Kjøpe bolig i Tyrkia i barnets navn

Å kjøpe bolig i Tyrkia i barnets navn er et bytte av rettslig regelverk, ikke en formalitet, fordi den mindreårige blir full eier den dagen skjøtet signeres og forelderen beholder bare de beføyelsene tyrkisk lov regner opp. Det tyrkiske eiendomsregisteret setter ingen nedre aldersgrense for den eieren, så et nyfødt barn kan stå på skjøtet, men begge foreldrene må signere så lenge ekteskapet består og en skilt forelder trenger avgjørelsen som ga dem barnet. Om familien kan selge før barnet fyller 18 henger på én eneste setning som skrives inn i det offisielle skjøtedokumentet, om at handelen faller utenfor artikkel 327 og 356 i den tyrkiske sivillovboken, som handler om å bruke barnets egne midler på barnets oppvekst. Med den setningen på plass blandes ingen dommer inn, og uten den blir rettens samtykke obligatorisk. Tre handlinger er helt stengt og ingen rettsavgjørelse åpner dem igjen, siden en forelder verken kan gi bort, donere eller pantsette en mindreårigs eiendom, noe som også betyr at en leilighet registrert på ett barn ikke senere kan flyttes over på et søsken. Ordningen gir ingenting på innvandringssiden, fordi terskelen på 400 000 amerikanske dollar for statsborgerskap må ligge i søkerens eget navn, og oppholdstillatelsen som bygger på eiendom tilhører eieren mens familietillatelser går nedover fra en referanseperson til ektefelle og barn i stedet for oppover til en forelder. På kostnadssiden betaler veien om barnets navn kjøperens skjøteavgift på 2 prosent én gang, en gave senere legger til en avgift på 68,31 promille av registrert verdi pluss overføringsavgift til halv sats, og en arv senere gir overføringsavgift over et fribeløp på 2 907 136 lira per barn for 2026 sammen med en skatteattest som blokkerer ethvert videresalg til avgiften er betalt.

Kan en utlending kjøpe bolig i Tyrkia i barnets navn?

Ja, og det tyrkiske eiendomsregisteret bruker ingen aldersgrense i det hele tatt. Et nyfødt barn kan stå i eierkolonnen, mülkiyet (eiendomsrett), på et tapu (det tyrkiske skjøtet) den dagen dokumentet utstedes, og et utenlandsk barn behandles på samme måte som et tyrkisk. Det som endrer seg er ikke om kjøpet kan gjennomføres. Det som endrer seg er hvem eieren er etterpå og hva den eierens foreldre får lov til å gjøre.

Barnet blir full eier. Forelderen blir noe snevrere: en verge etter loven med beføyelser som er regnet opp i lovteksten. Artikkel 342 i den tyrkiske sivillovboken (Türk Medeni Kanunu, lov 4721) sier det rett ut i første ledd, at mødre og fedre er barnas rettslige representanter overfor tredjemann innenfor rammen av sitt velayet. Skjøtet signeres velayeten, altså at forelderen signerer i barnets sted, og forelderens eget navn kommer aldri inn i eierkolonnen.

To tyrkiske ord ligger bak det som på norsk deles i foreldreansvar og vergemål, og de fleste engelskspråklige sidene om emnet velger feil ord. Velayet er foreldreansvaret, som mødre og fedre har automatisk. Vesayet er vergemål, som en domstol oppretter ved å oppnevne en vasi. Regelverkene er ikke utbyttbare, og reglene som følger av dem skiller seg skarpt. Vesayet kommer først inn i bildet når velayet mangler: når begge foreldrene er døde, når en domstol har fratatt noen velayet, eller når moren har velayet men selv er mindreårig og velayet ikke er gitt til faren. Et ektepar som kjøper en leilighet i Alanya, et distrikt i provinsen Antalya, til åtteåringen sin befinner seg innenfor velayet, ikke vesayet.

Barnets modenhet hjelper ikke barnet å handle alene. En mindreårig som er gammel nok til å forstå en handel kan likevel ikke signere et salg eller stifte pant i eiendom registrert i eget navn, fordi slike handlinger skaper forpliktelser. Unntaket går bare én vei. En mindreårig kan ta imot noe som gis uten motytelse, så en besteforelder som gir bort en leilighet til et barnebarn foretar en overføring barnets side gyldig kan motta.

Hvem signerer hos eiendomsregisteret, og hva må bevises

Begge foreldrene signerer så lenge ekteskapet består. Artikkel 336 i sivillovboken sier at foreldrene utøver velayet i fellesskap så lenge ekteskapet varer, og eiendomsregisteret leser dette bokstavelig: skjøtet avvises når den ene forelderen er fraværende eller motsetter seg. Farens dobbeltstemme fra den gamle sivillovboken er borte.

Generaldirektoratet for eiendomsregister og oppmåling, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, redegjør for hvem som handler i hver familiesituasjon i rundskriv 2023/1 om rettslig representasjon i registersaker. Reglene dekker de vanskelige tilfellene, og ett av dem blir regelmessig oppsummert feil.

Fjerde rad er fellen. Artikkel 336 sier at velayet går over til den gjenlevende når en forelder dør, og engelskspråklige sammendrag stopper der. Rundskriv 2023/1 gjør ikke det, fordi tilfellet med en skilt forelder som hadde velayet og deretter døde er et annet: den gjenlevende forelderen må legge fram en rettsavgjørelse før registeret lar dem handle. En familie som går ut fra at boligen kan selges på en dødsattest oppdager gapet i skranken.

En utenlandsk mindreårig trenger også papirer en voksen kjøper aldri tenker på. Barnet trenger en fødselsattest med apostille og autorisert oversettelse til tyrkisk, et pass, og et tyrkisk skattenummer utstedt i barnets eget navn, ikke en forelders. Alt annet på standardlisten over dokumenter ved et utenlandsk kjøp gjelder uendret, og barnet møter ikke opp. Bare forelderen signerer. Foreldre som ikke kan reise kan oppnevne en fullmektig, men fullmakten må bære uttrykkelig myndighet for akkurat den handelen i stedet for generelle formuleringer.

Setningen i skjøtet som avgjør om dere kan selge

En enkelt erklæring i resmî senet, det offisielle skjøtedokumentet som settes opp i skranken, avgjør om et salg senere krever en dommer. Forelderen erklærer at handelen ikke faller inn under artikkel 327 og 356 i sivillovboken. Med den setningen innskrevet i dokumentet og signert av forelderen og kjøperen søkes det ikke om rettens samtykke. Uten den kan salget ikke gå direkte gjennom, og rettens samtykke blir obligatorisk.

Ingen av artiklene sier det de fleste kjøpere tror de sier. Artikkel 327 gjør foreldrene ansvarlige for kostnadene til barnets omsorg, utdanning og beskyttelse, og legger så i annet ledd til at foreldrene kan bruke et fastsatt beløp av barnets egne midler på den omsorgen og utdanningen med en dommers tillatelse, der foreldrene er fattige, eller der barnets særlige forhold krever ekstraordinære utgifter, eller der en annen uvanlig grunn foreligger. Artikkel 356 virker likedan fra den andre siden: kapitalbeløp, erstatninger og lignende rettigheter kan delvis brukes til barnets underhold slik ordinære behov krever, og der nødvendighet foreligger for barnets omsorg, oppdragelse og utdanning kan en dommer tillate foreldrene å gå inn i barnets øvrige midler med beløp dommeren fastsetter.

Lest sammen handler sperren om å forbruke et barns formue for å forsørge og skolere det barnet, ikke om vanlig formuesforvaltning. Å selge en leilighet i Alanya og holde salgssummen for det samme barnet er ikke situasjonen noen av artiklene beskriver. Det er derfor eiendomsregisteret ber forelderen si det for protokollen i stedet for å sende hver familie til domstolen.

Kravet kom i etapper. Rundskriv 2002/7 slo fast at utenfor de sakene som krever samtykke fra vesayet-myndigheten etter artikkel 342, og utenfor artikkel 327 og 356, søkes det ikke om dommerens tillatelse. Forvirringen fortsatte, så rundskriv 2014/4, med nummer 1756 og datert 11. juni 2014, krevde at poenget ble skrevet inn i selve det offisielle dokumentet. Rundskriv 2023/1 bærer regelen i dag.

I praksis sitter formuleringen inne i dokumentets brødtekst ved siden av prisen og eiendomsopplysningene, i en setning med det innholdet at salget som er foretatt ikke faller inn under virkeområdet til artikkel 327 og 356 i den tyrkiske sivillovboken. Der en forelder handler gjennom fullmektig sier rundskriv 2023/1 at fullmakten ikke trenger å gjenta frasen. Tyrkisk juridisk teori er uenig og mener registerets saksbehandlere bør se etter den likevel, siden en omtvistet handel kan utsette staten for erstatningsansvar. Å legge setningen inn i fullmakten koster ingenting hos notarius publicus og fjerner et argument lenger fram, noe som gjør det tryggeste valget åpenbart selv om rundskrivet ikke krever det.

Selge før barnet fyller 18: regelen, rettspraksisen og skranken

Tyrkisk lov og tyrkisk praksis i skranken er ikke helt enige her, og en familie som planlegger en utgang bør behandle den uenigheten som det virkelige svaret. Den dominerende linjen i praksis fra Yargıtay, den tyrkiske kassasjonsdomstolen, sier at dommerens tillatelse ikke trengs. Yargıtays første sivilavdeling slo i avgjørelse 2019/2827 av 18. april 2019 i sak 2019/1073 fast at artikkel 342 ikke krever dommerens tillatelse for salg av et barns eiendeler. Andre sivilavdeling gikk lenger i avgjørelse 2017/12079 i sak 2016/19351, datert 2. november 2017, og kom til at det å be om en tillatelse loven ikke krever mangler rettslig interesse, noe som betyr at domstolen ikke tar begjæringen til behandling. En avgjørelse fra samme avdeling i 2019, 2019/6208 i sak 2019/158, bekreftet at en dommer utenfor artikkel 327 og 356 ikke kan gripe inn i overføringer av et barns eiendom bortsett fra der barnets beste er sett bort fra.

Det finnes avgjørelser den andre veien også. Yargıtays fjortende sivilavdeling inntok mindretallsstandpunktet i 2014/2013 i sak 2013/16771, datert 17. februar 2014. Mer treffende kjente første sivilavdeling et salg ugyldig i avgjørelse 2015/12241 nettopp fordi den nødvendige tillatelsen ikke var innhentet. En fagfellevurdert studie fra 2026 av akkurat dette spørsmålet, publisert av Haluk Saruhan i Journal of Law and Economics Research, legger ut begge linjene og er selv internt splittet: i ett avsnitt står det at tillatelse fra fredsdomstolen er obligatorisk, og i senere avsnitt at den ikke kreves utenfor artikkel 327 og 356.

Registerkontorene har lagt til sitt eget lag. Eiendomsregisterkontorer er dokumentert å ha bedt om rettsavgjørelser i velayet-saker der ingen kreves, en praksis alvorlig nok til at generaldirektoratets egen korrespondanse har tatt den opp som en kilde til unødig skade for innbyggerne.

En slik splittelse gir en instruks om framgangsmåten, ikke om jussen. Still spørsmålet skriftlig til det bestemte tapu müdürlüğü, det lokale registerkontoret som skal håndtere handelen, før noe forskudd skifter hender, og behold svaret i saksmappen. Kjøpere på den andre siden av bordet har sin egen versjon av samme steg: der selgeren er mindreårig, be om å få se om skjøtet bærer erklæringen om artikkel 327 og 356 før møtet i stedet for på møtet. Forsinkelser og avslag hos det tyrkiske eiendomsregisteret følger sine egne dokumenterte regler, og en manglende erklæring er nøyaktig den typen mangel som stopper en overføring.

Tre ting en forelder aldri kan gjøre med barnets bolig

En forelder kan ikke gi bort barnets eiendom, legge den inn i en stiftelse eller stille den som kausjon, og en rettsavgjørelse reparerer ingen av de tre. Artikkel 342 fører reglene om representasjon av personer under vesayet over til velayet, bortsett fra de sakene som trenger vesayet-myndighetens samtykke, og artikkel 449 fastsetter forbudet direkte: å kausjonere, opprette stiftelse og gi betydelige gaver på vegne av en person under vesayet er forbudt.

Ordet som gjør jobben er betydelige. Sivillovboken av 2001 snevret inn et eldre generelt gaveforbud til betydelige gaver, en endring artikkelens egen begrunnelse redegjør for. En leilighet klarer den terskelen etter et hvilket som helst mål, så en forelder kan ikke gi bort et barns Alanya-leilighet til noen, heller ikke til et annet av sine egne barn.

Der en slik begjæring når skranken avslås den på stedet, ikke utsettes, etter artikkel 1016 i sivillovboken og artikkel 26 i tapuforskriften. Avslaget er skriftlig, begrunnet og registrert.

Følgen er den familier oftest ikke forutser. Å registrere en bolig i ett barns navn stenger døren for senere å jevne ut mellom søsken ved overføring, fordi veien tilbake ut er en gave og gaver av en mindreårigs eiendom er sperret til det barnet fyller 18. En forelder som kjøper en 2+1-leilighet, altså to soverom pluss stue, i Mahmutlar, et kystområde i Alanya-distriktet, i et eldre barns navn og senere vil jevne ut for et yngre søsken har ikke noe rent instrument for det mens det eldre barnet fortsatt er 17.

Forbudet går bare én vei. Eiendom kan bevege seg mot et barn fritt. Der en gave til barnet er ubetinget tillater rundskriv 2023/1 at den ene forelderen tar imot den alene, så en besteforelders overføring krever ikke begge foreldrene i skranken.

Når en setteverge må delta: reglene om egeninteresse

Der en forelder står på begge sider av en handel må en kayyım delta og en dommer godkjenne den. En kayyım er en representant en domstol oppnevner for én bestemt sak, til forskjell fra en vasi, som har generell myndighet. Artikkel 345 i sivillovboken setter testen: en rettshandel mellom et barn og en mor eller far, eller mellom et barn og en tredjemann i morens eller farens interesse, kan bare pålegge barnet en forpliktelse med en kayyıms deltakelse og en dommers godkjenning.

Tre situasjoner når den terskelen i registerets praksis. At en forelder kjøper barnets eiendom, eller panter den for å sikre forelderens egen låneopptak, er det tydeligste. Oppløsning av sameie mellom forelder og barn er det andre, og rundskriv 2023/1 legger til en detalj som feller familier: der rettsavgjørelsen ikke uttrykkelig angir andelen og de selvstendige enhetene som tilfaller barnet, kan registerets saksbehandler ikke fullføre handelen selv med avgjørelsen i hånden. Kassasjonsdomstolen har også pålagt undersøkelse, i avgjørelse 2016/7637 av 14. april 2016 i sak 2016/4126, av om en far med velayet hadde flyttet midler barnet hadde arvet inn i sin egen formue, med overføring av barnets midler og avkastningen av dem til en kayyım som mulig utfall.

To nærliggende handler trenger ingenting av dette. Et pant som sikrer barnets egen gjeld ligger innenfor forelderens vanlige myndighet. Å gjøre om elbirliği mülkiyeti, sameie uten fastsatte andeler, til paylı mülkiyet, sameie med brøkdelsandeler anmerket på skjøtet, krever ingen rettsavgjørelse i det hele tatt. Skillet mellom de to formene for sameie avgjør mer enn de fleste utenlandske kjøpere venter seg, og det er det samme skillet som styrer å kjøpe sammen med ektefelle eller samboer.

Hva endrer seg når barnet bare eier en andel

En sameier kan overføre sin egen andel uten å spørre de andre sameierne, og det gjelder fortsatt når sameieren er et barn. Artikkel 688 i sivillovboken gir hver paydaş, hver sameier med en brøkdelsandel, en eiers rettigheter over den andelen, som kan overføres, pantsettes og tas utlegg i av kreditorer. At andelen registreres i en mindreårigs navn endrer ingenting av det. Forelderen signerer velayeten som før, og erklæringen om artikkel 327 og 356 avgjør fortsatt om en dommer blir koblet inn.

Engelskspråklige sider om mindreårige og tyrkisk eiendom hevder regelmessig at enhver handel som berører en mindreårigs andel krever rettens godkjenning sammen med samtykke fra hver eneste sameier. Samtykkehalvdelen er feil som tyrkisk sameierett, og feilen har en kostnad, fordi den forteller en familie at den er låst inne når den ikke er det.

Det de andre sameierne har er en forkjøpsrett, önalım, ikke et veto. Der en andel selges til noen utenfor eierkretsen kan de gjenværende sameierne tre inn i det salget på samme vilkår. To trekk ved retten ble endret 25. desember 2025 ved lov 7571. Den ytre fristen falt fra to år til ett, og prisen den forkjøpende sameieren betaler ble den markedsverdien en dommer fastsetter i stedet for tallet som står på skjøtet. En familie som eier halvparten av en leilighet i Oba sammen med en utenforstående tredjemann kan altså selge den halvparten fritt, men kjøperen overtar en andel som står åpen for forkjøp i et år.

Hvis eiendomsregisteret avslår: 15 dager, og så 15 til

En avslått søknad avslås skriftlig med begrunnelse, og klokken begynner å gå den dagen avgjørelsen forkynnes. Artikkel 26 i tapuforskriften krever at søknader som ikke følger lovgivningen avslås uten opphold, med grunnene, klageinstansen og fristen angitt. Det finnes ingen ventestatus i det tyrkiske eiendomsregisteret der en mangelfull sak rett og slett får ligge.

Veien ut har to like lange trinn. Søkeren klager til regiondirektoratet kontoret hører under innen 15 dager fra forkynnelsen, og klager regiondirektoratets avgjørelse inn for generaldirektoratet innen ytterligere 15 dager. Manglende dokumenter eller en ubevist rådighet er de vanlige grunnene der en mindreårig er involvert, og begge kan rettes opp, men selve avslaget anmerkes i mellomtiden i registerets anmerkningskolonne.

Teller bolig i barnets navn mot tyrkisk statsborgerskap?

Nei. Terskelen på 400 000 amerikanske dollar i eiendomsverdi for tyrkisk statsborgerskap gjennom investering gjelder per søker, og eiendommen må være registrert i søkerens eget navn og holdes under en treårig salgssperre anmerket på skjøtet. En forelder hvis penger kjøpte leiligheten, men hvis navn ikke står på den, har ingenting som teller.

Programmet flytter familiemedlemmer nedover, aldri oppover. En hovedsøker som når terskelen tar med ektefelle og barn under 18 inn i samme sak uten ytterligere investering. Et barn som eier eiendom bærer ikke med seg en forelder den andre veien, og et barn over 18 trenger sine egne 400 000 amerikanske dollar.

Den praktiske virkningen er at de to målene trekker mot hver sin kant. Foreldre som vil ha både statsborgerskap og en eiendel i barnets navn beskriver to kjøp, ikke ett, fordi den samme leiligheten ikke kan ligge i søkerens navn for innvandringssaken og i barnets navn for arveplanen.

Gir det forelderen oppholdstillatelse i Tyrkia?

Nei, og grunnen sitter i lovteksten, ikke i myndighetens skjønn. Den korttidsoppholdstillatelsen som gis til eiendomseiere, gis etter artikkel 31 første ledd bokstav b i loven om utlendinger og internasjonal beskyttelse, lov 6458, til "de som har fast eiendom i Tyrkia". Rettighetshaveren er eieren. Der eieren er sju år gammel, faller forelderen ved siden av utenfor den bokstaven.

Familieveien tetter ikke gapet heller. Artikkel 34 i samme lov gir familieoppholdstillatelse til en referansepersons utenlandske ektefelle, til referansepersonens eller ektefellens mindreårige utenlandske barn, og til referansepersonens eller ektefellens forsørgede utenlandske barn. Foreldre mangler i den oppregningen. En tillatelse gitt den veien kan uansett ikke overstige referansepersonens egen tillatelsesperiode.

En familie hvis eneste tyrkiske eiendel ligger i et barns navn har derfor ingen eiendomsbasert oppholdsvei for de voksne, og det er de voksne som trenger den. Om barnet kan søke tillatelse i eget navn er et eget spørsmål som avhenger av hvordan migrasjonsmyndigheten håndterer en søknad framsatt gjennom en rettslig representant, så still det til provinsdirektoratet for migrasjonsforvaltning før dere antar noen av svarene. Selve kjøpet krevde aldri oppholdstillatelse i utgangspunktet, verken for barnet eller for foreldrene. Et gyldig pass er nok til å kjøpe.

Hvem oppgir leieinntekten, og hvem signerer oppgaven

Leieinntekten tilhører barnet, og forelderen signerer skatteoppgaven på barnets vegne. Artikkel 10 i den tyrkiske skatteforvaltningsloven legger pliktene til mindreårige som er skattepliktige på deres rettslige representanter, så oppgaven for en utleid leilighet i Alanya leveres og signeres av forelderen mens barnet forblir registrert skattyter.

En detalj i den plikten feller foreldre. En rettslig representant som svikter i den kan ikke kreve den påfølgende tilleggsavgiften tilbake fra barnet, mens regressretten for selve skatten består. En forelder som glemmer innleveringsperioden i mars bærer avgiften personlig.

Fordi barnet er en egen skattyter med eget skattenummer, legges barnets leieinntekt ikke til en forelders oppgave, og barnets egne fribeløp og innleveringsterskler gjelder for den. Hvordan de tersklene virker for eiere som ikke er skattemessig bosatt i Tyrkia er et spørsmål for en tyrkisk regnskapsfører, siden bosted endrer regelverket for voksne og barn likt.

Barnets navn nå, gave senere eller arv senere: hva hver vei koster

Å kjøpe direkte i barnets navn er den eneste av de tre veiene som betaler inngangskostnaden én gang. Kjøpet er et alminnelig salg, beskattes som ett, og ingen egen overføringshendelse følger etter. Alternativene legger en andre overføring oppå den første, enten i forelderens levetid eller etter den.

Ta en 2+1-leilighet i Oba, et boligområde i Alanya-distriktet i provinsen Antalya, kjøpt for 150 000 euro. Med den tyrkiske sentralbankens kjøpskurs på 56,0159 lira per euro den 21. august 2026 blir det 8 402 385 lira. For en utenlandsk kjøper er tallet som føres inn i skjøtet det lirabeløpet som står på döviz alım belgesi, valutakjøpsbeviset som utstedes når midlene veksles, så den oppgitte prisen og det vekslede beløpet følger hverandre.

Gavekolonnen bærer to detaljer som endrer hvordan den leses. Satsen for å gi bort fast eiendom er 68,31 promille etter punkt 4 i tariff 4 i den tyrkiske gebyrloven, fastsatt ved et ministerrådsvedtak av 24. desember 2012 med virkning fra 1. januar 2013, og den kreves inn fra den som tar imot gaven. Det er omtrent tre og en halv ganger de 2 prosentene en kjøper betaler ved et kjøp. Den beregnes av registrert verdi, ikke av avtalt pris, så lirabeløpet lander under det forholdstallet alene antyder. Det finnes ingen familierabatt på selve avgiften. Rabatten sitter på skattesiden: gaver fra forelder, ektefelle eller barn beskattes til halvparten av de satsene som gjelder for vederlagsfrie overføringer, etter en regel den tyrkiske skatteetaten sier rett ut.

Satsene for vederlagsfrie overføringer starter på 10 prosent og stiger til 30 prosent over fem trinn, mot 1 til 10 prosent for arv, etter 2026-tariffen publisert i alminnelig kunngjøring 57 i den offisielle tidenden 31. desember 2025. Fribeløpet for vederlagsfrie overføringer i 2026 er 66 935 lira, mot 2 907 136 lira per barn for arv, som er rundt 51 900 euro til den samme kursen 21. august 2026. Fast eiendom verdsettes for denne avgiften til sin ligningsverdi, ikke sin salgspris, så den nøyaktige regningen henger på et tall kommunen sitter på og familien aldri ser i kontrakten.

Arvekolonnen har et tidstrekk som overrasker arvinger. Etter artikkel 19 i den tyrkiske loven om arve- og gaveavgift går registrering av arvet eiendom gjennom uten å vente på at avgiften fastsettes, men eiendommen kan ikke overføres videre eller belånes før avgiften som hviler på den er fullt betalt, og registerets saksbehandlere kan ikke fullføre en overføring uten en attest fra skattekontoret. Registreringen venter ikke. Salget gjør det.

Ett spørsmål har ikke noe verifisert svar og fortjener ett i stedet for en antakelse. Der en forelders penger betaler for en bolig registrert direkte i en mindreårigs navn, er det uklart om selve overføringen av midler fra forelder til barn behandles som en vederlagsfri overføring for arve- og gaveavgiften, og tyrkisk praksis ser ikke ut til å ha avgjort det offentlig. Skjøtet dokumenterer et salg og beskattes som et salg. Pengestrømmen er et eget spørsmål, og en tyrkisk regnskapsfører bør besvare det skriftlig for den enkelte familien før midlene flyttes.

Arvegrunnen folk oppgir, og hvorfor den bare virker halvveis

Å legge leiligheten i et barns navn tar virkelig den leiligheten ut av et framtidig tyrkisk arveoppgjør, og den legger den virkelig ikke utenfor rekkevidden til andre arvinger. Begge halvdelene er sanne, og den andre halvdelen er den ingen engelskspråklig side om emnet legger fram.

Arv av fast eiendom som ligger i Tyrkia styres av tyrkisk rett uansett eierens statsborgerskap, etter artikkel 20 i den tyrkiske loven om internasjonal privatrett. Den regelen er ikke åpen for valg, og tyrkisk rett anerkjenner saklı pay, pliktdelsarven visse arvinger ikke kan skrives ut av. Livsarvinger, foreldre og gjenlevende ektefelle har pliktdel; søsken mistet sin i 2007.

Artikkel 565 i sivillovboken regner opp de vederlagsfrie overføringene i levende live som kan trekkes tilbake på samme måte som testamentariske disposisjoner, og fjerde punkt dekker overføringer en avdød foretok med det åpenbare formålet å sette pliktdelsreglene ut av spill. En bolig finansiert av en forelder og registrert på ett barn kan angripes etter det punktet av de andre pliktdelsarvingene. Testen har tenner begge veier: hensikten om å skade pliktdelen må være åpenbar, og tyrkisk teori presumerer ikke den hensikten bare av at en overføring oversteg den frie tredjedelen.

To ulike krav kan følge, og de ender ulikt. Et tenkis-krav, altså nedsettelse, behandler overføringen som gyldig og setter bare ned den delen som spiser inn i pliktdelen. Et muris muvazaası-krav, proforma fra arvelateren, som reises der en overføring ble kledd ut som noe den ikke var for å holde midler unna arvingene, angriper hele handelen og kan ende med at skjøtet kjennes ugyldig og eiendommen registreres om.

Det gir en brukbar beslutningsregel. Risikoen er lav der det er ett barn og høy der det er flere, og høyere enn det der barn fra et tidligere ekteskap finnes. En enebarnsfamilie som registrerer Alanya-leiligheten på det barnet gjør noe ingen annen arving har søksmålsgrunnlag til å rive opp. En familie med tre barn som registrerer den på det eldste har skapt et krav de to andre kan reise etter forelderens død.

Hvert alternativ har sitt eget tak. Et testament opprettet i den formen avdødes eget hjemlands rett anerkjenner er formelt gyldig i Tyrkia, men det kan ikke gå utover den tyrkiske pliktdelen når det gjelder tyrkisk fast eiendom. Å dele kjøpet på brøkdelsandeler på skjøtet allerede fra starten er det instrumentet som gjør mest nytte med minst friksjon, fordi det låser utfallet på kjøpstidspunktet i stedet for å overlate det til å bli kranglet om etterpå. Den framgangsmåten bærer sine egne regler om andeler, utgangsrett og forkjøp.