Å kjøpe bolig i Tyrkia krever en dokumentmappe som faller i tre grupper: hva kjøperen tar med, hva selgeren tar med og hva kartverket lager på dagen. De fleste av kjøperens dokumenter er enkle å skaffe, og skattenummeret er det ene som låser opp resten. Ved to poster går sjekklister feil. SPK-verdivurderingsrapporten sluttet å være et obligatorisk dokument for et vanlig kjøp i juni 2024, så guider som fortsatt lister den som obligatorisk er utdaterte. Dokumentet de samme guidene som oftest utelater er döviz alım belgesi, valutakjøpsbeviset som kartverket faktisk krever. En utenlandsk kjøper trenger verken oppholdstillatelse eller statsborgerskap for noen av dem; et gyldig pass er utgangspunktet, og en notarialbekreftet fullmakt lar en representant sette sammen hele mappen uten at kjøperen reiser.
Dokumentene i korte trekk
Mappen deles i kjøperdokumenter, selgerdokumenter og skjemaer som lages ved overføringen, og på kjøpersiden er bare fire dokumenter harde krav: skattenummeret, passet med autorisert oversettelse der det kreves, DASK-jordskjelvforsikringen og DAB-valutabeviset. SPK-verdivurderingsrapporten er betinget, trengs bare ved en søknad om statsborgerskap eller opphold, og kontrollen av sikkerhetssone som noen sjekklister lister er ikke et dokument du tar med i det hele tatt; det er en kontroll fylkesmyndigheten gjør etter at søknaden er levert.
Mappen omfatter totalt elleve dokumenter, hvert med en utsteder og en måte å skaffe det på.
| Dokument | Hvem som skaffer det | Obligatorisk? | Hvordan du skaffer det |
|---|---|---|---|
| Tyrkisk skattenummer | Kjøper | Ja | Et skattekontor, med passet ditt |
| Pass med autorisert tyrkisk oversettelse | Kjøper | Ja | Ditt eget pass; en autorisert oversetter når kartverket ber om det |
| DASK-jordskjelvforsikring | Kjøper | Ja | Enhver forsikringsagent eller på nett |
| DAB-valutakjøpsbevis | Kjøper | Ja | Utstedes av en bank ved veksling av valuta |
| Biometrisk foto | Kjøper | Ja | Ethvert fotostudio, nylig |
| Kjøpsavtale | Begge parter | Ja | Utformes mellom partene, notarialbekreftet for reelt vern |
| SPK-verdivurderingsrapport | Kjøper | Kun ved statsborgerskap eller opphold | Et SPK-lisensiert verdivurderingsselskap |
| Skjøte (tapu) | Selger | Ja | Selgerens eksisterende registrerte skjøte |
| Skatte- og avgiftsfrihet | Selger | I praksis | Kommune og skattekontor |
| Bruks- og skjøtestatus | Selger og bygg | Verifiser | Fra tapu og kommunale registre |
| Fullmakt | Kjøper, ved fravær | Ved fjernkjøp | En notar, apostillert og oversatt ved signering i utlandet |
Ditt tyrkiske skattenummer, dokumentet alt annet trenger
Det tyrkiske skattenummeret er det første dokumentet å skaffe, fordi banken, valutavekslingen og registreringen alle avhenger av det, og enhver utlending kan få det med bare et pass. Uten skattenummeret kan en kjøper ikke åpne en bankkonto, ikke veksle valuta inn i mappen og ikke føres inn på tapu.
Skaff skattenummeret før du ordner noen betaling. Det utstedes av den tyrkiske skatteforvaltningen og krever verken oppholdstillatelse, visum eller statsborgerskap; eierskapet i seg selv bærer heller ikke noe av det. En kjøper som kjøper via en representant, kan la representanten skaffe nummeret under en notarialbekreftet fullmakt, noe som holder mappen i bevegelse mens kjøperen er i utlandet.
Pass og dets autoriserte tyrkiske oversettelse
Passet ditt er grunndokumentet, og kartverket ber i de kontorene som krever det om en autorisert tyrkisk oversettelse av det. Passet identifiserer deg gjennom hele kjøpet, fra skattekontoret til banken til selve overføringen.
Oversettelsen gjøres av en autorisert oversetter (yeminli tercüman), samme yrke som leverer domstolsgodkjente oversettelser. Av en kjøper som ikke snakker tyrkisk kreves som regel at en autorisert tolk er til stede ved signeringen, slik at kjøperen forstår dokumentet som undertegnes. Et pass som brukes i utlandet til å gi en fullmakt bærer et ekstra lag: fullmakten er notarialbekreftet og, ved signering utenfor Tyrkia, apostillert og oversatt før den er gyldig hos kartverket. Bekreft med det spesifikke kartverkskontoret hvilke oversettelser det vil ha, siden kravene varierer mellom kontorer og provinser.
DASK-jordskjelvforsikring, et dokument kartverket ikke hopper over
En DASK-forsikring er et hardt krav: kartverket fullfører ikke en overføring uten den. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) er den obligatoriske jordskjelvforsikringen som dekker registrerte boliger.
Skaff forsikringen før overføringsmøtet. Den utstedes av enhver forsikringsagent eller på nett, i kjøperens navn mot den spesifikke eiendommen, og forsikringsdokumentet går inn i overføringsmappen. Fordi kartverket behandler den som et vilkår snarere enn en formalitet, stopper en manglende eller utløpt DASK-forsikring møtet på dagen, og derfor hører den til sjekklisten ved siden av skattenummeret og ikke som en ettertanke.
DAB: valutadokumentet de fleste sjekklister utelater
Dokumentet mange sjekklister utelater er döviz alım belgesi, beviset på at kjøperen førte valuta inn i Tyrkia og vekslet den via en bank. Siden 24. januar 2022 må en utenlandsk kjøper som erverver ved kjøp fremlegge en DAB for kartverket. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, kartverket) bekrefter kravet i sin kunngjøring fra den datoen, og det hviler på sentralbankens rundskriv om kapitalbevegelser.
DAB utstedes via en bank. Kjøperen fører inn valuta, veksler den via banken, og banken utsteder DAB, som deretter går inn i overføringsmappen. Dokumentet gjøder også kostnadssiden: det vekslede beløpet som er angitt på DAB gjenspeiles i den offisielle skjøteverdien som overføringsavgiften på 4 % beregnes på, så det står ikke fritt fra beregningsgrunnlaget. Den sammenhengen er dokumentert i fagkommentarer snarere enn i én enkelt primærtekst, så behandle den som en sterk tendens og bekreft beløpene med banken og notaren.
SPK-verdivurderingsrapporten: ikke lenger et obligatorisk dokument for et vanlig salg
En myndighetsgodkjent verdivurderingsrapport er ikke lenger et obligatorisk dokument for et vanlig kjøp; siden juni 2024 trengs den bare når kjøperen søker om statsborgerskap eller oppholdstillatelse. Her er de fleste konkurrerende sjekklister utdaterte. De lister fortsatt SPK-verdivurderingsrapporten (ekspertiz raporu) som obligatorisk for alle salg til utlendinger siden 2019, og for et enkelt kjøp stemmer det ikke lenger.
Endringen kom gjennom TKGM-rundskriv 2024/4, offentliggjort 3. juni 2024 og i kraft siden 13. juni 2024, som fjernet plikten til å fremlegge en verdivurderingsrapport ved et vanlig salg eller salgsløfte. Bare selskaper med lisens fra Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, finanstilsynet) utarbeider rapporten, og der den fortsatt trengs gjelder den tre måneder fra godkjenningen. En kjøper som kjøper utelukkende for eget eierskap lar verdivurderingen helt ut av mappen. En kjøper som kjøper for å kvalifisere til statsborgerskap eller opphold beholder den, fordi de søknadene fortsatt krever den, noe som gjør rapporten til et betinget dokument knyttet til kjøperens mål, ikke til salget.
Kjøpsavtalen, og hva som gjør den bindende
Kjøpsavtalen er en del av mappen, men den rettslige formen avgjør om den verner kjøperen, og bare en notarialbekreftet gjør det. Avtalen fastsetter pris og vilkår, men overfører ikke i seg selv eiendomsretten; etter artikkel 705 i den tyrkiske sivilloven går eiendomsretten over ved registrering, ikke ved underskrift.
Formen er det som betyr noe. En avtale som overfører skjøte til registrert fast eiendom, eller et løfte om å selge en, må inngås i offisiell form for en notar eller kartverkstjenestemann; artikkel 237 i obligasjonsretten, artikkel 706 i sivilloven og artikkel 26 i tinglysingsloven peker samme vei. En formløs skriftlig eller muntlig avtale er rettslig ugyldig. Et notarialbekreftet salgsløfte (satış vaadi) gjør mer: det kan anmerkes på tapu etter artikkel 1009 i sivilloven, noe som binder tredjemann i fem år og lar kjøperen tvinge frem overføringen via domstol om selgeren bryter sitt ord. Som dokument er avtalen verdt å notarialbekrefte snarere enn å la stå som et enkelt reservasjonsskjema.
Hva selgeren må ta med til overføringen
Halve mappen er selgerens, og en kjøper bekrefter disse dokumentene under due diligence før noen penger beveger seg. Selgerens papirer beviser ren, overførbar eiendomsrett.
Selgeren tar med fire dokumenter.
- Skjøte (tapu) i selgerens navn, fritt for enhver pantobligasjon, utlegg eller begrensende anmerkning.
- Identitetsdokument som samsvarer med den registrerte eieren.
- Attest på at det ikke finnes utestående eiendomsskatt eller kommunal avgift på enheten.
- Byggets brukstillatelsesstatus, altså om det etter inspeksjon bærer kat mülkiyeti (full seksjonseiendom) eller bare kat irtifakı (byggeservitutt), lest fra tapu og kommunale registre.
Å lese selgerens dokumenter først verner kjøperen: en eiendom med en ubetalt avgift, et utlegg eller et manglende iskan (brukstillatelse) er et dokumentproblem å løse før undertegningen, ikke etter.
Å kjøpe via en representant: hva fullmakten må dekke
Hvis du ikke kan møte, gjør ett dokument hele kjøpet mulig: en notarialbekreftet fullmakt som uttrykkelig dekker hver handling representanten din utfører. Fullmakten lar en representant skaffe skattenummeret, undertegne avtalen, utstede DAB og møte ved overføringen på kjøperens vegne.
Utform den nøye. En fullmakt som undertegnes i Tyrkia notarialbekreftes der; en som undertegnes i utlandet notarialbekreftes lokalt, apostilleres deretter og gis en autorisert tyrkisk oversettelse før den er gyldig hos kartverket. Dokumentet bør navngi de spesifikke fullmaktene, å skaffe skattenummeret, å undertegne kjøpsavtalen, å håndtere valutavekslingen og å fullføre skjøteoverføringen, i stedet for å stole på en generell formulering. En fullmakt som utelater en av disse handlingene, etterlater et hull representanten ikke kan fylle på dagen.
Off-plan eller videresalg: hvordan dokumentmappen skiller seg
Dokumentmappen for et videresalg fra en privat selger er ikke den samme som for et off-plan-kjøp fra en utbygger, fordi eiendommens egne papirer er på et annet stadium. Et videresalg har et ferdig skjøte og en brukstillatelse å kontrollere; en off-plan-enhet ennå ikke.
Ved et videresalg bærer selgerens tapu og iskan vekten, og overføringen flytter det eksisterende skjøtet. Ved et off-plan-kjøp står utbyggerkontrakten og kat irtifakı (byggeservitutt) inn til bygget er ferdig, kjøpet faller under forbrukervernloven (nr. 6502) med dens ferdigstillelsesgarantier, og fullt kat mülkiyeti-skjøte utstedes først når bygget er ferdig og besiktiget. En kjøper bekrefter før undertegningen hvilket av de to sporene som gjelder, siden dokumentene å kreve skiller seg mellom dem.