Түркиядағы тапу түрлері: kat mülkiyeti, kat irtifakı және arsa payı шын мәнінде нені өзгертеді

Түркиядағы тапу түрлері құжаттарды әлсізден күштіге қарай саралайтын кесте емес, мүліктің қай тізілімде тұрғанын және сол тізілім оны неге айналдыратынын сипаттайтын жіктеу. Тізілім мәселесі Kat Mülkiyeti Kanunu (Пәтерге меншік туралы заң) ішіндегі бір сөйлемге келіп тіреледі: пәтерге меншік тізіліміне енгізілген әр дербес бөлім бөлек жылжымайтын мүлік сипатына ие болады, сондықтан kat mülkiyeti (толық пәтер меншігі) астындағы пәтер өз алдына жылжымайтын мүлік, ал kat irtifakı (құрылыс сервитуты) астындағы пәтер бөлім нөмірі мәлімдемелер бағанасына жазылған учаске үлесі болып қалады. Бұл айырмадан төрт салдар шығады әрі әрқайсысы ақшаға тіреледі. Біріншісі азаматтық, өйткені бос жер 2023 жылғы 12 желтоқсаннан бері инвестиция арқылы азаматтық алуға жарамайды: сол күні ережеге түзету енгізіліп, kat mülkiyeti, kat irtifakı немесе учаскеде тұрған ғимарат талап етілді. Коммуналдық қосылымдар пайдалануға беру рұқсаты берілгенше ұсталып тұрады, ал әлі kat irtifakı деп тұрған тапу бүкіл ғимаратты қамтитын рұқсаттың жоқтығына сенімді дәлел. Бекітілген жоспар бойынша бес жыл ішінде ештеңе салынбаса, бітімгер судья құрылыс сервитутын тоқтата алады, сонда тізілімдегі жазба жойылады. Мүлік салығы ғимаратқа емес, жіктеуге ереді, сондықтан әлі arsa (құрылыс учаскесі) деп тіркелген мүлікке Аланьяда тұрғын үй мөлшерлемесінен үш есе жоғары салық салынады. Осының бәрінің астында arsa payı (жер үлесі) тұрақты сан ретінде отырады: ол бөлінген сәттегі құнға мөлшерлес, кейінгі қымбаттау мен арзандауға қарап өзгертілмейді әрі өзі тиесілі пәтерден бөлек сатылмайды, мұраға қалмайды, кепілге қойылмайды.

Түркияда тапудың шын мәнінде қанша түрі бар?

Түрік құқығы тапуларды әлсізден күштіге қарай саралмайды, ал "тапу түрі" деген заңнама қолданатын санат емес. Өзгеретін нәрсе мүлкіңіздің қай тізілімде тұрғаны, ал не иеленгеніңізді сол тізілім шешеді. Ағылшын тіліндегі нұсқаулықтар әдетте бірінші орында kat mülkiyeti тұратын, қалғаны төмен орналасатын саралау ұсынады, бірақ ол саралау түрік мүлік құқығының ережесі емес, нұсқаулықтардың өз ойлап тапқаны.

Kat Mülkiyeti Kanunu (Пәтерге меншік туралы заң, 634 санды заң) нақты архитектураны екі бапта белгілейді. 11-бап kat mülkiyeti мен kat irtifakı-ның екеуі де kat mülkiyeti kütüğü, яғни пәтерге меншік тізілімінде тіркелетінін жазады, ал ол тізілім Жер тізілімі ережесі бойынша кәдімгі tapu kütüğü (жер тізілімі кітабы) кітабынан бөлек жүргізіледі. 13-бап сол кітапқа тіркелудің не істейтінін түсіндіреді. Ғимарат kat mülkiyeti режиміне ауысқанда учаске парағының меншік бағанасына "бұл мүліктің меншігі пәтерге меншікке айналдырылды" деген сөздер жазылады, ал сол парақ учаске үшін не учаскеге қарсы белгіленген сервитуттардан басқа әр мәмілеге жабылады. Әр бөлім пәтерге меншік тізіліміндегі өз парағына көшеді.

13-бап бүкіл мәселені шешетін сөйлеммен аяқталады. Пәтерге меншік тізіліміне тіркелген әр дербес бөлім бөлек жылжымайтын мүлік сипатына ие болады әрі бекітілген жоспарда өзіне берілген нөмірді алады. Kat mülkiyeti астындағы пәтер ғимараттың үлесі емес. Ол өз парағы бар, өз алдына жылжымайтын мүлік.

Kat irtifakı керісінше жұмыс істейді. 14-бап құрылыс сервитуттары учаскенің өз тізілім парағының beyanlar hanesi (мәлімдемелер бағанасы) ішіне әр дербес бөлімге бөлінген arsa payı (жер үлесі) жазылу арқылы белгіленетінін жазады. Ғимарат бекітілген жоба бойынша бітісімен бөлім нөмірлері мен олардың қосалқы бөлмелері де сол мәлімдемелер бағанасына жазылады. Демек kat irtifakı астында пәтеріңіз мүлдем жылжымайтын мүлік емес. Сіз иеленетін нәрсе жер учаскесінің үлесі, ал пәтер тізілімде бір бағанадағы жазба ретінде өмір сүреді.

Шетелдік сатып алушыға Аланьяда, Түркияның Жерорта теңізі жағалауындағы Анталия облысының ауданында, көрсетілетін тапулардың барлығы дерлік төрт жағдайға сыяды.

• Kat mülkiyeti бөлімді пәтерге меншік тізіліміне бөлек жылжымайтын мүлік ретінде орналастырады.
• Kat irtifakı пәтерге меншік тізіліміне учаскеге байланған жер үлесін орналастырады, ал бөлім мәлімдемелер бағанасында жазылады.
• Arsa немесе tarla тапулары, тұтас ұсталса да, бөлшек түрінде ұсталса да, учаскені кәдімгі жер тізілімінде қалдырады.
• Devremülk бөлімге меншік мүлдем емес, ол ортақ меншік үлесіне бекітілген сервитут.

Аланья орталығының шығысындағы, ауданның жаңа қорының шамамен төрттен бірі орналасқан Оба шағын ауданында екі тапу көрсетілген сатып алушы сатушыдан ештеңе сұрамай-ақ, құжатқа бір қараумен төртеудің қайсысы қолданылатынын шеше алады.

Түрік тапуында kat mülkiyeti нені білдіреді?

Kat mülkiyeti пәтерге меншік тізілімінің өз парағына жазылған, біткен пәтерге толық әрі бөлек меншік, әрі бұл түрік құқығындағы пәтердің өзі жылжымайтын мүлік болатын жалғыз режим. Пәтерге меншік туралы заңның 1-бабы оны аяқталған ғимараттың бөлек әрі дербес пайдалануға жарамды бөліктерімен шектейді әрі олардың арасында пәтерлерді, кеңселерді, дүкендерді, жертөлелер мен қоймаларды атайды.

Пәтерге меншік туралы заң сөздікті 2-бапта белгілейді, ал анықтамалар маңызды, өйткені олар тапуда кездеседі. Мүлік тұтас алғанда anagayrimenkul (негізгі мүлік), ғимараттың өзі ғана anayapı (негізгі ғимарат), ал бөлек пайдалануға жарамды бөліктер bağımsız bölüm (дербес бөлім). Бөлімнің сыртында тұрып, тікелей соған бекітілген кеңістік eklenti (қосалқы бөлме). Дербес бөлімдерге қатысты меншік құқығы kat mülkiyeti, ал оның иесі kat maliki (пәтер иесі).

Заңдағы екі шектеу режим әрқашан қолжетімді деп ойлайтын сатып алушыларды таңғалдырады. 10-бап мүліктің тұтас күйінде ауыстырылуынсыз оның тек бір немесе бірнеше бөлігіне kat mülkiyeti белгілеуге болмайтынын жазады. Ғимарат не тұтасымен ауысады, не мүлдем ауыспайды, сондықтан сатушы блоктың қалғаны kat irtifakı астында тұрғанда жалғыз пәтерді ауыстырып беруді ұсына алмайды. 50-бап толығымен kârgir, яғни тас қалауымен салынбаған ғимараттарда kat mülkiyeti белгіленбейтінін қосады.

Обаның дәл шығысындағы шағын аудан Тосмурдағы қайта сатылатын 2+1 пәтерді алайық. Тапуда kat mülkiyeti деп тұрса, ғимарат 13-бапта сипатталған ауысудан өткен, ондағы әр бөлім бір мезгілде пәтерге меншік тізіліміне көшкен, ал учаскенің өз парағы одан кейінгі мәмілелерге жабылған. Мұның ешқайсысы сатушының сипаттамасынан шығарылмайды. Бұл тапудағы сөздің өз мағынасы.

Kat irtifakı нені білдіреді және сіз шын мәнінде неге ие боласыз?

Kat irtifakı біткен емес не басталмаған ғимараттағы бөлімдердің пайдасына учаскеге белгіленетін сервитут, ал оның иесі пәтерге емес, arsa payı-ға ие. Пәтерге меншік туралы заңның 2-бабы kat irtifakı-ның учаске иесі не меншіктестері белгілейтін irtifak hakkı (сервитут) екенін ашық жазады. 1-бап мақсатын қосады: ол ғимарат бітісімен жететін kat mülkiyeti-нің негізі болып қызмет етеді.

14-баптағы тетік бұл айырманың неге теория емес екенін түсіндіреді. Құрылыс сервитуттары учаске тізілім парағының мәлімдемелер бағанасына әр бөлімге бөлінген жер үлесін жазу арқылы белгіленеді, ал құрылыс бітісімен бөлім нөмірлері мен қосалқы бөлмелер сол бағанаға жазылады. Демек kat irtifakı бойынша тіркеу учаскеге бекітіледі. Ауысу болғанша пәтердің тізілімде өз парағы да, бөлек жылжымайтын мүлік сипаты да, жоспар нөмірі де жоқ.

14-бап тапсырылуға тиіс құжаттарды да белгілейді. Иесі не барлық меншіктестері 12-бапқа сай дайындалған, құзыретті мемлекеттік органдар бекіткен, иелерінің қолы алынып, жер тізілімі басқармасына электрондық түрде жіберілген сәулет жобасын yönetim plânı (басқару жоспары) қоса тапсырады. Сол баптың өзі кейін керек болатын бір мәліметті жазады: kat mülkiyeti-ге ауысу кезінде бөлек басқару жоспары талап етілмейді.

Кестелдегі әлі салынып жатқан блоктан бөлім алуға қол қойған, жоспар бойынша сатып алушы учаскені атайтын, 60/4800 сияқты бөлшекті жазатын әрі мәлімдемелер бағанасында бөлім нөмірін көтеретін тапу алады. Ол сатып алушы Кестелдегі учаскенің төрт мың сегіз жүзден алпысына ие. Пәтер бекітілген жобамен қуатталған, бір бағанаға жазылған уәде болып қалады.

Kat mülkiyeti мен kat irtifakı: сатып алушы үшін не өзгереді

Екі режимнің арасында алты нәрсе өзгереді, ал олардың төртеуі ақшаға тіреледі. Айырмалар құжат сапасының саралануынан емес, тізілім архитектурасынан шығады.

Сатып алушыларды ең жиі таңғалдыратын жол азаматтық жолы, өйткені екі режим сол сызықтың бір жағында тұр, ал бос жер екінші жағында қалады. Бәсекелес салыстырулардан ең жиі түсіп қалатын жол соңғысы.

Аяқталған Махмутлар пәтерін kat mülkiyeti астында алу мен сол шағын аудандағы жеңілдетілген, жоспар бойынша сатылатын бөлімді kat irtifakı астында алудың арасында таңдап отырған сатып алушы күшті тапу мен әлсіз тапудың арасында таңдап отырған жоқ. Таңдау бар болып тұрған жылжымайтын мүлік пен соған айналатын жер үлесінің арасында, ал екіншісіне коммуналдық мәселе мен бес жылдық сағат қоса келеді.

Тапу режимі неге түрік азаматтығы өтінішіңізді шешеді?

2023 жылғы 12 желтоқсаннан бері тапу режимі мүлікке инвестиция арқылы азаматтық алудың жарамдылық шарты, ал бос жер бұдан былай жарамайды. Өзгеріс 2023 жылғы 12 желтоқсандағы 32397 санды Ресми газетте жарияланған, 7938 санды Президент шешімімен бекітілген, Түрік азаматтығы туралы заңды қолдану ережесіне түзету енгізген ережемен жасалды.

Түзету бір ғана ауыстырудан тұрады, ал оның тұжырымын мұқият оқыған жөн. 20-баптың екінші абзацының (b) тармақшасында "шетел валютасындағы сомаға сәйкес жылжымайтын мүлік" деген тіркес "үстінде kat mülkiyeti не kat irtifakı белгіленген немесе үстінде ғимараты бар arsa деп сипатталған, шетел валютасындағы сомаға сәйкес жылжымайтын мүлік" деген тіркеспен ауыстырылды. Ереже жарияланған күні күшіне енді.

Сол тұжырымнан тікелей үш салдар шығады. Kat mülkiyeti астындағы пәтер жарайды. Kat irtifakı астындағы, жоспар бойынша сатылатын бөлім де жарайды, сондықтан бұл режим азаматтық істерінде жиі кездеседі. Ал үстіне ештеңе салынбаған arsa учаскесі не tarla ретінде ұсталған алқап жарамайды әрі түзету жарияланған күннен бері жарамай келеді.

Шекті сома мен ұстау шарты бөлек нормалармен реттеледі әрі бұл тұжырымға тәуелді емес. Бағдарламаның шегі 400 000 АҚШ доллары деңгейінде тұр, шек мүлікке емес, өтініш берушіге шаққанда қолданылады, ал мүлік тізілімге жазылатын үш жылдық сатуға тыйым астында ұсталады.

Аланьядан шығысқа қарай көрші аудан Газипашадағы екі құрылыс учаскесінен 400 000 АҚШ доллары құн жинаған инвестор сомаға жетеді де, шартқа жетпейді. Сол инвестор kat irtifakı астындағы біткен емес пәтерді алса, екеуіне де жетеді. Учаскелерде ешқандай кемістік жоқ. Олар ереже 2023 жылғы желтоқсанда қабылдаған тұжырымның сыртында қалады, болғаны сол.

Kat irtifakı тапуымен коммуналдық қызмет пен iskan алуға бола ма?

Kat irtifakı тапуы сізге ғимаратта бүкіл құрылысты қамтитын пайдалануға беру рұқсаты жоқ екенін айтады, ал Құрылыс туралы заң сол рұқсат берілгенше электр, су және кәріз қосылымдарын ұстап тұрады. Пәтерге меншік туралы заңның 3-бабы байланысты жасайды: kat irtifakı жер үлесіне байланған сервитут түрі, ал ол ғимараттың тұтасына берілген yapı kullanma izin belgesi (пайдалануға беру рұқсаты) негізінде kat mülkiyeti-ге өз-өзінен ауысады.

Салдары İmar Kanunu (Құрылыс туралы заң, 3194 санды заң) 31-бабында тұр, ол ғимараттың бітуін пайдалануға беру рұқсаты берілген күнмен белгілейді әрі рұқсаты берілмеген не алынбаған ғимараттар ол берілгенше электр, су және кәріз қызметтері мен қондырғыларын пайдаланбайтынын жазады. Сол баптың соңғы сөйлемі біріншісінен кем маңызды емес, өйткені рұқсат алған дербес бөлімдер сол қызметтерді алады.

Құрылыс туралы заңның 30-бабы ішінара рұқсаттардың неге бар екенін түсіндіреді. Ғимарат толығымен бітсе, оның тұтасына рұқсат керек, ал бөліктері пайдалануға жарамды болса, сол бөліктерге бөлек рұқсат берілуі мүмкін. Сондықтан Каргыджактағы бір кешенде пайдалануға беру рұқсаты мен қосылған коммуналдық қызметі бар бір блок пен екеуінің де жоқ екінші блок бір мезгілде тұра алады.

Сатып алушыға керек сұрақ әдетте қойылатын сұрақтан тар. Кешенде iskan бар ма деп сұрау бүкіл кешен туралы жауап береді. Өзіңіздің нақты bağımsız bölüm-іңізде пайдалануға беру рұқсаты бар ма деп сұрау пәтеріңіз туралы жауап береді.

Бір қорытынды қауіпсіз шығады, ал оның кері жағы шықпайды. Әлі kat irtifakı деп тұрған тапу бүкіл ғимаратты қамтитын рұқсаттың берілмегеніне сенімді дәлел, өйткені 3-бап ауысуды рұқсаттың артынан жүргізеді. Кері қорытынды жүрмейді, себебі рұқсат берілген болып, ауысуды әлі ешкім сұрамаған болуы мүмкін, ал 3-бап ауысудың өтініш бойынша да жүруіне жол береді. Kat irtifakı-ны көру сұрақ қоюға себеп, рұқсат жоқ екенінің дәлелі емес.

Мұнда бөлек түзету орын алады, өйткені осы тақырыптағы ең күшті бәсекелес мақала жағдайды асыра сипаттайды. Kat irtifakı-ға тіркелген шектеу Пәтерге меншік туралы заңнан емес, құрылыс заңнамасынан келеді, ал Құрылыс туралы заң шын мәнінде белгілейтін санкция коммуналдық қосылымдарды ұстап тұру болып шығады. Пәтерге меншік туралы заңда kat irtifakı астындағы бөлімді жалға беруге тыйым жоқ.

Ғимарат ешқашан бітпесе, kat irtifakı жойылуы мүмкін бе?

Иә, ал тетік тізілімдегі жазбаны жоятын сот шешімі. Пәтерге меншік туралы заңның 49-бабы kat irtifakı белгіленген учаскеде сервитут құрылған кезде тапсырылған жоспар бойынша бес жылдың ішінде ғимарат салынбаса, sulh hâkimi (бітімгер судья) иелердің кез келген біреуінің өтініші бойынша, қажет болса мүдделі тараптарды тыңдап, не құрылыс сервитутын тоқтататынын, не оны белгілі бір мерзімге ұзартатынын шешетінін жазады. Бап мерзімнің өтініш бойынша қайта ұзартылуы мүмкін екенін әрі сол абзац бойынша құрылыс сервитуты алынып тасталғанда жер тізіліміндегі жазбаның жойылатынын қосады.

Шетелдік сатып алушыға арналған ағылшын тіліндегі материалдардың бірде-бірі бұл норманы қамтымайды, ал бұл жоспар бойынша сатып алушылар алаңдайтын дәл сол сценарийді реттейтінін ескерсек, түсіндіруге қиын. Кепілақы жинап, құрылыс сервитуттарын тіркеп, содан кейін құрылысты тоқтатқан құрылыс салушы әр бөлім иесін заң белгілеген бес жылдық терезенің ішінде қалдырады.

Норманы шынымен қорқыныштыдан ұстап тұратын екі шек бар. Тоқтату автоматты емес. Ол иелердің біреуінің өтінішін және тоқтатудың орнына ұзарта алатын, әрі бірнеше рет ұзарта алатын судьяның шешімін талап етеді. Тоқтату сатып алушының мүлкін де тартып алмайды. Аяқталатын нәрсе құрылыс сервитуты, яғни жер үлесінің болашақтағы белгілі бір пәтерге бөлінуі. Учаскенің өзіне қатысты ортақ меншік үлесі аман қалады, ал иесі кәдімгі мағынадағы жер меншіктесі болып қала береді.

2021 жылдан бері тоқтап тұрған жобаға қарап отырған Авсалларлық сатып алушы үшін практикалық оқылым құжаттар туралы емес, күндер туралы сұрақ. Құрылыс сервитуты тіркелген күн сағатты іске қосады, бекітілген жоба не салынуға тиіс екенін белгілейді, ал бесінші жылға жақындап қалған тоқтаған кешенде басқа бөлім иелері өтініш беруді ойлап жүрген болуы мүмкін.

Arsa payı деген не және оны неге кейін өзгертуге болмайды?

Arsa payı дербес бөлімге бөлінген учаскенің ортақ меншік үлесі, ол бөлімнің орналасуы мен көлемі бойынша есептелген құнына мөлшерлес болуға тиіс әрі бөлімнің құны өскені не түскені үшін кейін өзгертілмейді. Пәтерге меншік туралы заңның 2-бабы оны заң белгілеген ережелер бойынша дербес бөлімдерге бөлінген жердің ортақ меншік үлестері деп анықтайды.

3-бап бір абзацта үш бөлек ережені көтереді, ал сатып алушылар әдетте біріншісін ғана кездестіреді. Kat mülkiyeti мен kat irtifakı жобада бөлінген жер үлесі әр дербес бөлімнің орналасуы мен көлемі бойынша есептелген құнына мөлшерлес түрде айқын көрсетіліп белгіленеді. Үлестер мөлшерлес бөлінбеген жағдайда әр бөлім иесі не құрылыс сервитутын ұстаушы жер үлестерін қайта бөлу үшін сотқа жүгіне алады. Ал бөлімге бөлінген жер үлесі сол бөлімнің құнында кейін болған өсім не төмендеу себебінен өзгертілмейді.

Үшінші ереже тапудағы санды тұрақты шешімге айналдырады. Мөлшерлестік белгілеу сәтінде, сол кездегі құндарға қарап бекітіледі. Кейін коммерциялық қасбетке ие болған бірінші қабаттағы бөлім бастапқы үлесінде қалады. Алдына жаңа блок салынып, теңіз көрінісінен айырылған жоғарғы қабаттағы бөлім де бастапқы үлесінде қалады. Басқа санға апаратын жалғыз жол екінші ережедегі сотқа жүгіну, ал ол өтініш бөлу сәтіндегі мөлшерсіздік туралы, содан бергі құн өзгерісі туралы емес.

Обадағы бір блокта ұсынылған екі пәтерді алайық, екеуі де 95 шаршы метр, екеуі де 2+1. Бірінші тапуда arsa payı 45/3000 деп, екіншісінде 90/3000 деп тұр. Еден аудандары бірдей, ал жер үлестері екі есе өзгеше. Екінші сатып алушы сол учаскеден нені иеленсе, бірінші сатып алушы одан екі есе аз иеленеді, әрі бұл тұрақты, ал пәтерлердің құнындағы кейінгі өзгеріс екі санның бірде-бірін қозғамайды. Хабарландыруда бір-бірінен ажырамайтын екі тапу жердегі мүлдем басқа үлесті сипаттап тұр.

Arsa payı-ны пәтерден бөлек сатуға бола ма?

Жоқ, ал тыйым бір мезгілде үш бағытта абсолютті. Пәтерге меншік туралы заңның 5-бабы kat mülkiyeti басқа адамға ауысқанда не мұраға өткенде оған тіркелген жер үлесі де сонымен бірге өтетінін, ал жер үлесі kat mülkiyeti-ден не kat irtifakı-дан бөлек ауыстырылмайтынын, бөлек мұраға өтпейтінін әрі басқа қандай да бір құқықпен ауыртпалық түсірілмейтінін жазады.

Үш тармақтың әрқайсысы бөлек есікті жабады. Үлес жеке сатылмайды, сондықтан астындағы жер үлесін сатушының өзіне қалдырып, пәтерді сатып алу туралы ұсыныстың құқықтық күші жоқ. Үлес жеке мұраға өтпейді, сондықтан мұраны бір мұрагерге пәтерді, екіншісіне жерді беріп бөлуге болмайды. Үлес жеке кепілге қойылмайды әрі өзгеше ауыртпалық түсірілмейді, сондықтан оны бөлек қамтамасыз ету ретінде пайдалануға болмайды.

Чыплаклыдағы жер үлесінің бір бөлігін өзіне қалдыру арқылы жарияланған бағаны түсіруді ұсынған құрылыс салушы түрік құқығы жол бермейтін мәмілені сипаттап отыр. Жер үлесі бөлімнен ажыратып алуға болатын құрамдас емес. Ол 5-баптың күшімен бөліммен бірге әр бағытта жүреді.

Тапу режиміңіз мүлік салығының қай мөлшерлемесін іске қосады?

Мүлік салығының мөлшерлемесі үстінде не тұрғанына емес, тізілім жылжымайтын мүлікті не деп жазғанына ереді, ал arsa жіктеуі мен тұрғын үй жіктеуінің арасындағы алшақтық Аланьяда үш еселік. Emlak Vergisi Kanunu (Мүлік салығы туралы заң, 1319 санды заң) мөлшерлемелерді екі бөлек бапта белгілейді, өйткені ғимараттар мен жер бөлек тақырыппен салықталады.

8-бап ғимарат салығының мөлшерлемесін тұрғын үй үшін мыңнан бір, өзге ғимараттар үшін мыңнан екі етіп бекітеді. 18-бап жер салығының мөлшерлемесін arazi, яғни жалпы жер үшін мыңнан бір, arsa, яғни құрылыс учаскелері үшін мыңнан үш етіп бекітеді. Одан кейін екі бап та бір көбейткішті қолданады: 5216 санды заң қолданылатын қалалық муниципалитеттердің шекарасында және іргелес аймақтарында мөлшерлемелер 100 пайыз өсіріліп қолданылады.

Аланья Анталия қалалық муниципалитетінің шекарасында жатыр, сондықтан онда өсірілген мөлшерлемелер қолданылады.

Әлі arsa деп жіктелген жылжымайтын мүлікке тұрғын үй мөлшерлемесінен үш есе жоғары салық салынады. Бұл ғимараты әлі мәлімделмеген, құрылыс сервитуттарын көтеріп тұрған учаскенің жағдайы, әрі жіктеу мәселесінің неге құжат тапсыру мәселесі емес, шығын мәселесі екенінің себебі.

Ауысуды екі норма реттейді әрі екеуі де меншік иесінің мойнына түседі. 33-бап жаңа ғимарат салуды салық құнын өзгертетін себептердің қатарында атайды, ал 23-бап мәлімдеменің мүлік орналасқан муниципалитетке құрылыс аяқталған бюджет жылының ішінде, ал бөліктер аяқталмай тұрып пайдаланылса, әр бөлік пайдаланыла бастаған бюджет жылының ішінде тапсырылуын талап етеді. Одан кейін 8-бап ауысудан аман өтетін еденді қосады: жаңа салынған ғимаратқа салынатын салық оның учаскесіне не жер үлесіне салынатын салықтан кем бола алмайды әрі бұл құрылыс аяқталған жылдан кейінгі бюджет жылынан бастап төрт жыл бойы қолданылады.

Демек arsa жіктеуінен тұрғын үй жіктеуіне көшу шотты бірден тұрғын үй мөлшерлемесіне түсірмейді. Төрт бюджет жылы бойы ең төменгі шекті жер үлесінің салығы белгілейді. Төленетін нақты сома сатып алу бағасына емес, муниципалитет бағалаған салық құнына байланысты, сондықтан есте ұстауға тұрарлық нәрсе мөлшерлемелер мен тетік.

Devremülk тапуы деген не және ол меншік пе?

Devremülk бөлімге меншік емес, ал түрік құқығы оны ортақ меншік үлесіне бекітілген сервитут деп жіктейді. Пәтерге меншік туралы заңның 57-бабы тұрғын үй ретінде пайдалануға жарамды ғимараттан не дербес бөлімнен жылдың белгілі бір кезеңдерінде пайдалану құқығының әр меншіктестің пайдасына ортақ меншік үлесіне байланған сервитут ретінде белгіленуі мүмкін екенін әрі бұл құқықтың devre mülk hakkı, яғни уақыт үлесі құқығы деп аталатынын жазады.

58-бап оның қайда бола алатынын шектейді әрі уақыт үлесі құқығы kat mülkiyeti не kat irtifakı режиміне ауысқан тұрғын сипаттағы мүліктерде немесе жеке тұрған ғимараттарда ғана белгіленетінін жазады. 60-бап оның тізілімде қалай көрінетінін түсіндіреді әрі құқықтың белгіленуі негізгі мүліктің, дербес бөлімдердің және жеке тұрған ғимараттардың тізілім парақтарының мәлімдемелер бағанасына жазылуын, сондай-ақ берілетін тапуда көрсетілуін талап етеді.

Мұнда күні көрсетілген түзету орын алады, өйткені ең қысқа мерзім кең таралған түрде қате жазылып жүр. 59-бап уақыт үлесі құқықтарының жылдың белгілі кезеңдеріне бөлінуін әрі жеті күннен қысқа болмауын талап етеді. Сан 2022 жылғы 24 наурыздағы 7392 санды заң сол бапта "15" дегенді "7" дегенге ауыстырғанға дейін он бес күн болатын. Он бес күнді әлі қайталап жүрген түрік және ағылшын дереккөздері 2022 жылға дейінгі мәтінмен жұмыс істеп отыр.

Уақыт үлесінің қажет болмай қалғанда өзін қалай ұстайтынын тағы екі норма шешеді әрі екеуі де иесіне қарсы жұмыс істейді. 63-бап уақыт үлесі құқығы белгіленген мүліктің меншіктестері шартта өзгеше көзделмесе, ортақ меншікті тоқтатуды талап ете алмайтынын жазады. Демек түрік ортақ меншігінен шығудың кәдімгі жолы, яғни бірге ұсталған мүлікті бөліске салу туралы талап, заңмен жабылған. 64-бап әр кезеңнің аяқталуын реттейді әрі иелерден орынды босатып, келесі иеге тапсыруды талап етеді, ал олай етпеген жағдайда басқа кезең иесі не басқарушы тізілім жазбасы мен шартты ұсынған кезде мүлікті ешқандай қосымша рәсімсіз және хабарламасыз, жергілікті жердегі ең жоғары азаматтық әкімшінің бұйрығымен полиция дереу босататынын, ал әкімшілік не сот органдарына жүгінудің босатуды тоқтатпайтынын жазады.

Конаклы маңындағы жағалау кешенінен бір апта "тапу" ретінде ұсынылған сатып алушыға шын, тіркелген әрі мәжбүрлеп орындалатын нәрсе ұсынылып тұр. Бұл мәлімдемелер бағанасына жазылған, заң белгілеген жеті күндік едені бар, бөліске салу арқылы шығу жолы жоқ әрі әр кезеңнің соңында жеделдетілген тапсыру рәсімі тұрған сервитут.

Hisseli тапу оқығанда нені өзгертеді?

Hisseli тапу тапудың түрі емес, меншік құрылымының сипаттамасы, ал ол өзгертетін нәрсе аталған иенің шын мәнінде қандай бөлікті бере алатыны. Бұл сөз paylı mülkiyet, яғни үлестік меншікті сипаттайды: онда мүлікті бірнеше адам тізілімде көрсетілген бөлшектермен ұстайды, ал бұл жалғыз иенің müstakil меншігіне қарсы қойылады.

Оны оқу бір емес, екі жолға қатысты. Malik жолы иесін атайды. Hisse жолы бөлшекті жазады, ал сол ие сата алатын нәрсе сол бөлшек болып қалады. Демирташтағы учаскенің 1/4 бөлігін ұстаған сатушы соның 1/4 бөлігін бере алады, бұл үш меншіктесті орнында қалдыратын толық әрі заңды мәміле.

Түрік үлестік меншігі туралы кең таралған бір пікір қате әрі оны атап өткен жөн. Меншіктестер саны бесеу деген заңды шек жоқ. Азаматтық кодекс мүлікті бірнеше адамның үлеспен ұстауы туралы айтады да, ешқандай ең жоғары сан белгілемейді, сондықтан практикалық шектеу заңнамадағы сан емес, басқару мен қаржы.

Бөлікті сатып алған шетелдік сатып алушыны ең таңғалдыратын норма заңды басым сатып алу құқығы, өйткені ол қалған меншіктестерге сатылымға қарсы талап береді. 2025 жылғы 25 желтоқсандағы Ресми газетте жарияланған күнінен бері күшінде тұрған 7571 санды заң мерзімді бір жыл етіп, бағаны тапуда жазылған сан емес, rayiç bedel, яғни ағымдағы нарықтық құн етіп белгілейді.

Бірге сатып алуды, одан шығуды әрі некелік және мұралық салдарларды реттейтін режим өз ережелері бар бөлек тақырып, ол Түркиядағы үлестік және бірлескен меншік аясында қаралады. Тапу оқу тізіміне кіретіні тарырақ. Бөлшекті оқыңыз, оның сатылып отырған нәрсеге сай екенін растаңыз әрі басым сатып алу мерзімі басқа біреудің мүмкіндігіне айналмай тұрып, қалған меншіктестердің кім екенін анықтаңыз.

Аланьяда қай тапу режимі қай мақсатқа сай келеді?

Әр мақсат бөлек есікті жабады, ал есіктерді тәжірибе емес, заң жабады. Режимдер дерексіз түрде жақсы да, жаман да емес, ал пайдалы салыстыру нақты мақсатқа қарсы жасалады.

Аланьяның шағын аудандық құрылымы алғашқы екі жолды ең жиі тиетін жолға айналдырады. Оба, Махмутлар, Кестел және Каргыджак ауданның жаңа әрі жақында салынған құрылысының ең тығыз шоғырын көтереді, ал kat irtifakı тапулары да дәл сонда жинақталады. Осы маусымда көшіп кіруді мақсат еткен сатып алушы мен ең төмен кіру бағасын мақсат еткен сатып алушы тапудан бір сөзді іздеп отырған жоқ.

Төлеместен бұрын тапуыңыздың қай режимде тұрғанын қалай тексересіз?

Алдымен тапудың өзін оқыңыз, өйткені режим сонда басылған, содан кейін жағдайды қағазға емес, тізілімге салыстырып растаңыз. Мұны төрт қадам қамтиды, әрі олардың ешқайсысы сатушының ынтасына тәуелді емес.

1. Тапу бетіндегі режимді оқыңыз, онда kat mülkiyeti, kat irtifakı немесе екеуі де қолданылмайтын жағдайда учаскенің сипаты жазылады.
2. Учаскені тексеріңіз, ол үшін тапудағы ada мен parsel нөмірлерін пайдаланып, Жер тізілімі және кадастр бас басқармасының parselsorgu.tkgm.gov.tr мекенжайындағы учаске сұрату қызметіне жүгініңіз.
3. Takyidat listesi, яғни ауыртпалықтар тізімін сұратыңыз, шектеулер куәлікте емес, сол тізімде тұрады.
4. Ағымдағы жазбаны Web Tapu арқылы растаңыз, бұл жер тізілімінің онлайн порталы, ал меншік иесі оған e-Devlet қақпасы арқылы кіреді.

Төртінші қадам Түркияға турист ретінде кірген сатып алушыларды ұстайтын шартты көтереді, өйткені e-Devlet қақпасына кіру үшін 98 не 99-бен басталатын шетелдік сәйкестендіру нөміріне берілген құпия сөз бен тұруға қатысты құжат керек. Ондай құжаттары жоқ меншік иесі жер тізілімі басқармасына өзі барады.

Сатушыға қойылатын бір сұрақ құжаттар туралы жалпы сұраудан көбірек ақпарат шығарады. Кешенде iskan бар ма деп емес, ғимаратта бүкіл құрылысты қамтитын пайдалануға беру рұқсаты бар ма деп сұрау Пәтерге меншік туралы заңның 3-бабы ауысуға қоятын дәл сол шартқа тиеді.

Kat irtifakı қашан kat mülkiyeti-ге айналады және оны кім бастайды?

Ауысу пайдалануға беру рұқсатының артынан жүреді, ал құрылыс сервитутын ұстаушылардың кез келген біреуі оны құрылыс салушыны күтпей бастай алады. Пәтерге меншік туралы заңның 3-бабы kat irtifakı-ның жер үлесіне бекітілген сервитут түрі екенін әрі заң белгілеген шарттармен ғимараттың тұтасына берілген пайдалануға беру рұқсаты негізінде kat mülkiyeti-ге өз-өзінен ауысатынын жазады. Одан кейінгі сөйлемді сатып алушылар сирек естиді. Бұл процесс учаске иесінің немесе құрылыс сервитутын ұстаған меншіктестердің кез келген біреуінің өтініші бойынша да жүргізіле алады.

Құжаттар 12-баптан келеді, ол сыртқы қасбеттер мен ішкі бөліністерді көрсететін сәулет жобасын, дербес бөлімдердің, қосалқы бөлмелер мен ортақ аймақтардың өлшемдерін, орналасуы мен көлемі бойынша есептелген құндарға мөлшерлес жер үлестерін, әр бөлімнің түрі мен реттік нөмірлеуін және әр бөлімнің құрылыс ауданын, сондай-ақ пайдалануға беру рұқсатын талап етеді. 14-бап жоғарыда аталған босатуды береді әрі ауысу кезінде бөлек басқару жоспары талап етілмейтінін жазады, себебі ол құрылыс сервитуты белгіленген кезде тапсырылған болатын.

Практикалық әсері бастаманың кімнің қолында тұратынындағы ауысу болып шығады. Джикджиллиде блокты бітіріп, рұқсатты алып, келесі кешенге көшкен құрылыс салушының тізілім жұмысын аяқтауға ерекше ынтасы жоқ. 3-бап иелерді сол ынтаны күтіп отыруға қалдырмайды. Бір ұстаушының өтініші бүкіл ғимарат үшін процесті іске қосуға жетеді.

Барлық пәтерді бір адам сатып алса, kat mülkiyeti тоқтай ма?

Жоқ, ал Пәтерге меншік туралы заң мұны ашық айтады. 46-бап kat mülkiyeti пәтерге меншік тізіліміндегі жазбаның жойылуымен аяқталатынын жазады да, содан кейін мүліктің барлық дербес бөлімінің бір адамның меншігіне жиналуы өз-өзінен пәтерге меншікті тоқтатпайтынын белгілейді.

Жою жағдайды емес, әрекетті талап етеді. Сол баптың өзі жазба барлық бөлім иелерінің немесе барлық дербес бөлімді жинаған иенің пәтерге меншікті кәдімгі меншікке айналдыру туралы жазбаша өтініші бойынша жойылатынын жазады. Содан кейін мүлік дербес бөлімдерге тіркелген жер үлестеріне сәйкес жалпы тізілімдегі жаңа параққа көшіріледі, ал бұрынғы жазбалармен байланыс сақталады.

Чыплаклыдағы шағын блокты тұтасымен сатып алған инвестор жазбаша өтініш берілгенше пәтерге меншік режимінің ішінде қалады, әр бөлім өз парағында бөлек жылжымайтын мүлік болып тұра береді. Сол өтінішті беру-бермеу бөлімдерді кейін жеке-жеке сатуға қатысты салдары бар шешім, әрі ол абайсызда қабылданбайды.