Huis kopen in Turkije op naam van een minderjarig kind

Een huis in Turkije op naam van een kind kopen is een wisseling van juridisch regime en geen formaliteit, want het kind wordt volwaardig eigenaar op de dag dat de eigendomsakte wordt getekend en de ouder houdt alleen de bevoegdheden die de Turkse wet opsomt. Het Turkse kadaster kent voor die eigenaar geen minimumleeftijd, dus een pasgeborene kan een tapu op zijn naam hebben, maar zolang het huwelijk duurt moeten beide ouders tekenen en een gescheiden ouder heeft de rechterlijke uitspraak nodig waarmee het gezag is toegewezen. Of het gezin kan verkopen voordat het kind 18 wordt, hangt af van één zin die in de officiële akte wordt opgenomen, namelijk dat de transactie buiten de artikelen 327 en 356 van het Burgerlijk Wetboek valt, die gaan over het besteden van het eigen vermogen van het kind aan de opvoeding van dat kind. Staat die zin er, dan komt er geen rechter aan te pas; ontbreekt hij, dan wordt toestemming van de rechter verplicht. Drie handelingen zijn volledig afgesloten en geen rechterlijke beslissing opent ze weer, want een ouder mag het bezit van een minderjarige niet schenken, niet in een stichting inbrengen en niet verpanden, wat ook betekent dat een appartement dat op één kind staat later niet naar een broer of zus kan worden overgezet. Voor de migratiekant levert de constructie niets op, want de drempel voor het staatsburgerschap van 400.000 US dollar moet op naam van de aanvrager zelf staan, en de verblijfsvergunning op basis van onroerend goed hoort bij de eigenaar, terwijl gezinsvergunningen van een hoofdpersoon omlaag lopen naar echtgenoot en kinderen en niet omhoog naar een ouder. Aan kosten betaalt de route via het kind het kopersdeel van 2% in de aktekosten één keer, terwijl later schenken 68,31 promille over de geregistreerde waarde kost plus overdrachtsbelasting tegen halve tarieven, en later erven overdrachtsbelasting meebrengt boven een vrijstelling van 2.907.136 lira per kind voor 2026, samen met een fiscale verklaring die elke doorverkoop blokkeert tot de belasting is betaald.

Kan een buitenlander in Turkije een huis op naam van een kind kopen?

Ja, en het Turkse kadaster hanteert helemaal geen minimumleeftijd. Een pasgeborene kan op de dag dat de akte wordt afgegeven in de kolom mülkiyet (eigendom) van een tapu (eigendomsakte) verschijnen, en een buitenlands kind wordt daarbij net zo behandeld als een Turks kind. Wat verandert is niet of de aankoop kan doorgaan. Wat verandert is wie daarna de eigenaar is en wat de ouders van die eigenaar mogen doen.

Het kind wordt volwaardig eigenaar. De ouder wordt iets smallers, namelijk een wettelijk vertegenwoordiger met bevoegdheden die in de wet zijn opgesomd. Artikel 342 van het Turkse Burgerlijk Wetboek (Türk Medeni Kanunu, wet 4721) zegt het in het eerste lid onomwonden: moeders en vaders zijn tegenover derden de wettelijke vertegenwoordigers van hun kinderen binnen de reikwijdte van hun velayet. De akte wordt velayeten getekend, wat betekent dat de ouder in plaats van het kind tekent, en de naam van de ouder komt nooit in de eigendomskolom te staan.

Achter het ene Nederlandse woord "voogdij" gaan twee Turkse woorden schuil, en de meeste Engelstalige pagina's over dit onderwerp kiezen het verkeerde. Velayet is ouderlijk gezag, dat moeders en vaders van rechtswege hebben. Vesayet is voogdij, die een rechter in het leven roept door een vasi te benoemen. De regimes zijn niet uitwisselbaar en de regels die erop volgen lopen sterk uiteen. Vesayet komt pas in beeld als velayet ontbreekt: als beide ouders zijn overleden, als een rechter het gezag heeft ontnomen, of als de moeder het gezag heeft maar zelf minderjarig is en het gezag niet aan de vader is gegeven. Een getrouwd stel dat voor hun achtjarige een appartement koopt in Alanya, een district van de provincie Antalya, zit in velayet en niet in vesayet.

Oordeelsvermogen helpt het kind niet om zelfstandig te handelen. Een minderjarige die oud genoeg is om een transactie te begrijpen kan nog steeds geen verkoop tekenen en geen hypotheek vestigen op onroerend goed dat op zijn naam staat, omdat die handelingen verplichtingen scheppen. De uitzondering werkt maar één kant op. Een minderjarige mag wel aannemen wat om niet wordt gegeven, dus een grootouder die een appartement aan een kleinkind schenkt doet een overdracht die de kant van het kind rechtsgeldig kan ontvangen.

Wie tekent op het tapukantoor en wat moet die persoon bewijzen?

Zolang het huwelijk duurt tekenen beide ouders. Artikel 336 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat ouders het velayet gezamenlijk uitoefenen zolang het huwelijk voortduurt, en het kadaster leest dat letterlijk: de akte wordt geweigerd als één ouder afwezig is of bezwaar maakt. De doorslaggevende stem van de vader die onder het oude Burgerlijk Wetboek bestond, is verdwenen.

Het Turkse directoraat-generaal voor Kadaster en Eigendomsregistratie, de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, zet in circulaire 2023/1 over wettelijke vertegenwoordiging bij aktetransacties uiteen wie in welke gezinssituatie optreedt. De regels dekken ook de ongemakkelijke gevallen, en één daarvan wordt geregeld verkeerd samengevat.

Die vierde rij is de valkuil. Artikel 336 bepaalt dat het velayet overgaat op de langstlevende als een ouder overlijdt, en Engelstalige samenvattingen stoppen daar. Circulaire 2023/1 niet, want het geval van een gescheiden ouder die het gezag had en daarna overlijdt ligt anders: de overgebleven ouder moet een rechterlijke uitspraak overleggen voordat het kadaster die ouder laat optreden. Een gezin dat ervan uitgaat dat de akte kan worden verkocht op basis van een overlijdensakte, ontdekt het gat aan het loket.

Een buitenlandse minderjarige heeft bovendien papieren nodig waar een volwassen koper nooit aan denkt. Het kind heeft een geboorteakte met apostille en een beëdigde Turkse vertaling nodig, een paspoort, en een Turks belastingnummer op de eigen naam van het kind en niet dat van een ouder. Al het overige op de standaardlijst voor een buitenlandse aankoop geldt ongewijzigd, en het aankoopproces stap voor stap verandert verder niet. Het kind komt niet mee. Alleen de ouder tekent. Ouders die niet kunnen reizen kunnen een gemachtigde aanwijzen, al moet het gaan om een volmacht met uitdrukkelijke bevoegdheid voor de transactie in plaats van algemene bewoordingen.

De ene zin in de akte die bepaalt of er later een rechter aan te pas komt

Eén verklaring in de resmî senet, de officiële akte die aan het loket wordt opgemaakt, bepaalt of een latere verkoop een rechter nodig heeft. De ouder verklaart dat de transactie niet valt onder de artikelen 327 en 356 van het Burgerlijk Wetboek. Staat die zin in de akte en is hij door de ouder en de koper ondertekend, dan wordt geen rechterlijke toestemming gevraagd. Ontbreekt hij, dan kan de verkoop niet rechtstreeks doorgaan en wordt rechterlijke toestemming verplicht.

Geen van beide artikelen zegt wat de meeste kopers denken dat er staat. Artikel 327 legt de kosten van verzorging, opvoeding en bescherming van een kind bij de ouders, en voegt in het tweede lid toe dat ouders een vastgesteld bedrag uit het eigen vermogen van het kind aan die verzorging en opvoeding mogen besteden met toestemming van een rechter, als de ouders arm zijn, als de bijzondere omstandigheden van het kind buitengewone uitgaven vergen, of als er een andere ongewone reden bestaat. Artikel 356 werkt vanaf de andere kant hetzelfde: kapitaaluitkeringen, schadevergoedingen en vergelijkbare aanspraken mogen deels worden gebruikt voor het levensonderhoud van het kind voor zover de gewone behoeften dat vragen, en als de verzorging, opvoeding en scholing van het kind dat noodzakelijk maken, kan een rechter de ouders machtigen om in de overige bezittingen van het kind te grijpen, tot bedragen die de rechter vaststelt.

Samen gelezen gaat de poort over het opeten van het vermogen van een kind om dat kind te voeden en naar school te laten gaan, niet over gewoon vermogensbeheer. Een appartement in Alanya verkopen en de opbrengst voor datzelfde kind aanhouden is niet de situatie die een van beide artikelen beschrijft. Daarom vraagt het kadaster de ouder om dat in de akte vast te leggen in plaats van elk gezin naar de rechter te sturen.

De eis is in stappen ontstaan. Circulaire 2002/7 bepaalde dat buiten de kwesties waarvoor onder artikel 342 toestemming van de vesayet-autoriteit nodig is, en buiten de artikelen 327 en 356, geen toestemming van een rechter wordt gevraagd. De verwarring hield aan, dus circulaire 2014/4, nummer 1756 van 11 juni 2014, eiste dat het punt in de officiële akte zelf werd opgenomen. Circulaire 2023/1 draagt de regel vandaag.

In de praktijk staat de formulering in de tekst van de akte zelf, naast de prijs en de perceelgegevens, in een zin die erop neerkomt dat de verrichte verkoop niet binnen de reikwijdte van de artikelen 327 en 356 van het Turkse Burgerlijk Wetboek valt. Als een ouder via een gemachtigde handelt, zegt circulaire 2023/1 dat de volmacht die zin niet hoeft te herhalen. De Turkse rechtsliteratuur is het daar niet mee eens en betoogt dat kadastermedewerkers er toch naar zouden moeten kijken, omdat een betwiste transactie de staat aansprakelijk kan maken. De zin aan de volmacht toevoegen kost bij de notaris niets en haalt later een argument weg, wat de veiligere weg voor de hand doet liggen, ook al eist de circulaire het niet.

Verkopen voordat het kind 18 wordt: de wet, de rechtspraak en het loket

De Turkse wet en de Turkse loketpraktijk zijn het hier niet volledig eens, en een gezin dat een uitweg plant kan die onenigheid maar beter als het echte antwoord behandelen. De dominante lijn in de rechtspraak van het Turkse Hof van Cassatie zegt dat geen rechterlijke toestemming nodig is. De eerste civiele kamer van de Yargıtay oordeelde in uitspraak 2019/2827 van 18 april 2019 in zaak 2019/1073 dat artikel 342 geen toestemming van een rechter eist voor de verkoop van bezittingen van een kind. De tweede civiele kamer ging verder in uitspraak 2017/12079 in zaak 2016/19351 van 2 november 2017 en oordeelde dat het vragen van een toestemming die de wet niet eist geen rechtsbelang heeft, wat betekent dat de rechter het verzoek niet in behandeling neemt. Een uitspraak van dezelfde kamer uit 2019, 2019/6208 in zaak 2019/158, bevestigde dat een rechter buiten de artikelen 327 en 356 niet kan ingrijpen in overdrachten van het bezit van een kind, behalve waar het belang van het kind is genegeerd.

Er zijn ook uitspraken die de andere kant op gaan. De veertiende civiele kamer van de Yargıtay nam in 2014/2013 in zaak 2013/16771 van 17 februari 2014 het minderheidsstandpunt in. Scherper nog is dat de eerste civiele kamer een verkoop vernietigde in uitspraak 2015/12241, juist omdat de vereiste toestemming niet was verkregen. Een peer-reviewed studie uit 2026 over precies deze vraag, gepubliceerd door Haluk Saruhan in de Journal of Law and Economics Research, zet beide lijnen uiteen en is zelf intern verdeeld, want in het ene deel staat dat toestemming van de vrederechter verplicht is en in latere delen dat die buiten de artikelen 327 en 356 niet nodig is.

Kadasterkantoren hebben er hun eigen laag bovenop gelegd. Er is vastgelegd dat kadasterkantoren om rechterlijke uitspraken vragen in velayet-zaken waarin die niet nodig zijn, een praktijk die ernstig genoeg is dat de correspondentie van het directoraat-generaal zelf haar heeft aangemerkt als bron van vermijdbare schade voor burgers.

Zo'n verdeeldheid levert een procedurele instructie op en geen juridische. Leg de vraag schriftelijk voor aan het specifieke tapu müdürlüğü (kadasterkantoor) dat de transactie gaat afhandelen, voordat er een aanbetaling wordt gedaan, en bewaar het antwoord in het dossier. Kopers aan de andere kant van de tafel hebben hun eigen versie van dezelfde stap: als de verkoper minderjarig is, vraag dan vóór de afspraak op het tapukantoor of de akte de verklaring over de artikelen 327 en 356 bevat, en niet pas tijdens die afspraak. Vertraging en weigering bij het Turkse kadaster volgen hun eigen vastgelegde regels, en een ontbrekende verklaring is precies het soort gebrek dat een overdracht stopzet.

Drie dingen die een ouder nooit met het huis van het kind mag doen

Een ouder kan het bezit van het kind niet schenken, niet in een stichting onderbrengen en niet als borg verpanden, en een rechterlijke beslissing geneest geen van de drie. Artikel 342 trekt de regels over vertegenwoordiging van personen onder vesayet door naar velayet, afgezien van de kwesties waarvoor toestemming van de vesayet-autoriteit nodig is, en artikel 449 formuleert het verbod rechtstreeks: namens een persoon onder vesayet borg staan, een stichting oprichten en belangrijke schenkingen doen zijn verboden.

Het woord dat het werk doet is "belangrijke". Het Burgerlijk Wetboek van 2001 versmalde een eerder, algemeen verbod op schenkingen tot belangrijke schenkingen, een wijziging die de toelichting bij het artikel zelf vastlegt. Een appartement haalt die drempel op elke maatstaf, dus een ouder kan het appartement van een kind in Alanya aan niemand schenken, ook niet aan een ander eigen kind.

Waar zo'n verzoek het loket bereikt, wordt het ter plekke geweigerd en niet aangehouden, op grond van artikel 1016 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 26 van het Kadasterreglement. De weigering is schriftelijk, gemotiveerd en wordt vastgelegd.

Het gevolg is precies het gevolg dat gezinnen het vaakst niet zien aankomen. Een woning op naam van één kind zetten sluit de deur voor het later herverdelen tussen broers en zussen via overdracht, want de weg terug naar buiten is een schenking en schenkingen van het bezit van een minderjarige zijn verboden totdat dat kind 18 wordt. Een ouder die een 2+1 appartement koopt in Mahmutlar, een kustwijk in het district Alanya, op naam van een ouder kind en het later wil rechttrekken voor een jonger broertje of zusje, heeft daarvoor geen schoon instrument zolang het oudere kind nog 17 is.

Het verbod werkt maar één kant op. Bezit kan vrij naar een kind toe bewegen. Als een schenking aan het kind onvoorwaardelijk is, staat circulaire 2023/1 toe dat één van beide ouders die alleen aanvaardt, dus een overdracht van een grootouder heeft niet beide ouders aan het loket nodig.

Wanneer een kayyım moet meetekenen: de regels bij dubbele petten

Waar een ouder aan beide kanten van een transactie staat, moet een kayyım meedoen en moet een rechter goedkeuren. Een kayyım is een vertegenwoordiger die een rechter voor één specifieke kwestie benoemt, anders dan een vasi, die algemene bevoegdheid heeft. Artikel 345 van het Burgerlijk Wetboek stelt de toets: een rechtshandeling tussen een kind en een moeder of vader, of tussen een kind en een derde in het belang van de moeder en vader, kan het kind alleen een verplichting opleggen met deelname van een kayyım en goedkeuring van een rechter.

Drie situaties halen die drempel in de kadasterpraktijk. Een ouder die het bezit van het kind koopt, of het bezwaart om de eigen lening van de ouder te dekken, is de duidelijkste. Verdeling tussen ouder en kind is de tweede, en circulaire 2023/1 voegt een detail toe dat gezinnen verrast: als de rechterlijke uitspraak niet benoemt welk aandeel en welke zelfstandige eenheden aan het kind toevallen, kan de kadastermedewerker de transactie zelfs met de uitspraak in handen niet afronden. Het Hof van Cassatie heeft ook onderzoek gelast, in uitspraak 2016/7637 van 14 april 2016 in zaak 2016/4126, naar de vraag of een vader met velayet vermogen dat zijn kind had geërfd naar zijn eigen boedel had verplaatst, met overdracht van het vermogen van het kind en de inkomsten daaruit aan een kayyım als mogelijke uitkomst.

Twee aangrenzende transacties hebben hier niets van nodig. Een hypotheek die de eigen schuld van het kind dekt valt binnen de gewone bevoegdheid van de ouder. Elbirliği mülkiyeti, gemeenschappelijk eigendom zonder vastgelegde aandelen, omzetten in paylı mülkiyet, mede-eigendom met breukdelen die op de akte staan, vergt helemaal geen toestemming van de rechter. Het onderscheid tussen die twee vormen van gedeeld eigendom beslist meer dan de meeste buitenlandse kopers verwachten, en het is hetzelfde onderscheid dat geldt bij samen met een partner of echtgenoot kopen.

Wat verandert er als het kind maar een aandeel bezit?

Een mede-eigenaar kan het eigen aandeel overdragen zonder de andere mede-eigenaren te vragen, en dat blijft zo als die mede-eigenaar een kind is. Artikel 688 van het Burgerlijk Wetboek geeft elke paydaş, elke mede-eigenaar met een breukdeel, de rechten van een eigenaar over dat aandeel, dat kan worden overgedragen, verpand en door schuldeisers uitgewonnen. Het aandeel op naam van een minderjarige zetten verandert daar niets aan. De ouder tekent velayeten zoals eerder, en de verklaring over de artikelen 327 en 356 beslist nog steeds of er een rechter bij komt.

Engelstalige pagina's over minderjarigen en Turks onroerend goed beweren geregeld dat elke transactie die het aandeel van een minderjarige raakt zowel rechterlijke goedkeuring als toestemming van elke mede-eigenaar nodig heeft. De helft over de toestemming klopt niet volgens het Turkse recht op mede-eigendom, en die fout kost geld, want ze vertelt een gezin dat het vastzit terwijl dat niet zo is.

Wat de andere mede-eigenaren hebben is een voorkooprecht, önalım, en geen vetorecht. Als een aandeel wordt verkocht aan iemand buiten de eigendomsgroep, kunnen de overige mede-eigenaren die verkoop op dezelfde voorwaarden overnemen. Twee kenmerken van dat recht zijn op 25 december 2025 veranderd door wet 7571. De buitenste termijn ging van twee jaar naar één, en de prijs die de voorkopende mede-eigenaar betaalt werd de marktwaarde die een rechter vaststelt in plaats van het bedrag dat op de akte staat. Een gezin dat de helft van een appartement in Oba naast een derde buiten de familie bezit kan die helft dus vrij verkopen, maar de koper neemt een aandeel over dat een jaar lang open blijft staan voor voorkoop.

Als het tapukantoor weigert: 15 dagen bezwaar, en daarna nog eens 15

Een geweigerde aanvraag wordt schriftelijk en met redenen omkleed geweigerd, en de klok begint te lopen op de dag dat de beslissing wordt betekend. Artikel 26 van het Kadasterreglement eist dat aanvragen die niet aan de regelgeving voldoen onverwijld worden geweigerd, met vermelding van de gronden, de plaats van bezwaar en de termijn. In het Turkse kadaster bestaat geen status waarin een gebrekkig dossier gewoon blijft wachten.

De uitweg heeft twee even lange fasen. De aanvrager gaat binnen 15 dagen na betekening in bezwaar bij de regionale directie waaronder het kantoor valt, en gaat binnen nog eens 15 dagen tegen de beslissing van die regionale directie in beroep bij het directoraat-generaal. Ontbrekende documenten of een onbewezen beschikkingsbevoegdheid zijn de gebruikelijke gronden waar een minderjarige bij betrokken is, en beide zijn te herstellen, maar de weigering zelf wordt intussen wel vastgelegd in de kolom verklaringen van het register.

Telt een huis op naam van het kind mee voor het Turkse staatsburgerschap?

Nee. De drempel van 400.000 US dollar aan onroerend goed voor het Turkse staatsburgerschap door investering geldt per aanvrager, en het pand moet op naam van de aanvrager zelf staan en onder een beperking van drie jaar die op de akte wordt aangetekend. Een ouder wiens geld het appartement heeft betaald maar wiens naam er niet op staat, houdt niets in handen dat meetelt.

Het programma neemt gezinsleden mee naar beneden en nooit naar boven. Een hoofdaanvrager die de drempel haalt, brengt een echtgenoot en kinderen onder de 18 in hetzelfde dossier mee zonder extra investering. Een kind dat onroerend goed bezit trekt geen ouder de andere kant op, en een kind boven de 18 heeft de eigen 400.000 US dollar nodig.

Het praktische effect is dat de twee doelen tegen elkaar in trekken. Ouders die zowel staatsburgerschap als een bezit op naam van het kind willen, beschrijven twee aankopen en niet één, want hetzelfde appartement kan niet tegelijk op naam van de aanvrager staan voor het migratiedossier en op naam van het kind voor het erfplan.

Krijgt de ouder er een verblijfsvergunning voor Turkije mee?

Nee, en de reden staat in de wet en niet in de beoordelingsruimte van een ambtenaar. De kortlopende verblijfsvergunning voor eigenaren van onroerend goed wordt verleend op grond van artikel 31, eerste lid, onderdeel b van de Wet op vreemdelingen en internationale bescherming, wet 6458, aan "degenen die onroerend goed in Turkije hebben". De houder van het recht is de eigenaar. Waar de eigenaar zeven jaar oud is, valt de ouder die ernaast staat niet onder dat onderdeel.

Ook de gezinsroute dicht het gat niet. Artikel 34 van dezelfde wet verleent een gezinsverblijfsvergunning aan de buitenlandse echtgenoot van een hoofdpersoon, aan het buitenlandse minderjarige kind van de hoofdpersoon of van de echtgenoot, en aan het buitenlandse ten laste komende kind van de hoofdpersoon of van de echtgenoot. Ouders ontbreken in die opsomming. Een vergunning die via deze route wordt verleend kan in geen geval langer duren dan de verblijfsvergunning van de hoofdpersoon zelf.

Een gezin waarvan het enige Turkse bezit op naam van een kind staat heeft dus geen verblijfsroute op basis van onroerend goed voor de volwassenen, en de volwassenen zijn degenen die haar nodig hebben. Of het kind zelf een vergunning kan aanvragen is een aparte vraag die afhangt van hoe de migratieautoriteit omgaat met een aanvraag via een wettelijk vertegenwoordiger, dus leg die voor aan de provinciale directie voor migratiebeheer voordat een gezin van het ene of het andere antwoord uitgaat. De aankoop zelf vereiste sowieso nooit een verblijfsvergunning, niet voor het kind en niet voor de ouders. Een geldig paspoort is genoeg om te kopen.

Wie geeft de huurinkomsten aan en wie tekent de aangifte?

De huurinkomsten horen bij het kind, en de ouder tekent de belastingaangifte namens het kind. Artikel 10 van de Wet op de belastingprocedure legt de plichten van minderjarigen die belastingplichtig zijn bij hun wettelijke vertegenwoordigers, dus de aangifte voor een verhuurd appartement in Alanya wordt ingediend en ondertekend door de ouder terwijl het kind de geregistreerde belastingplichtige blijft.

Eén detail in die plicht verrast ouders. Een wettelijk vertegenwoordiger die tekortschiet kan de daaruit volgende boete niet op het kind verhalen, terwijl het verhaalsrecht voor de belasting zelf wel behouden blijft. Een ouder die het aangifteseizoen in maart vergeet, draagt de boete persoonlijk.

Omdat het kind een aparte belastingplichtige met een eigen belastingnummer is, worden de huurinkomsten van het kind niet bij de aangifte van een ouder opgeteld, en gelden de eigen vrijstelling en aangiftedrempels van het kind daarvoor. Hoe die drempels uitpakken voor eigenaren die niet fiscaal inwoner van Turkije zijn, is een vraag voor een Turkse accountant, want het fiscale regime verandert met de woonplaats, voor volwassenen en kinderen gelijk.

Nu op naam van het kind, later schenken of later erven: wat kost elke route?

Rechtstreeks op naam van het kind kopen is de enige van de drie routes die de instapkosten één keer betaalt. De aankoop is een gewone verkoop en wordt als zodanig belast, en er volgt geen aparte overdracht meer. De alternatieven leggen een tweede overdracht bovenop de eerste, tijdens het leven van de ouder of daarna.

Neem een 2+1 appartement in Oba, een wijk in het district Alanya van de provincie Antalya, gekocht voor 150.000 euro. Tegen de aankoopkoers van de Centrale Bank van de Republiek Turkije van 56,0159 lira per euro op 21 augustus 2026 is dat 8.402.385 lira. Voor een buitenlandse koper is het bedrag dat in de akte komt het lirabedrag dat op de döviz alım belgesi staat, het deviezenaankoopbewijs dat wordt afgegeven bij het omwisselen van de middelen, dus de opgegeven prijs en het omgewisselde bedrag lopen gelijk op.

De schenkingskolom bevat twee details die de lezing veranderen. Het tarief voor het schenken van onroerend goed is 68,31 promille onder punt 4 van tarief 4 van de Wet op de leges, vastgesteld bij besluit van de ministerraad van 24 december 2012 met ingang van 1 januari 2013, en het wordt geïnd bij degene die de schenking ontvangt. Dat is ruwweg drieënhalf keer de 2% die een koper bij een aankoop betaalt. Het wordt berekend over de geregistreerde waarde en niet over de afgesproken prijs, dus het lirabedrag valt lager uit dan de verhouding alleen doet vermoeden. Op de leges zelf bestaat geen familiekorting. De korting zit aan de belastingkant, want schenkingen van een ouder, echtgenoot of kind worden belast tegen de helft van de tarieven voor overdrachten om niet, onder een regel die de Turkse belastingdienst onomwonden vermeldt.

Die tarieven voor overdrachten om niet beginnen bij 10% en lopen op tot 30% over vijf schijven, tegenover 1% tot 10% voor vererving, onder het tarief voor 2026 dat is gepubliceerd in algemene circulaire 57 in het Turkse Staatsblad (Resmî Gazete) van 31 december 2025. De vrijstelling voor overdrachten om niet bedraagt in 2026 66.935 lira, tegenover 2.907.136 lira per kind bij vererving, wat tegen dezelfde koers van 21 augustus 2026 ruwweg 51.900 euro is. Onroerend goed wordt voor deze belasting gewaardeerd op de vastgestelde waarde en niet op de verkoopprijs, dus de precieze rekening hangt af van een cijfer dat de gemeente bijhoudt en dat het gezin nooit op het contract ziet.

De erfeniskolom heeft een timingkenmerk dat erfgenamen verrast. Onder artikel 19 van de Wet op de successie- en overdrachtsbelasting gaat de registratie van een geërfd pand door zonder te wachten op de aanslag, maar het pand kan niet worden doorgeleverd of bezwaard totdat de daarop rustende belasting volledig is betaald, en kadastermedewerkers kunnen een overdracht niet afronden zonder een fiscale verklaring van het belastingkantoor. De registratie wacht niet. De verkoop wel.

Op één vraag bestaat geen geverifieerd antwoord, en die verdient er een in plaats van een aanname. Waar het geld van een ouder een pand betaalt dat rechtstreeks op naam van een minderjarige wordt geregistreerd, is de vraag of de overdracht van middelen van ouder naar kind zelf als een overdracht om niet geldt voor de successie- en overdrachtsbelasting, iets wat de Turkse praktijk publiekelijk niet lijkt te hebben beslecht. De akte legt een verkoop vast en wordt als verkoop belast. De geldstroom is een aparte vraag, en een Turkse accountant zou die schriftelijk moeten beantwoorden voor het specifieke gezin voordat het geld wordt overgemaakt.

Beschermt een huis op naam van het kind tegen de Turkse legitieme portie?

Het appartement op naam van een kind zetten haalt dat appartement echt uit een toekomstige Turkse nalatenschap, en het zet het echt niet buiten het bereik van andere erfgenamen. Beide helften zijn waar, en de tweede helft is de helft die geen Engelstalige pagina over dit onderwerp uiteenzet.

De vererving van onroerend goed in Turkije wordt beheerst door Turks recht, ongeacht de nationaliteit van de eigenaar, op grond van artikel 20 van de Turkse Wet op het internationaal privaatrecht. Die regel staat niet ter keuze, en het Turkse recht kent saklı pay, de legitieme portie die bepaalde erfgenamen niet kan worden ontnomen. Afstammelingen, ouders en de langstlevende echtgenoot hebben een legitieme portie; broers en zussen verloren die van hen in 2007.

Artikel 565 van het Burgerlijk Wetboek somt de overdrachten om niet bij leven op die op dezelfde manier kunnen worden teruggehaald als beschikkingen bij testament, en het vierde onderdeel dekt overdrachten die een overledene deed met het kennelijke doel de regels over de legitieme portie te omzeilen. Een pand dat door een ouder is gefinancierd en op één kind is geregistreerd kan door de andere erfgenamen met een legitieme portie op dat onderdeel worden aangevallen. De toets snijdt aan twee kanten: het opzet om de legitieme portie te schaden moet kennelijk zijn, en de Turkse leer neemt die opzet niet aan uit het enkele feit dat een overdracht het beschikbare deel overschreed.

Daarop kunnen twee verschillende vorderingen volgen, en ze lopen anders af. Een tenkis-vordering, de inkorting, behandelt de overdracht als geldig en vermindert alleen het deel dat in de legitieme portie snijdt. Een vordering wegens muris muvazaası, ingesteld als een overdracht is vermomd als iets wat zij niet was om vermogen bij erfgenamen weg te houden, valt de hele transactie aan en kan eindigen in vernietiging van de akte en herinschrijving.

Dat levert een bruikbare beslisregel op. Het risico is laag bij één kind en hoog bij meer, en nog hoger als er kinderen uit een eerder huwelijk zijn. Een gezin met één kind dat het appartement in Alanya op dat kind registreert doet iets wat geen andere erfgenaam de bevoegdheid heeft om terug te draaien. Een gezin met drie kinderen dat het op de oudste registreert heeft een vordering gecreëerd die de andere twee na het overlijden van de ouder kunnen instellen.

Elk alternatief heeft zijn eigen plafond. Een testament dat is opgemaakt in de vorm die het eigen nationale recht van de overledene erkent, is in Turkije formeel geldig, maar het kan de Turkse legitieme portie niet overschrijden waar het om Turks onroerend goed gaat. De aankoop bij de start over breukdelen op de akte verdelen is het instrument dat het meeste werk doet met de minste wrijving, want het legt de uitkomst vast op het moment van aankoop in plaats van die achteraf te laten uitvechten. Die aanpak brengt eigen regels over aandelen, uittredingsrechten en voorkoop mee.