Co powinno znaleźć się w umowie sprzedaży nieruchomości w Turcji

Umowa sprzedaży nieruchomości w Turcji to w rzeczywistości jeden z trzech odrębnych dokumentów, a to, który z nich podpisuje kupujący, decyduje, czy jego zapisy w ogóle kogokolwiek wiążą. Zwykła umowa pisemna podpisana w biurze agencji nie przenosi niczego i zazwyczaj nie może zawierać działającej klauzuli o przepadku, ponieważ artykuł 237 Kodeksu zobowiązań i artykuł 706 Kodeksu cywilnego czynią formę urzędową warunkiem ważności, a nie zwykłą formalnością. Notarialna przedwstępna umowa sprzedaży tworzy roszczenie podlegające egzekucji i może zostać wpisana adnotacją do rejestru gruntów, gdzie obowiązuje wobec późniejszego nabywcy przez pięć lat. Od 1 stycznia 2023 roku notariusz może również sporządzić samą umowę sprzedaży na podstawie artykułu 61/A Ustawy o notariacie i wprowadzić ją do systemu ksiąg wieczystych, z opłatą za przeniesienie tytułu własności w wysokości 4% i bez opłaty skarbowej. W każdym z tych dokumentów nieruchomość identyfikuje się na podstawie numerów ada, parsel i lokalu samodzielnego, a nie adresu, a zadeklarowana cena ma ustawowy próg minimalny na poziomie wartości podatkowej gminy, przy czym ewentualny niedobór jest później doliczany na podstawie artykułu 63 Ustawy o opłatach. Dla zagranicznego kupującego liczba, która trafia do aktu własności, to kwota w lirach tureckich widniejąca na zaświadczeniu o zakupie waluty, co zamyka kwestię zadeklarowanej ceny, zanim ktokolwiek ją poruszy. To, czy klauzula ceny w euro jest w ogóle zgodna z prawem, zależy od tego, gdzie rezyduje każda ze stron, a nie od tego, jaki paszport posiada.

Trzy różne dokumenty nazywa się "umową sprzedaży"

Turecka praktyka kryje za słowami "umowa sprzedaży" trzy odrębne dokumenty, o różnej wadze prawnej. Dokument, który dostaje się w biurze agencji w Alanyi, jest zazwyczaj najsłabszy z trzech, a lista klauzul w nim zawarta jest warta dokładnie tyle, ile sam dokument, który je niesie.

Pierwszy dokument to zwykła umowa pisemna, podpisywana przez kupującego i sprzedającego w obecności pośrednika jako świadka. Drugi to taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (przedwstępna umowa sprzedaży), sporządzana przez notariusza w formie düzenleme şeklinde, co oznacza, że to notariusz redaguje dokument, a nie tylko poświadcza podpisy pod tekstem napisanym przez kogoś innego. Trzeci to taşınmaz satış sözleşmesi (umowa sprzedaży) sporządzana przez notariusza na podstawie artykułu 61/A Ustawy o notariacie, ścieżka istniejąca od 1 stycznia 2023 roku, z którą większość materiałów anglojęzycznych jeszcze się nie oswoiła.

Artykuł 61/A wszedł do Ustawy o notariacie na mocy Ustawy nr 7413, która dodała umowy sprzedaży do listy czynności notarialnych w artykule 60 i wprowadziła sam artykuł 61/A. Profesorowie Süha Tanrıver i Mehmet Serkan Ergüne, piszący w czasopiśmie Wydziału Prawa Uniwersytetu Ankarskiego w 2023 roku, opisują ten mechanizm: wniosek składa się przez system rezerwacji terminów Związku Notariuszy Tureckich za pośrednictwem portalu e-Devlet, notariusz sprawdza rejestr gruntów przez system TAKPAS, a po podpisaniu przez strony notariusz pobiera numer yevmiye z systemu TAKBİS i wprowadza tam umowę, po czym rejestr gruntów dokonuje wpisu. Uprawnienia notariusza nie są wyłączne. Okienko w urzędzie ksiąg wieczystych pozostaje otwarte, a kupujący nadal może zrobić to, co kupujący zawsze robili.

To, czy klauzule w ogóle kogoś wiążą, rozstrzyga się, zanim je przeczytasz

Umowa, która przenosi własność tureckiej nieruchomości albo obiecuje ją przenieść, jest ważna tylko wtedy, gdy sporządza ją organ urzędowy, a nieważna umowa nie niesie żadnych klauzul w ogóle. Ten wymóg występuje jednocześnie w trzech miejscach: w artykule 237 tureckiego Kodeksu zobowiązań, artykule 706 Kodeksu cywilnego i artykule 26 Ustawy o księgach wieczystych. Tanrıver i Ergüne opisują tę formę urzędową jako warunek ważności, a nie regułę dowodową, a skutkiem jej pominięcia jest nieważność.

Praktyczny skutek zaskakuje kupujących w obie strony. Klauzula o przepadku w zwykłym pisemnym formularzu rezerwacyjnym zazwyczaj nie wiąże kupującego, ponieważ ta klauzula upada razem z dokumentem, który ją niesie. Ta sama logika pozbawia kupującego również klauzul ochronnych, więc sprzedający, który bierze pieniądze i sprzedaje nieruchomość komuś innemu, łamie dokument, który od początku nie tworzył żadnego roszczenia wobec nieruchomości. To, co dzieje się z pieniędzmi już zapłaconymi na podstawie takiego dokumentu, to osobna kwestia, a prawo tureckie odpowiada na nią poprzez bezpodstawne wzbogacenie, a nie poprzez umowę.

Artykuł 61/A nie złagodził tej zasady. Dodał drugi organ, który może ją spełnić, i właśnie dlatego droga notarialna ma znaczenie: zamienia dokument, który wcześniej był tylko przygotowawczy, w dokument niosący samo przeniesienie własności.

Klauzula o stronach: co musi znaleźć się na stronie o tobie

Zagraniczny kupujący potrzebuje tureckiego numeru podatkowego w ręku, zanim umowa zostanie sporządzona, a nie po. Rozporządzenie regulujące notarialne umowy sprzedaży, opublikowane w Dzienniku Urzędowym 11 stycznia 2023 roku, określa, jakie dane tożsamości trafiają do dokumentu w przypadku strony niebędącej obywatelem Turcji: dane tożsamości z kraju pochodzenia wraz z yabancı kimlik numarası (numer identyfikacyjny cudzoziemca) lub potansiyel vergi kimlik numarası (potencjalny numer podatkowy), dane osoby bezpaństwowej tam, gdzie mają zastosowanie, oraz numer niebieskiej karty dla posiadaczy niebieskiej karty.

Kupujący, który nigdy nie miał tureckiego zezwolenia na pobyt, nie ma numeru identyfikacyjnego cudzoziemca, co pozostawia potencjalny numer podatkowy jako identyfikator wpisywany do dokumentu. Administracja Podatkowa prowadzi internetowy kanał składania wniosków pod adresem dijital.gib.gov.tr, gdzie wymaga się imienia i nazwiska, imion rodziców, miejsca urodzenia, kraju, numeru paszportu, adresu i numeru telefonu, wraz z przesłaniem strony paszportu ze zdjęciem.

Do klauzuli o stronach należą jeszcze dwa elementy. Tam, gdzie ktoś podpisuje na podstawie pełnomocnictwa, do umowy trafiają data dokumentu i numer yevmiye, ponieważ artykuł 504 Kodeksu zobowiązań wymaga konkretnego umocowania do przeniesienia nieruchomości, a zwykłe ogólne pełnomocnictwo tego nie wystarczy. Tam, gdzie sprzedającym jest spółka, klauzula wskazuje osobę, której podpis ją wiąże.

Klauzula o nieruchomości: adres to nie nieruchomość

Turecką nieruchomość identyfikuje się na podstawie współrzędnych rejestrowych, a nie adresu ulicznego, a umowa podająca wyłącznie adres nie identyfikuje niczego. Rozporządzenie wymienia, co identyfikuje nieruchomość w notarialnej umowie sprzedaży: dzielnicę lub wieś, numer pafta (arkusz), numery ada (blok) i parsel (działka), numer bağımsız bölüm (lokal samodzielny) tam, gdzie sprzedawane jest mieszkanie, powierzchnię, granice, rodzaj nieruchomości oraz udział własności tam, gdzie nieruchomość jest we współwłasności.

Oba, dzielnica w powiecie Alanya w prowincji Antalya, pokazuje, dlaczego to ma znaczenie. Jeden kompleks mieszkalny może tam mieć cztery bloki o identycznych rzutach mieszkań, a dwa mieszkania w różnych blokach mogą mieć ten sam adres, to samo piętro i ten sam układ, a mimo to nosić różne numery lokalu samodzielnego. Umowa opisująca "mieszkanie 2+1 na trzecim piętrze" opisuje od razu cztery mieszkania.

Klauzula podaje też, czy budynek ma kat mülkiyeti (pełne prawo własności lokalu), czy kat irtifakı (służebność budowlana), czyli tymczasowy tytuł stosowany, zanim budynek otrzyma pozwolenie na użytkowanie. Piwnice i miejsca parkingowe są często odrębnymi lokalami samodzielnymi z własnymi numerami, więc kupujący, któremu podczas oglądania pokazano miejsce parkingowe, musi mieć jego numer wpisany obok numeru mieszkania.

Klauzula cenowa i kwestia waluty, którą może zmienić zezwolenie na pobyt

To, czy klauzula ceny w euro jest zgodna z prawem, zależy od tego, gdzie rezyduje każda ze stron, a nie od tego, jaki paszport posiada którakolwiek z nich. Regulacją jest Dekret nr 32 w sprawie ochrony wartości waluty tureckiej oraz komunikaty wydane na jego podstawie, a ich ograniczenie dotyczy umów między osobami rezydującymi w Turcji. Kupujący mieszkający w Oslo czy Rotterdamie nie jest dla tego celu rezydentem Turcji, dlatego cena w euro jest normą w sprzedaży kupującym, którzy przylatują specjalnie na transakcję.

Ta klasyfikacja nie jest trwała. Kupujący, który później uzyska tureckie zezwolenie na pobyt, może przejść do kategorii rezydenta, a traktowanie zagranicznych nabywców na mocy tych komunikatów było zmieniane jeszcze w 2024 roku. Każdy, kto podpisuje klauzulę ceny w walucie obcej, mając już turecki tytuł pobytowy, powinien zadać to pytanie prawnikowi na piśmie, ponieważ odpowiedź zależy od aktualnego brzmienia komunikatu, a nie od ogólnej zasady.

Jedna konsekwencja jest stała niezależnie od waluty w umowie. Tam, gdzie kupującym jest zagraniczna osoba fizyczna, kwota sprzedaży wpisana do urzędowego aktu własności to kwota w lirach tureckich widniejąca na döviz alım belgesi (zaświadczeniu o zakupie waluty), dokumencie sporządzanym, gdy waluta obca kupującego jest sprzedawana Bankowi Centralnemu za pośrednictwem tureckiego banku. Kwota w euro wynegocjowana przez strony pozostaje w umowie; kwota w lirach, która trafia do rejestru, pochodzi z przeliczenia walutowego.

Cena w twojej umowie a cena wpisana do aktu własności

Zadeklarowana wartość ma ustawowy próg minimalny, a zaniżenie ceny w deklaracji naraża kupującego na późniejsze dodatkowe naliczenie podatku, zamiast czysto zaoszczędzić pieniądze. Artykuł 63 Ustawy o opłatach ustala jako podstawę opłaty za przeniesienie tytułu własności zadeklarowaną cenę transakcji, która nie może być niższa niż emlak vergisi değeri (wartość podatkowa nieruchomości) ustalona przez gminę. Ten sam artykuł przewiduje, że tam, gdzie okaże się później, iż opłatę zapłacono od wartości niższej niż wartość podatkowa albo od zadeklarowanej ceny, która nie odzwierciedla rzeczywistości, różnicę dolicza się dodatkowo albo z urzędu.

Warto samemu policzyć tę arytmetykę, zanim ktoś ją zaproponuje. Weźmy mieszkanie w Alanyi uzgodnione za 200 000 EUR, w którym strony deklarują 120 000 EUR, przy kursach obowiązujących według stanu na sierpień 2026 roku. Opłata za przeniesienie wynosi łącznie 4% zadeklarowanej wartości, z czego ustawowo 2% płaci kupujący, a 2% sprzedający, więc zaniżenie ceny o 40% zdejmuje z kupującego przy okienku około 1 600 EUR opłaty. Przeciwko temu stoją trzy zagrożenia. Różnicę w opłacie można później doliczyć na podstawie artykułu 63. Koszt nabycia kupującego w rejestrze jest teraz o 80 000 EUR niższy, co zwiększa opodatkowany zysk przy każdej odsprzedaży w pięcioletnim okresie, w którym opodatkowuje się zysk kapitałowy. A kupujący ubiegający się o tureckie obywatelstwo, gdzie próg wynosi 400 000 USD na wnioskodawcę, jest oceniany na podstawie zadeklarowanej kwoty, a nie kwoty rzeczywiście przekazanej.

Tanrıver i Ergüne dodają argument ze strony notariusza. Notariusze pobierają opłaty i podatki na podstawie artykułu 118 Ustawy o notariacie, cena sprzedaży niższa niż rynkowa oznacza mniejszą pobraną opłatę, a autorzy traktują podanie wartości rynkowej w notarialnej umowie sprzedaży jako obowiązek prawny, a nie preferencję. Dla zagranicznego kupującego kwestia w dużej mierze zamyka się sama, ponieważ kwota w akcie własności pochodzi z zaświadczenia o zakupie waluty.

Harmonogram płatności i co naprawdę robi klauzula "własność przechodzi po ostatniej płatności"

Klauzula stwierdzająca, że własność przechodzi po ostatniej płatności, porządkuje zobowiązania stron; nie przenosi własności. Artykuł 705 Kodeksu cywilnego przenosi własność nieruchomości poprzez rejestrację, a żadne zdanie w prywatnej umowie nie zastępuje wpisu do rejestru. To, co ta klauzula użytecznie robi, to powiązanie obowiązku sprzedającego stawienia się na przeniesienie z obowiązkiem kupującego zapłaty, tak by żadna ze stron nie musiała działać pierwsza na zasadzie zaufania.

Harmonogram działa lepiej, gdy każda rata jest powiązana z weryfikowalnym zdarzeniem, a nie z datą kalendarzową. Sprawdzona struktura wiąże pierwszą płatność z podpisaniem dokumentu notarialnego, drugą z pozytywnym wynikiem kontroli urzędu wojewódzkiego na podstawie artykułu 36 Ustawy o księgach wieczystych, która sprawdza, czy działka znajduje się w strefie wojskowej lub strefie bezpieczeństwa, a resztę z samym terminem rejestracji.

Etap walutowy zasługuje na własną linię w harmonogramie, ponieważ jest punktem bez odwrotu. Instrukcja wykonawcza Banku Centralnego dotycząca sprzedaży walut przewiduje, że po zakończeniu zakupu przez Bank Centralny sprzedaży waluty nie można wycofać z żadnego powodu, a transakcji nie można anulować, oraz że banki muszą wcześniej poinformować o tym strony. Kupujący, którego umowa ustawia przeliczenie walutowe przed wynikiem kontroli, postawił krok nieodwracalny przed krokiem warunkowym.

Klauzula adnotacji: jedna linijka, która wiąże kolejnego kupującego

Jedyna klauzula, która chroni kupującego przed sprzedażą nieruchomości komuś innemu, to ta, która wpisuje umowę do rejestru gruntów. Notarialną przedwstępną umowę sprzedaży można wpisać adnotacją do rejestru na podstawie artykułu 26 Ustawy o księgach wieczystych, a adnotacja zamienia czysto osobiste roszczenie w roszczenie, które kupujący może dochodzić wobec osób trzecich, w tym późniejszego nabywcy. O adnotację może wystąpić każda ze stron, a wniosek jest ważny nawet wtedy, gdy umowa wyraźnie tego nie przewiduje. Skutek adnotacji wobec osób trzecich trwa pięć lat, w ciągu których uprawniony może wnieść powództwo o wpisanie tytułu własności na swoje nazwisko.

Od czasu Ustawy nr 7413 strona może poprosić notariusza o zorganizowanie adnotacji przez system informacyjny rejestru gruntów, po opłaceniu opłat i należności, bez osobnej wizyty w urzędzie ksiąg wieczystych. Ta zmiana zamienia adnotację z osobnej sprawy w pozycję tego samego terminu.

Scenariusz, przed którym broni ta klauzula, jest zwyczajny, a nie egzotyczny. Sprzedający podpisuje umowę z kupującym w marcu, w czerwcu otrzymuje lepszą ofertę i sprzedaje nieruchomość drugiemu kupującemu. Bez adnotacji pierwszy kupujący ma roszczenie odszkodowawcze wobec sprzedającego, ale nie ma roszczenia wobec mieszkania. Z adnotacją prawo pierwszego kupującego przetrwa drugą sprzedaż.

Klauzule o zwłoce i karach umownych, oraz te, które może zmienić sędzia

Kara umowna jest co do zasady egzekwowalna i w praktyce podlegająca korekcie, ponieważ turecki sędzia może obniżyć karę uznaną za nadmierną. Artykuł 179 Kodeksu zobowiązań pozwala stronom uzgodnić karę za naruszenie umowy, a artykuł 182 daje sądowi prawo obniżyć karę, którą uzna za nadmierną. Klauzula stwierdzająca, że kupujący traci 20% ceny za jakiekolwiek opóźnienie w finalizacji, nie jest regułą samowykonalną; to punkt wyjścia, który sąd może zweryfikować.

Warunki zawieszające wykonują bardziej użyteczną pracę niż kary umowne w tureckim zakupie, ponieważ zdarzenia zatrzymujące przeniesienie mają w większości charakter administracyjny. Kontrola urzędu wojewódzkiego pod kątem stref wojskowych i bezpieczeństwa jest prowadzona działka po działce i zajmuje raczej tygodnie niż dni, przy czym czas różni się w zależności od prowincji. Tam, gdzie sprzedający odziedziczył nieruchomość, artykuł 19 Ustawy o podatku od spadków i darowizn blokuje przeniesienie do czasu pełnej zapłaty podatku i wymaga zaświadczenia o braku zaległości z urzędu skarbowego. Tam, gdzie zalega gminny podatek od nieruchomości, artykuł 30 Ustawy o podatku od nieruchomości w ogóle uniemożliwia rejestrowi gruntów dokonanie przeniesienia. Każdy z tych warunków warto wpisać osobno, z określonym skutkiem na wypadek jego niespełnienia, zamiast zostawiać go jako niespodziankę na dzień transakcji.

To, co dzieje się z pieniędzmi już zapłaconymi, gdy umowa upada, regulują zasady dotyczące zadatku, a nie klauzula kary umownej, a domyślne stanowisko prawa tureckiego jest mniej surowe, niż sugeruje większość materiałów anglojęzycznych.

Co dziedziczysz razem z mieszkaniem: klauzula przekazania i gwarancji

Niezapłacone opłaty na koszty wspólne pozostawione przez poprzedniego właściciela nie stają się twoim osobistym długiem, ale mogą już być wpisane jako obciążenie samego mieszkania. Artykuł 22 Ustawy o własności lokali, zatytułowany "zabezpieczenie wydatków wspólnych", czyni użytkownika lokalu solidarnie odpowiedzialnym razem z właścicielem za długi z tytułu aidat (opłata na koszty wspólne) i przewiduje, że tam, gdzie długu nadal nie da się odzyskać, na lokal samodzielny zalegającego właściciela wpisuje się ustawową hipotekę na rzecz pozostałych właścicieli, których roszczenie ma pierwszeństwo. Artykuł nic nie mówi o tym, że kolejny nabywca dziedziczy ten dług osobiście.

Wynikająca z tego wskazówka jest konkretna. Przeczytaj listę takyidat (obciążeń) w rejestrze i sprawdź, czy nie ma wpisanej ustawowej hipoteki, ponieważ wpisane obciążenie idzie razem z mieszkaniem, a niewpisana zaległość nie. Następnie wpisz do umowy gwarancję sprzedającego obejmującą niezapłacone opłaty na koszty wspólne, rachunki za media i wszelkie spory z zarządem wspólnoty.

Pozostała część klauzuli przekazania obejmuje to, co kupujący zakłada, że jest wliczone, a często nie jest. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu, Instytucja Ubezpieczeń od Klęsk Żywiołowych), obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsienia ziemi, musi być zawarte, zanim przeniesienie zostanie sfinalizowane. Konta za prąd i wodę przepisuje się, a nie dziedziczy, a sprzedający, który zostawia je otwarte, zostawia sobie też kaucje. Meble, sprzęt AGD i klimatyzatory powinny znaleźć się w spisie inwentarza dołączonym do umowy, wymienione pozycja po pozycji, ponieważ zabudowaną kuchnię i wolnostojącą lodówkę wszyscy traktują inaczej, poza osobą, która je sfotografowała. Tam, gdzie w mieszkaniu mieszka najemca, obowiązująca umowa najmu i kaucja najemcy przechodzą na nowego właściciela, i oba elementy powinny znaleźć się w załączniku.

Do klauzuli należą też dwie daty, ponieważ rzadko są tym samym dniem. Rejestracja odbywa się przy okienku, natomiast przekazanie kluczy może wypaść kilka dni lub tygodni przed nią albo po niej, a sprzedający, który w dniu rejestracji wciąż pakuje rzeczy, to na tyle częsta sytuacja, że warto ją zaplanować. Nazwij datę przekazania osobno od daty rejestracji i określ, kto ponosi opłaty na koszty wspólne, rachunki za media i ubezpieczenie w okresie między nimi.

Język, prawo właściwe i gdzie faktycznie wnosi się pozew

Klauzula prawa obcego nie zastępuje prawa tureckiego ani tureckich sądów w kwestiach dotyczących samej nieruchomości. Spory o własność i inne prawa rzeczowe na tureckiej nieruchomości podlegają prawu tureckiemu jako prawu miejsca położenia nieruchomości, a rozpatrują je sądy tureckie. Zobowiązania umowne między stronami zostawiają więcej miejsca na wybór stron, a granica między tymi dwoma obszarami to kwestia dla prawnika, a nie dla szablonu.

Kwestię języka rozstrzyga samo okienko. Dokument urzędowy sporządza się po turecku, a tam, gdzie strona nie mówi po turecku, uczestniczy tłumacz przysięgły, który podpisuje dokument razem ze stronami. Dwujęzyczna umowa nadal warta jest posiadania, z klauzulą wskazującą, który tekst jest rozstrzygający, ale kupujący powinien wiedzieć, że tekstem rozstrzygającym jest tekst turecki, a osoba go tłumacząca jest podpisującą stroną transakcji, a nie postronnym obserwatorem.

Zakup na etapie budowy: umowa, którą pisze za ciebie przepis

Przy zakupie przedsprzedażowym od dewelopera to przepisy o ochronie konsumentów piszą większość umowy, a strony nie mogą negocjować tych warunków w dół. Wytyczne konsumenckie Ministerstwa Handlu określają ramy: sprzedaż musi zostać dokonana poprzez przedwstępną umowę sprzedaży sporządzoną przez notariusza w formie düzenleme şeklinde, kupujący ma 14 dni na odstąpienie bez podania przyczyny i bez kary, a dodatkowo prawo do rezygnacji bez podania przyczyny przez okres do 24 miesięcy, wobec odszkodowania ograniczonego do 2% ceny w pierwszych trzech miesiącach, 4% od trzeciego do szóstego miesiąca, 6% od szóstego do dwunastego miesiąca i 8% od dwunastego do dwudziestego czwartego miesiąca. Termin wydania określony prawem nie może przekroczyć 48 miesięcy od daty umowy, a projekty liczące 30 lokali lub więcej wymagają ubezpieczenia ukończenia budowy albo równoważnej gwarancji.

Zakup wtórny od prywatnego właściciela pozostaje całkowicie poza tym reżimem, dlatego ta sama klauzula może być obowiązkowa w jednej transakcji, a nieobecna w kolejnej.

Ile kosztuje właściwa wersja

Przeniesienie formalności na dokument, który faktycznie wiąże, kosztuje mniej, niż zakłada większość kupujących, ponieważ droga notarialna nie niesie opłaty skarbowej. Artykuł 61/A przewiduje, że od notarialnych umów sprzedaży pobiera się wyłącznie opłatę za przeniesienie tytułu własności na podstawie Ustawy o opłatach, i zwalnia te umowy z opłaty skarbowej, a towarzyszące dokumenty z opłaty od dokumentów o wartości pieniężnej. Osobno Ustawa nr 6728 z 9 sierpnia 2016 roku ustaliła zerową stawkę opłaty skarbowej dla przedwstępnych umów sprzedaży sporządzonych w formie urzędowej oraz dla umów sprzedaży mieszkań opłaconych z góry na podstawie przepisów konsumenckich.

Opłata notarialna ma strukturę wartą poznania nawet bez znajomości aktualnej kwoty. Artykuł 61/A ustala dolną i górną granicę wyrażoną w lirach, stwierdza, że opłata jest podana w taryfikatorze, przewiduje, że granice te rosną co roku o wskaźnik rewaloryzacji publikowany na podstawie Ustawy o postępowaniu podatkowym, i dodaje, że notariusz nie może żądać niczego ponad tę opłatę. Podana kwota przekraczająca taryfikator, albo doliczająca osobną opłatę serwisową, wykracza poza to, na co pozwala ten artykuł.

Jest jeszcze druga rzecz, którą kupujący otrzymuje za tę opłatę. Artykuł 162 Ustawy o notariacie czyni notariuszy odpowiedzialnymi za szkodę wynikłą ze sporządzenia umowy sprzedaży, na zasadzie ryzyka, a Tanrıver i Ergüne opisują tę odpowiedzialność jako pierwotną, co oznacza, że poszkodowany może pozwać notariusza bezpośrednio, bez konieczności występowania najpierw przeciwko państwu. Wśród przykładów, które podają, jest umowa podpisana przez stronę bez zdolności do czynności prawnych, umowa wadliwa co do formy oraz sprzedaż przeprowadzona na podstawie sfałszowanego pełnomocnictwa lub sfałszowanego zaświadczenia o dziedziczeniu. Roszczenia przedawniają się po dwóch latach od wykrycia i po dziesięciu latach od czynności.

Jedno ograniczenie dotyczy każdej wersji dokumentu. Umów sprzedaży nie można zawrzeć elektronicznie przez system informacyjny notariuszy, ponieważ oświadczenia stron muszą zostać złożone w obecności notariusza, więc albo sam kupujący, albo należycie umocowany pełnomocnik podpisuje dokument własnoręcznie w gabinecie. Notariusz za granicą w ogóle nie może sporządzić takiej umowy, ponieważ dokument przygotowuje się i wprowadza przez system informacyjny tureckiego rejestru gruntów.