Koopcontract bij een huis kopen in Turkije: welk document bindt en wat erin hoort

Een koopcontract voor een woning in Turkije is een van drie verschillende documenten, en welk daarvan een koper tekent bepaalt of de clausules erin iemand binden. Een gewone schriftelijke overeenkomst die op een makelaarskantoor wordt getekend draagt niets over en kan doorgaans ook geen werkend boetebeding dragen, omdat artikel 237 van de Turkse Verbintenissenwet en artikel 706 van het Turkse Burgerlijk Wetboek de officiële vorm tot geldigheidsvereiste maken in plaats van tot formaliteit. Een notariële verkoopbelofte schept wel een afdwingbare aanspraak en kan in het kadaster worden ingeschreven, waar zij vijf jaar lang ook tegen een latere koper werkt. Sinds 1 januari 2023 kan een notaris op grond van artikel 61/A van de Turkse Notariswet ook het koopcontract zelf opmaken en het in het kadastersysteem registreren, waarbij de overdrachtsheffing van 4 procent verschuldigd is en geen zegelrecht. In welk van die documenten ook, de woning wordt aangeduid met haar ada-, parsel- en appartementsnummer en niet met haar adres, en de opgegeven prijs heeft een wettelijke ondergrens bij de gemeentelijke belastingwaarde, waarbij een verschil achteraf wordt nageheven op grond van artikel 63 van de Turkse Wet op de leges. Bij een buitenlandse koper is het bedrag dat in de eigendomsakte belandt het lirabedrag op het valuta-aankoopbewijs, wat de vraag over de opgegeven prijs beslecht voordat iemand haar stelt. En of een prijs in euro's überhaupt is toegestaan hangt af van waar elke partij woont, niet van welk paspoort iemand draagt.

Drie documenten heten in Turkije "het koopcontract"

In de Turkse praktijk gaan er drie verschillende documenten schuil achter het woord koopcontract, en ze hebben niet hetzelfde juridische gewicht. Het papier dat u op een makelaarskantoor in Alanya voorgelegd krijgt is meestal het zwakste van de drie, en de lijst met clausules erin is precies zoveel waard als het document dat hem draagt.

Het eerste document is een gewone schriftelijke overeenkomst, ondertekend door koper en verkoper met de makelaar als getuige. Dat is wat Nederlandse kopers gewoonlijk het voorlopig koopcontract noemen, een naam die hier misleidt. Het tweede is een taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (verkoopbelofte), opgemaakt door een notaris in de vorm düzenleme şeklinde, wat betekent dat de notaris de akte zelf opstelt en niet alleen handtekeningen legaliseert onder een tekst die iemand anders heeft geschreven. Het derde is een taşınmaz satış sözleşmesi (koopcontract), opgemaakt door een notaris op grond van artikel 61/A van de Turkse Notariswet, een route die sinds 1 januari 2023 bestaat en die vrijwel geen Nederlandstalige gids heeft verwerkt.

Artikel 61/A kwam via wet 7413 in de Notariswet terecht, die koopcontracten toevoegde aan de lijst met notariële werkzaamheden in artikel 60 en artikel 61/A zelf invoegde. De hoogleraren Süha Tanrıver en Mehmet Serkan Ergüne beschreven het mechanisme in 2023 in het tijdschrift van de juridische faculteit van de Universiteit van Ankara: de aanvraag loopt via het afsprakensysteem van de Turkse Notarissenunie op het overheidsportaal e-Devlet, de notaris bevraagt het kadaster via TAKPAS, en zodra de partijen hebben getekend haalt de notaris een yevmiye-nummer (journaalnummer) uit TAKBİS en registreert het contract daar, waarna het kadaster de inschrijving verricht. De bevoegdheid van de notaris is niet exclusief. Het loket van het kadaster blijft open, en een koper kan nog steeds doen wat kopers altijd hebben gedaan.

Wie vandaag Nederlandstalige informatie over Turks vastgoed leest, komt bijna overal dezelfde zin tegen: bij een notaris in Turkije kunt u geen rechtsgeldig koopcontract tekenen, dat kan alleen bij een ambtenaar van het kadaster. Die zin klopte tot en met 31 december 2022. Sindsdien is er een derde document bij gekomen dat de meeste Nederlandse pagina's over dit onderwerp nog niet kennen.

Of uw clausules iemand binden, is beslist voordat u ze leest

Een contract dat Turks onroerend goed overdraagt, of de overdracht belooft, is alleen geldig wanneer een officiële instantie het opmaakt, en een ongeldig contract draagt helemaal geen clausules. Het vereiste staat op drie plaatsen tegelijk: artikel 237 van de Turkse Verbintenissenwet, artikel 706 van het Turkse Burgerlijk Wetboek en artikel 26 van de Turkse Kadasterwet. Tanrıver en Ergüne omschrijven deze officiële vorm als een geldigheidsvereiste en niet als een bewijsregel, met nietigheid als gevolg wanneer zij wordt genegeerd.

Het praktische effect verrast kopers in beide richtingen. Een boetebeding in een gewoon schriftelijk reserveringsformulier bindt de koper doorgaans niet, omdat het beding valt met het document dat het draagt. Dezelfde redenering ontneemt de koper zijn beschermende clausules, dus een verkoper die het geld aanneemt en aan iemand anders verkoopt heeft een document geschonden dat nooit een aanspraak op de woning heeft geschapen. Wat er gebeurt met geld dat al onder zo'n document is betaald, is een aparte vraag, en het Turkse recht beantwoordt die via ongerechtvaardigde verrijking en niet via het contract.

Artikel 61/A heeft deze regel niet verzacht. Het voegde een tweede instantie toe die eraan kan voldoen, en daarom is de notariële route van belang: hij maakt van een document dat voorbereidend was een document dat de overdracht draagt.

De partijen, en waarom u eerst een Turks belastingnummer nodig heeft

Een buitenlandse koper moet zijn Turkse belastingnummer al in handen hebben voordat het contract wordt opgemaakt, niet erna. De verordening over notariële koopcontracten, gepubliceerd in het Turkse Staatsblad op 11 januari 2023, schrijft voor welke identiteitsgegevens in het document komen voor een partij die geen Turks staatsburger is: buitenlandse identiteitsgegevens samen met een yabancı kimlik numarası (buitenlandernummer) of een potansiyel vergi kimlik numarası (potentieel belastingnummer), gegevens van staatlozen waar die van toepassing zijn, en het nummer van de blauwe kaart voor houders daarvan.

Een koper die nooit een Turkse verblijfsvergunning heeft gehad, heeft geen buitenlandernummer, waardoor het potentiële belastingnummer het gegeven is dat op de pagina komt. De Turkse belastingdienst heeft daarvoor een online loket op dijital.gib.gov.tr, waar naam, namen van de ouders, geboorteplaats, land, paspoortnummer, een adres en een telefoonnummer worden gevraagd, met een upload van de identiteitspagina van het paspoort.

Twee andere gegevens horen ook in de partijenclausule. Wanneer iemand tekent op grond van een volmacht, horen de datum en het yevmiye-nummer van die volmacht in het contract, omdat artikel 504 van de Verbintenissenwet een bijzondere volmacht eist voor de overdracht van onroerend goed en een algemene volmacht daarvoor niet volstaat. Wanneer de verkoper een vennootschap is, noemt de clausule de persoon wiens handtekening haar bindt.

De woning: het adres is niet de woning, ada en parsel wel

Een Turkse woning wordt aangeduid met haar coördinaten in het kadaster en niet met haar straatadres, en een contract dat alleen een adres geeft heeft niets aangeduid. De verordening somt op wat de woning identificeert in een notarieel koopcontract: de wijk of het dorp, het pafta (kaartblad), de ada (bouwblok) en het parsel (perceel), het bağımsız bölüm (appartementsnummer) wanneer een appartement wordt verkocht, de oppervlakte, de grenzen, het type onroerend goed, en het aandeel in de eigendom wanneer de woning in aandelen wordt gehouden.

Oba, een wijk in het district Alanya in de provincie Antalya, laat zien waarom dit uitmaakt. Eén woningcomplex daar kan vier blokken tellen met identieke plattegronden, en twee appartementen in verschillende blokken delen een straatadres, een verdieping en een indeling terwijl ze verschillende appartementsnummers dragen. Een contract dat spreekt over "het 2+1 appartement op de derde verdieping" beschrijft vier woningen tegelijk.

De clausule vermeldt ook of het gebouw kat mülkiyeti (volledige eigendomstitel) of kat irtifakı (voorlopige titel tijdens de bouw) draagt, de tussentitel die geldt voordat een gebouw zijn bewoningsvergunning krijgt. Bergingen en parkeerplaatsen zijn vaak aparte eenheden met hun eigen nummer, dus een koper aan wie tijdens de bezichtiging een parkeerplaats is getoond, heeft het nummer daarvan naast dat van het appartement nodig.

Mag de koopprijs in euro's, en wat een verblijfsvergunning daaraan verandert

Of een prijsclausule in euro's is toegestaan hangt af van waar elke partij woont, niet van welk paspoort iemand heeft. Het regelboek is Besluit nr. 32 inzake de bescherming van de waarde van de Turkse lira en de mededelingen die daaronder zijn uitgevaardigd, en de beperking daarin bijt bij contracten tussen personen die in Turkije wonen. Een koper die in Rotterdam of Antwerpen woont, is voor dat doel geen ingezetene van Turkije, en daarom is prijsstelling in euro's gebruikelijk bij verkopen aan kopers die voor de transactie invliegen.

De indeling is niet blijvend. Een koper die later een Turkse verblijfsvergunning neemt, kan in de categorie ingezetenen terechtkomen, en de behandeling van buitenlandse kopers onder deze mededelingen is nog in 2024 gewijzigd. Wie een prijsclausule in vreemde valuta tekent terwijl hij een Turkse verblijfsvergunning heeft, heeft een vraag die de moeite waard is om schriftelijk aan een jurist voor te leggen, omdat het antwoord afhangt van de huidige tekst van de mededeling en niet van een algemeen beginsel.

Eén gevolg staat vast, ongeacht de valuta in het contract. Wanneer een buitenlandse particulier de koper is, is het verkoopbedrag dat in de officiële eigendomsakte wordt vastgelegd het lirabedrag op het döviz alım belgesi (valuta-aankoopbewijs), het document dat ontstaat wanneer de vreemde valuta van de koper via een Turkse bank aan de Turkse Centrale Bank wordt verkocht. Het eurobedrag waarover partijen hebben onderhandeld blijft in het contract staan; het lirabedrag dat het kadaster bereikt komt uit de valutaomrekening.

De prijs in uw contract tegenover de prijs op de tapu

De opgegeven waarde heeft een wettelijke ondergrens, en een lagere prijs opgeven levert de koper eerder een naheffing op dan een schone besparing. Artikel 63 van de Turkse Wet op de leges stelt de grondslag voor de overdrachtsheffing vast op de opgegeven overdrachtsprijs, die niet lager mag zijn dan de emlak vergisi değeri (gemeentelijke belastingwaarde) van de woning, het bedrag dat in Turkije de rol vervult die de WOZ-waarde in Nederland speelt. Hetzelfde artikel bepaalt dat wanneer later blijkt dat de heffing is betaald over een waarde onder de belastingwaarde, of over een opgegeven prijs die niet met de werkelijkheid overeenkomt, het verschil aanvullend of ambtshalve wordt nageheven.

Het rekensommetje is de moeite waard voordat iemand het voorstelt. Neem een appartement in Alanya waarover men het eens is geworden op EUR 200.000 en waarbij partijen EUR 120.000 opgeven, tegen de tarieven die gelden per augustus 2026. De overdrachtsheffing bedraagt in totaal 4 procent van de opgegeven waarde, wettelijk verdeeld als 2 procent voor de koper en 2 procent voor de verkoper, dus de prijs 40 procent lager opgeven schuift ongeveer EUR 1.600 aan heffing weg bij de koper. Daar staan drie risico's tegenover. Het verschil in heffing kan later worden nageheven op grond van artikel 63. De verkrijgingsprijs van de koper in het kadaster is nu EUR 80.000 lager, wat de belastbare winst opblaast bij doorverkoop binnen het venster van vijf jaar waarin vermogenswinst wordt belast. En een koper die het Turkse staatsburgerschap nastreeft, waarvoor de drempel USD 400.000 per aanvrager is, wordt afgerekend op het opgegeven bedrag en niet op wat er werkelijk is overgemaakt.

Tanrıver en Ergüne voegen daar een punt aan toe vanuit de notaris bezien. Notarissen innen op grond van artikel 118 van de Notariswet de heffingen en belastingen, een verkoopprijs die onder de marktwaarde wordt getoond leidt tot minder geïnde heffing, en de auteurs behandelen het tonen van de marktwaarde in een notarieel koopcontract als een wettelijke verplichting en niet als een voorkeur. Voor een buitenlandse koper sluit de kwestie zichzelf grotendeels, omdat het bedrag in de akte wordt overgenomen van het valuta-aankoopbewijs.

Het betalingsschema, en wat "eigendom bij laatste betaling" werkelijk doet

Een clausule die zegt dat het eigendom overgaat bij de laatste betaling ordent de verplichtingen van partijen; zij verplaatst geen eigendom. Artikel 705 van het Turkse Burgerlijk Wetboek draagt eigendom van onroerend goed over door inschrijving, en geen zin in een onderhandse overeenkomst komt in de plaats van die inschrijving. Wat de clausule wel nuttig doet, is de verplichting van de verkoper om bij de overdracht te verschijnen koppelen aan de betalingsverplichting van de koper, zodat geen van beiden als eerste op vertrouwen hoeft te handelen.

Het schema werkt beter wanneer elke termijn wordt gekoppeld aan een controleerbare gebeurtenis in plaats van aan een kalenderdatum. Een werkbare opbouw koppelt de eerste betaling aan ondertekening van de notariële akte, de tweede aan een schone uitslag van de toets door het provinciebestuur op grond van artikel 36 van de Kadasterwet, die onderzoekt of het perceel binnen een militaire of veiligheidszone valt, en het restant aan de afspraak voor de inschrijving zelf.

De valutastap verdient een eigen regel in het schema, omdat dat het punt van geen terugkeer is. De uitvoeringsinstructie van de Turkse Centrale Bank over valutaverkopen bepaalt dat zodra de Centrale Bank haar aankoop heeft afgerond, de verkoop van valuta om geen enkele reden meer kan worden losgelaten en de transactie niet kan worden geannuleerd, en dat banken de partijen dit vooraf moeten meedelen. Een koper wiens contract de valutaomrekening vóór de uitslag van de toets plaatst, heeft de onomkeerbare stap voor de voorwaardelijke gezet.

Inschrijving in het kadaster: de ene regel die de volgende koper bindt

De enige clausule die een koper beschermt tegen een verkoper die aan iemand anders verkoopt, is de clausule die het contract in het kadaster laat inschrijven. Een notariële verkoopbelofte kan op grond van artikel 26 van de Kadasterwet worden ingeschreven, en die inschrijving maakt van een louter persoonlijke aanspraak een aanspraak die de koper ook tegen derden kan inroepen, waaronder een latere koper. Elk van beide partijen kan de inschrijving verzoeken, en dat verzoek houdt stand ook wanneer het contract er niet uitdrukkelijk in voorziet. De werking tegen derden loopt vijf jaar, waarbinnen de begunstigde een vordering kan instellen om de eigendom op zijn eigen naam te laten inschrijven.

Nederlandse kopers kennen dit mechanisme al, want het is de Vormerkung van artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek, waarbij inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers de koper beschermt en die bescherming vervalt als er niet binnen zes maanden wordt geleverd. Het Turkse equivalent doet hetzelfde werk met een venster van vijf jaar, en het is in Turkije geen automatisme dat de notaris regelt maar iets wat u expliciet moet vragen.

Sinds wet 7413 kan een partij de notaris vragen de inschrijving te regelen via het kadasterinformatiesysteem, tegen betaling van de heffingen en kosten, zonder een aparte gang naar het kadasterkantoor. Die verandering maakt van de inschrijving een regel op de nota van dezelfde afspraak in plaats van een losse boodschap.

Het scenario waartegen de clausule beschermt is alledaags en niet exotisch. Een verkoper tekent in maart met een koper, krijgt in juni een beter bod en verkoopt aan de tweede koper. Zonder inschrijving heeft de eerste koper een schadevordering op de verkoper en geen aanspraak op het appartement. Met inschrijving overleeft het recht van de eerste koper de tweede verkoop.

Boetebeding en verzuim: welke clausules een Turkse rechter mag verlagen

Een boetebeding is in beginsel afdwingbaar en in de praktijk aanpasbaar, omdat een Turkse rechter een boete die hij buitensporig acht mag verlagen. Artikel 179 van de Verbintenissenwet laat partijen een boete op wanprestatie afspreken, en artikel 182 geeft de rechter de bevoegdheid een boete te matigen die hij buitensporig vindt. Een clausule die zegt dat de koper bij elke vertraging 20 procent van de prijs verbeurt, is geen zichzelf uitvoerende regel; het is een openingspositie waar een rechter op terug kan komen.

Opschortende voorwaarden doen bij een Turkse aankoop nuttiger werk dan boetes, omdat de gebeurtenissen die een overdracht blokkeren vooral administratief zijn. De toets van het provinciebestuur op militaire en veiligheidszones gebeurt perceel voor perceel en duurt eerder weken dan dagen, met verschillen per provincie. Wanneer de verkoper de woning heeft geërfd, verbiedt artikel 19 van de Turkse Wet op de erf- en overdrachtsbelasting de overdracht totdat de belasting volledig is voldaan en eist het een verklaring van de belastingdienst. Wanneer de gemeentelijke onroerendezaakbelasting openstaat, belet artikel 30 van de Turkse Wet op de onroerendezaakbelasting het kadaster de overdracht überhaupt uit te voeren. Elk van deze punten is het waard om als voorwaarde in het contract te zetten, met een uitgesproken gevolg wanneer eraan niet wordt voldaan, in plaats van als verrassing op de dag zelf.

Wat er gebeurt met geld dat al is betaald wanneer een contract afvalt, wordt beheerst door de regels over de aanbetaling en niet door het boetebeding, en de hoofdregel in het Turkse recht is minder streng dan de meeste Nederlandstalige uitleg suggereert.

Wat u met de woning meekrijgt: servicekosten, DASK en de oplevering

Onbetaalde servicekosten van de vorige eigenaar worden niet uw persoonlijke schuld, maar ze kunnen al als last op het appartement zelf zijn ingeschreven. Artikel 22 van de Turkse Appartementswet, met als opschrift "zekerheid voor gemeenschappelijke kosten", maakt de bewoner naast de eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor aidat (servicekosten), en bepaalt dat wanneer de schuld nog steeds niet kan worden geïnd, een wettelijk hypotheekrecht wordt ingeschreven op de eenheid van de nalatige eigenaar ten gunste van de andere eigenaren, wier vordering voorrang krijgt. Het artikel zegt niets over een latere koper die de schuld persoonlijk erft.

De instructie die daaruit volgt is concreet. Lees de takyidat (lijst met beperkingen, beslagen en hypotheken) in het kadaster en zoek naar een ingeschreven wettelijk hypotheekrecht, want een ingeschreven last reist met het appartement mee en een niet-ingeschreven achterstand niet. Neem daarnaast een garantie van de verkoper op in het contract voor onbetaalde servicekosten, nutsrekeningen en lopende geschillen met de vereniging van eigenaren.

De rest van de opleveringsclausule dekt wat een koper aanneemt dat inbegrepen is en vaak niet is. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), de verplichte aardbevingsverzekering, moet geregeld zijn voordat een overdracht kan worden afgerond. Rekeningen voor elektriciteit en water worden overgezet en niet geërfd, en een verkoper die ze open laat staan neemt de borgsommen mee. Meubels, witgoed en airconditioners horen in een inventarislijst als bijlage bij het contract, stuk voor stuk opgesomd, omdat een ingebouwde keuken en een losse koelkast door iedereen verschillend worden behandeld behalve door degene die ze heeft gefotografeerd. Wanneer er een huurder in de woning zit, gaan de lopende huurovereenkomst en de waarborgsom van de huurder over op de nieuwe eigenaar, en beide horen in de bijlage.

Twee data horen ook in de clausule, want ze vallen zelden samen. De inschrijving gebeurt aan het loket, terwijl de sleuteloverdracht dagen of weken ervoor of erna kan vallen, en een verkoper die op de dag van inschrijving nog aan het inpakken is komt vaak genoeg voor om rekening mee te houden. Noem de opleveringsdatum apart van de inschrijvingsdatum, en leg vast wie in de tussenliggende periode de servicekosten, de nutsrekeningen en de verzekering draagt.

Taal, toepasselijk recht, en waar u werkelijk zou procederen

Een clausule die buitenlands recht aanwijst verdringt het Turkse recht en de Turkse rechter niet waar het om de woning zelf gaat. Geschillen over eigendom en andere zakelijke rechten op Turks onroerend goed worden beheerst door Turks recht als het recht van de plaats waar de zaak ligt, en Turkse rechters behandelen ze. Voor de verbintenissen tussen partijen onderling is meer ruimte voor rechtskeuze, en waar de grens tussen die twee loopt is een vraag voor een jurist en niet voor een modelcontract.

De taalvraag wordt aan het loket beslist. Het officiële document is in het Turks, en wanneer een partij geen Turks spreekt neemt een beëdigd tolk deel en tekent hij het document naast de partijen. Een tweetalig contract blijft de moeite waard, met een clausule die aanwijst welke tekst voorgaat, maar de koper moet weten dat de Turkse tekst leidend is en dat degene die vertaalt medeondertekenaar van de transactie is en geen toeschouwer.

Nieuwbouw op plan: het contract dat de wet voor u schrijft

Bij een aankoop op plan van een projectontwikkelaar schrijft de consumentenwetgeving het grootste deel van het contract, en die voorwaarden kunnen partijen niet naar beneden onderhandelen. De consumentenvoorlichting van het Turkse ministerie van Handel zet het kader uiteen: de verkoop moet gebeuren met een verkoopbelofte die een notaris in de vorm düzenleme şeklinde opmaakt, de koper heeft 14 dagen om zonder opgaaf van reden en zonder boete terug te treden, en daarnaast een recht om tot 24 maanden zonder reden af te zien, tegen een vergoeding van maximaal 2 procent van de prijs in de eerste drie maanden, 4 procent van drie tot zes maanden, 6 procent van zes tot twaalf maanden en 8 procent van twaalf tot vierentwintig maanden. De juridische levering mag niet later vallen dan 48 maanden na de contractdatum, en projecten van 30 eenheden of meer vereisen een afbouwverzekering of een gelijkwaardige garantie.

Een aankoop van een bestaande woning van een particulier valt volledig buiten dit regime, en daarom kan dezelfde clausule bij de ene aankoop verplicht zijn en bij de volgende ontbreken.

Wat de juiste versie kost: tapu-kosten, notaristarief en zegelrecht

De papieren verplaatsen naar een document dat werkelijk bindt kost minder dan de meeste kopers aannemen, omdat de notariële route geen zegelrecht draagt. Artikel 61/A bepaalt dat op notariële koopcontracten alleen de overdrachtsheffing uit de Wet op de leges wordt geheven, en stelt die contracten vrij van zegelrecht en de bijbehorende stukken van de heffing op waardepapieren. Los daarvan heeft wet 6728 van 9 augustus 2016 het zegelrechttarief op nul gesteld voor in officiële vorm opgemaakte verkoopbeloftes en voor koopcontracten voor woningen op plan onder de consumentenwetgeving.

Het notaristarief heeft een vorm die het waard is te kennen, ook zonder het actuele bedrag. Artikel 61/A legt een onder- en een bovengrens vast in lira, bepaalt dat het tarief in de tarievenlijst staat, regelt dat die grenzen jaarlijks stijgen met het herwaarderingspercentage dat onder de Wet op de belastingprocedure wordt gepubliceerd, en voegt eraan toe dat de notaris niets boven dat tarief mag vorderen. Een opgave die de tarievenlijst overschrijdt, of die er een aparte servicevergoeding bovenop legt, valt buiten wat het artikel toestaat.

Er is nog iets tweeds dat de koper voor dat tarief krijgt. Artikel 162 van de Notariswet maakt notarissen risicoaansprakelijk voor schade die voortkomt uit het opmaken van een koopcontract, en Tanrıver en Ergüne omschrijven die aansprakelijkheid als primair, wat betekent dat de benadeelde de notaris rechtstreeks kan aanspreken in plaats van eerst de Staat. De voorbeelden die zij geven zijn onder meer een contract getekend door een handelingsonbekwame partij, een contract dat gebrekkig is in de vorm, en een verkoop op een vervalste volmacht of een vervalste verklaring van erfrecht. Vorderingen verjaren twee jaar na ontdekking en tien jaar na de handeling.

Eén beperking geldt voor elke versie van het document. Koopcontracten kunnen niet elektronisch worden afgerond via het informatiesysteem van de notarissen, omdat de verklaringen van partijen in aanwezigheid van de notaris moeten worden afgelegd, dus ofwel de koper zelf ofwel een naar behoren gevolmachtigde vertegenwoordiger tekent met natte inkt in de kamer. Een notaris in het buitenland kan het contract helemaal niet opmaken, omdat het document via het Turkse kadasterinformatiesysteem wordt opgesteld en geregistreerd.