Huis kopen in Turkije van een buitenlandse eigenaar: wat er verandert en wat niet

Een bestaande woning in Turkije kopen van een buitenlandse eigenaar is een gewone aankoop volgens dezelfde regels als elke andere, en het enige wat die aankoop niet kan leveren is het Turkse staatsburgerschap. Turks staatsburgerschap door investering vereist dat de woning niet op naam van een buitenlandse natuurlijke persoon staat, en dat diskwalificeert elk appartement dat op dit moment van een buitenlander is, ongeacht prijs of staat. Die voorwaarde valt niet te omzeilen door de verkoop eerst via een Turkse staatsburger te laten lopen, want dezelfde ambtelijke instructie sluit ook elke woning uit die na 12 januari 2017 door een buitenlandse onderdaan is overgedragen, en een appartement dat al eens een staatsburgerschapsaanvraag heeft gedragen, draagt er geen tweede. Houders van een mavi kart (de blauwe kaart), burgers van de Turkse Republiek Noord-Cyprus en Turkse staatsburgers met een dubbele nationaliteit gelden niet als buitenlander, dus een aankoop van hen houdt de route open, met als enige uitzondering een verkoper die het Turkse staatsburgerschap zelf via het investeringsprogramma heeft verkregen en daarom ondanks zijn Turkse identiteitskaart in de uitgesloten categorie blijft. Voor een koper die geen paspoort wil, speelt dit alles geen rol, en dan verandert de nationaliteit van de verkoper in plaats daarvan het profiel van zes controlepunten: de aantekening van het driejarige vervreemdingsverbod in de tapu (het Turkse eigendomsbewijs), de vijfjaarstermijn van de verkoper voor de vermogenswinstbelasting, een in het buitenland getekende volmacht, openstaande onroerendgoedbelasting en servicekosten, slapende abonnementen voor water en stroom, en de btw-geschiedenis (belasting over de toegevoegde waarde) van een appartement dat nieuw is gekocht onder de vrijstelling voor buitenlandse kopers. Openstaande onroerendgoedbelasting en openstaande erfbelasting worden onder het huidige recht niet uw schuld, en allebei houden ze de overdracht tegen totdat ze zijn voldaan. Tegen de deviezenaankoopkoersen van de Centrale Bank van de Republiek Türkiye van 25 augustus 2026 komt 400.000 USD neer op ongeveer 343.000 euro, en precies in die band is buitenlands eigendom in Alanya het dichtst en beslist het paspoort van de verkoper over het meeste geld.

Wat er bij een huis kopen in Turkije verandert als de verkoper buitenlander is

Bijna elke mechanische stap van een Turkse woningaankoop verloopt identiek, of de verkoper nu een Turks of een buitenlands paspoort heeft, en het enige wat volledig verandert is de vraag of de woning ooit voor Turks staatsburgerschap door investering kan worden gebruikt. De aankoop zelf is legaal, gewoon en veelvoorkomend. Alanya, een district van de provincie Antalya aan de Turkse zuidkust, verkoopt sinds het begin van de jaren 2000 appartementen aan buitenlandse kopers, en een groot deel van het aanbod op de bestaande markt staat vandaag op buitenlandse namen. Van die eigenaren kopen is routine.

De verwarring ontstaat doordat twee losse vragen door elkaar lopen. De ene vraag is of een buitenlander van een andere buitenlander mag kopen, en het antwoord is ja, op precies dezelfde voorwaarden als bij elke andere aankoop. De andere vraag is of juist die woning in aanmerking komt voor het programma van staatsburgerschap door investering, en daar is de nationaliteit van de verkoper beslissend.

Zes verdere punten veranderen juridisch niet, maar wel in profiel, omdat de persoon aan de andere kant van de tafel ergens anders woont en onder andere prikkels heeft gekocht.

Lees de tabel door uzelf te vragen welke van de twee kopers u bent. Een koper die geen Turks paspoort wil, staat voor een normale aankoop met een aangepaste checklist. Een koper wiens hele reden om de drempel van 400.000 USD uit te geven, ongewijzigd sinds juni 2022, dat paspoort is, staat voor een woning die het niet kan leveren.

Waarom een woning van een buitenlandse eigenaar geen Turks staatsburgerschap kan dragen

De instructie die de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, het Turkse directoraat-generaal voor kadaster en registratie, uitvaardigt bij de uitvoeringsverordening van de Turkse Staatsburgerschapswet eist dat de woning niet op naam van een buitenlandse natuurlijke persoon geregistreerd staat, en dat diskwalificeert elk appartement dat op dit moment van een buitenlander is. De formulering dekt de echtgenoot en de kinderen van de aanvrager zelf net zo goed als buitenlandse eigenaren zonder familieband. Het is een voorwaarde over de stand van het kadaster op de dag dat u koopt, niet over uw eigen hoedanigheid als koper.

De drempel ligt sinds juni 2022 onveranderd op 400.000 USD en geldt per aanvrager, niet per woning en niet per gezin. Er geldt geen limiet aan het aantal woningen dat u optelt om aan dat bedrag te komen, dus een aanvrager mag er twee of tien combineren, en de echtgenoot en de kinderen onder de 18 van de hoofdaanvrager komen als gezinsleden mee zonder verdere investering. De woning wordt daarna onder een vervreemdingsverbod van drie jaar gehouden, aangetekend op het eigendomsbewijs zelf.

Tegen dat kader in werkt de voorwaarde over de verkoper als een filter dat wordt toegepast voordat het rekenwerk er ook maar toe doet. Een appartement met een vraagprijs van 450.000 USD in augustus 2026, met een schone titel, een geldige iskan en een enthousiaste buitenlandse eigenaar, valt op één regel in het register buiten het programma, en geen taxatierapport, betalingsconstructie of juridisch argument beweegt daar iets aan.

Daaruit volgen drie gevolgen voor wie met een paspoort in gedachten zoekt.

1. Filter op de nationaliteit van de verkoper voordat u op prijs filtert. Vragen wie de woning nu bezit kost niets en schrapt de grootste categorie verspilde bezichtigingen in het hogere prijssegment van Alanya.
2. Behandel de geruststelling van een makelaar als een beginpunt en niet als een antwoord. Het register is het gezag, en een actueel tapu kayıt örneği (uittreksel uit het kadaster) beslecht de vraag in één document.
3. Houd de twee aankopen in uw eigen hoofd uit elkaar. Een woning van een buitenlandse eigenaar kopen als huis of als verhuurobject wordt hierdoor niet geraakt. Er een kopen als route naar een paspoort werkt niet.

Een makelaar in Alanya die een buitenlandse koper een woning van een buitenlandse eigenaar laat zien, misleidt daarmee niet noodzakelijk iemand, want de overgrote meerderheid van de aankopen in de bestaande bouw heeft niets met staatsburgerschap te maken. De mismatch ontstaat pas wanneer het doel van de koper nooit hardop wordt uitgesproken.

Helpt het om er een Turkse koper tussen te zetten?

Nee, en de reden is een regel die speciaal is geschreven om die route af te sluiten: de woning mag ook niet er een zijn die na 12 januari 2017 door een buitenlandse natuurlijke persoon is overgedragen. Het appartement eerst via een Turkse staatsburger laten lopen maakt het niet schoon. Het register bewaart de geschiedenis, en de instructie reikt daar doorheen.

De regel wordt in de markt vaak omschreven als een afkoelperiode van twee of drie jaar. Die omschrijving doet de regel tekort. De voorwaarde legt zoals ze geschreven is een kalenderdatum vast en geen meelopend venster, wat betekent dat een overdracht uit 2018 de woning in 2026 nog steeds diskwalificeert en dat ook zal blijven doen.

Een tweede onderdeel van dezelfde voorwaarde vangt familieconstructies. Een bestaande woning mag er niet een zijn die de aanvrager, of een bloedverwant in de eerste graad van de aanvrager, Turks staatsburger of niet, eerder heeft overgedragen aan een Turkse staatsburger of een Turkse vennootschap. Een derde onderdeel vangt eigendom via vennootschappen, en dekt bedrijven waarin de buitenlandse koper of zijn bloedverwanten in de eerste graad vennoot of bestuurder zijn, plus bedrijven met buitenlandse aandeelhouders van dezelfde nationaliteit die onder artikel 36 van de Tapu Kanunu vallen.

De praktische instructie die daaruit volgt is kort. Vraag om de verkrijgingsgeschiedenis van het perceel en niet alleen om de huidige eigenaar. Een appartement dat een Turkse staatsburger in 2021 van een Noorse eigenaar kocht en nu te koop aanbiedt, ziet er in elk document dat een makelaar normaal laat zien precies zo uit als een appartement dat sinds de bouw in Turkse handen is.

Omdat deze feiten in de aktegeschiedenis zitten en niet op de actuele pagina van het register, zijn het vragen voor een advocaat die het perceel doorlicht en niet voor degene die het verkoopt.

Is deze woning al eerder voor iemand anders staatsburgerschap gebruikt?

Een woning kan één staatsburgerschapsaanvraag dragen, en zodra dat is gebeurd, kan geen andere buitenlandse onderdaan dezelfde woning of hetzelfde aandeel nog voor een volgende aanvraag gebruiken. De woning is voor dat doel definitief verbruikt.

Dit speelt juist daar waar een koper het meest waarschijnlijk aan het zoeken is. Woningen met een prijs rond 400.000 USD in de kustwijken van Alanya vormen de natuurlijke voorraad van het staatsburgerschapsprogramma, wat betekent dat een ongewoon hoog deel ervan al een aanvraag heeft gedragen. Een buitenlandse eigenaar die in 2026 op dat prijspunt verkoopt, drie jaar of meer na de golf van aanvragen uit 2021 en 2022, is een bekend profiel: iemand van wie de verbodstermijn is verlopen en die nu vrij is om te verkopen.

Voor die verkoper is de verkoop een rechttoe rechtaan uitstap. Voor een koper met hetzelfde plan levert de woning het vastgoed en niet het paspoort.

De diagnose zit opnieuw in de aktegeschiedenis en niet in het verhaal van de verkoper erover. Een eerdere verkrijging van staatsburgerschap laat sporen na in het register, waaronder de aantekening van het vervreemdingsverbod die bij de eerdere aanvraag is geplaatst. Een koper die alleen vraagt of de woning nu vrij is van beperkingen, leert niets over de vraag of ze dat eerder niet was.

Neem een concreet tweetal. Twee naburige appartementen in Mahmutlar, een kustwijk in het district Alanya van de provincie Antalya, staan in augustus 2026 allebei te koop voor 420.000 USD. Het ene is van een Turks gezin dat het sinds 2015 bezit. Het andere is van een buitenlandse onderdaan die er in 2022 staatsburgerschap mee kreeg en van wie het vervreemdingsverbod in 2025 afliep. Voor een koper die een vakantiewoning wil, zijn de twee uitwisselbaar en is de tweede mogelijk zelfs goedkoper. Voor een koper die een Turks paspoort wil, bestaat alleen de eerste.

Mavi kart, Noord-Cyprus en dubbele nationaliteit: wanneer de Turkse identiteitskaart van de verkoper volstaat

Houders van een mavi kart, burgers van de Turkse Republiek Noord-Cyprus en Turkse staatsburgers die daarnaast een andere nationaliteit hebben, worden onder de instructie niet als buitenlander behandeld, dus een aankoop van hen houdt de route naar het staatsburgerschap open, met één uitzondering die de uitkomst omkeert. Die uitzondering geldt voor verkopers die het Turkse staatsburgerschap hebben gekregen op grond van artikel 12, eerste lid, onder b, van de Turkse Staatsburgerschapswet, en dat is de investeringsroute zelf.

De formulering is expliciet over de hoofdregel. Personen die het Turkse staatsburgerschap met toestemming hebben verlaten en een mavi kart bezitten, burgers van de Turkse Republiek Noord-Cyprus, en Turkse staatsburgers met meerdere nationaliteiten worden binnen het bereik van de instructie niet als buitenlander beoordeeld. Waar een Turkse staatsburger ook het staatsburgerschap van een ander land heeft, is het Turkse staatsburgerschap bepalend voor de transactie.

De uitzondering is waar de moeilijkheid zit. Een verkoper die Turks vastgoed kocht onder het investeringsprogramma, daarmee het staatsburgerschap kreeg en nu een Turkse identiteitskaart heeft, is voor de meeste doeleinden Turks staatsburger en zit voor dit ene doel nog steeds in de uitgesloten categorie. Niets op de identiteitskaart, en niets op de actuele pagina van het register, laat zien tot welke categorie de verkoper behoort.

Dat levert een scheefheid op die het waard is om hardop te benoemen. De categorie verkopers die er het duidelijkst buitenlands uitziet, een Noorse of Russische naam op het eigendomsbewijs, is makkelijk te herkennen en diskwalificeert de woning. De categorie die er het meest Turks uitziet, een Turkse identiteitskaart van een paar jaar oud, kan de woning net zo volledig diskwalificeren en is onzichtbaar bij een gewone documentcontrole.

Een koper die het staatsburgerschap nastreeft, stelt daarom een vraag die opdringerig voelt en dat niet is. Vraag wanneer en hoe de verkoper het Turkse staatsburgerschap heeft gekregen. Een verkoper die het van geboorte heeft, antwoordt meteen. Een verkoper die het via investering kreeg, antwoordt anders, en dat antwoord beslist of de aankoop uw doel kan dienen.

Breed verspreid advies vertelt buitenlandse kopers dat ze een Turkse verkoper moeten zoeken en dat het daarmee klaar is. Dat advies is in twee richtingen onvolledig. Het sluit ten onrechte houders van een mavi kart en Noord-Cyprische verkopers uit die prima bruikbaar zijn, en het rekent er ten onrechte staatsburgers via de investeringsroute bij die dat niet zijn.

Wat de beyanlar-kolom in de tapu over een buitenlandse eigenaar vertelt

Het driejarige vervreemdingsverbod dat op een woning wordt gelegd die voor staatsburgerschap door investering is gebruikt, staat op het eigendomsbewijs zelf, en zolang het loopt kan de eigenaar helemaal niet aan u verkopen. De kolom beyanlar (verklaringen) van een actueel uittreksel lezen is de snelste manier om te weten of de woning voor u juridisch beschikbaar is.

De Turkse kadasterpraktijk maakt onderscheid tussen aantekeningen die beschikking verbieden en inschrijvingen die slechts beperken of een persoonlijk recht vastleggen. Het Tapu Sicili Tüzüğü (het Turkse kadasterreglement) somt de verbiedende categorie op, met daarin voorlopige maatregelen van de rechter, beslag door de overheid, inschrijvingen wegens faillissement en schuldsanering, aantekeningen van de gezinswoning en het ontnemen van de beschikkingsbevoegdheid aan een echtgenoot. Een hypotheek daarentegen is een beperkt zakelijk recht en geen aantekening, en verhindert op zichzelf geen verkoop.

Voor een woning van een buitenlandse eigenaar zijn de twee inschrijvingen die u het eerst nakijkt het vervreemdingsverbod wegens staatsburgerschap en de aile konutu şerhi (aantekening gezinswoning). De eerste komt veel voor in het prijssegment dat het staatsburgerschapsprogramma heeft gecreëerd. De tweede telt omdat het Turkse recht de uitdrukkelijke toestemming van de niet-eigenaar echtgenoot eist voordat een gezinswoning wordt overgedragen, en de huwelijkse omstandigheden van een buitenlandse eigenaar zijn vanuit het buitenland moeilijker te verifiëren.

Twee instructies volgen hieruit, en ze verschillen van elkaar.

• Vraag een actueel uittreksel op met een datum van enkele dagen voor uw bod in plaats van te vertrouwen op een foto van het eigendomsbewijs van de eigenaar, want aantekeningen worden in de loop van de tijd toegevoegd en verwijderd en een oud document bewijst niets over vandaag.
• Vraag naar de burgerlijke staat van de verkoper en waar het gezin woont in plaats van aan te nemen dat het ontbreken van een aantekening de zaak beslecht, want de toestemmingseis staat in de wet, of iemand het nu in het register heeft laten opnemen of niet.

Een lopend vervreemdingsverbod is een timingprobleem en geen gebrek. Als de aantekening nog maanden loopt, staat de woning nog niet te koop, en elke aanbetaling tegen een belofte om later te verkopen draagt het risico dat de omstandigheden van de verkoper veranderen voordat die datum er is.

De vijfjaarstermijn van de verkoper en de prijs die in de tapu komt te staan

Een buitenlandse verkoper die binnen de afgelopen vijf jaar heeft gekocht, is in Turkije belasting verschuldigd over de waardestijging, en dat geeft hem een direct financieel belang bij het te laag zetten van de prijs op uw eigendomsbewijs, waarna de rekening van die verlaging jaren later bij u belandt. Het Turkse recht belast de winst op een woning die binnen vijf jaar na verkrijging wordt verkocht en stelt die na vijf jaar vrij, en de regel geldt voor inwoners en niet-inwoners gelijk, omdat de woning de bron van het inkomen is.

Het belastbare bedrag is niet het kale verschil tussen de twee prijzen. De verkrijgingsprijs wordt geïndexeerd voordat de winst wordt berekend, er wordt een jaarlijkse vrijstelling afgetrokken, en de rest wordt belast op de progressieve schijven van de inkomstenbelasting. In een inflatoire omgeving telt die indexering flink mee, en dat is de reden dat de accountant van een verkoper vaak op een lager bedrag uitkomt dan de verkoper vreesde.

Niets daarvan verandert de prikkel van de verkoper aan de balie. Een lagere aangegeven prijs verlaagt tegelijk zijn belastbare winst en zijn aandeel van 2% in de tapu harcı. Het Harçlar Kanunu (de Turkse Legeswet) legt een bodem door te eisen dat de leges worden berekend over minimaal de emlak vergisi değeri (de gemeentelijke waarde) van de woning, en staat toe dat het verschil later alsnog wordt nageheven waar het aangegeven bedrag de werkelijkheid niet weergeeft. Tussen die bodem en de echte prijs zit ruimte, en een verkoper binnen de vijfjaarstermijn gaat die ruimte zoeken.

Het rekenwerk aan uw kant loopt de andere kant op. Neem een woning waarover in augustus 2026 een prijs van 200.000 euro is overeengekomen en waarbij de partijen 150.000 euro aangeven. Het aandeel van 2% van de koper in de leges daalt met 1.000 euro. De geregistreerde verkrijgingsprijs van de koper daalt echter ook met 50.000 euro, dus als die koper binnen zijn eigen vijfjaarstermijn verkoopt, is de aangegeven winst 50.000 euro groter dan nodig was. De Turkse inkomstenbelasting begint in die band op 15%, wat de uitgestelde blootstelling op 7.500 euro zet, vóór indexering en vóór de hogere tarieven die een grotere winst bereikt. Een koper die de suggestie van de verkoper aanneemt, heeft 1.000 euro vandaag geruild tegen ongeveer zeven keer zoveel later.

Een verkoper die de vijfjaargrens voorbij is, heeft veel minder reden om erop aan te dringen, en dat is een van de redenen om de verkrijgingsdatum in het register te lezen, ook als de fiscale situatie van de verkoper u verder niet interesseert.

Volmacht in plaats van verkoper: wat er gebeurt als de eigenaar in het buitenland woont

Een buitenlandse eigenaar die vanuit een ander land verkoopt, draagt vrijwel altijd over via een vekaletname (volmacht), en de geldigheid van dat document bepaalt uw overdrachtsdatum, niet de bereidwilligheid van de verkoper. De Turkse notariële regels eisen dat een volmacht die voor kadasterzaken is bedoeld, wordt opgemaakt in düzenleme şekli, de vorm waarin de notaris de akte zelf opstelt in plaats van alleen een handtekening te legaliseren, en dat er een foto van de volmachtgever op zit.

Volmachten die bij een plaatselijke notaris in het buitenland worden verleden, vallen vaak op allebei die eisen om, omdat de meeste buitenlandse notariële stelsels handtekeningen legaliseren in plaats van akten opstellen en er geen foto's aan hechten. Een Turks consulaat lost beide problemen in één keer op, en dat is de reden dat de consulaire route de betrouwbare is, ook al kost het regelen ervan meer tijd.

Achter de geldigheid zit een tweede vraag, namelijk of het document nog leeft. Een Turkse volmacht kent geen automatische vervaldatum en loopt door totdat ze wordt herroepen, totdat het werk dat ze dekt is voltooid, of totdat een van de gebeurtenissen zich voordoet die een lastgevingsrelatie beëindigt. Sinds december 2025 worden herroepingen vastgelegd in het Türkiye Azil Sistemi, het landelijke herroepingssysteem dat de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü beheert op grond van circulaire 2025/6, waarmee het kadaster kan zien dat een document dat aan de balie wordt aangeboden is ingetrokken.

De manier waarop dit misgaat is specifiek en verdient het benoemd te worden. Een verkoop klapt aan de balie niet omdat de verkoper zich heeft bedacht, maar omdat de gemachtigde aankomt met een document dat in de verkeerde vorm is opgesteld, geen foto draagt, of is herroepen zonder dat iemand het de makelaar heeft verteld. Geen van die feiten is zichtbaar in een gescande kopie die per e-mail is gestuurd.

Laat de volmacht door uw eigen advocaat beoordelen voordat de afspraak wordt geboekt en niet op de ochtend dat ze wordt gebruikt. Een document dat op een consulaat in het buitenland opnieuw moet worden gemaakt, kost weken, en die weken vallen binnen de aanbetalingsregeling die u al hebt getekend.

Emlak vergisi, aidat en slapende abonnementen: wat een afwezige eigenaar achterlaat

Schulden van een vorige eigenaar worden niet uw persoonlijke aansprakelijkheid, maar twee ervan verhinderen de overdracht helemaal, en daarmee worden ze van een risico een planningskwestie. Een eigenaar die jaren in een ander land heeft doorgebracht, verzamelt een karakteristiek patroon aan losse eindjes.

Openstaande emlak vergisi (de jaarlijkse onroerendgoedbelasting) is het duidelijkste geval. Het Emlak Vergisi Kanunu draagt de kadasterkantoren op om tijdens een overdracht elektronisch het systeem van de gemeente te bevragen en verbiedt de overdracht van een gebouw of stuk grond met een openstaande onroerendgoedbelastingschuld, met smalle uitzonderingen voor erfopvolging, rechterlijke uitspraken, gedwongen verkoop en onteigening. De oudere regel, waaronder koper en verkoper hoofdelijk aansprakelijk waren voor openstaande onroerendgoedbelasting, geldt niet meer, en veel Engelstalig materiaal herhaalt die nog steeds. De juiste instructie is niet om bang te zijn de schuld te erven, maar om vast te stellen dat de schuld is voldaan voordat er een afspraak wordt geboekt.

Erfopvolging is de tweede blokkade en komt vaker voor in oudere voorraad met buitenlandse eigenaren dan kopers verwachten. Waar de verkoper de woning door erfopvolging heeft verkregen, wacht de registratie zelf niet op de erfbelasting, maar de verkoop wel. Kadastermedewerkers kunnen een overdracht niet afronden zonder een verklaring van de belastingdienst. Een verkoper wiens naam als eigenaar in het register staat, kan dus werkelijk niet in staat zijn om te verkopen.

Aidat (de servicekosten van het complex) werkt weer anders. Openstaande servicekosten van een vorige eigenaar worden geen persoonlijke schuld van de nieuwe eigenaar. Wat wel aan de woning kan blijven hangen, is een wettelijk hypotheekrecht dat ten gunste van de andere eigenaren is ingeschreven voor een door de rechter vastgesteld openstaand bedrag, en die inschrijving reist eenmaal gevestigd mee met de woning en gaat voor op andere vorderingen. De instructie is om de lijst met lasten te lezen in plaats van aan te nemen dat de achterstand u volgt.

Een appartement dat twee winters leeg heeft gestaan, draagt daarnaast fysieke vragen die geen register beantwoordt, waaronder vocht, dode apparaten en een ketel die niemand heeft onderhouden. Die horen thuis in de prijs en niet in het juridische dossier.

Verandert de btw als u van een buitenlandse eigenaar koopt?

Bij een verkoop in de bestaande bouw tussen particulieren komt geen btw op, ongeacht wiens nationaliteit dan ook, omdat de vrijstelling waar buitenlandse kopers over horen alleen geldt voor een eerste levering door een ontwikkelaar. Een koper die een bestaande woning benadert met de btw-vrijstelling in gedachten, past een regel toe die niets te doen heeft.

De vrijstelling zelf staat in artikel 13 van de Turkse btw-wet en geldt voor de eerste levering van een woning of bedrijfsruimte aan een koper die niet in Turkije woont en die in buitenlandse valuta betaalt. Ze draagt vier voorwaarden die samen gelden, waaronder dat minstens 25% van de prijs vóór de factuurdatum binnenkomt en de rest binnen een jaar, dat het gebouw een bouwvergunning heeft, en dat de woning na registratie drie jaar wordt aangehouden.

Die laatste voorwaarde is degene die een transactie in de bestaande bouw raakt, en ze raakt die vanaf de kant van de verkoper. Een buitenlandse eigenaar die een nieuwe woning onder de vrijstelling kocht en binnen de driejaarstermijn verkoopt, roept een schuld op voor de eerder vrijgestelde btw. Die schuld is van hem en niet van u. Het effect op u is een kwestie van timing en onderhandelingspositie, want een verkoper die een onverwachte aanslag ziet aankomen, kan gaan traineren, de prijs bijstellen of zich terugtrekken.

Er circuleren twee verschillende driejaarstermijnen in de markt en ze worden voortdurend door elkaar gehaald. De ene is de aanhoudvoorwaarde bij de btw-vrijstelling. De andere is de aantekening van het vervreemdingsverbod wegens staatsburgerschap. Ze komen uit verschillende wetgeving, dienen verschillende doelen en kunnen op dezelfde woning op verschillende momenten lopen. Een verkoper die zegt dat de drie jaar om zijn, heeft maar één van de twee vragen beantwoord, en u moet vaststellen welke.

De overblijvende instructie over de btw is kort. Stel de datum vast waarop de verkoper de woning heeft verkregen en of hij die nieuw van een ontwikkelaar kocht onder de vrijstelling voor buitenlandse kopers. Als allebei waar zijn en de drie jaar niet vol zijn, reken er dan op dat de transactie traag verloopt.

De controles bij een huis kopen in Turkije die veranderen bij een buitenlandse verkoper

De controles zelf zijn de gewone controles bij een Turkse aankoop, en wat verandert is welke ervan een grotere kans hebben om een probleem terug te geven. Ze afwerken in de volgorde van wat een transactie het snelst stillegt, bespaart de meeste tijd.

Twee documenten doen het meeste werk op die lijst. Een actueel uittreksel uit het kadaster beantwoordt eigendom, aantekeningen en lasten in één keer. De beoordeling van de aktegeschiedenis door een advocaat beantwoordt de vragen over staatsburgerschap die het uittreksel alleen niet kan beantwoorden.

Eén punt dat kopers er vaak bij zetten, is overbodig. Sinds circulaire 2024/4 van de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü in juni 2024 van kracht werd, is een taxatierapport van een door de SPK (de Turkse toezichthouder op de kapitaalmarkten) erkende taxateur niet langer verplicht bij een gewone verkoop, en blijft het alleen verplicht voor aanvragen om staatsburgerschap en verblijfsvergunningen. Een buitenlandse verkoper verandert daar in geen van beide richtingen iets aan.

Voorbeeld Alanya: dezelfde woning, twee verschillende kopers

Dezelfde woning van een buitenlandse eigenaar kan tegelijk een uitstekende en een onmogelijke aankoop zijn, en dat hangt alleen af van wat de koper ermee wil doen. De cijfers doorrekenen op één woning laat zien waar het paspoort van de verkoper geld kost en waar het niets kost.

Neem een appartement met twee slaapkamers in Oba, een wijk in het district Alanya van de provincie Antalya, aangeboden voor 343.000 euro in augustus 2026. Tegen de deviezenaankoopkoersen van de Centrale Bank van de Republiek Türkiye van 25 augustus 2026, die de euro op 55,9892 TRY en de Amerikaanse dollar op 48,0117 TRY zetten, komt die prijs neer op ongeveer 400.300 USD. De eigenaar is een Zweedse onderdaan die het appartement in 2019 nieuw kocht.

Koper A wil een Turks paspoort. De woning staat op naam van een buitenlandse natuurlijke persoon, dus ze valt op de voorwaarde uit de instructie voordat er ook maar iets anders wordt bekeken. Dat de prijs in augustus 2026 net boven de drempel van 400.000 USD ligt, doet niet ter zake, het taxatierapport doet niet ter zake, en de bereidwilligheid van de verkoper doet niet ter zake. Wat doorgaan koper A kost, is het hele doel van de aankoop. De juiste zet is stoppen en naar voorraad in Turkse handen kijken, met de aanvaarding dat het vergelijkbare appartement van een Turkse eigenaar juist hoger geprijsd kan staan omdat het dat doel wel kan dienen.

Koper B wil een vakantiewoning en huurinkomsten. Voor koper B verandert de nationaliteit van de verkoper niets aan de mogelijkheid om te kopen en voegt ze zes controles toe. De verkoper kocht in 2019, dus de vijfjaarstermijn is voorbij en de verkoper heeft geen fiscale reden om aan te dringen op een te lage prijs in de tapu. Het appartement is in 2019 nieuw gekocht, dus een eventuele aanhoudtermijn voor de btw-vrijstelling is allang vol. De verkoper woont in Zweden, dus een volmacht is vrijwel zeker en moet vroeg worden beoordeeld. Onroerendgoedbelasting, aidat en nutsvoorzieningen vragen om een ronde langs alle kwitingen. Koper B gaat door op gewone voorwaarden.

De vergelijking verklaart ook een prijspatroon dat kopers verbaast. Waar twee vergelijkbare appartementen in Alanya in prijs verschillen zonder in staat te verschillen, is de eigendomsgeschiedenis een van de variabelen die het werk doet, want een appartement in Turkse handen in de staatsburgerschapsband rond 400.000 USD, zoals die band in augustus 2026 stond, bedient een kopersgroep die een appartement in buitenlandse handen niet kan bereiken.

Nog één factor die specifiek voor Alanya geldt, staat hiernaast en hoort bij verblijf en niet bij eigendom. Vier van de wijken in Alanya die het populairst zijn bij buitenlandse kopers, namelijk Kargıcak, Mahmutlar, Kestel en Avsallar, staan op de gepubliceerde lijst van het Turkse directoraat-generaal voor migratiebeheer met wijken die gesloten zijn voor nieuwe registratie van verblijfsvergunningen. Een Turkse woning bezitten heeft nooit uit zichzelf een verblijfsvergunning opgeleverd, en in die wijken heeft de registratievraag een eigen antwoord van de provinciale directie nodig.

Wat u moet vragen voordat u een bod doet op een woning van een buitenlandse eigenaar

Vijf vragen op volgorde vertellen u of u door moet gaan, en de eerste twee zijn de vragen die gesprekken beëindigen. Ze stellen voordat er een aanbetaling wordt gedaan, kost niets en redt het geld dat reserveringsbetalingen op het spel zetten.

1. Vraag wie er op dit moment als eigenaar geregistreerd staat en van welke nationaliteit. Een buitenlandse natuurlijke persoon in het register sluit de route naar het staatsburgerschap onmiddellijk en laat een gewone aankoop open.
2. Vraag of een buitenlandse onderdaan de woning na 12 januari 2017 heeft overgedragen. Een Turkse verkoper beslecht die vraag niet, en alleen de aktegeschiedenis beantwoordt haar.
3. Vraag of de woning eerder voor een staatsburgerschapsaanvraag is gebruikt. Eén keer gebruiken verbruikt haar definitief.
4. Vraag wanneer en hoe de verkoper het Turkse staatsburgerschap heeft gekregen, als de verkoper Turks is. Staatsburgerschap door investering zet de verkoper ondanks de Turkse identiteitskaart terug in de uitgesloten categorie.
5. Vraag om een uittreksel uit het kadaster van deze week, inclusief de kolom met verklaringen. Lopende vervreemdingsverboden, aantekeningen van de gezinswoning en lasten komen alle drie in hetzelfde document naar boven.

Een koper die geen belangstelling heeft voor staatsburgerschap, kan de eerste vier vragen overslaan en bij de vijfde beginnen, aangevuld met een ronde langs de kwitingen voor onroerendgoedbelasting, erfbelasting en achterstanden in het complex.

Zeg gewoon wat u wilt bereiken zodra u een makelaar spreekt. Een makelaar die weet dat een paspoort het doel is, kan het aanbod filteren voordat u het vliegtuig neemt. Een makelaar die dat niet weet, laat u de appartementen zien die bij uw budget passen, en in het hogere prijssegment van Alanya is een groot deel daarvan van buitenlandse eigenaren.