Түркияда жер кадастрындағы кездесу күні, сағат сайын

Түркиядағы жер кадастрындағы кездесу — жылжымайтын мүлікке меншік құқығы заңды түрде басқа адамға өтетін кездесу, ал ол күн бір қол қоюмен емес, белгіленген реттілікпен, сағат сайын жүреді. Бұл реттілік тараптар терезеге жеткенге дейін басталады, өйткені кадастр кездесу сағатын мәтіндік хабарламамен белгілейді және оған дейін қандай сомалар түсуге тиіс екенін көрсетеді. Екі төлемнің мерзімі келеді: 492-заң бойынша жарияланған құнның 4%-ын құрайтын tapu harcı (меншікті ауыстыру алымы), ол заң бойынша сатып алушыдан 2% және сатушыдан 2% болып бөлінеді, және шетел азаматтарының сатып алуын бөлек бағалайтын жылдық тарифпен белгіленетін döner sermaye (айналым қоры қызмет алымы). Терезеде ресми құжат дауыстап оқылады, тараптар қол қоймас бұрын "okudum" деген сөзді қолмен жазады, ал сатып алушы түрікше білмеген жағдайда олардың қасында ант берген аудармашы қол қояды, оның аты-жөні мен тұрғылықты мекенжайы құжатқа жазылады. Тіркеу қолтаңбалардан кейін бірден жүреді, ал құжатқа yevmiye (күнделікті тізілім) күні, сағаты, минуты және нөмірі басылады; Türk Medeni Kanunu (Түрік азаматтық кодексі) 705-бабы меншікті дәл сол сәттен бастап алынды деп есептейді. Жарияланған қызмет стандарттары сатылым операциясын 15 минуттық өтініш беру уақытымен және 30 минуттан екі сағатқа дейінгі аяқтау уақытымен көрсетеді, сондықтан Түркиядағы сатып алуды кідіртетін нәрсе сирек жағдайда терезенің өзі болады. Кілт, коммуналдық қызмет жазылымдары, ғимараттың күтім жарнасы және муниципалдық мүлік жазбасы, бәрі сатып алушы оларды өзі ауыстырғанша сатушыда қалады, әрі бұлардың бірде-бірі кадастрда болмайды.

Сол күні не болады, реті бойынша

Түркиядағы кадастр кездесуі бес кезеңнен тұратын тұрақты реттілікпен жүреді, ал құжат пен төлем алдын ала дайын болса, ауыстыру бір келумен аяқталады. Сатып алушы келгенге дейін төлейді, тараптар терезеде сәйкестендіріледі, қызметкер құжатты дауыстап оқиды, бәрі қол қояды, содан кейін басқарма ауыстыруды тіркейді. Меншік қол қойылған сәтте емес, тіркелген сәтте өтеді.

Жер кадастры басқармалары өз мерзімдерін өздері жариялайды. Әрбір Tapu Müdürlüğü (Жер кадастры басқармасы) аудандық губернаторлық арқылы Kamu Hizmet Standartları Tablosu (мемлекеттік қызмет стандарттары кестесі) шығарады, ал сол кестелердегі сатылым жолы 15 минуттық өтініш беру уақытын және 30 минуттан екі сағатқа дейінгі аяқтау уақытын жазады, оның ішінде аяқтау көрсеткіші басқармадан басқармаға өзгереді. Түркиядағы сатып алуды баяу ететін нәрсе терезе емес.

Бүкіл сатып алу мен кездесу — екі бөлек сұрақ. Кестенің апталары валюта айырбастауда және қауіпсіздік аймағы тексеруінде тұр, ал ол сағаттарды Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алу қанша уақыт алады деген материал бөлек қарайды.

Сағатыңыз бен шотыңызды белгілейтін SMS

Жер кадастры кездесу сағатын да, төленетін соманы да SMS арқылы хабарлайды, ал төлем сол сағатқа дейін түсуге тиіс, әйтпесе өтініш күшін жоюы мүмкін. Хабарлама кадастр қызметкерлері тапсырылған өтінішті қарап шыққаннан кейін жіберіледі және ол тек сатып алушыға емес, мәміленің әр тарабына жетеді.

Мәтінде төрт мәлімет болады: кездесу күні мен уақыты, tapu harcı және döner sermaye бойынша төленетін сомалар, төлем сілтемесінің нөмірі және төлемді қабылдайтын банктер. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Жер кадастрының бас басқармасы) нұсқауларын сипаттайтын түрік дереккөздері дәл осы төрт тармақты және өтініштің күшін жою туралы дәл осы ескертуді қайталайды.

Шетелдік сатып алушы үшін бұдан екі практикалық салдар шығады. Сілтеме нөмірін агентке қалдырмай, өзіңізде сақтаңыз, өйткені төлем сол нөмірге жасалады, ал хабарламаның шетелдік ұялы операторы арқылы кешігуі белгілі мәселе. Төлемді сол күннің нақты мерзімі деп қабылдаңыз: сағат 11:00-дегі кездесудің таңында Анталияға қонып, алымды терезеде реттеймін деп жоспарлаған сатып алушы реттілікті дұрыс түсінбеген.

Хабарламаның өтініш тапсырылғаннан кейін қанша уақытта келетіні туралы сенімді сан жоқ, сондықтан жоспарды мәтінге емес, кездесу сағатына қарап құрған дұрыс.

Жер кадастрында екі рет төлейсіз, оның біреуі ғана 4% алым

Түркиядағы меншікті ауыстыру кадастрда екі бөлек төлем туғызады: жарияланған құнмен бірге өсетін 4% ауыстыру алымы және жылдық тарифтен шығатын, құнмен байланысы жоқ айналым қоры қызмет алымы. Шетелдік сатып алушылар біріншісін бюджетке салады да, екіншісіне таңғалады.

Tapu harcı 492-заңның алымдар кестесінде жарияланған сатылым құнының 4%-ы етіп белгіленген, ал заң оны сатып алушыдан 2% және сатушыдан 2% деп бөледі. Іс жүзінде бұл заңнан ажырайды: сатып алушылар 4%-дың бәрін жиі төлейді, өйткені бөлініс келіссөзге түседі және баға талқысында жиі жойылады. Жарияланған құнның заңды төменгі шегі де бар: сол заңның 63-бабы бойынша алым жарияланған бағадан есептеледі, бірақ ешқашан мүліктің emlak vergisi (муниципалдық мүлік салығы) құнынан төмен базадан есептелмейді.

2026 жылдың тамызындағы жағдай бойынша жарияланған құны 150 000 EUR екінші нарық пәтерін алайық. Сол жарияланымнан есептелген 4% ауыстыру алымы 6 000 EUR шығады. Заң жазғандай бөлінсе, әр тарапқа 3 000 EUR тиеді; Аланиядағы көп мәміле іс жүзінде құрылатын түрде төленсе, сатып алушы 6 000 EUR-дың бәрін жібереді. Сол пәтердің муниципалдық салық құны 150 000 EUR-дан жоғары тұрса, алым жоғары көрсеткіштен қайта есептеледі, әрі әдеттен тыс төмен жарияланған баға сатып алушылар күткен үнемді сол себепті бермейді.

Айналым қоры алымы басқаша жүреді, ал оның мөлшері туралы шыншыл жауап мынау: жарияланған сандар бір-біріне сәйкес келмейді. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü алымды жыл сайын тарифпен белгілейді, 2026 жылғы тариф 2026 жылдың 1 қаңтарында күшіне енді, ал сома мүліктің құнынан емес, операция түрі мен тараптардың мәртебесінен шығады. Бас басқарма шетел азаматтарына жасалатын сатылымнан алымды өндірудің бөлек ережесін ұстайды, сондықтан шетелдік сатып алу ішкі сатып алу сияқты бағаланбайды. 2026 жылғы сомаларды келтіретін түрік және ағылшын дереккөздері сегіз есе айырмашылықпен ажырайды, ал тарифтің өзін 2026 жылдың тамызында бастапқы көзінен растау мүмкін болмады, сол себепті мұнда ешқандай сан жазылмайды. Сізді байлайтын сома — кездесу туралы хабарламаңыздағы сома.

Ғимаратқа өзіңізбен бірге нені алып кіресіз

Құжаттар жинағы кездесуге дейін жиналады, сондықтан сол күні сізбен бірге жүретін нәрсе — жеке басты растайтын құжат, фотосурет және төлем дәлелі. Кадастр өзінде тұрған құжатты терезедегі адамдармен салыстырады.

• Паспорт, кеңсе талап еткен жағдайда ант берген түрік аудармасымен бірге, көшірмесі емес, түпнұсқасы.
• Түрік салық нөмірі, құжаттағы қалған әр қағаз соған сілтейді.
• Биометриялық фотосурет, жақында түсірілген, дана саны басқармаға қарай өзгереді.
• DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) полисі, міндетті жер сілкінісі сақтандыруы, онсыз тіркеу аяқталмайды.
• DAB (döviz alım belgesi), валюта сатып алу анықтамасы, 2022 жылғы 24 қаңтардан бері шетел азаматтарының сатып алуы үшін міндетті.
• Ауыстыру алымы мен қызмет алымының түбіртегі немесе төлем сілтемесі.
• Сатып алушының орнына өкіл қатысатын болса, нотариат куәландырған сенімхаттың түпнұсқасы.

Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алу үшін қандай құжаттар қажет деген материал әр құжаттың қалай алынатынын және нені дәлелдейтінін жеке-жеке жазады. Сол күні маңызды болатын айырма — құжаттың кімнің қолында тұрғаны: паспорт аудармасының түпнұсқасын да, DASK полисін де ешқашан ұстап көрмеген, бәрін агенті көтеріп жүрген сатып алушының терезеде құжатты тексеретін жолы жоқ.

Аудармашыңыз құжатқа қол қояды, оның мекенжайы да сонда жазылады

Түрікше білмейтін сатып алушының ауыстыру кезінде ант берген аудармашысы болуға тиіс, ал сол аудармашы ресми құжатқа тараптармен қатар қол қояды. Жер кадастры басқармалары жасайтын ресми құжаттарды реттейтін, 2009 жылдың 10 қарашасында Resmî Gazete-де жарияланған ереже 17-бабында тараптардың бірі түрікше білмеген жағдайда қосымша ант берген аудармашы қатысатынын, куәлар мен аудармашының да ресми құжатқа қол қоятынын және куә мен аудармашының жеке деректері мен тұрғылықты мекенжайлары құжатқа жазылатынын белгілейді.

Сол бап екі куә талап ететін бөлек жағдайларды да тізеді: қол қоя алмайтын тарап, оқи да, жаза да алмайтын тарап, есту, көру немесе сөйлеу қабілеті жоқ тарап және тараптың жеке басына күмән туған жағдай. Жарамды паспорты бар, түрікше білмейтін скандинавиялық сатып алушы куә ережесін сирек іске қосады, бірақ аудармашы ережесін әрқашан іске қосады.

Аудармашыны көмекші емес, қол қоюшы тарап деп оқу бір практикалық сұрақты өзгертеді. Құжатты аударып отырған адам сол құжатқа аты-жөнімен және үй мекенжайымен тіркеледі, бұл оның тәуелсіздігін сыпайылық мәселесінен ресми жазба мәселесіне айналдырады. Аудармашысын сатушы тауып берген немесе сол орында агенттің өз қызметкері отырған сатып алушыға ауыстыру шарттарын мәміленің қарсы жағымен байланысты адам түсіндіріп отырады. Өзіңізге жұмыс істейтін аудармашы жалдау сол күнгі басқа төлемдердің шағын бөлігіне түседі.

Қызметкер нені дауыстап оқиды және сіз шын мәнінде неге қол қоясыз

Терезеде қол қойылатын құжат — сатушымен келісілген сатып алу шарты емес, жер кадастры жасайтын resmî senet (ресми құжат), ал ол ешкім қол қоймас бұрын дауыстап оқылады. Сол 2009 жылғы ереженің 18-бабы құжатты басқарма бастығының немесе тағайындалған қызметкердің, тараптардың, сондай-ақ болған жағдайда куәлар мен аудармашының қатысуымен, дауыстап әрі бәрі түсінетіндей етіп оқуды талап етеді.

Қол қоятын жол ғана бар деп күткен сатып алушыларды тағы екі қадам таңғалдырады. 19-бап тараптардан қол қою орнына "okudum" деген сөзді қолмен жазуды талап етеді, ол қазақшаға "оқып шықтым" деп аударылады. 20-бап сол сөз жазылған соң тараптардың бір сиялы қаламмен қол қоюын, ал операция аяқталған соң басқарма бастығының немесе қызметкердің қол қоюын талап етеді. Түрік сөзін қолмен жазу — түрікше білмейтін сатып алушының толығымен аудармашыға тәуелді болатын сәті.

Құжатқа түсетін жарияланған құн ауыстыру алымын белгілейді, сондықтан оқу — жазбаларды тексерудің соңғы практикалық мүмкіндігі. Құжат оқылып жатқанда төрт өріс назарға тұрарлық: учаске мен жеке бөлікті сипаттайтын ada, parsel және bağımsız bölüm нөмірлері, сатып алушының аты-жөні мен паспорт деректері, мүлік бірлесіп алынған жағдайда ауысатын үлес, және жарияланған баға. Түрік құқығы ресми нысанды формальдылық емес, жарамдылық шарты деп қарайды, ал сатып алушы мен сатушының арасындағы бейресми қол қойылған келісім ешнәрсені ауыстырмайды.

Иесі болатын минуттың нөмірі бар

Меншік тіркеу кезінде өтеді, ал тіркеудің минутына дейінгі уақыт белгісі болады. 2009 жылғы ереженің 22-бабы yevmiye defteri (күнделікті тізілім) жазбасы қолтаңбалардан кейін бірден жасалатынын және yevmiye күні, сағаты мен минуты, сондай-ақ yevmiye нөмірі ресми құжаттың өзіне жазылатынын белгілейді.

Жауаптың заңдық жартысын Türk Medeni Kanunu (Түрік азаматтық кодексі) 705-бабы береді: жылжымайтын мүлікке меншік құқығы тіркеу арқылы алынады. Құжаттық жартысын ереже береді. Пәтердің дәл қашан өзіне өткенін сұрайтын сатып алушыға сол күнді есінен қайта құрудың қажеті жоқ, өйткені жауап құжатта күн, сағат, минут және тізілім нөмірі болып басылып тұр.

Түрік жылжымайтын мүлкі туралы ағылшын тіліндегі нұсқаулықтар меншік құжатқа қол қойылған сәтте өтеді деп жиі жазады, ал шетелдік сатып алушыларға арналған заң фирмаларының беттері сол тұжырымды қайталайды. Кәдімгі ауыстыруда қолтаңба мен тіркеудің арасы бірнеше минут, сондықтан бұл айырма сирек батады, бірақ ол шарттық әрекет пен заттық құқықтың арасындағы айырма. Қол қойылған соң, жазба жасалмай тұрып бөгелген ауыстыру сатып алушыны меншіксіз қалдырады; DASK полисінің, түскен алымның және қауіпсіздік аймағы қорытындысының бәрі қол қоюдан кейін емес, дәл соған дейін дайын тұруға тиіс болатыны да сондықтан.

Осы реттілік төлемнің неге күте алмайтынын да түсіндіреді. Ауыстыру алымы ресми құжатты жасаудың да, тіркеуді аяқтаудың да заңды алғышарты, сондықтан уақыт белгісі ақша түскеннен кейін ғана түсе алады. Алымы 11:20-да түсетін 11:00-дегі кездесу 11:00-дегі тіркеуді бермейді; ол қайта белгіленетін кездесуді береді.

Кеңседен сізбен бірге не шығады

Сол күннің нәтижесі — сатып алушының атына жазылған, меншікті дәлелдейтін тіркеу жазбасын көтеретін меншік құжаты. Tapu басқарма тіркеуді аяқтаған соң беріледі, әрі дәл сол сәттен бастап ауыстыру қалған бәріне қарсы күшке ие болады.

Төрт өрісті терезеден кеткен соң емес, кетпей тұрып тексеріңіз. Иесінің аты-жөні паспортпен дәлме-дәл сәйкес келетінін, оның ішінде түрік тілі өз әліпбиіңізден басқаша беретін таңбалардың транслитерациясын тексеріңіз. Екі адам бірге алғанда бөлшек түрінде жазылатын үлесті тексеріңіз. Ada, parsel және bağımsız bölüm нөмірлерін сатып алу шартымен салыстырып тексеріңіз. Yevmiye күні мен нөмірінің бар екенін тексеріңіз. Терезеде табылған қате — түзету; басқа елде табылған қате — екінші сапар.

Өтініштің өзі Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü басқаратын Web Tapu онлайн жүйесі арқылы беріледі, кездесу мен төлем нұсқаулары да сол жерден шығады. Қағаз құжат пен цифрлық құжат әрқашан бір күнде бірге беріледі деген тұжырым ағылшын тіліндегі нұсқаулықтарда ресми дереккөзсіз кең таралған, сондықтан қолыңызға тиетін қағаз құжатты тексерілуге тиіс нәрсе деп қабылдап, цифрлық қолжетімділік туралы басқармадан тікелей сұраңыз.

Сол күннің қалғаны: кілт, коммуналдық қызметтер және муниципалитет

Тіркеу меншіктен басқа ештеңені ауыстырмайды, сондықтан коммуналдық қызметтер, ғимарат жарналары және муниципалдық жазба сатып алушы оларды ауыстырғанша сатушының атында қалады. Бұл қадамдардың бірде-бірі кадастрда өздігінен болмайды.

• Кілттерді не алынғанын, оның ішінде тұрақ пен қойма бөлмесін тізіп жазған қысқа қабылдау қағазымен алыңыз.
• Электр мен су жазылымдарын өз атыңызға ауыстырыңыз, ол үшін жаңа меншік құжаты мен салық нөмірі қажет.
• Ғимарат басқармасының жазбаларын жаңартып, aidat (ғимараттың күтім жарнасы) дұрыс иесіне дұрыс күннен бастап есептелетінін қамтамасыз етіңіз.
• Муниципалитетке сатып алу туралы emlak vergisi (муниципалдық мүлік салығы) мақсатында хабарлаңыз және тапсыру мерзімін сол муниципалитеттен нақтылаңыз, өйткені мерзім ел бойынша біркелкі емес.
• DASK полисіндегі иесі туралы деректерді жаңартыңыз, полис ауыстыру үшін ресімделген, бірақ әлі бұрынғы жағдайды көрсетіп тұр.

Меншік үшін тұруға ықтиярхат қажет емес, әрі ауыстыру оны алуға ешқандай міндет жүктемейді. Ықтиярхат пен азаматтық жолы — меншік қолдай алатын мүмкіндіктер, ал бұл көп сатып алушы ойлайтын байланыстан басқа қатынас.

Кездесуді меншік ауыспай аяқтайтын не бар

Ауыстыруды дәл сол күні тоқтататын себептер саны аз, ал олардың ең жиісі — төлемнің уақыты. Түркиядағы ауыстыруды бөгейтін себептердің кең тізімі терезеде емес, процестің ертерек кезеңдерінде тұр.

• Ауыстыру алымы мен қызмет алымының төлемі кездесу сағатына дейін түспеген.
• Тарап немесе оның нотариат куәландырған сенімхат бойынша әрекет ететін өкілі келмеген.
• Түрікше білмейтін тарап үшін ант берген аудармашы қатыспаған.
• DASK полисі жоқ, ол тіркеуді тікелей бөгейді.
• Учаске бойынша губернаторлықтың қауіпсіздік аймағы қорытындысы әлі қайтпаған, ол әр учаске бойынша бөлек тексеріледі және қалғанының бәрі дайын болса да тіркеуді ұстап тұрады.

Қайта белгіленген кездесу сатып алудан айырылу емес, қолайсыздық, дегенмен бір күнге ұшып келген сатып алушы оны билет ақысымен өтейді. Сатылым жүзеге аспаған жағдайда төленіп қойған ауыстыру алымын қайтару туралы жалпы ереже расталмады, сондықтан төлемді қайтарылмайтын деп есептеп, өз жағдайыңызды кадастр басқармасынан сұраған дұрыс.

Аланиядағы кездесу: аудандық басқарманың күні қандай болады

Ережелер ел бойынша ортақ, сондықтан жергілікті деңгейде өзгеретін нәрсе — басқарманың жүктемесі мен сол күннің логистикасы. Ауыстыру мүлік орналасқан ауданның жер кадастры басқармасында жүреді, яғни Аланиядағы пәтер Аланиядағы басқармаға, Газипашадағы пәтер Газипашадағы басқармаға түседі, екеуі де Анталия провинциясында.

Аланияның терезе трафигінде шетелдік сатып алушылардың үлесі жоғары, ал бұның жоспарлауға тікелей бір салдары бар: ант берген аудармашыларға сұраныс көп, сондықтан оларды кездесу сағаты белгілі болғаннан кейін емес, оған дейін брондаған дұрыс. Анталия провинциясының Алания ауданындағы жағалау шағын ауданы Махмутларда мәмілесін аяқтайтын сатып алушы да, Обада аяқтайтын сатып алушы да бір басқармада бір рәсімнен өтеді.

Нақты бір басқарманың қызмет стандарттары кестесі — жария құжат, әрі сатып алушы өз мүлкі орналасқан аудан бойынша сатылым жолын іздеп таба алады. Алания басқармасының өз кестесін 2026 жылдың тамызындағы іздеуде табу мүмкін болмады, ал бір басқарманың жарияланған көрсеткіші ел бойынша қолданылмайды, сондықтан пайдалы қадам — ел бойынша орташа санға сенудің орнына өзіңізге қатысты ауданды тексеру.