Түркияда шетелдік иеден екінші нарықтағы пәтер сатып алу: шын мәнінде не өзгереді

Түркияда шетелдік иеден екінші нарықтағы пәтер сатып алу — қалған сатып алулармен бірдей ережелермен жүретін кәдімгі мәміле, ал оның істей алмайтын жалғыз нәрсесі — түрік азаматтығын беру. Инвестиция арқылы түрік азаматтығын алу үшін мүлік ешбір шетелдік жеке тұлғаның атына тіркелген болмауы талап етіледі, бұл шарт бүгінде шетелдіктің қолында тұрған кез келген пәтерді бағасы мен жағдайына қарамай бағдарламадан шығарады. Бұл шартты сатуды алдымен түрік азаматы арқылы өткізіп айналып өтуге болмайды, өйткені сол нұсқаулық 2017 жылғы 12 қаңтардан кейін шетел азаматы берген кез келген мүлікті де шығарып тастайды, ал бір азаматтық өтінішін көтеріп қойған пәтер екіншісін көтере алмайды. Көк карта иелері, Солтүстік Кипр Түрік Республикасының азаматтары және қос азаматтығы бар түрік азаматтары шетелдік деп саналмайды, сондықтан олардан сатып алу жолды ашық қалдырады; жалғыз ерекшелік — азаматтығын инвестиция бағдарламасы арқылы алған сатушы, ол түрік жеке куәлігін ұстап тұрса да, шығарылған санаттың ішінде қалады. Төлқұжатқа мүддесі жоқ сатып алушыға бұлардың бірі де қатысты емес, оның орнына сатушының азаматтығы алты тексерудің бейнесін өзгертеді: тапудағы үш жылдық шектеу белгісі, сатушының капитал өсімі бойынша бес жылдық терезесі, шетелде қол қойылған сенімхат, төленбеген мүлік салығы мен коммуналдық жарналар, ұйықтап жатқан коммуналдық жазылымдар және шетелдік сатып алушыға арналған босатумен жаңадан алынған пәтердің ҚҚС (қосылған құн салығы) тарихы. Төленбеген мүлік салығы мен төленбеген мұра салығы қолданыстағы заң бойынша сатып алушының борышына айналмайды, ал екеуінің әрқайсысы өтелгенге дейін меншік ауысуын аяқтатпайды. Түркия Республикасы Орталық банкінің 2026 жылғы 25 тамыздағы сатып алу бағамы бойынша 400 000 АҚШ доллары шамамен 343 000 еуроға тең, ал Аланьяда шетелдік меншік дәл осы баға белдеуінде ең тығыз және сатушының төлқұжаты дәл осы жерде ең көп ақшаны шешеді.

Сатушы шетел азаматы болғанда не өзгереді, не өзгеріссіз қалады

Түркияда мүлік сатып алудың механикалық қадамдарының барлығы дерлік сатушының түрік төлқұжаты бар ма, әлде шетелдік төлқұжаты бар ма, оған қарамай бірдей жүреді, ал толықтай өзгеретін жалғыз нәрсе — пәтерді инвестиция арқылы түрік азаматтығын алу үшін пайдалануға бола ма, болмай ма. Сатып алудың өзі заңды, кәдімгі әрі жиі кездесетін жағдай. Түркияның оңтүстік жағалауындағы Анталия облысының ауданы Аланья 2000-жылдардың басынан бері шетелдік сатып алушыларға пәтер сатып келеді, ал бүгінгі нарықтағы екінші нарық қорының үлкен бөлігі шетелдіктердің атында тұр. Ондай иелерден сатып алу — әдеттегі жағдай.

Шатасу екі бөлек сұрақты араластырудан шығады. Бір сұрақ шетелдік екінші бір шетелдіктен сатып ала ала ма дегенді сұрайды, оның жауабы — иә, кез келген басқа сатып алудағыдай шарттармен. Екінші сұрақ сол пәтердің инвестиция арқылы азаматтық алу бағдарламасына жарайтын-жарамайтынын сұрайды, ал онда сатушының азаматтығы шешуші рөл атқарады.

Тағы алты нәрсе заңдық тұрғыдан өзгермейді, бірақ бейнесі бойынша өзгереді, өйткені үстелдің арғы жағындағы адам басқа елде тұрады және басқа ынталандыру шарттарымен сатып алған.

Кестені оқығанда өзіңізден екі сатып алушының қайсысы екеніңізді сұраңыз. Түрік төлқұжатына мүддесі жоқ сатып алушының алдында тізімі түзетілген кәдімгі сатып алу тұр. Ал 2022 жылғы маусымнан бері өзгермеген 400 000 АҚШ доллары шегін жұмсаудың бүкіл себебі төлқұжат болып тұрған сатып алушының алдында оны бере алмайтын пәтер тұр.

Шетелдікке тиесілі пәтерді неге түрік азаматтығы үшін пайдалануға болмайды

Жер тізілімі және кадастр бас басқармасының Түрік азаматтығы туралы заңды жүзеге асыру ережесіне қатысты шығарған нұсқаулығы мүліктің ешбір шетелдік жеке тұлғаның атына тіркелген болмауын талап етеді, бұл бүгінде шетелдіктің меншігіндегі кез келген пәтерді бағдарламадан шығарады. Тұжырым бөгде шетелдік иелерді де, өтініш берушінің өз жұбайы мен балаларын да қамтиды. Бұл — сатып алушы ретіндегі өз қасиеттеріңізге емес, сатып алған күніңіздегі жер тізілімінің күйіне қатысты шарт.

Шек 400 000 АҚШ доллары деңгейінде тұр және ол мүлікке немесе отбасына емес, әр өтініш берушіге қолданылады. Сол санға жету үшін пайдаланылатын мүліктің санына шек қойылмаған, сондықтан өтініш беруші екеуін де, онын да қоса алады, ал негізгі өтініш берушінің жұбайы мен 18-ге толмаған балалары қосымша инвестициясыз асырауындағы адам ретінде қосылады. Содан кейін мүлікке үш жыл бойы сатуға тыйым салатын шектеу қойылады, ол тапудың өзіне жазылады.

Осы шеңберде сатушыға қатысты шарт кез келген арифметиканың маңызы болғанға дейін қолданылатын сүзгі ретінде жұмыс істейді. 2026 жылғы тамыз жағдайы бойынша 450 000 АҚШ доллары тұратын, меншігі таза, iskan-ы жарамды және иесі құлшынып тұрған пәтер тізілімнің бір ғана жолы себепті бағдарламадан құлайды, оны ешбір бағалау есебі, төлем құрылымы немесе құқықтық дәйек орнынан қозғай алмайды.

Төлқұжатты ойлап іздеп жүрген кез келген адам үшін бұдан үш салдар шығады.

1. Бағаға сүзгі салғанға дейін сатушының азаматтығына сүзгі салыңыз. Пәтердің қазір кімге тиесілі екенін сұрау ештеңеге түспейді, ал ол Аланьяның жоғарғы баға белдеуіндегі бос кеткен қарау сапарларының ең үлкен санатын жояды.
2. Агенттіктің сендіруін жауап емес, бастапқы нүкте деп қараңыз. Билік тізілімде, ал жаңа алынған tapu kayıt örneği (тізілім жазбасының көшірмесі) сұрақты бір құжатпен шешеді.
3. Екі сатып алуды өз санаңызда бөліп қойыңыз. Шетелдікке тиесілі пәтерді тұрғын үй немесе жалға беретін актив ретінде сатып алуға ештеңе кедергі емес. Оны төлқұжатқа апаратын жол ретінде сатып алу жұмыс істемейді.

Шетелдік сатып алушыға шетелдікке тиесілі пәтерді көрсетіп жүрген аланьялық агент міндетті түрде ешкімді адастырып тұрған жоқ, өйткені екінші нарықтағы сатып алулардың басым көпшілігінің азаматтыққа қатысы жоқ. Сәйкессіздік сатып алушының мақсаты дауыстап айтылмағанда ғана шығады.

Ортадағы түрік азаматы азаматтық мәселесін түзете ала ма?

Жоқ, оның себебі — дәл сол жолды жабу үшін жазылған ереже: мүлік сондай-ақ 2017 жылғы 12 қаңтардан кейін ешбір шетелдік жеке тұлға берген мүлік болмауға тиіс. Пәтерді алдымен түрік азаматы арқылы өткізу оны тазартпайды. Тізілім тарихты сақтайды, ал нұсқаулық сол тарихтың ішіне қарай жетеді.

Нарықта бұл ережені жиі екі-үш жылдық суу мерзімі деп сипаттайды. Ол сипаттама шындықты кемітіп көрсетеді. Жазылған қалпында шарт жылжымалы терезе емес, күнтізбелік күн бекітеді, яғни 2018 жылы жасалған беру 2026 жылы да мүлікті бағдарламадан шығарады және бұдан кейін де шығара береді.

Сол шарттың екінші тармағы отбасылық құрылымдарды ұстайды. Екінші нарықтағы мүлік өтініш беруші немесе оның бірінші дәрежедегі туыстары, олар түрік азаматы болсын, болмасын, бұрын түрік азаматына немесе түрік компаниясына берген мүлік болмауға тиіс. Үшінші тармақ корпоративтік меншікті ұстайды: шетелдік сатып алушы немесе оның бірінші дәрежедегі туыстары серіктес не басшы болып тұрған компаниялар және Жер тізілімі заңының 36-бабына кіретін, сол азаматтықтағы шетелдік акционерлері бар компаниялар.

Бұдан шығатын практикалық нұсқау қысқа. Тек қазіргі иесін емес, учаскенің иелену тарихын сұраңыз. Түрік азаматы 2021 жылы норвегиялық иеден сатып алып, енді сатуға шығарған пәтер агент әдетте көрсететін кез келген құжатта салынған күнінен бері түріктің қолында тұрған пәтермен дәл бірдей көрінеді.

Бұл фактілер тізілімнің қазіргі бетінде емес, тапу тарихында тұрғандықтан, олар мүлікті сатып тұрған адамға емес, учаскені қарап шығатын заңгерге қойылатын сұрақ.

Бұл пәтер басқа біреудің азаматтығы үшін пайдаланылып қойған ба?

Бір мүлік азаматтық өтінішін бір рет қана көтере алады, ол бір рет көтерілген соң, енді ешбір басқа шетел азаматы сол мүлікті де, сол үлесті де келесі өтініш үшін пайдалана алмайды. Пәтер сол мақсат үшін біржола жұмсалып қойған.

Бұл дәл сатып алушы көбіне қарап жүрген жерде маңызды. Аланьяның жағалау маңайларындағы 400 000 АҚШ доллары шамасындағы мүліктер — азаматтық бағдарламасының табиғи қоры, яғни олардың әдеттен тыс үлкен үлесі бір өтінішті көтеріп қойған. 2021 және 2022 жылдардағы өтініш толқынынан үш не одан көп жыл өткен соң, 2026 жылы сол баға деңгейінде сатып тұрған шетелдік ие — таныс бейне: шектеу мерзімі бітіп, енді сатуға еркін адам.

Ол сатушы үшін бұл сату — қарапайым шығу жолы. Сол жоспары бар сатып алушыға пәтер мүлікті береді, төлқұжатты бермейді.

Диагностика тағы да сатушының әңгімесінде емес, тапу тарихында. Бұрынғы азаматтық алу тізілімде із қалдырады, оның ішінде алдыңғы өтініш берілгенде қойылған шектеу белгісі бар. Пәтер қазір шектеуден таза ма деп қана сұрайтын сатып алушы оның бұрын шектеулі болған-болмағаны туралы ештеңе білмейді.

Нақты бір жұпты қарастырайық. Анталия облысының Аланья ауданындағы жағалау маңайы Махмутлардағы көрші екі пәтер 2026 жылғы тамызда 420 000 АҚШ долларынан сатылымда тұр. Біреуі 2015 жылдан бері иеленіп келе жатқан түрік отбасына тиесілі. Екіншісі 2022 жылы сол пәтер арқылы азаматтық алған, шектеуі 2025 жылы біткен шетел азаматына тиесілі. Демалыс пәтерін іздеген сатып алушыға екеуі бірін-бірі алмастырады, тіпті екіншісі арзанырақ болуы да мүмкін. Түрік төлқұжатын іздеген сатып алушыға тек біріншісі ғана бар.

Түрік жеке куәлігін ұстап тұрса да, шетелдік болып саналатын сатушы

Көк карта иелері, Солтүстік Кипр Түрік Республикасының азаматтары және басқа азаматтығы да бар түрік азаматтары нұсқаулық бойынша шетелдік деп саналмайды, сондықтан олардан сатып алу азаматтық жолын ашық қалдырады, тек нәтижені кері айналдыратын бір ерекшелік бар. Ерекшелік Түрік азаматтығы туралы заңның 12/1-б бабы бойынша, яғни инвестиция жолымен түрік азаматтығын алған сатушыларға қатысты.

Жалпы ұстаным туралы тұжырым анық. Түрік азаматтығынан рұқсатпен шығып, mavi kart (көк карта) ұстап жүрген адамдар, Солтүстік Кипр Түрік Республикасының азаматтары және бірнеше азаматтығы бар түрік азаматтары нұсқаулық аясында шетелдік деп бағаланбайды. Түрік азаматында басқа елдің азаматтығы да болса, мәмілені түрік азаматтығы билейді.

Қиындық сол ерекшеліктің ішінде жатыр. Инвестиция бағдарламасымен түрік мүлкін сатып алып, сол арқылы азаматтық алған және қазір түрік жеке куәлігін ұстап жүрген сатушы мақсаттардың көбінде түрік азаматы, ал осы бір мақсат үшін әлі де шығарылған санаттың ішінде отыр. Жеке куәліктегі де, тізілімнің қазіргі бетіндегі де ешбір нәрсе сатушының қай санатқа жататынын жарияламайды.

Бұдан ашық айтуға тұрарлық асимметрия шығады. Шетелдік екені ең анық көрінетін сатушы санатын, яғни тапудағы норвегиялық не орыс есімін, байқау оңай және ол пәтерді бағдарламадан шығарады. Ең түрікше көрінетін сатушы санаты, яғни бірнеше жыл бұрын берілген түрік жеке куәлігі, пәтерді дәл сондай толық шығара алады және кәдімгі құжат тексеруіне көрінбейді.

Сондықтан азаматтық іздеген сатып алушы қораш көрінетін, бірақ шын мәнінде қораш емес сұрақ қояды. Сатушының түрік азаматтығын қашан және қалай алғанын сұраңыз. Тумысынан азамат болған сатушы бірден жауап береді. Инвестициямен алған сатушы басқаша жауап береді, ал сол жауап сатып алудың сіздің мақсатыңызға жарайтын-жарамайтынын шешеді.

Кең тараған кеңес шетелдік сатып алушыға түрік сатушысын іздеп, сонымен тоқтауды айтады. Бұл кеңес екі бағытта да толық емес. Ол әбден жарайтын көк карта иелері мен солтүстік кипрлік сатушыларды қатеден шығарып тастайды, ал жарамайтын инвестиция жолымен азамат болғандарды қатеден қосып жібереді.

Тапудағы белгілер бағаны шетелдік ие туралы не айтады

Инвестиция арқылы азаматтық алу үшін пайдаланылған мүлікке қойылатын үш жылдық шектеу тапудың өзінде тұрады, ал ол күшінде тұрғанда иесі сізге мүлдем сата алмайды. Жаңа алынған тізілім көшірмесінің beyanlar (мәлімдемелер) бағанын оқу — алдыңыздағы пәтердің заң жүзінде сатылымда тұрған-тұрмағанын білудің ең жылдам жолы.

Түрік жер тізілімінің практикасы иеліктен айыруға тыйым салатын белгілерді жай ғана шектейтін немесе жеке құқықты жазып қоятын жазбалардан ажыратады. Tapu Sicili Tüzüğü (Жер тізілімі туралы ереже) тыйым салушы санатты тізеді, оған сот тыйымдары, мемлекеттік тәркілеулер, банкроттық пен есеп айырысу туралы жазбалар, отбасылық тұрғын үй белгілері және жұбайдың иелік ету өкілеттігінің алынуы кіреді. Ал ипотека, керісінше, белгі емес, шектеулі заттық құқық, сондықтан ол өзінен-өзі сатуға кедергі бола алмайды.

Шетелдікке тиесілі пәтерде бірінші кезекте тексеруге тұрарлық екі жазба бар: азаматтық шектеуі және aile konutu şerhi (отбасылық тұрғын үй белгісі). Біріншісі азаматтық бағдарламасы жасаған баға белдеуінде жиі кездеседі. Екіншісінің маңызы мынада: түрік құқығы отбасылық тұрғын үй берілгенге дейін меншік иесі емес жұбайдың айқын келісімін талап етеді, ал шетелдік иенің отбасылық жағдайын шетелден тексеру қиынырақ.

Бұдан екі нұсқау шығады, олар бір-бірінен өзгеше.

• Иесінің тапусының суретіне сүйенудің орнына ұсыныс жасаған күнге жақын күні бар тізілім көшірмесін алыңыз, өйткені белгілер уақыт өте қойылып та, алынып та отырады, ал ескі құжат бүгінгі күн туралы ештеңе дәлелдемейді.
• Белгінің жоқтығы сұрақты шешті деп ойламай, сатушының отбасылық жағдайын және отбасының қайда тұратынын сұраңыз, себебі келісім талабы оны тізілімге біреу жазды ма, жоқ па, оған қарамай заңда бар.

Күшінде тұрған шектеу — ақау емес, уақыт мәселесі. Белгінің бітуіне бірнеше ай қалса, пәтер әлі сатылымда емес, ал кейін сату уәдесіне қарсы төленген кез келген кепілақы сол күн жеткенше сатушының жағдайы өзгеру тәуекелін көтереді.

Сатушының бес жылдық салық сағаты үстелдің сіздің жағыңызға қалай жетеді

Соңғы бес жылдың ішінде сатып алған шетелдік сатушы табысқа түрік салығын төлеуге міндетті, бұл оған сіздің тапуыңызға жазылатын бағаны төмен көрсетуге тікелей қаржылық мүдде береді, ал сол төмен көрсетудің құны бірнеше жылдан кейін сіздің мойныңызға түседі. Түрік құқығы иеленген күннен бастап бес жылдың ішінде сатылған мүліктен түскен табысқа салық салады және бес жылдан кейін одан босатады, ал ереже резиденттерге де, резидент еместерге де бірдей қолданылады, өйткені табыстың көзі — мүліктің өзі.

Салық салынатын сан екі бағаның жалаң айырмасы емес. Табыс есептелгенге дейін иелену құны индекстеледі, жылдық босату шегеріледі, қалғанына прогрессивті табыс салығы шкаласы бойынша салық салынады. Инфляциялық ортада индекстеудің маңызы зор, сондықтан сатушының өз бухгалтері оның қорыққанынан кіші санға келуі мүмкін.

Бұлардың бірі де сатушының тізілім терезесіндегі ынтасын өзгертпейді. Төмен мәлімделген баға сатушының салық салынатын табысын да, оның tapu harcı-дағы 2% үлесін де бір мезгілде азайтады. Harçlar Kanunu (Алымдар заңы) алымның мүліктің emlak vergisi değeri (муниципалдық салық құны) мөлшерінен кем емес сомадан есептелуін талап етіп, төменгі шек қояды және мәлімделген сан шындықты көрсетпеген жағдайда айырманың кейін есептелуіне жол береді. Сол төменгі шек пен нақты бағаның арасында орын бар, ал бес жылдық терезенің ішіндегі сатушы соны іздейді.

Сіздің жағыңыздағы арифметика қарама-қарсы бағытта жүреді. 2026 жылғы тамызда 200 000 еуроға келісілген, ал тараптар оны 150 000 еуро деп мәлімдеген пәтерді алайық. Сатып алушының алымдағы 2% үлесі 1 000 еуроға азаяды. Сонымен бірге сатып алушының тізілімге жазылған иелену құны 50 000 еуроға төмендейді, сондықтан ол сатып алушы өзінің бес жылдық терезесінің ішінде сатса, мәлімделетін табыс керегінен 50 000 еуроға артық болады. Осы белдеудегі түрік табыс салығы 15%-дан басталады, бұл кейінге қалдырылған тәуекелді индекстеуге дейін және үлкенірек табыс жететін жоғарырақ мөлшерлемелерге дейін 7 500 еуро деңгейіне қояды. Сатушының ұсынысына келіскен сатып алушы бүгінгі 1 000 еуроны кейінгі шамамен жеті есе көп сомаға айырбастаған болып шығады.

Бес жылдық белгіден асқан сатушының бұл мәселені қыстауға себебі әлдеқайда аз, сондықтан сатушының салық істеріне мүддеңіз болмаса да, тізілімдегі иелену күнін оқып шыққан жөн.

Сатушы шетелде тұрып, сенімхатпен қол қойғанда не болады

Басқа елден сатып отырған шетелдік ие меншікті әрдайым дерлік vekaletname (сенімхат) арқылы ауыстырады, ал мәміленің аяқталу күнін сатушының ниеті емес, сол құжаттың жарамдылығы белгілейді. Түрік нотариат ережелері жер тізіліміндегі істерге арналған сенімхаттың düzenleme şekli деп аталатын, жай ғана қолтаңба куәландыру емес, ресми құрастыру тәсілімен жасалуын және сенімхат берушінің фотосуретін алып жүруін талап етеді.

Шетелдегі жергілікті нотариуста жасалған сенімхаттар екі талапты да жиі орындамайды, өйткені шетелдік нотариат жүйелерінің көбі құжатты құрастырмай, қолтаңбаны куәландырады және фотосурет тіркемейді. Түркияның консулдығы екі мәселені де бір мезгілде шешеді, сондықтан ұйымдастыруға көбірек уақыт кетсе де, сенімді жол — консулдық жол.

Жарамдылықтың артында екінші сұрақ тұр: құжат әлі тірі ме. Түрік сенімхатының автоматты өтелу мерзімі жоқ, ол кері қайтарылғанға дейін, өзі қамтитын жұмыс аяқталғанға дейін немесе өкілдік қатынасты тоқтататын оқиғалардың бірі болғанға дейін күшінде тұрады. 2025 жылғы желтоқсаннан бері кері қайтарулар Жер тізілімі және кадастр бас басқармасы 2025/6 циркуляры бойынша жүргізетін жалпыұлттық жүйе Türkiye Azil Sistemi-не тіркеледі, бұл жер тізіліміне терезеге ұсынылған құжаттың күші жойылғанын көруге мүмкіндік береді.

Сәтсіздіктің түрі нақты әрі атап айтуға тұрарлық. Сату терезеде сатушы райынан қайтқаннан емес, өкіл нысаны қате жасалған, фотосуреті жоқ немесе агентке айтылмастан кері қайтарылған құжатпен келгендіктен құлайды. Бұл фактілердің бірде-бірі электрондық поштамен жіберілген сканерленген көшірмеде көрінбейді.

Сенімхатты пайдаланатын күннің таңында емес, кездесу белгіленгенге дейін өз заңгеріңізге қарап шығуын сұраңыз. Шетелдегі консулдықта қайта жасауды қажет ететін құжат бірнеше апта қосады, ал ол апталар қол қойып қойған кепілақы келісіміңіздің ішіне түседі.

Пәтерде тұрмайтын шетелдік ие артында не қалдырады

Алдыңғы иеден қалған борыштар сіздің жеке жауапкершілігіңізге айналмайды, бірақ олардың екеуі меншік ауысуын мүлдем болдырмайды, сондықтан олар тәуекел емес, жоспарлау мәселесіне айналады. Жылдар бойы басқа елде жүрген иенің артында өзіне тән аяқталмаған істер жиынтығы қалады.

Ең айқыны — төленбеген мүлік салығы. Emlak Vergisi Kanunu (Мүлік салығы заңы) жер тізілімі кеңселеріне меншік ауысуы кезінде муниципалитеттің жүйесіне электронды сұрау салуды жүктейді және мүлік салығы борышы бар ғимарат пен жерді беруге тыйым салады, мұра, сот шешімі, мәжбүрлі сату және мүліктік алу үшін тар ерекшеліктер қалдырады. Сатып алушы мен сатушыны төленбеген мүлік салығы бойынша ортақ жауапты еткен ескі ереже енді қолданылмайды, ал ағылшын тіліндегі материалдардың көбі оны әлі қайталайды. Дұрыс нұсқау — борышты мұра етіп аламын деп қорқу емес, кездесу белгіленгенге дейін борыштың өтелгеніне көз жеткізу.

Екінші бөгет — мұра, ол шетелдіктерге тиесілі ескі қорда сатып алушылар күткеннен жиі кездеседі. Сатушы пәтерді мұра арқылы алған болса, тіркеудің өзі мұра салығын күтпейді, ал сату күтеді. Жер тізілімінің қызметкерлері салық кеңсесінің анықтамасынсыз меншік ауысуын аяқтай алмайды. Сондықтан тізілімде иесі болып жазылған сатушының шынымен сата алмауы мүмкін.

Aidat (ғимараттың коммуналдық жарнасы) тағы басқаша жұмыс істейді. Алдыңғы иенің төленбеген жарналары жаңа иенің жеке борышына айналмайды. Пәтерге жабысуы мүмкін нәрсе — сот белгілеген төленбеген сома үшін басқа иелердің пайдасына тіркелген заңды кепіл, ал ол жазба тіркелген соң мүлікпен бірге жүреді және басқа талаптардың алдында тұрады. Нұсқау — берешек соңыңнан ереді деп ойламай, ауыртпалықтар тізімін оқу.

Екі қыс бос тұрған пәтер ешбір тізілім жауап бермейтін заттай сұрақтарды да көтереді: ылғал, істемей қалған тұрмыстық техника және ешкім қызмет көрсетпеген қазандық. Олардың орны құқықтық құжат қалтасында емес, бағада.

Шетелдік иеден сатып алғанда ҚҚС өзгере ме?

Жеке тұлғалар арасындағы екінші нарықтағы сатуда қосылған құн салығы кімнің азаматтығына да қарамай мүлдем туындамайды, өйткені шетелдік сатып алушылар еститін босату тек құрылыс салушының бірінші беруіне ғана қатысты. Екінші нарықтағы пәтерге ҚҚС босатуын ойлап келген сатып алушы істейтін жұмысы жоқ ережені қолданып тұр.

Босатудың өзі ҚҚС заңының 13-бабында тұр және Түркияда резидент емес, шетел валютасымен төлейтін сатып алушыға тұрғын үй немесе коммерциялық бірліктің бірінші берілуіне қолданылады. Ол төрт шартты бірге көтереді, оның ішінде бағаның кемінде 25%-ы шот-фактура күнінен бұрын, қалғаны бір жылдың ішінде түсуі, ғимаратта құрылыс рұқсатының болуы және мүліктің тіркелгеннен кейін үш жыл ұсталуы бар.

Екінші нарықтағы мәмілеге жететіні — соңғы шарт, ол оған сатушының жағынан жетеді. Босатумен жаңа пәтер алып, үш жылдық терезенің ішінде сататын шетелдік ие бұрын босатылған ҚҚС бойынша міндеттеме тудырады. Міндеттеме сіздікі емес, оныкі. Оның сізге әсері — уақыт пен келіссөз позициясы мәселесі, өйткені күтпеген есептеуге тап болған сатушы созбалаңға салуы, бағаны қайта қоюы немесе шығып кетуі мүмкін.

Нарықта екі бөлек үш жылдық мерзім жүр, оларды жиі шатастырады. Біреуі — ҚҚС босатуының ұстау шарты. Екіншісі — азаматтық шектеуінің белгісі. Олар әртүрлі заңнамадан шығады, әртүрлі мақсатқа қызмет етеді және бір пәтерде әртүрлі уақытта жүруі мүмкін. Үш жыл бітті деген сатушы екі сұрақтың біреуіне ғана жауап берген, ал қайсысына жауап бергенін сіз анықтауыңыз керек.

ҚҚС бойынша қалған нұсқау қысқа. Сатушының пәтерді иеленген күнін және оны құрылыс салушыдан шетелдік сатып алушыға арналған босатумен жаңадан алған-алмағанын анықтаңыз. Екеуі де рас болса және үш жыл толмаса, мәміленің баяу жүретінін күтіңіз.

Сатушы шетелдік болғанда өзгеретін тексеру тармақтары

Тексерулердің өзі — Түркиядағы кәдімгі сатып алу тексерулері, ал өзгеретіні — олардың қайсысында мәселе шығу ықтималдығының жоғары екені. Оларды мәмілені ең тез тоқтататынынан бастап реттеп жүру ең көп уақытты үнемдейді.

Сол тізімдегі жұмыстың көбін екі құжат істейді. Жаңа алынған тізілім көшірмесі меншікке, белгілерге және ауыртпалықтарға бірден жауап береді. Тапу тарихын заңгердің қарап шығуы көшірменің өзі жауап бере алмайтын азаматтық сұрақтарына жауап береді.

Сатып алушылар жиі қосатын бір тармақтың қажеті жоқ. Жер тізілімі және кадастр бас басқармасының 2024/4 циркуляры 2024 жылғы маусымда күшіне енгеннен бері кәдімгі сату үшін SPK (Капитал нарығы кеңесі) лицензиясы бар бағалау есебі талап етілмейді, ол тек азаматтық пен тұруға ықтиярхат өтініштері үшін міндетті болып қалды. Сатушының шетелдік болуы бұл сұраққа қай жағынан да әсер етпейді.

Аланьядан мысал: бір пәтер, екі түрлі сатып алушы

Шетелдікке тиесілі бір пәтер бір мезгілде тамаша сатып алу да, мүмкін емес сатып алу да бола алады, ол тек сатып алушының онымен не істемек болғанына байланысты. Бір мүліктің сандарын есептеп шығу сатушының төлқұжаты қай жерде ақшаға түсетінін, қай жерде ештеңеге түспейтінін көрсетеді.

Анталия облысының Аланья ауданындағы Оба маңайында 2026 жылғы тамызда 343 000 еуроға сатылымда тұрған екі жатын бөлмелі пәтерді алайық. Түркия Республикасы Орталық банкінің 2026 жылғы 25 тамыздағы сатып алу бағамы бойынша, ол еуроны 55,9892 TRY, АҚШ долларын 48,0117 TRY деңгейіне қойды, бұл баға шамамен 400 300 АҚШ долларына тең. Иесі — пәтерді 2019 жылы жаңа күйінде сатып алған швед азаматы.

А сатып алушысы түрік төлқұжатын қалайды. Пәтер шетелдік жеке тұлғаға тіркелген, сондықтан ол басқа ештеңе қаралғанға дейін нұсқаулық шартынан құлайды. Бағаның 400 000 АҚШ долларынан сәл жоғары болуының да, бағалау есебінің де, сатушының ниетінің де маңызы жоқ. А сатып алушысы жалғастырса, оның шығыны — сатып алудың бүкіл мақсаты. Дұрыс қадам — тоқтап, түріктерге тиесілі қорға қарау, ал салыстырмалы түрік пәтерінің бағасы дәл осы мақсатқа жарайтындықтан жоғарырақ болуы мүмкін екенін қабылдау.

Б сатып алушысы демалыс үйін және жалдау кірісін қалайды. Б сатып алушысы үшін сатушының азаматтығы құқық жағынан ештеңені өзгертпейді, тек алты тексеру қосады. Сатушы 2019 жылы сатып алған, сондықтан бес жылдық терезе өтіп кеткен, сатушының тапудағы бағаны төмен көрсетуді талап етуге салықтық себебі жоқ. Пәтер 2019 жылы жаңа күйінде алынған, сондықтан ҚҚС босатуының қандай да бір ұстау мерзімі әлдеқашан аяқталған. Сатушы Швецияда тұрады, сондықтан сенімхат болары анық және оны ерте қарап шығу керек. Мүлік салығын, aidat-ты және коммуналдық қызметтерді тазалау тексеруінен өткізу керек. Б сатып алушысы кәдімгі шарттармен жүре береді.

Бұл салыстыру сатып алушыларды таңғалдыратын баға үлгісін де түсіндіреді. Аланьядағы ұқсас екі пәтердің жағдайы бірдей бола тұра бағасы әртүрлі болса, жұмыс істеп тұрған айнымалылардың бірі — меншік тарихы, өйткені 2026 жылғы тамыздағы қалпы бойынша 400 000 АҚШ долларындағы азаматтық белдеуінде тұрған түріктің пәтері шетелдіктің пәтері жете алмайтын сатып алушылар тобына қызмет етеді.

Мұның қасында Аланьяға тән тағы бір фактор тұр, ол меншікке емес, тұруға қатысты. Шетелдік сатып алушылар арасында ең танымал аланья маңайларының төртеуі, атап айтқанда Каргыджак, Махмутлар, Кестел және Авсаллар, Көші-қон басқармасы төрағалығы жариялаған, жаңа тұруға ықтиярхат тіркеуіне жабық маңайлар тізімінде тұр. Түрік мүлкін иелену өзінен-өзі ешқашан тұруға ықтиярхат берген емес, ал ол маңайларда тіркеу сұрағына облыстық басқармадан бөлек жауап алу керек.

Шетелдікке тиесілі пәтерге ұсыныс жасамас бұрын нені сұрау керек

Ретімен қойылған бес сұрақ жалғастыру керек пе, жоқ па, соны айтады, ал әңгімені аяқтайтындары — алғашқы екеуі. Оларды кепілақы қолдан-қолға өтпей тұрып қою ештеңеге түспейді және брондау төлемдері тәуекелге тігетін ақшаны сақтап қалады.

1. Қазір иесі болып кім тіркелгенін және оның азаматтығын сұраңыз. Тізілімдегі шетелдік жеке тұлға азаматтық жолын бірден жабады және кәдімгі сатып алуды ашық қалдырады.
2. 2017 жылғы 12 қаңтардан бері мүлікті шетел азаматы берген бе, соны сұраңыз. Түрік сатушы бұл сұрақты шешпейді, оған тек тапу тарихы жауап береді.
3. Мүлік бұрын азаматтық өтініші үшін пайдаланылған ба, соны сұраңыз. Бір рет пайдалану оны біржола сарқып тастайды.
4. Сатушы түрік болса, түрік азаматтығын қашан және қалай алғанын сұраңыз. Инвестиция арқылы алынған азаматтық түрік жеке куәлігіне қарамай сатушыны шығарылған санатқа қайта қояды.
5. Осы аптаның күні қойылған, мәлімдемелер бағаны бар тізілім көшірмесін сұраңыз. Күшіндегі шектеулер, отбасылық тұрғын үй белгілері және ауыртпалықтар бір құжаттан шығады.

Азаматтыққа мүддесі жоқ сатып алушы алғашқы төрт сұрақты аттап өтіп, бесіншісінен бастай алады, оған мүлік салығы, мұра салығы және ғимарат берешегі бойынша тазалау тексеруін қосады.

Агентпен алғаш сөйлескенде нені көздеп тұрғаныңызды ашық айтыңыз. Мақсат төлқұжат екенін білетін агент сіз ұшып келгенге дейін қорды сүзіп қоя алады. Оны білмейтін агент бюджетіңізге келетін пәтерлерді көрсетеді, ал Аланьяның жоғарғы баға белдеуінде ол пәтерлердің үлкен бөлігі шетелдік иелерге тиесілі.