Виды тапу в Турции: что на самом деле меняют kat mülkiyeti, kat irtifakı и arsa payı

Виды тапу в Турции — это не иерархия документов от слабого к сильному, а описание того, в каком реестре находится объект и что этот реестр из него делает. Вопрос о реестре сводится к одному предложению Kat Mülkiyeti Kanunu (Закона о праве собственности на этажи): каждая самостоятельная единица, внесённая в реестр кондоминиума, приобретает характер отдельного объекта недвижимости, поэтому квартира, оформленная как kat mülkiyeti (кат мюлькиети, полное право собственности на этаж), сама по себе является объектом недвижимости, тогда как квартира, оформленная как kat irtifakı (кат иртифакы, строительный сервитут), представляет собой долю участка с номером единицы, указанным в колонке заявлений. Из этого различия следуют четыре последствия, и каждое из них стоит денег. Первое — гражданство: голая земля не даёт права на гражданство через инвестиции с 12 декабря 2023 года, когда регламент был изменён и теперь требует kat mülkiyeti, kat irtifakı либо здание, стоящее на участке. Второе — подключение коммуникаций, которое не производится до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, а тапу, где всё ещё указано kat irtifakı, — веское доказательство того, что разрешения на весь дом ещё не существует. Третье — суд может прекратить строительный сервитут, если в течение пяти лет с момента утверждения проекта ничего не построено, и тогда запись в реестре удаляется. Четвёртое — налог на недвижимость следует за классификацией, а не за тем, что фактически стоит на участке, поэтому объект, всё ещё зарегистрированный как arsa (участок под застройку), облагается в Аланье налогом втрое выше ставки для жилья. Arsa payı (арса пай, доля земли) лежит в основе всего этого как постоянное число, пропорциональное стоимости на момент распределения, неизменное впоследствии при любом последующем росте или падении цены, и не может быть продано, унаследовано или заложено отдельно от квартиры, к которой оно относится.

Сколько на самом деле видов тапу существует в Турции?

Турецкое законодательство не ранжирует тапу от слабого к сильному, и «вид тапу» — вообще не та категория, которой оперирует закон. Меняется реестр, в котором находится ваш объект, и именно реестр решает, чем вы владеете. Англоязычные гайды обычно выстраивают иерархию, ставя kat mülkiyeti наверх, а всё остальное — ниже, но эта иерархия — изобретение самих гайдов, а не норма турецкого права собственности.

Kat Mülkiyeti Kanunu (Закон о праве собственности на этажи, Закон № 634) излагает реальную архитектуру в двух статьях. Статья 11 устанавливает, что и kat mülkiyeti, и kat irtifakı регистрируются в kat mülkiyeti kütüğü (реестре кондоминиума), который по Положению о земельном кадастре ведётся как отдельная книга от обычного tapu kütüğü (книги земельного реестра). Статья 13 затем объясняет, что делает регистрация в этой книге. Когда здание переводится на режим kat mülkiyeti, в колонку права собственности страницы участка вносится фраза «право собственности на этот объект переведено в кондоминиальную собственность», и эта страница закрывается для всех сделок, кроме сервитутов, устанавливаемых в пользу или против этого участка. Каждая единица переходит на собственную страницу в реестре кондоминиума.

Статья 13 завершается предложением, которое закрывает весь вопрос. Каждая самостоятельная единица, зарегистрированная в реестре кондоминиума, приобретает характер отдельного объекта недвижимости и получает номер, присвоенный ей в утверждённом проекте. Квартира, оформленная как kat mülkiyeti, — это не доля в здании. Это отдельный объект недвижимости сам по себе, со своей собственной страницей.

Kat irtifakı работает наоборот. Статья 14 устанавливает, что строительные сервитуты на участок создаются внесением в beyanlar hanesi (колонку заявлений) собственной страницы реестра участка arsa payı (доли земли), распределённой на каждую самостоятельную единицу. Когда здание достроено в соответствии с утверждённым проектом, номера единиц и их eklenti (принадлежности) точно так же вносятся в ту же колонку заявлений. Поэтому при kat irtifakı ваша квартира вообще не является объектом недвижимости. Вы владеете долей земельного участка, а квартира существует в реестре как запись в колонке.

Четыре ситуации охватывают почти все тапу, которые иностранному покупателю покажут в Аланье — округе провинции Анталья на средиземноморском побережье Турции.

• Kat mülkiyeti помещает единицу в реестр кондоминиума как отдельный объект недвижимости.
• Kat irtifakı помещает долю земли в реестр кондоминиума, привязанную к участку, с единицей, указанной в колонке заявлений.
• Arsa или tarla тапу, оформленные целиком или как доля, оставляют участок в обычном земельном реестре.
• Devremülk (девре мюльк) — это вообще не собственность на единицу, а сервитут, привязанный к доле совместной собственности.

Покупателю, которому показывают два тапу в Обе — квартале к востоку от центра Аланьи, где сосредоточена примерно четверть нового жилого фонда округа, — достаточно одного взгляда на документ, чтобы определить, какой из четырёх вариантов применяется, не задавая продавцу ни одного вопроса.

Что означает kat mülkiyeti в турецком тапу?

Kat mülkiyeti (кат мюлькиети) — это полная, отдельная собственность на завершённую квартиру, зафиксированная на собственной странице реестра кондоминиума, и это единственный режим по турецкому праву, при котором сама квартира является объектом недвижимости. Статья 1 Закона о праве собственности на этажи ограничивает этот режим частями завершённого здания, пригодными для отдельного и самостоятельного использования, перечисляя среди них квартиры, офисы, магазины, подвалы и складские помещения.

Закон о праве собственности на этажи определяет терминологию в статье 2, и эти определения важны, потому что именно они фигурируют в тапу. Весь объект целиком — это anagayrimenkul, только основное строение — anayapı, а части, пригодные для отдельного использования, — это bağımsız bölüm (самостоятельная единица). Пространство вне единицы, но напрямую к ней приписанное, — это eklenti (принадлежность). Право собственности на самостоятельные единицы — это kat mülkiyeti, а его обладатель — kat maliki.

Два ограничения в законе удивляют покупателей, считающих этот режим доступным всегда. Статья 10 устанавливает, что kat mülkiyeti не может быть установлено лишь на одну или несколько частей объекта без перевода всего объекта целиком. Здание переходит на этот режим целиком или не переходит вообще, поэтому продавец не может предложить перевести отдельную квартиру, пока остальной блок остаётся под kat irtifakı. Статья 50 добавляет, что kat mülkiyeti не может быть установлено в зданиях, которые не являются полностью kârgir, то есть капитальными (каменными или кирпичными) постройками.

Возьмём вторичную квартиру 2+1 в Тосмуре — квартале сразу к востоку от Обы. Если в тапу указано kat mülkiyeti, значит здание прошло перевод, описанный в статье 13, все единицы в нём одновременно перешли в реестр кондоминиума, а собственная страница участка была закрыта для дальнейших сделок. Ничего из этого не выводится из слов продавца. Это буквально то, что означает слово в тапу.

Что означает kat irtifakı, и чем вы на самом деле владеете?

Kat irtifakı (кат иртифакы) — это сервитут, устанавливаемый на земельный участок в пользу единиц в здании, которое ещё не достроено или не начато, и то, чем в действительности владеет держатель, — это arsa payı, а не квартира. Статья 2 Закона о праве собственности на этажи прямо говорит, что kat irtifakı — это irtifak hakkı, сервитут, устанавливаемый собственником или сособственниками участка. Статья 1 добавляет цель: служить основой для kat mülkiyeti, которое будет достигнуто после завершения строительства.

Механика статьи 14 объясняет, почему это различие не абстрактное. Строительные сервитуты создаются внесением доли земли, распределённой на каждую единицу, в колонку заявлений страницы реестра участка, а после завершения строительства в ту же колонку вносятся номера единиц и их принадлежности. Поэтому регистрация под kat irtifakı привязана к участку. У квартиры нет собственной страницы, нет характера отдельного объекта недвижимости и нет номера по плану в реестре — до тех пор, пока не произойдёт перевод в kat mülkiyeti.

Статья 14 также устанавливает, что должно быть подано. Собственник или все сособственники подают архитектурный проект, подготовленный в соответствии со статьёй 12, утверждённый компетентными государственными органами, с подписями собственников, направленными в электронном виде в управление земельного кадастра, вместе с yönetim plânı (планом управления). Та же статья фиксирует деталь, которая пригодится позже: отдельный план управления не требуется в момент перевода на режим kat mülkiyeti.

Покупатель на стадии строительства в Кестеле, подписывающий договор на единицу в ещё строящемся блоке, получает тапу, где указан участок, дробь вида 60/4800 и номер единицы в колонке заявлений. Такой покупатель владеет 60 четырёхтысячевосьмисотыми долями участка земли в Кестеле. Квартира — это обещание, зафиксированное в колонке, подкреплённое утверждённым проектом.

Kat mülkiyeti против kat irtifakı: что меняется для покупателя

Между двумя режимами меняются шесть вещей, и четыре из них стоят денег. Различия вытекают из архитектуры реестра, а не из какой-либо иерархии качества документа.

Строка, которая чаще всего удивляет покупателей, — это строка о гражданстве, потому что оба режима стоят по одну сторону этой черты, тогда как голая земля — по другую. Строка, которую чаще всего пропускают в сравнениях у конкурентов, — последняя.

Покупатель, выбирающий между готовой вторичной квартирой в Махмутларе под kat mülkiyeti и подешевевшей строящейся единицей в том же квартале под kat irtifakı, выбирает не между сильным и слабым тапу. Выбор стоит между объектом недвижимости, который уже существует, и долей земли, которая им станет, причём ко второму варианту прилагаются вопрос о коммуникациях и пятилетний таймер.

Почему вид тапу решает вашу заявку на турецкое гражданство?

С 12 декабря 2023 года режим тапу является условием допуска к гражданству через инвестиции в недвижимость, и голая земля больше не подходит. Изменение было внесено регламентом, опубликованным в Официальной газете от 12 декабря 2023 года, № 32397, Президентским решением № 7938, вносящим поправки в Регламент о применении Закона о гражданстве Турции.

Поправка представляет собой единственную замену, и её формулировку стоит прочитать внимательно. В статье 20, втором абзаце, подпункте (b), фраза «объект недвижимости на сумму в иностранной валюте» была заменена на «объект недвижимости на сумму в иностранной валюте, на который установлено kat mülkiyeti или kat irtifakı, либо который квалифицируется как arsa со зданием на нём». Регламент вступил в силу с даты публикации.

Из этой формулировки прямо следуют три последствия. Квартира под kat mülkiyeti подходит. Строящаяся единица под kat irtifakı тоже подходит, поэтому этот режим так часто встречается в делах о гражданстве. Участок arsa или поле, оформленное как tarla, на котором ничего не построено, не подходит — и не подходит с того самого дня, когда была опубликована поправка.

Пороговая сумма и условие удержания регулируются отдельными положениями, и эта формулировка на них не влияет. Порог программы составляет 400 000 долларов США, порог применяется к заявителю, а не к объекту, а на объект накладывается трёхлетний запрет на продажу, отмеченный в реестре.

Инвестор, набирающий сумму в 400 000 долларов США из двух участков под застройку в Газипаше — округе, соседствующем с Аланьей на востоке, — выполняет условие по сумме, но не выполняет условие по режиму. Тот же инвестор, покупающий недостроенную квартиру под kat irtifakı, выполняет оба условия. С самими участками ничего не так. Они просто не подпадают под формулировку, принятую регламентом в декабре 2023 года.

Можно ли получить коммуникации и iskan (искан) с тапу kat irtifakı?

Тапу с kat irtifakı говорит вам о том, что у здания нет разрешения на ввод в эксплуатацию, покрывающего всю постройку, а İmar Kanunu (Закон о градостроительстве) не позволяет подключать электричество, воду и канализацию до выдачи этого разрешения. Статья 3 Закона о праве собственности на этажи устанавливает эту связь, определяя kat irtifakı как разновидность сервитута, привязанного к доле земли, который переводится в kat mülkiyeti по праву на основании yapı kullanma izin belgesi (разрешения на ввод в эксплуатацию, искан), выданного на всё здание.

Последствие закреплено в статье 31 İmar Kanunu (Закона о градостроительстве, Закон № 3194), которая фиксирует дату завершения здания как дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию и устанавливает, что здания, на которые разрешение не выдано или не получено, не пользуются услугами и подключениями электричества, воды и канализации до его получения. Последнее предложение той же статьи важно не меньше первого, потому что самостоятельные единицы, получившие разрешение, эти услуги всё же получают.

Статья 30 Закона о градостроительстве объясняет, почему существуют частичные разрешения. Если здание полностью завершено, разрешение нужно на всё здание целиком, а там, где отдельные части пригодны к использованию, эти части могут получить разрешение отдельно. Поэтому на одной площадке в Каргыджаке может стоять один блок с разрешением на ввод в эксплуатацию и подключёнными коммуникациями, и другой блок — без того и другого.

Поэтому правильный вопрос для покупателя уже, чем тот, что обычно задают. Вопрос о том, есть ли у площадки iskan, даёт ответ про весь комплекс. Вопрос о том, есть ли разрешение на ввод в эксплуатацию именно у вашей bağımsız bölüm, даёт ответ про вашу квартиру.

Один вывод работает безопасно, а обратный ему — нет. Тапу, где всё ещё указано kat irtifakı, — веское доказательство того, что разрешение на всё здание ещё не выдано, поскольку статья 3 ставит перевод в зависимость от разрешения. Обратный вывод не работает, потому что разрешение могло быть уже выдано, а перевод пока никто не запросил, — статья 3 допускает, что перевод запускается как по праву автоматически, так и по запросу. Увидеть kat irtifakı — повод спросить, а не доказательство того, что разрешения не существует.

Здесь уместна отдельная поправка, потому что самая сильная конкурирующая статья на эту тему преувеличивает ограничение. Ограничение, связанное с kat irtifakı, исходит из законодательства о градостроительстве, а не из Закона о праве собственности на этажи, и санкция, которую действительно предусматривает Закон о градостроительстве, — это отказ в подключении коммуникаций. В Законе о праве собственности на этажи нет запрета сдавать в аренду единицу, оформленную под kat irtifakı.

Можно ли отменить kat irtifakı, если здание так и не достроят?

Да, и механизм — это судебное решение, которое удаляет запись из реестра. Статья 49 Закона о праве собственности на этажи устанавливает: если в течение пяти лет на участке под kat irtifakı не построено здание согласно проекту, поданному при установлении сервитута, sulh hâkimi (мировой судья) решает по заявлению любого из собственников, при необходимости выслушав заинтересованные стороны, либо прекратить строительный сервитут, либо продлить его на определённый срок. Статья добавляет, что срок может быть продлён повторно по заявлению, и что при снятии строительного сервитута по этому пункту запись в земельном реестре удаляется.

Ничего в англоязычных материалах для иностранных покупателей не освещает эту норму, что трудно оправдать, учитывая, что она описывает именно тот сценарий, которого боятся покупатели строящегося жилья. Застройщик, который берёт задатки, регистрирует строительные сервитуты, а затем прекращает строительство, оставляет каждого держателя единицы внутри пятилетнего окна, установленного законом.

Два ограничения не дают этой норме выглядеть страшнее, чем она есть. Прекращение не происходит автоматически. Требуется заявление одного из собственников и решение мирового судьи, который может продлить срок вместо прекращения, причём не один раз. Прекращение также не отбирает у покупателя его имущество. Заканчивается именно строительный сервитут, то есть распределение доли земли под конкретную будущую квартиру. Доля совместной собственности на сам участок сохраняется, и держатель остаётся сособственником земли в обычном смысле.

Практический вывод для покупателя в Авсалларе, рассматривающего проект, замороженный с 2021 года, — это вопрос дат, а не документов. Дата регистрации строительного сервитута запускает отсчёт, утверждённый проект определяет, что должно было быть построено, а замороженная площадка, приближающаяся к пятому году, — это площадка, где другие держатели единиц уже могут рассматривать возможность подачи заявления.

Что такое arsa payı и почему её нельзя изменить позже?

Arsa payı (арса пай) — это доля совместной собственности на участок, распределённая на самостоятельную единицу; она должна быть пропорциональна стоимости единицы по расположению и площади, и её нельзя изменить впоследствии из-за того, что стоимость единицы выросла или упала. Статья 2 Закона о праве собственности на этажи определяет её как доли совместной собственности на землю, распределённые на самостоятельные единицы по правилам, установленным законом.

Статья 3 содержит три отдельных правила в одном абзаце, и покупатели обычно сталкиваются только с первым. Kat mülkiyeti и kat irtifakı устанавливаются с чётким указанием в проекте доли земли, распределённой пропорционально стоимости каждой самостоятельной единицы, рассчитанной по её расположению и площади. Там, где доли не были распределены пропорционально, каждый собственник единицы или держатель строительного сервитута может обратиться в суд с требованием перераспределить доли земли. И доля земли, распределённая на единицу, не может быть изменена из-за последующего роста или падения стоимости этой единицы.

Именно третье правило превращает число в тапу в постоянное решение. Пропорция фиксируется в момент установления, исходя из стоимостей, какими они были тогда. Единица на первом этаже, которая позже получает коммерческий фасад, сохраняет свою первоначальную долю. Единица на верхнем этаже, теряющая вид на море из-за нового блока, построенного впереди, тоже сохраняет свою первоначальную долю. Единственный путь к другому числу — судебное обращение из второго правила, и оно касается непропорциональности на момент распределения, а не того, что случилось со стоимостями с тех пор.

Возьмём две квартиры, предлагаемые в одном блоке в Обе, обе по 95 квадратных метров, обе 2+1. В первом тапу arsa payı указана как 45/3000, во втором — как 90/3000. Площади идентичны, а доли земли различаются вдвое. Сколько бы ни владел этим участком второй покупатель, первый владеет ровно вдвое меньшей долей, и навсегда — никакое последующее изменение стоимости квартир не сдвинет ни одну из этих цифр. Два тапу, выглядящие взаимозаменяемыми в объявлении, описывают существенно разные доли в земле под ними.

Можно ли продать arsa payı отдельно от квартиры?

Нет, и запрет абсолютен сразу в трёх направлениях. Статья 5 Закона о праве собственности на этажи устанавливает: при передаче kat mülkiyeti другому лицу или переходе по наследству доля земли, к нему привязанная, переходит вместе с ним, и что доля земли не может передаваться отдельно от kat mülkiyeti или kat irtifakı, не может переходить по наследству отдельно и не может обременяться каким-либо иным правом отдельно.

Каждая из трёх частей закрывает свою дверь. Долю нельзя продать саму по себе, поэтому предложение купить квартиру, оставив продавцу долю земли под ней, не имеет юридической силы. Долю нельзя унаследовать саму по себе, поэтому наследство нельзя разделить, отдав одному наследнику квартиру, а другому — землю. Долю нельзя заложить или иным образом обременить саму по себе, поэтому она не может использоваться как отдельное обеспечение.

Застройщик в Чыплаклы, предлагающий снизить заявленную цену, удержав у себя часть доли земли, описывает сделку, которую турецкое право не допускает. Доля земли — не тот компонент, который можно отделить от единицы. Она следует за ней во всех направлениях в силу действия статьи 5.

Какую ставку налога на недвижимость запускает ваш режим тапу?

Ставка налога на недвижимость следует за тем, чем реестр считает объект, а не за тем, что фактически на нём стоит, и разрыв между классификацией arsa и жилой классификацией в Аланье — трёхкратный. Emlak Vergisi Kanunu (Закон о налоге на недвижимость, Закон № 1319) устанавливает ставки в двух отдельных статьях, потому что здания и земля облагаются налогом по разным статьям.

Статья 8 фиксирует ставку налога на здания в одну тысячную для жилья и две тысячных для остальных зданий. Статья 18 фиксирует ставку налога на землю в одну тысячную для arazi, то есть земли в целом, и три тысячных для arsa, то есть участков под застройку. Обе статьи затем применяют один и тот же множитель, устанавливая, что ставки применяются с увеличением на 100 процентов в границах и прилегающих зонах муниципалитетов метрополии, к которым применяется Закон № 5216.

Аланья находится внутри границ муниципалитета метрополии Анталья, поэтому там применяются именно повышенные ставки.

Объект, всё ещё классифицированный как arsa, облагается налогом втрое выше ставки для жилья. Именно в таком положении находится участок со строительными сервитутами, здание на котором ещё не задекларировано, и именно поэтому вопрос классификации — это вопрос стоимости, а не вопрос подачи документов.

Переход регулируют два положения, и оба возлагают обязанность на собственника. Статья 33 включает строительство нового здания в число оснований, изменяющих налоговую стоимость, а статья 23 требует подать декларацию в муниципалитет по месту нахождения объекта в течение бюджетного года, в котором завершилось строительство, либо в котором каждая часть начала использоваться, если части заселяются до завершения. Статья 8 затем добавляет минимум, который переживает переход: налог на вновь построенное здание не может быть меньше налога на его участок или на его долю земли, и это действует в течение четырёх лет с бюджетного года, следующего за завершением строительства.

Поэтому переход от классификации arsa к жилой классификации не снижает сумму до ставки для жилья сразу. В течение четырёх бюджетных лет минимум задаёт налог на долю земли. Фактическая сумма к уплате зависит от налоговой стоимости, оценённой муниципалитетом, а не от цены покупки, и именно поэтому запоминать стоит ставки и механизм, а не конкретные цифры.

Что такое тапу devremülk (девре мюльк), и это собственность?

Devremülk (девре мюльк) — это не собственность на единицу, и турецкое право классифицирует его как сервитут, привязанный к доле совместной собственности. Статья 57 Закона о праве собственности на этажи устанавливает, что право пользоваться зданием или самостоятельной единицей, пригодной для проживания, в определённые периоды года может быть установлено в пользу каждого из его сособственников как сервитут, привязанный к доле совместной собственности, и что это право называется devre mülk hakkı — право таймшера.

Статья 58 ограничивает, где это право может существовать, устанавливая, что право таймшера может быть создано только в объектах жилого характера, переведённых на режим kat mülkiyeti или kat irtifakı, либо в отдельно стоящих зданиях. Статья 60 объясняет, как оно отражается в реестре, требуя, чтобы создание права было отмечено в колонке заявлений страниц реестра основного объекта, самостоятельных единиц и отдельно стоящих зданий, и чтобы оно было указано в выдаваемом тапу.

Здесь уместна датированная поправка, потому что минимальный срок широко указывают неверно. Статья 59 требует, чтобы права таймшера делились на определённые периоды года и составляли не менее семи дней. Раньше цифра составляла пятнадцать дней, пока Закон № 7392 от 24 марта 2022 года не заменил в этой статье «15» на «7». Турецкие и англоязычные источники, всё ещё повторяющие пятнадцать дней, работают по тексту до 2022 года.

Ещё два положения определяют, что происходит с таймшером, когда он становится нежеланным, и оба работают против держателя. Статья 63 устанавливает, что сособственники объекта, обременённого правом таймшера, не могут требовать прекращения совместной собственности, если договор не предусматривает иное. Поэтому обычный выход из турецкой совместной собственности — иск о прекращении общего владения — закрыт законом. Статья 64 регулирует окончание каждого периода, требуя от держателей освободить помещение и передать его следующему держателю, и устанавливая, что если они этого не делают, по предъявлении записи реестра и договора другим держателем периода или управляющим объект немедленно освобождается полицией по приказу высшего должностного лица гражданской администрации местности, без какой-либо дальнейшей процедуры или уведомления, и что обращение в административные или судебные органы не останавливает освобождение.

Покупателю, которому предлагают неделю в прибрежном комплексе рядом с Конаклы как «тапу», предлагают нечто реальное, зарегистрированное и обеспеченное правовой защитой. Это сервитут, отмеченный в колонке заявлений, с установленным законом минимумом в семь дней, без предусмотренного законом выхода через прекращение совместной собственности и с упрощённой процедурой передачи в конце каждого периода.

Что меняет hisseli тапу, когда вы его читаете?

Hisseli (хисели) тапу — это не вид тапу, а описание структуры собственности, и меняет оно то, какую долю объекта названный собственник действительно может передать. Слово описывает paylı mülkiyet, долевую собственность, при которой объектом владеют несколько лиц в долях, указанных в реестре, в противовес müstakil — единоличной собственности одного держателя.

Чтение сводится к двум полям, а не к одному. Строка malik называет собственника. Строка hisse указывает дробь, и именно эту дробь собственник может продать. Продавец, владеющий 1/4 участка в Демирташе, может передать именно 1/4 — это полная и законная сделка, оставляющая на месте трёх других сособственников.

Одно широко повторяемое утверждение о турецкой долевой собственности неверно, и его стоит назвать прямо. Установленного законом потолка в пять сособственников не существует. Türk Medeni Kanunu (Гражданский кодекс Турции) говорит о нескольких лицах, владеющих объектом в долях, и не устанавливает максимума, поэтому практические ограничения — это управление и финансы, а не число в законодательстве.

Право преимущественной покупки — это норма, которая чаще всего удивляет иностранного покупателя доли, потому что она даёт остальным сособственникам право требования против продажи. Закон № 7571, действующий с момента публикации в Официальной газете 25 декабря 2025 года, устанавливает срок в один год, а цену — как rayiç bedel, текущую рыночную стоимость, а не сумму, указанную в тапу.

Режим, регулирующий совместные покупки, выходы из собственности и последствия для брака и наследования, — отдельная тема со своими правилами, которая рассматривается в материале о долевой и совместной собственности в Турции. То, что относится к чтению тапу, — уже. Прочитайте дробь, убедитесь, что она соответствует тому, что продаётся, и установите, кто остальные сособственники, прежде чем срок преимущественной покупки станет чьей-то чужой возможностью.

Какой режим тапу подходит под какую цель покупателя в Аланье?

Каждая цель закрывает свою дверь, и двери эти закрыты законом, а не практикой. Режимы не лучше и не хуже сами по себе в абстрактном смысле, и сравнивать их полезно только применительно к конкретной цели.

Структура кварталов Аланьи делает первые две строки теми, что чаще всего дают о себе знать. Оба, Махмутлар, Кестель и Каргыджак несут на себе самую высокую концентрацию нового и недавнего строительства округа, а значит, и самую высокую концентрацию тапу под kat irtifakı. Покупатель, для которого приоритет — заселиться в этом сезоне, и покупатель, для которого приоритет — самая низкая цена входа, ищут не одно и то же слово в тапу.

Как проверить, под каким режимом находится ваш тапу, прежде чем платить?

Сначала прочитайте само тапу, потому что режим напечатан прямо на нём, а затем подтвердите положение по реестру, а не по бумаге. Это покрывают четыре шага, и ни один из них не зависит от готовности продавца сотрудничать.

1. Прочитайте режим на лицевой стороне тапу, где указано kat mülkiyeti, kat irtifakı либо характер участка, если ни то, ни другое не применяется.
2. Проверьте участок через сервис запроса участков Главного управления по кадастру и земельному реестру на parselsorgu.tkgm.gov.tr, используя номера ada и parsel из тапу.
3. Запросите takyidat listesi, список обременений, — именно там, а не в сертификате, живут ограничения.
4. Подтвердите текущую запись через Web Tapu, онлайн-портал земельного реестра, доступ к которому собственник получает через шлюз e-Devlet.

Четвёртый шаг несёт условие, которое ловит покупателей, въехавших в Турцию как туристы, потому что доступ к шлюзу e-Devlet требует пароля, выдаваемого по идентификационному номеру иностранца, начинающемуся на 98 или 99, вместе с документом вида на жительство. Собственник без такого сочетания документов вместо этого лично посещает управление земельного кадастра.

Один вопрос продавцу вытягивает больше, чем общий вопрос про документы. Вопрос о том, есть ли у здания разрешение на ввод в эксплуатацию на всю постройку, а не о том, есть ли у площадки iskan, обращается именно к тому условию, которое статья 3 Закона о праве собственности на этажи связывает с переводом на режим kat mülkiyeti.

Когда kat irtifakı становится kat mülkiyeti, и кто это запускает?

Перевод следует за разрешением на ввод в эксплуатацию, и запустить его может любой отдельный держатель строительного сервитута, не дожидаясь застройщика. Статья 3 Закона о праве собственности на этажи устанавливает, что kat irtifakı — это разновидность сервитута, привязанного к доле земли, который переводится в kat mülkiyeti по праву на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, выданного на всё здание, на условиях, установленных законом. Следующее предложение — то, которое покупатели слышат редко. Этот процесс может быть проведён даже по заявлению собственника участка или любого из сособственников, держащих строительный сервитут.

Перечень документов идёт из статьи 12, которая требует архитектурный проект с внешними фасадами и внутренней планировкой, обмеры самостоятельных единиц, принадлежностей и общих зон, доли земли, пропорциональные стоимостям по расположению и площади, тип и последовательную нумерацию каждой единицы и площадь застройки каждой единицы, вместе с разрешением на ввод в эксплуатацию. Статья 14 даёт упомянутое ранее исключение, устанавливая, что отдельный план управления при переводе не требуется, поскольку он уже был подан при создании строительного сервитута.

Практический эффект — сдвиг в том, у кого инициатива. Застройщик, достроивший блок в Джикджилли, получивший разрешение и перешедший к следующей площадке, не имеет особого стимула довести реестровую работу до конца. Статья 3 не оставляет собственников зависеть от этого стимула. Заявления одного держателя достаточно, чтобы запустить процесс для всего здания.

Прекращается ли kat mülkiyeti, если один человек скупает все квартиры?

Нет, и Закон о праве собственности на этажи говорит об этом прямо. Статья 46 устанавливает, что kat mülkiyeti прекращается с удалением записи в реестре кондоминиума, и затем указывает, что сосредоточение всех самостоятельных единиц объекта в собственности одного лица само по себе не прекращает кондоминиальную собственность.

Удаление требует действия, а не просто фактического положения дел. Та же статья устанавливает, что запись удаляется по письменному заявлению всех собственников единиц либо собственника, скупившего все самостоятельные единицы, о переводе кондоминиальной собственности в обычную собственность. После этого объект переносится на новую страницу общего реестра согласно долям земли, привязанным к самостоятельным единицам, с сохранением связи с прежними записями.

Инвестор, приобретающий целиком небольшой блок в Чыплаклы, по умолчанию остаётся внутри режима кондоминиума, где каждая единица остаётся отдельным объектом недвижимости на своей странице, — пока не подано письменное заявление. Подавать ли такое заявление — решение, у которого есть последствия для того, как единицы можно будет позже продавать по отдельности, и принимается оно не случайно.