Czy można kupić nieruchomość w Turcji bez przyjazdu do kraju?

Zakup nieruchomości w Turcji bez przyjazdu do kraju jest możliwy, ponieważ pełnomocnik działający na podstawie pełnomocnictwa notarialnego może wykonać każdą czynność wymaganą przy zakupie, łącznie z podpisem w Tapu Müdürlüğü (urzędzie ksiąg wieczystych). Pełnomocnictwo nie obejmuje jednak wszystkiego, a to, czy zdalny zakup się powiedzie, rozstrzygają trzy luki. Tureckie przepisy bankowe definiują dokument tożsamości do zdalnej weryfikacji klienta jako turecki krajowy dowód osobisty, więc żaden bank nie otworzy konta na nazwisko zagranicznego kupującego przez rozmowę wideo, a walutę, z której powstaje obowiązkowy DAB (döviz alım belgesi, dokument potwierdzający zakup waluty, którego wymaga urząd ksiąg wieczystych), może sprzedać wyłącznie kupujący, sprzedający albo pełnomocnik jednego z nich. Sprzedaż waluty to zarazem jedyny krok, którego nie da się cofnąć: gdy tylko Bank Centralny zakończy zakup waluty, przepisy zabraniają odstąpienia od transakcji lub jej anulowania, podczas gdy wadliwy wniosek do urzędu ksiąg wieczystych zostaje po prostu odrzucony na piśmie i widnieje w wykazie nieruchomości. Dostęp do systemów państwowych zamyka trzecią lukę na niekorzyść kupującego, ponieważ hasło do e-Devlet wymaga tureckiego numeru identyfikacyjnego zaczynającego się od 98 lub 99, a PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı, turecki operator pocztowy) wydaje je wyłącznie za dokumentami potwierdzającymi status pobytowy, przez co kupujący dokonujący pierwszej takiej transakcji odczytuje jej przebieg za pośrednictwem pełnomocnika, a nie bezpośrednio z rejestru. Numer podatkowy działa odwrotnie i obecnie można go uzyskać online w Gelir İdaresi Başkanlığı (urzędzie skarbowym), dzięki czemu można go całkowicie wyłączyć z pełnomocnictwa. Dla większości kupujących rachunek wychodzi na korzyść jednej podróży w celu obejrzenia nieruchomości, ponieważ pełnomocnictwo sporządzone u tureckiego notariusza pomija łańcuch apostille i tłumaczenia przysięgłego, a nieruchomość kupiona zdalnie i tak pozostawia termin wizyty w sprawie zezwolenia na pobyt, na który wnioskodawca musi stawić się osobiście.

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Turcji, nie będąc w kraju?

Pełnomocnik dysponujący pełnomocnictwem notarialnym może wykonać każdą czynność wymaganą przy zakupie, łącznie z podpisem w Tapu Müdürlüğü (urzędzie ksiąg wieczystych), dzięki czemu kupujący nigdy nie musi wjeżdżać do Turcji. Własność tureckiej nieruchomości przechodzi na podstawie wpisu do rejestru, a nie na podstawie umowy, a urząd dokonuje tego wpisu przy obecności stron albo ich pełnomocników działających na podstawie pełnomocnictwa notarialnego. Nic w tym procesie nie wymaga od kupującego osobistego stawiennictwa jako warunku nabycia własności.

Wymogi dotyczące tożsamości są łagodniejsze, niż spodziewa się większość kupujących. Punktem wyjścia jest ważny paszport, a sam zakup nieruchomości nie wymaga zezwolenia na pobyt, statusu wizowego ani tureckiego obywatelstwa. Prawo tureckie nie nakłada też obowiązku korzystania z usług prawnika: reprezentacja w urzędzie ksiąg wieczystych to wybór, a nie zasada.

Ta odpowiedź obejmuje jedną czynność z mniej więcej tuzina. Zakup to łańcuch, a w tym łańcuchu są etapy, do których pełnomocnictwo nie sięga, etapy, których żaden bank nie wykona przez rozmowę wideo, oraz jeden etap, którego po wykonaniu nie da się cofnąć. Różnica między zdalnym zakupem, który się udaje, a takim, który się nie udaje, tkwi właśnie w tych etapach, a nie w samym przeniesieniu własności.

Które etapy naprawdę wymagają czyjejś fizycznej obecności w Turcji

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca, od pierwszych oględzin po przekazanie kluczy, składa się z trzynastu etapów, a osobistej fizycznej obecności samego kupującego wymagają tylko dwa z nich, kolejne trzy wymagają, by ktoś fizycznie stawił się w budynku w Turcji. Reszta załatwiana jest przez dokumenty.

Dwa wiersze opierają się delegowaniu: pierwszy i ostatni. Pełnomocnik może spojrzeć za ciebie na ścianę i ją opisać, pełnomocnik może podpisać za ciebie w urzędzie ksiąg wieczystych, ale żadna z tych czynności nie sprawi, że kupujący zobaczy nieruchomość na własne oczy albo stanie osobiście przy okienku urzędu migracyjnego.

Numer podatkowy nie wymaga już nikogo przy okienku

Zagraniczny kupujący składa wniosek o turecki numer podatkowy przez cyfrowy kanał Gelir İdaresi Başkanlığı (urzędu skarbowego) i otrzymuje go w formie oficjalnego pisma PDF, bez wizyty przy okienku i bez udziału pełnomocnika. Wniosek o potencjalny numer identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców znajduje się na stronie samego urzędu i wymaga podania imienia, nazwiska, płci, numeru identyfikacyjnego cudzoziemca, miejsca urodzenia, imienia matki, imienia ojca, kraju, numeru paszportu, telefonu i adresu. Wraz z formularzem przesyła się skan strony paszportu ze zdjęciem i danymi osobowymi.

Numer uzyskuje się jako pierwszy, ponieważ wszystko, co następuje później, go wymaga. Płatności, konto bankowe i akta w urzędzie ksiąg wieczystych, wszędzie pojawia się numer podatkowy, dlatego starsze listy kontrolne stawiają go na pierwszym miejscu i powierzają pełnomocnikowi.

Załatwienie tego samodzielnie zmienia kształt pełnomocnictwa. Każde udzielone uprawnienie jest uprawnieniem, z którego ktoś może skorzystać, a numer podatkowy najłatwiej całkowicie wyłączyć z dokumentu. Kupujący, który uzyska numer przed wizytą u notariusza, może sporządzić akt bez tego uprawnienia.

Przy ścieżce online obowiązuje jedno zastrzeżenie. Formularz wymaga numeru telefonu komórkowego, nie precyzując, czy musi to być numer turecki, dlatego warto to potwierdzić, zanim zaplanuje się cały proces wokół zdalnego wniosku.

Dlaczego żaden turecki bank nie otworzy ci konta zdalnie

Tureckie przepisy bankowe definiują dokument tożsamości używany do zdalnej weryfikacji klienta jako turecki krajowy dowód osobisty, co oznacza, że cudzoziemiec, który takiego dowodu nie posiada, nie może zostać przyjęty jako klient przez rozmowę wideo. Rozporządzenie o metodach zdalnej identyfikacji stosowanych przez banki, opublikowane w Resmî Gazete 1 kwietnia 2021 roku pod numerem 31441, ustala tę definicję w artykule dotyczącym definicji. Zdalna weryfikacja klienta opiera się na dokumencie, którego niebędący rezydentem zagraniczny kupujący po prostu nie posiada.

W tym samym rozporządzeniu istnieje też ścieżka paszportowa, ale jest na tyle wąska, że wyklucza niemal każdego zagranicznego kupującego. Dotyczy ona posiadaczy tureckiego nüfus cüzdanı (krajowego dowodu osobistego) lub Mavi Kart (Niebieskiej Karty, wydawanej osobom, które zrzekły się tureckiego obywatelstwa), przy użyciu paszportu z funkcją komunikacji zbliżeniowej zgodnego ze standardem ICAO 9303, i wyłącznie do otwierania kont w ramach programu YUVAM dla obywateli mieszkających za granicą. Słowo "cudzoziemiec" w ogóle nie pojawia się w przepisach rozporządzenia dotyczących identyfikacji.

Ścieżka, która działa, to pełnomocnik w oddziale. Pełnomocnictwo notarialne, które wyraźnie wymienia otwarcie konta, pozwala pełnomocnikowi przejść osobistą identyfikację wymaganą przez przepisy. Ogólne sformułowanie nie wystarczy, bo oddział szuka konkretnego, wyraźnie wskazanego uprawnienia.

Na to rozporządzenie banki nakładają jeszcze własne warunki komercyjne. Niektóre wymagają od nierezydentów depozytu początkowego, inne blokują ten depozyt na pewien czas, a kwoty i okresy różnią się w zależności od banku i zmieniają się bez uprzedzenia. Te warunki pochodzą od banku, a nie z przepisów, dlatego należy o nie zapytać konkretny oddział, a nie przepisywać ich z bloga do budżetu.

Kto może wymienić walutę i czyje nazwisko widnieje na DAB

Walutę zagraniczną, z której powstaje DAB, może sprzedać tylko cztery osoby: kupujący, sprzedający albo pełnomocnik jednego z nich. Bank Centralny Republiki Turcji ustala ten limit w instrukcji wykonawczej dotyczącej sprzedaży waluty na podstawie artykułu 13 Okólnika o przepływie kapitału, a to ograniczenie zamyka schemat, w który zdalni kupujący wpadają najłatwiej, czyli powierzenie wymiany pieniędzy stronie trzeciej, na przykład agencji, działającej we własnym imieniu.

DAB (döviz alım belgesi, dokument potwierdzający zakup waluty) jest obowiązkowy od 24 stycznia 2022 roku dla cudzoziemców nabywających nieruchomość w drodze kupna, a urząd ksiąg wieczystych żąda jego okazania. Ta sama instrukcja Banku Centralnego określa minimalną zawartość dokumentu: imię i nazwisko cudzoziemca, w imieniu którego wymieniono walutę, numer paszportu lub numer identyfikacyjny cudzoziemca, równowartość zakupionej waluty w dolarach amerykańskich oraz oświadczenie, że transakcja podlega artykułowi 13 Okólnika o przepływie kapitału.

Dla kupującego, który nigdy nie przyjeżdża, wynikają z tego dwa wnioski. Pierwszy to nic niekosztująca kontrola: na dokumencie musi widnieć nazwisko samego kupującego, a DAB wystawiony na kogoś innego nie jest jego DAB. Drugi to ułatwienie, ponieważ instrukcja dopuszcza numer paszportu zamiast numeru identyfikacyjnego cudzoziemca, więc kupujący bez historii pobytu w Turcji nadal może dysponować zgodnym z przepisami dokumentem wystawionym na własne nazwisko.

Waluta i moment przeliczenia mają swoją własną specyfikę. W ramach tego mechanizmu Bank Centralny skupuje dolary amerykańskie, euro i funty szterlingi, a inne waluty bank przelicza najpierw na jedną z tych trzech, zanim dojdzie do dalszej sprzedaży. Kupujący z Oslo wysyłający korony norweskie przechodzi więc przez dwie wymiany zamiast jednej. Stosowany jest kurs skupu Banku Centralnego ogłaszany o 10:00, 11:00, 12:00, 13:00, 14:00 i 15:00, przy czym bierze się ostatni kurs opublikowany przed momentem przeliczenia waluty na tureckie liry.

Etap, którego nie da się cofnąć, to sprzedaż waluty

Gdy tylko Bank Centralny zakończy zakup waluty, sprzedaży nie można odstąpić z żadnego powodu, a transakcji nie można anulować, a banki mają obowiązek poinformować o tym strony jeszcze przed dokonaniem transakcji. To jedno zdanie w instrukcji wykonawczej przenosi punkt bez odwrotu w miejsce, którego większość kupujących się nie spodziewa.

Porównaj to z samym przeniesieniem własności, którego wszyscy się obawiają. Tureckie przepisy dotyczące ksiąg wieczystych nie przewidują dla urzędu żadnej szuflady oczekujących: wniosek niespełniający wymogów zostaje odrzucony bez zwłoki, z podaniem przyczyny, miejsca odwołania i terminu, a sama odmowa zostaje wpisana do rubryki oświadczeń w wykazie nieruchomości. Odwołanie kieruje się do dyrekcji regionalnej w ciągu piętnastu dni, a do Dyrekcji Generalnej w kolejnych piętnastu. Nieudane przeniesienie własności to przeniesienie, które się nie odbyło, a pieniądze nie przeszły przez urząd ksiąg wieczystych.

Z wymianą waluty jest dokładnie odwrotnie. Jest ona nieodwracalna z mocy przepisów, następuje zanim akta trafią do urzędu ksiąg wieczystych, a przy zdalnym zakupie zwykle uruchamia ją ktoś inny. Cała obrona polega na kolejności: najpierw przeczytaj wypis z rejestru i uzgodnij warunki umowy, wymiana waluty dopiero potem. Kupujący, który wymienia walutę wcześnie, by wyglądać na zdeterminowanego, wydaje ten jedyny ruch, którego nie da się cofnąć.

Czego nie widzi zdalny kupujący

Cudzoziemiec potrzebuje tureckiego numeru identyfikacyjnego zaczynającego się od 98 lub 99, by uzyskać hasło do e-Devlet, a PTT wydaje to hasło wyłącznie za dokumentami potwierdzającymi status pobytowy, więc kupujący, który nigdy nie miał tureckiego pobytu, nie ma dostępu do portalu państwowego ani wglądu we własny system online urzędu ksiąg wieczystych. Konsekwencja jest cicha i łatwa do przeoczenia: przez cały zakup zdalny kupujący widzi to, co zgłasza pełnomocnik, a nie to, co mówi sam rejestr.

Dokumenty, które PTT akceptuje od cudzoziemców, tworzą jedną rodzinę.

• Dokumenty zezwolenia na pobyt potwierdzają status posiadacza w Turcji.
• Dokumenty ochrony tymczasowej i ochrony międzynarodowej obejmują osoby objęte tymi reżimami.
• Dokumenty tożsamości bezpaństwowców obejmują osoby bez obywatelstwa.
• Karty personelu obcych misji i przedstawicielstw obejmują akredytowany personel.
• Dokumenty zezwolenia na pracę, dokumenty zwolnienia z obowiązku posiadania zezwolenia na pracę oraz dokumenty Turquoise Card obejmują osoby uprawnione do pracy, a obok nich wymagany jest paszport.

Inwestor, który przyjechał jedynie na pieczątce turystycznej, nie dysponuje żadnym z nich. Zamiast niego hasło może odebrać pełnomocnik, ale tylko na podstawie pełnomocnictwa sporządzonego u notariusza, zawierającego wyraźne stwierdzenie, że pełnomocnik jest upoważniony do uzyskania hasła e-Devlet i składania w tym celu oświadczeń w imieniu mocodawcy. Ogólne upoważnienie do prowadzenia zakupu tego nie obejmuje.

Są trzy substytuty, które dają zdalnemu kupującemu coś pewniejszego niż rozmowa telefoniczna. Zanim jakikolwiek zadatek zmieni właściciela, poproś o aktualny wypis z rejestru i zaświadczenie o obciążeniach z urzędu, ponieważ oba te dokumenty wydaje sam rejestr, a nie oświadczenia sprzedającego. Gdy tylko wniosek zostanie złożony, poproś na piśmie o numer yevmiye (dziennika rejestracji), ponieważ wpis w dzienniku niesie datę, godzinę i minutę i ustala pierwszeństwo konkurujących praw. Miej świadomość, że odmowa jest wpisywana bezpośrednio do wykazu nieruchomości, co oznacza, że późniejsza kontrola wykazu pokaże, czy wniosek został odrzucony, a nie tylko opóźniony.

Trzy warianty w porównaniu: bez podróży, jedna podróż, pełna obecność

Dla większości kupujących jedna podróż w celu obejrzenia nieruchomości to najtańszy i najbezpieczniejszy wariant, ponieważ pełnomocnictwo sporządzone u tureckiego notariusza całkowicie pomija łańcuch apostille i tłumaczenia przysięgłego, a kupujący widzi nieruchomość na własne oczy w tym samym tygodniu. Trzy warianty różnią się mniej wynikiem prawnym, a bardziej tym, ile kosztują w formalnościach i w "ślepocie" kupującego.

To, czy wariant bez podróży w ogóle zadziała, decyduje forma samego dokumentu. Zgodnie z tureckimi przepisami notarialnymi pełnomocnictwo używane do transakcji w urzędzie ksiąg wieczystych musi zawierać fotografię mocodawcy i musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, a nie jedynie z poświadczonym podpisem. Dokumenty sporządzone u zagranicznego notariusza często nie spełniają żadnego z tych wymogów, a niezgodność wychodzi na jaw przy okienku urzędu ksiąg wieczystych, a nie przy biurku notariusza. Tureckie konsulaty sporządzają pełnomocnictwo bezpośrednio i od razu rozwiązują oba problemy, dlatego wariant konsularny jest pewniejszy niż wariant z miejscowym notariuszem, mimo że oba są legalne.

Koszty mają tu charakter strukturalny, a nie stały. Wariant bez podróży generuje opłatę konsularną lub notarialną, apostille, tłumaczenie przysięgłe i przesyłkę kurierską; wariant z jedną podróżą generuje opłatę notarialną i lot. To, która suma okaże się wyższa, zależy od tego, gdzie mieszka kupujący, a same stawki ustalane są co roku.

Zdalny zakup nie czyni cię rezydentem

Sama własność nieruchomości nie daje zezwolenia na pobyt, a wniosek o zezwolenie na pobyt wymaga osobistego stawiennictwa wnioskodawcy na wyznaczonym terminie. Zarząd ds. Migracji wskazuje, że cudzoziemcy pozostający dłużej niż pozwala na to wiza lub zwolnienie z obowiązku wizowego, albo dłużej niż dziewięćdziesiąt dni, muszą złożyć wniosek przez system e-ikamet, oraz że wnioskodawcy muszą stawić się osobiście w wojewódzkim lub powiatowym urzędzie migracyjnym w wyznaczonym dniu. Osoby, które nie stawią się bez uzasadnionej przyczyny, traktuje się tak, jakby w ogóle nie złożyły wniosku.

Ta zasada wyznacza granicę obietnicy zero podróży. Zakup opiera się na dokumentach, zezwolenie na pobyt opiera się na osobie. Inwestora, który kupuje zdalnie z myślą o dochodzie z wynajmu i nigdy nie zamierza zostać w Turcji, to nie dotyczy. Inwestor kupujący z myślą o pobycie lub obywatelstwie powinien od początku wpisać w harmonogram przynajmniej jedną podróż, zamiast odkrywać tę potrzebę na końcu.

Raport z wyceny podlega temu samemu podziałowi, ale zaskakuje ludzi z odwrotnego powodu. Raport z wyceny sporządzony przez podmiot licencjonowany przez Radę ds. Rynków Kapitałowych przestał być wymagany przy zwykłym zakupie, gdy 13 czerwca 2024 roku wszedł w życie okólnik 2024/4 Głównego Zarządu Ksiąg Wieczystych i Katastru, więc zdalny kupujący nabywający nieruchomość w celach inwestycyjnych już go nie potrzebuje. Raport pozostaje obowiązkowy w sprawach o tureckie obywatelstwo i zezwolenie na pobyt, co oznacza, że kupujący dążący do uzyskania paszportu dźwiga wymóg, z którego zwykły kupujący został już zwolniony.

Z czego rezygnujesz, jeśli nigdy nie widzisz nieruchomości

Ryzyka, które pozostają po bezproblemowym zdalnym zakupie, mają charakter fizyczny, a nie prawny, i żaden dokument ich nie kontroluje. Pełnomocnik działający na podstawie dobrze sporządzonego pełnomocnictwa chroni tytuł własności kupującego. Nic w aktach nie chroni kupującego przed samą nieruchomością.

• Widok na morze utrzyma się tylko dopóki działka przed budynkiem pozostaje pusta. W Alanyi, dzielnicy prowincji Antalya, warto pytać nie o to, czy widok istnieje dzisiaj, lecz o to, co dopuszcza status planistyczny tej pustej działki.
• Odległość do morza inaczej wygląda na mapie, a inaczej pieszo. Mieszkanie w Kargıcak oddalone o 500 metrów od wody może leżeć 60 metrów wyżej, co w sierpniu zamienia spacer we wspinaczkę.
• Piętro, ekspozycja, winda i aidat (miesięczna opłata za zarządzanie budynkiem) kształtują codzienne życie bardziej niż sam rzut mieszkania. Mieszkanie na ostatnim piętrze, z oknami na południe, w budynku, gdzie winda zatrzymuje się na piątym piętrze, to zupełnie inny zakup niż ten z broszury.
• Zaludnienie w nadmorskich dzielnicach zmienia się wraz z porą roku. Mahmutlar w lipcu i Mahmutlar w styczniu to dwa różne miejsca, a wideospacer pokazuje tylko jedno z nich.
• Usterki przy odbiorze musi ktoś wypatrzyć. Ustal na piśmie, kto sprawdza lokal przy przekazaniu kluczy, co obejmuje lista usterek i co się dzieje, gdy dany punkt nie zostanie usunięty.

Wideooglądanie zmniejsza tę lukę, gdy odbywa się na warunkach kupującego, a nie agencji. Poproś o jeden ciągły, niemontowany spacer, a nie zmontowaną sekwencję, ponieważ zmontowane nagranie decyduje za ciebie, co warto zobaczyć. Ustal wcześniej porę dnia i poproś o pokazanie tego samego lokalu ponownie o innej godzinie, bo popołudniowe słońce i wieczorny hałas dają o sobie znać osobno. Poproś, by kamerę wyniesiono na balkon i obrócono o pełny okrąg, a następnie pokazano klatkę schodową, parking, miejsce na śmieci i szafkę z licznikami, bo to właśnie te części budynku pokazują, jak jest faktycznie zarządzany. Zapytaj, co obejmuje aidat i czy budynek ma zaległości, i poproś o odpowiedź na piśmie od zarządcy budynku, a nie od sprzedającego.

Jeden dokument częściowo zamyka tę lukę. Polisa DASK na wypadek trzęsienia ziemi jest obowiązkowa, a bez niej przeniesienie własności się nie zakończy, więc polisa jest stałym elementem akt, a nie opcją, z której zdalnego kupującego można wyperswadować.