Att köpa bostad i Turkiet kräver en dokumentmapp som faller i tre grupper: vad köparen tar med, vad säljaren tar med och vad lantmäteriet tar fram på dagen. De flesta av köparens dokument är enkla att skaffa, och skattenumret är det som låser upp resten. Vid två poster går checklistor fel. SPK-värderingsrapporten upphörde att vara ett obligatoriskt dokument för ett vanligt köp i juni 2024, så guider som fortfarande listar den som obligatorisk är inaktuella. Dokumentet som samma guider oftast utelämnar är döviz alım belgesi, valutaväxlingsbeviset som lantmäteriet faktiskt kräver. En utländsk köpare behöver varken uppehållstillstånd eller medborgarskap för någon av dem; ett giltigt pass är utgångspunkten, och en notariserad fullmakt låter ett ombud sätta samman hela mappen utan att köparen reser.
Dokumenten i korthet
Mappen delas i köpardokument, säljardokument och blanketter som tas fram vid överlåtelsen, och på köparsidan är bara fyra dokument hårda krav: skattenumret, passet med auktoriserad översättning där det krävs, DASK-jordbävningsförsäkringen och DAB-valutabeviset. SPK-värderingsrapporten är villkorad, behövs bara vid en ansökan om medborgarskap eller uppehåll, och kontrollen av säkerhetszon som vissa checklistor listar är inte alls ett dokument du tar med; det är en kontroll länsstyrelsen gör efter att ansökan lämnats in.
Mappen omfattar totalt elva dokument, vart och ett med en utfärdare och ett sätt att skaffa det.
| Dokument | Vem som tillhandahåller | Obligatoriskt? | Hur du skaffar det |
|---|---|---|---|
| Turkiskt skattenummer | Köpare | Ja | Ett skattekontor, med ditt pass |
| Pass med auktoriserad turkisk översättning | Köpare | Ja | Ditt eget pass; en auktoriserad översättare när lantmäteriet begär det |
| DASK-jordbävningsförsäkring | Köpare | Ja | Vilken försäkringsagent som helst eller online |
| DAB-valutaväxlingsbevis | Köpare | Ja | Utfärdas av en bank vid växling av valuta |
| Biometriskt foto | Köpare | Ja | Vilken fotostudio som helst, aktuellt |
| Köpeavtal | Båda parter | Ja | Upprättas mellan parterna, notariserat för verkligt skydd |
| SPK-värderingsrapport | Köpare | Endast vid medborgarskap eller uppehåll | Ett SPK-licensierat värderingsföretag |
| Lagfart (tapu) | Säljare | Ja | Säljarens befintliga registrerade lagfart |
| Skatte- och avgiftsfrihet | Säljare | I praktiken | Kommun och skattekontor |
| Bruks- och lagfartsstatus | Säljare och byggnad | Verifiera | Från tapu och kommunala register |
| Fullmakt | Köpare, om frånvarande | Vid distansköp | En notarie, apostillerad och översatt vid signering utomlands |
Ditt turkiska skattenummer, dokumentet som allt annat behöver
Det turkiska skattenumret är det första dokumentet att skaffa, eftersom banken, valutaväxlingen och registreringen alla hänger på det, och vilken utlänning som helst kan få det med enbart ett pass. Utan skattenumret kan en köpare inte öppna ett bankkonto, inte växla valuta in i mappen och inte skrivas in på tapu.
Skaffa skattenumret innan du ordnar någon betalning. Det utfärdas av den turkiska skatteförvaltningen och kräver varken uppehållstillstånd, visum eller medborgarskap; ägandet i sig bär inte heller något av dem. En köpare som köper via ett ombud kan låta ombudet skaffa numret under en notariserad fullmakt, vilket håller mappen i rörelse medan köparen är utomlands.
Pass och dess auktoriserade turkiska översättning
Ditt pass är grunddokumentet, och lantmäteriet begär i de kontor som kräver det en auktoriserad turkisk översättning av det. Passet identifierar dig genom hela köpet, från skattekontoret till banken till överlåtelsen själv.
Översättningen görs av en auktoriserad översättare (yeminli tercüman), samma yrke som levererar domstolserkända översättningar. Av en köpare som inte talar turkiska krävs i regel att en auktoriserad tolk är närvarande vid signeringen, så att köparen förstår handlingen som undertecknas. Ett pass som används utomlands för att utfärda en fullmakt bär ett extra lager: fullmakten är notariserad och, vid signering utanför Turkiet, apostillerad och översatt innan den är giltig hos lantmäteriet. Bekräfta med det specifika lantmäterikontoret vilka översättningar det vill ha, eftersom kraven varierar mellan kontor och provinser.
DASK-jordbävningsförsäkring, ett dokument lantmäteriet inte hoppar över
En DASK-försäkring är ett hårt krav: lantmäteriet slutför inte en överlåtelse utan den. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) är den obligatoriska jordbävningsförsäkring som täcker registrerade bostäder.
Skaffa försäkringen före överlåtelsemötet. Den utfärdas av vilken försäkringsagent som helst eller online, i köparens namn mot den specifika fastigheten, och försäkringsdokumentet går in i överlåtelsemappen. Eftersom lantmäteriet behandlar den som ett villkor snarare än en formalitet, stoppar en saknad eller utgången DASK-försäkring mötet på dagen, och därför hör den till checklistan bredvid skattenumret och inte som en eftertanke.
DAB: valutadokumentet som de flesta checklistor utelämnar
Dokumentet som många checklistor utelämnar är döviz alım belgesi, beviset att köparen förde in valuta i Turkiet och växlade den via en bank. Sedan den 24 januari 2022 måste en utländsk köpare som förvärvar genom köp uppvisa en DAB för lantmäteriet. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, lantmäteriet) bekräftar kravet i sitt tillkännagivande från det datumet, och det vilar på centralbankens cirkulär om kapitalrörelser.
DAB utfärdas via en bank. Köparen för in valuta, växlar den via banken, och banken utfärdar DAB, som sedan går in i överlåtelsemappen. Dokumentet göder också kostnadssidan: det växlade beloppet som anges på DAB återspeglas i det officiella lagfartsvärde som överlåtelseavgiften på 4 % beräknas på, så det står inte fristående från beräkningsunderlaget. Det sambandet är dokumenterat i fackkommentarer snarare än i en enda primärtext, så behandla det som en stark tendens och bekräfta beloppen med banken och notarien.
SPK-värderingsrapporten: inte längre ett obligatoriskt dokument för ett vanligt köp
En myndighetsgodkänd värderingsrapport är inte längre ett obligatoriskt dokument för ett vanligt köp; sedan juni 2024 behövs den bara när köparen ansöker om medborgarskap eller uppehållstillstånd. Här är de flesta konkurrerande checklistor inaktuella. De listar fortfarande SPK-värderingsrapporten (ekspertiz raporu) som obligatorisk för alla försäljningar till utlänningar sedan 2019, och för ett enkelt köp stämmer det inte längre.
Ändringen kom genom TKGM-cirkulär 2024/4, offentliggjort den 3 juni 2024 och i kraft sedan den 13 juni 2024, som tog bort skyldigheten att uppvisa en värderingsrapport vid en vanlig försäljning eller säljlöfte. Endast företag med licens från Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, finansinspektionen) upprättar rapporten, och där den fortfarande behövs gäller den tre månader från godkännandet. En köpare som köper enbart för eget ägande lämnar värderingen helt ur mappen. En köpare som köper för att kvalificera sig för medborgarskap eller uppehåll behåller den, eftersom de ansökningarna fortfarande kräver den, vilket gör rapporten till ett villkorat dokument knutet till köparens mål, inte till försäljningen.
Köpeavtalet, och vad som gör det bindande
Köpeavtalet är en del av mappen, men dess rättsliga form avgör om det skyddar köparen, och bara ett notariserat gör det. Avtalet fastställer pris och villkor, men överför inte i sig äganderätten; enligt artikel 705 i den turkiska civillagen övergår äganderätten vid registrering, inte vid underskrift.
Formen är det som spelar roll. Ett avtal som överför lagfart till registrerad fast egendom, eller ett löfte att sälja en, måste ingås i officiell form inför notarie eller lantmäteritjänsteman; artikel 237 i obligationsrätten, artikel 706 i civillagen och artikel 26 i lantmäterilagen pekar åt samma håll. Ett formlöst skriftligt eller muntligt avtal är rättsligt ogiltigt. Ett notariserat säljlöfte (satış vaadi) gör mer: det kan antecknas på tapu enligt artikel 1009 i civillagen, vilket binder tredje man i fem år och låter köparen tvinga fram överlåtelsen via domstol om säljaren bryter sitt ord. Som dokument är avtalet värt att notariseras snarare än att lämnas som ett enkelt reservationsformulär.
Vad säljaren måste ta med till överlåtelsen
Halva mappen är säljarens, och en köpare bekräftar dessa dokument under due diligence innan några pengar rör sig. Säljarens papper bevisar ren, överlåtbar äganderätt.
Säljaren tar med fyra dokument.
- Lagfart (tapu) i säljarens namn, fri från varje inteckning, utmätning eller begränsande anteckning.
- Identitetshandling som matchar den registrerade ägaren.
- Intyg om att det inte finns någon obetald fastighetsskatt eller kommunal avgift på enheten.
- Byggnadens brukstillstånd, det vill säga om den efter inspektion bär kat mülkiyeti (full äganderätt till lägenheten) eller endast kat irtifakı (byggservitut), läst ur tapu och kommunala register.
Att läsa säljarens dokument först skyddar köparen: en fastighet med en obetald avgift, en utmätning eller ett saknat iskan (brukstillstånd) är ett dokumentproblem att lösa före undertecknandet, inte efter.
Att köpa via ett ombud: vad fullmakten måste täcka
Om du inte kan närvara gör ett dokument hela köpet möjligt: en notariserad fullmakt som uttryckligen täcker varje handling ditt ombud utför. Fullmakten låter ett ombud skaffa skattenumret, underteckna avtalet, utfärda DAB och närvara vid överlåtelsen för köparens räkning.
Upprätta den noggrant. En fullmakt som undertecknas i Turkiet notariseras där; en som undertecknas utomlands notariseras lokalt, apostilleras sedan och förses med en auktoriserad turkisk översättning innan den är giltig hos lantmäteriet. Dokumentet ska namnge de specifika befogenheterna, att skaffa skattenumret, att underteckna köpeavtalet, att hantera valutaväxlingen och att slutföra lagfartsöverlåtelsen, i stället för att förlita sig på en allmän formulering. En fullmakt som utelämnar en av dessa handlingar lämnar en lucka som ombudet inte kan fylla på dagen.
Off-plan eller andrahand: hur dokumentmappen skiljer sig
Dokumentmappen för en andrahandsförsäljning från en privat säljare är inte densamma som för ett off-plan-köp från en byggherre, eftersom fastighetens egna papper är i ett annat skede. En andrahandsförsäljning har en färdig lagfart och ett brukstillstånd att kontrollera; en off-plan-enhet ännu inte.
Vid en andrahandsförsäljning bär säljarens tapu och iskan tyngden, och överlåtelsen flyttar den befintliga lagfarten. Vid ett off-plan-köp står byggherrekontraktet och kat irtifakı (byggservitut) in tills byggnaden är klar, köpet faller under konsumentskyddslagen (nr 6502) med dess färdigställandegarantier, och full kat mülkiyeti-lagfart utfärdas först när byggnaden är färdig och besiktigad. En köpare bekräftar före undertecknandet vilket av de två spåren som gäller, eftersom dokumenten att kräva skiljer sig mellan dem.