Samen een huis kopen in Turkije: partner, echtgenoot en het aandeel op de tapu

Samen een huis kopen in Turkije met uw echtgenoot of partner is een aankoop in paylı mülkiyet (mede-eigendom in aandelen), en de tapu (eigendomsbewijs) legt het aandeel van iedere eigenaar vast als een breuk, bijvoorbeeld 1/2 of 3/4. Die breuk weegt zwaarder dan de meeste kopers verwachten, want het Turkse recht kent geen gezamenlijke eigendom met aanwas voor de langstlevende en geen enkel aandeel gaat automatisch over op de achterblijvende partner. Artikel 20 lid 1 van de Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (Turkse wet inzake internationaal privaatrecht en procesrecht) onderwerpt onroerend goed in Turkije aan het Turkse erfrecht, wat een testament uit het thuisland ook bepaalt, en artikel 499 van de Türk Medeni Kanunu (Turks Burgerlijk Wetboek) geeft de langstlevende echtgenoot een kwart van de nalatenschap naast de afstammelingen van de overledene. Een stel dat ieder 1/2 laat inschrijven en twee kinderen nalaat, brengt de langstlevende op 5/8 van het appartement; hetzelfde appartement op één naam zou de langstlevende 1/4 hebben gelaten. Een ongehuwde partner erft naar Turks recht helemaal niets, waardoor de aandelenkolom de enige bescherming is die op tafel ligt. De latere verkoop van een aandeel activeert het wettelijke voorkooprecht van de andere eigenaar, dat wet nr. 7571 op 25 december 2025 heeft omgezet in een termijn van maximaal één jaar, uit te oefenen tegen de door de rechter vastgestelde marktwaarde. Stellen die kopen met het Turkse staatsburgerschap voor ogen wacht nog een val, want de grens van 400.000 Amerikaanse dollar geldt per aanvrager en een gelijke splitsing van één kwalificerend appartement diskwalificeert allebei.

Mede-eigendom op de Turkse tapu: wat er bij twee kopers wordt ingeschreven

Twee mensen die samen één Turks appartement kopen worden paylı malikler (mede-eigenaren met een vastgelegd aandeel), en de tapu (eigendomsbewijs) legt ieder aandeel vast als een breuk, bijvoorbeeld 1/2 of 3/4. Artikel 688 van de Türk Medeni Kanunu (Turks Burgerlijk Wetboek) vat de regel in één zin samen: bij paylı mülkiyet (mede-eigendom in aandelen) bezitten meerdere personen een fysiek onverdeelde zaak in haar geheel, ieder voor een vastgelegd aandeel. Turkse kopers noemen het document dat daaruit volgt een hisseli tapu (eigendomsbewijs met aandelen).

Een vastgelegd aandeel draagt vastgelegde bevoegdheden. Iedere mede-eigenaar mag dat aandeel overdragen, er een hypotheek op vestigen, en het kan door zijn eigen schuldeisers worden beslagen, allemaal zonder handtekening van de andere eigenaar. Het aandeel gedraagt zich als een zelfstandig vermogensrecht, en juist daarom beslist de breuk die op de tapu staat gedrukt veel meer dan de meeste kopers aannemen.

Het Turkse recht kent ook een tweede, heel andere vorm. Elbirliği mülkiyeti (gemeenschappelijke eigendom zonder aandelen) op grond van artikel 701 ontstaat uit een gemeenschap die de wet zelf vormt, meestal de miras ortaklığı (gemeenschap van erfgenamen) die bij het overlijden van een eigenaar ontstaat. Mede-eigenaren houden in die vorm geen individueel aandeel, en iedere beschikking vraagt unanimiteit. Een vrijwillige aankoop door een stel doet die vorm nooit ontstaan.

Eén vertrouwde Angelsaksische constructie heeft in het geheel geen Turkse tegenhanger. Het Turkse kadasterrecht kent geen gezamenlijke eigendom met aanwas voor de langstlevende, dus de achterblijvende eigenaar krijgt bij het overlijden van de ander niet automatisch het hele appartement. Kopers uit Engeland, Ierland, Australië en Canada nemen vaak aan dat hun constructie van thuis met hen meereist. Dat doet zij niet, en het aandeel van de overledene gaat over op diens erfgenamen volgens de regels die verderop staan.

50/50 of anders: het aandeel bij ongelijke inbreng

Niets in het Turkse recht verplicht tot gelijke aandelen, en een stel mag iedere verdeling laten inschrijven die het onderling afspreekt, ook 70/100 en 30/100, zolang de breuken samen het geheel vormen. Het kadaster schrijft op wat partijen bij de afspraak verklaren. Artikel 688 spreekt van "meerdere personen" en stelt geen bovengrens aan hoeveel dat er mogen zijn, waardoor de veelgehoorde bewering dat een Turks pand hooguit vijf eigenaren mag hebben geen wettelijke grondslag heeft.

De breuk hoort iets werkelijks te meten. Neem een stel dat een appartement in Alanya koopt waarbij de ene partner 70 procent van de koopsom uit spaargeld inbrengt en de andere 30 procent. Een inschrijving van 1/2 en 1/2 draagt op het moment van inschrijving 20 procent van de waarde van het appartement over aan de kleinste inbrenger, blijvend en zonder verdere documentatie. Een inschrijving van 70/100 en 30/100 legt vast wat er werkelijk is gebeurd. Geen van beide keuzes is fout, maar slechts één van beide is bewust gemaakt.

De breuk later corrigeren kost geld. Een naam toevoegen of een aandeel verschuiven is geen administratieve wijziging. Het Turkse recht behandelt het als een nieuwe overdracht van een aandeel van de ene eigenaar aan de andere, wat een tweede afspraak bij het kadaster betekent en een tweede tapu harcı (overdrachtsbelasting op de eigendomsoverdracht), berekend over de waarde van het aandeel dat beweegt. De gewenste breuken meteen bij de eerste afspraak verklaren kost niets extra.

Waar het geld vandaan komt en waar het aandeel landt, horen ook bij elkaar te passen. Een overdracht zonder tegenprestatie draagt onder het Turkse belastingrecht een schenkingsdimensie, en de behandeling hangt af van de betrokken personen en de bedragen. Bespreek ongelijke financiering vóór de afspraak met een Turkse advocaat of accountant en niet erna.

Twee kopers betekent twee buitenlandse eigendomsquota

Het Turkse recht begrenst verwerving door buitenlanders per persoon en niet per pand, en artikel 35 van de Tapu Kanunu (Turkse kadasterwet) beperkt iedere buitenlandse particulier tot 30 hectare landelijk en tot 10 procent van de particuliere grondoppervlakte van één district. Omdat het plafond aan de persoon hangt, dragen twee kopers twee plafonds, en het kadaster meet iedere verwerver af tegen zijn eigen quotum.

Het praktische gewicht hiervan verschilt sterk per type object. Een stel dat een 2+1 appartement in Oba koopt zal 30 hectare nooit benaderen, en het quotum is voor hen niet relevant. Een stel dat grond koopt in Kargıcak of een villakavel in Demirtaş kan de districtsgrens wel raken, want de 10 procent-regel hangt af van hoeveel van dat specifieke district al in buitenlandse handen is en van de omvang van het perceel. Stel de vraag op perceelniveau voordat er een aanbetaling wordt gedaan, want het antwoord is perceelspecifiek en niet iets wat een makelaar in het algemeen kan geven.

Beide kopers hebben ook hun eigen papieren nodig. Iedere buitenlandse verwerver heeft een Turks vergi kimlik numarası (fiscaal nummer) op zijn eigen naam nodig, en geen van beide kopers kan dat van de ander lenen.

Wat er op het tapukantoor verandert als er twee kopers zijn

Sommige stappen in een Turkse aankoop hangen aan het pand en sommige aan de persoon, en de valutawissel hangt aan de persoon, wat er de stap van maakt waar twee kopers zich anders gedragen dan één. De toepassingsinstructie van de Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (centrale bank van de Republiek Türkiye) vereist dat het döviz alım belgesi (bewijs van valuta-aankoop) ten minste de voor- en achternaam draagt van de buitenlander voor wiens rekening de valuta is gewisseld, het paspoortnummer of Yabancı Kimlik Numarası (vreemdelingennummer) van die persoon, en de tegenwaarde van het bedrag in Amerikaanse dollar.

Daaruit volgen twee gevolgen voor een stel. De inbreng van iedere koper heeft een bewijs nodig dat die koper noemt, en een bewijs op naam van de ene partner documenteert het geld van de andere partner niet. Artikel 4 lid 3 van dezelfde instructie beperkt wie de wissel mag uitvoeren tot de koper, de verkoper of hun gevolmachtigden en vertegenwoordigers, zodat een vriend, een familielid of een makelaarskantoor de middelen niet op eigen naam voor een koper kan omwisselen.

De wissel is ook het punt van geen terugkeer. Artikel 6 lid 1 bepaalt dat zodra de centrale bank de aankoop van de valuta heeft afgerond, de verkoop van die valuta om geen enkele reden nog kan worden losgelaten en de transactie niet kan worden geannuleerd, en dat banken de klant dit vooraf moeten vertellen. Stellen die wisselen voordat de titelcontrole klaar is, dragen dat risico samen.

De aanwezigheid volgt dezelfde persoonlijke logica. Iedere koper verschijnt zelf bij de tapu-afspraak of laat zich vertegenwoordigen op grond van een notariële volmacht met uitdrukkelijke bevoegdheid om onroerend goed te kopen, want een algemene volmacht werkt niet bij een Turks kadaster. Dat de ene partner zelf aanwezig is terwijl de andere zich door een gevolmachtigde laat vertegenwoordigen, is gangbaar en levert geen enkel probleem op.

Voor buitenlandse kopers is ook de aangegeven waarde geen vrije keuze. Bij transacties waarin buitenlandse particulieren de kopende partij zijn, is het bedrag in Turkse lira op het bewijs van valuta-aankoop wat de officiële akte weergeeft.

Huis op één naam: welke aanspraak heeft uw echtgenoot dan?

Het Turkse huwelijksvermogensrecht kan een aanspraak scheppen voor een echtgenoot die niet op de tapu staat, maar die aanspraak is een aanspraak op waarde en niet op een aandeel in de eigendom, en zij maakt de andere echtgenoot geen mede-eigenaar van het appartement. Artikel 202 van het Turks Burgerlijk Wetboek past edinilmiş mallara katılma (deelneming in de tijdens het huwelijk verworven goederen) automatisch toe op huwelijken vanaf 1 januari 2002, tenzij de echtgenoten bij overeenkomst een ander regime kiezen. Onder dat regime wordt vermogen dat tijdens het huwelijk is verworven bij ontbinding naar waarde gedeeld, en houdt de echtgenoot die geen eigenaar is een katılma alacağı (deelnemingsvordering).

Het verschil tussen een waardeaanspraak en een aandeel doet ertoe aan de balie van het kadaster. Een deelnemingsvordering wordt afgedwongen tegen de andere echtgenoot en niet tegen het register, en zij zet geen naam op de tapu.

Voor buitenlandse stellen komt daar een tweede laag bij, en dat is de laag die Nederlandstalige vastgoedsites stelselmatig overslaan. Welk huwelijksvermogensregime een buitenlands stel beheerst, wordt bepaald door de Turkse conflictregels in de Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (wet inzake internationaal privaatrecht en procesrecht), en niet door de ligging van het appartement. De aanknopingspunten lopen via het gemeenschappelijke nationale recht van de echtgenoten en hun gemeenschappelijke gewone verblijfplaats, wat betekent dat op het Alanya-appartement van een Nederlands stel dat in Nederland is getrouwd heel goed het Nederlandse regime kan worden toegepast.

Daarmee is de stellige zin die overal in de sector opduikt, dat een echtgenoot dezelfde rechten heeft of zijn naam nu wel of niet op de akte staat, in twee richtingen tegelijk onjuist. Het Turkse regime geldt voor een buitenlands stel niet automatisch, en waar het wel geldt levert het een vordering in geld op en geen eigendom. Vraag een Turkse advocaat welk regime uw huwelijk beheerst voordat u de akte als decoratie behandelt.

Gezinswoning (aile konutu): de enige bescherming tegen eenzijdige verkoop

Het Turkse recht biedt wel degelijk een echte blokkade tegen een eenzijdige verkoop, en artikel 194 van het Turks Burgerlijk Wetboek verhindert dat de ene echtgenoot de aile konutu (gezinswoning) overdraagt of de rechten daarop beperkt zonder de uitdrukkelijke toestemming van de andere echtgenoot. Een echtgenoot die niet de ingeschreven eigenaar is, kan het kadaster vragen een şerh (aantekening) op te nemen die vastlegt dat het pand de gezinswoning is, en een echtgenoot van wie de toestemming zonder goede reden wordt onthouden, kan de rechter vragen in te grijpen.

De bescherming wordt bepaald door gebruik en niet door eigendom. Turkse juridische bronnen omschrijven de aile konutu als de woning waar de echtgenoten samenleven en die het middelpunt van hun gedeelde leven vormt, en lezen tweede woningen en zomerhuizen als vallend buiten die omschrijving. Een appartement in Alanya dat elke zomer een paar weken wordt gebruikt, beantwoordt niet aan die definitie, dus de bescherming die buitenlandse stellen soms wordt beloofd, reikt niet tot de typische vakantieaankoop.

Dezelfde toets werkt de andere kant op voor kopers die verhuizen. Een stel dat naar Alanya verhuist, verblijfsvergunningen neemt en het appartement tot zijn werkelijke woning maakt, verandert het karakter van het pand, want dat karakter volgt de manier waarop de woning wordt gebruikt en niet de kwalificatie die op de akte staat. Stellen die van plan zijn te verhuizen, doen er goed aan de aantekening met een advocaat te bespreken zodra de verhuizing echt is.

Erfrecht in Turkije: de woning volgt Turks recht, niet uw Nederlandse testament

Hier houdt mede-eigendom op papierwerk te zijn. Artikel 20 lid 1 van de wet inzake internationaal privaatrecht en procesrecht bepaalt dat de erfopvolging is onderworpen aan het nationale recht van de overledene, maar dat op onroerend goed in Turkije Turks recht van toepassing is. De regel staat niet ter keuze van partijen. Het Alanya-appartement van een Zweedse, Duitse of Nederlandse eigenaar vererft onder het Turkse erfrecht, ongeacht nationaliteit, woonplaats of wat een thuis opgesteld testament bepaalt.

Vervolgens lopen twee afzonderlijke bewerkingen in een vaste volgorde, en het door elkaar halen daarvan levert de meeste verkeerde cijfers op die in omloop zijn. Het huwelijksvermogensregime eindigt bij overlijden automatisch op grond van artikel 225 van het Turks Burgerlijk Wetboek en wordt als eerste afgewikkeld, waarmee de deelnemingsvordering van de langstlevende echtgenoot wordt vastgesteld. Pas het restant vormt de tereke (nalatenschap) die op de erfgenamen overgaat. De volgorde is niet cosmetisch, want de deelnemingsvordering wordt afgerekend voordat er überhaupt een nalatenschap te verdelen is.

De erfrechtelijke stap volgt daarna artikel 499, dat de langstlevende echtgenoot een kwart van de nalatenschap geeft wanneer hij erft naast de afstammelingen van de overledene, de helft naast de ouders van de overledene, en driekwart naast grootouders en hun kinderen.

Dat toepassen op een stel met twee kinderen maakt de aandelenkolom meetbaar. Een stel koopt een appartement in Alanya en laat het 1/2 op ieders naam inschrijven. Eén echtgenoot overlijdt. De langstlevende houdt zijn eigen 1/2, en neemt dan een kwart van de 1/2 van de overledene, dat is 1/8, samen 5/8. De twee kinderen verdelen de resterende 3/8. Was hetzelfde appartement op de enkele naam van de overledene ingeschreven geweest, dan had de langstlevende een kwart van het geheel gekregen en de kinderen driekwart.

Het gat tussen 5/8 en 1/4 is drie achtste van een appartement, en de aandelenkolom bij de afspraak is wat dat beslist. De deelnemingsvordering uit de afwikkeling van het regime komt boven op deze breuken en wordt apart berekend, en juist daarom houdt de veelherhaalde zin dat een langstlevende echtgenoot automatisch 50 procent houdt terwijl de kinderen de andere 50 procent nemen, geen stand. Dat cijfer leent de waardeverdeling uit het huwelijksvermogensregime en presenteert die als een erfdeel.

Ongehuwd samen kopen: bij overlijden telt alleen de tapu

Het Turkse erfrecht kent geen ongehuwde partner. Een achterblijvende partner erft van rechtswege niets, hoe lang het stel ook heeft samengewoond, of zij gemeenschappelijke kinderen hebben, en of hun thuisland hun partnerschap registreert. De Turkse wettelijke volgorde loopt via afstammelingen, dan ouders, dan grootouders, met de langstlevende echtgenoot als aparte categorie, en een ongehuwde partner komt daarin nergens voor.

De conflictregel sluit de alternatieve route af. Doordat artikel 20 lid 1 het Turkse appartement naar Turks recht stuurt, heeft een Nederlands geregistreerd partnerschap of een Zweedse sambo-relatie geen enkele status bij het kadaster in Alanya, hoe volledig die het stel thuis ook beschermt.

De gevolgen splitsen zich netjes naar constructie. Staat het appartement op de enkele naam van de ene partner en overlijdt die partner, dan krijgt de achterblijvende niets en gaat het appartement over op de kinderen of de ouders van de overledene. Staat het 1/2 en 1/2 ingeschreven, dan houdt de achterblijvende zijn eigen helft en gaat de helft van de overledene over op diens familie, waarmee de achterblijvende mede-eigenaar wordt naast mensen die hij misschien nooit heeft ontmoet. Die nieuwe mede-eigenaren hebben iedere bevoegdheid die een eigenaar heeft, waaronder de bevoegdheid om een verkoop af te dwingen.

Voor een ongehuwd stel doet de breuk op de tapu daarom meer werk dan voor een gehuwd stel, want er zit geen huwelijksvermogensregime achter als tweede verdedigingslinie.

Testament en legitieme portie: wat een testament in Turkije niet overschrijft

Een testament helpt, binnen grenzen die het Turkse recht stelt en niet de erflater. Artikel 20 lid 4 van de wet inzake internationaal privaatrecht en procesrecht aanvaardt een uiterste wilsbeschikking die is gemaakt in de vorm die het eigen nationale recht van de overledene voorschrijft, dus een testament dat correct in Nederland of Duitsland is opgemaakt, is in Turkije niet nietig om vormredenen. Vorm en inhoud zijn verschillende vragen, en het is de inhoud die bindt.

De inhoudelijke grens is de saklı pay (legitieme portie). Een erflater mag alleen over de tasarruf edilebilir kısım (vrij beschikbare deel) beschikken, want artikel 506 van het Turks Burgerlijk Wetboek reserveert vaste verhoudingen voor bepaalde erfgenamen. De legitieme portie bedraagt de helft van het wettelijke erfdeel voor afstammelingen, een kwart van het wettelijke erfdeel voor iedere ouder, en voor de langstlevende echtgenoot het volledige wettelijke erfdeel bij erven naast afstammelingen of ouders, en anders driekwart daarvan.

Het schrappen van de legitieme portie van broers en zussen door wet nr. 5650 in 2007 raakt ongehuwde stellen het meest. Een eigenaar die geen afstammelingen en geen levende ouders nalaat, kan het Turkse appartement met een ruime marge bij testament aan een partner toebedelen, want broers, zussen en verdere verwanten hebben geen legitieme portie. Een eigenaar met kinderen staat er precies andersom voor, want de gereserveerde helft van het wettelijke erfdeel van de kinderen staat overeind wat het testament ook bepaalt. Regel het Turkse appartement in Turkije en behandel een testament uit het thuisland als iets wat de vermogensbestanddelen in het thuisland dekt.

Uw aandeel later verkopen: het voorkooprecht dat in december 2025 veranderde

Mede-eigendom draagt een beperking die verkopers verrast en kopers niet. Verkoopt één mede-eigenaar zijn aandeel aan een derde, dan hebben de overige mede-eigenaren een yasal önalım hakkı (wettelijk voorkooprecht) waarmee zij dat aandeel in plaats daarvan zelf kunnen nemen, op grond van artikel 732 van het Turks Burgerlijk Wetboek. Het recht ontstaat niet bij een verkoop tussen bestaande mede-eigenaren, dus een partner die de ander uitkoopt activeert niets.

Artikel 733 regelt de uitvoering. De verkoop wordt door de koper of de verkoper via een notaris aan de andere mede-eigenaren meegedeeld, en het recht vervalt als het niet binnen drie maanden na die mededeling wordt uitgeoefend, met daarnaast een uiterste termijn gerekend vanaf de verkoop.

Twee onderdelen van de regel zijn recent veranderd, en de meeste gepubliceerde voorlichting is nog niet bijgewerkt. Wet nr. 7571, op 25 december 2025 in de Resmî Gazete (Turks staatsblad) gepubliceerd en dezelfde dag in werking getreden, verkortte de uiterste termijn van twee jaar naar één jaar en wijzigde de prijsgrondslag, zodat de voorkoopprijs nu de door de rechter vastgestelde marktwaarde is en niet meer de prijs die op de akte staat. De wijziging haalde ook executoriale verkopen en bepaalde openbare aanbestedingsverkopen uit het bereik van het recht, en zij geldt niet voor verkopen die vóór de inwerkingtreding zijn afgerond.

Pagina's die in augustus 2026 op dit onderwerp scoren, waaronder minstens één blog van een Turks advocatenkantoor, beschrijven nog steeds een termijn van twee jaar en een aankoop tegen de prijs op de akte. Beide uitspraken klopten tot december 2025 en kloppen nu niet meer, wat uitmaakt omdat de twee wijzigingen in tegengestelde richting duwen. Een kortere termijn helpt de koper van een aandeel, terwijl een prijs op marktwaarde de oude prikkel wegneemt om het recht in te roepen tegen een te laag aangegeven aktebedrag.

Hoe u het leest hangt af van de kant waar u staat. Een partner die zijn helft aan een buitenstaander verkoopt, moet erop rekenen dat de koper een jaar blootstelling in de prijs verwerkt. Een buitenlandse koper die een aandeel van een bestaande mede-eigenaar in een gebouw verwerft, draagt die blootstelling zelf, tot een jaar na inschrijving.

Als de mede-eigenaren er niet uitkomen: mediation en de veiling

Geen enkele mede-eigenaar kan onbeperkt gevangen zitten. Artikel 698 van het Turks Burgerlijk Wetboek geeft iedere mede-eigenaar het recht om verdeling van het gemeenschappelijke pand te vorderen, tenzij een verplichting tot voortzetting van de mede-eigendom voortvloeit uit een rechtshandeling of uit de bestemming van het pand tot een blijvend doel. De vordering staat bekend als izale-i şuyu (opheffing van de mede-eigendom).

De rechter kiest tussen twee uitkomsten. Hij kan aynen taksim (verdeling in natura) gelasten, waarbij het pand fysiek wordt gesplitst als dat kan zonder waardeverlies, of verdeling door verkoop, waarbij het pand op een openbare veiling wordt verkocht en de opbrengst naar rato van de aandelen wordt verdeeld. Eén appartement laat zich zelden in natura splitsen, dus de realistische uitkomst voor een flat in Alanya is een veiling, en veilingprijzen liggen vaak onder wat een onderhandse verkoop zonder tijdsdruk zou opleveren.

Er komt nu eerst een processtap. Sinds 1 september 2023 is een beroep op arabuluculuk (mediation) een voorwaarde voor het indienen van een verdelingsvordering, ingevoerd door wet nr. 7445 die artikel 18/B van wet nr. 6325 wijzigde, en een zaak die zonder mediationpoging wordt aangebracht, strandt op procedurele gronden.

Mede-eigenaren mogen het recht beperken, maar alleen op een bepaalde manier. Artikel 698 lid 2 staat toe dat het recht om verdeling te vorderen bij rechtshandeling wordt beperkt voor ten hoogste tien jaar, en het vereist dat afspraken over de voortzetting van mede-eigendom van onroerend goed in officiële vorm worden gemaakt, met de mogelijkheid van aantekening in het kadaster. Een onderhandse schriftelijke afspraak tussen twee partners om geen verdeling te vorderen, houdt een verdelingsvordering over Turks vastgoed dus niet tegen, want het artikel eist de officiële vorm. Een afspraak voor langer dan tien jaar is niet nietig; de termijn wordt teruggebracht tot tien jaar, en de mede-eigenaren mogen verlengen.

Turks staatsburgerschap door vastgoed: de 50/50-val

Stellen die samen kopen met het staatsburgerschap voor ogen, structureren zichzelf er geregeld buiten. De investeringsgrens voor het Turkse staatsburgerschap via vastgoed is 400.000 Amerikaanse dollar en geldt per aanvrager, dus twee mensen die één appartement van 400.000 dollar gelijk splitsen houden ieder 200.000 dollar en komen geen van beiden in aanmerking. Aandelen samenvoegen voegt geen aanspraken samen.

De route die wel werkt loopt andersom. Eén echtgenoot houdt op eigen naam vastgoed dat de volledige grens haalt, en de andere echtgenoot wordt samen met kinderen onder de 18 als afhankelijke in die aanvraag meegenomen, zonder extra investering. Twee volwassenen die ieder in eigen recht staatsburger willen worden, moeten de grens apart halen.

De staatsburgerschapsroute neemt ook de flexibiliteit weg die een aandelenstructuur normaal gesproken geeft. Vastgoed dat voor de aanvraag wordt gebruikt, valt onder een verkoopbeperking van drie jaar, en die beperking reikt tot overdracht van aandelen en niet alleen tot verkoop van het hele pand, zodat een stel op deze route zijn breuken gedurende die drie jaar niet kan herstructureren. Weeg dat slot af tegen de waarde van het appartement op twee namen houden.

Wat u vóór de tapu-afspraak schriftelijk vastlegt

De tapu legt de breuken vast en verder niets, dus wie wat heeft betaald, wie de lopende kosten draagt en hoe elk van beiden eruit stapt, horen in een apart document dat vóór de afspraak wordt getekend. Zes punten dekken het terrein voor de meeste stellen.

1. Leg de breuken vast en de reden ervoor, inclusief wie wat heeft betaald en van welke rekening, want de tapu toont de breuk maar nooit de reden.
2. Verdeel de lopende kosten, met vermelding van wie de aidat (servicekosten van het complex), de premie voor de DASK (verplichte aardbevingsverzekering), de emlak vergisi (onroerendezaakbelasting) en de reparatiekosten betaalt, en in welke verhouding.
3. Ontwerp de exit, door vast te leggen of een vertrekkende eigenaar zijn aandeel eerst aan de ander moet aanbieden, hoe de prijs wordt bepaald en hoeveel tijd de ander heeft om te betalen.
4. Kies de waarderingsmethode en niet de waarde, door een onafhankelijke taxateur te noemen of een mechanisme om er een aan te wijzen, want een afgesproken bedrag veroudert slecht.
5. Behandel het overlijden rechtstreeks, in het besef dat een testament uit het thuisland de vorm van de beschikking beheerst maar het Turkse erfrecht het Turkse appartement.
6. Formaliseer iedere afspraak om geen verdeling te vorderen, want artikel 698 lid 2 eist voor onroerend goed de officiële vorm en een onderhands stuk houdt geen stand.

Eén grens hoort in het document zelf. Een afspraak tussen mede-eigenaren bindt de mede-eigenaren, en zij verandert niets aan de breuk die op de tapu staat of aan de positie van derden die met het register te maken hebben. Waar het de bedoeling is het register te binden, is het middel inschrijving of aantekening, en niet een onderhands contract.