Покупка недвижимости в Турции требует пакета документов, который делится на три группы: то, что приносит покупатель, то, что приносит продавец, и то, что земельный кадастр оформляет в день сделки. Большинство документов покупателя легко получить, и налоговый номер является тем единственным, который открывает остальные. В двух пунктах чек-листы ошибаются. Отчёт об оценке SPK перестал быть обязательным документом для обычной покупки в июне 2024 года, поэтому руководства, всё ещё указывающие его как обязательный, устарели. Документ, который те же руководства обычно опускают, это döviz alım belgesi, справка о покупке валюты, которую кадастр действительно требует. Иностранному покупателю ни для одного из них не нужны вид на жительство или гражданство; действующий паспорт является отправной точкой, а нотариально заверенная доверенность позволяет представителю собрать весь пакет без приезда покупателя.
Документы одним взглядом
Пакет делится на документы покупателя, документы продавца и бланки, оформляемые при передаче, и на стороне покупателя лишь четыре документа являются жёсткими требованиями: налоговый номер, паспорт с присяжным переводом там, где он требуется, полис DASK на землетрясение и валютная справка DAB. Отчёт об оценке SPK условен, нужен только при заявлении на гражданство или ВНЖ, а проверка зоны безопасности, которую перечисляют некоторые чек-листы, вообще не документ, который вы приносите; это проверка, которую губернаторство проводит после подачи заявления.
Пакет включает в общей сложности одиннадцать документов, у каждого есть выдающая сторона и способ получения.
| Документ | Кто предоставляет | Обязателен? | Как получить |
|---|---|---|---|
| Турецкий налоговый номер | Покупатель | Да | Налоговая инспекция, с паспортом |
| Паспорт с присяжным турецким переводом | Покупатель | Да | Ваш паспорт; присяжный переводчик, когда кадастр просит |
| Полис DASK на землетрясение | Покупатель | Да | Любой страховой агент или онлайн |
| Валютная справка DAB | Покупатель | Да | Выдаёт банк при обмене валюты |
| Биометрическая фотография | Покупатель | Да | Любая фотостудия, недавняя |
| Договор купли-продажи | Обе стороны | Да | Составляется между сторонами, нотариальный для реальной защиты |
| Отчёт об оценке SPK | Покупатель | Только для гражданства или ВНЖ | Фирма с лицензией SPK |
| Свидетельство о собственности (tapu) | Продавец | Да | Существующий зарегистрированный титул продавца |
| Отсутствие налоговой и сборовой задолженности | Продавец | На практике | Муниципалитет и налоговая |
| Статус ввода и титула | Продавец и здание | Проверить | Из tapu и муниципальных реестров |
| Доверенность | Покупатель, если отсутствует | При дистанционной покупке | Нотариус, с апостилем и переводом при подписании за рубежом |
Ваш турецкий налоговый номер, документ, который нужен всему остальному
Турецкий налоговый номер является первым документом для получения, потому что банк, обмен валюты и регистрация зависят от него, и любой иностранец может получить его по одному лишь паспорту. Без налогового номера покупатель не может открыть банковский счёт, не может обменять валюту в пакет и не может быть внесён в tapu.
Получите налоговый номер прежде, чем организовывать любой платёж. Его выдаёт налоговое управление Турции, и он не требует вида на жительство, визы или гражданства; сама собственность также не несёт ни одного из них. Покупатель, покупающий через представителя, может поручить представителю получить номер по нотариально заверенной доверенности, что держит пакет в движении, пока покупатель за границей.
Паспорт и его присяжный турецкий перевод
Ваш паспорт является базовым документом, и кадастр в тех управлениях, что этого требуют, просит его присяжный турецкий перевод. Паспорт идентифицирует вас на протяжении всей покупки, от налоговой до банка и самой передачи.
Перевод делает присяжный переводчик (yeminli tercüman), та же профессия, что поставляет переводы, признаваемые судом. От покупателя, не говорящего по-турецки, обычно требуется присутствие присяжного переводчика при подписании, чтобы покупатель понимал подписываемый документ. Паспорт, используемый за рубежом для выдачи доверенности, несёт дополнительный слой: доверенность заверяется нотариально и, при подписании вне Турции, апостилируется и переводится, прежде чем станет действительной в управлении. Уточните в конкретном управлении кадастра, какие переводы оно хочет, поскольку требования различаются между управлениями и провинциями.
Страхование DASK на землетрясение, документ, который кадастр не пропустит
Полис DASK является жёстким требованием: кадастр не завершает передачу без него. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), это обязательное страхование от землетрясений, покрывающее зарегистрированные жилища.
Получите полис до встречи по передаче. Его выдаёт любой страховой агент или онлайн, на имя покупателя в отношении конкретного объекта, и полисный документ идёт в пакет передачи. Поскольку кадастр рассматривает его как условие, а не формальность, отсутствующий или просроченный полис DASK останавливает встречу в день, поэтому он относится к чек-листу рядом с налоговым номером, а не как запоздалая мысль.
DAB: валютный документ, который большинство чек-листов опускают
Документ, который многие чек-листы опускают, это döviz alım belgesi, доказательство того, что покупатель ввёз валюту в Турцию и обменял её через банк. С 24 января 2022 года иностранный покупатель, приобретающий путём покупки, должен предъявить кадастру DAB. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, Главное управление земельного кадастра) подтверждает это требование в своём объявлении от той же даты, и оно опирается на Циркуляр о движении капитала Центрального банка.
DAB выдаётся через банк. Покупатель ввозит валюту, обменивает её через банк, и банк выдаёт DAB, который затем идёт в пакет передачи. Документ также питает сторону расходов: обменянная сумма, указанная в DAB, отражается в официальной кадастровой стоимости, на которую начисляется сбор за передачу в 4 %, поэтому он не стоит отдельно от налоговой базы. Эта связь задокументирована скорее в профессиональных комментариях, чем в одном первоисточнике, поэтому относитесь к ней как к сильной тенденции и подтверждайте цифры у банка и нотариуса.
Отчёт об оценке SPK: больше не обязательный документ для обычной продажи
Одобренный государством отчёт об оценке больше не является обязательным документом для обычной покупки; с июня 2024 года он нужен только тогда, когда покупатель подаёт заявление на гражданство или вид на жительство. Именно здесь большинство конкурирующих чек-листов устарели. Они по-прежнему указывают отчёт об оценке SPK (ekspertiz raporu) как обязательный для всех продаж иностранцам с 2019 года, а для простой покупки это уже неверно.
Изменение пришло с Циркуляром TKGM 2024/4, опубликованным 3 июня 2024 года и вступившим в силу с 13 июня 2024 года, который отменил обязанность предъявлять отчёт об оценке при обычной продаже или обещании продажи. Отчёт составляют только фирмы, лицензированные Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, Совет по рынкам капитала), и там, где он ещё нужен, он действителен три месяца с момента утверждения. Покупатель, покупающий исключительно для собственного владения, оставляет оценку полностью вне пакета. Покупатель, покупающий ради гражданства или ВНЖ, сохраняет её, поскольку эти заявления по-прежнему её требуют, что делает отчёт условным документом, привязанным к цели покупателя, а не к продаже.
Договор купли-продажи и то, что делает его обязывающим
Договор купли-продажи является частью пакета, но его правовая форма решает, защищает ли он покупателя, и только нотариальный делает это. Договор фиксирует цену и условия, но сам по себе не передаёт право собственности; согласно статье 705 Гражданского кодекса Турции право собственности переходит регистрацией, а не подписью.
Форма, это то, что имеет значение. Договор, передающий титул на зарегистрированную недвижимость, или обещание её продать, должен быть заключён в официальной форме у нотариуса или должностного лица кадастра; статья 237 Обязательственного кодекса, статья 706 Гражданского кодекса и статья 26 Закона о кадастре указывают в одну сторону. Неформальный письменный или устный договор юридически недействителен. Нотариально заверенное обещание продажи (satış vaadi) делает больше: его можно внести отметкой в tapu согласно статье 1009 Гражданского кодекса, что связывает третьих лиц на пять лет и позволяет покупателю принудить передачу через суд, если продавец нарушает слово. Как документ, договор стоит заверить нотариально, а не оставлять обычным бланком резервации.
Что продавец должен принести на передачу
Половина пакета принадлежит продавцу, и покупатель подтверждает эти документы в ходе due diligence, прежде чем двинутся деньги. Бумаги продавца доказывают чистое, передаваемое право собственности.
Продавец приносит четыре документа.
- Свидетельство о собственности (tapu) на имя продавца, свободное от любой ипотеки, ареста или ограничивающей отметки.
- Документ, удостоверяющий личность, совпадающий с зарегистрированным собственником.
- Справку об отсутствии непогашенного налога на недвижимость или муниципального сбора по объекту.
- Статус ввода здания в эксплуатацию, то есть несёт ли оно после проверки kat mülkiyeti (полное право собственности на квартиру) или только kat irtifakı (сервитут на строительство), считанный из tapu и муниципальных реестров.
Чтение документов продавца первым защищает покупателя: объект с непогашенным сбором, арестом или отсутствующим iskan (разрешением на ввод) является документной проблемой, которую решают до подписания, а не после.
Покупка через представителя: что должна охватывать доверенность
Если вы не можете присутствовать, один документ делает всю покупку возможной: нотариально заверенная доверенность, прямо охватывающая каждое действие вашего представителя. Доверенность позволяет представителю получить налоговый номер, подписать договор, оформить DAB и присутствовать на передаче от имени покупателя.
Составьте её тщательно. Доверенность, подписанная в Турции, заверяется там; подписанная за рубежом заверяется на месте, затем апостилируется и снабжается присяжным турецким переводом, прежде чем станет действительной в управлении. Документ должен назвать конкретные полномочия, получение налогового номера, подписание договора купли-продажи, проведение обмена валюты и завершение передачи титула, вместо того чтобы полагаться на общую формулировку. Доверенность, опускающая одно из этих действий, оставляет пробел, который представитель не сможет заполнить в день.
Строительство или вторичка: чем различается пакет документов
Пакет документов для перепродажи от частного продавца не тот же, что для покупки на стадии строительства у застройщика, потому что собственные бумаги объекта находятся на разной стадии. У перепродажи есть завершённый титул и разрешение на ввод для проверки; у объекта на стадии строительства пока нет.
При перепродаже вес несут tapu продавца и iskan, и передача перемещает существующий титул. При покупке на стадии строительства договор застройщика и kat irtifakı (сервитут на строительство) действуют, пока здание не готово, покупка подпадает под Закон о защите прав потребителей (№ 6502) с его гарантиями завершения, а полный титул kat mülkiyeti выдаётся только когда здание завершено и проверено. Покупатель подтверждает до подписания, какой из двух путей применяется, поскольку требуемые документы между ними различаются.