Fem ting som forsinker overdragelsen av skjøte i Tyrkia

Fem ting forsinker overdragelsen av et skjøte (tapu) i Tyrkia oftere enn noe annet, og fire av dem ligger hos selgeren eller på selve eiendommen, ikke i kjøperens egen dokumentmappe. Parsellen bærer sikkerhetssonesjekken som guvernørembetet gjennomfører etter at søknaden er levert, og den sjekken er den eneste av de fem ingen kan påskynde. Selgeren bærer tre av dem: ubetalt eiendomsskatt, som siden 19. juni 2021 blokkerer overdragelsen helt i stedet for å følge med over til kjøperen; en arveavgiftssak som kan la en arving stå registrert som eier og likevel være ute av stand til å selge; og anmerkninger som familieboliganmerkningen, som forbyr rådighet inntil en ektefelle, en kreditor eller en domstol frigir dem. Den femte er en fullmakt satt opp hos en utenlandsk notarius publicus uten fotografiet og den oppsatte formen som tyrkiske notarregler krever for en transaksjon i eiendomsregisteret. Ingen av de fem oppdages skånsomt, for forskriften om eiendomsregisteret gir registeret ingen ventekurv: en søknad som ikke oppfyller kravene, avslås uten opphold, avslaget føres inn i erklæringskolonnen på eiendommens blad, og en klage løper i to trinn på femten dager hver. Fire av de fem er lesbare før et depositum skifter hender, fra grunnboksbladet, den kommunale skattekontoen og ervervsgrunnlaget som står oppført i registeret.

De fem forsinkelsene i korte trekk

En overdragelse av skjøte i Tyrkia stopper opp av fem tilbakevendende grunner, og fire av de fem ligger på selgerens side av registeret eller i selve parsellen, ikke i kjøperens dokumentmappe. Kjøpere forbereder sine egne papirer nøye og taper så tre uker på en skattegjeld, en anmerkning eller en fullmakt som tilhører noen andre. Alle fire kan kontrolleres mens prisen fortsatt forhandles.

Den sjette mulige årsaken er kjøperens egen mappe, og den er både lettest å styre og best dokumentert. Skattenummeret, DASK-forsikringen mot jordskjelvskade og DAB-dokumentet for valutakjøp hører hjemme i kjøperens egen sjekkliste over dokumenter ved boligkjøp i Tyrkia.

Eiendomsregisteret i Tyrkia har ingen venteliste

Ingenting blir liggende halvferdig hos et tyrkisk eiendomsregister. En søknad blir enten fullført eller avslått skriftlig, med oppgitt grunn og klagefrist, så en forsinkelse er aldri tid tilbrakt i kø inne i registeret. Det er tid tilbrakt utenfor, med å rette opp noe før mappen når skranken.

Tapu Sicili Tüzüğü (forskriften om eiendomsregisteret), kunngjort i Resmî Gazete (den offisielle kunngjøringstidende) 17. august 2013, fastsetter rekkefølgen. Ingen transaksjon skjer i registeret uten en skriftlig anmodning, og enhver anmodning om innsyn i et grunnboksblad må oppgi enten et tyrkisk identitetsnummer eller ada og parsel (kvartal og parsell) for eiendommen, ellers avvises anmodningen. Før signering kontrollerer saksbehandleren hvert dokument i mappen, og der en mangel eller en feil oppdages, går saken ikke videre til signeringstrinnet før den er rettet.

Dagsjournalen, yevmiye defteri, fører både anmodningene som går gjennom og anmodningene som avslås. Prioritet mellom konkurrerende registrerte rettigheter følger dato og løpenummer i den journalen, så innføringsrekkefølgen avgjør hvem som rangerer først.

Artikkel 26 regulerer avslag. En anmodning som ikke er i samsvar med lovgivningen, og som ikke kan sikres med en anmerkning om foreløpig registrering etter artikkel 1011 i den tyrkiske sivilloven, avslås uten opphold, med grunnen, klageinstansen og klagefristen oppgitt. Selve avslaget føres deretter inn i beyanlar (erklæringer) i registeret, og ingen transaksjon som avslaget omfatter, kan gjennomføres før grunnen er fjernet. En klage går til regiondirektoratet innen femten dager fra underretning, og mot den avgjørelsen videre til generaldirektoratet innen ytterligere femten dager.

To følger betyr noe for en kjøper. Et avslag etterlater et spor på eiendommens blad som en senere kjøper kan lese, og klageveien på femten dager er nesten alltid tregere enn å rette feilen og levere på nytt.

Forsinkelse én: sjekken av parsellen som først starter etter at du har søkt

Den første forsinkelsen er den eneste ingen kan påskynde. Etter at søknaden er levert, kontrollerer guvernørembetet om eiendommen ligger innenfor et militært forbudt område, en sikkerhetssone eller en privat sikkerhetssone, og ingen registrering fullføres før en positiv rapport foreligger.

Den kontrollen henger ved parsellen, ikke ved kjøperen og ikke ved gaten. To leilighetsbygg i samme vei i Kestel, et nabolag i Alanya-distriktet i Antalya-provinsen, kan gi ulike svar fordi de ligger på ulike parseller. Publiserte anslag over hvor lang tid sjekken tar, spriker, så det ærlige svaret er noen uker, avhengig av parsell og provins.

Samme trinn bærer ervervsgrensene i artikkel 35 i Tapu Kanunu (loven om eiendomsregisteret), bekreftet av Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Generaldirektoratet for tinglysing og oppmåling). En utenlandsk statsborger kan eie høyst 30 hektar på landsbasis, og utenlandsk eierskap i et distrikt kan ikke overstige 10 prosent av arealet i det distriktet som er åpent for privat eierskap. En kjøper av én leilighet kommer aldri i nærheten av hektargrensen, men distriktsprosenten binder parsellen snarere enn personen.

Fordi sjekken først begynner etter søknaden, må forsvaret skrives inn tidligere, i kontrakten. En klausul som knytter gjennomføringen til en positiv klarering, og som gir depositumet tilbake dersom rapporten er negativ, gjør et blokkert kjøp om fra et tap til en refusjon. Uten den klausulen har kjøperen av en båndlagt parsell betalt depositum på en eiendom som ingen eiendomsregister i Tyrkia kan overføre til dem.

Forsinkelse to: selgerens ubetalte eiendomsskatt stopper overdragelsen i skranken

Den andre forsinkelsen er en gjeld som ikke er din. En eiendom med ubetalt emlak vergisi (kommunal eiendomsskatt) kan ikke overdras i det hele tatt, og siden 2021 følger den gjelden heller ikke med over til kjøperen.

Lov 7327, i kraft fra 19. juni 2021, erstattet åttende ledd i artikkel 30 i eiendomsskatteloven. Gjeldende tekst pålegger direktoratene for eiendomsregisteret å innhente eiendomsskattegrunnlaget og eiendomsskattegjelden elektronisk gjennom systemet den aktuelle kommunen stiller til rådighet, og fastslår at overdragelse av en bygning eller en tomt med eiendomsskattegjeld ikke gjennomføres, med unntak for arv, rettsavgjørelse, tvangsfullbyrdelse, ekspropriasjon og andre situasjoner fastsatt i særlover. Registeret melder deretter den gjennomførte overdragelsen til kommunen innen kvelden den femtende dagen i påfølgende måned.

Leddet dette erstattet, holdt overdrageren og erververen solidarisk ansvarlige for ubetalt eiendomsskatt. Mye av det engelskspråklige materialet som er skrevet for utenlandske kjøpere, gjentar fortsatt den eldre regelen og advarer om at selgerens restanser blir kjøperens problem. Fem år etter endringen går den korrekte advarselen motsatt vei.

En selger i Mahmutlar som har hoppet over to år med eiendomsskatt, skaper ikke noe ansvar for kjøperen. Den selgeren skaper et kalenderproblem, fordi timen ikke kan gjennomføres før betalingen er gjort hos kommunen og det kommunale systemet melder kontoen som gjort opp.

Forsinkelse tre: arvet bolig som står i selgerens navn og likevel ikke kan selges

Den tredje forsinkelsen er den som overrasker kjøpere mest, fordi registeret ser riktig ut. En selger kan stå som registrert eier av en arvet leilighet og likevel ikke kunne selge den, siden arveavgiften på nettopp den eiendommen må være betalt i sin helhet før noen overdragelse.

Artikkel 19 i loven om arve- og overføringsavgift skiller to hendelser som kjøpere antar er én. Registrering i arvingenes navn gjennomføres uten å vente på at avgiften fastsettes, og resultatet meldes til skattekontoret innen femten dager. Overdragelse er noe annet. Inntil arve- og overføringsavgiften som faller på den eiendommen er betalt i sin helhet, kan eiendommen ikke overdras og ingen begrenset rett i fast eiendom kan stiftes over den, noe som utelukker både et salg og et pant. Saksbehandlere i eiendomsregisteret kan ikke gjennomføre en overdragelse uten et attestbrev utstedt av skattekontoret, og en saksbehandler som gjør det, blir solidarisk ansvarlig for avgiften sammen med de avgiftspliktige. Der arvingene stiller sikkerhet av den typen som er listet i artikkel 10 i lov 6183, kan skattekontoret tillate overdragelse av deler av eller hele eiendommen, men den tillatelsen er skjønnsmessig.

Et andre lag ligger bak det første. Der to eller flere arvinger deler en arvet leilighet, eier de den i elbirliği mülkiyeti (sameie uten fastsatte andeler) etter artikkel 701 i den tyrkiske sivilloven, og rådighet krever enstemmighet. En leilighet i Alanya som er etterlatt til tre søsken, hvorav ett bor i Tyskland, krever at søskenet i Tyskland enten møter i skranken eller er riktig representert.

Én linje på grunnboksbladet forteller en kjøper at det er verdt å spørre. Der ervervsgrunnlaget står som intikal (overgang ved arv), be om attestbrevet fra skattekontoret før noe depositum skifter hender.

Forsinkelse fire: hva anmerkningskolonnen på skjøtet kan skjule

Den fjerde forsinkelsen står skrevet på eiendommens blad, i en kolonne de fleste kjøpere aldri leser. Tyrkisk tinglysingspraksis anerkjenner et definert sett av anmerkninger som forbyr eierens rådighet, og hver av dem stopper et salg inntil organet som satte den, frigir den.

Artikkel 49 i forskriften om eiendomsregisteret lister dem sammen med dokumentet hver av dem krever.

Familieboliganmerkningen fortjener egen oppmerksomhet, fordi den nesten er fraværende i engelskspråklig materiale for utenlandske kjøpere. Artikkel 194 i den tyrkiske sivilloven fastsetter at ingen av ektefellene kan overdra familieboligen uten uttrykkelig samtykke fra den andre, og ektefellen som ikke eier eiendommen kan be direktoratet for eiendomsregisteret om å føre inn anmerkningen. Forskriften bekrefter samme rett. En tyrkisk selger i Tosmur hvis ektefelle har registrert den anmerkningen, kan ikke gjennomføre et salg alene, uansett hva salgskontrakten sier.

Statsborgerskapsanmerkningen dukker nå opp jevnlig i bruktboligmassen, siden eiendommer kjøpt for tyrkisk statsborgerskap fra 2022 og fremover holdes under en treårig båndlegging og først nå begynner å nå markedet.

Én anmerkning virker i kjøperens favør. Et salgsløfte satt opp hos en notarius publicus kan anmerkes i registeret etter artikkel 26 i Tapu Kanunu, og den anmerkningen gjør løftet gjeldende overfor tredjeparter i fem år.

Forsinkelse fem: fullmakten som blir avvist i skranken

Den femte forsinkelsen er ett enkelt dokument, og det svikter av grunner som ikke har noe med innholdet å gjøre. En fullmakt som brukes til en transaksjon i eiendomsregisteret må bære fullmaktsgiverens fotografi og må være satt opp av notaren selv, og et dokument signert hos en utenlandsk notarius publicus oppfyller ofte ingen av delene.

Det tyrkiske justisdepartementets tilsynsveiledning for notarkontorer fastsetter begge punktene. Etter artikkel 80/1 i notarloven og artikkel 93 i forskriften til notarloven må kontrakter og fullmakter som etter sin art krever en transaksjon i eiendomsregisteret, bære fotografiet av vedkommende person, og kopier utstedt fra originalen må bære det også. Der parten er en juridisk person, kreves også fotografier av representantene som signerer. Samme veiledning slår fast at fullmakter som krever en transaksjon i eiendomsregisteret må utstedes i düzenleme-form, altså at notaren setter opp dokumentet, og ikke i onaylama-form, altså at notaren bare bekrefter en signatur.

Fire feilpunkter følger av det, og de gjelder selgerens fullmakt like mye som kjøperens.

• Fotografi. Utenlandske notarius publicus fester ikke på noe bilde, fordi deres eget lovverk ikke krever det.
• Form. En signatur bekreftet i utlandet er ikke et oppsatt dokument, og forskjellen er usynlig i oversettelse.
• Kompetanse. Fullmakten må uttrykkelig nevne salget og transaksjonen i eiendomsregisteret, siden en generalfullmakt ikke rekker til en overdragelse av eiendomsrett.
• Legaliseringskjede. Et dokument satt opp i utlandet trenger apostille og en autorisert tyrkisk oversettelse, mens et dokument satt opp ved et tyrkisk konsulat hopper over den kjeden helt.

Et femte problem er stillere, og det rammer langvarige eiere hardest. Stavemåten av et navn må stemme på tvers av passet, skattenummerregisteret, den autoriserte oversettelsen og den eksisterende innføringen på grunnboksbladet, som ble skrevet da selgeren først kjøpte. En russisk eller kinesisk selger hvis pass siden er utstedt på nytt med en annen translitterasjon, stemmer ikke lenger med sitt eget tapu, og retting av et registrert navn er en egen søknad snarere enn en merknad i skranken. En norsk selger som signerer hos en lokal notarius publicus i Oslo, uten fotografi og i bekreftet snarere enn oppsatt form, setter kalenderen for alle andre, fordi et erstatningsdokument må reise tilbake til Tyrkia.

Dette forsinker ikke overdragelsen

Fem mye gjentatte hindringer finnes enten ikke lenger, eller har aldri gjeldt et vanlig kjøp. Ingen av de fem under vil holde opp et kontantkjøp av bruktbolig mellom en utenlandsk kjøper og en privat selger, og den første av dem ble fjernet fra ordinære salg i juni 2024.

Takstrapporten bærer ett forbehold. En kjøper som bruker tyrkisk boliglån trenger fortsatt en, fordi långiveren krever det og setter lånet mot takstverdien snarere enn den avtalte prisen.

Hva to ukers forsinkelse faktisk koster deg

Den økonomiske skaden fra en forsinkelse kommer sjelden fra forsinkelsen. Den kommer fra den rettslige karakteren til pengene som allerede er betalt, som de fleste reservasjonsdokumenter lar stå udefinert.

Tenk deg en bruktleilighet i Oba priset til 150 000 euro i august 2026, med 5 000 euro betalt ved signering, der timen forskyves med to uker fordi selgeren har en uoppgjort arveavgiftssak. Tre utfall er mulige etter den tyrkiske obligasjonsloven, og kontrakten avgjør hvilket som gjelder.

1. Kontrakten sier ingenting om betalingens karakter. Artikkel 177 behandler den som bağlanma parası (bekreftelsespenger), som beviser at avtalen ble inngått og trekkes fra kjøpesummen. Bekreftelsespenger gir ingen av partene rett til å gå fra avtalen, så kjøperen som vil ut har ingen automatisk utgang, og selgeren som forårsaket forsinkelsen beholder ingen automatisk gevinst.
2. Kontrakten kaller betalingen cayma parası (angrepenger). Artikkel 178 lar da begge sider trekke seg, med en skarp asymmetri. Kjøperen som trekker seg lar pengene ligge, mens selgeren som trekker seg betaler tilbake det dobbelte.
3. Kontrakten setter en konvensjonalbot. Artikkel 179 tillater det, og artikkel 182 lar en dommer sette ned en bot som finnes uforholdsmessig.

En fjerde mulighet ligger under alle tre. En overdragelse av eiendomsrett til registrert fast eiendom, og et løfte om å selge den, må skje i offisiell form foran en direktør for eiendomsregisteret eller en notarius publicus, og et privat signert dokument er ugyldig. Angreklausuler og botsklausuler faller bort sammen med den ugyldige kontrakten, og betalte penger kreves tilbake etter reglene om ugrunnet berikelse, noe som som regel betyr rettssak snarere enn en overføring tilbake.

Valutalaget kompliserer regnestykket. Der prisen er avtalt i euro og forsinkelsen strekker seg over en veksling, er summen som er vekslet gjennom DAB det partene tar med seg inn i det offisielle skjøtet, og faglig kommentarlitteratur knytter det vekslede beløpet til verdien som brukes for tinglysingsgebyret. To ukers valutakursbevegelse rekker derfor lenger enn kjøpesummen alene.

Konklusjonen for en kontrakt er et spørsmål om utforming snarere enn forhandling. Skriv betingelser, ikke datoer, og fastsett hvem som bærer kostnaden når forsinkelsen tilhører den ene siden.

Forsinkelser i Alanya: hva som er annerledes på kysten

Alanya, et kystdistrikt i Antalya-provinsen, gir en annen blanding av forsinkelser enn Istanbul eller Ankara. Grunnen er formen på det lokale markedet, der de fleste transaksjonene er videresalg mellom utenlandske eiere, noe som flytter risikoen fra kjøperens mappe til selgerens dokumenter og til parsellen.

Begge parter er ofte i utlandet, noe som dobler eksponeringen mot en mangelfull fullmakt snarere enn å halvere den. Kjøperen forbereder seg nøye, og selgeren i Norge eller Russland signerer hos en lokal notarius publicus uten fotografi.

Kystparseller bærer også sikkerhetssonesjekken mer synlig. Nabotomter i Kargıcak og Demirtaş kan gi ulike svar, og kontrollen kjøres på parsellens blad.

To andre mønstre er lokale og ferske. Eiendommer kjøpt for tyrkisk statsborgerskap etter 2022 forlater nå sin treårige båndlegging og går inn i bruktmarkedet, så anmerkningen dukker opp på objekter som ser helt vanlige ut. Arvede leiligheter er også vanlige i et marked som har solgt til utenlandske kjøpere siden 2000-tallet, og arvinger spredt over tre eller fire land forlenger både tidsløpet for attestbrevet og kravet om enstemmighet.

Den praktiske rutinen før et depositum er ett besøk i registeret. Les grunnboksbladet, eiendomsskattekontoen og ervervsgrunnlaget sammen, fordi de tre kildene dekker fire av de fem forsinkelsene.