Pięć rzeczy, które opóźniają przeniesienie własności nieruchomości w Turcji

Przeniesienie własności nieruchomości w Turcji najczęściej opóźnia pięć rzeczy, a cztery z nich leżą po stronie sprzedającego lub samej działki, a nie w teczce dokumentów kupującego. Za działką ciągnie się kontrola strefy bezpieczeństwa, którą gubernatorstwo prowadzi po złożeniu wniosku, i to jedyna z pięciu przyczyn, której nikt nie może przyspieszyć. Na sprzedającym spoczywają trzy: niezapłacony podatek od nieruchomości, który od 19 czerwca 2021 roku całkowicie blokuje przeniesienie własności zamiast przechodzić na kupującego; nieuregulowana sprawa podatku od spadku, przez którą spadkobierca może figurować jako właściciel i mimo to nie mieć prawa sprzedaży; oraz adnotacje, takie jak wpis o domu rodzinnym, które zakazują rozporządzania nieruchomością, dopóki nie zniesie ich małżonek, wierzyciel lub sąd. Piąta przyczyna to pełnomocnictwo sporządzone u zagranicznego notariusza bez fotografii i bez formy sporządzonej (düzenleme), której tureckie przepisy notarialne wymagają przy transakcji w rejestrze gruntów. Żadna z tych pięciu przyczyn nie ujawnia się łagodnie, ponieważ Rozporządzenie o rejestrze gruntów nie pozostawia rejestrowi żadnej szuflady na później: wniosek niezgodny z przepisami zostaje odrzucony bez zwłoki, odmowa zostaje odnotowana w rubryce deklaracji wpisu nieruchomości, a odwołanie przebiega w dwóch piętnastodniowych etapach. Cztery z pięciu przyczyn można odczytać jeszcze przed przekazaniem zadatku: ze świadectwa własności, z konta podatku miejskiego i z podstawy nabycia wpisanej w rejestrze.

Pięć opóźnień w skrócie

Przeniesienie własności nieruchomości w Turcji utyka z powodu pięciu powtarzających się przyczyn, a cztery z pięciu leżą po stronie sprzedającego w rejestrze albo w samej działce, a nie w teczce dokumentów kupującego. Kupujący starannie przygotowują własne papiery, a potem tracą trzy tygodnie przez dług podatkowy, adnotację albo pełnomocnictwo, które należą do kogoś innego. Wszystkie cztery można sprawdzić, gdy cena jest jeszcze przedmiotem negocjacji.

Szóstą możliwą przyczyną jest teczka samego kupującego, i to ona jest zarazem najłatwiejsza do kontrolowania i najlepiej udokumentowana. Numer podatkowy, polisa DASK na wypadek trzęsienia ziemi oraz zaświadczenie DAB o zakupie waluty należą do własnej listy dokumentów zakupowych kupującego w Turcji.

W tureckim rejestrze gruntów nie ma poczekalni

W tureckim rejestrze gruntów nic nie zostaje w połowie załatwione. Wniosek zostaje albo zrealizowany, albo odrzucony na piśmie, z podaniem przyczyny i terminu odwołania, więc opóźnienie nigdy nie jest czasem spędzonym w kolejce wewnątrz rejestru. Jest to czas spędzony na zewnątrz, na naprawianiu czegoś, zanim sprawa trafi do okienka.

Kolejność ustala Tapu Sicili Tüzüğü (Rozporządzenie o rejestrze gruntów), opublikowane w Dzienniku Urzędowym 17 sierpnia 2013 roku. Żadna transakcja w rejestrze nie odbywa się bez pisemnego wniosku, a każdy wniosek o wyszukanie wpisu musi podawać albo turecki numer identyfikacyjny, albo numery ada i parsel (numer bloku i działki) nieruchomości, w przeciwnym razie wniosek zostaje odrzucony. Przed podpisaniem urzędnik sprawdza każdy dokument w aktach, a jeśli znajdzie brak lub błąd, procedura nie przechodzi do etapu podpisania, dopóki nie zostanie on poprawiony.

Dziennik rejestracyjny, yevmiye defteri, odnotowuje zarówno wnioski, które zostają zrealizowane, jak i wnioski, którym odmówiono. Pierwszeństwo między konkurującymi prawami wpisanymi do rejestru wyznacza data i numer kolejny w tym dzienniku, więc to kolejność wpisu decyduje, czyje prawo jest ważniejsze.

Odmowę reguluje artykuł 26. Wniosek niezgodny z przepisami, którego nie da się zabezpieczyć adnotacją o wpisie tymczasowym na podstawie artykułu 1011 tureckiego kodeksu cywilnego, zostaje odrzucony bez zwłoki, z podaniem przyczyny, miejsca wniesienia odwołania i terminu na odwołanie. Sama odmowa zostaje następnie odnotowana w rubryce beyanlar (deklaracje) rejestru, i żadna transakcja objęta tą odmową nie może zostać przeprowadzona, dopóki przyczyna nie zostanie usunięta. Odwołanie wnosi się do dyrekcji regionalnej w ciągu piętnastu dni od powiadomienia, a od jej decyzji do Generalnej Dyrekcji w ciągu kolejnych piętnastu dni.

Dla kupującego istotne są dwie konsekwencje. Odmowa pozostawia ślad we wpisie nieruchomości, który później może odczytać kolejny kupujący, a piętnastodniowa ścieżka odwoławcza jest niemal zawsze wolniejsza niż usunięcie braku i ponowne złożenie wniosku.

Opóźnienie pierwsze: kontrola działki, która zaczyna się dopiero po złożeniu wniosku

Pierwsze opóźnienie jest jedynym, którego nikt nie może przyspieszyć. Po złożeniu wniosku gubernatorstwo sprawdza, czy nieruchomość znajduje się w wojskowej strefie zakazanej, strefie bezpieczeństwa lub prywatnej strefie bezpieczeństwa, i żadna rejestracja nie zostaje zakończona, dopóki nie nadejdzie pozytywny raport.

Ta kontrola dotyczy działki, a nie kupującego ani ulicy. Dwa bloki mieszkalne przy tej samej drodze w Kestel, dzielnicy okręgu Alanya w prowincji Antalya, mogą otrzymać różne odpowiedzi, ponieważ stoją na różnych działkach. Publikowane szacunki czasu trwania kontroli są ze sobą sprzeczne, więc uczciwa odpowiedź brzmi: kilka tygodni, przy czym czas różni się w zależności od działki i prowincji.

Na tym samym etapie obowiązują limity nabycia z artykułu 35 ustawy o rejestrze gruntów, potwierdzone przez Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Generalną Dyrekcję Rejestru Gruntów i Katastru). Obcokrajowiec może posiadać w całym kraju nie więcej niż 30 hektarów, a własność zagraniczna w żadnym okręgu nie może przekroczyć 10 procent powierzchni tego okręgu otwartej na własność prywatną. Kupujący jedno mieszkanie nigdy nawet nie zbliża się do limitu hektarowego, ale procentowy limit okręgowy wiąże działkę, a nie osobę.

Ponieważ kontrola zaczyna się dopiero po złożeniu wniosku, zabezpieczenie trzeba wpisać wcześniej, do umowy. Klauzula, która wiąże finalizację transakcji z pozytywnym wynikiem kontroli i zwraca zadatek, jeśli raport okaże się negatywny, zamienia zablokowany zakup ze straty w zwrot pieniędzy. Bez takiej klauzuli kupujący działki objętej ograniczeniem wpłacił zadatek za nieruchomość, której żaden rejestr gruntów w Turcji nie może mu przenieść.

Opóźnienie drugie: niezapłacony podatek od nieruchomości sprzedającego zatrzymuje teraz przeniesienie własności przy okienku

Drugie opóźnienie to dług, który nie jest twój. Nieruchomość obciążona niezapłaconym emlak vergisi (miejskim podatkiem od nieruchomości) w ogóle nie może zostać przeniesiona, a od 2021 roku ten dług nie przechodzi już nawet na kupującego.

Ustawa nr 7327, obowiązująca od 19 czerwca 2021 roku, zastąpiła ósmy ustęp artykułu 30 ustawy o podatku od nieruchomości. Obowiązujący tekst nakazuje dyrekcjom rejestru gruntów elektroniczne sprawdzenie wartości i zaległości podatku od nieruchomości poprzez system udostępniany przez właściwą gminę i stanowi, że przeniesienie budynku lub gruntu obciążonego zaległością podatku od nieruchomości nie jest dokonywane, z wyjątkiem przypadków dziedziczenia, orzeczenia sądu, egzekucji przymusowej, wywłaszczenia oraz innych sytuacji określonych w ustawach szczególnych. Rejestr zgłasza następnie zakończone przeniesienie własności do gminy do wieczora piętnastego dnia kolejnego miesiąca.

Ustęp, który został zastąpiony, nakładał na zbywcę i nabywcę solidarną odpowiedzialność za niezapłacony podatek od nieruchomości. Znaczna część materiałów w języku angielskim pisanych dla zagranicznych kupujących wciąż powtarza tę starszą zasadę i ostrzega, że zaległości sprzedającego stają się problemem kupującego. Pięć lat po nowelizacji trafne ostrzeżenie brzmi odwrotnie.

Sprzedający w Mahmutlarze, który przez dwa lata nie płacił podatku od nieruchomości, nie tworzy odpowiedzialności dla kupującego. Tworzy problem terminowy, ponieważ spotkanie w urzędzie nie może się odbyć, dopóki płatność nie zostanie dokonana w gminie, a system miejski nie pokaże, że konto jest rozliczone.

Opóźnienie trzecie: odziedziczona nieruchomość wpisana na sprzedającego, której mimo to nie można sprzedać

Trzecie opóźnienie zaskakuje kupujących najbardziej, ponieważ wpis w rejestrze wygląda poprawnie. Sprzedający może być wpisanym właścicielem odziedziczonego mieszkania i mimo to nie mieć prawa go sprzedać, ponieważ podatek od spadku przypadający na tę konkretną nieruchomość musi zostać zapłacony w całości przed jakimkolwiek przeniesieniem własności.

Artykuł 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn rozdziela dwa zdarzenia, które kupujący uznają za jedno. Wpisanie na nazwiska spadkobierców odbywa się bez czekania na wymiar podatku, a wynik zgłasza się do urzędu skarbowego w ciągu piętnastu dni. Przeniesienie własności to co innego. Dopóki podatek od spadku i darowizny przypadający na tę nieruchomość nie zostanie zapłacony w całości, nieruchomości nie można przenieść i nie można na niej ustanowić żadnego prawa rzeczowego, co wyklucza zarówno sprzedaż, jak i hipotekę. Urzędnicy rejestru gruntów nie mogą dokonać przeniesienia własności bez zaświadczenia o braku zaległości wydanego przez urząd skarbowy, a urzędnik, który to zrobi, staje się solidarnie odpowiedzialny za podatek razem z podatnikami. Jeśli spadkobiercy przedstawią zabezpieczenie rodzaju wymienionego w artykule 10 ustawy nr 6183, urząd skarbowy może zezwolić na przeniesienie części lub całości nieruchomości, ale zezwolenie to pozostaje w jego uznaniu.

Za pierwszą warstwą kryje się druga. Jeśli odziedziczone mieszkanie dzieli dwóch lub więcej spadkobierców, posiadają je w elbirliği mülkiyeti (współwłasności łącznej bez określonych udziałów) na podstawie artykułu 701 tureckiego kodeksu cywilnego, a rozporządzenie wymaga jednomyślności. Mieszkanie w Alanyi pozostawione trojgu rodzeństwu, z których jedno mieszka w Niemczech, wymaga, aby osoba z Niemiec stawiła się przy okienku albo była należycie reprezentowana.

Jedna linijka w świadectwie własności podpowiada kupującemu, o co zapytać. Jeśli podstawa nabycia brzmi intikal (przeniesienie w drodze dziedziczenia), poproś o zaświadczenie o braku zaległości z urzędu skarbowego, zanim jakikolwiek zadatek zmieni właściciela.

Opóźnienie czwarte: co może ukrywać rubryka adnotacji w świadectwie własności

Czwarte opóźnienie jest zapisane we wpisie nieruchomości, w rubryce, której większość kupujących nigdy nie czyta. Turecka procedura rejestru gruntów uznaje ściśle określony zestaw adnotacji, które zakazują właścicielowi prawa rozporządzania, i każda z nich zatrzymuje sprzedaż, dopóki nie zniesie jej organ, który ją nałożył.

Artykuł 49 Rozporządzenia o rejestrze gruntów wymienia je razem z dokumentem wymaganym do zniesienia każdej z nich.

Adnotacja o domu rodzinnym zasługuje na osobną uwagę, ponieważ niemal nie występuje w materiałach anglojęzycznych dla zagranicznych kupujących. Artykuł 194 tureckiego kodeksu cywilnego stanowi, że żaden z małżonków nie może przenieść własności domu rodzinnego bez wyraźnej zgody drugiego, a małżonek, który nie jest właścicielem nieruchomości, może zwrócić się do dyrekcji rejestru gruntów o wpisanie tej adnotacji. Rozporządzenie potwierdza to samo prawo. Turecki sprzedający w Tosmur, którego małżonek zarejestrował taką adnotację, nie może samodzielnie zakończyć sprzedaży, bez względu na to, co mówi umowa sprzedaży.

Adnotacja o obywatelstwie pojawia się teraz regularnie w ofertach z rynku wtórnego, ponieważ nieruchomości kupione w celu uzyskania tureckiego obywatelstwa od 2022 roku podlegają trzyletniemu ograniczeniu i dopiero zaczynają trafiać na rynek.

Jedna adnotacja działa na korzyść kupującego. Przedwstępną umowę sprzedaży sporządzoną u notariusza można wpisać do rejestru na podstawie artykułu 26 ustawy o rejestrze gruntów, a taka adnotacja sprawia, że zobowiązanie jest skuteczne wobec osób trzecich przez pięć lat.

Opóźnienie piąte: pełnomocnictwo, które nie przechodzi kontroli przy okienku

Piąte opóźnienie to pojedynczy dokument, który zawodzi z powodów niemających nic wspólnego z jego treścią. Pełnomocnictwo używane do transakcji w rejestrze gruntów musi zawierać fotografię mocodawcy i musi być sporządzone w notarialnej formie deklaratywnej, a akt podpisany u zagranicznego notariusza często nie spełnia żadnego z tych wymogów.

Wytyczne kontrolne tureckiego Ministerstwa Sprawiedliwości dla kancelarii notarialnych określają oba te punkty. Na podstawie artykułu 80/1 ustawy o notariacie i artykułu 93 rozporządzenia do ustawy o notariacie umowy i pełnomocnictwa, które ze swej natury wymagają transakcji w rejestrze gruntów, muszą zawierać fotografię danej osoby, a odpisy wydane z oryginału muszą ją zawierać również. Jeśli stroną jest osoba prawna, wymagane są także fotografie podpisujących przedstawicieli. Te same wytyczne stanowią, że pełnomocnictwa wymagające transakcji w rejestrze gruntów muszą być wydawane w formie düzenleme, czyli sporządzane przez samego notariusza, a nie w formie onaylama, czyli takiej, w której notariusz jedynie poświadcza podpis.

Wynikają z tego cztery punkty, w których pełnomocnictwo może zawieść, i dotyczą one w równym stopniu dokumentu sprzedającego, co kupującego.

• Fotografia. Zagraniczni notariusze jej nie dołączają, ponieważ ich własne prawo tego nie wymaga.
• Forma. Podpis poświadczony za granicą to nie dokument sporządzony przez notariusza, a ta różnica jest niewidoczna w tłumaczeniu.
• Zakres pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo musi wyraźnie wskazywać sprzedaż i transakcję w rejestrze, ponieważ pełnomocnictwo ogólne nie obejmuje przeniesienia własności.
• Łańcuch legalizacji. Akt sporządzony za granicą wymaga apostille i przysięgłego tłumaczenia na turecki, natomiast akt sporządzony w tureckim konsulacie całkowicie pomija ten łańcuch.

Piąty problem jest cichszy, ale najmocniej uderza w długoletnich właścicieli. Pisownia nazwiska musi być zgodna w paszporcie, w zapisie numeru podatkowego, w przysięgłym tłumaczeniu i w istniejącym już wpisie w świadectwie własności, sporządzonym w momencie, gdy sprzedający po raz pierwszy kupował nieruchomość. Rosyjski lub chiński sprzedający, którego paszport został od tamtej pory wydany ponownie z inną transliteracją, przestaje pasować do własnej tapu, a poprawienie zarejestrowanego nazwiska to osobny wniosek, a nie dopisek przy okienku. Norweski sprzedający, który podpisuje dokument u miejscowego notariusza w Oslo, bez fotografii i w formie poświadczonej, a nie sporządzonej, wyznacza kalendarz dla wszystkich stron, ponieważ zastępczy akt musi wrócić z powrotem do Turcji.

Co nie opóźnia przeniesienia własności

Pięć powszechnie powtarzanych przeszkód albo już nie istnieje, albo nigdy nie dotyczyło zwykłego zakupu. Żadna z pięciu poniższych nie zatrzyma gotówkowego zakupu z rynku wtórnego między zagranicznym kupującym a prywatnym sprzedającym, a pierwsza z nich została usunięta ze zwykłych sprzedaży w czerwcu 2024 roku.

Raport z wyceny ma jedno zastrzeżenie. Kupujący korzystający z tureckiego kredytu hipotecznego nadal go potrzebuje, ponieważ wymaga go bank kredytujący i ustala wysokość kredytu na podstawie wartości wycenionej, a nie ceny uzgodnionej.

Ile naprawdę kosztuje dwutygodniowe opóźnienie

Szkoda finansowa spowodowana opóźnieniem rzadko wynika z samego opóźnienia. Wynika z charakteru prawnego już wpłaconych pieniędzy, którego większość dokumentów rezerwacyjnych nie precyzuje.

Weźmy pod uwagę mieszkanie z rynku wtórnego w Obie wycenione na 150 000 EUR w sierpniu 2026 roku, z wpłatą 5 000 EUR przy podpisaniu, gdzie spotkanie przesuwa się o dwa tygodnie, ponieważ sprzedający ma nieuregulowaną sprawę podatku od spadku. Na gruncie tureckiego kodeksu zobowiązań możliwe są trzy scenariusze, a to, który z nich obowiązuje, rozstrzyga umowa.

1. Umowa nie mówi nic o charakterze wpłaty. Artykuł 177 traktuje ją jako bağlanma parası (zadatek), który dowodzi zawarcia umowy i jest zaliczany na poczet ceny. Zadatek nie daje żadnej ze stron prawa do odstąpienia od umowy, więc kupujący, który chce się wycofać, nie ma automatycznego wyjścia, a sprzedający, który spowodował opóźnienie, nie zyskuje automatycznej korzyści.
2. Umowa nazywa wpłatę cayma parası (odstępne). Artykuł 178 pozwala wtedy każdej ze stron odstąpić od umowy, z wyraźną asymetrią: kupujący, który się wycofuje, traci wpłaconą kwotę, a sprzedający, który się wycofuje, zwraca ją w podwójnej wysokości.
3. Umowa ustala karę umowną. Zezwala na to artykuł 179, a artykuł 182 pozwala sędziemu obniżyć karę uznaną za nadmierną.

Pod wszystkimi trzema wariantami kryje się czwarta możliwość. Przeniesienie własności zarejestrowanej nieruchomości oraz przyrzeczenie jej sprzedaży muszą zostać dokonane w formie urzędowej, przed dyrektorem rejestru gruntów albo notariuszem, a dokument podpisany prywatnie jest nieważny. Klauzule odstępnego i kary umownej odpadają razem z nieważną umową, a wpłacone pieniądze odzyskuje się na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, co zwykle oznacza postępowanie sądowe, a nie prosty zwrot.

Warstwa walutowa dodatkowo komplikuje rachunek. Jeśli cena jest ustalona w euro, a opóźnienie obejmuje moment przeliczenia, to właśnie kwota przeliczona przez DAB trafia do oficjalnego aktu, a profesjonalne komentarze wiążą tę przeliczoną kwotę z wartością, od której nalicza się opłatę za przeniesienie własności. Dwa tygodnie ruchu kursu walutowego wpływają więc na więcej niż tylko na samą cenę zakupu.

Wniosek dla umowy dotyczy sposobu jej sformułowania, a nie negocjacji. Zapisuj warunki, a nie terminy, i określ, kto ponosi koszt, gdy opóźnienie leży po jednej ze stron.

Opóźnienia w Alanyi: co zmienia się na wybrzeżu

Alanya, nadmorski okręg prowincji Antalya, generuje inny zestaw opóźnień niż Stambuł czy Ankara. Powodem jest kształt lokalnego rynku: większość transakcji w Alanyi to sprzedaże z rynku wtórnego między zagranicznymi właścicielami, co przesuwa ryzyko z teczki kupującego na dokumenty sprzedającego i na samą działkę.

Obie strony często przebywają za granicą, co podwaja, a nie zmniejsza o połowę, narażenie na wadliwe pełnomocnictwo. Kupujący przygotowuje się starannie, a sprzedający w Norwegii lub Rosji podpisuje dokument u miejscowego notariusza bez fotografii.

Działki na wybrzeżu są też wyraźniej objęte kontrolą strefy bezpieczeństwa. Sąsiadujące działki w Kargıcak i Demirtaş mogą otrzymać różne odpowiedzi, a kontrola dotyczy wpisu działki.

Dwa inne wzorce mają charakter lokalny i niedawny. Nieruchomości kupione w celu uzyskania tureckiego obywatelstwa po 2022 roku właśnie kończą trzyletnie ograniczenie i wchodzą na rynek wtórny, więc adnotacja pojawia się na ofertach, które wyglądają zupełnie zwyczajnie. Odziedziczone mieszkania są też powszechne na rynku, który sprzedaje zagranicznym kupującym od lat dwutysięcznych, a spadkobiercy rozproszeni po trzech lub czterech krajach wydłużają zarówno harmonogram uzyskania zaświadczenia, jak i wymóg jednomyślności.

Praktyczna rutyna przed wpłatą zadatku to jedna wizyta przy wpisie nieruchomości. Przeczytaj razem świadectwo własności, konto podatku od nieruchomości i podstawę nabycia, ponieważ te trzy źródła obejmują cztery z pięciu opóźnień.