Jakie dokumenty są potrzebne do zakupu nieruchomości w Turcji

Zakup nieruchomości w Turcji wymaga teczki dokumentów, która dzieli się na trzy grupy: to, co przynosi kupujący, to, co przynosi sprzedający, i to, co kataster sporządza w dniu transakcji. Większość dokumentów kupującego łatwo uzyskać, a numer podatkowy jest tym jednym, który odblokowuje resztę. W dwóch pozycjach listy kontrolne błądzą. Raport z wyceny SPK przestał być dokumentem obowiązkowym przy zwykłym zakupie w czerwcu 2024 roku, więc poradniki, które wciąż wymieniają go jako obowiązkowy, są nieaktualne. Dokument, który te same poradniki najczęściej pomijają, to döviz alım belgesi, zaświadczenie o zakupie waluty, którego kataster faktycznie wymaga. Zagraniczny kupujący do żadnego z nich nie potrzebuje karty pobytu ani obywatelstwa; ważny paszport jest punktem wyjścia, a notarialne pełnomocnictwo pozwala pełnomocnikowi zebrać całą teczkę bez podróży kupującego.

Dokumenty w skrócie

Teczka dzieli się na dokumenty kupującego, dokumenty sprzedającego i formularze sporządzane przy przeniesieniu, a po stronie kupującego tylko cztery dokumenty są twardymi wymogami: numer podatkowy, paszport z przysięgłym tłumaczeniem tam, gdzie jest wymagane, polisa DASK na trzęsienia ziemi i zaświadczenie walutowe DAB. Raport z wyceny SPK jest warunkowy, potrzebny tylko przy wniosku o obywatelstwo lub pobyt, a kontrola strefy bezpieczeństwa, którą wymieniają niektóre listy, wcale nie jest dokumentem, który przynosisz; to kontrola, którą urząd wojewódzki przeprowadza po złożeniu wniosku.

Teczka obejmuje łącznie jedenaście dokumentów, każdy z wystawcą i sposobem uzyskania.

Twój turecki numer podatkowy, dokument, którego potrzebuje wszystko inne

Turecki numer podatkowy jest pierwszym dokumentem do uzyskania, ponieważ bank, wymiana waluty i wpis wszystkie od niego zależą, a każdy cudzoziemiec może go uzyskać na sam paszport. Bez numeru podatkowego kupujący nie może otworzyć rachunku bankowego, nie może wymienić waluty do teczki i nie może zostać wpisany do tapu.

Uzyskaj numer podatkowy, zanim zorganizujesz jakąkolwiek płatność. Wydaje go turecka administracja skarbowa i nie wymaga karty pobytu, wizy ani obywatelstwa; sama własność również żadnego z nich nie niesie. Kupujący nabywający przez pełnomocnika może zlecić pełnomocnikowi uzyskanie numeru na podstawie notarialnego pełnomocnictwa, co utrzymuje teczkę w ruchu, gdy kupujący jest za granicą.

Paszport i jego przysięgłe tłumaczenie tureckie

Twój paszport jest dokumentem podstawowym, a kataster w tych urzędach, które tego wymagają, prosi o jego przysięgłe tłumaczenie tureckie. Paszport identyfikuje cię przez cały zakup, od urzędu skarbowego przez bank po samo przeniesienie.

Tłumaczenie wykonuje tłumacz przysięgły (yeminli tercüman), ten sam zawód, który dostarcza tłumaczenia uznawane przez sąd. Od kupującego, który nie mówi po turecku, zwykle wymaga się obecności tłumacza przysięgłego przy podpisaniu, aby kupujący rozumiał podpisywany akt. Paszport używany za granicą do udzielenia pełnomocnictwa niesie dodatkową warstwę: pełnomocnictwo jest notarialne i, przy podpisie poza Turcją, opatrzone apostille i przetłumaczone, zanim będzie ważne w urzędzie. Potwierdź w konkretnym urzędzie katastru, jakich tłumaczeń chce, ponieważ wymagania różnią się między urzędami i prowincjami.

Ubezpieczenie DASK na trzęsienia ziemi, dokument, którego kataster nie pominie

Polisa DASK jest twardym wymogiem: kataster nie sfinalizuje przeniesienia bez niej. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) to obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi obejmujące wpisane lokale mieszkalne.

Uzyskaj polisę przed spotkaniem przeniesieniowym. Wydaje ją dowolny agent ubezpieczeniowy lub online, na nazwisko kupującego wobec konkretnej nieruchomości, a dokument polisy wchodzi do teczki przeniesienia. Ponieważ kataster traktuje ją jako warunek, a nie formalność, brakująca lub wygasła polisa DASK zatrzymuje spotkanie w dniu, i dlatego należy ona do listy kontrolnej obok numeru podatkowego, a nie jako refleksja.

DAB: dokument walutowy, który większość list pomija

Dokument, który wiele list pomija, to döviz alım belgesi, dowód, że kupujący wwiózł walutę do Turcji i wymienił ją przez bank. Od 24 stycznia 2022 roku zagraniczny kupujący nabywający w drodze kupna musi przedłożyć katastrowi DAB. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, urząd katastralny) potwierdza wymóg w swoim obwieszczeniu z tej daty, a opiera się on na Okólniku o przepływie kapitału banku centralnego.

DAB wydaje się przez bank. Kupujący wwozi walutę, wymienia ją przez bank, a bank wydaje DAB, który następnie wchodzi do teczki przeniesienia. Dokument zasila też stronę kosztów: wymieniona kwota wykazana w DAB odzwierciedla się w urzędowej wartości aktu, od której nalicza się opłatę za przeniesienie w wysokości 4 %, więc nie stoi osobno od podstawy opodatkowania. Ten związek jest udokumentowany raczej w komentarzach branżowych niż w jednym tekście źródłowym, więc traktuj go jako silną tendencję i potwierdź kwoty w banku i u notariusza.

Raport z wyceny SPK: już nie dokument obowiązkowy przy zwykłej sprzedaży

Zatwierdzony przez państwo raport z wyceny nie jest już dokumentem obowiązkowym przy zwykłym zakupie; od czerwca 2024 roku jest potrzebny tylko wtedy, gdy kupujący wnioskuje o obywatelstwo lub kartę pobytu. Tu właśnie większość konkurencyjnych list jest nieaktualna. Wciąż wymieniają raport z wyceny SPK (ekspertiz raporu) jako obowiązkowy dla wszystkich sprzedaży cudzoziemcom od 2019 roku, a przy prostym zakupie to już nieprawda.

Zmianę wprowadził Okólnik TKGM 2024/4, opublikowany 3 czerwca 2024 roku i obowiązujący od 13 czerwca 2024 roku, który zniósł obowiązek przedkładania raportu z wyceny przy zwykłej sprzedaży lub przyrzeczeniu sprzedaży. Raport sporządzają tylko firmy licencjonowane przez Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, komisja rynków kapitałowych), a tam, gdzie jest jeszcze potrzebny, jest ważny trzy miesiące od zatwierdzenia. Kupujący nabywający wyłącznie na własność zostawia wycenę całkiem poza teczką. Kupujący nabywający, by kwalifikować się do obywatelstwa lub pobytu, zachowuje ją, ponieważ te wnioski wciąż jej wymagają, co czyni raport dokumentem warunkowym związanym z celem kupującego, a nie ze sprzedażą.

Umowa sprzedaży i co czyni ją wiążącą

Umowa sprzedaży jest częścią teczki, ale jej forma prawna rozstrzyga, czy chroni kupującego, i tylko notarialna to robi. Umowa utrwala cenę i warunki, ale sama nie przenosi własności; zgodnie z artykułem 705 tureckiego kodeksu cywilnego własność przechodzi przez wpis, a nie przez podpis.

Forma jest tym, co się liczy. Umowa przenosząca tytuł do wpisanej nieruchomości albo przyrzeczenie jej sprzedaży musi być zawarta w formie urzędowej przed notariuszem lub urzędnikiem katastru; artykuł 237 kodeksu zobowiązań, artykuł 706 kodeksu cywilnego i artykuł 26 ustawy o katastrze wskazują w tę samą stronę. Nieformalna umowa pisemna lub ustna jest prawnie nieważna. Notarialne przyrzeczenie sprzedaży (satış vaadi) robi więcej: można je wpisać wzmianką do tapu na podstawie artykułu 1009 kodeksu cywilnego, co wiąże osoby trzecie przez pięć lat i pozwala kupującemu wymusić przeniesienie przez sąd, jeśli sprzedający łamie słowo. Jako dokument umowa jest warta sporządzenia notarialnego, a nie zostawienia jako zwykły formularz rezerwacji.

Co sprzedający musi przynieść na przeniesienie

Połowa teczki należy do sprzedającego, a kupujący potwierdza te dokumenty podczas due diligence, zanim ruszą pieniądze. Papiery sprzedającego dowodzą czystej, zbywalnej własności.

Sprzedający przynosi cztery dokumenty.

• Akt własności (tapu) na nazwisko sprzedającego, wolny od wszelkiej hipoteki, zajęcia lub ograniczającej wzmianki.
• Dokument tożsamości zgodny z wpisanym właścicielem.
• Zaświadczenie, że na lokalu nie ciąży zaległy podatek od nieruchomości ani opłata gminna.
• Status oddania budynku do użytku, to znaczy czy po inspekcji nosi kat mülkiyeti (pełne prawo do lokalu) czy tylko kat irtifakı (służebność budowlaną), odczytany z tapu i rejestrów gminnych.

Odczytanie dokumentów sprzedającego najpierw chroni kupującego: nieruchomość z zaległą opłatą, zajęciem lub brakującym iskan (pozwoleniem na użytkowanie) to problem dokumentowy do rozwiązania przed podpisaniem, nie po.

Zakup przez pełnomocnika: co musi obejmować pełnomocnictwo

Jeśli nie możesz być obecny, jeden dokument czyni cały zakup możliwym: notarialne pełnomocnictwo wyraźnie obejmujące każdą czynność twojego pełnomocnika. Pełnomocnictwo pozwala pełnomocnikowi uzyskać numer podatkowy, podpisać umowę, wydać DAB i stawić się na przeniesieniu w imieniu kupującego.

Sporządź je starannie. Pełnomocnictwo podpisane w Turcji jest tam sporządzane notarialnie; podpisane za granicą jest sporządzane lokalnie, następnie opatrzone apostille i zaopatrzone w przysięgłe tłumaczenie tureckie, zanim będzie ważne w urzędzie. Dokument powinien nazwać konkretne uprawnienia, uzyskanie numeru podatkowego, podpisanie umowy sprzedaży, przeprowadzenie wymiany waluty i sfinalizowanie przeniesienia tytułu, zamiast polegać na ogólnym sformułowaniu. Pełnomocnictwo pomijające jedną z tych czynności zostawia lukę, której pełnomocnik nie zdoła wypełnić w dniu.

Off-plan czy odsprzedaż: jak różni się teczka dokumentów

Teczka dokumentów dla odsprzedaży od prywatnego sprzedającego nie jest taka sama jak dla zakupu off-plan od dewelopera, ponieważ własne papiery nieruchomości są na innym etapie. Odsprzedaż ma ukończony tytuł i pozwolenie na użytkowanie do sprawdzenia; jednostka off-plan jeszcze nie.

Przy odsprzedaży ciężar niosą tapu sprzedającego i iskan, a przeniesienie porusza istniejący tytuł. Przy zakupie off-plan umowa dewelopera i kat irtifakı (służebność budowlana) stoją, dopóki budynek nie jest gotowy, zakup podlega ustawie o ochronie konsumentów (nr 6502) z jej gwarancjami ukończenia, a pełny tytuł kat mülkiyeti wydaje się dopiero, gdy budynek jest ukończony i skontrolowany. Kupujący potwierdza przed podpisaniem, który z dwóch torów obowiązuje, ponieważ dokumenty do żądania różnią się między nimi.