En fullmakt för att köpa bostad i Turkiet är en handling upprättad hos notarius publicus som räknar upp vilka handlingar ett namngivet ombud får utföra i ditt namn, och turkisk lag avgör hur stor del av den uppräkningen som måste stå med uttryckliga ord. Artikel 504 i den turkiska obligationsrättslagen kräver särskild befogenhet innan ett ombud får överlåta fast egendom eller belasta den med en rättighet, och det är därför en allmän fullmakt skriven för bankärenden inte flyttar en lagfart. Formen väger lika tungt, eftersom en fullmakt som ska användas i en transaktion hos fastighetsregistret måste bära fullmaktsgivarens fotografi och vara upprättad av notarien i dennes egen förklarande form snarare än bestyrkt som en namnteckning, två krav som handlingar upprättade inför utländska notarier regelmässigt missar. Att återkalla handlingen blev snabbare i december 2025, när generaldirektoratet för fastighetsregister och kadaster införde ett nationellt återkallelseregister genom sitt cirkulär nummer 2025/6, som öppnar återkallelse via notarius publicus, konsulat, vilket fastighetsregisterkontor som helst eller WebTapu, samtidigt som återkallelser skickade per fax, e-post eller brev avvisas. Den återkallelsen når kortare än den ser ut att göra, eftersom cirkuläret anger att en återkallelse gjord via WebTapu eller vid en registerdisk täcker enbart transaktioner hos fastighetsregistret, och artikel 514 låter fullmaktsgivaren svara för handlingar som ombudet utförde innan det fick veta att uppdraget hade upphört. Dödsfall, förlust av rättshandlingsförmåga eller konkurs hos någon av parterna avslutar uppdraget automatiskt enligt artikel 513, så en fullmakt utan slutdatum är inte samma sak som en fullmakt som varar för alltid. Verktygen som byggts för att bevaka och återkalla sådana handlingar ligger bakom en e-Devlet-inloggning, som en köpare utan turkiskt uppehållstillstånd inte kan skaffa, och den luckan avgör vad en utländsk köpare bör be notarien skriva in från allra första början.
Vad en fullmakt i Turkiet är och vad den inte ger ombudet
En vekaletname (fullmakt) är en handling upprättad hos notarius publicus som ger en namngiven person rätt att utföra angivna handlingar i ditt namn, och bostaden registreras fortfarande i ditt namn och inte i ombudets. Handlingen överför befogenhet, inte äganderätt. Ett ombud som skriver under överlåtelsen hos Tapu Müdürlüğü (fastighetsregistret) i Alanya förvärvar ingenting; tapu (lagfarten) utfärdas till den som gav befogenheten.
Turkisk lag behandlar omfattningen av den befogenheten som en fråga om formulering snarare än om förtroende. Artikel 504 i den turkiska obligationsrättslagen ställer upp huvudregeln, som är att uppdragets omfattning bestäms av avtalet, och där avtalet inget säger, av arbetets natur. En handling som inte namnger några handlingar lämnar registertjänstemannen att läsa avsikter ur ett sammanhang, och registertjänstemän läser inte avsikter.
Handlingen upprättas på turkiska. En fullmaktsgivare som inte talar turkiska skriver under inför en auktoriserad översättare hos notarien, och samma krav följer med transaktionen in i registret, där förordningen om officiella handlingar utfärdade av fastighetsregisterkontoren kräver en auktoriserad översättare för varje part som inte talar turkiska och gör den översättaren till undertecknare av handlingen.
Äganderätten går över genom registrering i Turkiet, så köparens eller det notariellt befullmäktigade ombudets närvaro vid registerdisken är den handling som gäller. Ingenting i processen förvandlar ombudet till ägare, och ingenting i en privat sidoöverenskommelse ändrar vad registret säger.
Vilka befogenheter turkisk lag kräver ordagrant
Artikel 504 i den turkiska obligationsrättslagen anger att ett ombud inte utan särskild befogenhet får överlåta fast egendom eller belasta den med en rättighet. Samma mening täcker att väcka talan, att förlikas, att gå till skiljeförfarande, att begära konkurs eller ackord, att åta sig växelförpliktelser, att ge gåvor och att gå i borgen. En genel vekaletname (allmän fullmakt) skriven för bankärenden eller för företrädande inför myndigheter flyttar därför ingen lagfart, hur brett den än är formulerad.
Den artikeln binder säljarsidan mest direkt, eftersom den handling den namnger är överlåtelsen. En köpares handling möter ett annat problem, nämligen att köpet omfattar minst fem handlingar utförda på fem olika ställen, och att ett bankkontor, en notarie och en registertjänsteman var för sig letar efter just den befogenhet som rör dem. Sex befogenheter står för de flesta misslyckandena, och de misslyckas av samma skäl, som är att formuleringen förblev allmän där motparten behövde något specifikt.
| Befogenhet | Varför den måste stå ordagrant | Vad som händer utan den |
|---|---|---|
| Att överlåta bostaden eller belasta den med inteckning | Artikel 504 i den turkiska obligationsrättslagen kräver särskild befogenhet | Registret avvisar ansökan |
| Att skriva under den officiella handlingen och ta emot förvärvet hos fastighetsregistret | Registertjänstemän stämmer av fullmakten mot den handling som begärs | Mötet kan inte genomföras |
| Att sälja den utländska valutan som ger DAB (döviz alım belgesi, intyget om valutaköp) | Centralbankens tillämpningsanvisning begränsar den försäljningen till köparen, säljaren eller ett ombud eller en företrädare för någon av dem | En tredje part som en mäklarfirma kan inte växla pengarna i sitt eget namn |
| Att öppna bankkonto i köparens namn | Bankkontoren tillämpar regler om identifiering på plats och letar efter en namngiven befogenhet | Kontot öppnas inte och betalningskedjan stannar |
| Att skaffa ett e-Devlet-lösenord | PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı, det statliga postverket) kräver att handlingen anger att ombudet får skaffa ett e-Devlet-lösenord och lämna åtaganden för det ändamålet | Lösenordet nekas trots att fullmakten i övrigt är giltig |
| Att teckna jordbävningsförsäkringen DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) och skriva över abonnemangen | Administrativa motparter frågar efter skriftlig befogenhet | Varje steg får vänta på ytterligare en handling |
Klausulen om e-Devlet visar hur bokstavligt kravet kan vara. PTT godtar inte en allmän befogenhet att sköta köpet utan letar efter själva meningen, vilket betyder att en fullmakt upprättad sex veckor tidigare av en notarie som ingen berättade om lösenordet för skickar ombudet tillbaka till ett andra notariebesök.
Valutaklausulen spelar roll av ett annat skäl. En köpare som förvärvar en lägenhet i Oba, ett bostadsområde i Alanya i provinsen Antalya, och som för över pengar till en mäklarfirma och ber firman växla dem, får ett DAB i fel namn, och registret behöver den handlingen i köparens namn.
Två formkrav som avgör om fastighetsregistret godtar fullmakten
En fullmakt vars natur kräver en transaktion hos fastighetsregistret måste bära fullmaktsgivarens fotografi och vara upprättad i notariens förklarande form, som turkisk praxis kallar düzenleme şekli, snarare än utfärdad som en bestyrkt namnteckning. Justitieministeriets inspektionsvägledning för notarier ställer upp båda kraven, med stöd av artikel 80 i notarielagen och artikel 93 i tillämpningsförordningen till notarielagen. Kopior dragna ur originalet bär fotografiet likaså, och där fullmaktsgivaren är en juridisk person bifogas fotografierna av de företrädare som skriver under.
Båda kraven beskrivs ofta felaktigt som att de bara gäller en fullmakt att sälja. De gäller genom transaktionens natur, vilket betyder att en fullmakt upprättad för ett köp faller under samma regel som en fullmakt upprättad för en försäljning. En köpare vars utländska notarie inte fäste något fotografi håller i en handling som läser korrekt och fungerar ingenstans.
Den förklarande formen är kravet som oftast fäller europeiska köpare, eftersom en notarius publicus i Sverige, Nederländerna eller Tyskland typiskt bestyrker en namnteckning på en text som klienten tar med sig. Bestyrkandet bevisar vem som skrev under. Den turkiska förklarande formen kräver att notarien själv upprättar handlingen, tar upp fullmaktsgivarens identitet och förklaring och utfärdar dokumentet som notariens eget instrument. De två är olika handlingar, och bara den ena räcker för registret.
Den praktiska följden handlar om ordningsföljd. Ett formfel visar sig inte när handlingen skrivs under utomlands, inte heller när den skickas med kurir eller när den översätts. Det visar sig vid registerdisken på mötesdagen, och vid det laget har valutan oftast redan växlats.
Turkisk notarius publicus, turkiskt konsulat eller notarius publicus i Sverige
En handling upprättad inför en turkisk notarius publicus eller ett turkiskt konsulat uppfyller de turkiska formkraven direkt, medan en handling upprättad inför en notarius publicus i köparens eget land behöver apostille och auktoriserad turkisk översättning och ändå måste klara kraven på fotografi och förklarande form. De tre vägarna är alla lagliga. De skiljer sig i hur många ställen handlingen kan falla på.
| Var handlingen upprättas | Extra steg den skapar | Turkiska formkrav | Handlingens språk |
|---|---|---|---|
| Turkisk notarius publicus, under ett besök i Turkiet | Inga utöver notariens egen rutin | Uppfylls av notarien som en självklarhet | Turkiska, med auktoriserad översättare närvarande |
| Turkiskt konsulat utomlands | Bokad konsulär tid | Uppfylls, eftersom konsulatet upprättar handlingen självt | Turkiska |
| Notarius publicus i köparens eget land | Apostille eller konsulär legalisering, auktoriserad turkisk översättning, kurir | Ofta ouppfyllda, eftersom fotografiet utelämnas och åtgärden är ett bestyrkande | Köparens eget språk, därefter översatt |
Konsulatsvägen är den som flest köpare underutnyttjar. Den tar bort apostillekedjan och översättningen, och den ger en turkisk förklarande handling, alltså samma instrument som en turkisk notarie skulle utfärda. Köpare som väger en visningsresa mot en notarie på hemorten svarar egentligen på en bredare fråga, nämligen hur stor del av ett turkiskt köp som går att slutföra utan att komma till Turkiet alls.
Kostnaderna ligger utanför den här jämförelsen eftersom de ändras varje år och varierar mellan länder. Det som inte varierar är antalet ställen där det kan gå fel, som är ett för den turkiska notarievägen, ett för konsulatsvägen och fyra för vägen via en notarie på hemorten.
Vilka befogenheter du ska stryka ur fullmakten
En köpares fullmakt behöver ingen befogenhet att sälja bostaden, att belåna den eller att ge bort den, och att stryka de tre raderna tar bort det mesta som kan gå fel med handlingen. En befogenhet som ges är en befogenhet någon kan utöva, och listan över det en köpares fullmakt inte behöver är längre än de flesta utkast antar. Artikel 504 i den turkiska obligationsrättslagen hjälper här på ett oväntat sätt, eftersom den tvingar gåvor, borgensåtaganden, växelförpliktelser och överlåtelser av fast egendom att stå med uttryckliga ord. Deras närvaro i ett utkast är därför aldrig en tillfällighet.
- Stryk befogenheten att sälja eller överlåta bostaden, eftersom en köpare förvärvar och inte avhänder sig.
- Stryk befogenheten att inteckna bostaden eller att belasta den med någon annan rättighet.
- Stryk befogenheten att ge gåvor, gå i borgen eller åta sig växelförpliktelser, som ingen hör hemma i ett köp.
- Begränsa handlingen till en enda bostad, identifierad med sina ada- och parselnummer, i stället för att ge befogenhet över fast egendom i allmänhet.
- Sätt ett slutdatum, så att befogenheten upphör utan att någon behöver göra något mer.
- Förbjud substitution, vilket hindrar ombudet från att utse ett andra ombud.
- Ta bort befogenheten att skaffa skattenummer, som skatteförvaltningen numera utfärdar genom ett ansökningsformulär på nätet för utländska medborgare.
Skattenumret är det tydligaste exemplet på befogenhet som i tysthet har blivit onödig. Skatteförvaltningens digitala kanal frågar efter den sökandes namn, identitetsuppgifter, passnummer, adress och en kopia av passets identitetssida, och en köpare som fyller i den före notariebesöket kan låta handlingen upprättas utan den befogenheten i sig.
Att läsa meningen om särskild befogenhet högt är en tvåminuterskontroll som de flesta köpare hoppar över. Ett utkast som ger befogenhet att sälja den bostad köparen är på väg att köpa är inte ett skrivfel; det är en annan handling.
Kan ombudet köpa bostaden av sig själv?
Nej, eftersom ett ombud som inte uttryckligen fått befogenhet till det inte kan avtala med sig självt, och ett ombud som registrerar bostaden i sitt eget namn utsätter affären för ett tapu iptal ve tescil-anspråk, talan om hävning av lagfarten och ny registrering. Turkiska domstolar behandlar uppdraget som bärare av lojalitets- och omsorgsplikter, och Yargıtay (den turkiska kassationsdomstolen) har länge intagit hållningen att ett ombud som använder befogenheten mot huvudmannens intresse kan få handlingen ogjord.
Regeln spelar störst roll där ombudet sitter på andra sidan av affären. En mäklarfirma som håller köparens fullmakt och samtidigt får sitt arvode från säljaren handlar inte automatiskt otillbörligt, och turkisk lag förbjuder inte upplägget. Det betyder däremot att köparens skydd måste komma ur formuleringen snarare än ur relationen.
En besläktad begränsning gäller advokater. Artikel 38 i den turkiska advokatlagen kräver att en advokat avböjer uppdrag där advokaten har agerat eller gett råd åt en part med motstående intressen i samma sak, och begränsningen sträcker sig till advokatens delägare och anställda advokater. En byggherres advokat som håller köparens fullmakt i samma affär går rakt in i den bestämmelsen, och att flytta ärendet till en kollega på samma kontor botar det inte.
Fyra val i formuleringen bär det mesta av skyddet. Namnge den enda bostaden. Sätt ett slutdatum. Förbjud substitution. Utelämna varje befogenhet att sälja, som är den befogenhet som gör självhandel möjlig från början.
Så återkallar du en fullmakt i Turkiet
Artikel 512 i den turkiska obligationsrättslagen låter vardera parten avsluta uppdraget när som helst och ensidigt, så att återkalla en fullmakt kräver inget samtycke från ombudet. Sedan den 5 december 2025 driver generaldirektoratet för fastighetsregister och kadaster dessutom ett enda nationellt återkallelseregister, infört genom dess cirkulär nummer 2025/6, där återkallelser som förts in i registret är synliga och sökbara för varje fastighetsregisterkontor i landet.
Cirkuläret anger vilka kanaler som fungerar. En fullmaktsgivare får återkalla en fullmakt som kräver en transaktion hos fastighetsregistret via en notarius publicus eller ett konsulat, eller genom att personligen vända sig till vilket fastighetsregisterkontor som helst, och återkallelser utfärdade av notarier och konsulat sänds av de institutionerna vidare till ett registerkontor. Systemet WebTapu bär den tredje vägen, och en återkallelse gjord där täcker varje fullmakt utfärdad före dagen för begäran.
Cirkuläret är lika tydligt om vad som inte fungerar. Begäranden om återkallelse skickade per fax, e-post eller brev tas inte emot, och begäranden framställda personligen till generaldirektoratet eller till regiondirektoraten behandlas inte heller. Identitetskontrollen är det angivna skälet.
| Kanal | Vad den når | Vem kan använda den |
|---|---|---|
| Notariell azilname (återkallelsehandling) hos turkisk notarius publicus eller konsulat | Själva uppdraget enligt allmän lag, och fastighetsregistret så snart handlingen sänts vidare | Varje fullmaktsgivare, även en som aldrig har haft turkiskt uppehållstillstånd |
| Personlig ansökan hos vilket fastighetsregisterkontor som helst | Enbart transaktioner hos fastighetsregistret | Varje fullmaktsgivare som kan infinna sig vid en disk i Turkiet |
| WebTapu | Enbart transaktioner hos fastighetsregistret, och då varje fullmakt utfärdad före begäran | Fullmaktsgivare med e-Devlet-inloggning |
Två detaljer i cirkuläret rör utländska köpare direkt. Den första är en uttryckligt angiven gräns för räckvidden, som är att viljan att återkalla uttryckt via WebTapu eller vid en registerdisk täcker enbart transaktioner hos fastighetsregistret. Den återkallelsen når inte banken, skattekontoret eller elbolaget. Den andra är en kontrollregel särskilt för utländska medborgare, enligt vilken begäranden framställda av företrädare för utländska fysiska personer och utländska juridiska personer kontrolleras både elektroniskt, mot utlänningsnummer, passnummer och namn, och mot det fysiska återkallelseregister som registerkontoret för.
Tidpunkten bär en kostnad men inget veto. Artikel 512 gör den part som avslutar uppdraget vid en olämplig tidpunkt ansvarig för den skada som följer, vilket är en skadeståndsfråga snarare än en giltighetsfråga. Återkallelsen i sig står sig.
Upphäver återkallelsen det som ombudet redan hunnit göra?
Nej. Artikel 514 i den turkiska obligationsrättslagen gör huvudmannen och huvudmannens arvingar ansvariga för handlingar som ombudet utförde innan det fick veta att uppdraget hade upphört, precis som om det hade fortsatt. Återkallelse är därför en händelse av kännedom snarare än en händelse av namnteckning, och glappet mellan de två är där förlusterna uppstår.
Det nationella återkallelseregistret sluter det glappet i en riktning. En återkallelse införd hos vilket registerkontor som helst blir synlig för alla, så ett ombud som infinner sig vid en disk med en återkallad fullmakt stoppas av registret snarare än av köparens varningsbrev. Det är en verklig förbättring mot läget före december 2025, när en återkallelse inlämnad i en provins kunde vara osynlig i en annan.
Glappet står öppet överallt annars, och cirkuläret säger det. Tänk dig en köpare som gav en enda fullmakt som täckte överlåtelsen, bankkontot och abonnemangen, och som sedan återkallar den via WebTapu efter en tvist med ombudet. Registret är nu stängt för det ombudet. Banken är det inte, eftersom återkallelsen hos registret täcker enbart transaktioner hos fastighetsregistret, och kontoret har inte fått veta något. Att stänga den andra dörren kräver en notariell azilname och ett skriftligt meddelande till banken.
Tre steg gör en återkallelse fullständig i stället för bara inlämnad. Underrätta ombudet genom en kanal som ger ett leveransbevis, eftersom artikel 514 hänger på kännedom snarare än på avsikt. Skicka azilname till varje institution där fullmakten har använts, med namns nämnande av banken, skattekontoret och abonnemangsleverantörerna. Begär att de bestyrkta kopiorna av originalhandlingen lämnas tillbaka, eftersom kopior dragna ur en notariell handling cirkulerar oberoende av den.
Valet av kanal avgör vad en fullmaktsgivare senare kan bevisa. Turkisk praxis vilar på tre vägar som lämnar spår, som är delgivning genom notarius publicus, rekommenderat brev med mottagningsbevis genom PTT, och de statliga elektroniska delgivningssystemen UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi, det nationella systemet för elektronisk delgivning) och KEP (kayıtlı elektronik posta, registrerad elektronisk post). Ett meddelande skickat med vanlig e-post eller via en meddelandeapp lämnar fullmaktsgivaren att diskutera skärmbilder vid precis den punkt där artikel 514 frågar efter ett leveransdatum.
Hur länge gäller en turkisk fullmakt?
En turkisk fullmakt bär inget lagstadgat slutdatum, så den löper tills den återkallas, tills arbetet den täcker är utfört, eller tills en av händelserna i artikel 513 i den turkiska obligationsrättslagen avslutar den automatiskt. En fullmakt som skrevs under för ett köp för tre år sedan kan vara levande i dag om ingen återkallade den och om texten inte satte något slutdatum.
Artikel 513 räknar upp de automatiska avsluten. Om inte avtalet eller arbetets natur anger annat upphör uppdraget av sig självt vid dödsfall, förlust av rättshandlingsförmåga eller konkurs hos antingen ombudet eller fullmaktsgivaren, och samma regel gäller där någon av dem är en juridisk person som upphör att finnas. Andra stycket lägger till en plikt att fortsätta: där ett avslut skulle äventyra fullmaktsgivarens intressen måste ombudet eller ombudets arvingar fortsätta tills fullmaktsgivaren, arvingarna eller en företrädare kan ta över.
Säljarsidan av en affär är där detta biter hårdast. En äldre ägare bosatt utomlands ger fullmakt till en mäklarfirma, mötet bokas sex veckor senare, och ägaren avlider under tiden. Befogenheten har upphört enligt lag, oavsett om firman vet om det, och en överlåtelse undertecknad på den fullmakten är bristfällig i sin rot. En köpare som kontrollerar säljarens identitet men inte att säljaren fortfarande lever har kontrollerat halva frågan.
Att sätta ett slutdatum i handlingen förvandlar en öppen risk till en daterad. Ett köp som realistiskt slutförs inom tre månader behöver ingen handling som överlever i ett decennium.
Vad du kan kontrollera själv och vad du inte kan
Turkiet publicerar en självbetjäningsförteckning över de fullmakter en person har gett, men förteckningen ligger bakom en e-Devlet-inloggning som en köpare utan turkiskt uppehållstillstånd inte kan skaffa. Turkiska notariesamfundet driver tjänsten på statens e-förvaltningsportal, och åtkomsten kräver ett e-Devlet-lösenord, en mobilsignatur, en elektronisk signatur, ett turkiskt id-kort eller inloggningsuppgifter till en internetbank.
Hindret ligger ett steg längre bak. PTT utfärdar e-Devlet-lösenord till utländska medborgare bara mot ett identitetsnummer utfärdat i Turkiet som börjar på 98 eller 99, uppvisat tillsammans med ett uppehållstillstånd, ett arbetstillstånd, ett Turkuaz Kart (turkost kort) eller en av handlingarna om skyddsstatus, och passet därtill. Varje handling på den listan dokumenterar en status som bosatt, arbetande eller skyddsbehövande. En investerare som har besökt Alanya på en turiststämpel, köpt en lägenhet och flugit hem har ingen av dem.
Resultatet är en obalans värd att säga rakt ut. Den köpare som är mest utsatt för en fullmakt, den som inte är i landet och inte kan se vad som händer, är den köpare som har minst möjlighet att använda de digitala verktygen som byggts för att bevaka och återkalla en. Fyra ersättningar täcker det mesta av glappet.
- Be notarien om en bestyrkt kopia av handlingen i det ögonblick den upprättas, och läs meningen om särskild befogenhet i översättning innan du lämnar kontoret.
- Spara azilname och beviset på att den levererades, eftersom artikel 514 hänger på när ombudet fick veta om återkallelsen.
- Använd den notariella återkallelsevägen snarare än WebTapu, eftersom en notariell azilname når själva uppdraget och inte bara fastighetsregistret.
- Be ett fastighetsregisterkontor bekräfta att återkallelsen är införd, vilket är värt att göra för utländska medborgare eftersom registertjänstemännen kontrollerar både det elektroniska systemet och det fysiska återkallelseregistret för transaktioner som utförs av företrädare för utländska parter.