Пять вещей, которые задерживают переоформление права собственности в Турции

Чаще всего переоформление права собственности в Турции задерживают пять вещей, и четыре из них лежат на стороне продавца или самого участка, а не в папке документов покупателя. За участком тянется проверка зоны безопасности, которую губернаторство проводит после подачи заявления, и это единственная из пяти задержек, которую никто не может ускорить. На продавце висят три: неуплаченный налог на недвижимость, который с 19 июня 2021 года полностью блокирует передачу вместо того, чтобы переходить на покупателя; незакрытое дело по налогу на наследство, из-за которого наследник может быть записан собственником и всё равно не иметь права продать; и отметки вроде записи о семейном жилье, которые запрещают распоряжение объектом, пока их не снимет супруг, кредитор или суд. Пятая — это доверенность, оформленная у иностранного нотариуса без фотографии и без установленной формы, которую турецкие нотариальные правила требуют для операции в земельном кадастре. Ни одна из пяти задержек не обнаруживается мягко, потому что Положение о земельном кадастре не оставляет кадастру папки «на потом»: заявление, не соответствующее требованиям, отклоняется без промедления, отказ вносится в графу деклараций записи об объекте, а обжалование проходит в два этапа по пятнадцать дней. Четыре из пяти задержек можно прочитать заранее, ещё до передачи задатка: по свидетельству о праве собственности, по муниципальному налоговому счёту и по указанному в реестре основанию приобретения.

Пять задержек коротко

Переоформление права собственности в Турции стопорится по пяти повторяющимся причинам, и четыре из пяти лежат на стороне продавца в реестре или в самом участке, а не в папке документов покупателя. Покупатели тщательно готовят собственные бумаги, а потом теряют три недели из-за налогового долга, отметки или доверенности, которые принадлежат кому-то другому. Все четыре можно проверить, пока цена ещё обсуждается.

Шестая возможная причина — это собственная папка покупателя, и она же самая контролируемая и самая хорошо задокументированная. Налоговый номер, полис DASK на случай землетрясения и справка о покупке валюты DAB входят в собственный чек-лист документов покупателя для покупки недвижимости в Турции.

В турецком кадастре нет зала ожидания

В турецком земельном кадастре ничего не остаётся наполовину сделанным. Заявление либо исполняется, либо отклоняется в письменном виде, с указанием причины и срока обжалования, поэтому задержка — это никогда не время, потраченное в очереди внутри кадастра. Это время, потраченное снаружи, на устранение проблемы до того, как дело попадёт на стойку.

Порядок задаёт Tapu Sicili Tüzüğü (Положение о земельном кадастре), опубликованное в Официальной газете 17 августа 2013 года. Ни одна операция в реестре не происходит без письменного заявления, и любой запрос на поиск по записи должен указывать либо турецкий идентификационный номер, либо номера ada и parsel (квартал и участок) объекта — иначе в заявлении отказывают. До подписания сотрудник проверяет каждый документ в деле, и если находится недостаток или ошибка, процедура не переходит к этапу подписания, пока он не устранён.

Ежедневный журнал, yevmiye defteri (журнал регистрации), фиксирует и заявления, которые проходят, и заявления, которым отказано. Приоритет между конкурирующими зарегистрированными правами определяется датой и порядковым номером в этом журнале, поэтому именно порядок внесения решает, чьё право идёт первым.

Отказ регулирует статья 26. Заявление, не соответствующее законодательству и которое нельзя защитить отметкой о предварительной регистрации по статье 1011 Гражданского кодекса Турции, отклоняется без промедления, с указанием причины, места подачи возражения и срока для возражения. Сам отказ вносится в графу beyanlar (декларации) реестра, и ни одна операция, охваченная этим отказом, не может быть проведена, пока причина не устранена. Возражение подаётся в региональное управление в течение пятнадцати дней с момента уведомления, а на его решение — в Генеральную дирекцию в течение ещё пятнадцати дней.

Для покупателя важны два следствия. Отказ оставляет след в записи об объекте, который сможет прочитать следующий покупатель, а путь пятнадцатидневного обжалования почти всегда медленнее, чем устранить недостаток и подать заявление заново.

Задержка первая: проверка участка, которая начинается только после подачи заявления

Первая задержка — единственная, которую никто не может ускорить. После подачи заявления губернаторство проверяет, не попадает ли объект в военную запретную зону, зону безопасности или частную зону безопасности, и регистрация не завершается, пока не придёт положительное заключение.

Эта проверка привязана к участку, а не к покупателю и не к улице. Два жилых дома на одной и той же улице в Кестеле, районе округа Аланья провинции Анталья, могут получить разные заключения, потому что стоят на разных участках. Опубликованные оценки срока проверки расходятся между собой, поэтому честный ответ — несколько недель, и срок меняется от участка к участку и от провинции к провинции.

На этом же этапе действуют ограничения на приобретение по статье 35 Земельно-кадастрового закона, подтверждённые Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Генеральной дирекцией земельного кадастра). Иностранный гражданин не может владеть в стране более чем 30 гектарами, а иностранная собственность в любом округе не может превышать 10 процентов площади этого округа, открытой для частной собственности. Покупатель одной квартиры никогда даже не приближается к пределу в гектарах, но процентное ограничение по округу привязано к участку, а не к человеку.

Поскольку проверка начинается только после подачи заявления, защититься нужно раньше — прописав это в договоре. Пункт, который привязывает завершение сделки к положительному заключению и возвращает задаток, если ответ окажется отрицательным, превращает заблокированную покупку из убытка в возврат денег. Без такого пункта покупатель ограниченного участка вносит задаток за объект, который ни один земельный кадастр в Турции не сможет ему передать.

Задержка вторая: неуплаченный налог на недвижимость продавца теперь останавливает передачу прямо у стойки

Вторая задержка — это долг, который не ваш. Объект с неуплаченным emlak vergisi (муниципальным налогом на недвижимость) вообще нельзя передать, а с 2021 года этот долг больше не переходит и на покупателя.

Закон № 7327, вступивший в силу 19 июня 2021 года, заменил восьмой абзац статьи 30 Закона о налоге на недвижимость. Действующая редакция обязывает управления земельного кадастра электронно запрашивать оценочную стоимость и задолженность по налогу на недвижимость через систему, предоставляемую соответствующим муниципалитетом, и устанавливает, что передача здания или земли с задолженностью по налогу на недвижимость не производится, за исключением случаев наследования, судебного решения, принудительного исполнения, экспроприации и других ситуаций, предусмотренных специальными законами. После этого кадастр сообщает муниципалитету о завершённой передаче не позднее вечера пятнадцатого числа следующего месяца.

Абзац, который заменила эта поправка, устанавливал солидарную ответственность передающей и принимающей стороны за неуплаченный налог на недвижимость. Немалая часть англоязычных материалов для иностранных покупателей до сих пор повторяет это старое правило и предупреждает, что задолженность продавца становится проблемой покупателя. Спустя пять лет после поправки верное предупреждение звучит наоборот.

Продавец в Махмутларе, который два года не платил налог на недвижимость, не создаёт ответственности для покупателя. Он создаёт проблему с датой приёма, потому что встреча не может состояться, пока платёж не внесён в муниципалитете и муниципальная система не покажет, что счёт закрыт.

Задержка третья: унаследованная квартира записана на продавца, но её всё равно нельзя продать

Третья задержка удивляет покупателей больше всего, потому что запись в реестре выглядит правильно. Продавец может быть записанным собственником унаследованной квартиры и всё равно не иметь права её продать, поскольку налог на наследство именно по этому объекту должен быть уплачен полностью до любой передачи.

Статья 19 Закона о налоге на наследство и дарение разделяет два события, которые покупатели считают одним. Регистрация на имя наследников проводится, не дожидаясь начисления налога, а результат сообщается в налоговую инспекцию в течение пятнадцати дней. Передача — другое дело. Пока налог на наследство и дарение, приходящийся на этот объект, не уплачен полностью, объект нельзя передать и на него нельзя установить ни одно вещное право, что исключает и продажу, и ипотеку. Сотрудники земельного кадастра не вправе проводить передачу без справки об отсутствии задолженности, выданной налоговой инспекцией, а сотрудник, который это сделает, становится солидарно ответственным по налогу наравне с налогоплательщиками. Если наследники предоставляют обеспечение вида, перечисленного в статье 10 Закона № 6183, налоговая инспекция может разрешить передачу части или всего объекта, но это разрешение остаётся на её усмотрение.

За первым слоем скрывается второй. Если унаследованную квартиру делят два и более наследника, они владеют ею в режиме elbirliği mülkiyeti (совместной собственности без определённых долей) по статье 701 Гражданского кодекса Турции, и распоряжение требует единогласия. Квартира в Алании, оставленная трём братьям и сёстрам, один из которых живёт в Германии, требует, чтобы этот родственник из Германии либо присутствовал у стойки лично, либо был должным образом представлен.

Одна строка в свидетельстве о праве собственности подсказывает покупателю, о чём спросить. Если в качестве основания приобретения указано intikal (переход по наследству), запросите справку об отсутствии задолженности из налоговой инспекции ещё до передачи задатка.

Задержка четвёртая: что может скрывать графа отметок в свидетельстве о праве собственности

Четвёртая задержка записана в графе записи об объекте, которую большинство покупателей никогда не читают. Порядок турецкого земельного кадастра признаёт определённый набор отметок, запрещающих собственнику право распоряжения, и каждая из них останавливает продажу, пока её не снимет орган, который её наложил.

Статья 49 Положения о земельном кадастре перечисляет их вместе с документом, который требуется для снятия каждой.

Отметка о семейном жилье заслуживает отдельного внимания, потому что она почти не встречается в англоязычных материалах для иностранных покупателей. Статья 194 Гражданского кодекса Турции устанавливает, что ни один из супругов не может передать семейное жильё без явного согласия другого, и супруг, которому объект не принадлежит, может обратиться в управление земельного кадастра с просьбой внести эту отметку. Положение подтверждает то же право. Турецкий продавец в Тосмуре, чей супруг зарегистрировал такую отметку, не может завершить продажу в одиночку, что бы ни было написано в договоре купли-продажи.

Отметка о гражданстве теперь регулярно встречается на вторичном рынке, поскольку объекты, купленные ради турецкого гражданства с 2022 года, находятся под трёхлетним ограничением и только начинают выходить на рынок.

Одна отметка работает в пользу покупателя. Предварительный договор купли-продажи, оформленный у нотариуса, можно занести в реестр по статье 26 Земельно-кадастрового закона, и эта отметка делает обязательство действующим против третьих лиц в течение пяти лет.

Задержка пятая: доверенность, которая не проходит у стойки

Пятая задержка — это один-единственный документ, и он не проходит по причинам, вообще не связанным с его содержанием. Доверенность, используемая для операции в земельном кадастре, должна нести фотографию доверителя и быть оформлена в нотариальной форме düzenleme, а доверенность, подписанная у иностранного нотариуса, часто не отвечает ни одному из этих требований.

Инструкция Министерства юстиции Турции по проверке нотариальных контор закрепляет оба требования. Согласно статье 80/1 Закона о нотариате и статье 93 Положения о нотариате, договоры и доверенности, которые по своей природе требуют операции в земельном кадастре, должны нести фотографию соответствующего лица, и копии, выданные с оригинала, тоже должны её нести. Если стороной выступает юридическое лицо, требуются также фотографии подписывающих представителей. Та же инструкция закрепляет, что доверенности, требующие операции в земельном кадастре, должны выдаваться в форме düzenleme, то есть документ составляет сам нотариус, а не в форме onaylama, при которой нотариус лишь удостоверяет подпись.

Отсюда вытекают четыре точки отказа, и они относятся к доверенности продавца не меньше, чем к доверенности покупателя.

• Фотография. Иностранные нотариусы её не прикладывают, потому что их собственное законодательство этого не требует.
• Форма. Подпись, заверенная за границей, — это не составленный нотариусом документ, и в переводе это различие незаметно.
• Полномочия. Доверенность должна прямо указывать продажу и операцию в кадастре, поскольку общая доверенность не распространяется на передачу права собственности.
• Цепочка легализации. Документ, оформленный за границей, требует апостиля и присяжного перевода на турецкий, тогда как документ, оформленный в турецком консульстве, полностью минует эту цепочку.

Пятая проблема тише, но бьёт больнее всего по давним собственникам. Написание имени должно совпадать в паспорте, в записи налогового номера, в присяжном переводе и в уже существующей записи в свидетельстве о праве собственности, сделанной ещё при первой покупке продавцом. У российского или китайского продавца, чей паспорт с тех пор переиздали с другой транслитерацией, имя больше не совпадает с записью в его же tapu, а исправление зарегистрированного имени — это отдельное заявление, а не пометка у стойки. Норвежский продавец, который подписывает документ у местного нотариуса в Осло без фотографии и в заверенной, а не составленной форме, задаёт календарь для всех участников сделки, потому что новую доверенность придётся везти обратно в Турцию.

Что не задерживает передачу

Пять широко распространённых препятствий либо больше не существуют, либо никогда не касались обычной покупки. Ни одно из пяти ниже не задержит покупку вторичного жилья за наличные между иностранным покупателем и частным продавцом, а первое из них было исключено из обычных продаж в июне 2024 года.

У отчёта об оценке есть одна оговорка. Покупателю, оформляющему турецкую ипотеку, он всё равно нужен, потому что этого требует банк-кредитор и рассчитывает сумму кредита от оценочной стоимости, а не от согласованной цены.

Во что на самом деле обходится задержка в две недели

Финансовый ущерб от задержки редко исходит от самой задержки. Он исходит из правовой природы уже уплаченных денег, которую большинство документов о резервировании оставляют неопределённой.

Возьмём вторичную квартиру в Обе стоимостью 150 000 EUR по состоянию на август 2026 года, с оплатой 5 000 EUR при подписании, где приём переносится на две недели, потому что у продавца не закрыто дело по налогу на наследство. По Турецкому обязательственному кодексу возможны три исхода, и то, какой из них применяется, решает договор.

1. Договор ничего не говорит о природе платежа. Статья 177 трактует его как bağlanma parası (задаток), который доказывает заключение договора и засчитывается в цену. Задаток не даёт ни одной из сторон права отказаться от сделки, поэтому у покупателя, который хочет выйти из неё, нет автоматического выхода, а продавец, из-за которого возникла задержка, не получает автоматической выгоды.
2. Договор называет платёж cayma parası (отступное). Тогда статья 178 позволяет любой из сторон отказаться от сделки, с резкой асимметрией: покупатель, который отказывается, оставляет деньги продавцу, а продавец, который отказывается, возвращает их в двойном размере.
3. Договор устанавливает пункт о неустойке. Статья 179 это допускает, а статья 182 позволяет судье уменьшить неустойку, если она признана чрезмерной.

Под всеми тремя вариантами скрывается четвёртая возможность. Передача права собственности на зарегистрированный объект и обязательство его продать должны совершаться в официальной форме — перед директором земельного кадастра или нотариусом, а документ, подписанный в частном порядке, ничтожен. Условия об отступном и неустойке отпадают вместе с ничтожным договором, а уплаченные деньги возвращаются по правилам о неосновательном обогащении, что обычно означает судебное разбирательство, а не простой возврат.

Валютный фактор усложняет арифметику. Если цена согласована в евро, а задержка захватывает момент конвертации, именно сумма, конвертированная через DAB, ложится в основу официального документа, и профессиональные комментарии связывают эту конвертированную сумму со стоимостью, от которой рассчитывается сбор за передачу права собственности. Поэтому две недели движения курса влияют не только на саму цену покупки.

Вывод для договора — это вопрос формулировок, а не переговоров. Прописывайте условия, а не даты, и указывайте, кто несёт расходы, если задержка возникла по вине одной из сторон.

Задержки в Алании: что меняется на побережье

Аланья, прибрежный округ провинции Анталья, даёт другой набор задержек, чем Стамбул или Анкара. Причина — в устройстве местного рынка: большинство сделок в Алании — это вторичные продажи между иностранными собственниками, а значит, риск смещается из папки покупателя в документы продавца и в сам участок.

Обе стороны часто находятся за границей, и это удваивает, а не снижает вдвое риск дефектной доверенности. Покупатель готовится тщательно, а продавец в Норвегии или России подписывает документ у местного нотариуса без фотографии.

Прибрежные участки также заметнее подвержены проверке зоны безопасности. Соседние участки в Каргыджаке и Демирташе могут получить разные заключения, и проверка привязана к записи об участке.

Есть ещё два локальных и недавних явления. Объекты, купленные ради турецкого гражданства после 2022 года, сейчас выходят из трёхлетнего ограничения и попадают на вторичный рынок, поэтому отметка встречается на объектах, которые выглядят совершенно обычными. Унаследованные квартиры также распространены на рынке, который продаёт иностранным покупателям с 2000-х годов, а наследники, разбросанные по трём-четырём странам, увеличивают и сроки получения справки, и сложность с получением единогласия.

Практическое правило перед внесением задатка — один визит к записи об объекте. Прочитайте вместе свидетельство о праве собственности, счёт по налогу на недвижимость и основание приобретения, потому что эти три источника покрывают четыре из пяти задержек.