Du kan kjøpe bolig i Tyrkia uten å reise til Tyrkia, fordi en fullmektig med notarialbekreftet fullmakt utfører hver eneste handling kjøpet krever, inkludert signaturen hos Tapu Müdürlüğü (eiendomsregisteret). Den fullmakten rekker likevel ikke over alt, og tre hull avgjør om et kjøp på avstand er forsvarlig. Tyrkiske bankregler definerer legitimasjonsdokumentet for fjernidentifisering som det tyrkiske nasjonale identitetskortet, så ingen bank åpner konto i en utenlandsk kjøpers eget navn over en videosamtale, og bare kjøperen, selgeren eller en fullmektig for en av dem kan selge valutaen som produserer det obligatoriske DAB (döviz alım belgesi, valutakjøpsdokumentet eiendomsregisteret krever). Valutasalget er også det ene steget ingen kan reversere: når sentralbanken har fullført sitt kjøp, forbyr reglene å oppgi eller annullere transaksjonen, mens en mangelfull registersøknad ganske enkelt avslås skriftlig og blir stående på eiendommens registerblad. Tilgangen til statens egne systemer lukker det tredje hullet i feil retning, siden et e-Devlet-passord krever et tyrkisk utstedt identitetsnummer som begynner på 98 eller 99, og PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı, det nasjonale postvesenet) utleverer det bare mot dokumenter i oppholdsklassen, noe som etterlater en førstegangskjøper som leser transaksjonen gjennom fullmektigen sin i stedet for gjennom registeret. Skattenummeret beveger seg motsatt vei og skaffes nå på nett fra skattemyndigheten, så det kan løftes helt ut av fullmakten. For de fleste kjøpere favoriserer regnestykket én visningstur, fordi en fullmakt opprettet hos en tyrkisk notarius publicus hopper over hele kjeden med apostille og statsautorisert oversettelse, og en bolig kjøpt på avstand etterlater fortsatt oppholdstillatelsens time med søkeren selv til stede.
Kan utlendinger kjøpe bolig i Tyrkia uten å være til stede?
En fullmektig med notarialbekreftet fullmakt kan utføre hver handling kjøpet krever, inkludert signaturen hos Tapu Müdürlüğü (eiendomsregisteret), så kjøperen trenger aldri å sette sin fot i Tyrkia. Eierskap til tyrkisk eiendom går over ved registrering, ikke ved kontrakt, og registeret fullfører den registreringen med partene til stede eller med fullmektigene deres til stede under en notarialbekreftet fullmakt. Ingenting i prosessen krever at kjøperen møter personlig som betingelse for eierskap.
Legitimasjonskravene er lettere enn de fleste kjøpere venter seg. Et gyldig pass er utgangspunktet, og boligkjøp krever verken oppholdstillatelse, visumstatus eller tyrkisk statsborgerskap. Tyrkisk lov pålegger heller ingen plikt til å bruke advokat; representasjon hos eiendomsregisteret er et valg, ikke en regel.
Det svaret dekker én handling av omtrent et dusin. Kjøpet er en kjede, og kjeden inneholder steg som en fullmakt ikke rekker over, steg ingen bank utfører over en videosamtale, og ett steg som ikke kan reverseres når det først er tatt. Forskjellen mellom et kjøp på avstand som fungerer og et som går galt ligger i de stegene, ikke i selve overføringen.
Hvilke steg krever at noen er fysisk i Tyrkia
Tretten steg utgjør et utenlandsk kjøp fra første visning til nøkkeloverlevering, og bare to av dem krever kjøperens egen fysiske tilstedeværelse, mens tre til krever at noen står i en bygning i Tyrkia. Resten reiser som dokumenter.
| Steg | Kjøperen kan gjøre det fra utlandet | Fullmektigen kan gjøre det i Tyrkia | Krever at noen er til stede et sted |
|---|---|---|---|
| Visning og befaring av boligen | Bare på video | Ja, på kjøperens vegne | Ja, for en reell befaring |
| Skaffe tyrkisk skattenummer | Ja, gjennom skattemyndighetens digitale kanal | Ja | Nei |
| Åpne bankkonto i kjøperens navn | Nei | Ja, i filial under fullmakt | Ja |
| Veksle valutaen og få DAB-dokumentet | Nei | Ja | Ja |
| Signere en privat forkontrakt | Ja, men et privat dokument overfører ikke eierskap | Ja | Nei |
| Signere et notarialbekreftet salgsløfte | Nei | Ja, hos tyrkisk notarius publicus | Ja |
| Levere søknaden til eiendomsregisteret | Nei, uten tyrkisk identitetsnummer | Ja | Ja |
| Møte til overføringstimen | Nei | Ja, under fullmakt | Ja |
| Stille med statsautorisert tolk ved signeringen | Nei | Ja, ordnet i Tyrkia | Ja |
| Tegne DASK-jordskjelvforsikringen | Sjelden | Ja | Ja |
| Overføre abonnementene på strøm og vann | Nei | Ja | Ja |
| Kontrollere mangler ved overtakelsen | Bare på video | Ja, på kjøperens vegne | Ja, for en reell befaring |
| Søke om oppholdstillatelse | Nei | Nei | Ja, søkeren personlig |
De to radene som motstår delegering er den første og den siste. En fullmektig kan se på en vegg for deg og beskrive den, og en fullmektig kan signere for deg hos eiendomsregisteret, men ingen av handlingene setter kjøperens egne øyne på boligen eller kjøperens egne fingertupper på en skranke hos migrasjonskontoret.
Skattenummer i Tyrkia får du nå på nett
En utenlandsk kjøper søker om tyrkisk skattenummer gjennom den digitale kanalen til Gelir İdaresi Başkanlığı (skattemyndigheten) og mottar det som et offisielt PDF-brev, uten skrankebesøk og uten at noen fullmektig er involvert. Søknaden om et potensielt skatteidentifikasjonsnummer for utlendinger ligger på myndighetens eget nettsted og spør etter navn, etternavn, kjønn, utlendingsidentitetsnummer, fødested, morens navn, farens navn, land, passnummer, telefonnummer og adresse. Passets identitetsside lastes opp sammen med skjemaet.
Nummeret kommer først fordi alt etter det spør etter det. Betalinger, bankkontoer og registermappen bærer alle skattenummeret, og det er derfor eldre sjekklister setter det øverst på listen og gir det til fullmektigen.
Å håndtere det selv endrer formen på fullmakten. Enhver fullmakt som gis er en fullmakt noen kan bruke, og skattenummeret er det enkleste punktet å løfte helt ut av dokumentet. En kjøper som skaffer nummeret før timen hos notarius publicus kan få fullmakten satt opp uten den myndigheten i seg.
Én advarsel hører hjemme sammen med nettveien. Skjemaet spør etter et mobilnummer uten å oppgi på sin egen tekst om linjen må være tyrkisk, så bekreft det punktet før du planlegger hele sekvensen rundt en søknad på avstand.
Hvorfor ingen tyrkisk bank åpner bankkonto for deg på avstand
Tyrkiske bankregler definerer legitimasjonsdokumentet som brukes ved fjernidentifisering av kunder som det tyrkiske nasjonale identitetskortet, noe som betyr at en utenlandsk statsborger uten et slikt kort ikke kan tas opp som kunde over en videosamtale. Forskriften om fjernidentifiseringsmetoder brukt av banker, publisert i Resmî Gazete 1. april 2021 under nummer 31441, fastsetter den definisjonen i sin paragraf om definisjoner. Fjernidentifisering er bygget rundt et dokument en utenlandsk kjøper uten bosted i landet ikke har.
En passvei finnes inne i den samme forskriften, og den er smal nok til å utelukke nesten enhver utenlandsk kjøper. Den gjelder innehavere av et tyrkisk nüfus cüzdanı (nasjonalt identitetshefte) eller et Mavi Kart (blått kort, utstedt til personer som har gitt fra seg tyrkisk statsborgerskap), med pass med NFC-funksjonalitet etter ICAO 9303-standarden, og bare for å åpne kontoer under YUVAM-ordningen for statsborgere bosatt i utlandet. Ordet "utlending" forekommer overhodet ikke i forskriftens identifiseringsbestemmelser.
Veien som faktisk fungerer er en fullmektig i filialen. En notarialbekreftet fullmakt som uttrykkelig navngir kontoåpning lar en fullmektig gjennomføre den personlige identifiseringen reglene krever. Generell ordlyd holder ikke, fordi filialen leter etter den konkrete myndigheten.
Bankene legger deretter sine egne kommersielle vilkår oppå forskriften. Noen krever et åpningsinnskudd fra personer uten bosted i landet, noen binder det innskuddet i en periode, og beløpene og periodene varierer fra bank til bank og endres uten varsel. De vilkårene kommer fra banken og ikke fra regelverket, så de hører hjemme i et spørsmål til den bestemte filialen og ikke i en budsjettlinje kopiert fra en blogg.
Hvem kan veksle valutaen, og hvem sitt navn står på DAB-dokumentet
Bare fire personer kan selge valutaen som produserer DAB-dokumentet: kjøperen, selgeren, eller en fullmektig eller representant for en av dem. Den tyrkiske sentralbanken setter den grensen i sin gjennomføringsinstruks om valutasalg etter paragraf 13 i kapitalbevegelsesrundskrivet, og begrensningen stenger av den ordningen kjøpere på avstand lettest glir inn i, nemlig å la en tredjepart som et meglerkontor veksle pengene i sitt eget navn.
DAB-dokumentet (döviz alım belgesi, valutakjøpsdokumentet) har vært obligatorisk siden 24. januar 2022 for utenlandske statsborgere som erverver eiendom ved kjøp, og eiendomsregisteret vil se det. Den samme sentralbankinstruksen fastsetter hva dokumentet minst må inneholde: navn og etternavn på den utenlandske statsborgeren valutaen ble vekslet på vegne av, passnummeret eller utlendingsidentitetsnummeret, motverdien i amerikanske dollar av valutaen som ble kjøpt, og en erklæring om at transaksjonen faller inn under paragraf 13 i kapitalbevegelsesrundskrivet.
To konsekvenser følger for en kjøper som aldri reiser. Den første er en kontroll som ikke koster noe: kjøperens eget navn må stå på dokumentet, og et DAB-dokument som navngir noen andre er ikke kjøperens DAB. Den andre er en lettelse, fordi instruksen godtar et passnummer i stedet for et utlendingsidentitetsnummer, så en kjøper uten tyrkisk oppholdshistorikk kan likevel ha et regelmessig dokument i sitt eget navn.
Valuta og tidspunkt bærer sin egen detalj. Sentralbanken kjøper amerikanske dollar, euro og britiske pund under denne mekanismen, og andre valutaer veksles av banken til en av de tre før videresalget. En kjøper i Oslo som sender norske kroner går derfor gjennom to vekslinger i stedet for én. Kursen som brukes er sentralbankens kjøpskurs kunngjort klokken 10.00, 11.00, 12.00, 13.00, 14.00 og 15.00, der den siste kursen publisert før øyeblikket valutaen gjøres om til tyrkiske lira legges til grunn.
Steget du ikke kan angre er valutavekslingen
Når sentralbanken har fullført sitt kjøp av valutaen, kan salget ikke oppgis av noen grunn og transaksjonen kan ikke annulleres, og bankene er pålagt å opplyse partene om dette før transaksjonen finner sted. Den ene setningen i gjennomføringsinstruksen flytter det punktet der ingen vei fører tilbake til et sted de fleste kjøpere ikke venter det.
Sammenlign det med overføringen alle bekymrer seg for. Tyrkiske registerregler gir eiendomsregisteret ingen venteskuff: en anmodning som ikke oppfyller kravene avslås uten opphold, med begrunnelsen, klageinstansen og fristen oppgitt, og selve avslaget skrives inn i erklæringskolonnen på eiendommens registerblad. En klage går til det regionale direktoratet innen femten dager og til generaldirektoratet innen ytterligere femten. En overføring som mislykkes er en overføring som ikke skjedde, og pengene har ikke gått gjennom registeret.
Valutavekslingen er det motsatte. Den er ureversibel etter regelverket, den skjer før registeret ser mappen, og i et kjøp på avstand er det som regel noen andre som utløser den. Rekkefølgen er hele forsvaret: les registerbladet og få kontraktsvilkårene på plass først, veksle etterpå. En kjøper som veksler tidlig for å virke forpliktet har brukt opp det ene trekket som ikke kan tas tilbake.
Dette ser du ikke når du kjøper bolig i Tyrkia fra Norge
En utenlandsk statsborger trenger et tyrkisk utstedt identitetsnummer som begynner på 98 eller 99 for å få et e-Devlet-passord, og PTT utleverer det passordet bare mot dokumenter i oppholdsklassen, så en kjøper som aldri har hatt tyrkisk oppholdstillatelse har ingen innlogging til statsportalen og ingen innsyn i eiendomsregisterets eget nettsystem. Konsekvensen er stille og lett å overse: gjennom hele kjøpet ser kjøperen på avstand det fullmektigen rapporterer, ikke det registeret sier.
Dokumentene PTT godtar fra utenlandske statsborgere utgjør én familie.
- Oppholdstillatelsesdokumenter fastslår innehaverens status i Tyrkia.
- Dokumenter for midlertidig beskyttelse og internasjonal beskyttelse dekker personer under de ordningene.
- Identitetsdokumenter for statsløse dekker personer uten statsborgerskap.
- Kort for utenlandske misjoner og utenlandsk representasjonspersonell dekker akkreditert personell.
- Arbeidstillatelsesdokumenter, dokumenter om unntak fra arbeidstillatelse og Turkuaz Kart-dokumenter dekker personer med arbeidstillatelse, og pass kreves i tillegg.
En investor som har vært på besøk med turiststempel har ingen av dem. En fullmektig kan hente passordet i stedet, men bare under en fullmakt opprettet av notarius publicus som inneholder den uttrykkelige erklæringen om at fullmektigen har myndighet til å skaffe e-Devlet-passord og til å avgi erklæringer på fullmaktsgiverens vegne for det formålet. Generell myndighet til å håndtere kjøpet dekker det ikke.
Tre erstatninger gir en kjøper på avstand noe fastere enn en telefonsamtale. Be om et oppdatert registerblad og en heftelsesattest fra registeret før noe depositum skifter hender, fordi begge er dokumenter registeret produserer og ikke påstander selgeren kommer med. Be om yevmiye-nummeret (dagboknummeret) skriftlig så snart søknaden er levert, siden dagbokføringen bærer dato, time og minutt og fastsetter prioriteten mellom konkurrerende rettigheter. Vit at et avslag står på selve registerbladet, som betyr at en senere kontroll av bladet viser om en søknad ble avslått eller bare forsinket.
Tre veier sammenlignet: ingen tur, én visningstur, full tilstedeværelse
Én visningstur er den billigste og tryggeste veien for de fleste kjøpere, fordi en fullmakt opprettet hos en tyrkisk notarius publicus hopper helt over kjeden med apostille og statsautorisert oversettelse, og kjøperen ser boligen med egne øyne i den samme uken. De tre veiene skiller seg mindre i juridisk utfall enn i hva de koster i papirarbeid og i blindhet.
| Vei | Hvor fullmakten opprettes | Ekstra steg den skaper | Hva kjøperen ser selv | Hvem den passer for |
|---|---|---|---|---|
| Ingen tur i det hele tatt | Et tyrkisk konsulat i utlandet, eller en lokal notarius publicus | Konsulattime, eller notarialbekreftelse pluss apostille pluss statsautorisert tyrkisk oversettelse pluss kurér | Bare videoopptak | Kjøpere som allerede kjenner bygget, eller investorer som kjøper en kjent enhet for avkastning |
| Én visningstur | En tyrkisk notarius publicus i Tyrkia under turen | Ingen utover notarens eget gebyr | Boligen, gaten, naboene og notarius publicus | De fleste førstegangskjøpere |
| Full tilstedeværelse | Ikke nødvendig | Gjentatte flyreiser tidsstyrt etter timer som flytter seg | Alt, inkludert skranken hos eiendomsregisteret | Kjøpere med tid, eller kjøp med komplikasjoner |
Dokumentets form avgjør om veien uten tur i det hele tatt fungerer. En fullmakt brukt til en transaksjon i eiendomsregisteret må bære fullmaktsgiverens fotografi og må settes opp i notarens erklæringsform i stedet for bare å få signaturen bekreftet, etter tyrkiske notarialregler. Dokumenter opprettet hos en utenlandsk notarius publicus bommer ofte på begge kravene, og svikten dukker opp ved skranken hos eiendomsregisteret og ikke ved notarens pult. Et tyrkisk konsulat setter opp dokumentet direkte og løser begge problemene på én gang, og det er derfor konsulatveien er mer pålitelig enn den lokale notarveien selv om begge er lovlige.
Kostnadene her er strukturelle heller enn faste. Veien uten tur skaper et konsulatgebyr eller et notargebyr, en apostille, en statsautorisert oversettelse og en kurérforsendelse; veien med én tur skaper et notargebyr og en flybillett. Hvilken sum som er størst avhenger av hvor kjøperen bor, og gebyrene fastsettes årlig.
Boligkjøp i Tyrkia gir ikke oppholdstillatelse automatisk
Eierskap til bolig gir ikke i seg selv oppholdstillatelse, og søknaden om oppholdstillatelse krever at søkeren møter personlig til timen. Migrasjonsdirektoratet opplyser at utenlandske statsborgere som oppholder seg lenger enn perioden visumet eller visumfritaket tillater, eller lenger enn nitti dager, må søke gjennom e-ikamet-systemet, og at søkere må være til stede ved provins- eller distriktskontoret for migrasjon på timedagen. De som ikke møter uten gyldig grunn behandles som om de aldri hadde søkt.
Den regelen setter grensen for løftet om null reiser. Kjøpet går på dokumenter; tillatelsen går på en person. En investor som kjøper på avstand for avkastning og aldri har tenkt å bli boende berøres ikke. En investor som kjøper med tanke på opphold eller statsborgerskap bør legge minst én tur inn i planen fra begynnelsen i stedet for å oppdage det til slutt.
Verdivurderingsrapporten følger den samme delelinjen og overrumpler folk av motsatt grunn. En verdivurderingsrapport fra et foretak med lisens fra Sermaye Piyasası Kurulu (Kapitalmarkedstilsynet) sluttet å være påkrevd for et ordinært kjøp da rundskriv 2024/4 fra generaldirektoratet for eiendomsregister og oppmåling trådte i kraft 13. juni 2024, så en kjøper på avstand som kjøper som investering trenger den ikke lenger. Rapporten er fortsatt obligatorisk for mapper om tyrkisk statsborgerskap og oppholdstillatelse, som betyr at kjøperen som jakter på et pass bærer et krav den ordinære kjøperen er frigjort fra.
Hva du gir fra deg når du aldri ser boligen
Risikoene som gjenstår etter et rent kjøp på avstand er fysiske og ikke juridiske, og ikke ett eneste dokument kontrollerer noen av dem. En fullmektig under en velskrevet fullmakt beskytter kjøperens hjemmel. Ingenting i mappen beskytter kjøperen mot boligen.
- Havutsikt overlever bare så lenge tomten foran står tom. I Alanya, et distrikt i Antalya-provinsen, er spørsmålet verdt å stille hva reguleringsstatusen til den tomme tomten tillater, ikke om utsikten finnes i dag.
- Avstand til sjøen oppfører seg forskjellig på kart og til fots. En leilighet i Kargıcak 500 meter fra vannet kan ligge 60 meter over det, noe som gjør en spasertur om til en klatretur i august.
- Etasje, himmelretning, heis og aidat (den månedlige felleskostnaden) former hverdagen mer enn planløsningen gjør. En toppleilighet mot sør i et bygg der heisen stopper i femte etasje er et annet aktivum enn det i brosjyren.
- Belegget svinger med sesongen i strøkene langs kysten. Mahmutlar i juli og Mahmutlar i januar er to forskjellige steder, og en videoomvisning fanger ett av dem.
- Mangler ved overtakelsen krever at noen leter etter dem. Avtal skriftlig hvem som kontrollerer enheten ved nøkkeloverlevering, hva listen dekker og hva som skjer når et punkt på den ikke blir utbedret.
En videovisning smalner gapet når den kjøres på kjøperens premisser og ikke på meglerens. Be om én sammenhengende uklippet gjennomgang i stedet for en klippet sekvens, siden redigert opptak avgjør for deg hva som er verdt å se. Fastsett tidspunktet på døgnet på forhånd og be om den samme enheten igjen på et annet klokkeslett, fordi ettermiddagssol og kveldsstøy ankommer hver for seg. Få kameraet tatt ut på balkongen og snudd hele runden, deretter til trappeoppgangen, parkeringen, søppelpunktet og målerskapet, som er de delene av et bygg som viser hvordan det faktisk driftes. Spør hva aidat dekker og om bygget har utestående restanser, og be om svaret skriftlig fra sameiets forretningsfører og ikke fra selgeren.
Ett dokument bygger bro over deler av gapet. DASK-jordskjelvforsikringen er obligatorisk og overføringen fullføres ikke uten den, så polisen er et fast punkt i mappen og ikke et valgfritt tillegg en kjøper på avstand kan snakkes bort fra.