Rodzaje aktu własności w Turcji: co naprawdę zmieniają kat mülkiyeti, kat irtifakı i arsa payı

Rodzaje aktu własności w Turcji nie są hierarchią dokumentów od słabszego do mocniejszego, lecz opisem tego, w którym rejestrze znajduje się nieruchomość i co z tego wynika. Kwestia rejestru rozstrzyga się w jednym zdaniu Kat Mülkiyeti Kanunu (Ustawy o własności lokali, ustawa nr 634): każdy samodzielny lokal wpisany do rejestru wspólnot mieszkaniowych nabywa charakter odrębnej nieruchomości, więc mieszkanie objęte kat mülkiyeti (pełnym prawem własności lokalu) jest samodzielną nieruchomością, natomiast mieszkanie objęte kat irtifakı (służebnością budowlaną) jest udziałem w działce, z numerem lokalu odnotowanym w rubryce deklaracji. Z tego rozróżnienia wynikają cztery konsekwencje i każda z nich kosztuje pieniądze, zaczynając od obywatelstwa, ponieważ goła działka nie kwalifikuje się do obywatelstwa przez inwestycję od 12 grudnia 2023 roku, gdy zmieniono rozporządzenie tak, by wymagało kat mülkiyeti, kat irtifakı lub budynku stojącego na działce. Przyłącza mediów są wstrzymywane do czasu wydania pozwolenia na użytkowanie, a akt własności wciąż noszący wpis kat irtifakı jest mocnym dowodem, że pozwolenie obejmujące cały budynek nie istnieje. Sędzia (sulh hâkimi) może zakończyć służebność budowlaną, jeśli w ciągu pięciu lat od zatwierdzonego planu nic nie zostało zbudowane, a wpis w rejestrze zostaje wówczas wykreślony. Podatek od nieruchomości podąża za klasyfikacją, a nie za tym, co faktycznie stoi na działce, więc nieruchomość wciąż zapisana jako arsa (działka budowlana) jest opodatkowana w Alanyi trzykrotnie wyższą stawką niż lokal mieszkalny. Arsa payı (udział w gruncie) leży u podstaw tego wszystkiego jako liczba stała, proporcjonalna do wartości w chwili przydziału, niezmienna później niezależnie od wzrostu czy spadku wartości, i niemożliwa do sprzedania, odziedziczenia czy obciążenia hipoteką osobno od mieszkania, do którego jest przypisana.

Ile rodzajów aktu własności ma faktycznie Turcja?

Tureckie prawo nie stopniuje aktów własności od słabszego do mocniejszego, a "rodzaj aktu własności" nie jest kategorią, którą posługuje się ustawodawstwo. Zmienia się rejestr, w którym znajduje się twoja nieruchomość, i to rejestr decyduje, co właściwie posiadasz. Anglojęzyczne poradniki lubią przedstawiać hierarchię, z kat mülkiyeti na szczycie i wszystkim innym poniżej, ale ta hierarchia jest wymysłem poradników, a nie zasadą tureckiego prawa rzeczowego.

Kat Mülkiyeti Kanunu (Ustawa o własności lokali, ustawa nr 634) opisuje rzeczywistą architekturę tego systemu w dwóch artykułach. Artykuł 11 stanowi, że zarówno kat mülkiyeti, jak i kat irtifakı wpisuje się do kat mülkiyeti kütüğü, rejestru wspólnot mieszkaniowych, prowadzonego na mocy rozporządzenia o rejestrze gruntów jako osobna księga, odrębna od zwykłego tapu kütüğü (księgi rejestru gruntów). Artykuł 13 wyjaśnia następnie, co robi wpis do tej księgi. Gdy budynek zostaje przekształcony w kat mülkiyeti, w rubryce własności strony działki wpisuje się słowa "własność tej nieruchomości została przekształcona we własność wspólnoty mieszkaniowej", a ta strona zostaje zamknięta dla wszelkich czynności poza służebnościami ustanawianymi na rzecz działki lub przeciwko niej. Każdy lokal przenosi się na własną stronę w rejestrze wspólnot mieszkaniowych.

Artykuł 13 kończy się zdaniem, które rozstrzyga całą kwestię. Każdy samodzielny lokal wpisany do rejestru wspólnot mieszkaniowych nabywa charakter odrębnej nieruchomości i otrzymuje numer nadany mu w zatwierdzonym planie. Mieszkanie objęte kat mülkiyeti nie jest udziałem w budynku. Jest samodzielną nieruchomością, z własną stroną w rejestrze.

Kat irtifakı działa odwrotnie. Artykuł 14 stanowi, że służebności budowlane na działce ustanawia się przez odnotowanie w beyanlar hanesi (rubryce deklaracji) na stronie rejestrowej samej działki arsa payı (udziału w gruncie) przydzielonego każdemu samodzielnemu lokalowi. Gdy budynek zostaje ukończony zgodnie z zatwierdzonym projektem, numery lokali i ich przynależności (eklenti) odnotowuje się w tej samej rubryce deklaracji. W ramach kat irtifakı twoje mieszkanie nie jest więc w ogóle nieruchomością. To, co posiadasz, to udział w działce, a mieszkanie istnieje w rejestrze jako wpis w rubryce.

Cztery sytuacje obejmują niemal każdy akt własności, jaki pokaże się zagranicznemu kupującemu w Alanyi, dzielnicy prowincji Antalya na tureckim wybrzeżu Morza Śródziemnego.

• Kat mülkiyeti umieszcza lokal w rejestrze wspólnot mieszkaniowych jako odrębną nieruchomość.
• Kat irtifakı umieszcza udział w gruncie w rejestrze wspólnot mieszkaniowych, powiązany z działką, z lokalem odnotowanym w rubryce deklaracji.
• Arsa lub tarla (działka budowlana lub grunt rolny), posiadane w całości albo jako ułamek, pozostają w zwykłym rejestrze gruntów.
• Devremülk (timeshare) nie jest w ogóle własnością lokalu, lecz służebnością przypisaną do udziału we współwłasności.

Kupujący, któremu pokazano dwa akty własności w Oba, dzielnicy na wschód od centrum Alanyi, gdzie znajduje się mniej więcej jedna czwarta nowej podaży mieszkań w regionie, może rozstrzygnąć, który z czterech wariantów ma zastosowanie, jednym spojrzeniem na dokument, bez pytania sprzedającego o cokolwiek.

Co oznacza kat mülkiyeti na tureckim akcie własności?

Kat mülkiyeti to pełna, odrębna własność ukończonego mieszkania, wpisana na własną stronę rejestru wspólnot mieszkaniowych, i jest to jedyny układ w tureckim prawie, w którym samo mieszkanie jest nieruchomością. Artykuł 1 Kat Mülkiyeti Kanunu ogranicza ją do części ukończonego budynku nadających się do odrębnego i samodzielnego użytkowania, wymieniając wśród nich mieszkania, biura, sklepy, piwnice i pomieszczenia gospodarcze.

Kat Mülkiyeti Kanunu definiuje tę terminologię w artykule 2, a definicje mają znaczenie, ponieważ pojawiają się na akcie własności. Cała nieruchomość to anagayrimenkul, sam budynek główny to anayapı, a części nadające się do odrębnego użytkowania to bağımsız bölüm (samodzielny lokal). Pomieszczenie znajdujące się poza lokalem, ale przypisane wyłącznie do niego, to eklenti (przynależność). Prawo własności samodzielnych lokali to kat mülkiyeti, a jego posiadacz to kat maliki (właściciel lokalu).

Dwa ograniczenia w ustawie zaskakują kupujących, którzy zakładają, że ten układ jest zawsze dostępny. Artykuł 10 stanowi, że kat mülkiyeti nie można ustanowić tylko nad jedną lub kilkoma częściami nieruchomości bez przekształcenia całej nieruchomości. Budynek przechodzi na ten system w całości albo wcale, dlatego sprzedający nie może zaproponować przekształcenia pojedynczego mieszkania, podczas gdy reszta bloku pozostaje pod kat irtifakı. Artykuł 50 dodaje, że kat mülkiyeti nie można ustanowić w budynkach, które nie są w całości kârgir, czyli murowane.

Weźmy pod uwagę odsprzedawane mieszkanie 2+1 w Tosmur, dzielnicy leżącej bezpośrednio na wschód od Oba. Jeśli akt własności nosi wpis kat mülkiyeti, budynek przeszedł przekształcenie opisane w artykule 13, każdy lokal w nim trafił jednocześnie do rejestru wspólnot mieszkaniowych, a własna strona działki została zamknięta dla dalszych czynności. Niczego z tego nie wywnioskowano z opisu sprzedającego. To właśnie znaczy słowo widniejące na akcie własności.

Co oznacza kat irtifakı i co właściwie posiadasz?

Kat irtifakı to służebność ustanowiona na działce na rzecz lokali w budynku, który jest nieukończony albo jeszcze nierozpoczęty, a to, co posiada jej posiadacz, to arsa payı, a nie mieszkanie. Artykuł 2 Kat Mülkiyeti Kanunu wprost stanowi, że kat irtifakı to irtifak hakkı, służebność, ustanawiana przez właściciela lub współwłaścicieli działki. Artykuł 1 dodaje jej cel, którym jest stanowienie podstawy dla kat mülkiyeti, jakie zostanie osiągnięte po ukończeniu budynku.

Mechanika opisana w artykule 14 wyjaśnia, dlaczego to rozróżnienie nie jest akademickie. Służebności budowlane ustanawia się przez odnotowanie udziału w gruncie przydzielonego każdemu lokalowi w rubryce deklaracji strony rejestrowej działki, a po ukończeniu budynku numery lokali i przynależności odnotowuje się w tej samej rubryce. Wpis w ramach kat irtifakı przywiązany jest więc do działki. Mieszkanie nie ma własnej strony, nie ma charakteru odrębnej nieruchomości i nie ma numeru planu w rejestrze, dopóki nie nastąpi przekształcenie.

Artykuł 14 określa też, co trzeba złożyć. Właściciel albo wszyscy współwłaściciele przedkładają projekt architektoniczny sporządzony zgodnie z artykułem 12, zatwierdzony przez właściwe organy publiczne, z podpisami właścicieli pobranymi i przesłanymi elektronicznie do dyrekcji rejestru gruntów, wraz z yönetim planı (planem zarządzania). Ten sam artykuł zawiera szczegół warty zapamiętania na później: przy przekształceniu w kat mülkiyeti nie jest wymagany osobny plan zarządzania.

Kupujący nieruchomość w budowie w Kestel, który podpisuje umowę na lokal w bloku wciąż w trakcie budowy, otrzymuje akt własności wskazujący działkę, podający ułamek, na przykład 60/4800, i noszący numer lokalu w rubryce deklaracji. Taki kupujący posiada 60 cztery-tysiące-osiemsetnych działki gruntu w Kestel. Mieszkanie jest obietnicą zapisaną w rubryce, poświadczoną zatwierdzonym projektem.

Kat mülkiyeti a kat irtifakı: co zmienia się dla kupującego

Między tymi dwoma układami zmienia się sześć rzeczy, a cztery z nich kosztują pieniądze. Różnice wynikają z architektury rejestru, a nie z jakiegokolwiek stopniowania jakości dokumentu.

Wiersz, który najczęściej zaskakuje kupujących, to wiersz o obywatelstwie, ponieważ oba układy znajdują się po tej samej stronie tej granicy, podczas gdy goła działka jest po drugiej. Wiersz, który najczęściej pomija się w porównaniach konkurencyjnych artykułów, to ten ostatni.

Kupujący wybierający między ukończonym mieszkaniem z drugiej ręki w Mahmutlar objętym kat mülkiyeti a przecenioną nieruchomością w budowie w tej samej dzielnicy objętą kat irtifakı nie wybiera między mocnym a słabym aktem własności. Wybiera między nieruchomością, która już istnieje, a udziałem w gruncie, który się nią stanie, przy czym do tego drugiego dochodzi kwestia mediów i pięcioletni zegar.

Dlaczego rodzaj aktu własności decyduje o wniosku o tureckie obywatelstwo?

Od 12 grudnia 2023 roku rodzaj aktu własności jest warunkiem kwalifikującym do obywatelstwa przez inwestycję w nieruchomość, a goła działka już się nie kwalifikuje. Zmianę wprowadzono rozporządzeniem opublikowanym w Dzienniku Urzędowym z 12 grudnia 2023 roku, nr 32397, na mocy Decyzji Prezydenta nr 7938, nowelizującym Rozporządzenie wykonawcze do Ustawy o obywatelstwie tureckim.

Nowelizacja to pojedyncze zastąpienie, a jej treść warto przeczytać dokładnie. W artykule 20, ustęp drugi, litera (b), zwrot "nieruchomość o wartości dewizowej" zastąpiono zwrotem "nieruchomość o wartości dewizowej, na której ustanowiono kat mülkiyeti lub kat irtifakı, albo która jest zakwalifikowana jako arsa ze stojącym na niej budynkiem". Rozporządzenie weszło w życie z dniem ogłoszenia.

Z tego brzmienia wynikają wprost trzy konsekwencje. Mieszkanie objęte kat mülkiyeti się kwalifikuje. Nieruchomość w budowie objęta kat irtifakı również się kwalifikuje, dlatego ten układ jest częsty w sprawach o obywatelstwo. Działka arsa albo grunt trzymany jako tarla, na którym nic nie zbudowano, nie kwalifikuje się i nie kwalifikował się od dnia opublikowania nowelizacji.

Kwota progowa i warunek utrzymania własności są regulowane osobnymi przepisami i to brzmienie ich nie dotyczy. Próg programu wynosi 400 000 dolarów amerykańskich, próg stosuje się na wnioskodawcę, a nie na nieruchomość, a nieruchomość podlega trzyletniemu ograniczeniu sprzedaży odnotowanemu w rejestrze.

Inwestor, który zestawia wartość 400 000 dolarów amerykańskich z dwóch działek budowlanych w Gazipaşa, sąsiedniej dzielnicy na wschód od Alanyi, spełnia warunek kwoty, ale nie spełnia warunku rodzaju nieruchomości. Ten sam inwestor kupujący nieukończone mieszkanie objęte kat irtifakı spełnia oba warunki. Z działkami nie jest nic nie tak. Po prostu nie mieszczą się w brzmieniu przyjętym przez rozporządzenie w grudniu 2023 roku.

Czy przy akcie kat irtifakı można uzyskać media i iskan?

Akt własności z wpisem kat irtifakı mówi, że budynek nie ma pozwolenia na użytkowanie obejmującego całą konstrukcję, a İmar Kanunu (Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym) wstrzymuje przyłącza prądu, wody i kanalizacji do czasu wydania tego pozwolenia. Artykuł 3 Kat Mülkiyeti Kanunu tworzy to powiązanie, stanowiąc, że kat irtifakı jest rodzajem służebności związanej z udziałem w gruncie i przekształca się z mocy prawa w kat mülkiyeti na podstawie yapı kullanma izin belgesi (pozwolenia na użytkowanie, potocznie iskan) wydanego dla całego budynku.

Konsekwencję zawiera artykuł 31 İmar Kanunu (Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa nr 3194), który ustala datę ukończenia budynku jako datę wydania pozwolenia na użytkowanie i stanowi, że budynki, dla których pozwolenia nie wydano lub nie uzyskano, nie korzystają z usług ani instalacji elektrycznych, wodociągowych i kanalizacyjnych, dopóki to nie nastąpi. Ostatnie zdanie tego samego artykułu jest tak samo ważne jak pierwsze, ponieważ samodzielne lokale, które uzyskały pozwolenie, te usługi jednak otrzymują.

Artykuł 30 İmar Kanunu wyjaśnia, dlaczego istnieją pozwolenia częściowe. Gdy budynek jest całkowicie ukończony, pozwolenia wymaga cała jego konstrukcja, a gdy jego części nadają się do użytku, te części można objąć pozwoleniem osobno. Jedna inwestycja w Kargıcak może więc obejmować jeden blok z pozwoleniem na użytkowanie i podłączonymi mediami oraz drugi blok bez jednego i drugiego.

Właściwe pytanie kupującego jest więc węższe niż to, które zwykle się zadaje. Pytanie, czy inwestycja ma iskan, daje odpowiedź o całym osiedlu. Pytanie, czy twój konkretny bağımsız bölüm ma pozwolenie na użytkowanie, daje odpowiedź o twoim mieszkaniu.

Jeden wniosek jest bezpieczny, jego odwrotność już nie. Akt własności wciąż noszący wpis kat irtifakı jest mocnym dowodem, że pozwolenie obejmujące cały budynek nie zostało wydane, ponieważ artykuł 3 wiąże przekształcenie z pozwoleniem. Odwrotny wniosek zawodzi, ponieważ pozwolenie mogło już zostać wydane, a nikt jeszcze nie wystąpił o przekształcenie, a artykuł 3 pozwala, by przekształcenie nastąpiło zarówno na wniosek, jak i z mocy prawa. Zobaczenie kat irtifakı to powód, by zapytać, a nie dowód, że pozwolenia nie ma.

Należy się tu osobne sprostowanie, ponieważ najmocniejszy konkurencyjny artykuł na ten temat wyolbrzymia sytuację. Ograniczenie związane z kat irtifakı wynika z przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, a nie z Kat Mülkiyeti Kanunu, a sankcją faktycznie przewidzianą przez İmar Kanunu jest wstrzymanie przyłączy mediów. Kat Mülkiyeti Kanunu nie zawiera zakazu wynajmu lokalu objętego kat irtifakı.

Czy kat irtifakı można cofnąć, jeśli budynek nigdy nie zostanie ukończony?

Tak, a mechanizmem jest postanowienie sądu, które wykreśla wpis z rejestru. Artykuł 49 Kat Mülkiyeti Kanunu stanowi, że jeśli na działce objętej kat irtifakı w ciągu pięciu lat nie zbudowano budynku zgodnie z planem złożonym przy ustanawianiu służebności, sulh hâkimi (sędzia pokoju) rozstrzyga na wniosek dowolnego z właścicieli, wysłuchując w razie potrzeby zainteresowanych stron, czy zakończyć służebność budowlaną, czy przedłużyć ją na czas określony. Artykuł dodaje, że okres można przedłużyć ponownie na kolejny wniosek oraz że gdy służebność budowlana zostaje zniesiona na tej podstawie, wpis w rejestrze gruntów zostaje wykreślony.

Żaden anglojęzyczny materiał kierowany do zagranicznych kupujących nie omawia tego przepisu, co trudno uzasadnić, skoro dotyczy on dokładnie scenariusza, którego obawiają się kupujący nieruchomości w budowie. Deweloper, który pobiera zadatki, rejestruje służebności budowlane, a potem przerywa budowę, zostawia każdego posiadacza lokalu w pięcioletnim oknie czasowym określonym przez ustawę.

Dwa ograniczenia sprawiają, że przepis ten nie jest tak niepokojący, jak mógłby się wydawać. Zakończenie nie jest automatyczne. Wymaga wniosku jednego z właścicieli i decyzji sędziego, który może przedłużyć zamiast zakończyć, i może przedłużać więcej niż raz. Zakończenie nie odbiera też kupującemu jego własności. Kończy się służebność budowlana, czyli przydział udziału w gruncie do konkretnego przyszłego mieszkania. Udział we współwłasności samej działki przetrwa, a posiadacz pozostaje współwłaścicielem gruntu w zwykłym sensie.

Praktycznym pytaniem dla kupującego w Avsallar patrzącego na projekt wstrzymany od 2021 roku jest pytanie o daty, a nie o dokumenty. Datą uruchamiającą zegar jest data wpisu służebności budowlanej, zatwierdzony projekt określa, co powinno było powstać, a wstrzymana inwestycja zbliżająca się do piątego roku to inwestycja, w której inni posiadacze lokali mogą już rozważać złożenie wniosku.

Czym jest arsa payı i dlaczego nie można go później zmienić?

Arsa payı to udział we współwłasności działki przydzielony samodzielnemu lokalowi, musi być proporcjonalny do wartości lokalu ustalanej według położenia i wielkości, i nie można go później zmienić z powodu wzrostu lub spadku wartości lokalu. Artykuł 2 Kat Mülkiyeti Kanunu definiuje go jako udziały we współwłasności gruntu przydzielone samodzielnym lokalom na zasadach określonych w ustawie.

Artykuł 3 zawiera trzy osobne zasady w jednym ustępie, a kupujący zwykle spotykają się tylko z pierwszą z nich. Kat mülkiyeti i kat irtifakı ustanawia się przez jasne wskazanie w projekcie udziału w gruncie przydzielonego proporcjonalnie do wartości każdego samodzielnego lokalu, obliczonej według jego położenia i wielkości. Jeśli udziały nie zostały przydzielone proporcjonalnie, każdy właściciel lokalu lub posiadacz służebności budowlanej może wystąpić do sądu o ponowny podział udziałów w gruncie. A udziału w gruncie przydzielonego lokalowi nie można zmienić z powodu późniejszego wzrostu lub spadku wartości tego lokalu.

To trzecia zasada sprawia, że liczba na akcie własności jest decyzją trwałą. Proporcję ustala się w chwili ustanowienia, według wartości obowiązujących wówczas. Lokal na parterze, który później zyskuje witrynę handlową, zachowuje swój pierwotny udział. Lokal na najwyższym piętrze, który traci widok na morze przez nowy blok wybudowany z przodu, również zachowuje swój pierwotny udział. Jedyną drogą do innej liczby jest wniosek do sądu z drugiej zasady, a ten wniosek dotyczy braku proporcjonalności w chwili przydziału, a nie tego, co stało się z wartościami od tamtej pory.

Weźmy dwa mieszkania oferowane w tym samym bloku w Oba, oba po 95 metrów kwadratowych, oba w układzie 2+1. Pierwszy akt własności pokazuje arsa payı 45/3000, a drugi 90/3000. Powierzchnie są identyczne, a udziały w gruncie różnią się dwukrotnie. Cokolwiek z tej działki posiada drugi kupujący, pierwszy kupujący posiada z niej trwale połowę, a żadna późniejsza zmiana wartości mieszkań nie poruszy żadnej z tych liczb. Dwa akty własności, które w ogłoszeniu wyglądają na wymienne, opisują istotnie różne udziały w gruncie pod spodem.

Czy arsa payı można sprzedać osobno od mieszkania?

Nie, a zakaz jest bezwzględny jednocześnie w trzech kierunkach. Artykuł 5 Kat Mülkiyeti Kanunu stanowi, że gdy kat mülkiyeti przechodzi na inną osobę lub przechodzi w drodze dziedziczenia, przypisany do niego udział w gruncie przechodzi razem z nim, oraz że udziału w gruncie nie można przenieść osobno od kat mülkiyeti czy kat irtifakı, ani odziedziczyć go osobno, ani obciążyć jakimkolwiek innym prawem.

Każdy z tych trzech elementów zamyka inne drzwi. Udziału nie można sprzedać osobno, więc propozycja kupna mieszkania przy zachowaniu przez sprzedającego udziału w gruncie pod nim nie ma skutku prawnego. Udziału nie można odziedziczyć osobno, więc spadku nie można podzielić, dając jednemu spadkobiercy mieszkanie, a drugiemu grunt. Udziału nie można obciążyć hipoteką ani w inny sposób osobno, więc nie może służyć jako osobne zabezpieczenie.

Deweloper w Çıplaklı, który oferuje obniżenie ceny katalogowej w zamian za zatrzymanie części udziału w gruncie, opisuje transakcję, na którą tureckie prawo nie pozwala. Udział w gruncie nie jest elementem, który można oddzielić od lokalu. Podąża za nim w każdym kierunku, z mocy artykułu 5.

Jaką stawkę podatku od nieruchomości wyzwala twój rodzaj aktu własności?

Stawka podatku od nieruchomości podąża za tym, czym zgodnie z rejestrem jest dana nieruchomość, a nie za tym, co na niej stoi, a różnica między klasyfikacją arsa a klasyfikacją mieszkalną jest w Alanyi trzykrotna. Emlak Vergisi Kanunu (Ustawa o podatku od nieruchomości, ustawa nr 1319) ustala stawki w dwóch osobnych artykułach, ponieważ budynki i grunty opodatkowuje się według różnych kategorii.

Artykuł 8 ustala stawkę podatku od budynków na jeden promil dla lokali mieszkalnych i dwa promile dla innych budynków. Artykuł 18 ustala stawkę podatku od gruntów na jeden promil dla arazi, czyli gruntu w ogólności, i trzy promile dla arsa, czyli działek budowlanych. Oba artykuły stosują następnie ten sam mnożnik, stanowiąc, że stawki stosuje się ze stuprocentową podwyżką w granicach i na obszarach przyległych gmin metropolitalnych, do których ma zastosowanie ustawa nr 5216.

Alanya leży w granicach Gminy Metropolitalnej Antalya, więc to podwyższone stawki mają tam zastosowanie.

Nieruchomość wciąż zaklasyfikowana jako arsa jest opodatkowana trzykrotnie wyższą stawką niż lokal mieszkalny. Taka jest sytuacja działki obciążonej służebnościami budowlanymi, gdy budynek nie został jeszcze zgłoszony, i dlatego kwestia klasyfikacji jest kwestią kosztów, a nie tylko formalności zgłoszeniowej.

Przejście reguluje dwóch przepisów, i oba obciążają właściciela. Artykuł 33 wymienia budowę nowego budynku wśród przyczyn zmieniających wartość podatkową, a artykuł 23 wymaga złożenia deklaracji w gminie, w której znajduje się nieruchomość, w roku budżetowym, w którym budowa się kończy, albo w którym każda część zaczyna być użytkowana, gdy części są zasiedlane przed ukończeniem. Artykuł 8 dodaje próg minimalny, który przetrwa przejście, stanowiąc, że podatek od nowo wybudowanego budynku nie może być niższy niż podatek od jego działki albo od jego udziału w gruncie, i że stosuje się to przez cztery lata od roku budżetowego następującego po ukończeniu budowy.

Przejście z klasyfikacji arsa do klasyfikacji mieszkalnej nie obniża więc rachunku od razu do stawki mieszkalnej. Przez cztery lata budżetowe minimum wyznacza podatek od udziału w gruncie. Rzeczywista kwota do zapłaty zależy od wartości podatkowej ustalonej przez gminę, a nie od ceny zakupu, dlatego liczbami wartymi zapamiętania są stawki i mechanizm, a nie konkretna kwota.

Czym jest akt devremülk i czy to własność?

Devremülk nie jest własnością lokalu, a tureckie prawo klasyfikuje je jako służebność przypisaną do udziału we współwłasności. Artykuł 57 Kat Mülkiyeti Kanunu stanowi, że prawo do korzystania z budynku lub samodzielnego lokalu nadającego się do zamieszkania, w określonych okresach roku, może zostać ustanowione na rzecz każdego ze współwłaścicieli jako służebność związana z udziałem we współwłasności, i że to prawo nazywa się devre mülk hakkı, prawem timeshare.

Artykuł 58 ogranicza, gdzie może istnieć, stanowiąc, że prawo timeshare można ustanowić wyłącznie w nieruchomościach o charakterze mieszkalnym, które zostały przekształcone w kat mülkiyeti lub kat irtifakı, albo w budynkach wolnostojących. Artykuł 60 wyjaśnia, jak pojawia się ono w rejestrze, wymagając, by ustanowienie tego prawa odnotować w rubryce deklaracji stron rejestrowych całej nieruchomości, samodzielnych lokali i budynków wolnostojących, oraz by wskazać je na wydanym akcie własności.

Należy się tu sprostowanie z datą, ponieważ minimalny okres jest powszechnie podawany błędnie. Artykuł 59 wymaga, by prawa timeshare były podzielone na określone okresy roku i nie były krótsze niż siedem dni. Wcześniej liczba ta wynosiła piętnaście dni, dopóki ustawa nr 7392 z 24 marca 2022 roku nie zastąpiła w tym artykule "15" liczbą "7". Tureckie i anglojęzyczne źródła wciąż powtarzające piętnaście dni opierają się na tekście sprzed 2022 roku.

Dwa dalsze przepisy decydują, co dzieje się z timeshare'em, gdy przestaje być pożądany, i oba działają na niekorzyść posiadacza. Artykuł 63 stanowi, że współwłaściciele nieruchomości objętej prawem timeshare nie mogą żądać zniesienia współwłasności, chyba że umowa stanowi inaczej. Zwykłe wyjście z tureckiej współwłasności, czyli powództwo o zniesienie wspólnego posiadania, jest więc zamknięte przez ustawę. Artykuł 64 reguluje koniec każdego okresu, wymagając od posiadaczy opróżnienia lokalu i przekazania go kolejnemu posiadaczowi, i stanowiąc, że jeśli tego nie zrobią, po okazaniu wpisu rejestrowego i umowy przez innego posiadacza okresu lub zarządcę, nieruchomość zostaje natychmiast opróżniona przez policję na polecenie najwyższego cywilnego administratora danej miejscowości, bez żadnej dalszej procedury czy zawiadomienia, a wniesienie sprawy do organów administracyjnych lub sądowych nie wstrzymuje tego opróżnienia.

Kupującemu, któremu oferuje się tydzień w nadmorskiej inwestycji koło Konaklı jako "akt własności", oferuje się coś realnego, zarejestrowanego i egzekwowalnego. To służebność odnotowana w rubryce deklaracji, z ustawowym minimum siedmiu dni, bez ustawowego wyjścia przez zniesienie współwłasności i z uproszczoną procedurą przekazania na koniec każdego okresu.

Co zmienia akt hisseli, gdy go czytasz?

Akt hisseli nie jest rodzajem aktu własności, lecz opisem struktury własności, i zmienia to, jaki ułamek nieruchomości może faktycznie przenieść wskazany właściciel. Słowo to opisuje paylı mülkiyet (współwłasność ułamkową), w której nieruchomość posiada więcej niż jedna osoba w ułamkach wskazanych w rejestrze, w przeciwieństwie do własności müstakil (wyłącznej) należącej do jednego posiadacza.

Odczytanie go to kwestia dwóch pól, a nie jednego. Linia malik wskazuje właściciela. Linia hisse podaje ułamek, i to ten ułamek dany właściciel ma do sprzedania. Sprzedający posiadający 1/4 działki w Demirtaş może przenieść 1/4 tej działki, co jest kompletną i zgodną z prawem transakcją, pozostawiającą trzech pozostałych współwłaścicieli bez zmian.

Jedno powszechnie powtarzane twierdzenie o tureckiej współwłasności jest błędne i warto je nazwać. Nie istnieje ustawowy limit pięciu współwłaścicieli. Kodeks cywilny mówi o kilku osobach posiadających nieruchomość w udziałach i nie ustala żadnego maksimum, więc praktycznymi ograniczeniami są zarządzanie i finanse, a nie liczba zapisana w ustawie.

Prawo pierwokupu to przepis, który najbardziej może zaskoczyć zagranicznego kupującego ułamka nieruchomości, ponieważ daje pozostałym współwłaścicielom roszczenie wobec sprzedaży. Ustawa nr 7571, obowiązująca od jej opublikowania w Dzienniku Urzędowym z 25 grudnia 2025 roku, ustala okres na jeden rok, a cenę na rayiç bedel (aktualną wartość rynkową), a nie na kwotę wpisaną na akcie własności.

Reżim rządzący wspólnymi zakupami, wyjściem ze współwłasności oraz skutkami małżeńskimi i spadkowymi to osobny temat z własnymi zasadami, omawiany w ramach współwłasności ułamkowej i wspólnej w Turcji. To, co powinno znaleźć się na liście kontrolnej czytania aktu własności, jest węższe. Przeczytaj ułamek, potwierdź, że odpowiada temu, co jest sprzedawane, i ustal, kim są pozostali współwłaściciele, zanim okres pierwokupu stanie się okazją dla kogoś innego.

Który rodzaj aktu własności pasuje do jakiego celu kupującego w Alanyi?

Każdy cel zamyka inne drzwi, a drzwi te zamyka ustawa, a nie praktyka. Te układy nie są lepsze ani gorsze w oderwaniu od kontekstu, a użyteczne porównanie jest zawsze względem konkretnego celu.

Układ dzielnic Alanyi sprawia, że to pierwsze dwa wiersze dają się we znaki najczęściej. Oba, Mahmutlar, Kestel i Kargıcak skupiają największe zagęszczenie nowej i niedawnej zabudowy w regionie, a to właśnie tam koncentrują się akty własności z kat irtifakı. Kupujący, którego priorytetem jest wprowadzenie się w tym sezonie, i kupujący, którego priorytetem jest najniższa cena wejścia, nie szukają tego samego słowa na akcie własności.

Jak sprawdzić, jaki układ obejmuje twój akt własności, zanim zapłacisz?

Najpierw przeczytaj sam akt własności, ponieważ ten układ jest na nim wydrukowany, a następnie potwierdź sytuację względem rejestru, a nie względem samego dokumentu papierowego. Obejmują to cztery kroki, i żaden z nich nie zależy od współpracy sprzedającego.

1. Przeczytaj układ widniejący na akcie własności, który podaje kat mülkiyeti, kat irtifakı, albo charakter działki, gdy żadne z nich nie ma zastosowania.
2. Sprawdź działkę przez usługę wyszukiwania działek Generalnej Dyrekcji Rejestru Gruntów i Katastru pod adresem `parselsorgu.tkgm.gov.tr`, używając numerów ada i parsel z aktu własności.
3. Zażądaj takyidat listesi, listy obciążeń, gdzie znajdują się ograniczenia, a nie na samym certyfikacie.
4. Potwierdź aktualny wpis przez Web Tapu, internetowy portal rejestru gruntów, do którego właściciel dociera przez bramę e-Devlet.

Czwarty krok niesie warunek, na którym łapią się kupujący, którzy wjechali do Turcji jako turyści, ponieważ dostęp do bramy e-Devlet wymaga hasła wydanego na numer identyfikacyjny cudzoziemca zaczynający się od 98 lub 99 oraz dokumentu klasy pobytowej. Właściciel bez nich musi zamiast tego zgłosić się osobiście do dyrekcji rejestru gruntów.

Jedno pytanie do sprzedającego wydobywa więcej niż ogólne zapytanie o dokumentację. Pytanie, czy budynek ma pozwolenie na użytkowanie obejmujące całą konstrukcję, zamiast czy inwestycja ma iskan, dotyka dokładnie tego warunku, który artykuł 3 Kat Mülkiyeti Kanunu wiąże z przekształceniem.

Kiedy kat irtifakı staje się kat mülkiyeti i kto to inicjuje?

Przekształcenie następuje wraz z pozwoleniem na użytkowanie, a rozpocząć je może każdy pojedynczy posiadacz służebności budowlanej, bez czekania na dewelopera. Artykuł 3 Kat Mülkiyeti Kanunu stanowi, że kat irtifakı jest rodzajem służebności związanej z udziałem w gruncie, przekształcanej w kat mülkiyeti z mocy prawa na podstawie pozwolenia na użytkowanie wydanego dla całego budynku, na warunkach określonych w ustawie. Kolejne zdanie to takie, którego kupujący rzadko słyszą. Ten proces może zostać przeprowadzony nawet na wniosek właściciela działki lub dowolnego ze współwłaścicieli posiadających służebność budowlaną.

Wymagane dokumenty pochodzą z artykułu 12, który wymaga projektu architektonicznego pokazującego elewacje zewnętrzne i podział wewnętrzny, wymiarów samodzielnych lokali, przynależności i części wspólnych, udziałów w gruncie proporcjonalnych do wartości obliczonych według położenia i wielkości, rodzaju i kolejnej numeracji każdego lokalu oraz powierzchni użytkowej każdego lokalu, wraz z pozwoleniem na użytkowanie. Artykuł 14 dostarcza wspomniane wcześniej zwolnienie, stanowiąc, że przy przekształceniu nie jest wymagany osobny plan zarządzania, ponieważ jeden został już złożony przy ustanawianiu służebności budowlanej.

Praktycznym skutkiem jest przesunięcie tego, kto ma inicjatywę. Deweloper, który ukończył blok w Cikcilli, uzyskał pozwolenie i przeniósł się na kolejną inwestycję, nie ma szczególnej motywacji, by dokończyć formalności rejestrowe. Artykuł 3 nie zostawia właścicieli czekających na tę motywację. Wniosek jednego posiadacza wystarczy, by uruchomić proces dla całego budynku.

Czy kat mülkiyeti kończy się, jeśli jedna osoba kupi wszystkie mieszkania?

Nie, a Kat Mülkiyeti Kanunu mówi o tym wprost. Artykuł 46 stanowi, że kat mülkiyeti kończy się wraz z wykreśleniem wpisu z rejestru wspólnot mieszkaniowych, a następnie stwierdza, że samo skupienie wszystkich samodzielnych lokali nieruchomości we własności jednej osoby nie kończy własności wspólnoty mieszkaniowej.

Wykreślenie wymaga czynności, a nie samego stanu faktycznego. Ten sam artykuł stanowi, że wpis wykreśla się na pisemny wniosek wszystkich właścicieli lokali, albo właściciela, który skupił wszystkie samodzielne lokale, o przekształcenie własności wspólnoty mieszkaniowej w zwykłą własność. Nieruchomość zostaje wówczas przeniesiona na nową stronę w rejestrze ogólnym, zgodnie z udziałami w gruncie przypisanymi do samodzielnych lokali, z zachowaniem powiązania z dawnymi wpisami.

Inwestor nabywający cały mały blok w Çıplaklı domyślnie pozostaje w reżimie wspólnoty mieszkaniowej, przy czym każdy lokal pozostaje odrębną nieruchomością na własnej stronie, dopóki nie zostanie złożony pisemny wniosek. To, czy taki wniosek złożyć, jest decyzją mającą konsekwencje dla tego, jak lokale będzie można później sprzedawać pojedynczo, i nie podejmuje się jej przez przypadek.