Түркияда жылжымайтын мүлік агентін қалай таңдау керек

Түркияда жылжымайтын мүлік агентін таңдау — адамның мінезіне баға беру емес, құжат тексеру, өйткені Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Жылжымайтын мүлік саудасы туралы ереже) лицензиясы бар агенттіктің қолында не болуға, нені көрсетуге және қанша ақы алуға тиіс екенін жазып қойған. Лицензиясы бар агенттікте Сауда министрлігі кәсіпорынның атына берген yetki belgesi болады, ал сол куәлікті кез келген адам министрліктің TTBS (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi, жылжымайтын мүлік саудасының ақпараттық жүйесі) экранынан тіркелгісіз, сауда атауы бойынша іздей алады. Сол Ереже сату делдалдығының ақысын қосылған құн салығынсыз бағаның 4%-ымен шектейді және делдалдық шартында өзгеше жазылмаса, оны сатып алушы мен сатушы арасында тең бөледі; сондықтан жиі айтылатын "сатып алушыдан 2%" деген заңдық мөлшерлеме емес, шарттық бөлініс. Ереже сонымен бірге мүлікті көрсетуді тегін етеді, көрсету құжатының ішінде не тұруға тиіс екенін ақы мөлшерлемесіне дейін тізеді және сатып алушы кейін агенттікті айналып өтіп иесіне барса да, агенттікке ақысын талап етуге мүмкіндік береді. Бұл тетіктің бірде-бірі құрылыс салушыдан тікелей сатып алуға жетпейді, себебі өз пәтерін сатып отырған компания делдалдық жасамайды, оның ашып көрсетуге тиіс шектелген ақысы да жоқ, сату шығыны сұралған бағаның ішінде отырады. 2026 жылғы 1 қазаннан бастап төлем жүйесі туралы жаңа қағида екеуіне де жетеді: баға меншік пен ақшаны бір мезетте ауыстыратын жүйе арқылы өтуге тиіс болады. Демек, күшті агенттікті әлсізінен төрт тексерілетін дерек ажыратады: куәлік нөмірі, жауапты кеңесшінің аты, көрсету құжатына жазылған ақы мөлшерлемесі және агенттікке ақы төлейтін өкілеттік шартына кімнің қол қойғаны.

Түркияда лицензиясы бар жылжымайтын мүлік агентінің қолында шын мәнінде не болады?

Түркияда лицензиясы бар жылжымайтын мүлік агентінің қолында yetki belgesi (taşınmaz ticareti yetki belgesi, жылжымайтын мүлік саудасының өкілеттік куәлігі) болады, ол адамға емес, кәсіпорынға беріледі. Ресми газетте (Resmî Gazete) 2018 жылғы 5 маусымда 30442 нөмірімен жарияланған Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Жылжымайтын мүлік саудасы туралы ереже) 5-бабында жылжымайтын мүлік саудасын сол куәлігі бар кәсіпорындар мен шарттық кәсіпорындар жүргізетінін айтады. Куәлікті Сауда министрлігінің облыстық басқармасы Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS, жылжымайтын мүлік саудасының ақпараттық жүйесі) арқылы береді, жаңартады және жояды.

Куәлікте бренд емес, кәсіпорынның кім екені тұрады. 5-баптың 3-тармағы коммерциялық кәсіпорынға берілген куәлікте MERSİS нөмірі мен тіркелген сауда атауы тұруын талап етеді; жеке кәсіпкердің кәсіпорнына берілген куәлікте ESBİS-те тіркелген атау мен иесінің жеке нөмірі тұрады. 5-баптың 5-тармағы Аланиядағы кеңсеге кіріп келе жатқан сатып алушы үшін ең маңызды сөйлемді қосады: yetki belgesi әрбір кәсіпорынға және әрбір шарттық кәсіпорынға жеке-жеке беріледі және оны басқаға беруге болмайды. Сіңлі компанияның куәлік нөмірімен сауда жасап отырған екінші кеңсе, терезедегі логотип қаншалықты таныс көрінсе де, Ереженің сыртында жұмыс істеп тұр.

Лицензияланатын қызметтің шеңбері көптеген шетелдік сатып алушы ойлағаннан тар. 4-баптың 1-тармағының (k) тармақшасы taşınmaz ticareti дегенді жылжымайтын мүлікті сатуға, нарыққа шығаруға және жалға беруге делдалдық ету деп анықтайды, мүлік жер тізілімінде тіркелген-тіркелмегеніне қарамастан, оған 13-бапта тізілген қосымша қызметтер қосылады. Мұндағы түйінді сөз — делдалдық. Осы бір анықтама сіздің сатып алуыңызға кейінгі қағидалардың қайсысы қолданылатынын шешеді, әрі Обадағы бір пәтерді көрсетіп жүрген екі компанияның мойнында мүлдем басқа міндеттер тұруының себебі де осы.

Аланияда үш түрлі тарап бірдей көрінеді, бірақ реттелетіні тек біреуі

Аланиядағы шетелдік сатып алушы үш түрлі тараппен кездеседі, ал Жылжымайтын мүлік саудасы туралы Ереженің ақы шегі, шарт қағидалары және шағым жолы тек лицензиясы бар делдалды байлайды. Үшеуі де сол бір көлікпен келеді, сол бір порталдарды пайдаланады және ағылшынша өздерін real estate agency деп таныстырады. Оларды бірінші көруге барардан бұрын ажыратып алу нені талап ете алатыныңызды және мәміле бұзылса қайда бара алатыныңызды өзгертеді.

Екінші жол Алания жаңа құрылыс нарығындағы шатасудың дені қайдан шығатынын түсіндіреді. Сізге пәтер сатып отырған компанияның өзі сол пәтердің иесі болса, ол екі тараптың ортасында емес, сатушының жағында тұрады, сондықтан 20-баптың шектейтін делдалдық ақысы жоқ. Оның орнына сату шығыны сұралған бағаның ішінде отырады: шектелмеген әрі көрінбейтін. Үшінші жолды 4-баптың 1-тармағының (c) тармақшасы жабады, ол emlak danışmanı (жылжымайтын мүлік кеңесшісі) дегенді лицензиясы бар кәсіпорын немесе шарттық кәсіпорын еңбек шартымен жалдаған сату және маркетинг қызметкері деп анықтайды. Жұмыс берушісі жоқ еркін таныстырушы Ереженің мағынасында кеңесші деп мүлдем саналмайды.

Агенттіктің лицензиясын үш минутта өзіңіз қалай тексересіз

Түрік агенттігін тексеруге бір ашық веб-бет жетеді, тіркелгінің қажеті жоқ. Сауда министрлігі ttbs.gtb.gov.tr мекенжайында Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Sorgulama (жылжымайтын мүлік саудасының өкілеттік куәлігін іздеу) экранын ұстайды, ол куәлік нөмірі, кәсіпорынның сауда атауы немесе провинция бойынша іздейді және мүшелікті талап етпейді. 2026 жылғы 22 тамызда жасалған тексеру экранның ашық тұрғанын және сол үш өрісті ұстап тұрғанын көрсетті.

Хабарландырудан бастап кеңседегі үстелге дейінгі тексеру төрт қадамнан тұрады.

1. Алдымен онлайн хабарландыруды оқыңыз, өйткені 14-баптың 2-тармағының (i) тармақшасы әрбір жарнамада лицензия нөмірі, куәліктегі кәсіпорын атауы және мүліктің провинциясы, ауданы, шағын ауданы, орамы мен учаске мәліметтері тұруын талап етеді.
2. TTBS іздеуіне визиткадағы ағылшын брендін емес, дәл тіркелген сауда атауын енгізіңіз, себебі 5-баптың 3-тармағы куәлікті MERSİS немесе ESBİS жазбасына байлайды.
3. Нәтижені министрліктің жарияланған тізілімімен салыстырыңыз; 11-баптың 4-тармағы қолданыстағы куәлік иелерінің тізімін министрлік сайтында жариялауды міндеттейді.
4. Кеңсенің өз алдына işletme екенін, әлде басқа компанияның үй-жайында отырған sözleşmeli işletme (шарттық кәсіпорын) екенін сұраңыз, себебі 6-баптың 3-тармағы шарттық кәсіпорыннан өз куәлігін талап етеді.

Іздеу нәтижесінің бос шығуының үш ықтимал мәні бар және олардың бірде-бірі зиянсыз емес: кәсіпорында куәлік ешқашан болмаған, куәлік жойылған, немесе сізге берілген сауда атауы тіркелгенінен өзгеше. Куәлік нөмірін жазбаша сұраңыз да, кепілақы қозғалғанға дейін іздеуді қайталаңыз.

Лицензия кәсіпорынға тиесілі, біліктілік адамға тиесілі

Агенттік лицензиясы мен кеңесші біліктілігі екі бөлек сұраққа жауап береді, ал лицензиясы бар агенттік сізбен бірге көлікке біліктілігі жоқ адамды отырғыза алады. 10-баптың 1-тармағы жеке адамға қойылатын талапты белгілейді: sorumlu emlak danışmanı (жауапты жылжымайтын мүлік кеңесшісі) Кәсіби біліктілік мекемесінен (Mesleki Yeterlilik Kurumu) 5-деңгейлі mesleki yeterlilik belgesi (кәсіби біліктілік куәлігі) алуға тиіс, ал emlak danışmanı 4-деңгейді ұстауға тиіс. 6-баптың 1-тармағының (ç) тармақшасы екі қабатты бір-біріне жалғайды, өйткені жауапты кеңесшілерінің кемінде біреуінде 5-деңгей болмаса, кәсіпорын yetki belgesi ала алмайды.

Жауапты кеңесші деген агенттіктің өзі ойлап тапқан лауазым емес. 4-баптың 1-тармағының (i) тармақшасы бұл рөлді жеке кәсіпкерлер үшін саудагердің өзі, ал компаниялар мен филиалдар үшін жылжымайтын мүлік қызметін жүргізетін уәкілетті өкіл деп анықтайды. Сол адамның мойнында қол қою міндеті тұрады: 14-баптың 3-тармағы шарттық кәсіпорынның өкілеттік, делдалдық, жалға беру және қызметтік серіктестік шарттарын өзі байланған кәсіпорынның жауапты кеңесшісі тексеріп, қол қоюын талап етеді, ал 15-баптың 2-тармағының (a) тармақшасы өкілеттік шартының өзінде жауапты кеңесшінің аты мен қолтаңбасы тұруын талап етеді.

Куәліктің жоқтығын біліктілігі жоқ кеңесші деп қорытпас бұрын білуге тұрарлық бір ерекшелік бар. 10-баптың 2-тармағы жылжымайтын мүлік саудасына қатысты салаларда орта немесе жоғары білім бағдарламасын бітіргендерді, оның ішінде танылған тең дәрежелі шетелдік оқу орындарын бітіргендерді кәсіби біліктілік талабынан босатады. Сондықтан алғашқы кездесуде қоятын пайдалы сұрақ айыптау емес, нақты болғаны жөн. Тіркелген sorumlu emlak danışmanı кім екенін сұраңыз, өйткені сізге қол қоюға берілетін құжаттарда сол ат тұруға тиіс, ал жауап бере алмаған сатушы агенттікті қолтаңбасымен байлайтын адам емес.

Түрік жылжымайтын мүлік агентіне заң бойынша не істеуге тыйым салынған

Жылжымайтын мүлік саудасы туралы Ереженің 14-бабы кәсіби мінез-құлықты бедел мәселесінен лицензиясы бар агенттіктің сізге қарыз міндеттерінің тізіміне айналдырады, оны Сауда министрлігі мәжбүрлеп орындатады. Солардың жетеуі шетелдік сатып алушының көруге келген сапарында нені талап ете алатынын өзгертеді.

• Құжаттарға қол қоятын алдында оларды оқуға жеткілікті уақыт береді, ішіндегі ережелерді түсіндіреді және қол қойған нәрсеңіздің көшірмесін қолыңызға ұстатады, 14-баптың 2-тармағының (g) тармақшасы бойынша.
• Әрбір ұсыныс пен қарсы ұсынысты дәл әрі бейтарап түрде, жазбаша немесе электронды түрде, мүмкіндігінше тез жеткізеді, 14-баптың 2-тармағының (ğ) тармақшасы бойынша.
• Қызмет көрсетіп отырған адамдардың таңдауына әсер ететін ештеңені жасырмайды, 14-баптың 2-тармағының (ç) тармақшасы бойынша.
• Қызмет көрсетіп отырған адамдардың мүддесіне қайшы әрекеттен аулақ болады, 14-баптың 2-тармағының (d) тармақшасы бойынша.
• Адал, әділ және ұқыпты әрекет етеді, жаңылыстыратын ақпарат бермейді, 14-баптың 2-тармағының (b) тармақшасы бойынша.
• Тек сатуға, нарыққа шығаруға немесе жалға беруге өкілеттігі бар мүлікті ғана жарнамалайды, 14-баптың 2-тармағының (j) тармақшасы бойынша.
• Әрбір өкілеттік шартына іс қағаздарын жүргізеді, шарт пен оған қатысты құжаттарды кемінде бес жыл сақтайды, 14-баптың 2-тармағының (k) тармақшасы бойынша.

14-баптың 1-тармағы қолдануға тегін тұратын физикалық сынақ қосады. Жылжымайтын мүлік саудасына пайдаланылатын үй-жайды тұрғын үй ретінде пайдалануға болмайды, онда өзге коммерциялық қызмет жүргізілмейді. Пәтерден, немесе мейрамхананың бұрышынан, не көлік жалдау үстелінен жұмыс істеп отырған агенттік қызмет сапасы туралы сұрақ қойылғанға дейін-ақ сол қағиданың сыртында тұр.

Тәжірибеде оңай ұмытылатыны — оқуға уақыт беру қағидасы. Түрікше толтырылған бланкіні көлікте қолыңызға қалам ұстатып, дәл қазір қол қой деп беру — 14-баптың 2-тармағының (g) тармақшасы дәл сол жағдай үшін жазылған. Құжатты алып кетуге, оқып шығып, қол қойып қайтаруға рұқсат сұрау қиын клиенттің ыңғайсыз талабы емес. Бұл агенттіктің әуелден мойнында тұрған міндетті орындауы.

Көлікте қол қоятын құжат — taşınmaz gösterme belgesi

Көруге барардың басында толтырылатын бланк — taşınmaz gösterme belgesi (мүлікті көрсету құжаты), ал көрсетудің өзі тегін болуға тиіс. 19-баптың 4-тармағы мүлікті көрсету қызметі үшін ақы талап етуге болмайтынын ашық айтады. 19-баптың 1-тармағы мүлік нақты немесе электронды түрде көрсетілуіне қарамастан, көрсету қызметінің осы құжатты беру арқылы жеткізілуін талап етеді.

19-баптың 2-тармағы құжатта ең аз дегенде не тұруға тиіс екенін тізеді, әрі әр тармақ алдыңызда отырған агенттікті тексеру құралы да бола алады.

19-баптың 2-тармағы құжаттың кемінде екі данада жасалып, әр тарапта бір данадан қалуын да талап етеді, демек көруден өз данаңызсыз шығып кету жалғыз жазбаның агенттікте қалуын білдіреді. 19-баптың 3-тармағы әр сатып алушыға бөлек құжат жасауды, ал бір құжат бірнеше мүлікті қамтыса, әр мүлікке бөлек қолтаңба қоюды талап етеді. Астына бір ғана қолтаңба қойылған, бес мекенжай тізілген жалғыз парақ бұл талапты орындамайды.

Агентті айналып өтіп, иесінен тікелей сатып алуға бола ма?

Көруден кейін агенттікті айналып өту ақыдан құтқармайды. 20-баптың 8-тармағы өкілеттік шартының мерзімі ішінде taşınmaz gösterme belgesi берген кәсіпорынды шетке ысырып, мүлік иесінен тікелей сатып алынса немесе жалға алынса да, ақы табылған болып саналатынын айтады. Осы тармақты іске қосатын нәрсе — көлікте қойған қолтаңбаңыз, сондықтан көрсету құжаты одан кейінгі баға талқысынан гөрі көбірек назар аударуға лайық.

Қағиданың дәл оқуға тұрарлық шекарасы бар. Ол шексіз мерзімге емес, агенттік пен мүлік иесінің арасындағы өкілеттік шартының мерзіміне байланады, әрі көрсету құжатына жазылған нақты мүлікке байланады. Кестелдегі пәтерді бір агенттіктен көріп, кейін сол үйдегі басқа пәтерді өзге агенттік арқылы сатып алған адам 20-баптың 8-тармағының мәтініне ілінбейді.

20-баптың 9-тармағы агенттік мәміленің ортасында лицензиясынан айырылса не болатынын қамтиды. Жою күніне қолданыста тұрған өкілеттік шарттары бұзылған деп есептеледі, бірақ сол сәтке дейін көрсетілген қызмет үшін ақы бәрібір табылған болып қалады. Демек, жойылған куәлік қатынасты аяқтайды, бірақ агенттіктің әлдеқашан істеп қойған жұмысын өшірмейді.

Түркияда риэлтор комиссиясының заңды шегі қандай?

Түркияда агенттік комиссиясын нарық дәстүрі емес, ереже шектейді. 20-баптың 1-тармағы сату делдалдығы қызметінің ақы мөлшерлемесі делдалдық шартында көрсетілген сату бағасының қосылған құн салығынсыз 4%-ынан аспайтынын белгілейді. 20-баптың 2-тармағы жалға беру делдалдығының ақысын бір айлық жалдау ақысымен шектейді, ол да салықсыз. Оның үстіне 2023 жылғы 10 шілдеден бері күшінде тұрған 20% жалпы мөлшерлеме бойынша қосылған құн салығы қосылады.

Шек дегеніміз — төбе, шкала емес. Тараптар 4%-дан аз ақыға келісе алады және қымбат пәтерлерде жиі солай істейді; көп ақыға келісе алмайды. Тағы екі тармақ шекті айналып өтудің айқын жолдарын жабады. 20-баптың 3-тармағы 13-бапта тізілген қосымша қызметтер сату немесе жалға беру делдалдығымен қатар көрсетілсе, бөлек өкілеттік шартына қол қойылған күннің өзінде бір ғана ақы алынатынын, әрі ол ақы 20-баптың 1-тармағындағы мөлшерлемеден аса алмайтынын белгілейді. 20-баптың 4-тармағы ақының қашан берешек болатынын бекітеді: кәсіпорын өкілеттік шартының нысанасы болған қызметті көрсету арқылы ақыны табады.

2026 жылғы тамыздағы жағдай бойынша шамамен 150 000 еуроға тең 8 402 000 лира сату бағасында 4% шегі салыққа дейінгі ең жоғары делдалдық ақыны 336 080 лира етеді, ал 20% қосылған құн салығы жалпы соманы 403 296 лираға жеткізеді. "4% плюс салық плюс іс қағазы үшін ақы плюс құжат үшін ақы" деп ұсынылған ұсыныс 20-баптың 3-тармағы рұқсат еткеннен асып тұр, себебі қосымша қызметтер екінші рет ақы ала алмайды.

Комиссияны заң бойынша кім төлейді: сатып алушы ма, сатушы ма?

Интернетте ағылшын тілінде жүрген жауап бойынша сатып алушы әдетте 2%, сатушы 2% төлейді. Ереже бұдан сәл өзгеше әрі пайдалырақ нәрсе айтады. 20-баптың 5-тармағы шек шеңберінде белгіленген ақының делдалдық шартында өзгеше көзделмесе, тараптар арасында тең үлеспен төленетінін белгілейді. Тең бөлу — шарт үндемей қалғанда қолданылатын әдепкі қағида, шарт не жазса да тірі қалатын нарық стандарты емес.

20-баптың 6-тармағы екі рет ақы алу жолын жабады. Сату бойынша сатып алушымен де, сатушымен де бөлек өкілеттік шарттарына қол қойылса, бір ғана қызмет ақысы алынады, әрі ол ақы делдалдық шарттарында сол бір шек шеңберінде қайта белгіленеді. Түркияда екі тарапты бірдей ұсыну тыйым салынбаған; тыйым салынғаны — қос ақы. 20-баптың 7-тармағы мәмілені бірлесіп жүргізетін агенттіктерді қамтиды: ақы делдалдық шартында аталған кәсіпорынға төленеді және қызметтік серіктестік шарты бойынша, ал ол шарт үндемесе тең бөлінеді. Демек, бірлескен мәміле сіздің берешегіңізді өсірмейді.

Түрік шарт құқығы екінші қабат шарттарын қосады. Türk Borçlar Kanunu (Түрік міндеттемелер кодексі) 520-бабы simsarlık sözleşmesi (делдалдық шарты) дегенді анықтап, содан кейін жылжымайтын мүлікке қатысты делдалдық шарты жазбаша жасалмаса жарамсыз болатынын айтады. 521-бап төлемді себептілікке байлайды, өйткені делдал ақыны шарт өз әрекетінің нәтижесінде жасалған жағдайда ғана табады. 525-бап әділдік негізінде, борышкердің өтініші бойынша келісілген шектен тыс ақыны судьяның азайтуына жол береді; бұл құрал саудагер ретінде әрекет етіп отырған тарапқа жабық, ал демалыс пәтерін сатып алып отырған жеке адамға ашық.

Есептелген мысал: 150 000 еуролық Алания пәтерінде 4% шегі нені білдіреді

Шекті Аланиядағы әдеттегі сатып алу бағасына салып көрсек, келіссөзге қалған орынның шын мәнінде қаншалықты аз екені көрінеді. 150 000 еуролық пәтер 2026 жылғы 21 тамыздағы Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Түркия Республикасының Орталық банкі) сатып алу бағамы бойынша, бір еуро 56,0159 лира есебімен 8 402 385 лираға айналады, ал 4% шегі салық қосылғанда ең жоғары жалпы ақыны шамамен 7 200 еуро етеді.

2026 жылғы тамыздағы жағдай бойынша тең бөлу мен ақыны толық арту бір ғана пәтерде 3 600 еуроға айырылады, ал қайсысы қолданылатынын шетелдік сатып алушылардың көбі ешқашан оқымайтын бір тармақ шешеді. Сондықтан "сатып алушыдан 3%" деп ұсынып отырған агенттік заңдық мөлшерлемені емес, шарттық бөліністі айтып тұр, ал бөлініс төбе талқыланбайтындай талқыланады. Дәл сол пәтерді құрылыс салушысынан тікелей сатып алсаңыз, бұл жолдардың бірде-бірі пайда болмайды, себебі шектейтін, бөлетін немесе талқылайтын делдалдық ақы жоқ.

"Сатып алушыға комиссия жоқ" дегеннің көбіне рас екені және оның бәрібір қымбатқа түсетіні

Аланияда жаңа құрылыс сатып отырған агенттіктер шетелдік сатып алушыларға комиссия төлеудің қажеті жоқ деп жиі айтады, әрі бұл сөз пәтердің қанша тұратынын емес, чекті кім жазатынын сипаттау ретінде әдетте дұрыс. Пәтерлердің иесі құрылыс салушы болса, сіз бен иесінің арасында делдалдық ақы туындамайды, сондықтан 20-баптағы ештеңе сату шығынына жетпейді. Агенттік құрылыс салушының қорын сол салушымен жасалған шарт бойынша сатса, ақыны салушы төлейді, ал агенттіктің шарты бойынша қарсы тарап та сол салушы.

Салдары жасырын пиғылдан емес, құрылымнан шығады. Агенттіктің шарттық міндеттері онымен өкілеттік шартына қол қойған адамға қарай жүреді. 14-баптың 2-тармағының (ç) және (d) тармақшалары агенттіктен таңдауға әсер ететін ештеңені жасырмауды және қызмет көрсетіп отырған адамдардың мүддесіне қайшы әрекеттен аулақ болуды талап етеді, ал ол адамдарды шарт айқындайды. Ештеңеге қол қоймаған сатып алушыны жалпы мінез-құлық қағидалары мен көрсету құжаты қорғайды, бірақ ол шарттық қатынастың мүлдем сыртында отырады.

Мұның құжатталған қарсы қадамы бар. 15-баптың 4-тармағы iş sahibi (тапсырыс беруші) сатып алушы немесе жалға алушы болатын өкілеттік шарттарын тікелей көздейді, демек сатып алушы жағындағы өкілеттік шарты — Ереже әлдеқашан танып қойған нысан. Оған қол қою қатынастың бағытын қағазға түсіреді, әрі 15-баптың 3-тармағындағы ашып көрсету тізімін іске қосады; ол тізім шартқа мүліктің құрылыс және пайдалануға беру рұқсатының жай-күйін, жер тізілімі деректерін, ауданын, жасын және нақты пайдаланылуын, қабатын және бағытын, қоғамдық көлік пен әлеуметтік нысандарға дейінгі қашықтықты, ішкі жоспарын, сондай-ақ мүлікте ипотека, тыйым немесе соған ұқсас шектеу бар-жоғын жазуды міндеттейді.

AKEA сол нарықта, сол қағидалар аясында жұмыс істейді, ал Аланиядағы жаңа құрылыс қорының көбінде сату ақысын сатып алушы емес, құрылыс салушы төлейді. Демек, мұнда сипатталған үлгі — өзге фирмалардың емес, сол сатылымдардағы AKEA-ның өз үлгісі, әрі сатып алушы кез келген агенттіктен, оның ішінде бұдан да, нақты бір пәтер бойынша ақыны кім төлеп отырғанын сұрауға хақылы.

2026 жылғы 1 қазаннан бастап сатып алу бағасы төлем жүйесі арқылы өтуге тиіс

Ресми газетте 2026 жылғы 29 сәуірде 33238 нөмірімен жарияланған түзету Жылжымайтын мүлік саудасы туралы Ережеге Ödeme sistemi (төлем жүйесі) деп аталатын жаңа Ek Madde 1 (1-қосымша бап) қосты. Оның бірінші тармағы мүлікті сатуда бағаның бір бөлігі немесе бәрі қолма-қол ақшамен, аударыммен, электронды ақша аударымымен немесе министрлік айқындаған өзге әдістермен төленсе, баға меншік пен ақшаның бір мезетте қол ауыстыруы үшін құрылған төлем жүйесі арқылы төленетінін белгілейді. Сауда министрлігі басталу күнін 2026 жылғы 1 шілдеден 2026 жылғы 1 қазанға шегергенін жариялады.

Жаңа баптың төрт белгісі оның шетелдік сатып алушыға қалай жететінін шешеді.

• Кәсіпорындардың да, өзге жеке және заңды тұлғалардың да сатылымына қолданылады, демек лицензиясы бар агенттіктермен ғана шектелмей, жеке сатушылар мен құрылыс салушыларға да жетеді.
• 5411 санды Банк заңы аясындағы банк, не 6361 санды заң аясындағы қаржы немесе жинақтық қаржы компаниясы бағаның бір бөлігін несиеге берсе, сол несиеленген бөлікті жүйенің сыртына шығарады, қалғаны жүйенің ішінде қалады.
• Әр операциядан пайдалану ақысын алады, ол ақы сатушыға аударылатын сату бағасынан ұсталады.
• Жүйенің сыртында қалатын сатылымдардың тізімін Сауда министрлігі Қоршаған орта, урбанизация және климат өзгерісі министрлігімен ақылдаса отырып белгілеп, өз сайтында жариялауына қалдырады.

Төртінші белгідегі өкілеттік беру бүгін не айтуға болатынының адал шекарасын да белгілейді. Ek Madde 1 ерекшеліктерді Ереженің өз мәтініне жазбай, министрлікке қалдырады, сондықтан қандай операциялар жүйенің сыртында қалатыны туралы, оның ішінде меншік ауысуынан бірнеше апта бұрын төленетін кепілақы туралы кез келген сенімді тұжырым әлі жарияланбаған қағидалардың алдын орап кетеді. Сатып алушының бүгін істей алатыны — болашақ агенттіктен 2026 жылғы 1 қазаннан кейін төлемді қалай жүргізбек ойы бар екенін сұрау, өйткені бұл туралы ойланбаған кеңсе өз мәмілелерін реттейтін түзетуді оқымаған.

Агенттік бұл қағидаларды бұзса, қайда шағымданасыз

Лицензиясы бар агенттікке қатысты шағым кәсіби ұйымға емес, мемлекетке барады. 22-баптың 1-тармағы Сауда министрлігіне Ереженің қолданылуын, сондай-ақ содан туындайтын мәселелер мен шағымдарды тексеру өкілеттігін береді және министрліктің бұл өкілеттікті облыстық басқармалары арқылы жүзеге асыра алатынын белгілейді. 22-баптың 2-тармағы жергілікті лицензиялау органдарынан министрліктің сұрауы бойынша алдын ала тексеру жүргізуді талап етеді, ал 22-баптың 3-тармағы оларға нәтижені облыстық басқармаға хабарлауға он күн береді.

Санкция әкімшілік сипатта. 22-баптың 4-тармағы Ереже бұзушылықтарына Бөлшек сауданы реттеу туралы 6585 санды заңның 18-бабындағы әкімшілік айыппұлдарды, ал 12-баптың 2-тармағындағы онлайн жарнама қағидаларының бұзылуына Электронды сауданы реттеу туралы 6563 санды заңның 12-бабы 1-тармағының (d) тармақшасындағы айыппұлдарды қолданады. 22-баптың 5-тармағы франчайзинг үлгісіндегі кеңсе теріс әрекет еткенде маңызды болатын ереже қосады: шарттық кәсіпорын өзі байланған кәсіпорынның бақылауындағы мәселе бойынша Ережені бұзса, екеуіне бөлек-бөлек айыппұл салынады.

Дәлел қалтаңыздың болуы әуелден талап етілген. 14-баптың 2-тармағының (g) тармақшасы агенттікке қол қойған нәрсеңіздің көшірмесін қолыңызға беруді міндеттейді, ал 19-баптың 2-тармағы көрсету құжатының кемінде екі данада жасалып, бір данасының сізде қалуын талап етеді. Сол көшірмелерді іздеп тапқан куәлік нөмірімен бірге сақтау дауды кім не айтқаны туралы таластан қолтаңбасы бар іс қағазына айналдырады. Әкімшілік шағым мен ақша талап ететін жеке құқықтық талап — екі бөлек жол, әрі біреуін жүргізу екіншісін алмастырмайды.