Kjøpekontrakt i Tyrkia: hvilket dokument binder, og hva må stå i det

En kjøpekontrakt på bolig i Tyrkia er ett av tre atskilte dokumenter, og hvilket av dem kjøperen skriver under avgjør om klausulene i det binder noen i det hele tatt. En vanlig skriftlig avtale som signeres på et meglerkontor i Alanya overfører ingenting og kan som regel heller ikke bære en fungerende klausul om tapt forskudd, fordi artikkel 237 i den tyrkiske obligasjonsloven og artikkel 706 i den tyrkiske sivilloven gjør den offisielle formen til et gyldighetsvilkår i stedet for til en formalitet. Et salgsløfte satt opp hos notar skaper derimot et krav som kan tvangsfullbyrdes, og det kan anmerkes i eiendomsregisteret, der det står seg mot en senere kjøper i fem år. Siden 1. januar 2023 kan en notar etter artikkel 61/A i den tyrkiske notarloven også sette opp selve kjøpekontrakten og registrere den i eiendomsregisterets system, med 4 prosent i overdragelsesgebyr å betale og uten stempelavgift. Uansett hvilket dokument som brukes, identifiseres boligen med kvartals-, parsell- og seksjonsnummer i stedet for med adressen, og den oppgitte prisen har et lovbestemt gulv ved den kommunale takstverdien, der en differanse etterberegnes etter artikkel 63 i den tyrkiske gebyrloven. For en utenlandsk kjøper er beløpet som når skjøtet den summen i tyrkiske lira som står på valutakjøpsbeviset, og det avgjør spørsmålet om oppgitt pris før noen rekker å ta det opp. Om en prisklausul i euro i det hele tatt er lovlig, avgjøres av hvor hver av partene er bosatt, ikke av hvilket pass de bærer.

Tre ulike dokumenter kalles kjøpekontrakt i Tyrkia

Tyrkisk praksis legger tre atskilte dokumenter bak ordet kjøpekontrakt, og de har ulik rettslig tyngde. Dokumentet du får i hånden på et meglerkontor i Alanya er som regel det svakeste av de tre, og klausullisten inni det er verdt nøyaktig så mye som dokumentet som bærer den.

Det første dokumentet er en vanlig skriftlig avtale, undertegnet av kjøper og selger med megleren som vitne. Det andre er et taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (salgsløfte), satt opp av en notar i formen düzenleme şeklinde, som betyr at notaren selv utformer dokumentet i stedet for bare å bekrefte signaturer på en tekst noen andre har skrevet. Det tredje er et taşınmaz satış sözleşmesi (kjøpekontrakt for fast eiendom), satt opp av en notar etter artikkel 61/A i notarloven, en vei som har eksistert siden 1. januar 2023 og som det meste av engelskspråklig materiale ikke har fanget opp.

Artikkel 61/A kom inn i notarloven gjennom lov 7413, som la kjøpekontrakter til listen over notarialforretninger i artikkel 60 og satte inn selve artikkel 61/A. Professorene Süha Tanrıver og Mehmet Serkan Ergüne gjorde rede for mekanismen i tidsskriftet til det juridiske fakultetet ved Ankara universitet i 2023: søknaden sendes gjennom timebestillingssystemet til Den tyrkiske notarforeningen over portalen e-Devlet, notaren gjør oppslag i eiendomsregisteret gjennom TAKPAS, og når partene har signert, tar notaren et journalnummer (yevmiye) fra TAKBİS og registrerer kontrakten der, hvoretter eiendomsregisteret gjennomfører registreringen. Notarens myndighet er ikke enerett. Skranken hos eiendomsregisteret står fortsatt åpen, og en kjøper kan fremdeles gjøre det kjøpere alltid har gjort.

Om klausulene binder noen avgjøres før du leser dem

En kontrakt som overfører tyrkisk fast eiendom, eller lover å overføre den, er gyldig bare når en offisiell myndighet setter den opp, og en ugyldig kontrakt bærer ingen klausuler i det hele tatt. Kravet står tre steder samtidig: i artikkel 237 i den tyrkiske obligasjonsloven, artikkel 706 i sivilloven og artikkel 26 i den tyrkiske eiendomsregisterloven. Tanrıver og Ergüne beskriver denne offisielle formen som et gyldighetsvilkår og ikke som en bevisregel, med ugyldighet som følgen av å overse den.

Den praktiske virkningen overrasker kjøpere i begge retninger. En klausul om tapt forskudd i et alminnelig skriftlig reservasjonsskjema binder som hovedregel ikke kjøperen, fordi klausulen faller sammen med dokumentet som bærer den. Den samme logikken fratar kjøperen de beskyttende klausulene, slik at en selger som tar imot pengene og selger til noen andre har brutt et dokument som aldri skapte et krav på eiendommen til å begynne med. Hva som skjer med penger som allerede er betalt under et slikt dokument er et eget spørsmål, og tyrkisk rett besvarer det gjennom reglene om uberettiget berikelse i stedet for gjennom kontrakten.

Artikkel 61/A mykner ikke opp denne regelen. Den la til en annen myndighet som kan oppfylle den, og det er nettopp derfor notarveien betyr noe: den gjør et dokument som før var forberedende om til et dokument som bærer overføringen.

Partene: hva som må stå på siden om deg

En utenlandsk kjøper trenger et tyrkisk skattenummer i hånden før kontrakten settes opp, ikke etterpå. Forskriften om notarielle kjøpekontrakter, kunngjort i den tyrkiske lovtidenden 11. januar 2023, angir hvilke identitetsopplysninger som skal inn i dokumentet for en part som ikke er tyrkisk statsborger: identitetsopplysninger fra hjemlandet sammen med et yabancı kimlik numarası (utlendingsnummer) eller et potansiyel vergi kimlik numarası (potensielt skattenummer), opplysninger om statsløse der det er aktuelt, og nummeret på det blå kortet for dem som har et slikt.

En kjøper som aldri har hatt tyrkisk oppholdstillatelse har ikke noe utlendingsnummer, og da er det potensielle skattenummeret identifikatoren som havner på siden. Det tyrkiske skattedirektoratet har en søknadskanal for det på nett, på dijital.gib.gov.tr, som ber om navn, foreldrenes navn, fødested, land, passnummer, en adresse og et telefonnummer, med identitetssiden i passet lastet opp.

To ting til hører hjemme i partsklausulen. Der noen signerer etter fullmakt, skal fullmaktens dato og journalnummer inn i kontrakten, fordi artikkel 504 i obligasjonsloven krever særskilt myndighet for å overføre fast eiendom, og en generell fullmakt holder ikke. Der selgeren er et selskap, navngir klausulen den personen hvis signatur binder det.

Boligen: adressen er ikke eiendommen

En tyrkisk eiendom identifiseres med sine registerkoordinater, ikke med gateadressen, og en kontrakt som bare oppgir en adresse har ikke identifisert noe. Forskriften lister opp hva som identifiserer eiendommen i en notariell kjøpekontrakt: bydelen eller landsbyen, pafta (kartbladet), ada (kvartalsnummeret) og parsel (parsellnummeret), bağımsız bölüm (seksjonsnummeret) der en leilighet selges, arealet, grensene, eiendomstypen og eierbrøken der eiendommen eies i sameie.

Oba, en bydel i distriktet Alanya i provinsen Antalya, viser hvorfor dette betyr noe. Ett enkelt boligkompleks der kan romme fire blokker med identiske planløsninger, og to leiligheter i ulike blokker deler gateadresse, etasje og planløsning samtidig som de bærer forskjellige seksjonsnumre. En kontrakt som sier "leiligheten på tre rom i tredje etasje" beskriver fire leiligheter på én gang.

Klausulen sier også om bygget har kat mülkiyeti (fullt seksjonseierskap) eller kat irtifakı (byggeservitutt), den midlertidige hjemmelsformen som brukes før et bygg får brukstillatelse. Boder og parkeringsplasser er ofte egne seksjoner med egne numre, så en kjøper som ble vist en parkeringsplass under visningen trenger seksjonsnummeret på den skrevet inn ved siden av leilighetens.

Prisklausulen, og valutaspørsmålet en oppholdstillatelse kan endre

Om en prisklausul i euro er lovlig, avgjøres av hvor hver av partene er bosatt, ikke av hvilket pass noen av dem har. Regelverket er dekret nr. 32 om vern av den tyrkiske valutaens verdi og rundskrivene som er gitt med hjemmel i det, og begrensningen biter på kontrakter mellom personer som er bosatt i Tyrkia. En kjøper som bor i Oslo eller Bergen er ikke bosatt i Tyrkia i denne forstand, og det er derfor prising i euro er helt vanlig i salg til kjøpere som flyr inn for handelen.

Klassifiseringen er ikke permanent. En kjøper som senere tar tyrkisk oppholdstillatelse kan flytte over i kategorien bosatt, og behandlingen av utenlandske statsborgere som kjøpere etter disse rundskrivene ble endret så sent som i 2024. Den som signerer en prisklausul i utenlandsk valuta mens han eller hun har tyrkisk oppholdstillatelse, har et spørsmål verdt å stille en advokat skriftlig, fordi svaret avhenger av ordlyden i gjeldende rundskriv og ikke av et generelt prinsipp.

Én følge ligger fast uansett hvilken valuta kontrakten er i. Der en utenlandsk privatperson er kjøper, er salgssummen som føres i det offisielle skjøtet det beløpet i tyrkiske lira som står på döviz alım belgesi (valutakjøpsbeviset), dokumentet som oppstår når kjøperens utenlandske valuta selges til sentralbanken gjennom en tyrkisk bank. Eurobeløpet partene forhandlet frem lever videre i kontrakten, mens lirabeløpet som når registeret kommer fra vekslingen.

Prisen i kontrakten mot prisen som skrives inn i skjøtet

Den oppgitte verdien har et lovbestemt gulv, og å oppgi mindre enn den virkelige prisen utsetter kjøperen for en etterberegning i stedet for å spare penger rent. Artikkel 63 i den tyrkiske gebyrloven setter grunnlaget for overdragelsesgebyret til den oppgitte salgssummen, som ikke kan ligge under eiendommens emlak vergisi değeri (kommunale takstverdi for eiendomsskatt). Den samme artikkelen sier at der gebyret i ettertid viser seg å være betalt på en verdi under takstverdien, eller på en oppgitt pris som ikke gjenspeiler virkeligheten, blir differansen etterberegnet eller fastsatt av eget tiltak.

Regnestykket er verdt å gjøre før noen foreslår det. Ta en leilighet i Alanya avtalt til 200 000 euro der partene oppgir 120 000 euro, med satsene som gjaldt per august 2026. Overdragelsesgebyret utgjør 4 prosent av oppgitt verdi til sammen, fordelt ved lov med 2 prosent på kjøperen og 2 prosent på selgeren, så det å oppgi 40 prosent for lavt flytter rundt 1 600 euro i gebyr bort fra kjøperens side av skranken. Mot det står tre eksponeringer. Gebyrdifferansen kan etterberegnes etter artikkel 63. Kjøperens inngangsverdi i registeret er nå 80 000 euro lavere, noe som blåser opp den skattepliktige gevinsten ved et videresalg innenfor femårsvinduet der gevinst beskattes. Og en kjøper som sikter mot tyrkisk statsborgerskap, der terskelen er 400 000 amerikanske dollar per søker, måles på det oppgitte beløpet og ikke på summen som faktisk ble overført.

Tanrıver og Ergüne legger til et poeng sett fra notarens side. Notarer krever inn gebyrer og skatter etter artikkel 118 i notarloven, en salgssum oppgitt under markedsverdi fører til at det kreves inn mindre gebyr, og forfatterne behandler det å vise markedsverdien i en notariell kjøpekontrakt som en rettslig plikt og ikke som en preferanse. For en utenlandsk kjøper lukker spørsmålet seg stort sett selv, siden beløpet i skjøtet hentes fra valutakjøpsbeviset.

Betalingsplanen, og hva "eierskapet går over ved sluttbetaling" faktisk gjør

En klausul om at eierskapet går over ved sluttbetaling ordner partenes forpliktelser; den flytter ikke eierskapet. Artikkel 705 i sivilloven overfører eierskap til fast eiendom ved registrering, og ingen setning i en privat kontrakt trer i stedet for innføringen i registeret. Det klausulen nyttig nok gjør, er å knytte selgerens plikt til å møte opp til overføringen sammen med kjøperens plikt til å betale, slik at ingen av sidene må gå først på tillit.

Planen fungerer bedre når hvert avdrag er knyttet til en hendelse som kan etterprøves, i stedet for til en dato i kalenderen. En brukbar struktur knytter første betaling til signeringen av notardokumentet, den andre til et rent svar på kontrollen hos guvernørkontoret etter artikkel 36 i eiendomsregisterloven, som undersøker om parsellen ligger innenfor en militær sone eller en sikkerhetssone, og resten til selve registreringstimen.

Vekslingssteget fortjener sin egen linje i planen, fordi det er punktet uten retur. Sentralbankens gjennomføringsinstruks om valutasalg sier at når sentralbanken har fullført sitt kjøp, kan valutasalget ikke oppgis av noen grunn og transaksjonen kan ikke annulleres, og at bankene må opplyse partene om dette på forhånd. En kjøper som i kontrakten legger vekslingen før klareringssvaret har satt det ugjenkallelige steget foran det betingede.

Anmerkningsklausulen: linjen som binder den neste kjøperen

Den eneste klausulen som beskytter en kjøper mot at selgeren selger til noen andre, er den som fører kontrakten inn i eiendomsregisteret. Et salgsløfte satt opp hos notar kan anmerkes i registeret etter artikkel 26 i eiendomsregisterloven, og anmerkningen gjør et rent personlig krav om til et krav kjøperen kan gjøre gjeldende mot tredjemann, også mot en senere kjøper. Begge parter kan be om anmerkningen, og anmodningen står seg selv om kontrakten ikke uttrykkelig sier noe om den. Anmerkningens virkning mot tredjemann løper i fem år, og i den perioden kan den berettigede reise sak for å få hjemmelen registrert i sitt eget navn.

Etter lov 7413 kan en part be notaren om å ordne anmerkningen gjennom eiendomsregisterets informasjonssystem mot betaling av gebyrene og avgiftene, uten en egen tur til eiendomsregisterkontoret. Den endringen gjør anmerkningen om fra et ærend til en linje i den samme timen.

Scenarioet klausulen forsvarer mot er alminnelig og ikke eksotisk. En selger signerer med en kjøper i mars, får et bedre bud i juni og selger til kjøper nummer to. Uten anmerkning har den første kjøperen et erstatningskrav mot selgeren og ikke noe krav på leiligheten. Med anmerkning overlever den første kjøperens rett det andre salget.

Mislighold og dagbøter, og klausulene en dommer kan skrive om

En klausul om konvensjonalbot kan i utgangspunktet håndheves og i praksis justeres, fordi en tyrkisk dommer kan sette ned en bot som anses uforholdsmessig. Artikkel 179 i obligasjonsloven lar partene avtale en bot for mislighold, og artikkel 182 gir domstolen myndighet til å kutte en bot den anser for høy. En klausul om at kjøperen taper 20 prosent av prisen ved enhver forsinkelse i gjennomføringen er ikke en selveksekverende regel; den er et utgangspunkt som en domstol kan gå inn i på nytt.

Betingelser gjør mer nyttig arbeid enn bøter i et tyrkisk kjøp, fordi hendelsene som stanser en overføring stort sett er administrative. Kontrollen hos guvernørkontoret av militære soner og sikkerhetssoner gjøres parsell for parsell og tar uker snarere enn dager, med tidsbruk som varierer fra provins til provins. Der selgeren har arvet eiendommen, sperrer artikkel 19 i den tyrkiske arve- og gaveavgiftsloven overføringen til avgiften er betalt i sin helhet, og krever en attest fra skattekontoret. Der kommunal eiendomsskatt står ubetalt, hindrer artikkel 30 i den tyrkiske eiendomsskatteloven eiendomsregisteret i å gjennomføre overføringen i det hele tatt. Hvert av disse punktene er en betingelse verdt å skrive inn, med en angitt følge dersom den svikter, i stedet for en overraskelse som oppdages på dagen.

Hva som skjer med penger som allerede er betalt når en kontrakt faller bort, styres av reglene om forskudd og håndpenger og ikke av botsklausulen, og utgangspunktet i tyrkisk rett er mindre strengt enn det meste av engelskspråklig veiledning antyder.

Hva du arver med leiligheten: overtakelses- og garantiklausulen

Ubetalte felleskostnader som den forrige eieren etterlot seg blir ikke din personlige gjeld, men de kan allerede være registrert som en heftelse på selve leiligheten. Artikkel 22 i den tyrkiske eierseksjonsloven, med overskriften sikkerhet for felleskostnader, gjør brukeren solidarisk ansvarlig sammen med eieren for gjeld i aidat (felleskostnader), og bestemmer at der gjelden fortsatt ikke lar seg inndrive, registreres en legalpant på den misligholdende eierens seksjon til fordel for de øvrige eierne, med prioritet foran andre krav. Artikkelen sier ingenting om at en senere kjøper arver gjelden personlig.

Instruksen som følger er konkret. Les listen over takyidat (heftelser) i registeret og se etter en registrert legalpant, fordi en registrert heftelse følger leiligheten mens et uregistrert etterslep ikke gjør det. Legg deretter inn en selgergaranti i kontrakten som dekker ubetalte felleskostnader, strøm- og vannregninger og eventuelle tvister med sameiet.

Resten av overtakelsesklausulen dekker det en kjøper antar er inkludert og ofte ikke er det. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), den obligatoriske jordskjelvforsikringsordningen, må være på plass før en overføring kan sluttføres. Strøm- og vannabonnementer overføres i stedet for å arves, og en selger som lar dem stå åpne tar depositumene med seg. Møbler, hvitevarer og klimaanlegg hører hjemme i en inventarliste som vedlegges kontrakten, ført opp gjenstand for gjenstand, siden et fastmontert kjøkken og et frittstående kjøleskap behandles ulikt av alle andre enn den som fotograferte dem. Der en leietaker bor i boligen, går den løpende leiekontrakten og leietakerens depositum over til den nye eieren, og begge deler hører hjemme i vedlegget.

To datoer hører også hjemme i klausulen, fordi de sjelden er samme dato. Registreringen skjer ved skranken, mens nøkkeloverleveringen kan falle dager eller uker på hver sin side av den, og en selger som fortsatt pakker på registreringsdagen er en vanlig nok situasjon til å planlegge for. Sett overtakelsesdatoen separat fra registreringsdatoen, og skriv inn hvem som bærer felleskostnader, strømregninger og forsikring i mellomrommet mellom dem.

Språk, lovvalg og hvor du faktisk ville saksøke

En lovvalgsklausul til fordel for utenlandsk rett fortrenger ikke tyrkisk rett eller tyrkiske domstoler i spørsmål som gjelder selve eiendommen. Tvister om eiendomsrett og andre tinglige rettigheter i tyrkisk fast eiendom reguleres av tyrkisk rett som retten på stedet der eiendommen ligger, og tyrkiske domstoler behandler dem. Kontraktsforpliktelser mellom partene gir mer rom for partenes eget valg, og grensen mellom de to er et spørsmål for en advokat og ikke for en mal.

Språkspørsmålet avgjøres ved skranken. Det offisielle dokumentet er på tyrkisk, og der en part ikke snakker tyrkisk deltar en edsvoren tolk og signerer dokumentet sammen med partene. En tospråklig kontrakt er likevel verdt å ha, med en klausul som sier hvilken tekst som gjelder, men kjøperen bør vite at den gjeldende teksten er den tyrkiske, og at den som oversetter er en signatar i handelen og ikke en tilskuer.

Kjøp på prospekt: kontrakten forbrukerreglene skriver for deg

Ved et forhåndskjøp fra en utbygger skriver forbrukerlovgivningen mesteparten av kontrakten, og partene kan ikke forhandle de vilkårene nedover. Forbrukerveiledningen fra det tyrkiske handelsdepartementet setter rammen: salget må skje gjennom et salgsløfte satt opp av en notar i formen düzenleme şeklinde, kjøperen har 14 dager på seg til å gå fra avtalen uten grunn og uten kostnad, og en videre rett til å trekke seg uten grunn i inntil 24 måneder, mot et vederlag som er begrenset til 2 prosent av prisen de første tre månedene, 4 prosent fra tre til seks måneder, 6 prosent fra seks til tolv måneder og 8 prosent fra tolv til tjuefire måneder. Juridisk overlevering kan ikke overstige 48 måneder fra kontraktsdatoen, og prosjekter med 30 enheter eller mer krever ferdigstillelsesforsikring eller en tilsvarende garanti.

Et bruktkjøp fra en privat eier faller helt utenfor denne ordningen, og det er derfor den samme klausulen kan være obligatorisk i ett kjøp og fraværende i det neste.

Hva den riktige varianten koster

Å flytte papirene over på et dokument som faktisk binder koster mindre enn de fleste kjøpere tror, fordi notarveien ikke utløser stempelavgift. Artikkel 61/A bestemmer at bare overdragelsesgebyret etter gebyrloven kreves inn på notarielle kjøpekontrakter, og fritar disse kontraktene fra stempelavgift og de tilhørende papirene fra gebyret for verdipapirblanketter. Separat satte lov 6728 av 9. august 2016 stempelavgiftssatsen til null for salgsløfter satt opp i offisiell form og for kontrakter om forhåndsbetalt boligsalg etter forbrukerlovgivningen.

Notargebyret har en form det er verdt å kjenne selv uten dagens tall. Artikkel 61/A fastsetter en nedre og en øvre grense uttrykt i lira, sier at gebyret vises i tariffen, bestemmer at disse grensene stiger hvert år med oppjusteringssatsen kunngjort etter skatteforvaltningsloven, og legger til at notaren ikke kan kreve noe utover dette gebyret. Et pristilbud som overstiger tariffen, eller som legger et eget servicegebyr på toppen, ligger utenfor det artikkelen tillater.

Det er en ting til kjøperen får for det gebyret. Artikkel 162 i notarloven gjør notarer ansvarlige for tap som oppstår ved oppsettet av en kjøpekontrakt, på objektivt grunnlag, og Tanrıver og Ergüne beskriver ansvaret som primært, altså at den skadelidte kan saksøke notaren direkte i stedet for å måtte gå på staten først. Eksemplene de gir omfatter en kontrakt signert av en part uten rettslig handleevne, en kontrakt med formfeil, og et salg gjennomført på en forfalsket fullmakt eller et forfalsket arvebevis. Krav løper i to år fra oppdagelsen og ti år fra handlingen.

Én begrensning gjelder alle varianter av dokumentet. Kjøpekontrakter kan ikke sluttføres elektronisk gjennom notarenes informasjonssystem, fordi partenes erklæringer må tas opp i notarens nærvær, så enten kjøperen eller en behørig befullmektiget representant signerer med penn i rommet. En notar i utlandet kan ikke sette opp kontrakten i det hele tatt, siden dokumentet utformes og registreres gjennom det tyrkiske eiendomsregisterets informasjonssystem.