Soorten tapu in Turkije: wat kat mülkiyeti, kat irtifakı en arsa payı werkelijk veranderen

De soorten tapu in Turkije vormen geen ranglijst van zwakke naar sterke documenten, maar een beschrijving van het register waarin een woning staat en van wat dat register ervan maakt. De registervraag komt neer op één zin uit de Turkse appartementswet: elke zelfstandige eenheid die in het appartementsregister wordt ingeschreven, krijgt het karakter van een afzonderlijke onroerende zaak. Een appartement onder kat mülkiyeti is daarmee zelf een onroerende zaak, terwijl een appartement onder kat irtifakı een aandeel in een perceel is met een eenheidsnummer dat in de kolom met vermeldingen staat. Uit dat onderscheid volgen vier gevolgen en elk daarvan kost geld. Het begint bij het staatsburgerschap, want kale grond komt sinds 12 december 2023 niet meer in aanmerking voor staatsburgerschap door investering, toen de verordening werd gewijzigd en kat mülkiyeti, kat irtifakı of een gebouw op het perceel verplicht werd gesteld. Aansluitingen op water, stroom en riolering worden ingehouden totdat de bewoningsvergunning is afgegeven, en een tapu waarop nog kat irtifakı staat is een sterke aanwijzing dat er geen vergunning voor het hele gebouw bestaat. Een kantonrechter kan een kat irtifakı beëindigen wanneer er binnen vijf jaar niets is gebouwd volgens het goedgekeurde plan, waarna de inschrijving wordt doorgehaald. De onroerendgoedbelasting volgt de classificatie en niet wat er staat, zodat een onroerende zaak die nog als arsa geregistreerd staat in Alanya tegen drie keer het woningtarief wordt belast. Onder dat alles ligt arsa payı als een permanent getal, evenredig aan de waarde op het moment van toedeling, daarna onveranderlijk bij welke latere stijging of daling ook, en niet los van het bijbehorende appartement te verkopen, te vererven of te bezwaren.

Hoeveel soorten tapu kent Turkije eigenlijk?

Turks recht rangschikt eigendomsakten niet van zwak naar sterk, en "soort tapu" is geen categorie die de wetgeving gebruikt. Wat verschilt is het register waarin uw eigendom staat, en het register bepaalt wat u bezit. Gidsen voor buitenlandse kopers presenteren doorgaans een ranglijst, met kat mülkiyeti bovenaan en de rest daaronder, maar die ranglijst is een uitvinding van de gidsen en geen regel van Turks goederenrecht.

De Kat Mülkiyeti Kanunu (appartementswet, wet 634) legt de werkelijke opbouw vast in twee artikelen. Artikel 11 bepaalt dat kat mülkiyeti en kat irtifakı allebei worden ingeschreven in het kat mülkiyeti kütüğü, het appartementsregister, dat op grond van de kadasterverordening als een apart boek naast het gewone tapu kütüğü (het kadastrale register) wordt bijgehouden. Artikel 13 legt vervolgens uit wat inschrijving in dat boek doet. Wanneer een gebouw wordt omgezet naar kat mülkiyeti, worden in de eigendomskolom van de bladzijde van het perceel de woorden "de eigendom van dit goed is omgezet in appartementseigendom" opgenomen, en die bladzijde wordt gesloten voor elke transactie behalve erfdienstbaarheden ten gunste of ten laste van het perceel. Elke eenheid verhuist naar een eigen bladzijde in het appartementsregister.

Artikel 13 eindigt met de zin die de hele vraag beslecht. Elke zelfstandige eenheid die in het appartementsregister is ingeschreven, krijgt het karakter van een afzonderlijke onroerende zaak en draagt het nummer dat zij in het goedgekeurde plan heeft gekregen. Een appartement onder kat mülkiyeti is geen aandeel in een gebouw. Het is zelf een onroerende zaak, met een eigen bladzijde.

Kat irtifakı werkt precies andersom. Artikel 14 bepaalt dat erfdienstbaarheden op een perceel worden gevestigd door in de beyanlar hanesi (de kolom met vermeldingen) op de eigen registerbladzijde van het perceel het arsa payı (grondaandeel) op te nemen dat aan elke zelfstandige eenheid is toegedeeld. Zodra het gebouw volgens het goedgekeurde project gereed is, worden de eenheidsnummers en hun aanhorigheden eveneens in die kolom vermeld. Onder kat irtifakı is uw appartement dus helemaal geen onroerende zaak. Wat u bezit is een aandeel in een stuk grond, en het appartement bestaat in het register als een vermelding in een kolom.

Vier situaties dekken vrijwel elke tapu die een buitenlandse koper in Alanya te zien krijgt, een district van de provincie Antalya aan de Turkse Middellandse Zeekust.

• Kat mülkiyeti plaatst de eenheid als afzonderlijke onroerende zaak in het appartementsregister.
• Kat irtifakı plaatst een grondaandeel in het appartementsregister, gekoppeld aan het perceel, met de eenheid vermeld in de kolom met vermeldingen.
• Arsa of tarla, of dat nu volledig of voor een breukdeel wordt gehouden, houdt het perceel in het gewone kadastrale register.
• Devremülk is helemaal geen eigendom van een eenheid, maar een erfdienstbaarheid die aan een aandeel in een gemeenschap is gekoppeld.

Een koper die twee akten krijgt voorgelegd in Oba, de wijk ten oosten van het centrum van Alanya waar ongeveer een kwart van de nieuwbouwvoorraad van het district staat, kan in één blik op het document vaststellen welk van de vier van toepassing is, zonder de verkoper iets te vragen.

Wat betekent kat mülkiyeti op een Turkse tapu?

Kat mülkiyeti is volledige, afzonderlijke eigendom van een afgebouwd appartement, vastgelegd op een eigen bladzijde van het appartementsregister, en het is de enige constructie in het Turkse recht waarin het appartement zelf een onroerende zaak is. Artikel 1 van de appartementswet beperkt haar tot delen van een voltooid gebouw die geschikt zijn voor afzonderlijk en zelfstandig gebruik, en noemt daarbij woningen, kantoren, winkels, kelders en bergingen.

De appartementswet omschrijft het vocabulaire in artikel 2, en die definities doen ertoe omdat ze op de akte terugkomen. Het geheel is de anagayrimenkul (het hoofdgoed), het gebouw op zichzelf is de anayapı (het hoofdgebouw), en de delen die zelfstandig gebruikt kunnen worden zijn de bağımsız bölüm (zelfstandige eenheid). Een ruimte buiten een eenheid die er rechtstreeks aan is toegewezen is een eklenti (aanhorigheid). Het eigendomsrecht op zelfstandige eenheden heet kat mülkiyeti en de houder ervan is een kat maliki (appartementseigenaar).

Twee beperkingen in de wet verrassen kopers die aannemen dat de constructie altijd beschikbaar is. Artikel 10 bepaalt dat kat mülkiyeti niet kan worden gevestigd op slechts één of enkele delen van een goed zonder dat het hele goed wordt omgezet. Een gebouw gaat in zijn geheel over of helemaal niet, en daarom kan een verkoper niet aanbieden om één appartement om te zetten terwijl de rest van het blok onder kat irtifakı blijft. Artikel 50 voegt daaraan toe dat kat mülkiyeti niet kan worden gevestigd in gebouwen die niet geheel kârgir zijn, dat wil zeggen van steen of metselwerk opgetrokken.

Neem een bestaand 2+1 appartement in Tosmur, de wijk direct ten oosten van Oba. Staat er kat mülkiyeti op de akte, dan heeft het gebouw de omzetting van artikel 13 doorlopen, is elke eenheid erin op hetzelfde moment naar het appartementsregister verhuisd en is de eigen bladzijde van het perceel gesloten voor verdere handelingen. Niets daarvan wordt afgeleid uit de beschrijving van de verkoper. Het is wat het woord op de akte betekent.

Wat betekent kat irtifakı, en wat bezit u dan werkelijk?

Kat irtifakı is een erfdienstbaarheid die op een perceel wordt gevestigd ten gunste van eenheden in een gebouw dat nog niet af is of nog niet is begonnen, en wat de houder bezit is een arsa payı en geen appartement. Artikel 2 van de appartementswet zegt uitdrukkelijk dat kat irtifakı een irtifak hakkı is, een erfdienstbaarheid, gevestigd door de eigenaar of de gezamenlijke eigenaren van het perceel. Artikel 1 voegt het doel toe, namelijk dienen als grondslag voor de kat mülkiyeti die zal ontstaan zodra het gebouw gereed is.

Het mechanisme in artikel 14 verklaart waarom het onderscheid niet academisch is. Erfdienstbaarheden worden gevestigd door het aan elke eenheid toegedeelde grondaandeel op te nemen in de kolom met vermeldingen op de registerbladzijde van het perceel, en na oplevering worden de eenheidsnummers en aanhorigheden in dezelfde kolom vermeld. Inschrijving onder kat irtifakı hecht zich dus aan het perceel. Het appartement heeft geen eigen bladzijde, geen zelfstandig karakter als onroerende zaak en geen plannummer in het register totdat de omzetting plaatsvindt.

Artikel 14 bepaalt ook wat er moet worden ingediend. De eigenaar of alle gezamenlijke eigenaren dienen het bouwkundige project in dat is opgesteld overeenkomstig artikel 12, goedgekeurd door de bevoegde overheidsinstanties, met de handtekeningen van de eigenaren en elektronisch verzonden naar de kadasterdirectie, samen met een yönetim plânı (beheerreglement). Datzelfde artikel legt een detail vast dat later van pas komt, namelijk dat bij de omzetting naar kat mülkiyeti geen apart beheerreglement meer nodig is.

Een koper op plan in Kestel die tekent voor een eenheid in een blok dat nog in aanbouw is, krijgt een akte die het perceel noemt, een breukdeel vermeldt zoals 60/4800, en het eenheidsnummer in de kolom met vermeldingen draagt. Die koper bezit 60 vierduizendachthonderdste deel van een perceel grond in Kestel. Het appartement is een belofte, vastgelegd in een kolom en gedekt door een goedgekeurd project.

Kat mülkiyeti of kat irtifakı: wat verandert er voor de koper?

Er veranderen zes dingen tussen de twee constructies en vier daarvan kosten geld. De verschillen volgen uit de opbouw van de registers en niet uit een of andere rangorde van documentkwaliteit.

De regel die kopers het vaakst verrast is die over het staatsburgerschap, omdat de twee constructies aan dezelfde kant van die lijn staan terwijl kale grond aan de andere kant valt. De regel die het vaakst uit vergelijkingen van concurrenten wegvalt, is de laatste.

Een koper die kiest tussen een afgebouwd bestaand appartement in Mahmutlar onder kat mülkiyeti en een goedkopere eenheid op plan in dezelfde wijk onder kat irtifakı, kiest niet tussen een sterke en een zwakke akte. De keuze gaat tussen een onroerende zaak die bestaat en een grondaandeel dat er een zal worden, met een vraag over nutsaansluitingen en een klok van vijf jaar aan die tweede.

Waarom bepaalt het soort tapu uw aanvraag voor het Turkse staatsburgerschap?

Sinds 12 december 2023 is de registerconstructie een geschiktheidsvoorwaarde voor staatsburgerschap door vastgoedinvestering, en kale grond komt niet meer in aanmerking. De wijziging kwam tot stand bij een verordening die is gepubliceerd in de Resmî Gazete (het Turkse staatsblad) van 12 december 2023, nummer 32397, bij presidentieel besluit 7938, tot wijziging van de uitvoeringsverordening bij de Turkse nationaliteitswet.

De wijziging is één enkele vervanging en de formulering ervan is het nauwkeurig lezen waard. In artikel 20, tweede lid, onderdeel b, werd de zinsnede "onroerende zaak ter waarde van het bedrag in vreemde valuta" vervangen door "onroerende zaak ter waarde van het bedrag in vreemde valuta waarop kat mülkiyeti of kat irtifakı is gevestigd, of die als arsa met een gebouw erop is aangemerkt". De verordening trad in werking op de dag van publicatie.

Uit die formulering volgen rechtstreeks drie gevolgen. Een appartement onder kat mülkiyeti komt in aanmerking. Een eenheid op plan onder kat irtifakı komt eveneens in aanmerking, en daarom komt die constructie veel voor in staatsburgerschapsdossiers. Een perceel arsa of een akker die als tarla wordt gehouden zonder dat er iets op staat, komt niet in aanmerking en doet dat al niet meer sinds de dag waarop de wijziging werd gepubliceerd.

De drempelwaarde en de aanhoudvoorwaarde zijn in aparte bepalingen geregeld en worden door deze formulering niet geraakt. De drempel van het programma ligt op 400.000 Amerikaanse dollar, de drempel geldt per aanvrager en niet per object, en het onroerend goed wordt gehouden onder een in het register aangetekend verkoopverbod van drie jaar.

Een investeerder die 400.000 Amerikaanse dollar aan waarde bij elkaar brengt met twee bouwpercelen in Gazipaşa, het buurdistrict ten oosten van Alanya, haalt het bedrag en zakt op de voorwaarde. Diezelfde investeerder haalt met een onafgebouwd appartement onder kat irtifakı allebei. Er is niets mis met die percelen. Ze vallen eenvoudigweg buiten de formulering die de verordening in december 2023 heeft aangenomen.

Krijgt u nutsvoorzieningen en iskan met een kat irtifakı tapu?

Een kat irtifakı-akte vertelt u dat het gebouw geen bewoningsvergunning voor het hele bouwwerk heeft, en de Turkse bouwwet houdt aansluitingen op elektriciteit, water en riolering tegen totdat die vergunning is afgegeven. Artikel 3 van de appartementswet legt het verband, door te bepalen dat kat irtifakı een soort erfdienstbaarheid is die aan het grondaandeel is gekoppeld en van rechtswege wordt omgezet in kat mülkiyeti op grond van de yapı kullanma izin belgesi (bewoningsvergunning) die voor het gehele gebouw is afgegeven.

Het gevolg staat in artikel 31 van de İmar Kanunu (bouwwet, wet 3194), dat de opleverdatum van een gebouw vastlegt op de datum waarop de bewoningsvergunning wordt verleend, en bepaalt dat gebouwen waarvoor de vergunning niet is afgegeven of verkregen geen aanspraak hebben op diensten of installaties voor elektriciteit, water en riolering zolang dat niet is gebeurd. De laatste zin van datzelfde artikel telt net zo zwaar als de eerste, want zelfstandige eenheden die de vergunning wél hebben verkregen, krijgen die diensten wel.

Artikel 30 van de bouwwet verklaart waarom er deelvergunningen bestaan. Waar een gebouw volledig gereed is, heeft het geheel een vergunning nodig, en waar delen ervan bruikbaar zijn, kunnen die delen apart worden vergund. Eén complex in Kargıcak kan daardoor één blok met bewoningsvergunning en aangesloten nutsvoorzieningen bevatten en een ander blok zonder allebei.

De juiste vraag voor een koper is daarom smaller dan de vraag die meestal wordt gesteld. Vragen of het complex iskan heeft levert een antwoord over het project op. Vragen of uw specifieke bağımsız bölüm een bewoningsvergunning heeft, levert een antwoord over uw appartement op.

Eén gevolgtrekking loopt veilig en de omgekeerde niet. Een akte waarop nog kat irtifakı staat is een sterke aanwijzing dat er geen vergunning voor het hele gebouw is afgegeven, omdat artikel 3 de omzetting op de vergunning laat volgen. De omgekeerde redenering faalt, want de vergunning kan zijn afgegeven zonder dat iemand de omzetting al heeft aangevraagd, en artikel 3 laat toe dat de omzetting ook op verzoek plaatsvindt. Kat irtifakı zien is een reden om te vragen, geen bewijs dat er geen vergunning is.

Hier hoort een aparte correctie, omdat het sterkste concurrerende artikel over dit onderwerp de positie te zwaar aanzet. De beperking die aan kat irtifakı hangt komt uit de bouwwetgeving en niet uit de appartementswet, en de sanctie die de bouwwet werkelijk noemt is het inhouden van nutsaansluitingen. De appartementswet bevat geen verbod op het verhuren van een eenheid die onder kat irtifakı wordt gehouden.

Kan een kat irtifakı worden doorgehaald als het gebouw nooit afkomt?

Ja, en het mechanisme is een rechterlijke uitspraak die de inschrijving uit het register verwijdert. Artikel 49 van de appartementswet bepaalt dat wanneer er binnen vijf jaar niet is gebouwd op een perceel waarop kat irtifakı rust, overeenkomstig het plan dat bij de vestiging is ingediend, de sulh hâkimi (kantonrechter) op verzoek van een van de eigenaren beslist, zo nodig na de belanghebbenden te hebben gehoord, om de erfdienstbaarheid te beëindigen dan wel voor een bepaalde termijn te verlengen. Het artikel voegt toe dat de termijn op verzoek opnieuw kan worden verlengd, en dat bij opheffing van de erfdienstbaarheid op grond van dat lid de inschrijving in het kadastrale register wordt doorgehaald.

Niets in het materiaal dat op buitenlandse kopers is gericht behandelt deze bepaling, wat moeilijk te rechtvaardigen is aangezien zij precies het scenario regelt waar kopers op plan zich zorgen over maken. Een ontwikkelaar die aanbetalingen aanneemt, erfdienstbaarheden laat inschrijven en daarna stopt met bouwen, laat elke eenheidshouder achter binnen een wettelijk omschreven venster van vijf jaar.

Twee grenzen houden de bepaling minder alarmerend dan zij lijkt. Beëindiging gaat niet vanzelf. Er is een verzoek van een van de eigenaren voor nodig en een beslissing van de kantonrechter, die kan verlengen in plaats van beëindigen en meer dan eens kan verlengen. Beëindiging neemt de koper ook zijn vermogen niet af. Wat eindigt is de erfdienstbaarheid, dus de toedeling van een grondaandeel aan een aangewezen toekomstig appartement. Het aandeel in de gemeenschappelijke eigendom van het perceel zelf blijft bestaan, en de houder blijft in gewone zin mede-eigenaar van grond.

De praktische lezing voor een koper in Avsallar die naar een sinds 2021 stilliggend project kijkt, is een vraag over data en niet over documenten. De datum waarop de erfdienstbaarheid werd ingeschreven start de klok, het goedgekeurde project bepaalt wat er gebouwd had moeten zijn, en een stilliggend complex dat jaar vijf nadert is een complex waar andere eenheidshouders mogelijk al een verzoek overwegen.

Wat is arsa payı en waarom kan het later niet worden gewijzigd?

Arsa payı is het aandeel in de gemeenschappelijke eigendom van het perceel dat aan een zelfstandige eenheid is toegedeeld, het moet evenredig zijn aan de waarde van die eenheid naar ligging en omvang, en het kan achteraf niet worden gewijzigd omdat de waarde van de eenheid is gestegen of gedaald. Artikel 2 van de appartementswet omschrijft het als de aandelen in de gemeenschappelijke eigendom van de grond die aan zelfstandige eenheden zijn toegedeeld volgens de regels die de wet stelt.

Artikel 3 draagt drie afzonderlijke regels in één alinea, en kopers komen meestal alleen de eerste tegen. Kat mülkiyeti en kat irtifakı worden gevestigd door het in het project toegedeelde grondaandeel duidelijk weer te geven in verhouding tot de waarden van elke zelfstandige eenheid, berekend naar ligging en omvang. Waar de aandelen niet evenredig zijn toegedeeld, kan elke eenheidseigenaar of houder van een erfdienstbaarheid de rechter vragen de grondaandelen opnieuw te verdelen. En het aan een eenheid toegedeelde grondaandeel kan niet worden gewijzigd wegens een latere stijging of daling van de waarde van die eenheid.

De derde regel maakt het getal op de akte tot een blijvende beslissing. De verhouding ligt vast op het moment van vestiging, tegen de waarden zoals die toen golden. Een appartement op de begane grond dat later een commerciële voorgevel krijgt, houdt zijn oorspronkelijke aandeel. Een appartement op de bovenste verdieping dat zijn zeezicht verliest aan een nieuw blok ervoor, houdt zijn oorspronkelijke aandeel evengoed. De enige route naar een ander getal is het verzoek aan de rechter uit de tweede regel, en dat verzoek gaat over onevenredigheid op het moment van toedeling, niet over wat er sindsdien met de waarden is gebeurd.

Neem twee appartementen die in hetzelfde blok in Oba worden aangeboden, allebei 95 vierkante meter, allebei 2+1. De eerste akte vermeldt een arsa payı van 45/3000 en de tweede 90/3000. De vloeroppervlakken zijn gelijk en de grondaandelen verschillen een factor twee. Wat de tweede koper ook van dat perceel bezit, de eerste koper bezit er blijvend de helft van, en geen latere waardeverandering van de appartementen verschuift een van beide getallen. Twee akten die er in een advertentie uitwisselbaar uitzien, beschrijven wezenlijk verschillende belangen in de grond eronder.

Kan arsa payı los van het appartement worden verkocht?

Nee, en het verbod is in drie richtingen tegelijk absoluut. Artikel 5 van de appartementswet bepaalt dat wanneer kat mülkiyeti aan een ander wordt overgedragen of door vererving overgaat, het daaraan verbonden grondaandeel meegaat, en dat het grondaandeel niet los van de kat mülkiyeti of kat irtifakı kan worden overgedragen, niet afzonderlijk kan vererven en niet met enig ander recht kan worden bezwaard.

Elk van de drie onderdelen sluit een andere deur. Het aandeel kan niet op zichzelf worden verkocht, dus een voorstel om een appartement te kopen terwijl de verkoper het grondaandeel eronder houdt, heeft geen rechtsgevolg. Het aandeel kan niet op zichzelf vererven, dus een nalatenschap kan niet worden verdeeld door de ene erfgenaam het appartement en de andere de grond te geven. Het aandeel kan niet op zichzelf worden verhypothekeerd of anderszins bezwaard, dus het kan niet als afzonderlijke zekerheid dienen.

Een ontwikkelaar in Çıplaklı die aanbiedt de vraagprijs te verlagen door een deel van het grondaandeel te behouden, beschrijft een transactie die het Turkse recht niet toestaat. Het grondaandeel is geen onderdeel dat van de eenheid kan worden losgekoppeld. Het reist er in elke richting mee, op grond van artikel 5.

Welke onroerendgoedbelasting hoort bij uw soort tapu?

Het belastingtarief volgt wat het register zegt dat de onroerende zaak is, niet wat erop staat, en het gat tussen een classificatie als arsa en een als woning is in Alanya een factor drie. De Emlak Vergisi Kanunu (wet op de onroerendgoedbelasting, wet 1319) stelt de tarieven vast in twee afzonderlijke artikelen, omdat gebouwen en grond onder verschillende hoofden worden belast.

Artikel 8 stelt het tarief voor gebouwen vast op 1 promille voor woningen en 2 promille voor overige gebouwen. Artikel 18 stelt het grondtarief vast op 1 promille voor arazi, grond in het algemeen, en 3 promille voor arsa, bouwpercelen. Beide artikelen passen vervolgens dezelfde vermenigvuldiging toe, door te bepalen dat de tarieven met een verhoging van 100 procent worden toegepast binnen de grenzen en aangrenzende gebieden van grootstedelijke gemeenten waarop wet 5216 van toepassing is.

Alanya ligt binnen de grenzen van de grootstedelijke gemeente Antalya, dus daar gelden de verhoogde tarieven.

Een onroerende zaak die nog als arsa is geclassificeerd, wordt belast tegen drie keer het woningtarief. Dat is de positie van een perceel waarop erfdienstbaarheden rusten terwijl het gebouw nog niet is aangegeven, en het is de reden dat de classificatievraag een kostenvraag is en geen administratieve.

Twee bepalingen regelen de overgang en beide leggen die bij de eigenaar. Artikel 33 noemt de bouw van een nieuw gebouw als een van de redenen die de belastingwaarde wijzigen, en artikel 23 verlangt dat de aangifte wordt ingediend bij de gemeente waar het goed ligt, binnen het begrotingsjaar waarin de bouw eindigt, of waarin elk deel in gebruik wordt genomen als delen vóór oplevering worden betrokken. Artikel 8 voegt er vervolgens een bodem aan toe die de overgang overleeft, door te bepalen dat de belasting op een nieuw gebouwd pand niet lager kan zijn dan de belasting op het perceel of op het grondaandeel ervan, en dat dit geldt voor vier jaar vanaf het begrotingsjaar dat volgt op de voltooiing van de bouw.

De overgang van een classificatie als arsa naar een als woning laat de aanslag dus niet meteen naar het woningtarief zakken. Vier begrotingsjaren lang bepaalt de belasting op het grondaandeel het minimum. Het werkelijk verschuldigde bedrag hangt af van de door de gemeente vastgestelde belastingwaarde en niet van de koopprijs, en daarom zijn de tarieven en het mechanisme wat u moet onthouden.

Wat is een devremülk-tapu en is dat eigendom?

Devremülk is geen eigendom van een eenheid, en het Turkse recht merkt het aan als een erfdienstbaarheid die aan een aandeel in een gemeenschap is gekoppeld. Artikel 57 van de appartementswet bepaalt dat een recht om gedurende bepaalde perioden van het jaar gebruik te maken van een gebouw of zelfstandige eenheid die geschikt is als woning, ten gunste van elk van de mede-eigenaren kan worden gevestigd als een aan het aandeel gekoppelde erfdienstbaarheid, en dat dit recht devre mülk hakkı heet, het timesharerecht.

Artikel 58 begrenst waar het kan bestaan, door te bepalen dat een timesharerecht alleen kan worden gevestigd in objecten met een woonbestemming die zijn omgezet naar kat mülkiyeti of kat irtifakı, of in vrijstaande gebouwen. Artikel 60 legt uit hoe het in het register verschijnt, door te eisen dat de vestiging van het recht wordt vermeld in de kolom met vermeldingen op de registerbladzijden van het hoofdgoed, de zelfstandige eenheden en de vrijstaande gebouwen, en dat het op de afgegeven tapu wordt vermeld.

Hier hoort een gedateerde correctie, omdat de minimumduur breed verkeerd wordt weergegeven. Artikel 59 eist dat timesharerechten worden verdeeld in bepaalde perioden van het jaar en niet korter zijn dan zeven dagen. Het getal was vijftien dagen tot wet 7392 van 24 maart 2022 in dat artikel "15" door "7" verving. Turkse en anderstalige bronnen die nog vijftien dagen herhalen, werken met de tekst van vóór 2022.

Twee verdere bepalingen bepalen hoe een timeshare zich gedraagt zodra hij niet meer gewenst is, en beide vallen uit ten nadele van de houder. Artikel 63 bepaalt dat de mede-eigenaren van een goed waarop een timesharerecht rust, geen verdeling van de gemeenschap kunnen vorderen tenzij de overeenkomst anders bepaalt. De gewone uitgang uit een Turkse gemeenschap, een vordering tot verdeling, is dus bij wet afgesloten. Artikel 64 regelt het einde van elke periode, verlangt dat houders ontruimen en overdragen aan de volgende houder, en bepaalt dat wanneer zij dat niet doen, op vertoon van de registerinschrijving en de overeenkomst door een andere periodehouder of de beheerder, het object onmiddellijk door de politie wordt ontruimd op last van de hoogste burgerlijke bestuurder van de plaats, zonder enige verdere procedure of aanzegging, en dat een gang naar bestuurlijke of rechterlijke instanties die ontruiming niet stopt.

Aan een koper die een week in een kustproject bij Konaklı krijgt aangeboden als "eigendomsakte" wordt iets echts, geregistreerds en afdwingbaars aangeboden. Het is een erfdienstbaarheid, vermeld in een kolom, met een wettelijke ondergrens van zeven dagen, geen wettelijke uitgang via verdeling, en een korte ontruimingsprocedure aan het einde van elke periode.

Wat verandert een hisseli tapu als u hem leest?

Een hisseli tapu is geen soort akte maar een beschrijving van de eigendomsstructuur, en wat hij verandert is welk breukdeel van het goed de genoemde eigenaar werkelijk kan overdragen. Het woord beschrijft paylı mülkiyet, gedeelde of aandeelsgewijze eigendom, waarbij het goed door meer dan één persoon wordt gehouden in breukdelen die in het register staan, tegenover müstakil eigendom van één enkele houder.

Het lezen ervan is een kwestie van twee velden en niet van één. De regel malik noemt de eigenaar. De regel hisse vermeldt het breukdeel, en dat breukdeel is wat die eigenaar te verkopen heeft. Een verkoper die 1/4 van een perceel in Demirtaş houdt, kan 1/4 daarvan overdragen, wat een volledige en rechtsgeldige transactie is die drie andere mede-eigenaren laat zitten waar ze zitten.

Eén veelherhaalde bewering over Turkse gedeelde eigendom is onjuist en verdient het te worden benoemd. Er bestaat geen wettelijk plafond van vijf mede-eigenaren. Het Turkse Burgerlijk Wetboek spreekt over meerdere personen die een goed in aandelen houden en stelt geen maximum, zodat de praktische grenzen bij beheer en financiering liggen en niet bij een getal in de wet.

Het voorkooprecht is de bepaling die een buitenlandse koper van een breukdeel het vaakst verrast, omdat zij de andere mede-eigenaren een aanspraak tegen de verkoop geeft. Wet 7571, in werking sinds de publicatie in de Resmî Gazete van 25 december 2025, stelt de termijn op één jaar en de prijs op de rayiç bedel, de actuele marktwaarde, in plaats van het bedrag dat op de akte staat.

Het regime voor gezamenlijke aankopen, uitstappen en de gevolgen voor huwelijksvermogen en erfrecht is een apart onderwerp met eigen regels, behandeld bij gedeelde en gezamenlijke eigendom in Turkije. Wat op een checklist voor het lezen van een akte hoort is smaller. Lees het breukdeel, bevestig dat het overeenkomt met wat wordt verkocht, en stel vast wie de andere mede-eigenaren zijn voordat de voorkooptermijn iemand anders zijn kans wordt.

Welke tapu past bij welk doel in Alanya?

Elk doel sluit een andere deur, en die deuren worden bij wet gesloten en niet door de praktijk. De constructies zijn in het abstracte niet beter of slechter, en de bruikbare vergelijking is die tegen een concreet doel.

Het wijkenpatroon van Alanya maakt dat de eerste twee regels het vaakst bijten. Oba, Mahmutlar, Kestel en Kargıcak dragen de zwaarste concentratie nieuwbouw en recente bouw van het district, en dat is ook waar de kat irtifakı-akten zich ophopen. Een koper die dit seizoen wil intrekken en een koper die de laagste instapprijs zoekt, zijn niet op zoek naar hetzelfde woord op de akte.

Hoe controleert u onder welke constructie uw tapu valt voordat u betaalt?

Lees eerst de akte zelf, want de constructie staat erop gedrukt, en bevestig de positie daarna tegen het register in plaats van tegen het papier. Vier stappen dekken het, en geen ervan hangt af van de medewerking van de verkoper.

1. Lees de constructie op de voorzijde van de akte, waar kat mülkiyeti of kat irtifakı staat, of de aard van het perceel als geen van beide geldt.
2. Controleer het perceel via de perceeldienst van het Turkse kadaster op `parselsorgu.tkgm.gov.tr`, met de ada- en parselnummers van de akte.
3. Vraag de takyidat listesi op, de lijst met beperkingen en lasten, want daar staan de restricties en niet op het uittreksel.
4. Bevestig de actuele inschrijving via Web Tapu, het onlineportaal van het kadaster, dat de eigenaar bereikt via de e-Devlet-toegang.

De vierde stap draagt een voorwaarde die kopers overvalt die als toerist Turkije zijn binnengekomen, want toegang tot e-Devlet vereist een wachtwoord dat is afgegeven op een vreemdelingennummer beginnend met 98 of 99 en een verblijfsdocument. Een eigenaar zonder die twee gaat in plaats daarvan persoonlijk langs bij de kadasterdirectie.

Eén vraag aan de verkoper levert meer op dan een algemene vraag over de papieren. Vragen of het gebouw een bewoningsvergunning voor het hele bouwwerk heeft, in plaats van of het complex iskan heeft, raakt precies de voorwaarde die artikel 3 van de appartementswet aan de omzetting verbindt.

Wanneer wordt kat irtifakı kat mülkiyeti, en wie zet dat in gang?

De omzetting volgt op de bewoningsvergunning, en elke afzonderlijke houder van een erfdienstbaarheid kan haar in gang zetten zonder op de ontwikkelaar te wachten. Artikel 3 van de appartementswet bepaalt dat kat irtifakı een soort erfdienstbaarheid is die aan het grondaandeel hangt, van rechtswege omgezet in kat mülkiyeti op grond van de bewoningsvergunning die voor het gehele gebouw is afgegeven, onder de voorwaarden die de wet stelt. De zin die daarop volgt horen kopers zelden. Die procedure kan ook worden uitgevoerd op verzoek van de eigenaar van het perceel of van een van de mede-eigenaren die een erfdienstbaarheid houden.

De documenten komen uit artikel 12, dat het bouwkundige project verlangt met de gevels en de inwendige indeling, de maten van zelfstandige eenheden, aanhorigheden en gemeenschappelijke ruimten, de grondaandelen evenredig aan de naar ligging en omvang berekende waarden, het type en de doorlopende nummering van elke eenheid, en het bouwoppervlak van elke eenheid, samen met de bewoningsvergunning. Artikel 14 levert de eerder genoemde vrijstelling, door te bepalen dat bij de omzetting geen apart beheerreglement nodig is, aangezien er al één is ingediend toen de erfdienstbaarheid werd gevestigd.

Het praktische effect is een verschuiving in wie het initiatief heeft. Een ontwikkelaar die een blok in Cikcilli heeft afgebouwd, de vergunning heeft gekregen en door is gegaan naar het volgende project, heeft geen bijzondere prikkel om het registratiewerk af te ronden. Artikel 3 laat de eigenaren niet op die prikkel wachten. Het verzoek van één houder volstaat om de procedure voor het gebouw op gang te brengen.

Eindigt kat mülkiyeti als één persoon alle appartementen koopt?

Nee, en de appartementswet zegt dat met zoveel woorden. Artikel 46 bepaalt dat kat mülkiyeti eindigt met de doorhaling van de inschrijving in het appartementsregister, en stelt vervolgens dat het samenkomen van alle zelfstandige eenheden van een goed in de eigendom van één persoon op zichzelf geen einde maakt aan de appartementseigendom.

Doorhaling vereist een handeling en niet een toestand. Datzelfde artikel bepaalt dat de inschrijving wordt doorgehaald op schriftelijk verzoek van alle eenheidseigenaren, of van de eigenaar die alle zelfstandige eenheden heeft verzameld, tot omzetting van de appartementseigendom in gewone eigendom. Het goed wordt dan overgebracht naar een nieuwe bladzijde in het algemene register volgens de aan de zelfstandige eenheden verbonden grondaandelen, waarbij een verwijzing naar de eerdere inschrijvingen behouden blijft.

Een investeerder die een heel klein blok in Çıplaklı verwerft, blijft standaard binnen het appartementsregime, waarbij elke eenheid een afzonderlijke onroerende zaak op een eigen bladzijde blijft, totdat er een schriftelijk verzoek wordt gedaan. Of dat verzoek moet worden gedaan is een beslissing met gevolgen voor de vraag hoe de eenheden later afzonderlijk kunnen worden verkocht, en die neemt niemand per ongeluk.