Een huis kopen in Turkije vereist een documentenmap die in drie groepen uiteenvalt: wat de koper meebrengt, wat de verkoper meebrengt en wat het kadaster op de dag zelf opmaakt. De meeste documenten van de koper zijn eenvoudig te verkrijgen, en het belastingnummer is het ene document dat de rest ontgrendelt. Bij twee posten gaan checklists de mist in. Het SPK-taxatierapport is in juni 2024 gestopt een verplicht document te zijn voor een gewone koop, dus gidsen die het nog als verplicht vermelden zijn verouderd. Het document dat diezelfde gidsen meestal weglaten is de döviz alım belgesi, het valutawisselbewijs dat het kadaster wel degelijk verlangt. Een buitenlandse koper heeft voor geen ervan een verblijfsvergunning of staatsburgerschap nodig; een geldig paspoort is het startpunt, en een notariële volmacht laat een vertegenwoordiger de hele map samenstellen zonder dat de koper reist.
De documenten in één oogopslag
De map splitst in koperdocumenten, verkoperdocumenten en formulieren die bij de overdracht worden opgemaakt, en aan de koperszijde zijn slechts vier documenten harde eisen: het belastingnummer, het paspoort met beëdigde vertaling waar vereist, de DASK-aardbevingspolis en het DAB-valutabewijs. Het SPK-taxatierapport is voorwaardelijk, alleen nodig bij een aanvraag voor staatsburgerschap of verblijf, en de veiligheidszonecontrole die sommige checklists noemen is helemaal geen document dat je meebrengt; het is een controle die het provinciebestuur uitvoert nadat de aanvraag is ingediend.
De map telt in totaal elf documenten, elk met een verstrekker en een manier van verkrijgen.
| Document | Wie het verstrekt | Verplicht? | Hoe te verkrijgen |
|---|---|---|---|
| Turks belastingnummer | Koper | Ja | Een belastingkantoor, met je paspoort |
| Paspoort met beëdigde Turkse vertaling | Koper | Ja | Je eigen paspoort; een beëdigd vertaler wanneer het kadaster erom vraagt |
| DASK-aardbevingspolis | Koper | Ja | Elke verzekeringsagent of online |
| DAB-valutawisselbewijs | Koper | Ja | Door een bank aangemaakt bij het wisselen van valuta |
| Biometrische pasfoto | Koper | Ja | Elke fotostudio, recent |
| Koopcontract | Beide partijen | Ja | Tussen de partijen opgesteld, notarieel voor echte bescherming |
| SPK-taxatierapport | Koper | Alleen bij staatsburgerschap of verblijf | Een SPK-vergund taxatiebedrijf |
| Eigendomsakte (tapu) | Verkoper | Ja | De bestaande ingeschreven titel van de verkoper |
| Belasting- en heffingskwijting | Verkoper | In de praktijk | Gemeente en belastingkantoor |
| Bewonings- en titelstatus | Verkoper en gebouw | Verifiëren | Uit de tapu en gemeentelijke registers |
| Volmacht | Koper, indien afwezig | Bij aankoop op afstand | Een notaris, geapostilleerd en vertaald bij ondertekening in het buitenland |
Je Turkse belastingnummer, het document dat al het andere nodig heeft
Het Turkse belastingnummer is het eerste te verkrijgen document, omdat de bank, de valutawissel en de inschrijving er allemaal van afhangen, en elke buitenlander kan het met alleen een paspoort verkrijgen. Zonder het belastingnummer kan een koper geen bankrekening openen, geen valuta in de map wisselen en niet op de tapu worden ingeschreven.
Verkrijg het belastingnummer voordat je enige betaling regelt. Het wordt afgegeven door de Turkse belastingdienst en vereist geen verblijfsvergunning, visum of staatsburgerschap; het eigendom zelf draagt er evenmin een. Een koper die via een vertegenwoordiger koopt, kan het nummer door de vertegenwoordiger laten verkrijgen onder een notariële volmacht, wat de map in beweging houdt terwijl de koper in het buitenland is.
Paspoort en zijn beëdigde Turkse vertaling
Je paspoort is het basisdocument, en het kadaster vraagt er in de kantoren die het verlangen een beëdigde Turkse vertaling van. Het paspoort identificeert je gedurende de hele koop, van het belastingkantoor tot de bank tot de overdracht zelf.
De vertaling wordt gemaakt door een beëdigd vertaler (yeminli tercüman), hetzelfde beroep dat door de rechter erkende vertalingen levert. Van een koper die geen Turks spreekt, wordt doorgaans verlangd dat hij een beëdigd tolk bij de ondertekening heeft, zodat de koper de ondertekende akte begrijpt. Een paspoort dat in het buitenland wordt gebruikt om een volmacht te verlenen draagt een extra laag: de volmacht is notarieel en, bij ondertekening buiten Turkije, geapostilleerd en vertaald voordat ze bij het kadaster geldig is. Bevestig bij het specifieke kadasterkantoor welke vertalingen het wil, want de eisen verschillen tussen kantoren en provincies.
DASK-aardbevingsverzekering, een document dat het kadaster niet overslaat
Een DASK-polis is een harde eis: het kadaster voltooit een overdracht niet zonder ze. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) is de verplichte aardbevingsverzekering die ingeschreven woningen dekt.
Verkrijg de polis vóór de overdrachtsafspraak. Ze wordt afgegeven door elke verzekeringsagent of online, op naam van de koper tegen het specifieke pand, en het polisdocument gaat de overdrachtsmap in. Omdat het kadaster ze als voorwaarde behandelt in plaats van als formaliteit, houdt een ontbrekende of verlopen DASK-polis de afspraak op de dag op, en daarom hoort ze naast het belastingnummer op de checklist en niet als bijzaak.
De DAB: het valutadocument dat de meeste checklists weglaten
Het document dat veel checklists weglaten is de döviz alım belgesi, het bewijs dat de koper valuta Turkije binnenbracht en via een bank wisselde. Sinds 24 januari 2022 moet een buitenlandse koper die door aankoop verwerft het kadaster een DAB overleggen. De Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, kadaster) bevestigt de eis in haar bekendmaking van die datum, en ze berust op de Circulaire Kapitaalverkeer van de centrale bank.
De DAB wordt via een bank aangemaakt. De koper brengt valuta binnen, wisselt die via de bank, en de bank geeft de DAB af, die dan de overdrachtsmap in gaat. Het document voedt ook de kostenkant: het op de DAB vermelde gewisselde bedrag wordt weerspiegeld in de officiële aktewaarde waarover de overdrachtsheffing van 4% wordt berekend, zodat het niet los van de heffingsgrondslag staat. Dat verband is gedocumenteerd in vakcommentaren in plaats van in één primaire tekst, behandel het dus als een sterke tendens en bevestig de bedragen met de bank en de notaris.
Het SPK-taxatierapport: geen verplicht document meer voor een gewone verkoop
Een door de overheid erkend taxatierapport is geen verplicht document meer voor een gewone koop; sinds juni 2024 is het alleen nodig wanneer de koper staatsburgerschap of een verblijfsvergunning aanvraagt. Hier zijn de meeste concurrerende checklists verouderd. Ze vermelden het SPK-taxatierapport (ekspertiz raporu) nog als sinds 2019 verplicht voor alle verkopen aan buitenlanders, en voor een gewone koop klopt dat niet meer.
De wijziging kwam via TKGM-circulaire 2024/4, gepubliceerd op 3 juni 2024 en van kracht sinds 13 juni 2024, die de verplichting om een taxatierapport over te leggen bij een gewone verkoop of verkoopbelofte schrapte. Alleen door de Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, autoriteit kapitaalmarkten) vergunde bedrijven stellen het rapport op, en waar het nog nodig is geldt het drie maanden vanaf goedkeuring. Een koper die puur voor eigen bezit koopt laat de taxatie helemaal uit de map. Een koper die koopt om zich voor staatsburgerschap of verblijf te kwalificeren houdt het, omdat die aanvragen het nog vereisen, wat het rapport een voorwaardelijk document maakt dat aan het doel van de koper is gebonden, niet aan de verkoop.
Het koopcontract, en wat het bindend maakt
Het koopcontract is deel van de map, maar de juridische vorm beslist of het de koper beschermt, en alleen een notarieel contract doet dat. Het contract legt prijs en voorwaarden vast, maar draagt op zichzelf geen eigendom over; op grond van artikel 705 van het Turks Burgerlijk Wetboek gaat het eigendom over bij inschrijving, niet bij ondertekening.
De vorm is het punt dat telt. Een contract dat titel op ingeschreven onroerend goed overdraagt, of een belofte om te verkopen, moet in officiële vorm voor een notaris of kadasterambtenaar worden gesloten; artikel 237 van het Verbintenissenwetboek, artikel 706 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 26 van de Kadasterwet wijzen dezelfde kant op. Een vormvrij schriftelijk of mondeling contract is juridisch nietig. Een notariële verkoopbelofte (satış vaadi) doet meer: ze kan op grond van artikel 1009 van het Burgerlijk Wetboek in de tapu worden aangetekend, wat derden vijf jaar bindt en de koper de overdracht via de rechter laat afdwingen als de verkoper zijn woord breekt. Als document is het contract het waard notarieel te worden bekrachtigd in plaats van als een gewoon reserveringsformulier te blijven.
Wat de verkoper naar de overdracht moet meebrengen
De helft van de map is van de verkoper, en een koper bevestigt deze documenten tijdens de due diligence voordat er geld beweegt. De papieren van de verkoper bewijzen schoon, overdraagbaar eigendom.
De verkoper brengt vier documenten mee.
- Eigendomsakte (tapu) op naam van de verkoper, vrij van elke hypotheek, beslag of beperkende aantekening.
- Identiteitsdocument dat overeenkomt met de ingeschreven eigenaar.
- Bewijs dat er geen openstaande onroerendgoedbelasting of gemeentelijke heffing op de eenheid rust.
- De bewoningsstatus van het gebouw, dat wil zeggen of het na inspectie kat mülkiyeti (volledig appartementsrecht) of alleen kat irtifakı (bouwerfdienstbaarheid) draagt, gelezen uit de tapu en gemeentelijke registers.
De documenten van de verkoper eerst lezen beschermt de koper: een pand met een openstaande heffing, een beslag of een ontbrekende iskan (bewoningsvergunning) is een documentprobleem dat vóór de ondertekening moet worden opgelost, niet erna.
Kopen via een vertegenwoordiger: wat de volmacht moet dekken
Als je niet aanwezig kunt zijn, maakt één document de hele koop mogelijk: een notariële volmacht die elke handeling van je vertegenwoordiger uitdrukkelijk dekt. De volmacht laat een vertegenwoordiger het belastingnummer verkrijgen, het contract tekenen, de DAB aanmaken en de overdracht namens de koper bijwonen.
Stel ze zorgvuldig op. Een in Turkije getekende volmacht wordt daar notarieel bekrachtigd; een in het buitenland getekende wordt lokaal bekrachtigd, dan geapostilleerd en van een beëdigde Turkse vertaling voorzien voordat ze bij het kadaster geldig is. Het document moet de specifieke bevoegdheden noemen, het verkrijgen van het belastingnummer, het tekenen van het koopcontract, het afwikkelen van de valutawissel en het voltooien van de titeloverdracht, in plaats van te vertrouwen op een algemene formulering. Een volmacht die een van deze handelingen weglaat, laat een leemte die de vertegenwoordiger op de dag niet kan vullen.
Off-plan versus doorverkoop: hoe de documentenmap verschilt
De documentenmap voor een doorverkoop van een particuliere verkoper is niet dezelfde als voor een off-plan aankoop van een ontwikkelaar, omdat de eigen papieren van het pand in een ander stadium zijn. Een doorverkoop heeft een voltooide titel en een bewoningsvergunning om te controleren; een off-plan eenheid nog niet.
Bij een doorverkoop dragen de tapu van de verkoper en de iskan het gewicht, en de overdracht beweegt de bestaande titel. Bij een off-plan aankoop staan het ontwikkelaarscontract en de kat irtifakı (bouwerfdienstbaarheid) in tot het gebouw af is, valt de koop onder de Wet Consumentenbescherming (nr. 6502) met haar opleveringsgaranties, en wordt de volle kat mülkiyeti-titel pas afgegeven zodra het gebouw voltooid en geïnspecteerd is. Een koper bevestigt vóór de ondertekening welke van de twee sporen geldt, want de te eisen documenten verschillen ertussen.