Fullmakt ved kjøp av bolig i Tyrkia: hva den må inneholde og hvordan du tilbakekaller den

En fullmakt for boligkjøp i Tyrkia er et notarialdokument som lister opp handlingene en navngitt fullmektig kan utføre i ditt navn, og tyrkisk rett avgjør hvor mye av den listen som må stå med uttrykkelige ord. Artikkel 504 i den tyrkiske obligasjonsloven krever særskilt fullmakt før en fullmektig kan overdra fast eiendom eller belegge den med en rett, og derfor flytter ikke en generell fullmakt skrevet for bankforhold et skjøte. Formen veier like tungt, ettersom et dokument som brukes i en tinglysingssak må bære fullmaktsgiverens fotografi og må utstedes i notarens egen erklæringsform i stedet for som en bekreftet signatur, to krav som fullmakter utstedt hos utenlandske notarer rutinemessig ikke oppfyller. Å tilbakekalle dokumentet ble raskere i desember 2025, da Generaldirektoratet for tinglysing og matrikkel innførte et nasjonalt tilbakekallingsregister gjennom rundskriv nummer 2025/6, som åpner for tilbakekall gjennom notar, konsulat, hvilket som helst eiendomsregisterkontor eller WebTapu, mens det avviser tilbakekall sendt per faks, e-post eller post. Det tilbakekallet rekker kortere enn det ser ut til, fordi rundskrivet slår fast at et tilbakekall gjort gjennom WebTapu eller ved en registerskranke bare dekker tinglysingssaker, og artikkel 514 lar fullmaktsgiveren hefte for handlinger fullmektigen utførte før han fikk vite at oppdraget var avsluttet. Dødsfall, tap av rettslig handleevne eller konkurs hos en av partene avslutter oppdraget automatisk etter artikkel 513, så en fullmakt uten utløpsdato er ikke det samme som en fullmakt som varer evig. Verktøyene som er bygget for å overvåke og tilbakekalle disse dokumentene ligger bak en e-Devlet-innlogging, som en kjøper uten tyrkisk oppholdstillatelse ikke kan skaffe seg, og det gapet former hva en utenlandsk kjøper bør be notaren om å skrive ned i utgangspunktet.

Hva fullmakten gir fullmektigen, og hva den ikke gir

En vekaletname (fullmakt) er et notarialdokument som gir en navngitt person myndighet til å utføre bestemte handlinger i ditt navn, og eiendommen registreres fortsatt i ditt navn og ikke i fullmektigens. Dokumentet overfører myndighet, ikke eierskap. En fullmektig som signerer overdragelsen hos Tapu Müdürlüğü (eiendomsregisterkontoret) i Alanya erverver ingenting; tapu (skjøtet) utstedes til den som ga fullmakten.

Tyrkisk rett behandler rekkevidden av den myndigheten som et spørsmål om formulering og ikke om tillit. Artikkel 504 i den tyrkiske obligasjonsloven fastsetter hovedregelen, som er at omfanget av et oppdrag bestemmes av avtalen, og der avtalen ikke sier noe, av arten av arbeidet som skal utføres. Et dokument som ikke navngir noen handlinger, etterlater registerføreren med å lese hensikter ut av sammenhengen, og registerførere leser ikke hensikter.

Dokumentet skrives på tyrkisk. En fullmaktsgiver som ikke snakker tyrkisk signerer foran en statsautorisert translatør hos notaren, og det samme kravet følger transaksjonen inn i registeret, der forskriften om offisielle skjøter utstedt av eiendomsregisterkontorene krever statsautorisert translatør for enhver part som ikke snakker tyrkisk og gjør translatøren til medunderskriver av dokumentet.

Eiendomsretten går over ved registrering i Tyrkia, så tilstedeværelsen av kjøperen eller kjøperens notarialbekreftede fullmektig ved registerskranken er den handlingen som virker. Ingenting i prosessen gjør fullmektigen til eier, og ingenting i en privat sideavtale endrer hva registeret sier.

Hvilke fullmakter tyrkisk rett krever at du skriver ordrett

Artikkel 504 i den tyrkiske obligasjonsloven slår fast at en fullmektig ikke kan overdra fast eiendom eller belegge den med en rett uten særskilt fullmakt. Den samme setningen dekker å reise søksmål, inngå forlik, gå til voldgift, begjære konkurs eller gjeldsforhandling, påta seg vekselforpliktelser, gi gaver og stille kausjon. En genel vekaletname (generell fullmakt) skrevet for bankforhold eller for representasjon overfor offentlige kontorer flytter derfor ikke et skjøte, uansett hvor vidt den er formulert.

Den artikkelen binder selgersiden mest direkte, siden handlingen den navngir er overdragelsen. Kjøperens dokument møter et annet problem, nemlig at kjøpet omfatter minst fem handlinger utført på fem forskjellige steder, og en bankfilial, en notar og en registerfører leter hver for seg etter den bestemte myndigheten som angår dem. Seks fullmakter står for de fleste avvisningene, og de svikter av samme grunn, som er at formuleringen forble generell der motparten trengte noe bestemt.

e-Devlet-klausulen viser hvor bokstavelig kravet kan være. PTT godtar ikke en generell myndighet til å håndtere kjøpet og leter i stedet etter selve setningen, noe som betyr at en fullmakt skrevet seks uker tidligere av en notar som ikke fikk høre om passordet, sender fullmektigen tilbake til en ny notartime.

Valutaklausulen betyr noe av en annen grunn. En kjøper som kjøper en leilighet i Oba, et nabolag i Alanya-distriktet i Antalya-provinsen, som overfører midler til et meglerforetak og ber foretaket veksle dem, får en DAB i feil navn, og registeret trenger det dokumentet i kjøperens navn.

To formkrav som avgjør om eiendomsregisteret godtar fullmakten

En fullmakt hvis art krever en tinglysingssak må bære fullmaktsgiverens fotografi og må utstedes i notarens egen erklæringsform, som tyrkisk praksis kaller düzenleme şekli, og ikke som en signaturbekreftelse. Justisdepartementets tilsynsveileder for notarer fastsetter begge kravene, med grunnlag i artikkel 80 i notarloven og artikkel 93 i forskriften til notarloven. Kopier tatt av originalen bærer fotografiet også, og der fullmaktsgiveren er en juridisk person, vedlegges fotografiene av de representantene som signerer.

Begge kravene blir ofte feilaktig beskrevet som at de bare gjelder en salgsfullmakt. De gjelder etter transaksjonens art, noe som betyr at en fullmakt skrevet for et kjøp faller inn under samme regel som en fullmakt skrevet for et salg. En kjøper hvis utenlandske notar ikke festet noe fotografi, sitter med et dokument som leses riktig og virker ingen steder.

Erklæringsformen er kravet som oftest tar nordiske kjøpere, fordi en notarius publicus i Norge, Sverige eller Tyskland vanligvis bekrefter en signatur på en tekst klienten tar med seg. Bekreftelsen beviser hvem som signerte. Den tyrkiske erklæringsformen krever at notaren selv utformer dokumentet, protokollfører fullmaktsgiverens identitet og erklæring, og utsteder dokumentet som notarens eget instrument. De to er forskjellige handlinger, og bare den ene tilfredsstiller registeret.

Den praktiske konsekvensen handler om rekkefølge. En formfeil dukker ikke opp når dokumentet signeres i utlandet, heller ikke når det sendes med kurér, heller ikke når det oversettes. Den dukker opp ved registerskranken på timedagen, og på det tidspunktet er valutaen som regel allerede vekslet.

Tyrkisk notar, tyrkisk konsulat eller notarius publicus i Norge

En fullmakt utstedt hos en tyrkisk notar eller et tyrkisk konsulat oppfyller de tyrkiske formkravene direkte, mens en fullmakt utstedt hos en notarius publicus i kjøperens eget land trenger apostille og statsautorisert oversettelse til tyrkisk og fortsatt må klare kravene om fotografi og erklæringsform. Alle tre veiene er lovlige. De skiller seg i hvor mange steder dokumentet kan svikte.

Konsulatveien er den de fleste kjøpere bruker for lite. Den fjerner apostillekjeden og oversettelsen, og den gir et tyrkisk erklæringsdokument, som er det samme instrumentet en tyrkisk notar ville utstedt. Kjøpere som veier en visningstur opp mot en lokal notar, svarer egentlig på et videre spørsmål, nemlig hvor mye av et tyrkisk kjøp som kan fullføres uten å komme til Tyrkia i det hele tatt.

Kostnader ligger utenfor denne sammenligningen fordi de endrer seg årlig og varierer fra land til land. Det som ikke varierer er antallet feilpunkter, som er ett for den tyrkiske notarveien, ett for konsulatveien, og fire for veien om lokal notar.

Hvilke fullmakter du bør holde utenfor dokumentet

En kjøpers fullmakt trenger ingen myndighet til å selge eiendommen, til å pantsette den eller til å gi den bort, og å stryke de tre linjene fjerner det meste av det som kan gå galt med dokumentet. En myndighet som er gitt, er en myndighet noen kan bruke, og listen over det en kjøpers fullmakt ikke trenger er lengre enn de fleste utkast antar. Artikkel 504 i den tyrkiske obligasjonsloven hjelper her på en uventet måte, fordi den tvinger gaver, kausjoner, vekselforpliktelser og eiendomsoverdragelser til å stå med uttrykkelige ord. At de er til stede i et utkast, er derfor aldri en tilfeldighet.

• Fjern myndigheten til å selge eller overdra eiendommen, siden en kjøper erverver og ikke avhender.
• Fjern myndigheten til å pantsette eiendommen eller å belegge den med noen annen rett.
• Fjern myndigheten til å gi gaver, stille kausjon eller påta seg vekselforpliktelser, som ingen av delene hører hjemme i et kjøp.
• Begrens fullmakten til én eiendom, identifisert med sine ada- og parselnumre, i stedet for å gi myndighet over eiendom generelt.
• Sett en utløpsdato, slik at myndigheten bortfaller uten noen ytterligere handling.
• Forby substitusjon, som hindrer fullmektigen i å oppnevne en ny fullmektig.
• Utelat myndigheten til å skaffe skattenummer, som den tyrkiske skatteforvaltningen nå utsteder gjennom et nettbasert søknadsskjema for utenlandske statsborgere.

Skattenummeret er det klareste eksempelet på en fullmakt som stille har blitt unødvendig. Skatteforvaltningens digitale kanal tar søkerens navn, identitetsopplysninger, passnummer, adresse og en kopi av passets identitetsside, og en kjøper som fyller den ut før notartimen kan få dokumentet utformet uten den myndigheten i det hele tatt.

Å lese setningen om særskilt fullmakt høyt er en totminutterssjekk de fleste kjøpere hopper over. Et utkast som gir myndighet til å selge eiendommen kjøperen er i ferd med å kjøpe, er ikke en formuleringsglipp; det er et annet dokument.

Kan fullmektigen kjøpe boligen av seg selv?

Nei, fordi en fullmektig som ikke uttrykkelig har fått myndighet til det ikke kan inngå avtale med seg selv, og en fullmektig som registrerer eiendommen i sitt eget navn utsetter transaksjonen for et krav om tapu iptal ve tescil, søksmålet om sletting av skjøtet og ny tinglysing. Tyrkiske domstoler behandler oppdraget som bærer av lojalitets- og omsorgsplikter, og Kassasjonsdomstolen har lenge lagt til grunn at en fullmektig som bruker myndigheten mot fullmaktsgiverens interesse kan få handlingen omgjort.

Regelen betyr mest der fullmektigen sitter på den andre siden av handelen. Et meglerforetak som holder kjøperens fullmakt og samtidig tjener sitt honorar fra selgeren, opptrer ikke automatisk klanderverdig, og tyrkisk rett forbyr ikke ordningen. Men det betyr at kjøperens beskyttelse må komme fra formuleringen og ikke fra relasjonen.

En beslektet begrensning gjelder advokater. Artikkel 38 i den tyrkiske advokatloven krever at en advokat avslår oppdrag der advokaten har opptrådt for eller rådgitt en part med motstridende interesser i samme sak, og begrensningen strekker seg til advokatens partnere og ansatte advokater. En utbyggers advokat som holder kjøperens fullmakt i den samme transaksjonen, kolliderer direkte med den bestemmelsen, og å flytte saken til en kollega på samme kontor reparerer det ikke.

Fire valg i formuleringen bærer det meste av beskyttelsen. Navngi den ene eiendommen. Sett en utløpsdato. Forby substitusjon. Utelat enhver myndighet til å selge, som er myndigheten som gjør egenhandel mulig i utgangspunktet.

Slik tilbakekaller du en fullmakt i Tyrkia

Artikkel 512 i den tyrkiske obligasjonsloven lar begge parter avslutte oppdraget når som helst og ensidig, så å tilbakekalle en fullmakt krever ikke samtykke fra fullmektigen. Siden 5. desember 2025 har Generaldirektoratet for tinglysing og matrikkel også ført ett nasjonalt tilbakekallingsregister, innført ved rundskriv nummer 2025/6, der tilbakekall som er ført inn er synlige for og søkbare av hvert eiendomsregisterkontor i landet.

Rundskrivet angir hvilke kanaler som virker. En fullmaktsgiver kan tilbakekalle en fullmakt som krever en tinglysingssak gjennom en notar eller et konsulat, eller ved å møte personlig på hvilket som helst eiendomsregisterkontor, og tilbakekall utstedt av notarer og konsulater sendes av disse institusjonene videre til et registerkontor. WebTapu-systemet bærer den tredje veien, og et tilbakekall gjort der dekker enhver fullmakt utstedt før datoen for anmodningen.

Rundskrivet er like presist om hva som ikke virker. Anmodninger om tilbakekall sendt per faks, e-post eller post godtas ikke, og anmodninger fremsatt personlig til generaldirektoratet eller til regiondirektoratene behandles heller ikke. Identitetskontroll er den oppgitte grunnen.

To detaljer i rundskrivet angår utenlandske kjøpere direkte. Den første er en uttrykkelig begrensning av rekkevidden, som er at viljen til tilbakekall uttrykt gjennom WebTapu eller ved en registerskranke bare dekker tinglysingssaker. Det tilbakekallet når ikke banken, skattekontoret eller strømleverandøren. Den andre er en kontrollregel som er særskilt for utenlandske statsborgere, der anmodninger fremsatt av representanter for utenlandske privatpersoner og utenlandske juridiske personer kontrolleres både elektronisk, mot utlendingsidentitetsnummer, passnummer og navn, og mot det fysiske tilbakekallingsregisteret som registerkontoret fører.

Tidspunktet koster, men gir ingen vetorett. Artikkel 512 gjør den parten som avslutter oppdraget på et upassende tidspunkt ansvarlig for tapet det medfører, som er et erstatningsspørsmål og ikke et gyldighetsspørsmål. Selve tilbakekallet står.

Opphever tilbakekallet det fullmektigen allerede har gjort?

Nei. Artikkel 514 i den tyrkiske obligasjonsloven gjør fullmaktsgiveren og fullmaktsgiverens arvinger ansvarlige for handlinger fullmektigen utførte før han fikk vite at oppdraget var avsluttet, nøyaktig som om det hadde fortsatt. Tilbakekall er derfor en kunnskapsbegivenhet og ikke en signaturbegivenhet, og gapet mellom de to er der tapene oppstår.

Det nasjonale tilbakekallingsregisteret lukker det gapet i én retning. Et tilbakekall ført inn ved et hvilket som helst registerkontor blir synlig for alle, så en fullmektig som møter opp ved en skranke med en tilbakekalt fullmakt stoppes av registeret og ikke av kjøperens varselbrev. Det er en reell forbedring fra situasjonen før desember 2025, da et tilbakekall registrert i én provins kunne være usynlig i en annen.

Gapet står åpent alle andre steder, og rundskrivet sier det selv. Tenk deg en kjøper som ga én fullmakt som dekket overdragelsen, bankkontoen og abonnementene på strøm og vann, og som deretter tilbakekaller den gjennom WebTapu etter en tvist med fullmektigen. Registeret er nå stengt for den fullmektigen. Banken er det ikke, fordi tilbakekallet i registeret bare dekker tinglysingssaker, og filialen har ikke fått vite noe. Å lukke den andre døren krever et notarialbekreftet azilname og en skriftlig melding til banken.

Tre steg gjør et tilbakekall fullstendig og ikke bare registrert. Varsle fullmektigen gjennom en kanal som gir et leveringsbevis, siden artikkel 514 knytter seg til kunnskap og ikke til hensikt. Send azilname til hver institusjon der fullmakten ble brukt, og navngi banken, skattekontoret og leverandørene av strøm og vann. Be om at de bekreftede kopiene av originaldokumentet leveres tilbake, fordi kopier tatt av et notarialdokument sirkulerer uavhengig av det.

Valget av kanal avgjør hva en fullmaktsgiver senere kan bevise. Tyrkisk praksis støtter seg på tre veier som etterlater spor, nemlig forkynning gjennom notar, rekommandert post med mottakskvittering gjennom PTT, og de statlige elektroniske leveringssystemene UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi, det nasjonale systemet for elektronisk forkynning) og KEP (kayıtlı elektronik posta, registrert elektronisk post). En melding sendt med vanlig e-post eller gjennom en meldingsapp etterlater fullmaktsgiveren i en diskusjon om skjermbilder nøyaktig i det øyeblikket artikkel 514 spør etter en leveringsdato.

Hvor lenge er en tyrkisk fullmakt gyldig?

En tyrkisk fullmakt har ingen lovbestemt utløpsdato, så den løper til den tilbakekalles, til arbeidet den dekker er ferdig, eller til en av begivenhetene i artikkel 513 i den tyrkiske obligasjonsloven avslutter den automatisk. En fullmakt signert for et kjøp for tre år siden kan fortsatt være i live i dag hvis ingen tilbakekalte den og hvis teksten ikke satte noen sluttdato.

Artikkel 513 lister opp de automatiske avslutningene. Med mindre avtalen eller arbeidets art tilsier noe annet, avsluttes oppdraget av seg selv ved dødsfall, tap av rettslig handleevne eller konkurs hos enten fullmektigen eller fullmaktsgiveren, og den samme regelen gjelder der en av dem er en juridisk person som opphører å eksistere. Andre ledd legger til en plikt til å fortsette. Der en avslutning av oppdraget ville sette fullmaktsgiverens interesser i fare, må fullmektigen eller fullmektigens arvinger drive videre til fullmaktsgiveren, arvingene eller en representant kan overta.

Selgersiden av en transaksjon er der dette biter hardest. En eldre eier som bor i utlandet gir fullmakt til et meglerforetak, timen settes seks uker senere, og eieren dør i mellomtiden. Myndigheten er avsluttet i kraft av loven, enten meglerforetaket vet det eller ikke, og en overdragelse signert på den fullmakten er mangelfull i sin rot. En kjøper som kontrollerer selgerens identitet, men ikke om selgeren fortsatt er i live, har kontrollert halve spørsmålet.

Å sette en utløpsdato i dokumentet gjør en åpen risiko til en datert risiko. Et kjøp som realistisk fullføres i løpet av tre måneder trenger ikke et dokument som overlever i ti år.

Hva du kan sjekke selv, og hva du ikke kan

Tyrkia publiserer en selvbetjent oversikt over fullmaktene en person har gitt, men oversikten ligger bak en e-Devlet-innlogging som en kjøper uten tyrkisk oppholdstillatelse ikke kan skaffe seg. Den tyrkiske notarforeningen driver tjenesten på statens e-forvaltningsportal, og tilgang krever e-Devlet-passord, mobilsignatur, elektronisk signatur, tyrkisk identitetskort eller innloggingsopplysninger til nettbank.

Hindringen ligger ett steg lenger tilbake. PTT utsteder e-Devlet-passord til utenlandske statsborgere bare mot et identitetsnummer utstedt i Tyrkia som begynner på 98 eller 99, fremlagt sammen med oppholdstillatelse, arbeidstillatelse, Turkuaz Kart eller et av dokumentene som viser beskyttelsesstatus, og passet i tillegg. Hvert dokument på den listen dokumenterer en oppholds-, arbeids- eller beskyttelsesstatus. En investor som har besøkt Alanya på et turiststempel, kjøpt en leilighet og fløyet hjem, har ingen av dem.

Resultatet er en skjevhet som er verdt å si rett ut. Kjøperen som er mest utsatt for en fullmakt, den som ikke er i landet og ikke kan følge med på hva som skjer, er kjøperen som er minst i stand til å bruke nettverktøyene som er bygget for å overvåke og tilbakekalle en. Fire erstatninger dekker det meste av gapet.

1. Be notaren om en bekreftet kopi av dokumentet i det øyeblikket det utformes, og les setningen om særskilt fullmakt i oversettelse før du forlater kontoret.
2. Ta vare på azilname og leveringsbeviset, siden artikkel 514 knytter seg til når fullmektigen fikk vite om tilbakekallet.
3. Bruk den notarialbekreftede tilbakekallingsveien i stedet for WebTapu, fordi et notarialbekreftet azilname når selve oppdraget og ikke bare eiendomsregisteret.
4. Be et eiendomsregisterkontor bekrefte at tilbakekallet er ført inn, noe som er verdt å gjøre for utenlandske statsborgere fordi registerførere kontrollerer både det elektroniske systemet og det fysiske tilbakekallingsregisteret for transaksjoner utført av representanter for utenlandske parter.