Что должно быть в договоре купли-продажи недвижимости в Турции

Договор купли-продажи недвижимости в Турции — это на самом деле один из трёх разных документов, и то, какой из них подписывает покупатель, решает, связывают ли его пункты кого-либо вообще. Обычное письменное соглашение, подписанное в офисе агентства, ничего не передаёт и обычно не может нести работающий пункт о неустойке за отказ от сделки, потому что статья 237 Обязательственного кодекса и статья 706 Гражданского кодекса делают официальную форму условием действительности, а не формальностью. Нотариально оформленный предварительный договор купли-продажи создаёт требование, подлежащее принудительному исполнению, и может быть внесён отметкой в реестр права собственности, где он действует против последующего покупателя в течение пяти лет. С 1 января 2023 года нотариус может также составить сам договор купли-продажи по статье 61/A Закона о нотариате и внести его в систему земельного кадастра, с уплатой сбора за передачу права собственности в размере 4% и без гербового сбора. В любом из этих документов объект идентифицируется по номерам ada, parsel и номеру самостоятельной части, а не по адресу, а заявленная цена имеет законный нижний предел на уровне оценочной стоимости по муниципальному налогу на недвижимость, при этом любая недоплата впоследствии доначисляется по статье 63 Закона о сборах. Для иностранного покупателя цифра, которая попадает в свидетельство о праве собственности, — это сумма в турецких лирах, указанная в справке о покупке валюты, что закрывает вопрос заявленной цены ещё до того, как кто-то его поднимет. А то, законен ли вообще пункт о цене в евро, зависит от того, где резидентом является каждая сторона, а не от того, какой у неё паспорт.

Три разных документа называют «договором купли-продажи»

Турецкая практика скрывает за словами «договор купли-продажи» три разных документа, и они несут разный юридический вес. Документ, который вам вручают в офисе агентства в Аланье, обычно самый слабый из трёх, и список пунктов внутри него стоит ровно столько, сколько стоит сам документ, который их несёт.

Первый документ — это обычное письменное соглашение, которое подписывают покупатель и продавец в присутствии агента как свидетеля. Второй — это taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (предварительный договор купли-продажи), составленный нотариусом в форме düzenleme şeklinde, то есть нотариус сам составляет документ, а не просто заверяет подписи под текстом, написанным кем-то другим. Третий — это taşınmaz satış sözleşmesi (договор купли-продажи), составленный нотариусом по статье 61/A Закона о нотариате — путь, который существует с 1 января 2023 года и который большинство англоязычных материалов ещё не отразили.

Статья 61/A вошла в Закон о нотариате через Закон № 7413, который добавил договоры купли-продажи в перечень нотариальных действий в статье 60 и ввёл саму статью 61/A. Профессора Сюха Танрывер и Мехмет Серкан Эргюне в статье 2023 года в журнале юридического факультета Университета Анкары описывают механизм: заявление подаётся через систему записи Союза турецких нотариусов на портале e-Devlet, нотариус запрашивает данные реестра через TAKPAS, а после подписания сторонами нотариус получает номер yevmiye из TAKBİS и вносит туда договор, после чего земельный кадастр проводит регистрацию. Полномочия нотариуса не являются исключительными. Стойка земельного кадастра остаётся открытой, и покупатель по-прежнему может действовать так, как покупатели действовали всегда.

Связывают ли ваши пункты кого-либо, решается ещё до того, как вы их прочитаете

Договор, который передаёт турецкую недвижимость или обещает её передать, действителен только тогда, когда его составляет официальный орган, а недействительный договор вообще не несёт никаких пунктов. Это требование закреплено сразу в трёх местах: статья 237 Турецкого обязательственного кодекса, статья 706 Гражданского кодекса и статья 26 Закона о земельном кадастре. Танрывер и Эргюне описывают эту официальную форму как условие действительности, а не как правило доказывания, а последствием её игнорирования называют ничтожность.

Практический эффект удивляет покупателей в обе стороны. Пункт о неустойке за отказ от сделки в обычной письменной форме бронирования, как правило, не связывает покупателя, потому что этот пункт падает вместе с документом, который его несёт. Та же логика лишает покупателя и защитных пунктов, поэтому продавец, который берёт деньги и продаёт объект кому-то ещё, нарушает документ, который изначально вообще не создавал требования на объект. Что происходит с уже уплаченными по такому документу деньгами — отдельный вопрос, и турецкое право отвечает на него через неосновательное обогащение, а не через договор.

Статья 61/A не смягчила это правило. Она добавила второй орган, который может его выполнить, и именно поэтому нотариальный путь имеет значение: он превращает документ, который раньше был лишь подготовительным, в документ, который несёт саму передачу.

Пункт о сторонах: что должно быть написано о вас

Иностранному покупателю нужен турецкий налоговый номер на руках ещё до составления договора, а не после. Положение, регулирующее нотариальные договоры купли-продажи, опубликованное в Официальной газете 11 января 2023 года, определяет, какие идентификационные данные вносятся в документ для стороны, не являющейся гражданином Турции: данные удостоверения личности иностранного государства вместе с yabancı kimlik numarası (номер иностранного удостоверения личности) или potansiyel vergi kimlik numarası (потенциальный налоговый номер), данные лица без гражданства, если применимо, и номер голубой карты для владельцев голубой карты.

У покупателя, который никогда не имел турецкого вида на жительство, нет номера иностранного удостоверения личности, поэтому в документ вносится именно потенциальный налоговый номер. Налоговое управление ведёт для этого онлайн-канал подачи заявления на dijital.gib.gov.tr, где запрашивают имя, имена родителей, место рождения, страну, номер паспорта, адрес и номер телефона, а также загрузку страницы паспорта с фотографией.

В пункт о сторонах входят ещё два элемента. Если кто-то подписывает по доверенности, в договор должны войти дата документа и номер yevmiye, потому что статья 504 Обязательственного кодекса требует конкретных полномочий на передачу недвижимости, и общей доверенности для этого недостаточно. Если продавец — компания, в пункте называется лицо, чья подпись её связывает.

Пункт об объекте: адрес — это не объект

Турецкая недвижимость идентифицируется по координатам в реестре, а не по адресу улицы, и договор, в котором указан только адрес, не идентифицирует ничего. Положение перечисляет, что идентифицирует объект в нотариальном договоре купли-продажи: квартал или деревня, номер pafta (лист), номера ada (квартал) и parsel (участок), номер bağımsız bölüm (самостоятельная часть), если продаётся квартира, площадь, границы, тип объекта и доля собственности, если объект находится в долевой собственности.

Оба, квартал в округе Аланья провинции Анталья, показывает, почему это важно. Один жилой комплекс там может состоять из четырёх блоков с одинаковой планировкой, и две квартиры в разных блоках могут иметь одинаковый адрес улицы, одинаковый этаж и одинаковую планировку, но при этом разные номера самостоятельной части. Договор, где указано «квартира 2+1 на третьем этаже», описывает сразу четыре квартиры.

В пункте также указывается, оформлено ли на здание kat mülkiyeti (полное право собственности на квартиру) или kat irtifakı (сервитут строительства) — временный титул, который используется до получения зданием разрешения на заселение. Кладовые и парковочные места часто являются отдельными самостоятельными частями со своими номерами, поэтому покупателю, которому на просмотре показали парковочное место, нужно вписать его номер рядом с номером квартиры.

Пункт о цене и валютный вопрос, который может изменить вид на жительство

Законность пункта о цене в евро зависит от того, где резидентом является каждая сторона, а не от того, чей у неё паспорт. Регулирует это Указ № 32 о защите ценности турецкой валюты и коммюнике, изданные на его основе, и его ограничение касается договоров между лицами, резидентными в Турции. Покупатель, живущий в Осло или Роттердаме, для этой цели не считается резидентом Турции, поэтому цена в евро — обычное дело в продажах покупателям, которые прилетают специально для сделки.

Эта классификация не постоянна. Покупатель, который впоследствии получает турецкий вид на жительство, может перейти в категорию резидента, а порядок в отношении иностранных граждан-покупателей по этим коммюнике менялся ещё в 2024 году. Каждому, кто подписывает пункт о цене в иностранной валюте, уже имея турецкий вид на жительство, стоит задать этот вопрос юристу в письменном виде, потому что ответ зависит от актуальной формулировки коммюнике, а не от общего принципа.

Одно следствие остаётся неизменным независимо от валюты в договоре. Если покупатель — иностранное физическое лицо, цифра продажи, зафиксированная в официальном свидетельстве о праве собственности, — это сумма в турецких лирах, указанная в döviz alım belgesi (справка о покупке валюты, DAB), документе, который оформляется при продаже иностранной валюты покупателя Центральному банку через турецкий банк. Цифра в евро, согласованная сторонами, сохраняется в договоре; а цифра в лирах, которая попадает в реестр, берётся из валютной конвертации.

Цена в вашем договоре и цена, записанная в свидетельстве о праве собственности

У заявленной стоимости есть законный нижний предел, и занижение цены в декларации подвергает покупателя последующему доначислению налога, а не даёт чисто сэкономить. Статья 63 Закона о сборах устанавливает базой для сбора за передачу права собственности заявленную цену передачи, которая не может быть ниже emlak vergisi değeri (оценочной стоимости по муниципальному налогу на недвижимость) объекта. Та же статья предусматривает, что если впоследствии выясняется, что сбор был уплачен с суммы ниже налоговой стоимости или с заявленной цены, не отражающей реальность, разница доначисляется дополнительно или в служебном порядке.

Эту арифметику стоит проделать до того, как кто-то её предложит. Возьмём квартиру в Аланье, согласованную за 200 000 EUR, где стороны заявляют 120 000 EUR, по ставкам, действующим на август 2026 года. Сбор за передачу составляет в сумме 4% от заявленной стоимости, по закону распределённых как 2% с покупателя и 2% с продавца, поэтому занижение цены на 40% снимает со стороны покупателя у стойки примерно 1 600 EUR сбора. Против этого стоят три риска. Разница в сборе может быть доначислена позже по статье 63. Стоимость приобретения покупателя в реестре теперь на 80 000 EUR ниже, что увеличивает налогооблагаемую прибыль при любой перепродаже в пятилетнем окне, в течение которого облагается прирост капитала. А покупатель, оформляющий турецкое гражданство, где порог составляет 400 000 USD на заявителя, оценивается по заявленной цифре, а не по фактически переданной сумме.

Танрывер и Эргюне добавляют довод со стороны нотариуса. Нотариусы взимают сборы и налоги по статье 118 Закона о нотариате, цена продажи ниже рыночной означает меньший собранный сбор, и авторы рассматривают указание рыночной стоимости в нотариальном договоре купли-продажи как юридическую обязанность, а не как предпочтение. Для иностранного покупателя вопрос во многом закрывается сам собой, поскольку цифра в свидетельстве берётся из справки о покупке валюты.

График платежей и что на самом деле делает пункт «право собственности переходит после последнего платежа»

Пункт о том, что право собственности переходит после последнего платежа, упорядочивает долги сторон, но не переносит право собственности. Статья 705 Гражданского кодекса передаёт право собственности на недвижимость посредством регистрации, и никакая фраза в частном договоре не заменяет запись в реестре. Полезная функция такого пункта — связать обязательство продавца явиться на передачу с обязательством покупателя заплатить, чтобы ни одной из сторон не пришлось действовать первой на доверии.

График работает лучше, когда каждый платёж привязан к проверяемому событию, а не к календарной дате. Работающая структура привязывает первый платёж к подписанию нотариального документа, второй — к чистому результату проверки губернаторства по статье 36 Закона о земельном кадастре, которая устанавливает, не попадает ли участок в военную зону или зону безопасности, а остаток — к самому приёму по регистрации.

Валютный этап заслуживает отдельной строки в графике, потому что это точка невозврата. Инструкция Центрального банка по продаже валюты предусматривает, что после того, как Центральный банк завершил покупку, продажа валюты не может быть отменена ни по какой причине и сделка не может быть аннулирована, а банки обязаны предупредить об этом стороны заранее. Покупатель, чей договор ставит валютную конвертацию раньше результата проверки на ограничения, поставил необратимый шаг впереди условного.

Пункт об отметке: единственная строка, которая связывает следующего покупателя

Единственный пункт, который защищает покупателя от продажи объекта кому-то ещё, — это тот, что вносит договор в свидетельство о праве собственности. Нотариально оформленный предварительный договор купли-продажи можно внести отметкой в реестр по статье 26 Закона о земельном кадастре, и эта отметка превращает чисто личное требование в требование, которое покупатель может предъявить третьим лицам, включая последующего покупателя. Запросить отметку может любая из сторон, и запрос действителен, даже если договор прямо этого не предусматривает. Действие отметки против третьих лиц длится пять лет, в течение которых бенефициар может подать иск о регистрации права собственности на своё имя.

После Закона № 7413 сторона может попросить нотариуса оформить отметку через информационную систему земельного кадастра при оплате сборов и платежей, без отдельной поездки в управление земельного кадастра. Это изменение превращает отметку из отдельного дела в один из пунктов того же приёма.

Сценарий, от которого защищает этот пункт, — обычный, а не экзотический. Продавец подписывает договор с покупателем в марте, получает более выгодное предложение в июне и продаёт объект второму покупателю. Без отметки у первого покупателя есть требование о возмещении убытков к продавцу, но нет требования на саму квартиру. С отметкой право первого покупателя переживает вторую продажу.

Пункты о неустойке и просрочке — и те из них, которые может переписать судья

Пункт о неустойке в принципе подлежит принудительному исполнению, но на практике может быть скорректирован, потому что турецкий судья вправе уменьшить неустойку, признанную чрезмерной. Статья 179 Обязательственного кодекса позволяет сторонам согласовать неустойку за нарушение, а статья 182 даёт суду право уменьшить неустойку, которую он считает чрезмерной. Пункт о том, что покупатель теряет 20% цены за любую задержку в завершении сделки, — это не самоисполняющееся правило, а лишь исходная позиция, которую суд может пересмотреть.

Отлагательные условия в турецкой сделке работают полезнее, чем неустойки, потому что события, которые останавливают передачу, в основном административные. Проверка губернаторства на военные зоны и зоны безопасности проводится по каждому участку отдельно и занимает недели, а не дни, а сроки различаются по провинциям. Если продавец унаследовал объект, статья 19 Закона о налоге на наследство и дарение запрещает передачу до полной уплаты налога и требует справку об отсутствии задолженности из налоговой инспекции. Если есть задолженность по муниципальному налогу на недвижимость, статья 30 Закона о налоге на недвижимость вообще не позволяет земельному кадастру провести передачу. Каждое из этих условий стоит прописать отдельно, с указанным последствием на случай его невыполнения, а не оставлять сюрпризом на день сделки.

Что происходит с уже уплаченными деньгами, если договор расторгается, регулируется правилами о задатке, а не пунктом о неустойке, и позиция турецкого права по умолчанию менее карательна, чем предполагает большинство англоязычных материалов.

Что вы наследуете вместе с квартирой: пункт о передаче и гарантиях

Неоплаченные взносы на общие расходы, оставшиеся от прежнего владельца, не становятся вашим личным долгом, но они уже могут быть зарегистрированы как обременение на саму квартиру. Статья 22 Закона о кондоминиуме под заголовком «обеспечение общих расходов» делает пользователя объекта солидарно ответственным вместе с владельцем за долги по aidat (взнос на общие расходы), и предусматривает, что если долг всё равно не удаётся взыскать, на самостоятельную часть неплательщика регистрируется законная ипотека в пользу остальных владельцев, чьё требование имеет приоритет. Статья ничего не говорит о том, что последующий покупатель наследует этот долг лично.

Отсюда вытекает конкретная инструкция. Прочитайте список takyidat (обременения) в реестре и проверьте, нет ли зарегистрированной законной ипотеки, потому что зарегистрированное обременение переходит вместе с квартирой, а незарегистрированная задолженность — нет. Затем внесите в договор гарантию продавца, покрывающую неоплаченные взносы на общие расходы, счета за коммунальные услуги и любые споры с управляющей компанией.

Остальная часть пункта о передаче охватывает то, что покупатель считает включённым, а на деле часто не включено. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu, Управление страхования от природных катастроф), обязательная страховка от землетрясения, должна быть оформлена до завершения передачи. Счета за электричество и воду переоформляются, а не наследуются, и продавец, который оставляет их открытыми, оставляет себе и депозиты по ним. Мебель, бытовая техника и кондиционеры должны войти в опись, приложенную к договору, перечисленные по отдельности, потому что встроенную кухню и отдельно стоящий холодильник все трактуют по-разному, кроме того, кто их сфотографировал. Если в квартире проживает арендатор, действующий договор аренды и депозит арендатора переходят к новому владельцу, и оба пункта должны войти в приложение.

В пункт также должны войти две даты, потому что они редко совпадают. Регистрация происходит у стойки, а передача ключей может состояться на несколько дней или недель раньше или позже, и продавец, который в день регистрации всё ещё упаковывает вещи, — достаточно распространённая ситуация, чтобы её заранее предусмотреть. Укажите дату передачи отдельно от даты регистрации и пропишите, кто несёт расходы на обслуживание, коммунальные счета и страховку в промежутке между ними.

Язык, применимое право и куда на самом деле подавать иск

Пункт об иностранном праве не вытесняет турецкое право и турецкие суды в вопросах, касающихся самого объекта. Споры о праве собственности и других вещных правах на турецкую недвижимость регулируются турецким правом как правом места нахождения объекта, и рассматривают их турецкие суды. Договорные обязательства между сторонами оставляют больше простора для выбора сторон, а граница между этими двумя сферами — вопрос для юриста, а не для шаблона.

Вопрос языка решает сама стойка. Официальный документ составляется на турецком, и если сторона не говорит по-турецки, в процессе участвует присяжный переводчик, который подписывает документ наряду со сторонами. Двуязычный договор всё равно стоит иметь, с пунктом о том, какой текст имеет силу, но покупателю стоит знать, что текстом, имеющим силу, будет турецкий, а переводчик — не сторонний наблюдатель, а участник сделки, ставящий подпись.

Покупка на этапе строительства: договор, который за вас пишет закон

При покупке у застройщика на этапе строительства большую часть договора пишет законодательство о защите прав потребителей, и стороны не могут договориться об условиях хуже этих. Руководство Министерства торговли для потребителей задаёт рамки: продажа должна оформляться предварительным договором купли-продажи, составленным нотариусом в форме düzenleme şeklinde, у покупателя есть 14 дней на отказ без объяснения причин и без штрафа, а также дополнительное право отказаться от сделки без объяснения причин в течение до 24 месяцев, с компенсацией, ограниченной 2% от цены в первые три месяца, 4% — с третьего по шестой месяц, 6% — с шестого по двенадцатый месяц и 8% — с двенадцатого по двадцать четвёртый месяц. Законный срок передачи не может превышать 48 месяцев с даты договора, а проекты на 30 и более единиц требуют страхования завершения строительства или эквивалентной гарантии.

Покупка вторичного жилья у частного владельца полностью находится вне этого режима, поэтому один и тот же пункт может быть обязательным в одной сделке и полностью отсутствовать в другой.

Во что обходится правильно оформленный вариант

Перевод сделки на документ, который действительно связывает стороны, обходится дешевле, чем думает большинство покупателей, потому что нотариальный путь не несёт гербового сбора. Статья 61/A предусматривает, что с нотариальных договоров купли-продажи взимается только сбор за передачу права собственности по Закону о сборах, и освобождает такие договоры от гербового сбора, а сопутствующие бумаги — от сбора за ценные бумаги. Отдельно Закон № 6728 от 9 августа 2016 года установил нулевую ставку гербового сбора для предварительных договоров купли-продажи, составленных в официальной форме, и для договоров купли-продажи предоплаченного жилья по законодательству о защите прав потребителей.

У нотариального сбора есть структура, которую стоит знать даже без текущей цифры. Статья 61/A устанавливает нижний и верхний предел, выраженные в лирах, указывает, что сбор отражается в тарифе, предусматривает, что эти пределы ежегодно повышаются на коэффициент переоценки, публикуемый по Закону о налоговых процедурах, и добавляет, что нотариус не вправе требовать ничего сверх этого сбора. Цифра, названная покупателю и превышающая тариф, или отдельная сервисная плата сверху — это то, что статья не разрешает.

За этот сбор покупатель получает и кое-что ещё. Статья 162 Закона о нотариате возлагает на нотариусов ответственность за убытки, возникшие при составлении договора купли-продажи, на безвиновной основе, и Танрывер и Эргюне описывают эту ответственность как первичную, то есть пострадавшая сторона может подать иск непосредственно к нотариусу, не обращаясь сначала к государству. Среди примеров, которые они приводят, — договор, подписанный стороной, не обладающей дееспособностью, договор с дефектом формы и продажа, проведённая по поддельной доверенности или поддельному свидетельству о наследстве. Срок исковой давности — два года с момента обнаружения и десять лет с момента действия.

Одно ограничение действует для любой версии документа. Договоры купли-продажи нельзя оформить в электронном виде через информационную систему нотариусов, потому что заявления сторон должны быть приняты в присутствии нотариуса, поэтому либо сам покупатель, либо должным образом уполномоченный представитель подписывает документ живой подписью в кабинете. Нотариус за границей вообще не может составить такой договор, поскольку документ готовится и вносится через информационную систему турецкого земельного кадастра.