып алу алдында сатушыдан үш құжат сұралуға тиіс, олар: жазбаша жалдау шарты, кепілақы туралы жазба және жалдаушының нақты не төлеп отырғанын хабарландыру мәлімдеген сомамен салыстыруға мүмкіндік беретін төлем тарихы.

Түрік мүлік хабарландыруындағы заңдық анықтамасы жоқ сөздер

Түрік хабарландыруларында ең жиі қайталанатын сөз тіркестерінің алтауы түрік заңнамасында мүлде кездеспейді, демек ол сөздер үшін ешбір сатушыны, агенттікті немесе алаңды жауапқа тарта алмайсыз. Олар өздігінен жалған емес, олар біреу оларды өлшемге айналдырғанша мазмұнсыз. Солардың бірі қалғандарынан артық назар аударуға тұрады, себебі түріктің жағалау заңы оның әдеттегі оқылуына қайшы келеді.

"Denize sıfır", сөзбе-сөз теңізге нөл дегені, Kıyı Kanunu (Жағалау туралы заң, №3621 заң) тұрғын үйге рұқсат етпейтін орынды сипаттайды. 4-бап sahil şeridi, яғни жағалау белдеуін kıyı kenar çizgisi деп аталатын жағалау шекара сызығынан кемінде 100 метрге құрлыққа қарай созылатын аймақ деп анықтайды. 5-бап жағалау белдеуінде салынатын ғимараттар жағалау шекара сызығына 50 метрден жақындай алмайтынын, ал сол шегіністің және жағалау шекара сызығының арасындағы аймақ тек жаяу жүру жолдары, серуен алаңдары, демалу, көрікті орындарды тамашалау және рекреация мақсатында пайдаланылатынын белгілейді. Сол бап жағалау мемлекеттің иелігінде екенін, ол әркімнің тең және еркін пайдалануына ашық екенін және жағалау мен жағалау белдеуін пайдалануда қоғам мүддесі басым екенін де айтады. Тікелей судың жағасында тұрған тұрғын ғимарат — заң меңзеген нәрсе емес, ал бұл сөз тіркесі іс жүзінде "жақын" дегенді білдіреді.

Бұл қорытындыны үш ескерту дәл ұстайды. Жағалау шекара сызығы Жағалау туралы заң бөлек белгілеген рәсіммен әр учаске бойынша анықталады, сондықтан суреттен қарап қашықтық болжауға болмайды. 5-бап жергілікті пайдалану және табиғи шектер талап еткен жерде жағалау белдеуін 100 метрден тереңірек белгілеуге жол береді, демек 100 метр — сан емес, ең төменгі шек. Заң 1992 жылғы түзетулерге дейін салынған ғимараттар мен ауыл елді мекен аумақтары үшін бөлек режимдер ұстайды, сондықтан суға жақын тұрған ескі ғимарат бұзушылықтың дәлелі емес.

Түрік хабарландыруындағы aidat саны не және не емес

Хабарландырудағы aidat саны — kat malikleri kurulu деп аталатын меншік иелері жиналысының ағымдағы жылға қабылдаған шешімі, әрі ол болашақ иені байламайды және өзгеріссіз қалмайды. Оны Еуропаның басқа елдеріндегі қызмет ақысынан гөрі оқуы қиын ететін нәрсе мынау: Пәтер меншігі туралы заң ғимарат шығынын бір баптың ішінде екі түрлі кілтке бөледі, сондықтан бір блоктағы бірдей ауданды екі пәтер заң бойынша әртүрлі сома төлей алады.

Пәтер меншігі туралы заңның 20/1-бабы екі кілтті де ашық белгілейді. (a) тармақшасы бойынша әр иесі kapıcı, kaloriferci, bahçıvan және bekçi, яғни кіреберіс қызметкері, қазандық операторы, бағбан және күзетші шығынына, сондай-ақ солар үшін жиналатын аванстарға тең үлеспен қатысады. (b) тармақшасы бойынша әр иесі ғимараттың сақтандыру сыйлықақысына, барлық ортақ аймақты күтуге, қорғауға, күшейтуге және жөндеуге, басқарушының жалақысына және ортақ нысандарды пайдалану шығынына өзінің arsa payı жер үлесіне барабар қатысады.

Бұл бөліну шетелдік сатып алушы күтпейтін нәтиже береді. Тосмурдағы бір блоктағы 110 м² екі пәтерді алайық: біріншісі бірінші қабатта, arsa payı 20/1000, екіншісі жоғарғы қабатта, arsa payı 28/1000. Екеуі де кіреберіс қызметкерінің жалақысына тура бірдей үлес төлейді. Ал жоғарғы қабаттағы пәтер ғимараттың сақтандыруына, лифт күтіміне, қасбет жөндеуіне және бассейн шығынына бірінші қабаттағы пәтерден қырық пайыз артық төлейді. Бір ғана айлық сан жазған хабарландыру сіз осы екі жағдайдың қайсысын сатып алып жатқаныңызды айта алмайды, ал жер үлесі сол заңның 3/2-бабы бойынша басында бекітіледі де, пәтердің құны өзгергенде өзгермейді.

Тағы екі норма болжамдарға жол жаппайды. 20/1/(c) бабы иесі ортақ аймақты не нысанды пайдалану құқығынан бас тартып немесе өз бөлігіне олар қажет емес деп айтып төлемнен құтыла алмайтынын жазады, бұл "мен бассейнді ешқашан пайдаланбаймын" жеңілдігін жояды. 20/2-бап толық төлемді немесе авансты төлемеген иесі үшін мерзімі өткен төлемге айына бес пайыз өтемақы белгілейді.

Алдыңғы иеден қалған төленбеген жарналар үрейді емес, ұқыптылықты талап етеді. Пәтер меншігі туралы заңның 22-бабы сатушының берешегін сатып алушының жеке борышы етпейді, ол берешекті өндіріп алу мүмкін болмаған жағдайда пәтерге басқа меншік иелерінің пайдасына заңды ипотека тіркелетінін және олардың талабы басым кезекте тұратынын жазады. Тіркелген заңды ипотека — мүлікке түскен ауыртпалық, әрі ол мүлікпен бірге жүреді. Дұрыс қадам — тапудағы ауыртпалықтардың takyidat тізімін оқу және шартқа қызмет ақысы бойынша берешек қалмағанын жазғызу, берешек не өтеді, не жоғалады деп болжау емес.

Шешім қабылдамай тұрып ғимарат басқарушысынан екі құжат сұраңыз, олар: жиналыс бекіткен жылдық пайдалану сметасы işletme projesi және жиналыстың ірі жұмыстар туралы не шешкенін жазатын шешімдер кітабы karar defteri.

Хабарландыруды жариялауға құқығы бар адам жариялаған ба, оны қалай тексеру керек

Түркияда мүлік хабарландыруын тек Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi куәлігі бар бизнес жариялай алады, ал Жылжымайтын мүлік саудасы туралы ереженің 14/2/(i) бабы куәлік нөмірінің хабарландырудың өзінде тұруын талап етеді. Ол нөмір жария түрде тексеріледі, сондықтан бұл — түрік хабарландыруындағы ең жылдам жалғыз тексеру.

Жариялаушыны үш қадаммен тексеріңіз.

1. Хабарландырудан yetki belgesi numarası нөмірін және сауда атауын табыңыз, олардың жоқтығын бірінші нәтиже деп есептеңіз.
2. Нөмірді немесе сауда атауын Ticaret Bakanlığı (Сауда министрлігі) ұстайтын Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi жүйесінің куәлік сұрау экранынан тексеріңіз, ол жұртқа ашық және мүшелікті талап етпейді.
3. Сұрау қайтарған сауда атауы хабарландырудағы атаумен дәл сәйкес келетінін, байланысты не ұқсас бизнестікі емес екенін растаңыз.

Сол ереженің тағы төрт міндеті талапқа сай түрік хабарландыруының қандай болатынын пішіндейді, ал олардың бар екенін білгеннен кейін оларды байқау оңай.

• Алаңдар куәлігі жоқ бизнесті қабылдай алмайды. 12/2/(b) бабы хабарландыру алаңының операторын мүшелік бермей тұрып куәлікті Министрліктің сайты немесе ақпараттық жүйесі арқылы тексеруге міндеттейді.
• Алаңдар жарияламай тұрып меншікті немесе өкілеттікті растауға тиіс. 2023 жылғы 31 тамызда жарияланған түзетумен енгізілген 12/2/(ç) бабы алаңнан жарияламай тұрып мүліктің мүшеге, не мүшенің бірінші немесе екінші дәрежедегі қандас туысына не жұбайына тиесілі екенін, әйтпесе мүшенің меншік иесінен өкілеттік алғанын растауды талап етеді.
• Агенттіктер өзінде өкілеттігі жоқ мүлікті жарнамалай алмайды. 14/2/(j) бабы бизнеске сатуға, нарыққа шығаруға немесе жалға беруге өкілеттігі жоқ мүлікті хабарландыруға тыйым салады.
• Сатылған мүлік үш күн ішінде алынуға тиіс. 14/2/(h) бабы агенттіктен хабарландыруды сатудан, жалға беруден, сатудан не жалға беруден бас тартудан, сондай-ақ өкілеттік шартының бұзылуынан не мерзімінің бітуінен кейін үш күн ішінде тоқтатуды талап етеді.

Солардың соңғысы шетелдік сатып алушыларды ашуландыратын бір үлгіні түсіндіреді. Бірнеше апта бұрын сатылған пәтер бойынша әлі тұрған хабарландыру жай ғана ұқыпсыздық емес, ол 14/2/(h) бабын бұзады, ал сұрауларды басқа нысандарға бұру үшін қолданылатын дәл осы тәсіл 12/1-бап хабарландырулардағы жаңылыстыратын мәлімет пен құжатқа тыйым салғанда меңзейтін нәрсе. Бұл түрік алаңын алаяқтықтан қорғалған етпейді, себебі ереже тексеру міндетін алаңға жүктегенмен, тексеру қалай жүргізілетінін жазбайды.

Түрік хабарландыруында энергия сыныбы неге сирек көрсетіледі, ереже шын мәнінде не дейді

Түрік заңы сату үшін Enerji Kimlik Belgesi, яғни EKB деп аталатын энергетикалық сәйкестендіру құжатын талап етеді, әрі меншік иесі оның көшірмесін сатып алушыға беруге тиіс. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği (Ғимараттардың энергия тиімділігі туралы ереже) 25/15-бабы "binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır" дейді, яғни ғимараттарды не дербес бөліктерді сатып алуға, сатуға немесе жалға беруге қатысты әрекеттерде энергетикалық сәйкестендіру құжаты жасалған болуы талап етіледі, ал сату не жалға беру сәтінде меншік иесі оның көшірмесін сатып алушыға немесе жалдаушыға береді. Қолданыстағы ғимараттар үшін бұл міндет 2020 жылғы 1 қаңтардан бері күшінде.

Бұл құжат — голланд, неміс, швед немесе дат сатып алушысы өз елінде кез келген хабарландыруға тіркеулі тұрады деп күтетін энергия тиімділігі сертификатының түрік баламасы, ал оның түрік хабарландыруларында жоқтың қасы болуының мәтіндік себебі бар. Жылжымайтын мүлік саудасы туралы ереженің 14/2/(i) бабы хабарландыруда энергетикалық сәйкестендіру мәліметін тек "varsa", яғни ол бар болса ғана талап етеді, сондықтан ол мәлімет жоқ хабарландыру, сатудың өзі құжатты талап еткенмен, жарнама ережелерін автоматты түрде бұзып тұрған болып саналмайды.

Талаптың болуы мен оның орындалуын қадағалау — бөлек әңгіме, ал Қоршаған орта, урбанизация және климат өзгерісі министрлігі қолданыстағы ғимараттардың энергетикалық сәйкестендіру құжаты жөніндегі өз нұсқаулығында бұл айырманы жасырмайды. Тапу басқармалары, муниципалитеттер мен қатысты мекемелердің қадағалауы сонда "planlanmaktadır", яғни жоспарлануда деп сипатталған. Аталған жалғыз санкция — мәміленің өзі. Ешқашан құжат алмаған ғимаратқа бөлек айыппұл салынбайды, ал сол нұсқаулық жиі кездесетін бір күмәнді де сейілтеді: қолданыстағы ғимарат құжат алу үшін сыртқы жылу оқшаулағышын орнатуға міндетті емес.

Сатып алушы үшін бұдан шағын, бірақ нақты әрекет туады. EKB құжатын меншікті ауыстыру күні емес, ұсынысыңызды бергенде сұраңыз, себебі оны ұсынуға міндетті тарап — меншік иесі, әрі оның энергия сыныбы түрік ғимараты беретін жалғыз салыстырмалы тиімділік деректемесі.

Аланьядағы бір хабарландыруды жолма-жол оқу

Аланьяның қарапайым хабарландыруын толық оқып шыққанда он үш өріс шығады, солардың үшеуі заң бойынша міндетті және жоқ. Ереже бойынша дайындалған оқырман ең әуелі сол үш бос орынды байқайды, әрі олар — сатып алушыға қалғанының бәрін өз бетінше тексеруге мүмкіндік беретін өрістер.

Төмендегі хабарландыру көшірілген емес, құрастырылған, бірақ ондағы әр өріс Анталия облысының Аланья ауданы бойынша түрік алаңдарындағы нақты хабарландыруларда кездеседі, ал сандары 2026 жылғы қыркүйектегі жайға сәйкес келтірілген.

Satılık Daire · Mahmutlar, Alanya · 2+1 · 110 м² · 3-қабат · Bina yaşı 6 · Eşyalı · Теңізге 400 м · Aidat 1 500 TL (2026 жылғы қыркүйек) · Krediye uygun · İskanlı · Кешен ішінде, бассейні бар · 145 000 EUR (2026 жылғы қыркүйек)

Ең ауыр жүкті көтеріп тұрған екі жол — жоқ екі жол. Мұндай пішіндегі хабарландыру Аланья нарығында қалыпты нәрсе, әрі ол сізге ешқандай өтірік айтпайды, ол жай ғана сатып алушыға қалғанының бәрін ешкімнің ізгі ниетіне сенбей тексеруге мүмкіндік беретін үш өрісті түсіріп кетеді.

Шетелдік сатып алушылар түрік мүлік хабарландырулары туралы не сұрайды