Можно ли купить недвижимость в Турции, не приезжая в страну?

Купить недвижимость в Турции, не приезжая в страну, можно, потому что представитель по нотариально заверенной доверенности выполняет все действия, которые требует покупка, включая подпись в Tapu Müdürlüğü (управлении земельного кадастра). Но доверенность охватывает не всё, и именно три пробела решают, получится ли дистанционная покупка. Турецкие банковские правила определяют документ для удалённой идентификации клиента как турецкое национальное удостоверение личности, поэтому ни один банк не откроет счёт на имя иностранного покупателя по видеозвонку, а продать валюту, из которой оформляется обязательный DAB (döviz alım belgesi, справка о покупке валюты, которую требует кадастр), могут только покупатель, продавец или представитель одного из них. Продажа валюты — это ещё и единственный шаг, который нельзя отменить: как только Центральный банк завершил покупку валюты, правила запрещают отказаться от сделки или аннулировать её, тогда как дефектную заявку в кадастр просто отклоняют в письменной форме, и отказ остаётся в записи объекта. Доступ к государственным системам закрывает третий пробел не в пользу покупателя: пароль e-Devlet требует турецкого идентификационного номера, начинающегося на 98 или 99, а PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı, национальный почтовый оператор) выдаёт его только под документы о статусе проживания, из-за чего покупателю, впервые проходящему сделку, приходится читать её через представителя, а не через сам реестр. Налоговый номер работает иначе и теперь оформляется онлайн через Gelir İdaresi Başkanlığı (налоговое управление), поэтому его можно полностью вывести из доверенности. Для большинства покупателей арифметика говорит в пользу одной ознакомительной поездки: доверенность, оформленная у турецкого нотариуса, обходится без цепочки апостиль плюс присяжный перевод, а купленная дистанционно недвижимость всё равно оставляет покупателя ждать личной явки на приём по виду на жительство.

Может ли иностранец купить недвижимость в Турции, не находясь в стране?

Представитель с нотариально заверенной доверенностью может выполнить все действия, которые требует покупка, включая подпись в Tapu Müdürlüğü (управлении земельного кадастра), поэтому покупателю вообще не нужно въезжать в Турцию. Право собственности на турецкую недвижимость переходит по регистрации, а не по договору, и кадастр завершает эту регистрацию при присутствии сторон или их представителей по нотариально заверенной доверенности. Ничто в процессе не требует от покупателя личной явки как условия получения права собственности.

Требования к личности мягче, чем ожидает большинство покупателей. Действующий паспорт — отправная точка, а сама покупка недвижимости не требует ни вида на жительство, ни визового статуса, ни турецкого гражданства. Турецкое право также не обязывает нанимать юриста: представительство в кадастре — это выбор, а не правило.

Этот ответ покрывает одно действие из примерно дюжины. Покупка — это цепочка, и в ней есть шаги, до которых доверенность не дотягивается, шаги, которые ни один банк не выполнит по видеозвонку, и один шаг, который нельзя отменить, как только он сделан. Разница между дистанционной покупкой, которая проходит гладко, и той, что срывается, кроется именно в этих шагах, а не в самой передаче права собственности.

Какие шаги действительно требуют личного присутствия в Турции

Покупку иностранцем недвижимости, от первого просмотра до передачи ключей, составляют тринадцать шагов, и личного присутствия самого покупателя требуют только два из них, а ещё три требуют, чтобы кто-то физически стоял в здании в Турции. Остальное движется по документам.

Две строки не поддаются делегированию — первая и последняя. Представитель может посмотреть на стену вместо вас и описать её, представитель может подписать за вас в кадастре, но ни то ни другое не даёт покупателю увидеть объект собственными глазами или лично оказаться у стойки миграционного управления.

Налоговый номер больше не требует похода к стойке

Иностранный покупатель подаёт заявление на турецкий налоговый номер через онлайн-канал Gelir İdaresi Başkanlığı (налогового управления) и получает его в виде официального PDF-письма, без похода к стойке и без участия представителя. Форма заявления на потенциальный налоговый идентификационный номер для иностранцев размещена на сайте самого управления и запрашивает имя, фамилию, пол, идентификационный номер иностранца, место рождения, имя матери, имя отца, страну, номер паспорта, телефон и адрес. Вместе с формой загружается страница паспорта с личными данными.

Номер получают первым, потому что всё, что идёт дальше, его запрашивает. Платежи, банковский счёт и досье в кадастре — везде фигурирует налоговый номер, поэтому в старых чек-листах он стоит первым пунктом и обычно поручается представителю.

Если оформить номер самостоятельно, это меняет форму доверенности. Каждое переданное полномочие — это полномочие, которым кто-то может воспользоваться, а налоговый номер легче всего исключить из документа целиком. Покупатель, получивший номер до визита к нотариусу, может составить доверенность вообще без этого пункта.

У онлайн-варианта есть одна оговорка. Форма запрашивает номер мобильного телефона, но нигде прямо не указывает, должна ли это быть турецкая линия, поэтому уточните этот момент прежде, чем строить весь план вокруг дистанционной подачи.

Почему ни один турецкий банк не откроет вам счёт удалённо

Турецкие банковские правила определяют документ для удалённой идентификации клиента как турецкое национальное удостоверение личности, а значит, иностранного гражданина, у которого такого удостоверения нет, банк не может принять клиентом по видеозвонку. Положение о методах удалённой идентификации, применяемых банками, опубликованное в Resmî Gazete 1 апреля 2021 года за номером 31441, закрепляет это определение в своей статье об определениях. Удалённая идентификация клиента построена вокруг документа, которого у иностранного покупателя-нерезидента просто нет.

Внутри того же положения существует и паспортный вариант, но он настолько узкий, что исключает почти всех иностранных покупателей. Он применяется только к держателям турецкого nüfus cüzdanı (национального удостоверения личности) или Mavi Kart (Голубой карты, которую выдают тем, кто вышел из турецкого гражданства), с использованием паспорта с функцией NFC (near field communication) по стандарту ICAO 9303, и только для открытия счетов по программе YUVAM для граждан, проживающих за рубежом. Слово «иностранец» в положениях об идентификации этого регламента вообще не встречается.

Рабочий вариант — представитель в отделении банка. Нотариально заверенная доверенность, прямо называющая открытие счёта, позволяет представителю пройти личную идентификацию, которую требуют правила. Общая формулировка не подойдёт: отделение ищет именно конкретное полномочие.

Поверх регламента банки добавляют собственные коммерческие условия. Одни просят у нерезидентов первоначальный депозит, другие удерживают этот депозит на определённый срок, а суммы и сроки различаются от банка к банку и меняются без предупреждения. Эти условия исходят от банка, а не от правил, поэтому их стоит уточнять в конкретном отделении, а не переносить строкой бюджета из блога.

Кто может обменять валюту и чьё имя указывается в DAB

Продать иностранную валюту, из которой оформляется DAB, могут только четыре стороны: покупатель, продавец, либо поверенный или представитель одного из них. Центральный банк Турецкой Республики устанавливает это ограничение в инструкции по применению статьи 13 Циркуляра о движении капитала, и оно закрывает именно ту схему, в которую дистанционные покупатели соскальзывают легче всего, — доверить обмен денег третьей стороне, например агентству, действующему от своего имени.

DAB (döviz alım belgesi, справка о покупке валюты) обязателен с 24 января 2022 года для иностранных граждан, приобретающих недвижимость путём покупки, и кадастр требует его предъявить. Та же инструкция Центрального банка устанавливает минимальный состав документа: имя и фамилию иностранного гражданина, от имени которого была обменяна валюта, номер паспорта или идентификационный номер иностранца, эквивалент купленной валюты в долларах США и указание на то, что операция подпадает под статью 13 Циркуляра о движении капитала.

Отсюда следуют два вывода для покупателя, который никогда не приезжает. Первый — проверка, ничего не стоящая: в документе должно стоять именно имя покупателя, а DAB на чужое имя — это не его DAB. Второй — облегчение: инструкция принимает номер паспорта вместо идентификационного номера иностранца, поэтому покупатель без истории проживания в Турции всё равно может получить полностью соответствующий требованиям документ на своё имя.

У валюты и момента времени есть свои детали. По этому механизму Центральный банк покупает доллары США, евро и фунты стерлингов, а другие валюты банк сначала конвертирует в одну из этих трёх, прежде чем продать её дальше. Покупатель из Осло, отправляющий норвежские кроны, проходит поэтому через два обмена вместо одного. Применяется курс покупки Центрального банка, который объявляется в 10:00, 11:00, 12:00, 13:00, 14:00 и 15:00, — берётся последний опубликованный курс до момента, когда валюта превращается в турецкие лиры.

Шаг, который нельзя отменить, — это продажа валюты

Как только Центральный банк завершил покупку валюты, от продажи нельзя отказаться ни по какой причине, и сделку нельзя аннулировать, а банки обязаны предупредить об этом стороны ещё до совершения операции. Одна эта фраза в инструкции по применению переносит точку невозврата туда, где большинство покупателей её не ждут.

Сравните это с самой передачей права собственности, которой все боятся. Турецкие правила земельного кадастра не оставляют заявке подвешенного состояния: несоответствующая заявка отклоняется без промедления, с указанием причины, места обжалования и срока, а сам отказ вносится в графу деклараций записи объекта. Обжалование подаётся в региональное управление в течение пятнадцати дней и в Главное управление — ещё в течение пятнадцати. Несостоявшаяся передача — это передача, которой не было, и деньги через кадастр не проходили.

С обменом валюты всё наоборот. Он необратим по правилам, происходит до того, как досье попадает в кадастр, а при дистанционной покупке его обычно запускает кто-то другой. Вся защита — в порядке действий: сначала прочитать выписку из реестра и согласовать условия договора, обмен валюты — вторым шагом. Покупатель, который обменивает валюту рано, чтобы показать серьёзность намерений, тратит тот самый ход, который нельзя вернуть.

Чего дистанционный покупатель не видит

Иностранному гражданину для получения пароля e-Devlet нужен турецкий идентификационный номер, начинающийся на 98 или 99, а PTT выдаёт этот пароль только под документы о статусе проживания, поэтому у покупателя, никогда не имевшего турецкого вида на жительство, нет входа в государственный портал и обзора собственной онлайн-системы кадастра. Последствие тихое и легко упускается из виду: на протяжении всей покупки дистанционный покупатель видит то, что сообщает представитель, а не то, что говорит сам реестр.

Документы, которые PTT принимает от иностранных граждан, образуют единое семейство.

• Документы вида на жительство подтверждают статус владельца в Турции.
• Документы временной и международной защиты покрывают людей под этими режимами.
• Удостоверения личности лиц без гражданства покрывают людей без гражданства.
• Карты сотрудников иностранных миссий и представительств покрывают аккредитованный персонал.
• Документы разрешения на работу, документы об освобождении от разрешения на работу и документы Turquoise Card покрывают людей с правом на работу, и рядом с ними требуется паспорт.

Инвестор, приезжавший только с туристическим штампом, не располагает ни одним из них. Вместо него пароль может получить представитель, но только по доверенности, оформленной у нотариуса и прямо содержащей формулировку о том, что представитель уполномочен получить пароль e-Devlet и давать от имени доверителя обязательства для этой цели. Общее полномочие вести покупку этого не покрывает.

Есть три замены, которые дают дистанционному покупателю нечто более надёжное, чем телефонный звонок. Прежде чем передавать задаток, запросите у реестра актуальную выписку из реестра прав и справку об обременениях: оба документа выдаёт сам кадастр, а не продавец на словах. Как только заявление подано, запросите номер yevmiye (дневника регистрации) в письменном виде, поскольку запись в дневнике несёт дату, час и минуту и фиксирует приоритет между конкурирующими правами. И имейте в виду, что отказ вносится прямо в запись объекта, а значит, более поздняя проверка записи покажет, было ли заявление отклонено, а не просто задержано.

Три маршрута: без поездки, с одной поездкой, с полным присутствием

Для большинства покупателей одна ознакомительная поездка — самый дешёвый и самый надёжный маршрут, потому что доверенность, оформленная у турецкого нотариуса, полностью обходится без цепочки апостиль плюс присяжный перевод, а покупатель в ту же неделю видит объект собственными глазами. Три маршрута различаются не столько юридическим результатом, сколько тем, во что они обходятся в бумажной волоките и в «слепоте» покупателя.

Работает ли вообще маршрут без поездки, решает форма самого документа. По турецким нотариальным правилам доверенность, используемая для сделки в кадастре, должна нести фотографию доверителя и должна быть составлена в форме нотариального акта, а не просто иметь заверенную подпись. Документы, оформленные у иностранного нотариуса, часто не соответствуют ни тому ни другому требованию, и несоответствие всплывает у стойки кадастра, а не за столом нотариуса. Турецкое консульство составляет доверенность напрямую и сразу закрывает обе проблемы, поэтому маршрут через консульство надёжнее маршрута через местного нотариуса, хотя оба легальны.

Расходы здесь носят структурный, а не фиксированный характер. Маршрут без поездки создаёт консульский или нотариальный сбор, апостиль, присяжный перевод и курьерскую пересылку; маршрут с одной поездкой создаёт нотариальный сбор и перелёт. Какая сумма окажется больше, зависит от того, где живёт покупатель, а сами тарифы устанавливаются ежегодно.

Дистанционная покупка не делает вас резидентом

Право собственности само по себе не даёт вида на жительство, а заявление на вид на жительство требует личной явки заявителя на приём. Управление по вопросам миграции (Göç İdaresi Başkanlığı) указывает, что иностранные граждане, остающиеся дольше срока, разрешённого визой или безвизовым режимом, либо дольше девяноста дней, обязаны подать заявление через систему e-ikamet, и что заявители обязаны присутствовать в областном или районном миграционном управлении в назначенную дату. Те, кто не явился без уважительной причины, считаются вообще не подававшими заявление.

Это правило и задаёт границу обещания «без единой поездки». Покупка работает на документах, вид на жительство — на личности. Инвестора, который покупает дистанционно ради дохода и не собирается оставаться в Турции, это не затрагивает. Инвестору, который покупает с расчётом на вид на жительство или на гражданство, стоит заложить хотя бы одну поездку в график с самого начала, а не обнаружить эту необходимость в конце.

Отчёт об оценке подчиняется тому же разделению и подводит людей по обратной причине. Отчёт об оценке лицензированной компании Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, Совет по рынкам капитала) перестал быть обязательным для обычной покупки, когда 13 июня 2024 года вступил в силу циркуляр 2024/4 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, Главного управления земельного кадастра), поэтому дистанционному покупателю, приобретающему объект ради инвестиции, отчёт больше не нужен. Для дел о турецком гражданстве и виде на жительство отчёт остаётся обязательным, а значит, покупатель, который идёт за паспортом, несёт требование, от которого обычный покупатель уже освобождён.

От чего вы отказываетесь, если никогда не видите объект

Риски, которые остаются даже после безупречной дистанционной покупки, — физические, а не юридические, и ни один документ ни один из них не контролирует. Представитель по грамотно составленной доверенности защищает право собственности покупателя. Ничто в досье не защищает покупателя от самого объекта.

• Вид на море сохраняется лишь до тех пор, пока участок перед домом пустует. В Алании, районе провинции Анталья, стоит спрашивать не о том, есть ли вид сегодня, а о том, что допускает зонирование этого пустого участка.
• Расстояние до моря на карте и расстояние до моря пешком — разные вещи. Квартира в Каргыджаке в 500 метрах от воды может стоять на 60 метров выше неё, и тогда прогулка в августе превращается в подъём.
• Этаж, ориентация, лифт и aidat (ежемесячный взнос на содержание здания) определяют повседневную жизнь сильнее, чем планировка. Квартира на последнем этаже с окнами на юг в доме, где лифт останавливается на пятом этаже, — совсем не тот актив, что в буклете.
• Заселённость прибрежных районов меняется по сезону. Махмутлар в июле и Махмутлар в январе — два разных места, а видеотур фиксирует только одно из них.
• Дефекты при передаче кто-то должен искать. Заранее письменно согласуйте, кто осматривает объект при передаче ключей, что входит в список и что происходит, если пункт из списка не устранён.

Видеопросмотр сокращает этот разрыв, если проводится на условиях покупателя, а не агентства. Просите один непрерывный, немонтированный проход по объекту, а не нарезку кадров, — смонтированная запись решает за вас, что стоит увидеть. Заранее зафиксируйте время суток и попросите показать тот же объект ещё раз в другой час, потому что послеобеденное солнце и вечерний шум проявляются по-разному. Попросите вынести камеру на балкон и повернуть на полный круг, затем показать лестничную клетку, парковку, место сбора мусора и щиток со счётчиками — именно эти части здания показывают, как оно реально управляется. Спросите, что покрывает aidat и есть ли у здания задолженность, и запросите ответ в письменном виде у управляющего домом, а не у продавца.

Один документ всё же частично закрывает этот разрыв. Полис DASK на землетрясение обязателен, и без него передача не завершается, поэтому этот полис — фиксированная точка в досье, а не опция, от которой дистанционного покупателя можно отговорить.