Совместная покупка недвижимости в Турции с супругом или партнёром

Совместная покупка недвижимости в Турции с супругом или партнёром оформляется как paylı mülkiyet (долевая собственность), и tapu (свидетельство о праве собственности) фиксирует долю каждого владельца в виде дроби, например 1/2 или 3/4. Эта дробь значит куда больше, чем ожидает большинство покупателей, потому что турецкое право не знает совместной собственности с правом наследования пережившим (joint tenancy with right of survivorship), и доля умершего не переходит к пережившему автоматически. Статья 20(1) Закона о международном частном праве и процессе (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun) подчиняет недвижимое имущество в Турции турецкому наследственному праву независимо от того, что предписывает завещание, составленное на родине, а статья 499 Гражданского кодекса Турции (Türk Medeni Kanunu) даёт пережившему супругу одну четверть наследственной массы при наследовании вместе с детьми умершего. Пара, зарегистрировавшая по 1/2 на каждого и оставившая двоих детей, отдаёт пережившему 5/8 квартиры, тогда как та же квартира, оформленная на одно имя, оставила бы пережившему только 1/4. Партнёр, не состоящий в браке, по турецкому праву не наследует вообще ничего, и поэтому доля в тапу остаётся единственной защитой, которая есть на столе. Продажа доли впоследствии запускает законное преимущественное право покупки (yasal önalım hakkı) остальных сособственников, которое Закон № 7571 с 25 декабря 2025 года переформатировал в максимум один год, реализуемый по рыночной стоимости, определённой судьёй. Пары, покупающие недвижимость с расчётом на турецкое гражданство, сталкиваются с дополнительной ловушкой: порог в 400 000 долларов США применяется на каждого заявителя, и равный раздел одной подходящей квартиры лишает права обоих.

Как совместная собственность выглядит на турецком свидетельстве о праве собственности

Два человека, купившие одну турецкую квартиру вместе, становятся paylı malikler (сособственниками с определёнными долями), и tapu (свидетельство о праве собственности) фиксирует каждую долю в виде дроби, например 1/2 или 3/4. Статья 688 Türk Medeni Kanunu (Гражданского кодекса Турции) формулирует правило одной фразой: в paylı mülkiyet (долевой собственности) несколько лиц владеют целой физически неразделённой вещью в определённых долях. Турецкие покупатели называют получившийся документ hisseli tapu (долевым тапу).

Определённая доля несёт определённые полномочия. Каждый сособственник может передать свою долю, заложить её и увидеть, как на неё накладывают взыскание его собственные кредиторы, причём без подписи другого владельца. Доля ведёт себя как самостоятельный объект собственности, и именно поэтому дробь, напечатанная на тапу, решает куда больше, чем ожидает большинство покупателей.

Турецкому праву известна и вторая, совершенно иная форма. Elbirliği mülkiyeti (совместная собственность без долей) по статье 701 возникает из общности, созданной законом, чаще всего это miras ortaklığı (общность наследников), формирующаяся в момент смерти собственника. Сособственники в этой форме не имеют индивидуальной доли, и любое распоряжение имуществом требует единогласия. Добровольная покупка парой такую форму никогда не создаёт.

У одной знакомой англо-американской конструкции в турецком праве вообще нет аналога. Турецкое земельно-кадастровое право не знает совместной собственности с правом наследования пережившим, поэтому переживший не получает автоматически всю квартиру при смерти другого владельца. Покупатели из Англии, Ирландии, Австралии и Канады часто предполагают, что структура их родной страны переносится вместе с ними. Это не так, и доля умершего переходит к его наследникам по правилам, изложенным ниже.

Доля на тапу — это решение, а не установка по умолчанию

Турецкое право нигде не требует равных долей, и пара может зарегистрировать любые согласованные между собой дроби, включая 70/100 и 30/100, если только дроби в сумме дают целое. Кадастр записывает то, что стороны заявляют на приёме. Статья 688 говорит о «нескольких лицах» и не устанавливает верхнего предела их числа, поэтому широко распространённое утверждение, что турецкая недвижимость может иметь не более пяти собственников, не имеет законодательной основы.

Дробь должна отражать что-то реальное. Возьмём пару, покупающую квартиру в Алании, где один партнёр вносит 70 % цены из своих накоплений, а второй — 30 %. Регистрация по 1/2 и 1/2 передаёт 20 % стоимости квартиры партнёру, внёсшему меньше, в момент регистрации, навсегда и без каких-либо дополнительных документов. Регистрация 70/100 и 30/100 фиксирует то, что произошло на самом деле. Ни один из вариантов не является ошибкой, но осознанным можно назвать только один из них.

Исправить дробь позже стоит денег. Добавление имени или изменение доли — это не административная поправка. Турецкое право рассматривает это как новую передачу доли от одного владельца другому, а значит, требуется повторный приём в кадастре и повторный tapu harcı (налог на передачу свидетельства), рассчитанный от стоимости передаваемой доли. Заявить нужные дроби на первом же приёме не стоит ничего дополнительно.

Откуда приходят деньги и на кого записывается доля — тоже должно совпадать. Передача без оплаты приобретает по турецкому налоговому праву характер дарения, и режим налогообложения зависит от сторон и вовлечённых сумм. Обсудите неравное финансирование с турецким юристом или бухгалтером до приёма, а не после него.

Два покупателя — это две квоты на иностранное владение

Турецкое право ограничивает приобретение иностранцами в расчёте на человека, а не на объект, и статья 35 Tapu Kanunu (Закона о кадастре) ограничивает каждое иностранное физическое лицо 30 гектарами по всей стране и 10 % площади частной собственности любого отдельного района. Поскольку потолок привязан к человеку, у двух покупателей — два потолка, и кадастр сверяет каждого приобретателя с его собственной квотой.

Практический вес этого правила резко различается по типу актива. Пара, покупающая квартиру 2+1 в Обе, никогда даже близко не подойдёт к 30 гектарам, и квота для неё не имеет значения. Пара, покупающая землю в Каргыджаке или участок под виллу в Демирташе, может упереться в районный потолок, потому что правило 10 % зависит от того, сколько земли в этом конкретном районе уже находится в руках иностранцев, и от размера самого участка. Задайте этот вопрос на уровне конкретного участка до перевода задатка, поскольку ответ специфичен для участка, и агент не может дать здесь общее правило.

Обоим покупателям также нужны собственные документы. Каждому иностранному приобретателю требуется турецкий vergi kimlik numarası (налоговый номер) на своё имя, и ни один из покупателей не может воспользоваться номером другого.

Что меняется в кадастре, если покупателей двое

Одни этапы турецкой покупки привязаны к объекту, другие — к человеку, и обмен валюты привязан именно к человеку, что делает этот этап тем местом, где поведение двух покупателей отличается от поведения одного. Инструкция по применению Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Центрального банка Турецкой Республики) требует, чтобы döviz alım belgesi (справка о покупке валюты, DAB) содержала как минимум имя и фамилию иностранного гражданина, от имени которого была обменяна валюта, номер его паспорта или Yabancı Kimlik Numarası (номер иностранного удостоверения личности), а также сумму в долларовом эквиваленте.

Для пары из этого следуют два вывода. Взнос каждого покупателя нуждается в справке, где назван именно этот покупатель, а справка на имя одного партнёра не документирует деньги второго. Статья 4(3) той же инструкции сужает круг тех, кто может провести обмен, до самого покупателя, продавца или их представителей по доверенности, поэтому друг, родственник или агентство не могут обменять средства от имени покупателя на своё собственное имя.

Обмен — это ещё и точка невозврата. Статья 6(1) устанавливает, что после того, как Центральный банк завершил покупку валюты, отказаться от продажи этой валюты по какой-либо причине нельзя и сделку нельзя отменить, и банки обязаны предупредить об этом клиента заранее. Пары, обменивающие валюту до завершения проверки титула, несут этот риск совместно.

Присутствие на приёме подчиняется той же личной логике. Каждый покупатель либо является на приём по tapu лично, либо представлен по нотариально заверенной доверенности с прямо выраженным полномочием на покупку недвижимого имущества, потому что генеральная доверенность в турецком кадастре не работает. Ситуация, когда один партнёр присутствует лично, а второго представляет доверенное лицо, — обычная практика и не создаёт трудностей.

Для иностранных покупателей заявленная стоимость тоже не является свободным выбором. В сделках, где покупающей стороной выступают иностранные физические лица, официальный акт отражает именно ту сумму в турецких лирах, которая указана в справке о покупке валюты.

Даёт ли брак второму супругу право требования, если на тапу указано только одно имя?

Турецкое семейно-имущественное право может создать право требования для супруга, который не указан на тапу, но это требование к стоимости, а не доля в собственности, и оно не делает второго супруга сособственником квартиры. Статья 202 Гражданского кодекса Турции автоматически применяет к бракам, заключённым с 1 января 2002 года, режим edinilmiş mallara katılma (участия в имуществе, нажитом в браке), если только супруги не выбрали иной режим по соглашению. При этом режиме имущество, приобретённое в браке, делится по стоимости при прекращении режима, и супруг, не являющийся собственником, получает katılma alacağı (право требования об участии в приросте имущества).

Различие между денежным требованием и долей имеет значение именно у стойки кадастра. Требование об участии предъявляется к другому супругу, а не к реестру, и оно не добавляет имя на тапу.

Для иностранных пар действует ещё один, второй слой, и именно его англоязычные блоги о недвижимости неизменно пропускают. То, режим имущества какой страны регулирует брак иностранной пары, определяется турецкими коллизионными нормами Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (Закона о международном частном праве и процессе), а не местонахождением квартиры. Привязки идут через общее национальное право супругов и их общее обычное место жительства, а значит, к квартире в Алании вполне может применяться норвежский режим имущества норвежской пары, поженившейся в Норвегии.

Из-за этого распространённая в отрасли уверенная фраза, что супруг имеет одинаковые права независимо от того, стоит его имя на тапу или нет, ошибочна сразу в двух направлениях. Турецкий режим не действует автоматически для иностранной пары, а там, где он всё-таки применяется, он порождает денежное требование, а не право собственности. Прежде чем считать тапу чисто формальным вопросом, спросите турецкого юриста, какой режим регулирует именно ваш брак.

Единственная защита супруга в турецком праве, и почему курортная квартира редко под неё подпадает

Турецкое право всё же предусматривает настоящий барьер против односторонней продажи, и статья 194 Гражданского кодекса Турции не позволяет одному супругу передать aile konutu (семейное жилище) или ограничить права на него без явного согласия второго супруга. Супруг, не являющийся зарегистрированным собственником, может попросить кадастр внести şerh (отметку) о том, что объект является семейным жилищем, а супруг, которому в согласии отказывают без уважительной причины, может обратиться к судье.

Эта защита определяется использованием, а не правом собственности. Турецкие правовые источники описывают aile konutu как жильё, где супруги живут вместе и которое составляет центр их совместной жизни, и относят вторые дома и летние резиденции к тем объектам, которые под это описание не подпадают. Квартира в Алании, которой пользуются несколько недель каждое лето, этому определению не отвечает, поэтому защита, которую иностранным парам иногда обещают, не распространяется на типичную курортную покупку.

Тот же критерий работает и в обратную сторону для покупателей, которые переезжают. Пара, переехавшая в Аланию, получившая вид на жительство и сделавшая квартиру своим настоящим домом, меняет характер объекта, потому что этот характер определяется тем, как жильё используется, а не классификацией, напечатанной на тапу. Парам, планирующим переезд, стоит поднять вопрос об отметке с юристом, как только переезд станет реальностью.

Если один из вас умирает: квартирой распоряжается турецкое право независимо от завещания

Именно здесь совместная собственность перестаёт быть просто бумажной формальностью. Статья 20(1) Закона о международном частном праве и процессе гласит, что наследование подчиняется национальному праву умершего, но что к недвижимому имуществу, находящемуся в Турции, применяется турецкое право. Это правило не оставляет сторонам выбора. Квартира шведского, немецкого или голландского владельца в Алании переходит по турецкому наследственному праву независимо от гражданства, места жительства или того, что предусматривает завещание, составленное на родине.

Далее в строго фиксированном порядке выполняются две отдельные операции, и именно их смешение порождает большинство ошибочных цифр, гуляющих по сети. Режим имущества супругов автоматически прекращается со смертью по статье 225 Гражданского кодекса Турции и ликвидируется первым, что фиксирует требование пережившего супруга об участии в приросте имущества. Только остаток образует tereke (наследственную массу), которая переходит к наследникам. Этот порядок не косметический, потому что требование об участии удовлетворяется прежде, чем вообще появляется наследственная масса, которую можно делить.

Затем следует этап наследования по статье 499, которая даёт пережившему супругу одну четверть наследственной массы при наследовании вместе с детьми умершего, одну вторую при наследовании вместе с родителями умершего и три четверти при наследовании вместе с бабушками, дедушками и их детьми.

Применение этого к паре с двумя детьми делает колонку доли измеримой. Пара покупает квартиру в Алании и регистрирует её по 1/2 на каждого. Один супруг умирает. Переживший сохраняет свою собственную 1/2, затем получает одну четверть от 1/2 умершего, то есть 1/8, что в сумме даёт 5/8. Двое детей делят оставшиеся 3/8. Будь та же квартира оформлена только на имя умершего, переживший получил бы одну четверть от целого, а дети — три четверти.

Разрыв между 5/8 и 1/4 составляет три восьмых квартиры, и решает его именно колонка доли, заполненная на приёме. Требование об участии от ликвидации режима имущества стоит поверх этих дробей и рассчитывается отдельно, и именно поэтому широко распространённая фраза, что переживший супруг автоматически сохраняет 50 %, а дети получают оставшиеся 50 %, не выдерживает критики. Эта цифра заимствует раздел по стоимости из режима имущества супругов и выдаёт его за наследственную долю.

Если вы не в браке, тапу — это единственное ваше право требования

Турецкое наследственное право не признаёт партнёра, не состоящего в браке. Переживший партнёр по закону не наследует ничего, независимо от того, сколько пара прожила вместе, есть ли у них общие дети или зарегистрировано ли их партнёрство на родине. Турецкий законный порядок наследования проходит через детей, затем родителей, затем бабушек и дедушек, а переживший супруг выделен в отдельную категорию, и партнёр вне брака не фигурирует в этом порядке нигде.

Коллизионная норма закрывает и альтернативный путь. Поскольку статья 20(1) отправляет турецкую квартиру под турецкое право, голландский geregistreerd partnerschap или шведские отношения sambo не имеют никакого статуса в кадастре Алании, каким бы полным ни было их действие для пары на родине.

Последствия чётко делятся по структуре собственности. Если квартира оформлена только на имя одного партнёра и этот партнёр умирает, переживший не получает ничего, а квартира переходит к детям или родителям умершего. Если квартира зарегистрирована по 1/2 и 1/2, переживший сохраняет свою половину, а половина умершего переходит к его семье, из-за чего переживший становится сособственником рядом с людьми, которых он, возможно, никогда не встречал. Эти новые сособственники обладают всеми полномочиями собственника, включая право добиться принудительной продажи.

Поэтому для пары вне брака дробь на тапу выполняет куда больше работы, чем для супружеской пары, потому что за ней не стоит режим имущества супругов как вторая линия защиты.

Может ли завещание это исправить, и что турецкое завещание не может отменить?

Завещание помогает, но в пределах, которые устанавливает турецкое право, а не сам завещатель. Статья 20(4) Закона о международном частном праве и процессе признаёт завещательное распоряжение, составленное в форме, предписанной национальным правом умершего, поэтому завещание, правильно оформленное в Германии или Швеции, не является в Турции недействительным по причинам формы. Форма и содержание — разные вопросы, и обязывающим является именно содержание.

Ограничение по содержанию — это saklı pay (обязательная доля). Завещатель может распорядиться только tasarruf edilebilir kısım (частью, которой можно свободно распорядиться), потому что статья 506 Гражданского кодекса Турции резервирует фиксированные доли за определёнными наследниками. Обязательная доля составляет половину законной доли для детей, одну четверть законной доли для каждого из родителей и для пережившего супруга — всю законную долю при наследовании вместе с детьми или родителями, либо три четверти от неё в остальных случаях.

Отмена обязательной доли братьев и сестёр Законом № 5650 в 2007 году больше всего важна для пар вне брака. Собственник, не оставляющий ни детей, ни переживших родителей, может завещать турецкую квартиру партнёру с широкой свободой, потому что братья, сёстры и более дальние родственники не имеют обязательной доли. Собственник с детьми оказывается в противоположном положении, поскольку обязательная половина законной доли детей сохраняется независимо от того, что предусматривает завещание. Планируйте турецкую квартиру в Турции и считайте, что завещание, составленное на родине, охватывает активы на родине.

Продажа доли впоследствии и правило преимущественной покупки, изменённое в декабре 2025 года

Долевая собственность несёт ограничение, которое удивляет скорее продавцов, чем покупателей. Когда один сособственник продаёт свою долю третьему лицу, остальные сособственники получают yasal önalım hakkı (законное преимущественное право покупки), позволяющее им забрать эту долю себе вместо покупателя, согласно статье 732 Гражданского кодекса Турции. Это право не возникает при продаже между уже существующими сособственниками, поэтому выкуп одним партнёром доли другого ничего не запускает.

Механику регулирует статья 733. О продаже уведомляют остальных сособственников покупатель или продавец через нотариуса, и право утрачивается, если оно не реализовано в течение трёх месяцев с момента этого уведомления, при этом действует также внешний предельный срок, отсчитываемый от даты продажи.

Два элемента этого правила недавно изменились, и большинство опубликованных материалов ещё не в курсе. Закон № 7571, опубликованный в Resmî Gazete (Официальной газете) 25 декабря 2025 года и вступивший в силу в тот же день, сократил внешний предельный срок с двух лет до одного года и изменил базу цены: теперь цена преимущественной покупки — это рыночная стоимость, определённая судьёй, а не цена, записанная в тапу. Поправка также вывела из-под действия этого права принудительные продажи и некоторые виды публичных торгов, и она не применяется к продажам, завершённым до её вступления в силу.

Страницы, занимающие высокие позиции по этой теме по состоянию на август 2026 года, включая как минимум один блог турецкой юридической фирмы, всё ещё описывают двухлетний срок и выкуп по цене, указанной в тапу. Оба утверждения были верны до декабря 2025 года и неверны сейчас, и это важно, потому что два изменения действуют в противоположных направлениях. Более короткое окно на руку покупателю доли, тогда как цена по рыночной стоимости убирает прежний стимул реализовывать это право против заниженной цифры, указанной в тапу.

Как читать это правило, зависит от того, на какой вы стороне сделки. Партнёру, продающему свою половину постороннему лицу, стоит ожидать, что покупатель заложит в цену год такого риска. Иностранный покупатель, приобретающий долю у уже существующего сособственника в доме, сам несёт этот риск в течение года после регистрации.

Когда сособственники не могут договориться: раздел, медиация и аукцион

Ни один сособственник не может быть заперт в этой ситуации бесконечно. Статья 698 Гражданского кодекса Турции даёт каждому сособственнику право требовать раздела общей собственности, если только обязанность сохранять долевую собственность не вытекает из сделки или из того, что имущество предназначено для долговременной цели. Такой иск называется izale-i şuyu (раздел общей собственности).

Суд выбирает между двумя исходами. Он может назначить aynen taksim (раздел в натуре), физически разделив имущество там, где это возможно без потери стоимости, либо раздел через продажу, при котором объект продаётся на публичных торгах, а выручка делится согласно долям. Одна отдельная квартира редко делится в натуре, поэтому реалистичный исход для квартиры в Алании — это аукцион, а цены на аукционах часто оказываются ниже того, что дала бы неспешная частная продажа.

Теперь этому предшествует процессуальный этап. С 1 сентября 2023 года обращение к arabuluculuk (медиации) является обязательным предварительным условием для подачи иска о разделе; это введено Законом № 7445, изменившим статью 18/B Закона № 6325, и иск, поданный без попытки медиации, отклоняется по процессуальным основаниям.

Сособственники могут ограничить это право, но только строго определённым способом. Статья 698(2) допускает ограничение права требовать раздела сделкой на срок не более десяти лет и требует, чтобы соглашения о продолжении долевой собственности на недвижимое имущество заключались в официальной форме, с возможностью внесения отметки в земельный кадастр. Поэтому частное письменное соглашение между двумя партнёрами не требовать раздела не останавливает иск о разделе турецкой недвижимости, потому что статья требует именно официальной формы. Соглашение, заключённое на срок больше десяти лет, не является недействительным: срок просто сокращается до десяти лет, и сособственники могут его продлить.

Совместная покупка и турецкое гражданство: ловушка 50 на 50

Пары, покупающие недвижимость совместно с расчётом на гражданство, часто сами выстраивают структуру, которая лишает их права на него. Порог инвестиций в недвижимость для турецкого гражданства составляет 400 000 долларов США и применяется на каждого заявителя, поэтому два человека, поровну разделившие одну квартиру за 400 000 долларов, получают по 200 000 долларов каждый, и ни один из них не проходит по порогу. Объединение долей не объединяет право на гражданство.

Рабочий путь устроен в обратную сторону. Один супруг оформляет на своё имя недвижимость, полностью соответствующую порогу, а второй супруг вместе с детьми до 18 лет включается в эту заявку как иждивенец без каких-либо дополнительных инвестиций. Двум взрослым, каждый из которых хочет получить гражданство в собственном праве, нужно достичь порога отдельно.

Путь через гражданство также лишает вас гибкости, которую обычно даёт долевая структура. Недвижимость, использованная для заявки, находится под трёхлетним ограничением на продажу, и это ограничение распространяется как на передачу долей, так и на продажу объекта целиком, поэтому пара, идущая этим путём, не может изменить свои дроби в течение этих трёх лет. Взвесьте это ограничение против ценности владения квартирой на два имени.

О чём стоит договориться письменно до приёма

Тапу фиксирует дроби и ничего больше, поэтому вопросы о том, кто сколько заплатил, кто оплачивает текущие расходы и как любой из владельцев может выйти из совместной собственности, должны быть в отдельном документе, подписанном до приёма. Шесть пунктов покрывают эту почву для большинства пар.

1. Зафиксируйте дроби и причину, по которой они именно такие, включая то, кто и с какого счёта сколько заплатил, потому что тапу показывает дробь, но никогда не показывает причину.
2. Распределите текущие расходы, назвав, кто платит aidat (эксплуатационный взнос), страховую премию DASK на случай землетрясения, emlak vergisi (налог на недвижимость) и расходы на ремонт, и в каких долях.
3. Продумайте выход из совместной собственности: должен ли выходящий владелец сначала предложить свою долю другому, как фиксируется цена и сколько времени даётся второму на оплату.
4. Закрепите метод оценки, а не саму сумму, назвав независимого оценщика или механизм его выбора, потому что заранее согласованная цифра быстро устаревает.
5. Прямо оговорите смерть, исходя из того, что завещание, составленное на родине, определяет форму распоряжения, а турецкое наследственное право определяет судьбу турецкой квартиры.
6. Оформите официально любое соглашение не требовать раздела, поскольку статья 698(2) требует официальной формы для недвижимого имущества, а частный документ силы иметь не будет.

Одно ограничение стоит прописать в самом документе. Соглашение между сособственниками связывает именно сособственников и не меняет ни дробь, записанную в тапу, ни положение третьих лиц, имеющих дело с реестром. Там, где цель — связать сам реестр, механизмом служит регистрация или отметка, а не частный договор.