Wspólny zakup nieruchomości w Turcji z małżonkiem lub partnerem

Wspólny zakup nieruchomości w Turcji z małżonkiem lub partnerem to zakup w formie paylı mülkiyet (współwłasności ułamkowej), a tapu (akt własności) zapisuje udział każdego właściciela jako ułamek, na przykład 1/2 lub 3/4. Ten ułamek waży więcej, niż spodziewa się większość kupujących, ponieważ prawo tureckie nie zna współwłasności łącznej z prawem przeżycia (ang. joint tenancy with right of survivorship), a udział zmarłego nie przechodzi na pozostałego przy życiu automatycznie. Artykuł 20(1) Ustawy o międzynarodowym prawie prywatnym i postępowaniu (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun) poddaje nieruchomości położone w Turcji tureckiemu prawu spadkowemu, niezależnie od tego, co przewiduje testament sporządzony w kraju pochodzenia, a artykuł 499 tureckiego Kodeksu cywilnego daje pozostałemu przy życiu małżonkowi jedną czwartą spadku przy dziedziczeniu wraz ze zstępnymi zmarłego. Para, która zarejestruje po 1/2 na każde z nich i zostawi dwoje dzieci, przekazuje pozostałemu przy życiu małżonkowi 5/8 mieszkania, podczas gdy to samo mieszkanie zapisane na jedno nazwisko zostawiłoby mu tylko 1/4. Partner niebędący w związku małżeńskim nie dziedziczy według prawa tureckiego zupełnie niczego, przez co kolumna udziału pozostaje jedyną ochroną, jaka jest na stole. Sprzedaż udziału później uruchamia ustawowe prawo pierwokupu (yasal önalım hakkı) drugiego współwłaściciela, które Ustawa nr 7571 przekształciła od 25 grudnia 2025 roku w maksymalnie jeden rok, wykonywany po wartości rynkowej ustalonej przez sędziego. Pary kupujące z myślą o tureckim obywatelstwie napotykają dodatkową pułapkę, ponieważ próg 400 000 dolarów amerykańskich stosuje się na każdego wnioskodawcę, a równy podział jednego kwalifikującego się mieszkania dyskwalifikuje oboje.

Jak współwłasność wygląda naprawdę na tureckim tapu

Dwoje ludzi, którzy razem kupują jedno tureckie mieszkanie, staje się paylı malikler (współwłaścicielami z określonymi udziałami), a tapu (akt własności) zapisuje każdy udział jako ułamek, na przykład 1/2 lub 3/4. Artykuł 688 Türk Medeni Kanunu (tureckiego Kodeksu cywilnego) formułuje tę zasadę w jednym zdaniu: w paylı mülkiyet (współwłasności ułamkowej) kilka osób jest właścicielami całej fizycznie niepodzielonej rzeczy w określonych udziałach. Tureccy kupujący nazywają powstały w ten sposób dokument hisseli tapu (aktem własności z udziałami).

Określony udział niesie ze sobą określone uprawnienia. Każdy współwłaściciel może ten udział zbyć, obciążyć hipoteką i dopuścić do jego zajęcia przez własnych wierzycieli, i to wszystko bez podpisu drugiego właściciela. Udział zachowuje się jak samodzielny przedmiot własności, i dlatego ułamek wydrukowany na tapu decyduje o znacznie większej liczbie spraw, niż spodziewa się większość kupujących.

Prawo tureckie zna też drugą, zupełnie inną formę. Elbirliği mülkiyeti (współwłasność łączna, bez wydzielonych udziałów) na podstawie artykułu 701 powstaje ze wspólnoty utworzonej przez prawo, najczęściej jest to miras ortaklığı (wspólnota spadkowa) powstająca w chwili śmierci właściciela. Współwłaściciele w tej formie nie mają indywidualnego udziału, a każde rozporządzenie wymaga jednomyślności. Dobrowolny zakup przez parę nigdy takiej formy nie tworzy.

Jedna znajoma anglo-amerykańska konstrukcja nie ma w prawie tureckim żadnego odpowiednika. Tureckie prawo katastralne nie zna współwłasności łącznej z prawem przeżycia, więc pozostały przy życiu nie przejmuje automatycznie całego mieszkania, gdy umiera drugi właściciel. Kupujący z Anglii, Irlandii, Australii i Kanady często zakładają, że struktura znana z ich kraju przenosi się razem z nimi. Tak nie jest, a udział zmarłego przechodzi na jego spadkobierców według zasad opisanych dalej.

Kolumna udziału to decyzja, a 50/50 to tylko domyślne założenie

Nic w prawie tureckim nie wymaga równych udziałów, i para może zarejestrować dowolne uzgodnione między sobą ułamki, w tym 70/100 i 30/100, o ile ułamki sumują się do całości. Kataster zapisuje to, co strony zadeklarują na spotkaniu. Artykuł 688 mówi o "kilku osobach" i nie ustala górnego limitu ich liczby, dlatego szeroko powtarzane twierdzenie, że turecka nieruchomość może mieć najwyżej pięciu właścicieli, nie ma żadnej podstawy ustawowej.

Ułamek powinien odzwierciedlać coś rzeczywistego. Weźmy parę kupującą mieszkanie w Alanyi, w której jeden partner wnosi 70% ceny z oszczędności, a drugi 30%. Zarejestrowanie po 1/2 przenosi 20% wartości mieszkania na partnera wnoszącego mniej, i to w chwili rejestracji, na stałe i bez żadnej dodatkowej dokumentacji. Zarejestrowanie 70/100 i 30/100 odzwierciedla to, co faktycznie się wydarzyło. Żaden z wyborów nie jest błędny, ale tylko jeden z nich jest świadomy.

Poprawienie ułamka później kosztuje pieniądze. Dopisanie nazwiska albo przesunięcie udziału nie jest zmianą administracyjną. Prawo tureckie traktuje to jako nowe przeniesienie udziału z jednego właściciela na drugiego, co oznacza drugie spotkanie w katastrze i drugi tapu harcı (opłatę za przeniesienie tytułu własności), naliczoną od wartości przenoszonego udziału. Zadeklarowanie zamierzonych ułamków już na pierwszym spotkaniu nie kosztuje nic dodatkowego.

To, skąd pochodzą pieniądze, i to, na kogo trafia udział, powinno się też zgadzać. Przeniesienie dokonane bez zapłaty nabiera na gruncie tureckiego prawa podatkowego charakteru darowizny, a sposób opodatkowania zależy od stron i zaangażowanych kwot. Nierówne finansowanie warto omówić z tureckim prawnikiem lub księgowym przed spotkaniem, a nie po nim.

Dwoje kupujących to dwa limity własności dla cudzoziemców

Prawo tureckie ogranicza nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w przeliczeniu na osobę, a nie na nieruchomość, i artykuł 35 ustawy o katastrze (Tapu Kanunu) ogranicza każdą zagraniczną osobę fizyczną do 30 hektarów w skali całego kraju i do 10% powierzchni prywatnej danego powiatu. Ponieważ pułap jest przypisany do osoby, dwoje kupujących niesie dwa pułapy, a kataster sprawdza każdego nabywcę względem jego własnego limitu.

Praktyczne znaczenie tej zasady zależy mocno od rodzaju nieruchomości. Para kupująca mieszkanie 2+1 w Obie nigdy nawet nie zbliży się do 30 hektarów, więc limit jest dla niej bez znaczenia. Para kupująca ziemię w Kargıcaku albo działkę pod willę w Demirtaşu może natrafić na powiatowy pułap, ponieważ zasada 10% zależy od tego, ile powierzchni danego powiatu jest już w rękach cudzoziemców, oraz od wielkości samej działki. Zadaj to pytanie na poziomie konkretnej działki, zanim popłynie zadatek, ponieważ odpowiedź jest specyficzna dla działki i agent nie może jej uogólnić.

Oboje kupujący potrzebują też własnych dokumentów. Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje tureckiego vergi kimlik numarası (numeru identyfikacji podatkowej) na swoje nazwisko, i żadne z kupujących nie może posłużyć się numerem drugiej osoby.

Co zmienia się w katastrze, gdy kupujących jest dwoje

Część etapów tureckiego zakupu jest przypisana do nieruchomości, a część do osoby, i wymiana waluty jest przypisana właśnie do osoby, co czyni ją etapem, na którym dwoje kupujących zachowuje się inaczej niż jedna osoba. Instrukcja wykonawcza Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Banku Centralnego Republiki Turcji) wymaga, by döviz alım belgesi (zaświadczenie o zakupie waluty) zawierało co najmniej imię i nazwisko cudzoziemca, w imieniu którego wymieniono walutę, numer jego paszportu albo Yabancı Kimlik Numarası (numer identyfikacyjny cudzoziemca), oraz równowartość kwoty w dolarach amerykańskich.

Dla pary wynikają z tego dwie konsekwencje. Wkład każdego kupującego wymaga zaświadczenia wystawionego na tego konkretnego kupującego, a zaświadczenie na nazwisko jednego partnera nie dokumentuje pieniędzy drugiego. Artykuł 4(3) tej samej instrukcji zawęża krąg osób uprawnionych do przeprowadzenia wymiany do kupującego, sprzedającego albo ich pełnomocników i przedstawicieli, więc przyjaciel, członek rodziny czy agencja nie mogą wymienić środków w imieniu kupującego na swoje własne nazwisko.

Wymiana jest też punktem bez odwrotu. Artykuł 6(1) stanowi, że gdy tylko Bank Centralny zakończy zakup waluty, od sprzedaży tej waluty nie można odstąpić z żadnego powodu, a transakcji nie da się anulować, i banki mają obowiązek uprzedzić o tym klienta z góry. Pary, które wymieniają walutę przed zakończeniem sprawdzenia tytułu własności, ponoszą to ryzyko wspólnie.

Obecność podlega tej samej osobistej logice. Każdy kupujący albo pojawia się osobiście na spotkaniu w sprawie tapu, albo jest reprezentowany na podstawie notarialnego pełnomocnictwa z wyraźnie wskazanym umocowaniem do zakupu nieruchomości, ponieważ ogólne pełnomocnictwo nie działa w tureckim katastrze. Sytuacja, w której jeden partner jest obecny osobiście, a drugiego reprezentuje pełnomocnik, jest rutynowa i nie stwarza żadnych trudności.

Dla zagranicznych kupujących zadeklarowana wartość też nie jest dowolnym wyborem. W transakcjach, w których stroną kupującą są zagraniczne osoby fizyczne, oficjalny akt odzwierciedla kwotę w lirach tureckich zapisaną na zaświadczeniu o zakupie waluty.

Czy małżeństwo daje drugiemu małżonkowi roszczenie, jeśli na tapu widnieje tylko jedno nazwisko?

Tureckie małżeńskie prawo majątkowe może stworzyć roszczenie dla małżonka, który nie figuruje na tapu, ale jest to roszczenie o wartość, a nie udział we własności, i nie czyni ono drugiego małżonka współwłaścicielem mieszkania. Artykuł 202 tureckiego Kodeksu cywilnego stosuje automatycznie ustrój edinilmiş mallara katılma (uczestnictwa w majątku nabytym) do małżeństw zawartych od 1 stycznia 2002 roku, chyba że małżonkowie wybiorą w umowie inny ustrój. W tym ustroju majątek nabyty w trakcie małżeństwa dzieli się według wartości przy jego zniesieniu, a małżonek niebędący właścicielem posiada katılma alacağı (roszczenie o udział w przyroście majątku).

Rozróżnienie między roszczeniem o wartość a udziałem ma znaczenie właśnie przy okienku w katastrze. Roszczenie o udział w przyroście majątku dochodzi się od drugiego małżonka, a nie od rejestru, i nie dopisuje ono żadnego nazwiska na tapu.

Dla zagranicznych par obowiązuje jeszcze druga warstwa, ta sama, którą anglojęzyczne blogi o nieruchomościach konsekwentnie pomijają. To, jaki krajowy ustrój majątkowy rządzi zagraniczną parą, ustalają tureckie normy kolizyjne z Ustawy o międzynarodowym prawie prywatnym i postępowaniu (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun), a nie lokalizacja mieszkania. Łączniki przebiegają przez wspólne prawo ojczyste małżonków i ich wspólne miejsce zwykłego pobytu, co oznacza, że do mieszkania w Alanyi norweskiej pary, która wzięła ślub w Norwegii, całkiem możliwe, że zastosowanie znajdzie ich norweski ustrój majątkowy.

Przez to pewne siebie zdanie, powtarzane w całej branży, że małżonek ma te same prawa niezależnie od tego, czy jego nazwisko widnieje na akcie, jest błędne od razu w dwóch kierunkach. Turecki ustrój nie działa automatycznie wobec zagranicznej pary, a nawet tam, gdzie ma zastosowanie, tworzy roszczenie pieniężne, a nie własność. Zanim uznasz akt własności za czysto dekoracyjny, zapytaj tureckiego prawnika, jaki ustrój rządzi twoim małżeństwem.

Jedyna ochrona małżonka w prawie tureckim i dlaczego mieszkanie wakacyjne rzadko się kwalifikuje

Prawo tureckie przewiduje jednak prawdziwą blokadę jednostronnej sprzedaży, i artykuł 194 tureckiego Kodeksu cywilnego nie pozwala jednemu małżonkowi przenieść aile konutu (domu rodzinnego) ani ograniczyć praw do niego bez wyraźnej zgody drugiego małżonka. Małżonek, który nie jest zarejestrowanym właścicielem, może zażądać od katastru wpisania şerh (adnotacji) stwierdzającej, że nieruchomość jest domem rodzinnym, a małżonek, któremu bez uzasadnionej przyczyny odmawia się zgody, może zwrócić się do sędziego o interwencję.

Ochrona ta jest definiowana przez sposób użytkowania, a nie przez własność. Tureckie źródła prawne opisują aile konutu jako miejsce zamieszkania, w którym małżonkowie mieszkają razem i które stanowi centrum ich wspólnego życia, a drugie domy i nieruchomości letniskowe odczytują jako pozostające poza tym opisem. Mieszkanie w Alanyi użytkowane przez kilka tygodni każdego lata nie odpowiada tej definicji, więc ochrona, którą czasem obiecuje się zagranicznym parom, nie obejmuje typowego zakupu wakacyjnego.

Ten sam test działa w drugą stronę dla kupujących, którzy się przeprowadzają. Para, która przenosi się do Alanyi, uzyskuje zezwolenia na pobyt i czyni z mieszkania swój faktyczny dom, zmienia charakter nieruchomości, ponieważ ten charakter wynika ze sposobu użytkowania mieszkania, a nie z klasyfikacji wydrukowanej na akcie. Pary, które zamierzają się przeprowadzić, powinny poruszyć kwestię adnotacji z prawnikiem, gdy przeprowadzka stanie się realna.

Gdy jedno z was umiera: mieszkaniem rządzi prawo tureckie, niezależnie od treści testamentu

W tym miejscu współwłasność przestaje być tylko formalnością. Artykuł 20(1) Ustawy o międzynarodowym prawie prywatnym i postępowaniu stanowi, że dziedziczenie podlega prawu ojczystemu zmarłego, ale że do nieruchomości położonych w Turcji stosuje się prawo tureckie. Ta zasada nie podlega wyborowi stron. Mieszkanie w Alanyi należące do szwedzkiego, niemieckiego czy holenderskiego właściciela przechodzi według tureckiego prawa spadkowego, niezależnie od obywatelstwa, miejsca zamieszkania czy treści testamentu sporządzonego w kraju.

Następnie w ustalonym porządku zachodzą dwie odrębne operacje, a ich pomieszanie tworzy większość błędnych liczb krążących w obiegu. Ustrój majątkowy małżeński kończy się automatycznie z chwilą śmierci na podstawie artykułu 225 tureckiego Kodeksu cywilnego i jest likwidowany jako pierwszy, co ustala roszczenie pozostałego przy życiu małżonka o udział w przyroście majątku. Dopiero pozostałość tworzy tereke (masę spadkową), która przechodzi na spadkobierców. Ta kolejność nie jest kosmetyczna, ponieważ roszczenie o udział w przyroście majątku rozlicza się, zanim w ogóle powstanie masa spadkowa do podziału.

Etap dziedziczenia przebiega następnie według artykułu 499, który daje pozostałemu przy życiu małżonkowi jedną czwartą spadku przy dziedziczeniu wraz ze zstępnymi zmarłego, jedną drugą przy dziedziczeniu wraz z rodzicami zmarłego oraz trzy czwarte przy dziedziczeniu wraz z dziadkami i ich dziećmi.

Zastosowanie tego do pary z dwojgiem dzieci sprawia, że kolumna udziału staje się mierzalna. Para kupuje mieszkanie w Alanyi i rejestruje je po 1/2 na każde z nich. Jeden z małżonków umiera. Pozostały przy życiu zachowuje swoje własne 1/2, a następnie otrzymuje jedną czwartą z 1/2 zmarłego, czyli 1/8, co daje w sumie 5/8. Dwoje dzieci dzieli pozostałe 3/8. Gdyby to samo mieszkanie było zapisane wyłącznie na zmarłego, pozostały przy życiu otrzymałby jedną czwartą całości, a dzieci trzy czwarte.

Różnica między 5/8 a 1/4 to trzy ósme mieszkania, a decyduje o niej właśnie kolumna udziału wypełniona na spotkaniu. Roszczenie o udział w przyroście majątku z likwidacji ustroju majątkowego stoi ponad tymi ułamkami i jest liczone osobno, dlatego szeroko powtarzane zdanie, że pozostały przy życiu małżonek automatycznie zachowuje 50%, a dzieci otrzymują pozostałe 50%, się nie utrzymuje. Ta liczba zapożycza podział według wartości z ustroju majątkowego małżeńskiego i przedstawia go jako udział spadkowy.

Jeśli nie jesteście małżeństwem, tapu to jedyne wasze zabezpieczenie

Tureckie prawo spadkowe nie uznaje partnera niebędącego w związku małżeńskim. Pozostały przy życiu partner z mocy prawa nie dziedziczy niczego, bez względu na to, jak długo para była razem, czy mają wspólne dzieci, czy ich kraj rejestruje ich związek. Turecki ustawowy porządek dziedziczenia biegnie przez zstępnych, potem rodziców, potem dziadków, przy czym pozostały przy życiu małżonek stanowi osobną kategorię, a partner niebędący w związku małżeńskim nie pojawia się w nim nigdzie.

Norma kolizyjna zamyka alternatywną drogę. Ponieważ artykuł 20(1) poddaje turecką nieruchomość prawu tureckiemu, holenderskie geregistreerd partnerschap czy szwedzki związek sambo nie mają żadnego statusu w katastrze w Alanyi, choćby najpełniej chroniły parę w kraju.

Konsekwencje dzielą się wyraźnie według struktury własności. Tam, gdzie mieszkanie jest zapisane wyłącznie na jednego partnera i ten partner umiera, pozostały przy życiu nie otrzymuje nic, a mieszkanie przechodzi na dzieci lub rodziców zmarłego. Tam, gdzie mieszkanie jest zarejestrowane po 1/2, pozostały przy życiu zachowuje swoją połowę, a połowa zmarłego przechodzi na jego rodzinę, przez co pozostały przy życiu staje się współwłaścicielem obok osób, których być może nigdy nie spotkał. Ci nowi współwłaściciele mają wszystkie uprawnienia właściciela, w tym prawo do wymuszenia sprzedaży.

Dla pary niebędącej w związku małżeńskim ułamek na tapu wykonuje więc więcej pracy niż dla pary małżeńskiej, ponieważ nie stoi za nim żaden ustrój majątkowy małżeński jako druga linia obrony.

Czy da się to naprawić testamentem, i czego turecki testament nie może zmienić?

Testament pomaga, ale w granicach, które wyznacza prawo tureckie, a nie sam testator. Artykuł 20(4) Ustawy o międzynarodowym prawie prywatnym i postępowaniu uznaje rozrządzenie testamentowe sporządzone w formie przewidzianej przez prawo ojczyste zmarłego, więc testament prawidłowo sporządzony w Niemczech czy Szwecji nie jest w Turcji nieważny z powodów formalnych. Forma i treść to dwie różne kwestie, a wiążąca jest właśnie treść.

Ograniczeniem co do treści jest saklı pay (zastrzeżona część spadku). Testator może rozrządzić tylko tasarruf edilebilir kısım (częścią rozporządzalną), ponieważ artykuł 506 tureckiego Kodeksu cywilnego zastrzega stałe proporcje na rzecz określonych spadkobierców. Zastrzeżona część wynosi połowę udziału ustawowego dla zstępnych, jedną czwartą udziału ustawowego dla każdego z rodziców, a dla pozostałego przy życiu małżonka cały udział ustawowy przy dziedziczeniu wraz ze zstępnymi lub rodzicami, albo trzy czwarte tego udziału w pozostałych przypadkach.

Zniesienie zastrzeżonej części rodzeństwa przez Ustawę nr 5650 w 2007 roku ma największe znaczenie dla par niebędących w związku małżeńskim. Właściciel, który nie zostawia ani zstępnych, ani żyjących rodziców, może przekazać turecką nieruchomość partnerowi w testamencie ze sporym marginesem swobody, ponieważ rodzeństwo i dalsi krewni nie mają zastrzeżonej części. Właściciel z dziećmi znajduje się w sytuacji odwrotnej, ponieważ zastrzeżona połowa udziału ustawowego dzieci obowiązuje niezależnie od treści testamentu. Zaplanuj turecką nieruchomość w Turcji i traktuj testament sporządzony w kraju jako obejmujący majątek znajdujący się w kraju.

Sprzedaż udziału później i zasada prawa pierwokupu zmieniona w grudniu 2025 roku

Współwłasność niesie ze sobą ograniczenie, które zaskakuje raczej sprzedających niż kupujących. Gdy jeden współwłaściciel sprzedaje swój udział osobie trzeciej, pozostali współwłaściciele mają yasal önalım hakkı (ustawowe prawo pierwokupu), pozwalające im przejąć ten udział zamiast kupującego, na podstawie artykułu 732 tureckiego Kodeksu cywilnego. To prawo nie powstaje przy sprzedaży między dotychczasowymi współwłaścicielami, więc wykupienie jednego partnera przez drugiego niczego nie uruchamia.

Mechanikę reguluje artykuł 733. O sprzedaży zawiadamia pozostałych współwłaścicieli kupujący albo sprzedający za pośrednictwem notariusza, a prawo wygasa, jeśli nie zostanie wykonane w ciągu trzech miesięcy od tego zawiadomienia, z zastrzeżeniem zewnętrznego terminu liczonego od daty sprzedaży.

Dwa elementy tej zasady niedawno się zmieniły, a większość opublikowanych poradników jeszcze tego nie uwzględniła. Ustawa nr 7571, opublikowana w Resmî Gazete (Dzienniku Urzędowym) 25 grudnia 2025 roku i obowiązująca od tego samego dnia, skróciła zewnętrzny termin z dwóch lat do jednego roku i zmieniła podstawę ceny, tak że cena pierwokupu to teraz wartość rynkowa ustalona przez sędziego, a nie cena wpisana w akcie własności. Nowelizacja wyłączyła też ze stosowania tego prawa sprzedaże przymusowe i niektóre sprzedaże w drodze przetargu publicznego, i nie ma zastosowania do sprzedaży zakończonych przed jej wejściem w życie.

Strony zajmujące wysokie pozycje na ten temat w sierpniu 2026 roku, w tym co najmniej jeden blog tureckiej kancelarii prawnej, wciąż opisują dwuletni termin i wykup po cenie widniejącej w akcie. Oba stwierdzenia były prawdziwe do grudnia 2025 roku i nie są prawdziwe teraz, a ma to znaczenie, ponieważ te dwie zmiany działają w przeciwnych kierunkach. Krótsze okno działa na korzyść kupującego udział, podczas gdy cena według wartości rynkowej usuwa dawną zachętę do wykonywania tego prawa wobec zaniżonej kwoty w akcie.

To, jak odczytać tę zasadę, zależy od tego, po której stronie transakcji się znajdujesz. Partner sprzedający swoją połowę osobie z zewnątrz powinien się spodziewać, że kupujący wkalkuluje w cenę rok ekspozycji na to ryzyko. Zagraniczny kupujący nabywający udział od dotychczasowego współwłaściciela w budynku sam ponosi tę ekspozycję przez rok po rejestracji.

Gdy współwłaściciele nie mogą się porozumieć: zniesienie współwłasności, mediacja i licytacja

Żaden współwłaściciel nie może zostać w tej sytuacji uwięziony na zawsze. Artykuł 698 tureckiego Kodeksu cywilnego daje każdemu współwłaścicielowi prawo żądania zniesienia współwłasności wspólnej nieruchomości, chyba że obowiązek utrzymania współwłasności wynika z czynności prawnej albo z tego, że nieruchomość jest przeznaczona do trwałego celu. Takie powództwo nosi nazwę izale-i şuyu (zniesienia współwłasności).

Sąd wybiera między dwoma rozstrzygnięciami. Może zarządzić aynen taksim (podział w naturze), dzieląc nieruchomość fizycznie tam, gdzie jest to możliwe bez utraty wartości, albo podział przez sprzedaż, w którym nieruchomość sprzedaje się na licytacji publicznej, a wpływy dzieli się według udziałów. Pojedyncze mieszkanie rzadko da się podzielić w naturze, więc realistycznym rozstrzygnięciem dla mieszkania w Alanyi jest licytacja, a ceny na licytacjach często wypadają niżej niż to, co dałaby spokojna sprzedaż prywatna.

Teraz najpierw następuje etap proceduralny. Od 1 września 2023 roku zwrócenie się do arabuluculuk (mediacji) jest warunkiem wstępnym złożenia pozwu o zniesienie współwłasności, wprowadzonym przez Ustawę nr 7445 zmieniającą artykuł 18/B Ustawy nr 6325, a sprawa wniesiona bez próby mediacji jest odrzucana z przyczyn proceduralnych.

Współwłaściciele mogą ograniczyć to prawo, ale tylko w ściśle określony sposób. Artykuł 698(2) pozwala ograniczyć prawo żądania zniesienia współwłasności czynnością prawną na maksymalnie dziesięć lat i wymaga, by porozumienia o kontynuowaniu współwłasności nieruchomości zawierano w formie urzędowej, z możliwością wpisania adnotacji do rejestru gruntów. Prywatne pisemne porozumienie między dwojgiem partnerów o niezgłaszaniu żądania zniesienia współwłasności nie powstrzymuje więc powództwa o zniesienie współwłasności tureckiej nieruchomości, ponieważ artykuł wymaga formy urzędowej. Porozumienie zawarte na dłużej niż dziesięć lat nie jest nieważne; okres po prostu skraca się do dziesięciu lat, a współwłaściciele mogą je odnowić.

Wspólny zakup a tureckie obywatelstwo: pułapka 50/50

Pary kupujące wspólnie z myślą o obywatelstwie często same wykluczają się ze spełnienia progu. Próg inwestycji w nieruchomość dla tureckiego obywatelstwa wynosi 400 000 dolarów amerykańskich i stosuje się na każdego wnioskodawcę, więc dwie osoby, które podzielą po równo jedno mieszkanie za 400 000 dolarów, mają po 200 000 dolarów każda, i żadna z nich nie kwalifikuje się do programu. Łączenie udziałów nie łączy uprawnień.

Droga, która działa, prowadzi w przeciwną stronę. Jeden z małżonków posiada na swoje nazwisko nieruchomość spełniającą pełny próg, a drugi małżonek, wraz z dziećmi poniżej 18 roku życia, zostaje włączony do tego wniosku jako osoba zależna, bez żadnej dodatkowej inwestycji. Dwoje dorosłych, z których każde chce uzyskać obywatelstwo we własnym prawie, musi osiągnąć próg oddzielnie.

Droga przez obywatelstwo odbiera też elastyczność, jaką zwykle daje struktura udziałowa. Nieruchomość użyta we wniosku podlega trzyletniemu ograniczeniu zbywalności, a ograniczenie to obejmuje zarówno przeniesienia udziałów, jak i sprzedaż całej nieruchomości, więc para idąca tą drogą nie może w tym trzyletnim okresie zmienić swoich ułamków. Rozważ tę blokadę wobec wartości posiadania mieszkania na dwa nazwiska.

Co ustalić na piśmie przed spotkaniem w katastrze

Tapu zapisuje ułamki i nic poza tym, więc to, kto ile zapłacił, kto pokrywa bieżące koszty i jak każdy z właścicieli może wyjść ze współwłasności, należy do osobnego dokumentu podpisanego przed spotkaniem. Sześć punktów pokrywa tę materię dla większości par.

1. Zapisz ułamki i powód, dla którego są właśnie takie, w tym kto i z jakiego konta ile zapłacił, ponieważ tapu pokazuje ułamek, ale nigdy nie pokazuje powodu.
2. Rozdziel bieżące koszty, wskazując, kto płaci aidat (opłatę na koszty wspólne), składkę ubezpieczenia DASK od trzęsienia ziemi, emlak vergisi (podatek od nieruchomości) i koszty napraw, oraz w jakich proporcjach.
3. Zaprojektuj wyjście ze współwłasności, ustalając, czy odchodzący właściciel musi najpierw zaproponować swój udział drugiemu, jak ustala się cenę i ile czasu ma druga strona na zapłatę.
4. Ustal metodę wyceny, a nie samą wartość, wskazując niezależnego rzeczoznawcę albo mechanizm jego wyboru, ponieważ z góry uzgodniona liczba szybko się dezaktualizuje.
5. Uwzględnij wprost kwestię śmierci, wychodząc z założenia, że testament sporządzony w kraju rządzi formą rozrządzenia, ale turecką nieruchomością rządzi tureckie prawo spadkowe.
6. Sformalizuj każde porozumienie o niezgłaszaniu żądania zniesienia współwłasności, ponieważ artykuł 698(2) wymaga formy urzędowej dla nieruchomości, a prywatny dokument nie będzie skuteczny.

Jedno ograniczenie powinno się znaleźć w samym dokumencie. Porozumienie między współwłaścicielami wiąże współwłaścicieli, ale nie zmienia ułamka wpisanego na tapu ani sytuacji osób trzecich mających do czynienia z rejestrem. Tam, gdzie celem jest związanie samego rejestru, właściwym mechanizmem jest wpis albo adnotacja, a nie prywatna umowa.