Typer skjøte i Tyrkia: hva grunnboken gjør med det du kjøper

Typene skjøte i Tyrkia er ingen rangering av dokumenter fra svakt til sterkt, men en beskrivelse av hvilket register en bolig ligger i og hva det registeret gjør med den. Registerspørsmålet løses opp i én eneste setning i den tyrkiske eierseksjonsloven: hver selvstendig enhet som er ført inn i seksjonsregisteret får karakter av en egen fast eiendom, så en leilighet som holdes med kat mülkiyeti (full seksjonseiendom) er en fast eiendom i seg selv, mens en leilighet som holdes med kat irtifakı (byggeservitutt) er en andel i en tomt med et enhetsnummer anmerket i opplysningskolonnen. Fire følger kommer ut av den forskjellen, og hver av dem koster penger, med statsborgerskapet først, siden ubebygd grunn ikke har kunnet ligge til grunn for statsborgerskap gjennom investering siden 12. desember 2023, da forskriften ble endret til å kreve kat mülkiyeti, kat irtifakı eller en bygning som står på tomten. Tilkobling av strøm, vann og avløp holdes tilbake til ferdigattesten er utstedt, og et skjøte som fortsatt sier kat irtifakı er et godt bevis for at ingen attest dekker hele bygget. En dommer kan avslutte et byggeservitutt der ingenting er bygget innen fem år fra den godkjente tegningen, og innføringen i registeret blir da slettet. Eiendomsskatten følger klassifiseringen snarere enn det som står på grunnen, så en fast eiendom som fortsatt er oppført som arsa (byggetomt) skattlegges i Alanya med tre ganger boligsatsen. Arsa payı (tomteandelen) ligger under alt sammen som et permanent tall, forholdsmessig mot verdien i det øyeblikket den ble fordelt, uforanderlig etterpå for enhver senere oppgang eller nedgang, og umulig å selge, arve eller pantsette skilt fra leiligheten den hører til.

Hvor mange typer skjøte finnes det egentlig i Tyrkia?

Tyrkisk rett rangerer ikke skjøter fra svakt til sterkt, og "type skjøte" er ingen kategori lovgivningen bruker. Det som varierer er hvilket register boligen din ligger i, og registeret avgjør hva du eier. Veiledninger for utenlandske kjøpere pleier å presentere en rangstige, med kat mülkiyeti på toppen og alt annet under, men den rangstigen er veiledningenes påfunn snarere enn en regel i tyrkisk eiendomsrett.

Kat Mülkiyeti Kanunu (den tyrkiske eierseksjonsloven, lov nr. 634) tegner opp den faktiske arkitekturen i to paragrafer. Paragraf 11 fastsetter at både kat mülkiyeti og kat irtifakı (byggeservitutt) føres inn i kat mülkiyeti kütüğü, seksjonsregisteret, som etter den tyrkiske grunnbokforskriften føres som en egen bok atskilt fra den vanlige tapu kütüğü (grunnbokens ordinære bok). Paragraf 13 forklarer så hva en innføring i den boken gjør. Når et bygg omdannes til kat mülkiyeti, skrives ordene "eiendomsretten til denne eiendommen er omdannet til seksjonseiendom" inn i eiendomsrettskolonnen på tomtens registerblad, og det bladet stenges for enhver forretning bortsett fra servitutter stiftet for eller mot tomten. Hver enhet flytter til sitt eget blad i seksjonsregisteret.

Paragraf 13 slutter med setningen som avgjør hele spørsmålet. Hver selvstendig enhet som er ført inn i seksjonsregisteret får karakter av en egen fast eiendom, og tar det nummeret den har fått i den godkjente tegningen. En leilighet som holdes med kat mülkiyeti er ikke en andel i et bygg. Den er en fast eiendom i egen rett, med sitt eget registerblad.

Kat irtifakı virker den andre veien. Paragraf 14 fastsetter at byggeservitutter over en tomt stiftes ved at den arsa payı (tomteandelen) som er fordelt på hver selvstendig enhet anmerkes i beyanlar hanesi (opplysningskolonnen) på tomtens eget registerblad. Når bygget er ferdig etter det godkjente prosjektet, anmerkes enhetsnumrene og tilleggsdelene deres på samme måte i den kolonnen. Med kat irtifakı er leiligheten din derfor ingen fast eiendom i det hele tatt. Det du eier er en andel i en tomt, og leiligheten finnes i registeret som en anmerkning i en kolonne.

Fire situasjoner dekker nesten hvert skjøte en utenlandsk kjøper får se i Alanya, et distrikt i provinsen Antalya på Tyrkias middelhavskyst.

• Kat mülkiyeti plasserer enheten i seksjonsregisteret som en egen fast eiendom.
• Kat irtifakı plasserer en tomteandel i seksjonsregisteret, bundet til tomten, med enheten anmerket i opplysningskolonnen.
• Arsa eller tarla, byggetomt eller jordbruksareal, holder tomten i den vanlige grunnboken, enten den holdes i sin helhet eller som en andel.
• Devremülk er ikke eiendomsrett til en enhet i det hele tatt, men et servitutt festet til en sameieandel.

En kjøper som får se to skjøter i Oba, bydelen øst for Alanya sentrum der omtrent en fjerdedel av distriktets nybygg ligger, kan avgjøre hvilken av de fire som gjelder med ett eneste blikk på dokumentet, uten å spørre selgeren om noe som helst. Hva de øvrige feltene på dokumentet sier er en egen lesning, felt for felt.

Hva betyr kat mülkiyeti, full seksjonseiendom, på et tyrkisk skjøte?

Kat mülkiyeti er full og egen eiendomsrett til en ferdig leilighet, oppført på sitt eget blad i seksjonsregisteret, og det er den eneste ordningen i tyrkisk rett der leiligheten selv er en fast eiendom. Paragraf 1 i eierseksjonsloven begrenser den til deler av et ferdigstilt bygg som egner seg for atskilt og selvstendig bruk, og regner opp boliger, kontorer, butikker, kjellere og boder blant dem.

Eierseksjonsloven definerer ordforrådet i paragraf 2, og definisjonene betyr noe fordi de dukker opp på skjøtet. Hele eiendommen er anagayrimenkul (hovedeiendommen), selve bygget er anayapı (hovedbygningen), og de delene som egner seg for selvstendig bruk er bağımsız bölüm (selvstendig enhet). Et rom utenfor en enhet, men direkte tillagt den, er en eklenti (tilleggsdel). Eiendomsretten til selvstendige enheter er kat mülkiyeti, og den som innehar den er kat maliki (seksjonseier).

To begrensninger i loven overrasker kjøpere som går ut fra at ordningen alltid står til rådighet. Paragraf 10 fastsetter at kat mülkiyeti ikke kan stiftes over bare én eller noen få deler av en eiendom uten at hele eiendommen omdannes. Et bygg går over i sin helhet eller ikke i det hele tatt, og det er grunnen til at en selger ikke kan tilby å omdanne én enkelt leilighet mens resten av blokken blir liggende under kat irtifakı. Paragraf 50 legger til at kat mülkiyeti ikke kan stiftes i bygg som ikke i sin helhet er kârgir, som betyr oppført i mur.

Ta en bruktleilighet av typen 2+1 i Tosmur, en bydel like øst for Oba. Sier skjøtet kat mülkiyeti, har bygget vært gjennom den omdanningen paragraf 13 beskriver, hver enhet i det flyttet til seksjonsregisteret samtidig, og tomtens eget registerblad ble stengt for videre forretninger. Ingenting av det lar seg slutte ut fra selgerens beskrivelse. Det er hva ordet på skjøtet betyr.

Hva betyr byggeservitutt, kat irtifakı, og hva eier du da?

Kat irtifakı er et servitutt stiftet over en tomt til fordel for enheter i et bygg som er uferdig eller ikke engang påbegynt, og det innehaveren eier er en tomteandel snarere enn en leilighet. Paragraf 2 i eierseksjonsloven er uttrykkelig på at kat irtifakı er en irtifak hakkı (servitutt), stiftet av tomtens eier eller sameiere. Paragraf 1 legger til formålet, som er å tjene som grunnlag for den kat mülkiyeti som nås når bygget er ferdig.

Mekanikken i paragraf 14 forklarer hvorfor forskjellen ikke er akademisk. Byggeservitutter stiftes ved at tomteandelen som er fordelt på hver enhet anmerkes i opplysningskolonnen på tomtens registerblad, og etter ferdigstillelsen anmerkes enhetsnumrene og tilleggsdelene i samme kolonne. En innføring under kat irtifakı fester seg derfor til tomten. Leiligheten har verken eget registerblad, egen karakter av fast eiendom eller tegningsnummer i registeret før omdanningen skjer.

Paragraf 14 fastsetter også hva som må sendes inn. Eieren eller alle sameierne leverer den arkitekttegningen som er utarbeidet etter paragraf 12, godkjent av rette myndigheter med eiernes underskrifter innhentet og elektronisk oversendt til grunnbokdirektoratet, sammen med en yönetim plânı (forvaltningsplan). Samme paragraf noterer en detalj det er verdt å ta med seg videre, nemlig at ingen egen forvaltningsplan kreves ved omdanningen til kat mülkiyeti.

En kjøper av nybygg i Kestel som skriver under på en enhet i en blokk som fortsatt bygges, får et skjøte som navngir tomten, angir en brøk som 60/4800 og bærer enhetsnummeret i opplysningskolonnen. Den kjøperen eier 60 firetusenåttehundredeler av en tomt i Kestel. Leiligheten er et løfte oppført i en kolonne, med en godkjent tegning bak seg.

Eierseksjon eller byggeservitutt: hva endrer seg for kjøperen?

Seks ting skiller de to ordningene, og fire av dem koster penger. Forskjellene følger av registerets arkitektur snarere enn av noen rangering av dokumentkvalitet.

Raden som oftest overrasker kjøpere er statsborgerskapsraden, fordi de to ordningene ligger på samme side av den streken mens ubebygd grunn ligger på den andre. Raden som oftest utelates fra konkurrentenes sammenligninger er den siste.

En kjøper som velger mellom en ferdig bruktleilighet i Mahmutlar under kat mülkiyeti og en nedsatt nybyggenhet i samme bydel under kat irtifakı, velger ikke mellom et sterkt og et svakt skjøte. Valget står mellom en fast eiendom som finnes og en tomteandel som skal bli en, med et tilkoblingsspørsmål og en femårsklokke festet til den andre.

Hvorfor avgjør skjøtets form søknaden om tyrkisk statsborgerskap?

Siden 12. desember 2023 er skjøtets form et vilkår for statsborgerskap gjennom eiendomsinvestering, og ubebygd grunn duger ikke lenger. Endringen ble gjort ved en forskrift kunngjort i Resmî Gazete 12. desember 2023, nr. 32397, under presidentbeslutning nr. 7938, som endret forskriften om gjennomføring av den tyrkiske statsborgerskapsloven.

Endringen er én eneste ordbytte, og ordlyden er verdt å lese nøye. I paragraf 20 andre ledd bokstav b ble uttrykket "fast eiendom til det angitte valutabeløpet" erstattet med "fast eiendom til det angitte valutabeløpet som det er stiftet kat mülkiyeti eller kat irtifakı over, eller som er klassifisert som arsa med en bygning på seg". Forskriften trådte i kraft samme dag som den ble kunngjort.

Tre følger kommer direkte ut av den ordlyden. En leilighet under kat mülkiyeti duger. En nybyggenhet under kat irtifakı duger også, og det er grunnen til at ordningen er vanlig i statsborgerskapssaker. En arsa eller et jorde som holdes som tarla, uten noe bygget på seg, duger ikke, og har ikke dugd siden dagen endringen ble kunngjort.

Terskelbeløpet og eiertidsvilkåret styres av egne bestemmelser og berøres ikke av denne ordlyden. Programmets terskel ligger på 400 000 amerikanske dollar, terskelen gjelder per søker snarere enn per eiendom, og eiendommen holdes under et treårig salgsforbud anmerket i registeret. Beløpet er fastsatt i dollar i selve forskriften, så ingen omregning til kroner eller euro bærer over på søknaden.

En investor som samler verdier for 400 000 amerikanske dollar ut av to byggetomter i Gazipaşa, distriktet øst for Alanya, oppfyller beløpet og bommer på vilkåret. Samme investor som kjøper en uferdig leilighet under kat irtifakı oppfyller begge. Ingenting er galt med tomtene. De faller rett og slett utenfor den ordlyden forskriften vedtok i desember 2023.

Får du strøm, vann og ferdigattest med et kat irtifakı-skjøte?

Et skjøte med kat irtifakı forteller at bygget mangler ferdigattest for hele konstruksjonen, og den tyrkiske plan- og bygningsloven holder tilbake strøm, vann og avløp til attesten er utstedt. Paragraf 3 i eierseksjonsloven knytter det sammen ved å fastsette at kat irtifakı er en slags servitutt bundet til tomteandelen, og at det omdannes til kat mülkiyeti direkte etter loven på grunnlag av det yapı kullanma izin belgesi (ferdigattesten) som er utstedt for hele bygget.

Følgen ligger i paragraf 31 i İmar Kanunu (den tyrkiske plan- og bygningsloven, lov nr. 3194), som fastsetter et byggs ferdigstillelsesdag til den dagen ferdigattesten gis, og bestemmer at bygg som attesten ikke er utstedt eller innhentet for, ikke får nyte godt av tjenester eller anlegg for strøm, vann og avløp før den foreligger. Siste setning i samme paragraf betyr like mye som den første, fordi selvstendige enheter som har fått attesten, faktisk får de tjenestene.

Paragraf 30 i plan- og bygningsloven forklarer hvorfor delvise attester finnes. Der et bygg er helt ferdig, trenger hele bygget en attest, og der deler av det er brukbare, kan de delene få attest separat. Ett og samme anlegg i Kargıcak kan derfor romme én blokk med ferdigattest og strøm og vann tilkoblet, og en annen blokk uten noen av delene.

Det riktige spørsmålet for en kjøper er følgelig smalere enn det som pleier å bli stilt. Å spørre om anlegget har iskan gir et svar om prosjektet. Å spørre om nettopp din bağımsız bölüm har ferdigattest gir et svar om leiligheten din. Å kontrollere det på stedet hører til en visningstur til Alanya snarere enn til lesningen av dokumentet.

Én slutning går trygt og den omvendte gjør det ikke. Et skjøte som fortsatt sier kat irtifakı er et godt bevis for at ingen attest som dekker hele bygget er utstedt, siden paragraf 3 lar omdanningen følge attesten. Den omvendte slutningen holder ikke, fordi en attest kan være utstedt uten at noen ennå har bedt om omdanning, og paragraf 3 tillater at omdanningen utløses av en begjæring like godt som at den skjer direkte etter loven. Å se kat irtifakı er en grunn til å spørre, ikke et bevis for at ingen attest finnes.

En rettelse hører hjemme her, fordi den sterkeste konkurrerende artikkelen om emnet overdriver stillingen. Begrensningen som henger ved kat irtifakı kommer ut av plan- og bygningslovgivningen snarere enn ut av eierseksjonsloven, og sanksjonen plan- og bygningsloven faktisk angir, er at tilkoblingene holdes tilbake. Eierseksjonsloven inneholder ikke noe forbud mot å leie ut en enhet som holdes med kat irtifakı.

Kan et byggeservitutt slettes hvis bygget aldri blir ferdig?

Ja, og mekanismen er en domstolsavgjørelse som sletter innføringen fra registeret. Paragraf 49 i eierseksjonsloven fastsetter at der ingen bygning oppføres innen fem år på en tomt som er belastet med kat irtifakı, etter den tegningen som ble levert da servituttet ble stiftet, avgjør sulh hâkimi (dommeren i den tyrkiske sulh-domstolen) etter begjæring fra hvem som helst av eierne, etter å ha hørt de berørte der det trengs, enten å avslutte byggeservituttet eller å forlenge det for en fastsatt tid. Paragrafen legger til at tiden kan forlenges igjen etter begjæring, og at når et byggeservitutt fjernes etter det leddet, slettes innføringen i grunnboken.

Ingenting i det engelskspråklige materialet rettet mot utenlandske kjøpere dekker den bestemmelsen, noe som er vanskelig å begrunne når den handler om nøyaktig det scenarioet kjøpere av nybygg bekymrer seg for. En utbygger som tar imot forskudd, fører inn byggeservitutter og så slutter å bygge, etterlater hver enhetsinnehaver inne i et femårsvindu loven selv har trukket opp.

To grenser hindrer bestemmelsen i å være mer urovekkende enn den er. En avslutning er ikke automatisk. Den krever en begjæring fra en av eierne og en avgjørelse fra dommeren, som kan forlenge i stedet for å avslutte, og som kan forlenge mer enn én gang. En avslutning tar heller ikke eiendommen fra kjøperen. Det som slutter er byggeservituttet, altså tillegningen av en tomteandel til en utpekt fremtidig leilighet. Sameieandelen i tomten selv overlever, og innehaveren blir stående som sameier av grunn i vanlig forstand.

Den praktiske lesningen for en kjøper i Avsallar som ser på et prosjekt som har stått stille siden 2021, er et spørsmål om datoer snarere enn om dokumenter. Dagen byggeservituttet ble ført inn starter klokken, det godkjente prosjektet angir hva som skulle vært bygget, og et stillestående anlegg som nærmer seg år fem er et anlegg der andre enhetsinnehavere kanskje allerede vurderer en begjæring.

Hva er tomteandelen, arsa payı, og hvorfor kan sameiebrøken ikke endres senere?

Arsa payı er den sameieandelen av tomten som er fordelt på en selvstendig enhet, den må være forholdsmessig mot enhetens verdi etter beliggenhet og størrelse, og den lar seg ikke endre i ettertid av den grunn at enhetens verdi har steget eller falt. Paragraf 2 i eierseksjonsloven definerer den som de sameieandelene av grunnen som er fordelt på selvstendige enheter etter de reglene loven angir.

Paragraf 3 bærer tre atskilte regler i ett eneste ledd, og kjøpere møter som regel bare den første. Kat mülkiyeti og kat irtifakı stiftes ved at tomteandelen som er fordelt i prosjektet tydelig angis i forhold til verdiene på hver selvstendig enhet, beregnet etter beliggenhet og størrelse. Der andeler ikke er fordelt forholdsmessig, kan hver enhetseier eller innehaver av byggeservitutt begjære for domstolen at tomteandelene omfordeles. Og tomteandelen som er fordelt på en enhet kan ikke endres av den grunn at en senere oppgang eller nedgang har inntruffet i den enhetens verdi.

Den tredje regelen er det som gjør tallet på skjøtet til en permanent avgjørelse. Forholdstallet fastsettes i stiftelsesøyeblikket, mot verdiene slik de sto da. En enhet i første etasje som senere får en kommersiell gatefasade beholder sin opprinnelige andel. En toppleilighet som mister sjøutsikten til en ny blokk foran beholder også sin opprinnelige andel. Den eneste veien til et annet tall er domstolsbegjæringen i den andre regelen, og den begjæringen handler om skjevhet ved fordelingen, ikke om hva som har skjedd med verdiene siden.

Ta to leiligheter som legges ut i samme blokk i Oba, begge 95 kvadratmeter, begge av typen 2+1. Det første skjøtet viser en arsa payı på 45/3000 og det andre viser 90/3000. Arealene er identiske og tomteandelene skiller seg med en faktor på to. Hva den andre kjøperen enn eier av den tomten, eier den første halvparten så mye av den, permanent, og ingen senere verdiendring i leilighetene flytter noen av tallene. To skjøter som ser utbyttbare ut i en boligannonse beskriver vesentlig ulike andeler i grunnen under bygget.

Kan tomteandelen selges separat fra leiligheten?

Nei, og forbudet er absolutt i tre retninger samtidig. Paragraf 5 i eierseksjonsloven fastsetter at der kat mülkiyeti overdras til en annen eller går over ved arv, følger tomteandelen som hører til den med, og at tomteandelen ikke kan overdras skilt fra kat mülkiyeti eller kat irtifakı, ikke gå over ved arv skilt fra dem, og ikke belastes med noen annen rettighet.

Hvert av de tre leddene stenger en egen dør. Andelen lar seg ikke selge for seg, så et forslag om å kjøpe en leilighet mens selgeren beholder tomteandelen under den er uten rettslig virkning. Andelen lar seg ikke arve for seg, så et dødsbo kan ikke deles ved at én arving får leiligheten og en annen får grunnen. Andelen lar seg ikke pantsette eller på annen måte belaste for seg, så den kan ikke brukes som separat sikkerhet.

En utbygger i Çıplaklı som tilbyr å senke listeprisen ved å beholde en del av tomteandelen beskriver en transaksjon tyrkisk rett ikke tillater. Tomteandelen er ingen komponent som lar seg koble løs fra enheten. Den følger med den i enhver retning, i kraft av paragraf 5.

Hvilken eiendomsskatt utløser klassifiseringen i grunnboken?

Eiendomsskattesatsen følger det registeret sier at eiendommen er, ikke det som står på den, og avstanden mellom en klassifisering som byggetomt og en som bolig er trefoldig i Alanya. Emlak Vergisi Kanunu (den tyrkiske eiendomsskatteloven, lov nr. 1319) setter satsene i to atskilte paragrafer, fordi bygninger og grunn skattlegges under ulike overskrifter.

Paragraf 8 fastsetter bygningsskattesatsen til 1 promille for boliger og 2 promille for andre bygninger. Paragraf 18 fastsetter grunnskattesatsen til 1 promille for arazi, som betyr grunn i alminnelighet, og 3 promille for arsa, som betyr byggetomt. Begge paragrafer anvender så samme multiplikator, ved å fastsette at satsene anvendes med et hundre prosents påslag innenfor grensene til og i tilgrensende områder til de storbykommunene lov nr. 5216 gjelder for.

Alanya ligger innenfor grensene til Antalya storbykommune, så de forhøyede satsene er de som gjelder der.

En fast eiendom som fortsatt er klassifisert som arsa skattlegges med tre ganger boligsatsen. Det er stillingen til en tomt som bærer byggeservitutter der bygget ennå ikke er meldt inn, og det er grunnen til at klassifiseringsspørsmålet er et kostnadsspørsmål snarere enn et papirspørsmål.

To bestemmelser styrer overgangen og begge faller på eieren. Paragraf 33 regner oppføringen av en ny bygning blant de grunnene som endrer takstverdien, og paragraf 23 krever at meldingen leveres til kommunen der eiendommen ligger, innen det budsjettåret byggingen avsluttes, eller da hver del begynner å bli brukt der deler tas i bruk før ferdigstillelsen. Paragraf 8 legger så til et gulv som overlever overgangen, ved å fastsette at skatten på en nyoppført bygning ikke kan være lavere enn skatten på tomten dens, eller på tomteandelen dens, og at dette gjelder i fire år fra budsjettåret som følger etter at byggingen er avsluttet.

Å gå fra en klassifisering som arsa til en som bolig senker derfor ikke regningen til boligsatsen med det samme. I fire budsjettår setter tomteandelens skatt minstenivået. Beløpet som faktisk skal betales avhenger av takstverdien kommunen fastsetter snarere enn av kjøpesummen, og det er grunnen til at det som er verdt å ta med seg er satsene og mekanismen.

Hva er et devremülk-skjøte, og er timeshare egentlig eierskap?

Devremülk er ikke eiendomsrett til en enhet, og tyrkisk rett klassifiserer det som et servitutt festet til en sameieandel. Paragraf 57 i eierseksjonsloven fastsetter at en rett til å bruke en bygning eller en selvstendig enhet som egner seg som bolig, i bestemte perioder av året, kan stiftes til fordel for hver av sameierne som et servitutt bundet til sameieandelen, og at den retten kalles devre mülk hakkı, retten til tidsandel.

Paragraf 58 begrenser hvor den kan finnes, ved å fastsette at en rett til tidsandel bare kan stiftes i eiendommer av boligkarakter som er omdannet til kat mülkiyeti eller kat irtifakı, eller i frittstående bygninger. Paragraf 60 forklarer hvordan den kommer til syne i registeret, ved å kreve at stiftelsen av retten anmerkes i opplysningskolonnen på registerbladene til hovedeiendommen, de selvstendige enhetene og de frittstående bygningene, og at den angis på skjøtet som utstedes.

En datert rettelse hører hjemme her, fordi minsteperioden gjennomgående rapporteres feil. Paragraf 59 krever at retter til tidsandel deles inn i bestemte perioder av året og ikke er kortere enn sju dager. Tallet var femten dager helt til lov nr. 7392 av 24. mars 2022 erstattet "15" med "7" i den paragrafen. Tyrkiske og engelske kilder som fortsatt gjentar femten dager arbeider ut fra teksten før 2022.

To ytterligere bestemmelser avgjør hvordan en tidsandel oppfører seg når den slutter å være ønsket, og begge går innehaveren imot. Paragraf 63 fastsetter at sameierne i en eiendom som er belastet med en rett til tidsandel ikke kan kreve sameiet oppløst med mindre avtalen sier noe annet. Den vanlige utgangen av tyrkisk sameie, et søksmål om å oppløse det felles innehavet, er dermed stengt av loven. Paragraf 64 styrer slutten på hver periode, ved å kreve at innehavere flytter ut og overleverer til neste innehaver, og ved å fastsette at der de ikke gjør det, tømmes eiendommen umiddelbart av politiet på ordre fra stedets øverste sivile forvaltningssjef, mot at en annen periodeinnehaver eller forvalteren legger frem registerinnføringen og avtalen, uten noen ytterligere fremgangsmåte eller varsel, og at en klage til forvaltnings- eller domstolsorganer ikke stopper tømmingen.

En kjøper som tilbys en uke i et kystanlegg nær Konaklı som et "skjøte" tilbys noe virkelig, innført i registeret og mulig å gjøre gjeldende. Det er et servitutt anmerket i en opplysningskolonne, med et lovfestet gulv på sju dager, ingen lovfestet utgang gjennom oppløsning, og en summarisk overleveringsprosedyre ved slutten av hver periode.

Hva endrer en ideell andel, hisseli, når du leser skjøtet?

Et hisseli skjøte er ingen type skjøte, men en beskrivelse av eierstrukturen, og det det endrer er hvilken andel av eiendommen den navngitte eieren faktisk kan overdra. Ordet beskriver paylı mülkiyet, sameie med ideelle andeler, der eiendommen holdes av mer enn én person i brøker som vises i registeret, til forskjell fra müstakil eneeie hos én innehaver.

Å lese det er et spørsmål om to felter snarere enn ett. Linjen malik navngir eieren. Linjen hisse angir brøken, og brøken er det eieren har å selge. En selger som innehar 1/4 av en tomt i Demirtaş kan overdra 1/4 av den, som er en fullstendig og lovlig transaksjon som lar tre andre sameiere bli stående.

En vidt utbredt påstand om tyrkisk sameie er feil og verdt å nevne ved navn. Det finnes ikke noe lovfestet tak på fem sameiere. Türk Medeni Kanunu (den tyrkiske sivillovboken) taler om flere personer som innehar en eiendom i andeler og setter intet maksimum, så de praktiske hindringene er forvaltning og finansiering snarere enn et tall i lovgivningen.

Forkjøpsretten er bestemmelsen som mest sannsynlig overrasker en utenlandsk kjøper av en andel, fordi den gir de øvrige sameierne et krav mot salget. Lov nr. 7571, i kraft siden kunngjøringen i Resmî Gazete 25. desember 2025, setter fristen til ett år og prisen til rayiç bedel, den gjeldende markedsverdien, snarere enn tallet som står på skjøtet.

Ordningen som styrer felles kjøp, utløsning og følgene ved ekteskap og arv er et eget emne med egne regler, behandlet under kjøpe bolig i Tyrkia sammen. Det som hører hjemme på en sjekkliste for å lese et skjøte er smalere. Les brøken, bekreft at den stemmer med det som selges, og finn ut hvem de andre sameierne er før forkjøpsfristen blir noen andres anledning.

Hvilken skjøteform passer hvilket formål i Alanya?

Hvert formål stenger en egen dør, og dørene stenges av loven snarere enn av praksis. Ordningene er ikke bedre eller dårligere i det abstrakte, og den nyttige sammenligningen gjøres mot et bestemt mål.

Alanyas bydelsmønster gjør de to første radene til dem som biter oftest. Oba, Mahmutlar, Kestel og Kargıcak bærer distriktets tyngste konsentrasjon av ny og nylig oppført bebyggelse, som også er der skjøter med kat irtifakı samler seg. En kjøper som har det å flytte inn denne sesongen som prioritet, og en kjøper som har lavest inngangspris som prioritet, leter ikke etter det samme ordet på skjøtet. Hvor det valget ligger i hele kjøpsprosessen i Tyrkia er et spørsmål om rekkefølge snarere enn om dokumentet.

Hvordan sjekker du hvilken form skjøtet ditt har før du betaler?

Les skjøtet selv først, fordi formen står trykt på det, og stem så av stillingen mot registeret i stedet for mot papiret. Fire steg dekker det, og ingen av dem henger på selgerens samarbeid.

1. Les formen på skjøtets forside, som angir kat mülkiyeti, kat irtifakı eller tomtens beskaffenhet der ingen av delene gjelder.
2. Kontroller tomten gjennom tomtesøket hos Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (generaldirektoratet for grunnbok og oppmåling) på parselsorgu.tkgm.gov.tr, med numrene ada og parsel fra skjøtet.
3. Be om takyidat listesi, heftelseslisten, som er der begrensningene bor snarere enn på dokumentet.
4. Bekreft den gjeldende innføringen gjennom Web Tapu, grunnbokens nettportal, som eieren når gjennom e-Devlet.

Det fjerde steget bærer et vilkår som fanger kjøpere som har reist inn i Tyrkia som turister, fordi tilgangen til e-Devlet krever et passord utstedt mot et utlendingsnummer som begynner på 98 eller 99 og et dokument av oppholdsklasse. En eier uten den kombinasjonen møter i stedet opp hos grunnbokdirektoratet personlig. Om nettveien i det hele tatt er åpen for deg er et eget spørsmål om e-Devlet for utlendinger, og hvilke dokumenter du selv må ha med til skranken er en egen liste.

Ett eneste spørsmål til selgeren får ut mer enn en alminnelig forespørsel om papirer. Å spørre om bygget har en ferdigattest som dekker hele konstruksjonen, snarere enn om anlegget har iskan, treffer nøyaktig det vilkåret paragraf 3 i eierseksjonsloven fester til omdanningen.

Når blir et byggeservitutt full seksjonseiendom, og hvem starter det?

Omdanningen følger ferdigattesten, og hvilken som helst enkelt innehaver av et byggeservitutt kan starte den uten å vente på utbyggeren. Paragraf 3 i eierseksjonsloven fastsetter at kat irtifakı er en slags servitutt festet til tomteandelen, omdannet til kat mülkiyeti direkte etter loven på grunnlag av ferdigattesten utstedt for hele bygget, på de vilkårene loven angir. Setningen som følger er den kjøpere sjelden får høre. Den fremgangsmåten kan gjennomføres også etter begjæring fra tomtens eier eller fra hvem som helst av sameierne som innehar et byggeservitutt.

Dokumentene kommer ut av paragraf 12, som krever arkitekttegningen med utvendige fasader og innvendig inndeling, målene på selvstendige enheter, tilleggsdeler og fellesarealer, tomteandelene forholdsmessige mot verdier beregnet etter beliggenhet og størrelse, typen og den løpende nummereringen av hver enhet, og bruksarealet for hver enhet, sammen med ferdigattesten. Paragraf 14 bærer unntaket på dokumentsiden, ved å fastsette at ingen egen forvaltningsplan kreves ved omdanningen, siden en allerede ble levert da byggeservituttet ble stiftet.

Den praktiske virkningen er en forskyvning av hvem som har initiativet. En utbygger som har ferdigstilt en blokk i Cikcilli, fått attesten og gått videre til neste anlegg, har ingen særlig interesse av å fullføre registerarbeidet. Paragraf 3 lar ikke eierne bli sittende og vente på den interessen. Én innehavers begjæring er nok til å utløse fremgangsmåten for bygget. Hva som skjer når registeret avslår en begjæring er et eget spørsmål om forsinkelser.

Opphører seksjonseiendommen hvis én person kjøper alle leilighetene?

Nei, og eierseksjonsloven sier det uttrykkelig. Paragraf 46 fastsetter at kat mülkiyeti opphører med slettingen av innføringen i seksjonsregisteret, og fastsetter så at en samling av alle selvstendige enheter i en eiendom hos én enkelt person ikke i seg selv bringer seksjonseiendommen til opphør.

En sletting krever en handling snarere enn en tilstand. Samme paragraf fastsetter at innføringen slettes etter skriftlig begjæring fra alle enhetseierne, eller fra den eieren som har samlet alle de selvstendige enhetene, om at seksjonseiendommen omdannes til vanlig eiendomsrett. Eiendommen føres så over til et nytt blad i den alminnelige grunnboken etter de tomteandelene som hører til de selvstendige enhetene, med en lenke bevart til de tidligere innføringene.

En investor som erverver en hel liten blokk i Çıplaklı blir stående inne i seksjonsregimet som utgangspunkt, med hver enhet igjen som en egen fast eiendom på sitt eget blad, helt til en skriftlig begjæring fremsettes. Om den begjæringen skal fremsettes er en avgjørelse med følger for hvordan enhetene senere kan selges hver for seg, og den tas ikke ved et uhell.